素人さんの為の不動産学校:相続相談

相続相談

2024年12月03日

M&Aと不動産について！（No.2608)

最近、やたらM＆Aの話が多くなってきました。

売買する法人の中には、不動産を資産として複数持っているというケースも多いわけだが・・・
M＆Aを仕切る、仲介会社、FA等に、不動産知識がなさすぎて、M＆Aが終わった後に、問題が発覚して相談を受けることがあります。

我々、不動産で２０年以上飯を食ってきた者からすると、こんな重要なことを引き継ぎしてないのか？と思う低レベルのことがされていない！

（５５歳　秋の写真w）

こういう場合、相談者は、会社を買収した後に、問題が発覚するので・・・仲介、FAをしたM＆A関係の会社に問い合わせするわけだが・・・・
M＆Aを仲介、コンサルした会社は、デューテリは、きちんとやってあると説明して・・・
問題が起きた時は、法人を売却した人に、告知義務違反だと、責任を被せるケースが多い！

先日、A社長から相談があった件については、所有者では、なかなか分からないが・・・、不動産のプロなら誰でも分かるような都市計画、道路計画により、建蔽率、容積率が変更されるという問題！

売り側に分かるはずがない！　買い側も分かるはずがない！

不動産の売買の実務経験がある人が役所で常識レベルの重要事項説明書記載の調査をすれば誰でも分かること！

なのに・・・・M＆Aを仲介した会社は、売った側の告知義務違反みたいな説明をして逃げる！

会社を売り買いするってことは、不動産も、その対象に含まれるわけだから、重要なことは引き継がなければいけないわけだが・・・。
相談者A社長から見せていただいたM＆Aの際の資料を見ていると、ゆるすぎるというか、雑すぎる！

レントロール等は、ちゃんとしてあるのに・・・今後かかるであろう維持費に関係してくる重要な内容を伝えていないのは、売った側だけの責任ではなく、仲介をした側の重要事項調査不足という責任の方が大きいと思う。

それに・・・、まあ、これは、余分なことだが・・・。
資産や設備についても雑だが、従業員の扱いについても雑な感じがしました。

そもそも、経営者というのは、従業員を労働力、生産性で見るのは分かるけど・・・それ以前に人として、従業員のこと、その家族等のことも考慮しなくてはいけないと思う。
まあ、MAでは、常識なのかもしれないが・・・、こいつは残ってもらわないと困る、こいつはいらん、こいつはどっちでもいい！と、人間を物扱いしている感がするし・・・

M&Aにより、資産を増やすことも含め、高度な技術や専門知識や有能な従業員や専門チームを引き継ぎ確保するようにするべきであり・・・
理想なのかもしれないが、売る側も、買う側も、仲介する側も・・・従業員や取引先も、M&Aにより影響を受ける人たちの大半が良い形になることを目指さなくてはいけないのではないかと思う。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

M＆Aの本質的な話に、脱線してしまったので・・・M＆Aと不動産についての話に戻します。

ある建設会社を購入したA社長から、私に、相談があった件は・・・、買収した会社の不動産の情報がアバウトすぎて、後から、あれこれ問題が発覚してきたという内容だった！

そもそも、このM＆A仲介会社は、やたらめったら会社を売らないか？みたいなDMをガンガン送りつけてくるので個人的に嫌いなのに加えて・・・・A社長から見せていただいた、M＆Aの際の資料を見て、不動産の説明が、簡易的すぎて調査レベルが低すぎる！

M＆Aの仲介会社のパンフレットには、めちゃくちゃ良いことばかりが記載してあり、専門の士業や専門職がいて、M＆A後も、ちゃんと対応すると書いてあるわけだが・・・・

一応、サポートらしきものはしているみたいだが・・・仲介会社自身が責任を取る気はなく、全ては、売却した側の会社の代表＆株主の責任！

（５５歳　２～３日前の写真w）

そんなわけで・・・
相談者のA社長と私がいる、弊社名古屋支店に、M&Aの仲介業者の担当を呼んで私が、激詰めしてみた。

私　『この不動産なんだけど・・・土地の面積が＠＠＠でしょ！　建物面積が＠＠でしょ？　でも、現況は、こうなってるじゃん！　図面の面積と、公簿面積が、めっちゃ違うのって何故なの？』

M＆A担当者　『ちょっと待ってください。　それ以前に、今回の件に無関係な人に説明する必要があるのでしょうか？　A社長から聞かれるならお答えいたしますが、近藤さんからの質問に答えるつもりはありません。』

私　『なるほど・・・。　A社長が、自分が説明しても、ああいえば、こういう！　こう言えばああ言う！で話にならないって相談してきたから、A社長と、御社の通訳を俺がやってやろうとしてるんだけど・・・。　それの何があかんの？　円満解決をしないで・・・・、いきなり内容証明送るか、訴訟やった方がいいってこと？』

M＆A担当者　『そういうわけではありませんが、初対面の方に、取引についてお話をするわけにもいかないので・・・・。』

私　『なるほど・・・。　そう来るわけだw それって、A社長が付き添って欲しいと望んでいるのに、そういう態度に出るってことは・・・・、M＆Aの仲介して金もらったら、あとは知らんがな～w ってことで、まあ、つまりは、最終的に・・・・A社長と俺に喧嘩売ってるってこと？　』

M＆A担当者　『弊社は、あくまでも仲介という立場であり・・・（話が長いので省略）』

私　『お兄ちゃん！　そんなことは聞いてないんだってw 喧嘩売ってるのか、売ってないのか？　どっち？　その答えで、今後の対応を考えようと思ってる！』

M＆A担当者　『喧嘩は売ってませんが、部外者の近藤さんに説明をすることはできません。』

私　『それは、喧嘩売ってるってことなんだよ！　よしっ！　お兄ちゃん、じゃあ今日は、もう帰っていいよ！　東京までの新幹線代、俺が、出してやろうか？　あははははw とっとと帰れw 　出口、あっちねw　あとは弁護士同士か、裁判所の決着でって話でいいねw』

M＆A担当者　『どういうことですか？　A社長には、今回の件は説明させていただきましたが・・・。』

私　『A社長が納得してないから、こうなってるんだろ？　で、俺が、説明しようと思ったら、俺とは話さないって言うから・・・じゃあ用事ないから、東京に帰って飯食って風呂入って寝ろって言ってるんだよ！　俺の話、聞くだけ聞いてみたら？　じゃないと、A社長は、喧嘩を売られたという解釈をして、弁護士対応になる！』

M＆A担当者　『わかりました。　お答えするかは別にして、どうぞお話しください。』

私　『お兄ちゃん、バカなの？　さっき面積の相違の話を聞いただろ？　どういうことって・・・それを教えてくれよ！』

ということで・・・やっとここから話し合いのテーブルについたわけだが・・・。
私が、詰めているように感じるかもしれないが、私から言わせると、態度が、事務だし、ここに来てから一度も笑顔を見せんし、言い方に棘があり、嫌悪感しか感じなかった！

M＆A担当者　『調査の方から上がってきた資料には、不動産一覧があり、各不動産に調査報告書がありまして・・・自分たちは部署が違うので、違っている理由はお答えできません。　弊社のデューテリが間違っていたということであれば、調査ミスではなく、記載ミスか、売り側の必要事項申告ミスだと思われます。』

私　『あのさ～w あのビルは、４０年前に先先代らしき人が購入したもので、おそらく昭和６１年に増築されているんだよ！　登記には出てこない！　その先先代から、今回会社を売った社長が、それを告知しないとあかんのか？　多分、知らないと思うよ！　あんたたちの調査不足だよ！　謄本と建築確認と、現況を比べたら、明らかに、未登記部分があることが分かるだろ？』

M＆A担当者　『未登記部分があると何か問題があるのでしょうか？』

私　『建蔽率、容積率がオーバーしているってことなんだよ！　わかる？』

M＆A担当者　『それが何か問題があるのでしょうか？　弊社の調査の方に報告させていただきます。』

私　『あちゃ～！　こいつ全く危機感ないな～w 調査の方じゃなくて、社長に報告した方がいいぞ！　　不適合建物、違法建築物であることを隠して仲介したってことなんだよ！　M＆A時に、A社長は、このビルを、どうするって言ってた？』

M＆A担当者　『売却するってことでしたよね！』

A社長　『はい！　そのつもりでしたが、そもそもの査定金額が、違っているようですし・・・、その上、違法建築物だと、さらに売るに売れないということになりまして・・M＆A後の計画が全てくるってしまうんです。　近藤社長に、売却の相談をして発覚したんですけどね。　資料を見てもらって、１分もしないうちに、あれ？　変だな～？って、気付きましたよ！　御社は、本当に調査したんですか？』

M＆A担当者　『はい！　弊社は、それぞれのエキスパートが・・・・（以下省略）』

私　『あはははっははw もうその話、さっき聞いた！　同じこと、じゃべるなw 取引終わっても、気づいてなかったんだろ？笑　それは、エキスパートとは言わないぞ！　実務経験なしの、資格だけ持ってる宅建おばちゃんとかに調べさせたんじゃないのか？』

M＆A担当者　『いえ！　そんなことはないと思いますが・・・・。』

私　『いいか！　謄本見るだろ？　で・・・建築確認見るだろ？　　で・・・内部の写真みるだろ・・・。　ここに、壁があるの変じゃない？　ここ空き地部分のはずじゃん！　でも、ほら・・・、外から見ても、ここに壁があるだろ？　で・・・これ、建築確認の図面にはないじゃん！　俺たちは、図面見たら頭に浮かべて、写真と合わせるから、なんじゃこれ？ってなるわけよ！　それが、実務経験がない、御社の宅建おばちゃんか何かは、謄本に書いてあることだけで資料を作っちゃうんだよ！ってことじゃないのかな？』

M＆A担当者　『そこは、調査部の方のことなので分かりませんが、この土地建物の面積が違うことって、そんなに大きな問題なのですか？　古い建物ですし中古なので、違いはあってもおかしくないと思います。　もし、問題になるのであれば、売った側の告知義務違反であり、弊社の調査ミスではないかと・・・・』

私　『いや違う。　御社のミスだ！　１００歩譲って、表記不動産の調査内容と相違した場合は現況優先！と書いておけばよかったのに、それすら書いていない！　しかも、A社長が、この不動産を売却することを目的だと聞いていたわけだし、査定も高く盛ってあるし、今回のミスで売りにくさ倍増してるから、完全に御社の調査、告知ミス！』

M＆A担当者　『・・・・・。一度、持ち帰らせてください。　ただ言えることは、弊社は、あくまでも仲介の立場であり、こういったことは、双方の当事者間で協議していただかないと・・・。』

私　『う～ん・・・。　約款の、この部分で逃げようとしてるわけだw お兄ちゃんには悪いけど、逃がさないよ！　もう、訴訟の証拠も組み立ても俺の頭の中ではできてる！　売主は専門知識がない上に、代が２代も変わってるし・・・オタクは専門知識があるプロなんだろ？　そして、最近は、M&Aはマスコミでも、詐欺系の話で盛り上がってるから、俺は、勝つ自身ありありだよw』

M＆A担当者　『そこまでの話になると・・・うちの法務が・・・。』

私　『まあ、ミスなら民事だけ、騙したなら刑事事件もだし・・・盛って帰って御社の社長と相談してみたら？　まあ、ゴタゴタするより、示談した方がいいんじゃない？　俺は、ここまでしか入らんけど・・・あとは、A社長のところの顧問弁護士を入れることになると思うから・・・、最後に一つ
だけ言ってもいい？』

M＆A担当者　『はい！　何でしょう？』

私　『お兄ちゃん・・・逃げんなよ！　　あはははw お前、責任転嫁が得意そうだから・・・w』

M＆A担当者　『逃げる気はありません。責任を持って対応はいたしますが、担当者が変わることになると思います。』

私　『まあ、そうだろうな～！　　御社のM＆A仲介に対して、言いたいことは、山ほどあるけど・・・、適当にMAの仲介やって　金だけ貪ってる輩に言っても、時間の無駄だから、やめとくわ！　』

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

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そんなわけで・・・・

この相談案件の決着は、ついていませんが・・・。

かつて、不動産取引もいい加減だったものが、整備されました。

今後、M&Aも、整備されていくんでしょうね～！

最近のM＆Aは、会社をバイアウトする形ではなく、後継者がいなくて売却をするというケースが増えてきて・・・知識のない、買主や売主を相手に、ゆるい仕事で、高額な手数料を請求する会社が多いですが・・・今後は、規制が厳しくなり、良い形でのM&Aができるようになっていくんでしょうね。

私のところにも、後継者不足、人手不足により会社を手放したいという相談が増えてきました。

冒頭にも書きましたが、私としては、売り手の思い、買い手の思いを大切にして、良い形で引き継ぎをしたいと考えています。

会社の売却を考えている方へ

後継者がいない、人手不足で続けられないということで、売却を希望したいのだと思いますが・・・良い買い手が見つかれば、最高ですが・・・・もし、条件や自分の思いと買い手の意思が合わなければ・・・無理して売らなくてもいいと思います。
選択肢は、M＆Aだけではなく・・・自分が長年やってきた仕事を、取引先や社員たちと相談して、業界や地域の方々に惜しまれつつ自分で手仕舞いするのも選択の一つです。

不動産は、息子や嫁に残してもいいし・・・何なら、売ったお金で余生を楽しんでも良いかと思いますw

会社を起こして、これまで頑張ってこられた諸先輩方々から、会社を売りたいと相談を受けると・・・話を聞きながら・・・、仕事以外の楽しみも見つけていただきたな～と思います。

でも、なんだかんだ、皆様、仕事が好きなんだな～って思うことが多いです。
売るにしても、精算するにしても、良い形になり、幸せになっていただきたいです。

最後に・・・。

インスタグラムのアイコンが変わりました。

１５年前の写真では、metaから認証されず・・・即席で撮ってアップしました。
metaは、賢いですねw

そんなわけで、今日のブログはここまでと、させていただきます。

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toshikazy at 17:38｜Permalink│Comments(3)│

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2024年04月29日

高齢者の財産を寄付させるのが目的？（No.2603)

皆さんは、高齢者をターゲットにした、身元保証等高齢者サポートサービスをご存知ですか？

高齢者が安心して生活できるように支援するためのサービスを指す可能性があります。具体的には、高齢者が独り暮らしや介護施設に入所している場合に、その身元保証や法的なサポートを提供するサービスなんですけど・・・

高齢者の身元保証や生活支援をする！

基本的には、生活支援をしながら資産を管理して・・・、最終的に、支援した後に亡くなったら、NPO法人等に寄付をさせるビジネスで、弁護士や、社会福祉士が関与していることが多いですね～。

大手、中小問わず、最近、そんなサービス？が増えてきたわけですが・・・。

一人暮らしの老人等が増えてきた昨今、高齢者も非常に助かるわけで、基本的には、素晴らしいビジネス？活動？だと思うのだが・・・。

中には、誰がどう見ても、これ酷いな～というやり方をしているところもあります。
高齢者を生かさず殺さずで、ギリギリ死なない程度に生活をさせておいて、その高齢者が死んだ後に、NPO法人に寄付をさせる、言わば、寄付金になるものを増やさないように、老人に酷い生活をさせているなんてことも珍しくない！

こういったNPO法人は、士業の先生がバックについていて・・・もしくは、弁護士が裏で糸を引いていることもあり・・・内情を聞くと・・・　まあ、全部ではないですが、悪質だな～と思うようなこともあります。

先日、私に相談があったケースは、Aさんという高齢者が、高齢者生活支援をしている某NPO法人に入会しているのだが、入会時に数百万円払って、年間の管理費を数十万円払っているのだが、月に１回訪問に来て病院に連れていくだけ・・・。

財産は、実印、銀行通帳、不動産の権利書、株等、すべてNPO法人の弁護士が維持管理することになっていて、全部持っていかれてしまい預かりになっている。

不動産は、貸すにも売るにも自身ではできない、通帳までも管理されているので、入会した高齢者は、自身で何もできないわけだ。

そして、ここが気になるポイント・・・いつでも退会できることになっているのだが、退会しようとすると、営業が来て・・・高齢者を心配したふりをして・・・それでダメだと不安にさせるようなことを言って・・・・それでもダメだと怒りまくって脅して・・・！
とにかく、解約させないようにするのです。

この話を聞いた際に、高齢者が被害妄想的に言ってるだけなのかな～と思い、念の為、このNPO法人が来たときに奥に隠れて録音と録画を撮らせていただいたのですが・・・
この高齢者Aさんが言ってた通りというか・・・高齢者Aさんが言ってた以上に、酷い状況でした。

Aさんが解約の話をすると、『その話、この間、話したよね～

　解約しないって言ってたでしょ

　自分で言ったことも覚えてないの

　ボケても人に迷惑かけるのは人間として最低だよ

』と・・・大きな声で・・・・

それでもAさんが解約したいと言うと・・・『いい加減にして

　私たちが面倒見ないとご飯も食べられないでしょ！　お金持ってないでしょ？　解約したら、お金は返ってこないのに、どうやって生活するの？　面倒見てあげてるのに、それをやめたいと言うなら、解約してあげるから勝手に死んだら

　家族もいないんだから、死んでも誰も分からないし、死体が腐って、近所に迷惑かけるでしょ！』

ここで、Aさんは、黙り込んでしまいました。
私が裏から登場して、このNPO法人の社員を吊し上げたろかと思ったのですが、一緒にいた紹介者が、私の腕を掴んだので・・・この場は我慢してやり過ごしました。

高齢者Aさんは、NPO法人が、通帳と印鑑を返せば、ちょっと足が不自由なだけなので、生活できます。

このNPO法人が、お金を自由に使わせないように取り上げられているから、お金が手元にないだけだし・・・なんとか歩けますし、自分で生活できるので孤独死して腐乱死体になる可能性は極めて低いのに・・・、金がない！面倒を見てあげてる！自分がいないと孤独死する！と洗脳をしているわけです。

まあ、高齢者も、面倒を見てもらった方が楽だし、訳がわからないことを言うこともあるでしょうから、腹がたつこともあるでしょうけど・・・それにしても悪質です！

悪質だと断言しちゃった後ですが・・・これは、現場で高齢者と接する担当営業が横着なのか・・・NPO法人がやらせているのか、後ろにいる弁護士がやらせているのか分かりませんが・・・、入会の金や月額の費用もとって、通帳も預かっているわけですから・・・なんにしても、もう少し大事にしてあげてほしいですよね。

これでは、【財産を沢山もらうために、生かさず殺さずで、ギリギリ生かしている！】と言われても仕方ないと思います。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

私の作戦！

本来なら、このNPO法人の担当者を、とっ捕まえて説教したいのは山々なんですが・・・
私の近藤節を期待していた読者の皆様には申し訳ないのですが・・・・今回は、弊社の顧問弁護士から解約通知を送ってもらうことにしました。

私が、出ていって・・・担当者をやっつけて、NPO法人の代表を引っ張り出して喧嘩しても、私の気持ちがスッキリするだけで・・・なんの解決にもならないわけですし・・・向こうも弁護士を入れて、きっちりした契約をしているので、私が入ることで余計に長引くので・・・弊社の顧問弁護士から、しれっと解約通知を送ります。

その上で、面倒を見ながら財産を管理して、死んだら貰っちゃうみたいな契約を解除して・・・その後、不動産を売却して、そのお金で、グループホームか、老人ホームに入ってもらい、弊社顧問弁護士が管理の元に、今よりも快適な生活ができるようにしてあげようと考えています。

大変失礼な言い方ですが・・・人生は長いようで短い！　短いようで長いわけですが・・・・！
今の預貯金と不動産を売却したら、高級グループホームや高級老人ホームに入って、少々浪費しても死ぬまで悠々自適に生きていけるわけで、食うや食わずの生活をしてNPO法人にお金を残す必要はないと思うんですよね！

昔の私なら・・・・。

この手のやり方に怒り、ムキになって、リストか何かを手に入れて、片っ端から解約させるような動きに出たかもしれませんが、最近は血の気が少なくなったというか・・・とりあえず、本件のAさんが救われたらそれでいいかな～と思っています。

今時は、SNSやYouTubeに、このNPO法人の身元保証や生活支援、財産管理、その後のことが記載してある、いかにも親切っぽい契約書と・・・、実際に行われている内容を・・・比較しながら、面白おかしくナレーション入れるだけでいいわけで・・・
私の手元になる、資料と、録音で、まあまあいい動画が作れると思いますし、バズらせる自信もあります。

ただ、そんなことをしてもね～・・・・・。

現在、農業と飲食業とA型就労施設との連携により、障がい者の就労支援をしているので・・・、とてもじゃないけど、老人系にまで手が回りませんので、変な正義感を出さずに・・・、今回は、相談者のAさんだけを救うことにしました。

相談者と、相談者を紹介してくれた人が、喜んでくれれば、それでいいと思います。

高齢者の身元保証や生活支援をしている人たちは、酷いやり方をしている法人ばかりではなく、本当に手厚く生活支援をしている人たちが多く存在することも知っているので・・・

高齢者の問題に真剣に取り組んでいるNPO法人、弁護士、税理士、社会福祉法人、医療法人、その他の法人や人々・・・大勢います。

私が、このNPO法人を叩かなくても、どっかで失脚するでしょう。

世の中、悪の栄えたためしはありませんし、仮に瞬間栄えたとしても長続きはしないので・・・

今回は、こんな感じで・・・一件落着にしようと考えています。

さて・・・ここまでは、私の身の回りの出来事を書かせていただいたのですが・・・

【重要なこと！】

「身元保証等高齢者サポートサービス」とは、高齢者が安心して生活できるように支援するためのサービスを指す可能性があります。具体的には、高齢者が独り暮らしや介護施設に入所している場合に、その身元保証や法的なサポートを提供するサービスです。

このサービスは、高齢者が自身の財産や権利を守るために重要です。例えば、認知症などの病気や身体的な弱みにより、高齢者が自分の財産や契約に関する判断を下せない場合があります。そのような場合、身元保証等高齢者サポートサービスは、代理人や法的なサポートを提供して、高齢者の利益を保護します。

このサービスには、弁護士や社会福祉士などの専門家が関与することが一般的です。
基本的には、高齢者との信頼関係を築きながら、必要に応じて法的手続きを代行し、高齢者の利益を最大限に守る役割を果たさなくてはいけません。

単身の方の財産について、身元保証、財産管理、遺贈寄付について、こういった事業や活動をされている方の大半は、社会問題を解決したいという思いでやってるのでしょう。
これからの時代は絶対的に必要ですし素晴らしいことだと思います。

私が知る限り、社会福祉意識が高い人たちが中心となり、高齢者身元保証サービスを運営しているわけですが・・・、それが、組織全体に行き渡っているかというと、それは疑問です。

私が力を入れている農福食の連携による障がい者就労支援も、我々組織の上層部については、絶対的に社会福祉意識が高いと自信を持って言えますが、それが、職員や会員全体が同じレベルなのかと言われると、絶対という言葉は使えません！

身元保証等高齢者サポートサービスについても同じような感じなのかな～と思います。
少なくとも、今回私のところに来た相談者が受けているサポートは、正直、酷い状況です。

消費者庁も、身元保証等高齢者サポートサービスの利用に関する留意事項をホームページに掲載しており、身元保証等高齢者サポートサービスを利用するに当たっては、サービス内容、自らの支払能力などについて、ポイント集(詳細は後記)も参考に確認していただくほか、事業者における預託金の管理方法なども把握していただくなど、本当に身元保証等高齢者サポートサービスが必要かどうかを含め、慎重に情報収集した上で判断していただくようお願いします。
と書いてあります。

今回の相談者の身元保証をしているところ、どうなのか？

私は、高齢者の財産を寄付させるのが目的で、独り身で財産がある人を食い物にしてるんだろうな～と感じてしまいましたが・・・。

基本的には、社会福祉として高齢者をサポートしていくことを目的としているのでしょうけど・・・
まあ・・・、赤字になっては、サポートもできないので、当然、入会金、会費等をいただいて運営をしていかなくてはいけないわけですが、ものには常識と限度ってものがありますので・・・

高齢者に、親切、丁寧な対応をして、信頼関係を築きながら、必要に応じて法的手続きを代行し、高齢者の利益を最大限に守る役割を果たしてほしいと思います。

何度も書きますが・・・ほとんどの高齢者サポートサービスは、ちゃんとした運営していると思いますが、一部でしょうけど、悪質なものもあるので・・・

高齢者サポートサービスを利用する際は・・・、社会福祉として高齢者をサポートが目的なのか、高齢者の財産を寄付させるのが目的なのか？見極める必要があります。

しっかり財産がある人に対して、通帳を取り上げて、食うや食わず！　生かさず殺さず！みたいなことはやめてあげて欲しいな～と・・・・。

まあ、今回の相談者は、私の感覚では、意思はハッキリしていると思いますが、年齢が年齢と申しますか・・・高齢者だけに、弁護士を紹介したので、きちんと委任契約をして、解約をするのが良いと判断したので、弁護士任せになりますが・・・正直、この案件の、NPO法人のやり方は、胸糞が悪いです。

本件の高齢者身元保証サポートサービスの解約ができたら・・・、相談者が所有している不動産を、売る、貸す等して、相談者が幸せを感じながら余生を生きることができるプランを立ててあげたいと考えています。

そんなわけで・・・・【高齢者の財産を寄付させるのが目的？】というテーマで書かせていただきました。

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toshikazy at 21:01｜Permalink│Comments(9)│

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2023年11月27日

子供がいない夫婦の相続（No.2597)

私に相談がある案件も、時代とともに変わってきました。

最近は、相続相談でも、一般的な相続対策よりも複雑な相続の相談が増えました。

複雑な相続とは・・・具体的には、子供がいない人の相続と、法人の継承絡みの相続案件が増えました。

（新幹線移動中にブログ書いてます！後ろの席の奴が咳き込んでるのでガードしてます。）

今回は、法人継承絡みではなく・・・子供がいない夫婦の相続について書かせていただきたいと思います。

ちょっと複雑なので、小説のような感じにあるかもわかりませんが・・・

それでは・・・子供がいない夫婦の相続について！

相談者は、Kさん　女性　４０歳　（主人公）

登場人物は、①妹さんHさん、②お母様Mさん、③お父様Fさん

④老害母方の叔母Xさん（Mさんの姉）　⑤老害母方の叔母の配偶者の叔父Zさん（XとZは夫婦）

どこから話すと分かりやすいのか・・・・

まずは、私が昔から大変お世話になっていたのは、相談者Kさんのお母様のMさんなんですが、現在は、痴呆症になりまして・・・・相談者のKさんが後見人になるということで手続きをしております。

お母様のMさんは、資産家なので、相談者が後見人にならないと不動産に関する意思決定ができないので、現在、裁判所に後見人の手続きをしているわけです。

その手続き期間中に相談者の父であるFさんが亡くなりまして・・・・
相談者と妹のHさんが葬儀の段取りをしている最中に・・・相談者の叔母さんにあたるXさんから連絡がありました。

叔母さんX　『うちの家を売って、新しいマンションを購入することになったので、売却の印鑑を押してほしいんだけど・・・。後見人の方、どうなってるの？　早くしてね。　購入するマンションの不動産屋から電話を入れさせるね。』

相談者Kさん　『実は、昨日、父が他界いたしまして、今、葬儀の準備をしておりますので、後日、落ち着いてからお話をお聞きさせていただきます。』

叔母さんX　『死んだなんて聞いてないし、元々、お互いに葬儀に出ない取り決めをしていたので、そんなこと言われても知らんし・・・。　名義が半分妹のMについているんだから、あんたが後見人として印鑑ををくれないと困るのよ！　そんなわけで・・・印鑑、いつ押してくれるの？』

相談者Kさん　『あのさ～叔母さん、私の父が昨日、息を引き取って悲しみに暮れる暇もなく、葬儀の用意をしている時に、こちらの状況を無視して自分の要求だけを言ってくる人とは、話したくありませんし・・・、私の母の名義が半分ある家の売却を勝手に決めてきて、当たり前のように印鑑を教えてって、印鑑なんか押すわけないでしょ！　もう、しばらく電話しないでください。』

叔母さんX　『次に住むマンションの契約をしちゃったから、そういうわけにはいかないのよ！　私が住んでいる家だから私が売っても問題ないでしょ！　お金は、半分あげるからいいじゃない！』

相談者Kさん　『そういう問題ではありません。　母の件は、名古屋の近藤社長にお任せしてあるので、近藤社長と相談します。　それにしても、今、父の葬儀も終わっていないので、後日にしてください。』

叔母さんX　『ずるずる延ばすんだったら・・・購入する方のマンションの手付金が払ってあって、今の家を売ったお金で払うので、解約になったら、あなたが責任取りなさいよ！』

相談者Kさん　『延ばすも延ばさないも、私には関係ありませんし、後見人の手続きも今、まだ最中なので、いつ後見人になれるかもわかりません！　』

叔母さんX　『えっ！　後見人の手続きをするって言ってたの、だいぶ前じゃない？』

相談者Kさん　『私も忙しいから、揃える書類とか多くて時間がかかってるのよ！　とにかく、近藤社長に相談します。　まずは、父の葬儀を片付けさせてください！』

叔母さんX　『私たち夫婦は、いかないわよ！　』

相談者Kさん　『結構です。最初から呼ぶつもりもないので・・・。　それでは失礼します。』

ことの発端は、こんな感じでして・・・、私のところに相談があったわけです。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

私としては・・・・。

お父様の件のお悔やみを申し上げた後・・・
今回の売却の件は、Kさんが、お母様Mの後見人になった際には、叔母さんXとお母様Mの共有名義の不動産は売却した方が良いとアドバイスをしました。

１つの不動産を、中が悪い親戚と共有していることは良いことではないので・・・売却した方がいいので、絶対に売却をするべき！だとアドバイスをしました。

但し、今回、叔母さんXと、その亭主のZは、印鑑を押してくれと頼んできているわけなので・・・ぐちゃぐちゃした身内の財産関係を整理するのに、絶好の機会なので・・・
Kさんが印鑑を押す条件として、こちらの要望も伝えるように、アドバイスしました。

要するに、都合よく、叔母さん夫婦の言う通りにする必要はないので、こっちも条件をつけていきましょう！ということです。

その条件は・・・・。

叔母さんXと、叔父さんZには、子供がいないので・・・
叔母さんが先に死んだら、叔父さん側に財産が言ってしまいます。
叔父さんが先に死んだら、Kさん側に財産が相続されます。

私としては、クライアント側に、少しでも多くの財産を相続させることと、納税を少なくするような相続対策ができるようにするのが仕事なので・・・相談者のKさんに一つの案を授けました。

相談者のKさん、もしくは、相談者の妹のHさんを、叔母さん夫婦の養子にするのが手っ取り早いので・・・今回、Kさんを養子にするという事を条件に印鑑を押すと伝えるように、相談者に指示をしました。

私　『Kさん、悪いけど・・・叔母さん夫婦の養子になってよ！』

相談者Kさん　『え～～～　え～～～～　え～～～～　ど、どういう事ですか？　今までも色々あったし、父が死んだ時に、こんな電話をしてくる老害の叔母さん夫婦ですよ！　絶対に嫌ですよ！』

私　『嫌いとか、嫌とか・・・どうでもよくないですか？　Kさんのお婆ちゃん、つまり、お母様のお母様は、姉妹に財産を分けたわけです・・・。　それが、叔母様Xが、叔父様Zより先に死んだら、叔父様Zの方に、お婆ちゃんの財産が行ってしまうんですよ！　由緒正しき家柄の財産が・・・ズコーンって・・・・。　とは言っても、今となっては、叔母さんも今の家がメインですが、今の家の価値が、とんでもない価格なので・・・、その売却代金の半分とは言っても相当な額になります。
それに、養子になったら、将来、叔母さん夫婦が住むマンションも、もらえますよ！』

相談者Kさん　『なるほど・・・。　でも、養子になったら、面倒も見なくてはいけなくなりませんか？　父の葬儀にケチをつけるような老害夫婦ですよ！　そんな人の面倒は見れません。』

私　『そうかな～！　お金で割り切ったら・・・介護w まあ、それに、なんだかんだ身内だから見てあげて欲しいですけど・・・そこは、私が関与するところではございませんので・・・。　老人ホームでもなんでも・・・。　でも、今度、叔母さん夫婦が買うマンションと財産・・・あとは、叔父さんの資産・・・東京都内の一等地の最上階のマンションを賃貸しているので、その所有権も・・・、養子縁組プラス遺言で・・・叔母さん夫婦の財産を全部、もらう代わりに看取ってあげるってことで、どうでしょう？』

相談者Kさん　『そ、そういう事ですか・・・。　考えたこともなかったですけど・・・。　介護の代金が、数億円ってことですよね。　妹と相談します。』

私　『話の流れで、こうなりましたけど・・・。　まずは、お父様を天国に送ってあげてください・・・！　まあ、落ち着いてから話しましょう。　でもね、Kさんのお母様は、呆けちゃう前に、姉には、子供がいないので、将来は、KとHに、母の財産が戻ってくると喜んでましたよ。　私が、先に、Zが亡くなれば！って行っておきましたけどね・・・・。』

相談者Kさん　『私も、母から何度か聞かされたことがあります！　近藤社長の言う通り、まずは、父の葬儀ですので、しっかりやり切ります！　　来週には、落ち着くと思いますので、またご連絡させていただきます。』

そんなわけで・・・・一旦、落ち着き・・・まずは相談者Kのお父様Fの葬儀を済ませてから・・・ということになったわけですが・・・・。

翌日・・・。

葬儀が終わっていないのに、Kさんの叔母さんXから、LINEのラッシュ・・・

お渡しの方に連絡をするように伝えてもらったら・・今度は、私と、Kさん両方に、印鑑を押してください！のラッシュ攻撃・・・・

葬儀が終わるまで無視しましょう！ということにしたら・・・・・

今度は、Kの叔母さんのXの旦那Zから、電話があり・・・私に対して、印鑑を押すのが当たり前的な発言を強い口調で仰ったので・・・・。

優しく対応しながらなだめて・・・感情の昂りが落ち着いたところで・・・・

私　『Kさんが、母Mの後見人になったとしても、今回の自宅の売却の印鑑を押すか押さないかは、Kさん次第なので・・・まあ、別に、今の家に住んでたらいいじゃないですか！　次のマンションの違約金なんて、あなたが持っている東京のマンションの賃料収入を考えると、そんな痛くないでしょう。』

相談者の義理の叔父さんZ　『あんた人の金だからそんなことが言えんるんだ！　今回の事と関係ないだろう！　　それに、今回購入するマンションは、自分たちが住むマンションなんだし、今の家を売却しないと全額は払えないんだ！　こっちの身になって考くれよ！』

私　『すみませんでした。　わかりました。　じゃあ、Zさんの立場になって考えますけど・・・・Kさん、Hさんを養子に迎えられたらどうでしょうか？　その代わり、あなたたち子なし夫婦の面倒を見てもらう！　老い先なんてどうなるか分からない中で、お一人になってから急に倒れられて・・・その後、どんな処置や扱いを受けるか・・・どうなんでしょうね～！　養子にする代わりに、きちっと最後まで看取っていただく！　そんな契約で、養子にしたらどうですか？』

解説！
私としては、相談者の方に一方的に、頼み事してくるばかりじゃなくて、相談者たちと仲良くして、自分たち夫婦の面倒も見てもらえるように持っていきたいわけです。

（↑落ち葉の季節！）

続き
↓

相談者の義理の叔父さんZ　『何をわけのわからん事を言ってるんだ！　養子って、今回の話と関係ないだろう！　売却の印鑑を、Mさんの後見人として押すだけの事でしょう！　お金だって、持分割合で分けるのだから、大金が転がり込むわけだし何が不服なんだ！』

私　『う～ん！　お前のキチガイ嫁が・・・お前もか・・・w Kさんのお父様が亡くなった翌日に、LINEや電話で、ガチャガチャやるから、頑なに協力しないってなったんだろ！　　それを、快く印鑑を押させるには、それ相当の土産話が必要なんだわw 俺はな～・・・お前がKさんを養子にしたら、ちゃんと面倒を見たらなあかんぞ！って、身内が仲良くできる方向に持っていこうとしとるんだ！　それを、今日も、こうやってガチャガチャ掻き回しやがって・・・！　葬儀が終わってからだって言っとるだろ！』

相談者の義理の叔父さんZ　『そんなこと言うけど、買うマンションの不動産屋から、どうなりましたか？　解約したら違約金がかかりますよ！って電話がかかってくるから仕方ないだろう！　そもそも、俺から見ると、嫁の兄弟の旦那が死んだだけだから、普段から顔合わせているわけでもないし、そんなもん知らんわ！』

私　『それ、お前の都合な！　・・・・。　てめーの都合で地球は回ってね～ぞ！　・・・・まあいいわ！　お前みたいなやつと話をしとってもラチがあかん・・・その不動産屋に、俺に電話してこいって言っといて・・・俺が、全部説明したるわw 俺の電話番号教えていいから・・・電話させろ！』

相談者の義理の叔父さんZ　『あんた、もう少し穏やかに話せんのか？　客商売だし、社長さんなんだろ？　お前とか、てめーとか、そういう言葉を使ったらダメだぞ！　お里が知れる！』

私　『お里では、こんな話し方するわけね～だろ～w お客様相手や普通の人が相手なら、こんな言い方しないわw キチガイ相手だから仕方ないだろw w w 不動産屋さんとは、ちゃんと親切丁寧に対応させていただきますのでご安心ください。　そいつもキチガイだったら、同じかもしれんけど・・・多分、話せば分かると思うけどな～！　状況は、不動産屋に説明するとして・・・、Kさんたちを養子にする件は考えといてくださいね！　じゃないと、印鑑押さないと思うよ！　　もう、ずっと、そこに住んどけばいいじゃんw』

相談者の義理の叔父さんZ　『何が不服なんだ！　　印鑑押すだけで大金が転がり込んでくるんだから、むしろ、叔母さん叔父さんありがとうの話だろう！　Kさんを養子にまでして、印鑑を押してもらう話じゃないわ！　何を言ってるだ！』

私　『金の問題だけじゃないんだよな～w もういいわ！　　今の家住んどけや・・・・w』

ここで、電話を切らせていただきました。

その後、叔父さんZと、叔母さんXから、猛ラッシュで、何度も電話がありましたが・・・放置！

当然、相談者のKさんも、叔母さん夫婦の連絡は無視！

丸一日放っておいたところで・・・私から電話をしました。

私　『Zさんも、しつこいな～w 根負けして電話しちゃいました。　　ところで、Kさん、Hさんを養子縁組する件は、どうなりましたか・・・・・。』

相談者の義理の叔父さんZ　『その件だが・・・私もあの後考えて・・・、俺は、嫁のXと離婚することにした！　離婚してから、嫁のXが、遺言をKさんたちに書くか養子にすればいい！　俺の養子には、しない！　　嫁の財産の話だから、俺が離婚すれば、それでいいだろ！』

私　『ええええええええ～～～～～！　離婚って、４０年以上連れ添ってきて、なんで離婚・・・・離婚してまで・・・養子にしたくないということですか・・・。』

相談者の義理の叔父さんZ　『そうだな～！　今の財産の大半は俺名義だ！　嫁Xの財産は、ほとんど無くなった！　俺たちには、子供がないから、養子縁組したら、いずれ財産は全部、相談者K姉妹のものになる！　それが嫌だから養子縁組はしない！　今回売却する家の名義以外、財産が無くなった嫁のXに養子縁組してもらえばそれでいいだろう！　俺の預金と東京のマンションは誰にも渡さん！』

私　『はい！　質問・・・！　あなたの嫁のXさんには、数億円の現金があったはずですが・・・、それは。どこに行ってしまったんですか？　あなたのマンション購入に、絶対にお金が入っているはずですが・・・・。』

相談者の義理の叔父さんZ　『そんな昔のことは忘れた！　嫁の金なんか入ってないぞ！　とにかく、俺の預金と不動産は俺のものだから嫁のXと別れるから、あとは、そっちで面倒見てやってくれ！』

私　『う～ん・・・。　まあ、そういう話だと、相談者は、Xさんの家の売却の印鑑押さないだけなので、話は振り出しですね！』

相談者の義理の叔父さんZ　『家を売った金は、必要だから、それは困る！』

私　『じゃあ、もう一つ方法がある！　　今のマンションの名義の６０％を、あんたの嫁の名義に変えろ！　その上で、離婚すればいいじゃね～か！　そして、あんたの嫁のXと、相談者Kさんを養子縁組させるわ！　　どう？　　それで手を打ったるわw』

相談者の義理の叔父さんZ　『６０％の名義？？？　６０％の根拠は？』

私　『あんたのマンションの新築時の価格に対して・・・、あんたの嫁の持ってた現金！　つまり、消えた金！　　こっちは、裏取ってあるんだよ！　地味な老夫婦が普通に生活していて・・・急に、金が消えるか？　消えないよな！　あんたがマンションを購入した日の少し前に、引き出されてるんだよ！　それが、売買代金の６０％の根拠だ！　その当時の、あんたの通帳見せてよ！』

相談者の義理の叔父さんZ　『そんなものは、見せる必要はないし、見せたところで、嫁Xから入金なんてされてない！』

私　『わざわざ贈与の証拠が残るようなことはしないよな！　　現金は、直接、マンション屋に現金で払ったとか、そういうオチなんだろ？　まあいいわ・・・もう少し頭を整理して、もう一回返事ちょうだい！　今の状態でKさん姉妹を養子縁組するか、マンションの６０％を奥さんXの名義に変えて、離婚するか・・・。今更、名義を６０％変更すると、それはそれで面倒臭いぞw まあ考えといてください！』

ここで、叔父さんZとの電話は終わりまして・・・・。

その日の夜・・・
相談者Kの叔母さんにあたる、XさんからLINEが来ました。

離婚はしません。

この一行のみ・・・・！

私は、返信をせずに既読スルー！

まあ、X叔母さんにしてみたら、Z叔父さんと４０年以上連れ添って・・・親から想像した財産を全部、取られて・・・マンションの名義もつけてもらえず・・・病気の体を抱えて、Z叔父さんと離婚されたら、人生絶望的ですよね！

かといって・・・
相談者のKさん姉妹にしてみると、お母さんMの面倒はみていくにしても・・・、実の父の葬儀に無神経な対応をしてくるような叔母さんXの面倒まで無償でみていくのは嫌でしょうし・・・
これが、有料というか、財産を残してくれるならまだしも、少ない財産で面倒をみていくのはリスクが高すぎるわけで・・・
この話は、決着までもう少し時間がかかりそうです。

しかし、まあ、なんというか・・・
Kの叔父さんZの、養子縁組するぐらいなら、嫁Xと離婚する！という発想は予想してなかったので驚きました。

相談者Kの叔父さんZは、マンションというか、東京の億ション・・・子供もいないのに、先々、どうするつもりなんでしょうね～w

普段は、大人しい老夫婦だけに、Zに女や隠し子がいるとは思えないし・・・残す家族もいないのだから、M姉妹と仲良くして面倒をみてもらう方向に進むのがベストだと思うのですが・・・

まあ、どうなるのか・・・まだ未定状態です。

皆さん、不動産業者って、家や土地を売ったり買ったりのお仕事だと、ほわっと思っているのだと思いますが・・・大金には欲が絡むので、意外とゴタゴタするし大変なんですよ～w

ということで、長文になってしまいましたが・・・２回に分ければよかったかな？
本日はここまでとさせていただきます。

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