近藤利一不動産コンサルタント
2025年12月03日
地上げ！って、結局なにをやってるの？（No.2617)
地上げ！土地の取りまとめって、結局なにをやってるの？
晩秋の空はやけに青いが、春とは違って少し肌寒い！。
現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
いわば、主戦場が整った状態です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
地上げの現場で起きる3つのズレ
ここからは、素人さんにも現場感が伝わるように、取りまとめの中でよく起きるズレを3つ紹介します。
�� 価格のズレ
地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
�� 情報のズレ
地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
いつも、ありがとうございます。
株式会社 千代田不動産（Group）
代表 近藤利一 拝
本日も、読者の皆様に、
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1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
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地上げの現場で起きる3つのズレ
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地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
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企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
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行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
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7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
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時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
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企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
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地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
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2025年11月07日
不動産のプロが考える熊被害対策と共生の未来（No.2616)
素人さんの為の不動産学校 特別編（2025年）
本日は、私、近藤利一が挑む ― 不動産のプロが考える熊被害対策と共生の未来！を書かせていただきます。
序章：2025年、日本の山が変わった
2025年。日本の山々では、かつての静けさが失われつつある。
ニュースを開けば、「熊が住宅地に出没」「登山客襲われる」「畑を荒らす熊」そんな文字が並ぶ。
私は、長年にわたり不動産、建設、土木、そして農業の現場に身を置いて、人間社会の生態系は熟知しているつもりです。
その上で、人と人の欲の間に入り、相続問題、後継者問題、立ち退き、地上げなど、困難な不動産取引をこなしてきた。
そして実は、ブログに書いたことはないが・・・猟銃免許と狩猟免許も持っている。
因みに、現在、北海道で射撃場の取引をして、再生にも関わっています。
そんなこんなで、人間社会だけではなく、農業、狩猟を通して、野生動物の行動、生態、そして人間との境界線を、現場で肌で感じてきた。
これまでも、愛知、岐阜の山間部を歩き、北海道の原生林にも足を運んだ。
そうして見えてきたのは、「熊が人里に下りてくる」のではなく、「人が熊の世界へ踏み込んでいる」という現実だった。
（私の身長が178センチ 体重85キロ ：ヒグマ ２m超え 体重300キロ超え）
第一章：不動産屋が山を歩く理由
「不動産屋が、なぜ熊の話をするんですか？」と、よく聞かれる。
だが、不動産という仕事は土地と建物を扱う仕事であり、つまり「自然と人の境界線」を扱う仕事でもある。
宅地開発、農地転用、林地の境界確認！ どれも人間が自然に線を引く行為だ。
熊被害の根本原因は、この線引きが崩れてきたことにあると考えている。
山林を切り開いて、森を破壊し、太陽光パネルを並べた、数千坪、数万坪の太陽光発電所！
再生可能エネルギーというが、森を破壊して作ったものは、自然界においては森を再生不可能にして発電しているに過ぎない
その前に、矛盾を感じる人がいるといけないので説明するが・・・
弊社にも太陽光発電事業部があるが、使われなくなった雑種地や宅地に太陽光は設置するが、森を破壊しての太陽光事業はしていない！
つまり、自然破壊により熊の餌が減った！
もう一つの原因は、山里に、人が少なくなり、山に入る人が減り、放棄された山林、荒れた農地、使われない田畑が増えたことにもある。
熊は、基本的には臆病なので、人間の気配がするところに好んでくることは少ないわけだが、人里近くの山に人間の気配が薄くなったということにもある。
本来、人と熊の間にあった“緩衝地帯”が失われているのだ。
山々の道なきところに道を作り、電柱をたてて、太陽光パネルを設置して・・・餌が減ったところに、人口が減った山里に追いやられてくる！
人里には、自然界にはない食べ物もあります・・・そこで、人間と鉢合わせ！
今回の熊被害について、熊に責任があるのかというと・・・被害にあった方々には申し訳ないが、熊が悪いわけではない。
人の暮らしの形が変わり、土地の使い方が変わったことで、熊の生息地もまた変化している。
この問題を語るには、動物の専門家、狩猟のプロだけではなく、不動産屋の視点も欠かせない！
私はそう考えている。
第二章：建設・土木・農業・狩猟 ― 経験が繋がる現場の知恵
建設の現場では、土地を「造る」
土木では、地形を「読む」
農業では、自然を「生かす」
そして狩猟では、自然を「知る」
私はこの四つの経験を通じて、自然界にあるもの、もちろん、生物や植物だけではなく、土地が生きていることを実感してきた。
土地というのは、元々自然界の中にある地なのです。
例えば、熊や鹿、猪の通り道 いわゆる“獣道”は、地形を見ると自然と分かる。
水の流れ、風の抜け道、斜面の角度。
人間の設計図よりも、熊の動線の方がよほど合理的なこともある。
一方、宅地造成では「自然を削り、平らにする」ことが多い。
しかし、その行為が熊の生活圏にどんな影響を与えるかを理解している業者は、驚くほど少ない。
私はそこに危機感を持っている。
“土地を知る者”が、同時に“自然を知る者”でなければならない。
それが、これからの時代の不動産業の使命だと感じている。
第三章：熊被害の裏にある“土地の変化
日本の熊被害は、単なる自然災害ではない。
社会構造と土地利用の変化が複雑に絡み合った「人災」でもある。
近年は、再生可能エネルギー 太陽光、風力など・・・発電をするために、数百万坪〜数千万坪の山林が失われた！
熊の餌は確実に減ったわけだ！
まあ、元々、戦後の拡大開発で、人は山を切り拓き、都市を広げてきたわけだが・・・そこで、人間のエリアを拡大し、そこで、安定してきたところに！
21世紀に入り、過疎化・高齢化によって山が放置されるようになった。
愛知県の山間地を歩くと、手入れされない竹林や、倒木に覆われた里道をよく見かける。
岐阜の奥地では、空き家が熊の隠れ家になっている例もある。
つまり、太陽光発電の開発で、食料を失ったくまが・・・人が手を離した土地戻っていく”過程なのだ。
だが問題は、熊がその“境界”をもう理解していないことです。
「ここまでが人の世界」「ここからが森」そんなルールを壊したのは、他でもない人間である。
第四章：現場で見た熊の痕跡と人の痕跡
北海道で見た熊の足跡は、まるで地図のように続いていた。
一頭の熊が、森を抜け、川を渡り、民家の裏山まで行く。
その道筋を追っていくと、人の作った農道、林道、伐採跡地が必ず現れる。
愛知・岐阜でも同じです。
林業、農業が衰退し、放棄林、荒れた畑が増えると、熊は、そこを「通り道」として使い始める。
そして柿の木や栗の木を覚え、人里に出てくる・・・そして生ゴミの味も覚える・・・！
北海道で猟師の人たちと、鹿を追って山に入る時、熊鈴をつけたりしない！
そして、彼らは、必ず風向きを読む。
熊の鼻は鋭く、人間の匂いを敏感に察知するらしい・・・！
逆に言えば、熊が気づかないほど静かに歩けば、向こうも静かに、こちらを避ける。
野生動物は敵ではない。
でも、人間に危害を加えた熊は、人間の弱さ、人間の味を知ってしまっているわけなので、かわいそうだが、絶対に見つけて駆除しなければならない。
でも、むやみやたらに熊を殺したい猟師はいない！
できることなら、生活圏を分けて接触しないようにしたい！
今年の近年の熊被害は、我々の生活圏と彼らの生活圏が重なってきただけなのです。
この“重なり”をどうデザインし直すかが、これからの課題でだと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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第五章：熊を悪者にしないために ― 共存のデザイン
熊が人を襲う事件があると、「駆除せよ」という声が上がる。
しかし、駆除は根本的な解決にはならない。
新たな熊が、また同じ場所に現れるだけだ。
建設や開発の現場では、土地の整備と同時に「環境デザイン」も必要だ。
例えば、住宅地の背後にある山林から、動物が入れないようにする！
山里のゴミや、畑の廃棄農作物を適切に処理し、餌場を作らないようにする。
人里と山の間に、赤外線センサーやカメラをつけて、熊の位置を把握するとともに、音や光で山に追い払うように対策をする！
こうした小さな工夫が、熊を里に近づけない最大の防御線となる。
また、電気柵や警報装置の導入も重要だが、最も効果的なのは「地域で守る意識」だ。
住民と不動産業者が土地情報を提供し、建設業者が設計を工夫し、農家が環境管理を担う。
それを行政と、猟友会、警察と連携して仕組み化する。
この「地域防衛ネットワーク」こそ、真の熊対策である。
第六章：不動産屋ができる熊対策
不動産の仕事には、土地を売る・建てるだけでなく、「守る」という視点も必要だ。
私は、空き家や山林の管理業務を通じて、熊対策を組み込む活動を始めている。
例えば・・・
放棄された農地の再利用（果樹の伐採や電気柵設置）
林地の境界整備（藪の除去で見通しを良くする）
熊出没情報を反映した土地評価（危険度マップの作成）
こうした取り組みは、まだ行政の枠外にあるが、地域にとって大きな価値を生む。
「安全な土地」という価値は、住宅価格以上に人々の安心を支える要素だからだ。
私は、官民の協力が地域防災や環境保全の一翼を担う時代が来ると信じている。
う〜ん！
もう少し具体的に書きましょう！
（熊の手が私の太ももより太い！ こんなのにやられたら一撃だと思います。 猟銃でも１発で仕留める自信がありません。）
このような対策もあるが・・・私は、こう考えています。
↓
第七章：命と土地を繋ぐ ― 猟銃免許を持つ者の責任
猟銃を持つことは、命を奪う力を持つということだ。
だからこそ、使うときは「生かすため」に使わなければならない。
私は、狩猟を通して、鹿、猪、熊等を“殺す対象”ではなく、“自然の一部”として見ている。
駆除で獲物を追うとき、彼らの呼吸や歩幅、足音のリズムが伝わってくる。
その瞬間、人と自然が同じ空気を共有する。
しかし、人の生活を守るためには、時に銃を取らなければならない現実もある。
そこには「敬意」と「責任」が必要だ。
狩猟とは、命のバランスを保つ行為であり、奪うことではない。
私は、狩猟免許を持つ不動産屋として、土地と命の関係を伝えていく義務があると思っている。
終章：熊と人、そして土地の未来へ
熊が出没する地域は、近年も増えてきていたが、今年、急増している。
熊が出た人里は、地域の問題であり、そこに住んでいない我々がとやかく言うべきではないと思うが、ここまで多くの目撃例や被害者が出るのだから、みんなで考えていかなくてはいけない！
不動産業者は不動産業者目線で、多種多様な職業と、人の立場があり、それぞれが自分ができることを考えていくことが大切です。
私は、今回の熊被害問題に対して・・・・
これからの不動産業は、単に土地を取引する仕事ではなく、土地を“育て”、地域を“守る”仕事へと変わっていかなければならない。
熊と人が共存できる社会は、人と自然が互いを尊重する社会でもある。
私は、これまでの経験をすべて活かして、不動産、建設、農業、そして狩猟の知恵を組み合わせ、
「土地と命の共生デザイン」を考えて、私なりに実践していくつもりです。
私たちが、それぞれのプロの分野で、熊問題をどう考えるか・・・
その答えが、熊被害の行方を、そして日本の未来を決める。
不動産は、人と自然の境界をつなぐ仕事
全国の不動産業者さんへのお願い！
熊被害のニュースを見たとき、単なる“山の出来事”と思わないでほしい。
都会には都会の問題、自分が住んでいる街には、それぞれ必ず何らか問題があります。
それは、土地の使われ方、管理の仕方、そして地域の暮らし方の問題として・・・
不動産屋である私たちが、この課題に真正面から取り組むことで解決できること、予防できること、被害を最小限で抑えることがあるはずです。
不動産業者以外の皆様も、ほとんどの人が職業を持っているわけで、その道のプロなので、その知識を、地域のために使う！
私は、不動産業者、建設土木業者、農業従事者、狩猟免許、猟銃所持者として、自分ができることをします。
それが、未来の日本を守る最初の一歩になると信じてます。
次回は、不動産の話を書きます・・・・！
そんなわけで・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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本日は、私、近藤利一が挑む ― 不動産のプロが考える熊被害対策と共生の未来！を書かせていただきます。
序章：2025年、日本の山が変わった
2025年。日本の山々では、かつての静けさが失われつつある。
ニュースを開けば、「熊が住宅地に出没」「登山客襲われる」「畑を荒らす熊」そんな文字が並ぶ。
私は、長年にわたり不動産、建設、土木、そして農業の現場に身を置いて、人間社会の生態系は熟知しているつもりです。
その上で、人と人の欲の間に入り、相続問題、後継者問題、立ち退き、地上げなど、困難な不動産取引をこなしてきた。
そして実は、ブログに書いたことはないが・・・猟銃免許と狩猟免許も持っている。
因みに、現在、北海道で射撃場の取引をして、再生にも関わっています。
そんなこんなで、人間社会だけではなく、農業、狩猟を通して、野生動物の行動、生態、そして人間との境界線を、現場で肌で感じてきた。
これまでも、愛知、岐阜の山間部を歩き、北海道の原生林にも足を運んだ。
そうして見えてきたのは、「熊が人里に下りてくる」のではなく、「人が熊の世界へ踏み込んでいる」という現実だった。
（私の身長が178センチ 体重85キロ ：ヒグマ ２m超え 体重300キロ超え）
第一章：不動産屋が山を歩く理由
「不動産屋が、なぜ熊の話をするんですか？」と、よく聞かれる。
だが、不動産という仕事は土地と建物を扱う仕事であり、つまり「自然と人の境界線」を扱う仕事でもある。
宅地開発、農地転用、林地の境界確認！ どれも人間が自然に線を引く行為だ。
熊被害の根本原因は、この線引きが崩れてきたことにあると考えている。
山林を切り開いて、森を破壊し、太陽光パネルを並べた、数千坪、数万坪の太陽光発電所！
再生可能エネルギーというが、森を破壊して作ったものは、自然界においては森を再生不可能にして発電しているに過ぎない
その前に、矛盾を感じる人がいるといけないので説明するが・・・
弊社にも太陽光発電事業部があるが、使われなくなった雑種地や宅地に太陽光は設置するが、森を破壊しての太陽光事業はしていない！
つまり、自然破壊により熊の餌が減った！
もう一つの原因は、山里に、人が少なくなり、山に入る人が減り、放棄された山林、荒れた農地、使われない田畑が増えたことにもある。
熊は、基本的には臆病なので、人間の気配がするところに好んでくることは少ないわけだが、人里近くの山に人間の気配が薄くなったということにもある。
本来、人と熊の間にあった“緩衝地帯”が失われているのだ。
山々の道なきところに道を作り、電柱をたてて、太陽光パネルを設置して・・・餌が減ったところに、人口が減った山里に追いやられてくる！
人里には、自然界にはない食べ物もあります・・・そこで、人間と鉢合わせ！
今回の熊被害について、熊に責任があるのかというと・・・被害にあった方々には申し訳ないが、熊が悪いわけではない。
人の暮らしの形が変わり、土地の使い方が変わったことで、熊の生息地もまた変化している。
この問題を語るには、動物の専門家、狩猟のプロだけではなく、不動産屋の視点も欠かせない！
私はそう考えている。
第二章：建設・土木・農業・狩猟 ― 経験が繋がる現場の知恵
建設の現場では、土地を「造る」
土木では、地形を「読む」
農業では、自然を「生かす」
そして狩猟では、自然を「知る」
私はこの四つの経験を通じて、自然界にあるもの、もちろん、生物や植物だけではなく、土地が生きていることを実感してきた。
土地というのは、元々自然界の中にある地なのです。
例えば、熊や鹿、猪の通り道 いわゆる“獣道”は、地形を見ると自然と分かる。
水の流れ、風の抜け道、斜面の角度。
人間の設計図よりも、熊の動線の方がよほど合理的なこともある。
一方、宅地造成では「自然を削り、平らにする」ことが多い。
しかし、その行為が熊の生活圏にどんな影響を与えるかを理解している業者は、驚くほど少ない。
私はそこに危機感を持っている。
“土地を知る者”が、同時に“自然を知る者”でなければならない。
それが、これからの時代の不動産業の使命だと感じている。
第三章：熊被害の裏にある“土地の変化
日本の熊被害は、単なる自然災害ではない。
社会構造と土地利用の変化が複雑に絡み合った「人災」でもある。
近年は、再生可能エネルギー 太陽光、風力など・・・発電をするために、数百万坪〜数千万坪の山林が失われた！
熊の餌は確実に減ったわけだ！
まあ、元々、戦後の拡大開発で、人は山を切り拓き、都市を広げてきたわけだが・・・そこで、人間のエリアを拡大し、そこで、安定してきたところに！
21世紀に入り、過疎化・高齢化によって山が放置されるようになった。
愛知県の山間地を歩くと、手入れされない竹林や、倒木に覆われた里道をよく見かける。
岐阜の奥地では、空き家が熊の隠れ家になっている例もある。
つまり、太陽光発電の開発で、食料を失ったくまが・・・人が手を離した土地戻っていく”過程なのだ。
だが問題は、熊がその“境界”をもう理解していないことです。
「ここまでが人の世界」「ここからが森」そんなルールを壊したのは、他でもない人間である。
第四章：現場で見た熊の痕跡と人の痕跡
北海道で見た熊の足跡は、まるで地図のように続いていた。
一頭の熊が、森を抜け、川を渡り、民家の裏山まで行く。
その道筋を追っていくと、人の作った農道、林道、伐採跡地が必ず現れる。
愛知・岐阜でも同じです。
林業、農業が衰退し、放棄林、荒れた畑が増えると、熊は、そこを「通り道」として使い始める。
そして柿の木や栗の木を覚え、人里に出てくる・・・そして生ゴミの味も覚える・・・！
北海道で猟師の人たちと、鹿を追って山に入る時、熊鈴をつけたりしない！
そして、彼らは、必ず風向きを読む。
熊の鼻は鋭く、人間の匂いを敏感に察知するらしい・・・！
逆に言えば、熊が気づかないほど静かに歩けば、向こうも静かに、こちらを避ける。
野生動物は敵ではない。
でも、人間に危害を加えた熊は、人間の弱さ、人間の味を知ってしまっているわけなので、かわいそうだが、絶対に見つけて駆除しなければならない。
でも、むやみやたらに熊を殺したい猟師はいない！
できることなら、生活圏を分けて接触しないようにしたい！
今年の近年の熊被害は、我々の生活圏と彼らの生活圏が重なってきただけなのです。
この“重なり”をどうデザインし直すかが、これからの課題でだと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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第五章：熊を悪者にしないために ― 共存のデザイン
熊が人を襲う事件があると、「駆除せよ」という声が上がる。
しかし、駆除は根本的な解決にはならない。
新たな熊が、また同じ場所に現れるだけだ。
建設や開発の現場では、土地の整備と同時に「環境デザイン」も必要だ。
例えば、住宅地の背後にある山林から、動物が入れないようにする！
山里のゴミや、畑の廃棄農作物を適切に処理し、餌場を作らないようにする。
人里と山の間に、赤外線センサーやカメラをつけて、熊の位置を把握するとともに、音や光で山に追い払うように対策をする！
こうした小さな工夫が、熊を里に近づけない最大の防御線となる。
また、電気柵や警報装置の導入も重要だが、最も効果的なのは「地域で守る意識」だ。
住民と不動産業者が土地情報を提供し、建設業者が設計を工夫し、農家が環境管理を担う。
それを行政と、猟友会、警察と連携して仕組み化する。
この「地域防衛ネットワーク」こそ、真の熊対策である。
第六章：不動産屋ができる熊対策
不動産の仕事には、土地を売る・建てるだけでなく、「守る」という視点も必要だ。
私は、空き家や山林の管理業務を通じて、熊対策を組み込む活動を始めている。
例えば・・・
放棄された農地の再利用（果樹の伐採や電気柵設置）
林地の境界整備（藪の除去で見通しを良くする）
熊出没情報を反映した土地評価（危険度マップの作成）
こうした取り組みは、まだ行政の枠外にあるが、地域にとって大きな価値を生む。
「安全な土地」という価値は、住宅価格以上に人々の安心を支える要素だからだ。
私は、官民の協力が地域防災や環境保全の一翼を担う時代が来ると信じている。
う〜ん！
もう少し具体的に書きましょう！
（熊の手が私の太ももより太い！ こんなのにやられたら一撃だと思います。 猟銃でも１発で仕留める自信がありません。）
不動産、建設のプロとして・・・・。
第六章：�� 熊被害の実態と建築の関係
熊被害は「森での事故」だけではなく、住宅や農業施設への侵入・破壊が増えています。
具体的には次のような事例があります。
山間住宅地や別荘への侵入（食料・ゴミ目的）
農業倉庫・ビニールハウスの破壊
餌を求めて住宅周辺に常習的に出没
つまり、建物自体が熊を引き寄せない設計と、侵入されにくい構造を両立する必要があります。
第六章：�� 建築の基本方針 ― 熊を「寄せない」「入れない」「学習させない」
熊対策の建築設計では、次の3原則が重要です。
（1）寄せない
熊を建物周辺に近づけないために、匂い・環境・立地を工夫します。
生ごみ、果樹、ペットフードなどを屋外に放置しない
住宅の裏手に「デッドスペース」を作らない（熊の隠れ場をなくす）
樹木の剪定で見通しを確保（熊は視線を嫌う）
雨水・排水溝を清潔に保つ（残飯や魚臭が残ると熊が寄る）
（2）入れない
構造的に侵入を防ぐ設計を行います。
サッシや戸袋を強化：アルミ製よりスチール製、または補強バー付きサッシを採用
玄関・勝手口：自動ロック・センサーライト併設
倉庫や物置：開閉部に金属製ストッパー、ドアは内開き構造に
畜舎・倉庫：電気柵・光センサー・超音波発信装置の併用
（3）学習させない
熊は非常に学習能力が高く、「ここは食べ物がある」と覚えると、何度も現れます。
そのため、初期の侵入を防ぐことが最重要です。
1度の侵入でも「再来」を防ぐため、即座に環境を変える
臭いの残る素材や開放的な設計は避ける
一度でも熊が触れたゴミ箱・倉庫は配置変更や交換を行う。
第六章：�� 建築現場でできる「熊を意識した設計の工夫」
・ 建物配置の工夫
熊の動線（獣道）**を調べる：地元猟友会や自治体の情報を設計段階で共有
熊が通らない斜面方向へ玄関を配置
裏山側に「光・音のゾーン」（外灯・砂利敷・金属フェンス）を設ける
・ 外構・フェンスの設計
熊は体重200kgでも立ち上がって柵を押し倒せるため、高さ1.8m以上・基礎埋め込み30cm以上が望ましい。
電気柵は三段構成で、地上20cm・50cm・90cmに電線を設置
外灯・センサーライトは、熊の動線上に配置する（特に裏口・ごみ置き場周辺）
・ 開口部（窓・出入口）
窓ガラスは防犯合わせガラス＋強化網入りを推奨
換気口や通風口には金属メッシュを設置
スライド式より内開き窓（押されても外れにくい）
・材料と仕上げ
熊は匂いに敏感なため、木材塗料は柑橘系・樹脂系より無臭・鉱物系を選択
壁材や外装は光の反射率が高い色（白・銀系）を選ぶと、夜間に熊が近づきにくい
屋外収納・物置はアルミ製よりスチール製が効果的
・ 住宅だけでなく「公共施設・農業施設」にも応用可能
農業施設での具体例：
果樹園：電気柵＋高反射テープ（視覚刺激）＋ラジオ放送（聴覚刺激）
倉庫：シャッター下部の隙間防止＋金属プレートで補強
餌や飼料庫：内ロック式、外部ににおいが漏れない設計
また、農地の境界フェンスと建築物の防護ラインを一体化させると、施工コストも削減できます。
土木と建築の連携がここで生きるのです。
・ 熊対策建築の新しい方向 ― 「共生デザイン」
熊を排除するだけでなく、人と熊が互いに距離を保って共生できる設計が今後の鍵です。
ちょっと奇抜ですが・・・新しい考え方の例：
建築裏手に「緩衝緑地（バッファーゾーン）」を設け、熊の通り道を誘導する
山林との境界に「餌の少ない樹種」を植える（熊が好むドングリ類を避ける）
監視カメラで熊の行動をデータ化し、地域全体で共有
こうした仕組みを、土地計画（不動産）＋設計（土木建設）＋環境保全（農業）＋野生動物知識（狩猟）で統合していく。
↑私の多分野的な視点が活かされる領域です。
第六章：�� 近藤利一式 熊対策建築モデル（実践提案）
「安全と環境の両立型モデル」
建物外周：センサーライト＋砂利敷き＋金属フェンス
山側境界：バッファー植栽帯（杉・松系）＋電気柵
ごみ・飼料置き場：完全密閉型ステンレスストッカー
外装：高反射素材（アルミシルバー系）＋防臭塗料
建物情報共有：自治体・地域LINEで出没履歴をマップ化
このモデルを地域の住宅開発や農業施設に採用すれば、「熊が出る地域＝危険」から「熊と共生できる地域＝安全」というイメージ転換が可能になります
このような対策もあるが・・・私は、こう考えています。
↓
第七章：命と土地を繋ぐ ― 猟銃免許を持つ者の責任
猟銃を持つことは、命を奪う力を持つということだ。
だからこそ、使うときは「生かすため」に使わなければならない。
私は、狩猟を通して、鹿、猪、熊等を“殺す対象”ではなく、“自然の一部”として見ている。
駆除で獲物を追うとき、彼らの呼吸や歩幅、足音のリズムが伝わってくる。
その瞬間、人と自然が同じ空気を共有する。
しかし、人の生活を守るためには、時に銃を取らなければならない現実もある。
そこには「敬意」と「責任」が必要だ。
狩猟とは、命のバランスを保つ行為であり、奪うことではない。
私は、狩猟免許を持つ不動産屋として、土地と命の関係を伝えていく義務があると思っている。
終章：熊と人、そして土地の未来へ
熊が出没する地域は、近年も増えてきていたが、今年、急増している。
熊が出た人里は、地域の問題であり、そこに住んでいない我々がとやかく言うべきではないと思うが、ここまで多くの目撃例や被害者が出るのだから、みんなで考えていかなくてはいけない！
不動産業者は不動産業者目線で、多種多様な職業と、人の立場があり、それぞれが自分ができることを考えていくことが大切です。
私は、今回の熊被害問題に対して・・・・
これからの不動産業は、単に土地を取引する仕事ではなく、土地を“育て”、地域を“守る”仕事へと変わっていかなければならない。
熊と人が共存できる社会は、人と自然が互いを尊重する社会でもある。
私は、これまでの経験をすべて活かして、不動産、建設、農業、そして狩猟の知恵を組み合わせ、
「土地と命の共生デザイン」を考えて、私なりに実践していくつもりです。
私たちが、それぞれのプロの分野で、熊問題をどう考えるか・・・
その答えが、熊被害の行方を、そして日本の未来を決める。
不動産は、人と自然の境界をつなぐ仕事
全国の不動産業者さんへのお願い！
熊被害のニュースを見たとき、単なる“山の出来事”と思わないでほしい。
都会には都会の問題、自分が住んでいる街には、それぞれ必ず何らか問題があります。
それは、土地の使われ方、管理の仕方、そして地域の暮らし方の問題として・・・
不動産屋である私たちが、この課題に真正面から取り組むことで解決できること、予防できること、被害を最小限で抑えることがあるはずです。
不動産業者以外の皆様も、ほとんどの人が職業を持っているわけで、その道のプロなので、その知識を、地域のために使う！
私は、不動産業者、建設土木業者、農業従事者、狩猟免許、猟銃所持者として、自分ができることをします。
それが、未来の日本を守る最初の一歩になると信じてます。
次回は、不動産の話を書きます・・・・！
そんなわけで・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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2024年10月10日
2025年 予想 不動産市場はどうなる？ （No.2607)
今回は、２０２５年以降・・・今後の不動産市場を予想するわけですが・・・。
私は、不動産デベロッパーの代表であり、不動産コンサルでもあり・・・不動産ブログを書いているわけなので・・・不動産屋目線で書かせていただきます。
感想、ご意見は、お気軽にコメントしてください。
さて・・・2024年現在の日本は、不動産価格は、人気エリアのマンションは高騰、それ以外は、横ばいか下落というような流れ・・・
為替は、160円超えの円安・・・今は、少し円高に進んで148円付近をうろうろしています。
米国は、利下げ・・・日本は、マイナス金利からゼロ金利へ、そして利上げ傾向にある。
政治は、裏金問題で大騒ぎからの、岸田首相から石破さんに・・・そして解散総選挙！
まあ、簡潔に済ませると、こんな感じでいいのかな・・・・w
激動の2024年とまでは言いませんが、それなりに変わり目の2024年という感じですね。
今後、2025年以降は、どうなるのかを予想する前に、現状を簡単に書いてみたわけですが・・・不動産は、値上がりし続けてきて、どこまで上がるのでしょう？
度々、この話は、ブログに書いてきました。
でも、実際のところどうなんでしょう？
そんなに無茶苦茶に上がったと思いますか？
皆さん、口を揃えて不動産価格が、上がり続けてきたというのですが・・・実際に上がってきたのは事実なんですけど、単純に価格が上がっただけで価値はたいして上がってないですよね？
確か、２０１１年ぐらいでしたっけ？ １ドル７０円台後半の時の不動産価格と・・・２０２４年の１ドル１６０円での比率で、不動産価格を比べたら・・・そんなに高くないというか・・・。
郊外や ど田舎の不動産は、むしろ下がっているということだと思うんですけどね。
（日経平均も７０００円台〜８０００円台ぐらいでしたよね？）
事実、不動産デベロッパーも、２０１１年ぐらいは・・・
愛知県西部の話でいうと土地、建物で、３０００万円前後で売っていて、利益も出ましたし・・・お客様も、住宅ローンの支払いがきついという人も少なかった気がします。
今は、建物だけで２５００万円・・・土地が値下がりしたので、土地建物で、３５００万円〜４０００万円ぐらいですが・・・、住宅ローンの支払いが厳しいとおっしゃる人が多いし、我々、デベロッパーも以前の利益率は確保できていない状況の上に、販売開始から売却できるまでの期間も長くなっているわけで・・・。
何が言いたいのかというと・・・この状態は、もう限界に来ていて長くは続かない！ということです。
つまり、不動産は、２０２５年以降、大きく下がります。
建築資材の高騰で、不動産価格が上がったのに、所得が上がってないので・・・価値が上がったわけではなく、ただ単に物価が上昇しただけの話だと思うわけで・・・そこにきて、収入が上がってないので、国民の生活は逼迫していく一方ですよね。
そして、２０２４年マイナス金利を撤廃して、この先、金利を上げていく傾向にあり・・・大きくは上げられないにしても、今の状態で金利だけ上げていくと・・・金利を上げるほどに、国民の生活は逼迫していきます。
景気を良くするために、マイナス金利まで行っちゃったわけで・・・、ここで、プラス金利にできるほど景気は回復していませんし、給料も一部の大企業があげただけで、中小企業には浸透していません。
不動産のもたらす掲載効果は大きい！
国が、金利を安くしたり、不動産の税金を安くすることにより・・・本来であれば、景気回復をしていくはずです。
我々一般庶民が、数千万円の買い物をするわけです。
不動産、建設業に、お金が流れると・・・それに付随する多くの業種にお金が流れます。
パッと、頭に浮かぶだけでも・・・建材、住宅設備機器、家具、カーテン・・・、それらの原料も含めて必要になるので、大きなお金が大量に動きます。
そうやって、景気回復を狙ってきただけですが・・・結果として、今の有様・・・。
そして利上げ傾向にあります。
世界は利下げ、日本は利上げの方向で・・・、まあ、金利の話は、ありとあらゆることか絡みますのでやむを得ない事情もあるでしょうし・・・何が正しいのかは、わかりませんので・・・深く突っ込みませんが・・・。
国民の収入が増えていないのに、利上げをすれば、不動産を買う人は確実に減ります。
当たり前のことですが・・・不動産を買う人が、減れば・・・需要が減るので、不動産価格は下がります。
この話をすると、東京の不動産業者たちの大半は、現在のマンションや土地価格を並べ立てて、反論してきますが・・・・
価格は、需要と供給により決まるので、都心の人気エリアのマンションや土地が、今日の明日で大暴落するわけではありませんが・・・。
２０２５年以降・・・必ず下げる時は来ます。
そもそも、この先、上がり続けることの方が困難だと思います。
以前書いた内容と同じになりますが・・・
現在の人気エリアの不動産は、横ばいから下降し始めるでしょうし、郊外に行けば行くほどに・・・値下がり率は大きくなり・・・ど田舎の土地の大半は、市街化区域の土地であろうが・・・無価値化すると思います。
そういう意味で、２０２４年は、国が不動産 建設にしてきた後押しの力を弱めた年であり、弱めた結果が、２０２５年に、不動産の大きな下落へとつながると思う！という予想です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・重大発表！
実は、今年、弊社は、名駅にありました名駅CHIYODA Bildを売却しました。
弊社の名古屋支店は、名駅CHIYODA Bildから、丸の内CHIYODA Bildに移転しました。
１０年前に坪単価 約２８０万円で購入したものを、約１０００万円で買いにこられた企業があったので売却しました。
私の、不動産業は、銀行から融資も受けられない状況で仲介からスタートして、１４年かかって名古屋駅エリアに自社ビルを購入したわけで・・・思い入れ、思い出もたくさんあり、迷いに迷いましたが・・・。
名古屋の地価の上昇も、ここらが限界だろう！と・・・私は、ババ抜きから早めに抜けました！
（千代田不動産 新名古屋支店）
ブログに、適当に書いているわけではなく・・・私自身が、名古屋の人気エリアの自社ビルを売却したわけですから・・・
２０２５年以降は、不動産は下がる！という予想も、まあまあ説得力があると思いませんか？笑
ここまで高くなったタワマンとかって・・・皆さん、将来的に、どうするつもりなんですかね〜？
持ち続けていたら、自分の代はともかく、自分たちの子供や孫の代で必ず建て替えをする時期はくるわけですが・・・私は、タワマンの建て替えができるとは思えません。
タイミングは、各々ですが・・・どっかで売り逃げしないといけないわけで・・・。
今、タワマンを買って、３５年ローンを組んで払って・・・ローンの残債より高く売れることがあると思いますか？
昔、自身の著書にも書いたことですが・・・戸建ては、自分の意思で建て替えができますし、建物を壊しても土地が残ります。
そう考えると、マンションは、買っても用事が済んだら早めに売って逃げる！
小さくてもいいので、土地付きのマイホームを購入する方がいいかな〜と昔から言い続けているわけですが・・・・。
そもそもタワマンというのは・・・・。
長くなるので、今回はやめておきましょう！
自分の話をします。
私個人所有の不動産は・・・名古屋の泉一丁目のマンションも、札幌の円山公園のマンションも売却して、現在、所有しているマンションはありません。
愛知県内に数件の宅地と、合計３万坪の農地山林と、太陽光発電数物件と、宮古島の戸建てだけになりました。
もちろん、法人では、どこにあるのか今すぐ言えないぐらい複数の不動産を所有しておりますが・・・個人は、だいぶ整理整頓できました。
私の考え方！
若い時は、不動産、車、時計、船、服、バッグなど・・・皆さんが価値があると考えるものに私も価値があると誤認していました。
５０歳を過ぎた頃から、独自の価値観が出てきまして・・・・
今は、立派な家やマンション、車も船も、高価な時計もバッグもいらないです。
あえて言うなら、広大な農地と山林と、そこで農業をする機材と同じ志を持つ仲間が欲しいです。
衣食住の住というポジションで生きてきましたが・・・住のポジションは、もういいかな〜と・・・
食のポジショニングをしています。
最終的には、食べ物を作ることができる土地、自然の恵みや良質な空気や水を与えてくれる、山林等・・・・その土地を活かせるだけの技術と機器と人材！
最終的には、そこが大事なんじゃないかな〜と思うわけです。
歴史は繰り返すので・・・広大な土地を持っていることに価値が出る時代が、また来ると思います。
それが、自分の代ではなく、子供や孫の代かもしれませんが・・・
食料を作ることができる土地を、どれだけ所有しているか・・・が重要！という時代が来る！
そんな気がして・・・・。
不動産デベロッパーの代表をしながら、農業と障害者雇用就労支援をしています。
２０２５年以降は、さらに、土地が安くなりますので、今後も農地、山林等を、じゃんじゃん買って、自分の土地というか・・・自分の所有地を増やしていこうと考えています。
土地をたくさん持ってると維持費がかかるのではないかと思う方もいるかもしれませんが、その土地の中で、維持費を上回る収入があればいいわけですから・・・以前のブログにも書きましたが、それは、そんなに難しいことではないので、土地から得る収入を増やしながら土地も増やしていけばいいのです。
そんなわけで・・・・
長くなりましたが・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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私は、不動産デベロッパーの代表であり、不動産コンサルでもあり・・・不動産ブログを書いているわけなので・・・不動産屋目線で書かせていただきます。
感想、ご意見は、お気軽にコメントしてください。
さて・・・2024年現在の日本は、不動産価格は、人気エリアのマンションは高騰、それ以外は、横ばいか下落というような流れ・・・
為替は、160円超えの円安・・・今は、少し円高に進んで148円付近をうろうろしています。
米国は、利下げ・・・日本は、マイナス金利からゼロ金利へ、そして利上げ傾向にある。
政治は、裏金問題で大騒ぎからの、岸田首相から石破さんに・・・そして解散総選挙！
まあ、簡潔に済ませると、こんな感じでいいのかな・・・・w
激動の2024年とまでは言いませんが、それなりに変わり目の2024年という感じですね。
今後、2025年以降は、どうなるのかを予想する前に、現状を簡単に書いてみたわけですが・・・不動産は、値上がりし続けてきて、どこまで上がるのでしょう？
度々、この話は、ブログに書いてきました。
でも、実際のところどうなんでしょう？
そんなに無茶苦茶に上がったと思いますか？
皆さん、口を揃えて不動産価格が、上がり続けてきたというのですが・・・実際に上がってきたのは事実なんですけど、単純に価格が上がっただけで価値はたいして上がってないですよね？
確か、２０１１年ぐらいでしたっけ？ １ドル７０円台後半の時の不動産価格と・・・２０２４年の１ドル１６０円での比率で、不動産価格を比べたら・・・そんなに高くないというか・・・。
郊外や ど田舎の不動産は、むしろ下がっているということだと思うんですけどね。
（日経平均も７０００円台〜８０００円台ぐらいでしたよね？）
事実、不動産デベロッパーも、２０１１年ぐらいは・・・
愛知県西部の話でいうと土地、建物で、３０００万円前後で売っていて、利益も出ましたし・・・お客様も、住宅ローンの支払いがきついという人も少なかった気がします。
今は、建物だけで２５００万円・・・土地が値下がりしたので、土地建物で、３５００万円〜４０００万円ぐらいですが・・・、住宅ローンの支払いが厳しいとおっしゃる人が多いし、我々、デベロッパーも以前の利益率は確保できていない状況の上に、販売開始から売却できるまでの期間も長くなっているわけで・・・。
何が言いたいのかというと・・・この状態は、もう限界に来ていて長くは続かない！ということです。
つまり、不動産は、２０２５年以降、大きく下がります。
建築資材の高騰で、不動産価格が上がったのに、所得が上がってないので・・・価値が上がったわけではなく、ただ単に物価が上昇しただけの話だと思うわけで・・・そこにきて、収入が上がってないので、国民の生活は逼迫していく一方ですよね。
そして、２０２４年マイナス金利を撤廃して、この先、金利を上げていく傾向にあり・・・大きくは上げられないにしても、今の状態で金利だけ上げていくと・・・金利を上げるほどに、国民の生活は逼迫していきます。
景気を良くするために、マイナス金利まで行っちゃったわけで・・・、ここで、プラス金利にできるほど景気は回復していませんし、給料も一部の大企業があげただけで、中小企業には浸透していません。
不動産のもたらす掲載効果は大きい！
国が、金利を安くしたり、不動産の税金を安くすることにより・・・本来であれば、景気回復をしていくはずです。
我々一般庶民が、数千万円の買い物をするわけです。
不動産、建設業に、お金が流れると・・・それに付随する多くの業種にお金が流れます。
パッと、頭に浮かぶだけでも・・・建材、住宅設備機器、家具、カーテン・・・、それらの原料も含めて必要になるので、大きなお金が大量に動きます。
そうやって、景気回復を狙ってきただけですが・・・結果として、今の有様・・・。
そして利上げ傾向にあります。
世界は利下げ、日本は利上げの方向で・・・、まあ、金利の話は、ありとあらゆることか絡みますのでやむを得ない事情もあるでしょうし・・・何が正しいのかは、わかりませんので・・・深く突っ込みませんが・・・。
国民の収入が増えていないのに、利上げをすれば、不動産を買う人は確実に減ります。
当たり前のことですが・・・不動産を買う人が、減れば・・・需要が減るので、不動産価格は下がります。
この話をすると、東京の不動産業者たちの大半は、現在のマンションや土地価格を並べ立てて、反論してきますが・・・・
価格は、需要と供給により決まるので、都心の人気エリアのマンションや土地が、今日の明日で大暴落するわけではありませんが・・・。
２０２５年以降・・・必ず下げる時は来ます。
そもそも、この先、上がり続けることの方が困難だと思います。
以前書いた内容と同じになりますが・・・
現在の人気エリアの不動産は、横ばいから下降し始めるでしょうし、郊外に行けば行くほどに・・・値下がり率は大きくなり・・・ど田舎の土地の大半は、市街化区域の土地であろうが・・・無価値化すると思います。
そういう意味で、２０２４年は、国が不動産 建設にしてきた後押しの力を弱めた年であり、弱めた結果が、２０２５年に、不動産の大きな下落へとつながると思う！という予想です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・重大発表！
実は、今年、弊社は、名駅にありました名駅CHIYODA Bildを売却しました。
弊社の名古屋支店は、名駅CHIYODA Bildから、丸の内CHIYODA Bildに移転しました。
１０年前に坪単価 約２８０万円で購入したものを、約１０００万円で買いにこられた企業があったので売却しました。
私の、不動産業は、銀行から融資も受けられない状況で仲介からスタートして、１４年かかって名古屋駅エリアに自社ビルを購入したわけで・・・思い入れ、思い出もたくさんあり、迷いに迷いましたが・・・。
名古屋の地価の上昇も、ここらが限界だろう！と・・・私は、ババ抜きから早めに抜けました！
（千代田不動産 新名古屋支店）
ブログに、適当に書いているわけではなく・・・私自身が、名古屋の人気エリアの自社ビルを売却したわけですから・・・
２０２５年以降は、不動産は下がる！という予想も、まあまあ説得力があると思いませんか？笑
不動産の予想の話は、これくらいにして・・・・皆さんに、ちょっと考えてもらいたいことがあります。
ここまで高くなったタワマンとかって・・・皆さん、将来的に、どうするつもりなんですかね〜？
持ち続けていたら、自分の代はともかく、自分たちの子供や孫の代で必ず建て替えをする時期はくるわけですが・・・私は、タワマンの建て替えができるとは思えません。
タイミングは、各々ですが・・・どっかで売り逃げしないといけないわけで・・・。
今、タワマンを買って、３５年ローンを組んで払って・・・ローンの残債より高く売れることがあると思いますか？
昔、自身の著書にも書いたことですが・・・戸建ては、自分の意思で建て替えができますし、建物を壊しても土地が残ります。
そう考えると、マンションは、買っても用事が済んだら早めに売って逃げる！
小さくてもいいので、土地付きのマイホームを購入する方がいいかな〜と昔から言い続けているわけですが・・・・。
そもそもタワマンというのは・・・・。
長くなるので、今回はやめておきましょう！
自分の話をします。
私個人所有の不動産は・・・名古屋の泉一丁目のマンションも、札幌の円山公園のマンションも売却して、現在、所有しているマンションはありません。
愛知県内に数件の宅地と、合計３万坪の農地山林と、太陽光発電数物件と、宮古島の戸建てだけになりました。
もちろん、法人では、どこにあるのか今すぐ言えないぐらい複数の不動産を所有しておりますが・・・個人は、だいぶ整理整頓できました。
私の考え方！
若い時は、不動産、車、時計、船、服、バッグなど・・・皆さんが価値があると考えるものに私も価値があると誤認していました。
５０歳を過ぎた頃から、独自の価値観が出てきまして・・・・
今は、立派な家やマンション、車も船も、高価な時計もバッグもいらないです。
あえて言うなら、広大な農地と山林と、そこで農業をする機材と同じ志を持つ仲間が欲しいです。
衣食住の住というポジションで生きてきましたが・・・住のポジションは、もういいかな〜と・・・
食のポジショニングをしています。
最終的には、食べ物を作ることができる土地、自然の恵みや良質な空気や水を与えてくれる、山林等・・・・その土地を活かせるだけの技術と機器と人材！
最終的には、そこが大事なんじゃないかな〜と思うわけです。
歴史は繰り返すので・・・広大な土地を持っていることに価値が出る時代が、また来ると思います。
それが、自分の代ではなく、子供や孫の代かもしれませんが・・・
食料を作ることができる土地を、どれだけ所有しているか・・・が重要！という時代が来る！
そんな気がして・・・・。
不動産デベロッパーの代表をしながら、農業と障害者雇用就労支援をしています。
２０２５年以降は、さらに、土地が安くなりますので、今後も農地、山林等を、じゃんじゃん買って、自分の土地というか・・・自分の所有地を増やしていこうと考えています。
土地をたくさん持ってると維持費がかかるのではないかと思う方もいるかもしれませんが、その土地の中で、維持費を上回る収入があればいいわけですから・・・以前のブログにも書きましたが、それは、そんなに難しいことではないので、土地から得る収入を増やしながら土地も増やしていけばいいのです。
そんなわけで・・・・
長くなりましたが・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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