素人さんの為の不動産学校:宮古島建設

宮古島建設

2022年10月17日

不動産投資　宮古島　民泊事業絶好調（No.2578)

宮古島でのリゾート事業を始めて２年が経ちました！

コロナの真っ只中で始めたので、ヤバいな～と思ってはいたのですが・・・全然大丈夫でした。

６０００万円初期投資をしたヴィラは・・・。

最悪に稼働率が悪い月で、稼働率３９％　月売上６０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９３％　月売上１３０万円
平均稼働率　７０％　年間売上、１３５０万円

維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、１０３０万円の利益！

表面利回りでは、２２％超え・・・実質利回りでも約１７％・・・でています。

収益物件として、これだけの高利回りが出ている案件は弊社でも他にありません。

一方、ワンルームタイプの民泊は・・・・。

初期投資１億１千万円ですが・・・・

最悪に稼働率が悪い月で、稼働率５０％　月売上７０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９０％　月売上１１０万円
平均稼働率　８１％　年間売上、１１６０万円

維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、８８０万円の利益！

表面利回りでは、１０％ちょい・・・実質利回りでも約８％・・・しか出ていません！

収益物件として弊社の中では、中の下ぐらいの順位です！

ヴィラタイプの一棟貸しの方が、かなり良いわけで・・・

全国区の民泊の管理会社の話によると・・・コロナの中で、これだけ売上と利益を出した物件は、ここがダントツで１位だったらしいです。

そんなわけで・・・

こうなってくると・・・こんだけ利益が出るのだから、ヴィラタイプを増やしたいな～と思うのが、経営者・・・www

まあ、うちのヴィラは特別だとしても・・・。今の宮古島の状況だと、利便性の良い場所か、海沿いにヴィラをつくれば・・・少なく見積もっても、利回りで１０％以上は楽に出ると言うことで・・・あわよくば、１５％以上を狙っていけると思います。

そして、通常は、宮古島の良い場所で土地を買うことや、建設工事をすることは、容易ではないわけですが・・・、読者の皆さんご存知の通り・・・私であれば、土地を買うことも、建設工事もできてしまうというわけで・・・現在、ヴィラの計画を立てています。

ただ・・・残念なことに・・・。

都銀も地銀も信金も、宮古島の収益物件には融資をしてくれないし・・・、宮古島の銀行も、本州の企業に対しては融資を貸し渋る！

数年前に、決算書を持って行って・・・借りてあげるわwぐらいの感覚で、琉球銀行に行ったのだが・・・鼻にもかけてもらえない感じで、軽くあしらわれたwww

融資してほしかったら、こっちに本店所在地を移すか、支店を作らないと融資できません！とのことだったのだが・・・。

その時に、アパート４棟を立てていて・・・その土地と建設の立て替え金が、４億を超えてしまい・・・こちらでの宅地分譲事業の手付も出て行っていて・・・運転資金不足で、黒字倒産しそうになったことは今でも忘れない！

ということで・・・・

今回は、伊良部大橋近くの宮古島で、ヴィラ８棟ぐらいを企画しているのだが・・・

計画としては、土地が１億２千万円　建物が６億２千万円

実は、ちょっと躊躇しています！

現在、名古屋市内で建設しているビルの建設建て替え金が、５億ほど出て行ってしまっている中で・・・今、宮古島のヴィラ建設に手を出すのか・・・！

弊社としては、潤沢に運転を回しながら、プロジェクトは融資という形でやっているのだが、宮古島では融資を受けられないので・・・・運転を宮古島に回すか・・・・！

以前、アパート４棟を建てた時、黒字倒産しそうになったトラウマが蘇る・・・w

そんなわけで・・・今回は、土地３００坪とヴィラを区分所有にして、８人に、１人１億ずつぐらいで各ヴィラを購入していただいて・・・・というようなやり方で進めていこうかと考えています。

８つのヴィラのうち、１～３戸ぐらいは、弊社が保有してもいいので・・・あと７人～５人ぐらい、宮古島の収益ヴィラに投資してもいいな～という人がいらっしゃれば、宮古島収益ヴィラプロジェクトをスタートさせようと考えています。

１人１億、１口１億で数口でもOK・・・土地の持分と区分所有建物は所有していただけますし、運営は、現在、弊社のヴィラと民泊アパートの維持管理をしている民泊運営会社が引き受けてくれます。

すでに、土地は、おさえてありますし・・・現在、３年待ちと言われている建設も、来年から着工できます！

宮古島の収益ヴィラに投資をしてみたい人は、ご連絡ください！

もちろん、一緒に事業をするわけなので、誰でもO Kと言うわけではなく・・・、与信等も調べますし、面談はさせていただきますが・・・。

まあ、あまり小さな事や、お金に細かい人とは、一緒に商売をやりたくないので・・・、宮古島に１億投資して、一緒にヴィラを保有して・・・自分が行かないときは民泊ヴィラとして貸す！

そして・・・ここ重要なんですが、たまには宮古島で一緒に遊べるような投資家さんがいいですねw

私のヴィラの使い方が、そんな感じで・・・私が宮古島に行くときは、自分のヴィラに泊まる・・・普段は、民泊運営会社に管理から入金まで全部やってもらって、手軽に気軽に楽しく！という運営です。

ただ・・・今のところ、ヴィラタイプは１棟しかないので、私が行きたい時に泊まれずに・・・アパートタイプの１ルーム民泊に泊まっている！なんてこともありますが・・・www

できれば、数人の投資家さんで、楽しく不動産投資を楽しみたいですが・・・単独でヴィラ経営をしたい投資家さんがいれば、この場所かどうかは別にしてご相談ください。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。

建設・不動産ランキング

ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

そんなわけで・・・。

宮古島の収益物件　民泊ヴィラに興味がある方は、気軽にご連絡をください！

コロナ中の宮古島の状況は、緊急事態宣言中は飲食店等も閉まっているような時もありましたが、それでも、アパートタイプの民泊は、長期滞在の方が多く・・・ヴィラも、売上は落ちたものの、それでも、旅行に来られる人はいまして・・・。

一時的に、直行便も減りましたが、那覇経由で来てくださる方々もいて・・・稼働率が５０％を下回ったことはありませんでした。

民泊ヴィラの完成が、２０２０年の６月だったので・・・、その時は、さすがに、時期を間違えたかな～と思いましたが・・・結果として・・・今になってみると、コロナの影響は少なかったので、コロナが始まった時期に慣らし運転ができた感じでよかったな～と思います。

まだまだ安心はできませんが、とりあえずコロナは越えた！という感覚です。

今は、まだ、海外からのお客さまは戻ってきていませんが、ヴィラは、国内旅行のお客様の需要が高く・・・アパートタイプは長期旅行や、ビジネスで滞在しているお客様で、稼働状況は良いです。

現在、伊良部大橋の宮古島側にヒルトンの建設が進んでいますが・・・これが完成した頃には、海外からのお客様も増えてくると思うので、今の現状としても賑わっていますが、こんなレベルではなく・・・以前のようなアパートがない、飲食店、飲み屋は行列みたいな宮古島バブルが再開すると予想しています。

実は、今年の秋・・・もうすぐ、伊良部島に、ロンサールリゾートというヴィラがオープンします。

今は、プレ中だと思うのですが・・・・。

私も、いろいろ関わった案件なのですが、宮古島市の伊良部島にある各室プール付きの高級ヴィラリゾートなんですけど・・・この物件は、収益物件というよりは、事業に近い感じですし・・・実際の収益率は、オープン前で、まだ分かりませんが・・・宮古島は、予想収益率を上回る物件が大半ですので、かなり良いのではないかと思います。

ただ、この物件を購入された方々は、土地も建設も、そこまで値上がりしていない時の価格で購入しているので、収益率も良いのでしょいけど・・・・これから仕掛けるとして、今の宮古島の土地相場と、コロナ後の建設価格で考えると、海沿いのヴィラは、もう収益が合わないと思います。

海沿いのヴィラで、稼働率６０％計算で、収益を１０％以上出そうとすると・・・、数千坪～数万坪の土地を購入して購入坪単価を下げて、大型のリゾートにしないと、数百坪単位の小さなヴィラでは、収支が合ってこない気がします。

うまく土地が買えて建設コストもおさえて、新築利回り６～７％であればいいかな～・・・ぐらいの感じじゃないですかね～！

注意！
今の宮古島の状況が良いからといって、稼働率を８０％～９０％で試算しているような案件に、素人さんがリゾート収益物件を購入しているパターンが多いのですが、私は、危険だと思います。
稼働率は、現在の宮古島の類似タイプのリゾートよりも低めに考えるのが正解だと思います。

我々のように早い段階から、宮古島の不動産、建設に携わっていて・・・低い稼働率で計算していたものが、予想を超えて思いのほか良いというのは良いのですが・・・それをパクって、その状態が永遠に続く、もっと良くなっていくと、現在の稼働率で投資家さんに話をするのは違います。

私自身、リゾート系のものでは、予定していた利回りを上回るものばかりですが・・・一つの案件だけ悔しい思いをしたことがありまして・・・

アパート建設の際に、建て始めた頃と、建築完了後に、賃料相場のスレが生じて、投資家さんに迷惑をかけてしまったことがあります。

リゾートの場合は、稼働率を低く設定するのですが・・・アパートやマンションの収益の場合、賃料相場の１割分ぐらいしかリスクをとらないので、それ以上に相場が下がると、予定していた利回りに届かないということもあります。
現在、宮古島の賃料は、再度、値上がりしてきていますが・・・建築直後にコロナがきまして・・・冷や汗をかきました。

そういう意味では、現在の宮古島の状況からして・・・今後、海外のインバウンドなども考えると、アパートやマンションよりもヴィラの方が良いでしょうね！

ちょっと話が、それました・・・・ロンサールリゾートの話に戻ります。

海沿い、プール付きのヴィラで、内部から外を見ると、こんな感じです。

宮古島旅行に行く際には、是非、行ってみてください。

最後に・・・以前のブログにも書きましたが・・・宮古島は、投資案件として大人気ですが・・・。

宮古島というのは土地を買えないというけど、それは、嘘です！

厳密にいうと、人気のエリアじゃなければ、物件は沢山あります・・・なかなか買えないのは、人気のエリアや、海沿いの土地、観光ルートの幹線道路沿い等です。

賃貸物件に関しても、中心部の西里付近は、なかなか物件が出ません。

建設、土木については、新築着工まで３年以上かかるなんてことも言われていますが・・・それも基本的には、嘘です！

現実、私は、建築確認から着工までに半年以上かかったことはありません。

確かに、なかなかやってもらえないというのは事実ですが、交渉、もしくは人脈で何とかなりますw

宮古島の間違った情報を入手して手を出さない人、逆に、間違った情報で手を出す人・・・いろいろいますが・・・。

このブログの読者さんであれば、相談ぐらいは乗りますので・・・宮古島での土地購入や建設等・・・何かあればご連絡ください。
その代わり、オブラートに包まず、まあまあハッキリ言うので・・・怒らないでくださいねw

そんなわけで、本日は、不動産投資　宮古島　民泊事業絶好調というテーマで書かせていただきました。

本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。