素人さんの為の不動産学校:連棟住宅

連棟住宅

2023年07月02日

不動産売却　連棟長屋　連棟住宅　(No.2589)

読者の皆さん、連棟住宅、連棟長屋って知ってますか？

連棟住宅とは、2戸以上の建物が一体となっている住宅ので、屋根、壁、が隣の建物と繋がっていたり、柱や梁などの構造部が一体となっているものです。

不動産業者用語では、２戸繋がりであれば、ニコイチ！　３戸以上が繋がっている場合は、長屋といいます。

お客様は、稀に、テラスハウスと表現される人もいますが、不動産業者は、そんな呼び方はせず、基本的には、連棟住宅、連棟住宅、長屋などといいます。

長屋の説明は、これくらいにして・・・・。

長屋の話で、私のところに不動産相談があるのは・・・・所有権の問題が大半です。

三軒長屋があり、３家族住んでいたとして・・・その建物の所有権が、３つに分かれていたら・・・売る時に困ってしまいますよね。

まあ、築浅の新しいもので権利関係がきちんとしていれば、そんなに問題はないのですが・・・・。

古い建物の場合、三軒長屋の一軒だけを売るというのは、かなり難しいです。

例えば、築６０年の三軒長屋の三軒のうちの一軒の所有者が、売りたいと言い出した場合・・・どうやって売ると思いますか？

まあ、安くなら売れますよ！
うちも買取をやっていますので、問題なく買いますが・・・！

基本的に、相場で売ろうと思うと・・・・まずは、土地の権利がはっきりしていることが大前提で、自分が所有しているところだけを切り離し、壊して・・・隣との間の柱や壁を補修しなくてはいけません。

しかし、交渉の手間と費用がかかるわけで・・・・。

この費用が、かなり高額なので・・・よほど土地が高いところなら採算は合いますが、そうじゃない場合は、解体、補修代の方が高くなるようなこともあります。

なので・・・分離して売るよりも、三軒長屋の所有者（居住者も含む）に相談をして、全員足並みを揃えて売却をするのが、三軒共に一番有利に高額での売却ができるわけです。

しかし、６０年前に建てた住宅の現在の所有者というのは、大半の場合、相続されており、所有権だけではなく、貸していたりとか、賃借権の問題も絡んできたりすることもあります。

土地と建物の所有者が違うのに、建物は三軒長屋で、所有権は、３人バラバラなんてケースが多々あります。

この手の不動産売却は、いろいろとコツがありますし、ゴタゴタすることが多いので、一般的な不動産業者は、やりたがりません。

弊社の中でも、この手の物件の取り扱いをできるのは数人しかいません！
その中でも、この手の交渉は、私が一番上手いと自負しておりますが・・・・w

今、いくつかの案件を抱えておりますが・・・先日・・・現地視察をしてきた現場は・・・。

こんな感じです。

この件は。現在進行中なので、あまり詳しくは書けませんが・・・三軒長屋の連棟で・・・一部建物が倒壊しているので、正直、緊急を要する案件です。

今、地震とかきたらヤバいと思います。

連棟長屋ですが・・・借地権とかの問題よりは、空き家問題の方が大きいのかもしれませんw

どっちも問題ですが・・・・！

借地権の問題で、建物が倒壊した場合の借地権は、どうなるかご存知かと思いますが・・・このレベルでも、倒壊ではありませんので、建物所有者に権利があります。

この案件は、現在進行中ですので・・・弊社の担当社員が頑張っていまして・・・、引き続き進めていくか等が迷って他ので・・・先日、視察に行きながら、何がなんでもやれ！と指示しておきましたwww

そして、今から書く、今回の話は・・・・別件の、先日片付いた三軒長屋案件

三軒長屋の端の人から、売りたいと相談がありまして・・・・。

反対の端の所有者は、条件次第で売ってもいいと・・・・。

ただ、三軒長屋の真ん中に、生活保護の寝たきり老人が・・・・。

生活保護の寝たきり老人とか・・・これ、最悪のケースで・・・なかなか難しいわけです。

とりあえず、売りたいと相談をしてきたお客様には、長期戦になる可能性が高いことを伝えたわけですが・・・所有者さんとしては、こんなものを子孫に残したくないということで、タダでも貰ってほしい！とおっしゃったので、端は、弊社で購入させていただきました。

本当にタダでもらうわけにはいきませんからねw

そして、反対側の端も購入しました・・・。

残すところは、真ん中だけ・・・・！

３軒中、２軒は取得・・・・あと一軒・・・！

当然、不動産屋ですので、何度か、立ち退きのお願いに行きました。

おばあちゃんの一人暮らしで、デイサービス？みたいなのが出入りしていましたが、１日の大半寝ているような人で、お婆ちゃんというよりは、デイサービスの担当と、そのデイサービスの顧問弁護士が立ち会いをして、寝ているお婆ちゃんの隣で、デイサービス連合軍と話をしていました。

まあ、何度か行きましたが・・・毎回、デイの弁護士とデイの社員の主張
①立ち退く意思はないです。
②体調が良くないので分離の工事はやめてください。
③もう、来ないでください。

私の主張
①立ち退く意思がないのは分かりました。
②分離の工事はさせてください。
③１００歩譲って、分離をさせてもらえないなら、うちが賃貸します。
④賃貸する場合、ボロ古民家を探しているスナックや、居酒屋の店主が多いので用途は変更します。

デイの弁護士　『一方的すぎて、話になりません。ご本人としては、立ち退く意思もありませんし、工事をされるのは困りますし、賃貸されるのは、仕方がないですが、騒音や臭いがするようなものは・・・・（以下省略）』

私　『先生！　まずは、所有者さんからの委任状は？　字書けないし、痴呆がとか言ってたけど・・・、後見人は誰なの？　　弁護士だからって、俺らを素人扱いして舐めとったらあかんですよ！』

デイの弁護士　『デイの会社の顧問弁護士をしておりまして・・・（以下省略）』

私　『だから、委任状、見せてみろって言ってるの！　なんで、所有者づらして喋ってるの？　どうせ、デイとか、老人ホームとかで、この婆さんの財産、根こそぎ管理して、持ってっちゃおう的な、よくあるパターンの手口なんじゃないの？　先生、ええ車乗ってるみたいだし・・・www』

デイの弁護士　『失礼な人ですね～！　場合によっては名誉毀損で・・・（以下省略）』

私　『手口なんじゃないの？と聞いただけで、違うながら違うって言えばいいだろ！　いいよ！　名誉毀損で訴えてください！　いつ、やってくれるの？　帰ったら即書類作って明日、裁判所に出してくださいねwww 　　　で・・・委任状は・・・？』

デイの弁護士　『口頭で依頼を受けておりますので、なんら問題はありません。』

私　『第三者の俺に、どうやって証明するの？　そんな代理人かどうかも分からん奴と話をする必要はないので・・・！　立ち退きの意思がないのは分かったので、壊すか貸すか、手続き踏んでやらせてもらいます。』

ということで・・・弁護士とは、こんな感じでした。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

後日、私に所有者の息子さんから電話がありまして・・・弊社にきてくださり話をしたわけですが・・。

私は、これまでの経緯を説明させていただき、まとめて壊して更地にしたいという話をして・・・お婆ちゃんの移転については、最善を尽くすという話をしました。
金額提示も、それなりに高い金額を提示しました。

長屋真ん中の所有者の息子　『社長さんの話は、合理的だし、私も、高く売却できた方がありがたいです。　しかし、うちの母も９０歳を超えています。　今、引越しをさせるのは難しいと申しますか、長年住んだ家でもありますので・・・お気持ちをご察しください。　おそらく、半年～１年以内に、施設に入れなくてはいけません。　それまで待ってもらえませんか？　』

私　『分かりました。いいですよ！　私も母も８４歳です。　父は９６歳で施設に入っています。　気持ちは分かります。　　　半年～１年とおっしゃったので、長い方の、１年待ちましょう！　その間に、施設に入れてください。ということで・・・いかがでしょうか？』

長屋真ん中の所有者の息子　『ありがとうございます。　１年あれば、充分です。　金額の方は、１年後でも変わりませんか？』

私　『えええええ～～～～！　　　冗談ですw 今の金額でいいですよ！　　その代わり、口約束ではいけませんので、合意書を交わしましょう。　お婆ちゃん字が書けないらしいし、ちょっと物忘れも激しいようなので、お婆ちゃんの意思確認をした上で、代筆でお願いします。　そして、立会人として、あなたの名前もお願いします。　それでよろしければ・・・。』

長屋真ん中の所有者の息子　『はい！　それで、宜しくお願いいたします。』

私　『承知いたしました。　書類を作成して、後日、ご連絡をさせていただきます。　ところで・・・息子さん、あなたも、あの家で育ったの？』

長屋真ん中の所有者の息子　『はい！　私と姉と妹と両親、５人で暮らしていたので、狭くて・・・！　昔は、風呂もなかったんですよ！　後から、一部屋潰して・・・（以下省略）』

私　『そうなんですか～w まあ、昔は、あるあるですよねw あっ！　お姉様と妹さんにも今回の件は、きちんと説明して納得してもらっておいてくださいね！　　』

ということで・・・この後、昭和の話をあれこれしまして・・・後日、合意も致しまして・・・一件落着となったわけです。

弊社からは、長屋の真ん中という場所なのも関わらず、解体費用は当社持ちで、解体更地後の価格で買うと申し出たので、真ん中の所有者さんにとっても、悪い話ではないと思います。

今回は、スタートしてから約２カ月で片付けて、１年待つということで決着しましたが・・・これは、まだ簡単な方であり・・・１０年越しで交渉をしているところもあります。

連棟長屋の売却は、所有者が一緒ならいいのですが、別々の所有者の場合は、難しい感じになることが多いわけです。

そして、今回は、建物と土地が同じ所有者であり、建物が連棟長屋になっているだけで、賃貸が絡んでいたとしても建物賃貸ぐらいで、非常に簡単なケースであり・・・説明がしやすいので、ブログに書かせていただきましたが・・・。

実は、昭和の時代の連棟長屋の大半は、借地なのです・・・・！

中には、連棟長屋で、それぞれが所有者が違い、賃貸や転貸されていて・・・更に、土地は建物所有者と別だとか・・・そんな案件もあります。

それも、ひとつひとつを紐解いて解決していくわけなんですけど・・・・・。

この世で起きた問題は、この世で片付く！と思い、あの手この手で一生懸命頑張るのみです。

まあ、でも、こういう長屋系・・・まだまだ多いですよね～！

私は、これからも、売却の依頼があれば、長屋でも、それが借家でも借地でも、昭和の因果関係の解消を頑張っていきますが・・・私の後の世代で、この手の交渉ができる不動産屋が少ないわけで・・・！

ネットや広告で、簡単な仕事だけを選んでしている不動産業者が多いわけで・・・誰か、後継者を見つけておかないと・・・、弁護士や司法書士では、法的に云々はできますが・・・、買い取ったり、立ち退きの際の移転先探しや、複雑な人間関係を整理させるとか、不動産屋じゃないとできないこともあるんですよね～！

自社が云々という話ではなく、業界的に、複雑で面倒臭い仕事ができる不動産屋を育てていいかないといけないな～と思う今日この頃です。

そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。

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