宮古島不動産
2024年01月10日
宮古島 バケーションハウス型収益物件 土地３００坪（No.2600)
宮古島で、バケーションレンタル事業（セントリゾートヴィラ）をしていまして、利回りが良いので、もう少し大きなものを作りたいと思いまして、バケーションレンタルハウスの計画をしています！
現在で８室、１部屋１億で、８人のオーナー募集をしております。
募集状況の現状をお知らせいたします。
現在、弊社が宮古島で経営をしているセントリゾートヴィラの２０２３年の利回りは、１２月末までにキャンセルが出なければ、表面利回りが約２２％です。
私が、５〜６年前に、宮古島のパイナガマビーチの近くに約１００坪 民家を購入して、１棟貸しのヴィラにリノベーションして、私が行かない時は、ヴィラとして民泊貸ししています。
民泊業だと１８０日以上貸せないので、宿泊業許可を取って運営しています。
セントリゾートヴィラを購入した当時は、宮古島に惚れ込んでしまい、年間１０回ぐらい行っていました。
当然、仕事好きの私は、名古屋の不動産業者の社長として、なかなか土地の購入が難しい土地柄である中、宮古島でも人脈を広げて土地を数ヶ所購入して、再販したり、アパートを４棟ほど建てて販売したり・・・・最終的には、自分の家まで購入して、収益ヴィラを経営し今に至るわけですが・・・。
コロナ禍でも利回りは驚異的！
この驚異的な表面利回り２２％超え、コロナの時期でも２０％を超えていたことには、不動産業者である私も、正直驚いている！
ただ、問題もあります。
１棟しかないと、それなりに経費もかかる！
１棟のヴィラでは、管理、清掃、広告宣伝費等が、割高になります。
表面利回りが２２％あっても、経費を引いたら、実質利回りは１２％〜１４％の利回りになってしまいます。
もっと効率の良いリゾート収益投資をしたい！
いつも、管理費と清掃費が高いな〜と思いつつ運営してきたわけで、戸数が増えれば、管理費は安くなるし、清掃費も少し安くなるわけで・・・このセントリゾートヴィラの近くに、４棟〜８棟建てのヴィラを購入したいと考えており、土地探しをしていたのですが、パイナガマビーチの通り沿いの土地は、なかなか見つからず・・・昨年、３００坪の土地を購入することができました。
そして・・・
プール付き４室、ジャグジー付き４室 計８室のリゾートヴィラの事業計画を立てました。
部屋は、プールorジャグジー付きヴィラなんですけどホテルのような作りにしてみました。
８室のヴィラスイート・・・土地と建物、設備、システム等で、約８億
利回りは、稼働率６０％で、実質約１１％
本音では、場所と宿泊の価格帯的に、稼働率は６５％〜７０％を想定しているが・・・初年度は６０％ぐらいだと思いますし、後々、話が違うとか言われると嫌なので、一応、６０％とさせていただいております。
今の、セントリゾートヴィラの状態を３年見てきた限り、今回計画しているリゾートヴィラの実質利回りが６０％以下になることは考えにくいし、コロナ禍でも順調だった上に、インバウンドの効果も期待できる！
少し気になるのは、ヴィラの近くにヒルトンができたことぐらいなんですが・・・それに伴い、施設もいろいろできてきているので、周りが賑やかになっていってるし、そこまで影響はないかな〜と思うし・・・
そもそも宮古島旅行で、東急やシギラやヒルトン等の大型施設に泊まるお客様は、年配の方々や、ツアー客が多いわけで、リゾートヴィラに泊まる人たちとは客層が違うので、ヒルトンができたことを、そこまで気にする必要はないと考えてましたし、ヒルトンができてからも、宿泊者数が減っているわけではなく、今のところ例年と変わっていない！
ということは・・・、今まだ、ほとんど稼働していない新国際空港が機能してきた時には、今よりも良くなることは間違いないと思います。
そんなわけで・・・・
以前のブログにも書きましたが・・・８億で８棟のヴィラができますので、区分所有にして、８人でヴィラを所有したいと考えました。（１人１億・・・法人名義可能・・・！）
そんな思いの中、土地を探し、見つけることができまして・・・いろいろと協力してくださる人もいまして、とりあえず土地を取得したわけです。
各々が区分所有のバケーションハウス（ヴィラ）を購入してオーナーになり、オーナーが使用しない日は、収益ヴィラとして貸すという形態で計画をしました。
以前、宮古島の収益ヴィラ購入の募集をしたところ、これまでに１２人の問い合わせがあり、そのうち９人が購入したいとのことでした。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
全国の投資家さんと一緒に、１億ずつ出し合ってヴィラを運営していく！
そして、このプロジェクトは、資金を用意すれば誰でも良いという形ではなく、区分所有といえども共有部分もありますし、宮古島のヴィラで顔を合わせることもあるでしょうから・・・不動産投資に対する考え方が合い、一緒に宮古島ヴィラを所有していける方であれば、購入していただくということで面接をしたのですが・・・。
今回の投資の主旨と自己の投資に対する考え方がずれていたり・・・その人の性格上、一緒に投資したくないと感じたり・・・、今回の投資が、その方にとって良い投資とはいえない！ 等を理由に断らせていただいた方や、融資がつかず資金が用意できない等で断念された方もいました。
現状と致しましては・・・
現在のところ、１２人のお問い合わせのうち、９名が購入希望！ 最終的に、購入できる人が私を含めて４人・・・つまり４億は、集まっているわけで、逆に言うと残りの４億は集まっていないということです。
まあ、なんと説明したらいいのか・・・、収益物件として１０％以上出るだろうし管理や集金業務もしてもらえるから放置しておけばいいし物件も見に行く気もない、みたいな感覚の方には・・・
私は、宮古島に来る回数制限はありませんが、少なくとも宮古島の良さを知ってもらいたい、このヴィラは宮古島が好きだという人に買ってもらいたいのです。
私 『メンバー同士が顔を合わせた際に、気軽に挨拶や話ができるような感じにしたいので、あなたの感覚で投資をしたいのであれば宮古島じゃなくても単独で１億ぐらいの物件を購入した方がいいですよ！』
という感じで遠慮していただいたり・・・・。
建設費用の概算を見ながら、ここが落とせるとか、高い、安い、内地から知り合いの安い建設屋を入れたいとか・・・！ 管理について、もっと安いアメニティーをおいた方が良いとか、管理会社に任せるのではなく、従業員を雇用して・・・等・・・建設や運営に関する細い事をおっしゃる方もいたので・・・
私 『建設費の下げ方なんて、いくらでもありますよ！ でもね、こっちの建設業者を入れて、部分的に安くできたとして、万が一、生コンを売ってくれなかったり、その後、地元の水道、下水などの業者がヘソを曲げて、工事をやってくれなかったり、工事を遅れさせたりしたらどうするんですか・・・宮古島ルールを無視して御社で責任持って建設ができるとは思えません！』
このような理由でお断りをしました。
融資の方は、相変わらず難しいですね。
都銀でも、沖縄の本島なら・・・という感じです・・・
本土の地銀や信金では話になりません！
理由は、宮古島に支店がないので、金融機関としての物件管理ができません！
もしくは、土地の共有名義、建物の区分所有を理由に融資を断った銀行もあるようです。
そういう意味では、１億キャッシュか、定期担保で借りられる宮古島好きな投資家さんと言う括りになってくるので・・・私のブログで募集をしても、４人が限界ということなんでしょうけど・・・。
８人で１億ずつ投資して、バーケーションハウスを作り、オーナーが使わない時は、バケーションレンタルとして貸して収益物件とする！
まあ、でもそろそろ時間も経ってきましたし・・・個人の不動産投資家からの枠を広げて、８億一括で、ホテル経営をする法人を募集、もしくは、別用途で使われる方や、キャピタル狙いで土地のみを購入するという方にも、アプローチした方がいいのかもしれません。
もちろん、台湾、尖閣が近いので・・・基本、外国人（中国系）は不可ですが・・・！
そんなわけで・・・。
物件概要も公開します。
土地の金額は、坪単価約５０万円弱です。
場所は、宮古島の中心街の西側の大通りで、宮古空港から、街を右手に見ながら宮古島のパイナガマビーチ、港、ヒルトン、伊良部大橋の方に行く道路沿いで、準住居地域と住居地域が混じっている土地で、ホテル等の高い建物も建てられる場所です。
パイナガマビーチの前あたりから、本物件の方に向けて飲食などの商業施設が増えてきております。
北から南に向かって下り坂になっていますので、建物を建てた場合、２階以上は、宮古島ブルーの海が見えて宿泊施設としても、ヴァケーションハウスとしても、ローケーションは最高に良いと思います。
１億のバケーションハウス 区分所有収益物件としての販売は、なかなか難しそうなので、一括売り、または土地のみの売却も受け付けます。（面談、審査あり）と、させていただきます。
本当は、私も、その中に１つは欲しいので、８人揃ってヴァケーションレンタルをやりたかったのですが、今の４人では実現できないので・・・仕方ないですね〜。
そんなわけで・・・。
今月末頃に、この土地の物件案内が入っていますので、宮古島に行きますので・・・日程を合わせていただければ、私が、ご案内することも、現地でお話をさせていただくことも可能です。
今回は、土地を購入してリゾートホテルにしたいというお客様の案内ですが、１億のバケーションハウス収益物件を購入したいという人が４人見つかれば、そちらを優先しますので、宮古島に１億、投資してもいいという人は、質問 相談、何でもお気軽にご連絡ください。
収益物としても、非常に良い物件ですので、しっかり説明させていただきますw
投資家の皆さんからのご連絡をお待ちしております。
追記
大変申し訳ないのですが、この計画を立てた当初、ご連絡をいただいていた方で２名ほど連絡が取れなくなってしまった方がいます。
私のミスで、連絡先を消去してしまい、復元できなかったのですが・・・再度、ご連絡をいただけるとありがたいです。
本当に申し訳ございません。
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
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現在で８室、１部屋１億で、８人のオーナー募集をしております。
募集状況の現状をお知らせいたします。
現在、弊社が宮古島で経営をしているセントリゾートヴィラの２０２３年の利回りは、１２月末までにキャンセルが出なければ、表面利回りが約２２％です。
私が、５〜６年前に、宮古島のパイナガマビーチの近くに約１００坪 民家を購入して、１棟貸しのヴィラにリノベーションして、私が行かない時は、ヴィラとして民泊貸ししています。
民泊業だと１８０日以上貸せないので、宿泊業許可を取って運営しています。
セントリゾートヴィラを購入した当時は、宮古島に惚れ込んでしまい、年間１０回ぐらい行っていました。
当然、仕事好きの私は、名古屋の不動産業者の社長として、なかなか土地の購入が難しい土地柄である中、宮古島でも人脈を広げて土地を数ヶ所購入して、再販したり、アパートを４棟ほど建てて販売したり・・・・最終的には、自分の家まで購入して、収益ヴィラを経営し今に至るわけですが・・・。
コロナ禍でも利回りは驚異的！
この驚異的な表面利回り２２％超え、コロナの時期でも２０％を超えていたことには、不動産業者である私も、正直驚いている！
ただ、問題もあります。
１棟しかないと、それなりに経費もかかる！
１棟のヴィラでは、管理、清掃、広告宣伝費等が、割高になります。
表面利回りが２２％あっても、経費を引いたら、実質利回りは１２％〜１４％の利回りになってしまいます。
もっと効率の良いリゾート収益投資をしたい！
いつも、管理費と清掃費が高いな〜と思いつつ運営してきたわけで、戸数が増えれば、管理費は安くなるし、清掃費も少し安くなるわけで・・・このセントリゾートヴィラの近くに、４棟〜８棟建てのヴィラを購入したいと考えており、土地探しをしていたのですが、パイナガマビーチの通り沿いの土地は、なかなか見つからず・・・昨年、３００坪の土地を購入することができました。
そして・・・
プール付き４室、ジャグジー付き４室 計８室のリゾートヴィラの事業計画を立てました。
部屋は、プールorジャグジー付きヴィラなんですけどホテルのような作りにしてみました。
８室のヴィラスイート・・・土地と建物、設備、システム等で、約８億
利回りは、稼働率６０％で、実質約１１％
本音では、場所と宿泊の価格帯的に、稼働率は６５％〜７０％を想定しているが・・・初年度は６０％ぐらいだと思いますし、後々、話が違うとか言われると嫌なので、一応、６０％とさせていただいております。
今の、セントリゾートヴィラの状態を３年見てきた限り、今回計画しているリゾートヴィラの実質利回りが６０％以下になることは考えにくいし、コロナ禍でも順調だった上に、インバウンドの効果も期待できる！
少し気になるのは、ヴィラの近くにヒルトンができたことぐらいなんですが・・・それに伴い、施設もいろいろできてきているので、周りが賑やかになっていってるし、そこまで影響はないかな〜と思うし・・・
そもそも宮古島旅行で、東急やシギラやヒルトン等の大型施設に泊まるお客様は、年配の方々や、ツアー客が多いわけで、リゾートヴィラに泊まる人たちとは客層が違うので、ヒルトンができたことを、そこまで気にする必要はないと考えてましたし、ヒルトンができてからも、宿泊者数が減っているわけではなく、今のところ例年と変わっていない！
ということは・・・、今まだ、ほとんど稼働していない新国際空港が機能してきた時には、今よりも良くなることは間違いないと思います。
そんなわけで・・・・
以前のブログにも書きましたが・・・８億で８棟のヴィラができますので、区分所有にして、８人でヴィラを所有したいと考えました。（１人１億・・・法人名義可能・・・！）
そんな思いの中、土地を探し、見つけることができまして・・・いろいろと協力してくださる人もいまして、とりあえず土地を取得したわけです。
各々が区分所有のバケーションハウス（ヴィラ）を購入してオーナーになり、オーナーが使用しない日は、収益ヴィラとして貸すという形態で計画をしました。
以前、宮古島の収益ヴィラ購入の募集をしたところ、これまでに１２人の問い合わせがあり、そのうち９人が購入したいとのことでした。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
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全国の投資家さんと一緒に、１億ずつ出し合ってヴィラを運営していく！
そして、このプロジェクトは、資金を用意すれば誰でも良いという形ではなく、区分所有といえども共有部分もありますし、宮古島のヴィラで顔を合わせることもあるでしょうから・・・不動産投資に対する考え方が合い、一緒に宮古島ヴィラを所有していける方であれば、購入していただくということで面接をしたのですが・・・。
今回の投資の主旨と自己の投資に対する考え方がずれていたり・・・その人の性格上、一緒に投資したくないと感じたり・・・、今回の投資が、その方にとって良い投資とはいえない！ 等を理由に断らせていただいた方や、融資がつかず資金が用意できない等で断念された方もいました。
現状と致しましては・・・
現在のところ、１２人のお問い合わせのうち、９名が購入希望！ 最終的に、購入できる人が私を含めて４人・・・つまり４億は、集まっているわけで、逆に言うと残りの４億は集まっていないということです。
まあ、なんと説明したらいいのか・・・、収益物件として１０％以上出るだろうし管理や集金業務もしてもらえるから放置しておけばいいし物件も見に行く気もない、みたいな感覚の方には・・・
私は、宮古島に来る回数制限はありませんが、少なくとも宮古島の良さを知ってもらいたい、このヴィラは宮古島が好きだという人に買ってもらいたいのです。
私 『メンバー同士が顔を合わせた際に、気軽に挨拶や話ができるような感じにしたいので、あなたの感覚で投資をしたいのであれば宮古島じゃなくても単独で１億ぐらいの物件を購入した方がいいですよ！』
という感じで遠慮していただいたり・・・・。
建設費用の概算を見ながら、ここが落とせるとか、高い、安い、内地から知り合いの安い建設屋を入れたいとか・・・！ 管理について、もっと安いアメニティーをおいた方が良いとか、管理会社に任せるのではなく、従業員を雇用して・・・等・・・建設や運営に関する細い事をおっしゃる方もいたので・・・
私 『建設費の下げ方なんて、いくらでもありますよ！ でもね、こっちの建設業者を入れて、部分的に安くできたとして、万が一、生コンを売ってくれなかったり、その後、地元の水道、下水などの業者がヘソを曲げて、工事をやってくれなかったり、工事を遅れさせたりしたらどうするんですか・・・宮古島ルールを無視して御社で責任持って建設ができるとは思えません！』
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融資の方は、相変わらず難しいですね。
都銀でも、沖縄の本島なら・・・という感じです・・・
本土の地銀や信金では話になりません！
理由は、宮古島に支店がないので、金融機関としての物件管理ができません！
もしくは、土地の共有名義、建物の区分所有を理由に融資を断った銀行もあるようです。
そういう意味では、１億キャッシュか、定期担保で借りられる宮古島好きな投資家さんと言う括りになってくるので・・・私のブログで募集をしても、４人が限界ということなんでしょうけど・・・。
８人で１億ずつ投資して、バーケーションハウスを作り、オーナーが使わない時は、バケーションレンタルとして貸して収益物件とする！
まあ、でもそろそろ時間も経ってきましたし・・・個人の不動産投資家からの枠を広げて、８億一括で、ホテル経営をする法人を募集、もしくは、別用途で使われる方や、キャピタル狙いで土地のみを購入するという方にも、アプローチした方がいいのかもしれません。
もちろん、台湾、尖閣が近いので・・・基本、外国人（中国系）は不可ですが・・・！
そんなわけで・・・。
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土地の金額は、坪単価約５０万円弱です。
場所は、宮古島の中心街の西側の大通りで、宮古空港から、街を右手に見ながら宮古島のパイナガマビーチ、港、ヒルトン、伊良部大橋の方に行く道路沿いで、準住居地域と住居地域が混じっている土地で、ホテル等の高い建物も建てられる場所です。
パイナガマビーチの前あたりから、本物件の方に向けて飲食などの商業施設が増えてきております。
北から南に向かって下り坂になっていますので、建物を建てた場合、２階以上は、宮古島ブルーの海が見えて宿泊施設としても、ヴァケーションハウスとしても、ローケーションは最高に良いと思います。
１億のバケーションハウス 区分所有収益物件としての販売は、なかなか難しそうなので、一括売り、または土地のみの売却も受け付けます。（面談、審査あり）と、させていただきます。
本当は、私も、その中に１つは欲しいので、８人揃ってヴァケーションレンタルをやりたかったのですが、今の４人では実現できないので・・・仕方ないですね〜。
そんなわけで・・・。
今月末頃に、この土地の物件案内が入っていますので、宮古島に行きますので・・・日程を合わせていただければ、私が、ご案内することも、現地でお話をさせていただくことも可能です。
今回は、土地を購入してリゾートホテルにしたいというお客様の案内ですが、１億のバケーションハウス収益物件を購入したいという人が４人見つかれば、そちらを優先しますので、宮古島に１億、投資してもいいという人は、質問 相談、何でもお気軽にご連絡ください。
収益物としても、非常に良い物件ですので、しっかり説明させていただきますw
投資家の皆さんからのご連絡をお待ちしております。
追記
大変申し訳ないのですが、この計画を立てた当初、ご連絡をいただいていた方で２名ほど連絡が取れなくなってしまった方がいます。
私のミスで、連絡先を消去してしまい、復元できなかったのですが・・・再度、ご連絡をいただけるとありがたいです。
本当に申し訳ございません。
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
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2022年10月17日
不動産投資 宮古島 民泊事業絶好調（No.2578)
宮古島でのリゾート事業を始めて２年が経ちました！
コロナの真っ只中で始めたので、ヤバいな〜と思ってはいたのですが・・・全然大丈夫でした。
６０００万円初期投資をしたヴィラは・・・。
最悪に稼働率が悪い月で、稼働率３９％ 月売上６０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９３％ 月売上１３０万円
平均稼働率 ７０％ 年間売上、１３５０万円
維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、１０３０万円の利益！
表面利回りでは、２２％超え・・・実質利回りでも約１７％・・・でています。
収益物件として、これだけの高利回りが出ている案件は弊社でも他にありません。
一方、ワンルームタイプの民泊は・・・・。
初期投資１億１千万円ですが・・・・
最悪に稼働率が悪い月で、稼働率５０％ 月売上７０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９０％ 月売上１１０万円
平均稼働率 ８１％ 年間売上、１１６０万円
維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、８８０万円の利益！
表面利回りでは、１０％ちょい・・・実質利回りでも約８％・・・しか出ていません！
収益物件として弊社の中では、中の下ぐらいの順位です！
ヴィラタイプの一棟貸しの方が、かなり良いわけで・・・
全国区の民泊の管理会社の話によると・・・コロナの中で、これだけ売上と利益を出した物件は、ここがダントツで１位だったらしいです。
そんなわけで・・・
こうなってくると・・・こんだけ利益が出るのだから、ヴィラタイプを増やしたいな〜と思うのが、経営者・・・www
まあ、うちのヴィラは特別だとしても・・・。今の宮古島の状況だと、利便性の良い場所か、海沿いにヴィラをつくれば・・・少なく見積もっても、利回りで１０％以上は楽に出ると言うことで・・・あわよくば、１５％以上を狙っていけると思います。
そして、通常は、宮古島の良い場所で土地を買うことや、建設工事をすることは、容易ではないわけですが・・・、読者の皆さんご存知の通り・・・私であれば、土地を買うことも、建設工事もできてしまうというわけで・・・現在、ヴィラの計画を立てています。
ただ・・・残念なことに・・・。
都銀も地銀も信金も、宮古島の収益物件には融資をしてくれないし・・・、宮古島の銀行も、本州の企業に対しては融資を貸し渋る！
数年前に、決算書を持って行って・・・借りてあげるわwぐらいの感覚で、琉球銀行に行ったのだが・・・鼻にもかけてもらえない感じで、軽くあしらわれたwww
融資してほしかったら、こっちに本店所在地を移すか、支店を作らないと融資できません！とのことだったのだが・・・。
その時に、アパート４棟を立てていて・・・その土地と建設の立て替え金が、４億を超えてしまい・・・こちらでの宅地分譲事業の手付も出て行っていて・・・運転資金不足で、黒字倒産しそうになったことは今でも忘れない！
ということで・・・・
今回は、伊良部大橋近くの宮古島で、ヴィラ８棟ぐらいを企画しているのだが・・・
計画としては、土地が１億２千万円 建物が６億２千万円
実は、ちょっと躊躇しています！
現在、名古屋市内で建設しているビルの建設建て替え金が、５億ほど出て行ってしまっている中で・・・今、宮古島のヴィラ建設に手を出すのか・・・！
弊社としては、潤沢に運転を回しながら、プロジェクトは融資という形でやっているのだが、宮古島では融資を受けられないので・・・・運転を宮古島に回すか・・・・！
以前、アパート４棟を建てた時、黒字倒産しそうになったトラウマが蘇る・・・w
そんなわけで・・・今回は、土地３００坪とヴィラを区分所有にして、８人に、１人１億ずつぐらいで各ヴィラを購入していただいて・・・・というようなやり方で進めていこうかと考えています。
８つのヴィラのうち、１〜３戸ぐらいは、弊社が保有してもいいので・・・あと７人〜５人ぐらい、宮古島の収益ヴィラに投資してもいいな〜という人がいらっしゃれば、宮古島収益ヴィラプロジェクトをスタートさせようと考えています。
１人１億、１口１億で数口でもOK・・・土地の持分と区分所有建物は所有していただけますし、運営は、現在、弊社のヴィラと民泊アパートの維持管理をしている民泊運営会社が引き受けてくれます。
すでに、土地は、おさえてありますし・・・現在、３年待ちと言われている建設も、来年から着工できます！
宮古島の収益ヴィラに投資をしてみたい人は、ご連絡ください！
もちろん、一緒に事業をするわけなので、誰でもO Kと言うわけではなく・・・、与信等も調べますし、面談はさせていただきますが・・・。
まあ、あまり小さな事や、お金に細かい人とは、一緒に商売をやりたくないので・・・、宮古島に１億投資して、一緒にヴィラを保有して・・・自分が行かないときは民泊ヴィラとして貸す！
そして・・・ここ重要なんですが、たまには宮古島で一緒に遊べるような投資家さんがいいですねw
私のヴィラの使い方が、そんな感じで・・・私が宮古島に行くときは、自分のヴィラに泊まる・・・普段は、民泊運営会社に管理から入金まで全部やってもらって、手軽に気軽に楽しく！という運営です。
ただ・・・今のところ、ヴィラタイプは１棟しかないので、私が行きたい時に泊まれずに・・・アパートタイプの１ルーム民泊に泊まっている！なんてこともありますが・・・www
できれば、数人の投資家さんで、楽しく不動産投資を楽しみたいですが・・・単独でヴィラ経営をしたい投資家さんがいれば、この場所かどうかは別にしてご相談ください。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
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そんなわけで・・・。
宮古島の収益物件 民泊ヴィラに興味がある方は、気軽にご連絡をください！
コロナ中の宮古島の状況は、緊急事態宣言中は飲食店等も閉まっているような時もありましたが、それでも、アパートタイプの民泊は、長期滞在の方が多く・・・ヴィラも、売上は落ちたものの、それでも、旅行に来られる人はいまして・・・。
一時的に、直行便も減りましたが、那覇経由で来てくださる方々もいて・・・稼働率が５０％を下回ったことはありませんでした。
民泊ヴィラの完成が、２０２０年の６月だったので・・・、その時は、さすがに、時期を間違えたかな〜と思いましたが・・・結果として・・・今になってみると、コロナの影響は少なかったので、コロナが始まった時期に慣らし運転ができた感じでよかったな〜と思います。
まだまだ安心はできませんが、とりあえずコロナは越えた！という感覚です。
今は、まだ、海外からのお客さまは戻ってきていませんが、ヴィラは、国内旅行のお客様の需要が高く・・・アパートタイプは長期旅行や、ビジネスで滞在しているお客様で、稼働状況は良いです。
現在、伊良部大橋の宮古島側にヒルトンの建設が進んでいますが・・・これが完成した頃には、海外からのお客様も増えてくると思うので、今の現状としても賑わっていますが、こんなレベルではなく・・・以前のようなアパートがない、飲食店、飲み屋は行列みたいな宮古島バブルが再開すると予想しています。
実は、今年の秋・・・もうすぐ、伊良部島に、ロンサールリゾートというヴィラがオープンします。
今は、プレ中だと思うのですが・・・・。
私も、いろいろ関わった案件なのですが、宮古島市の伊良部島にある各室プール付きの高級ヴィラリゾートなんですけど・・・この物件は、収益物件というよりは、事業に近い感じですし・・・実際の収益率は、オープン前で、まだ分かりませんが・・・宮古島は、予想収益率を上回る物件が大半ですので、かなり良いのではないかと思います。
ただ、この物件を購入された方々は、土地も建設も、そこまで値上がりしていない時の価格で購入しているので、収益率も良いのでしょいけど・・・・これから仕掛けるとして、今の宮古島の土地相場と、コロナ後の建設価格で考えると、海沿いのヴィラは、もう収益が合わないと思います。
海沿いのヴィラで、稼働率６０％計算で、収益を１０％以上出そうとすると・・・、数千坪〜数万坪の土地を購入して購入坪単価を下げて、大型のリゾートにしないと、数百坪単位の小さなヴィラでは、収支が合ってこない気がします。
うまく土地が買えて建設コストもおさえて、新築利回り６〜７％であればいいかな〜・・・ぐらいの感じじゃないですかね〜！
注意！
今の宮古島の状況が良いからといって、稼働率を８０％〜９０％で試算しているような案件に、素人さんがリゾート収益物件を購入しているパターンが多いのですが、私は、危険だと思います。
稼働率は、現在の宮古島の類似タイプのリゾートよりも低めに考えるのが正解だと思います。
我々のように早い段階から、宮古島の不動産、建設に携わっていて・・・低い稼働率で計算していたものが、予想を超えて思いのほか良いというのは良いのですが・・・それをパクって、その状態が永遠に続く、もっと良くなっていくと、現在の稼働率で投資家さんに話をするのは違います。
私自身、リゾート系のものでは、予定していた利回りを上回るものばかりですが・・・一つの案件だけ悔しい思いをしたことがありまして・・・
アパート建設の際に、建て始めた頃と、建築完了後に、賃料相場のスレが生じて、投資家さんに迷惑をかけてしまったことがあります。
リゾートの場合は、稼働率を低く設定するのですが・・・アパートやマンションの収益の場合、賃料相場の１割分ぐらいしかリスクをとらないので、それ以上に相場が下がると、予定していた利回りに届かないということもあります。
現在、宮古島の賃料は、再度、値上がりしてきていますが・・・建築直後にコロナがきまして・・・冷や汗をかきました。
そういう意味では、現在の宮古島の状況からして・・・今後、海外のインバウンドなども考えると、アパートやマンションよりもヴィラの方が良いでしょうね！
ちょっと話が、それました・・・・ロンサールリゾートの話に戻ります。
海沿い、プール付きのヴィラで、内部から外を見ると、こんな感じです。
宮古島旅行に行く際には、是非、行ってみてください。
最後に・・・以前のブログにも書きましたが・・・宮古島は、投資案件として大人気ですが・・・。
宮古島というのは土地を買えないというけど、それは、嘘です！
厳密にいうと、人気のエリアじゃなければ、物件は沢山あります・・・なかなか買えないのは、人気のエリアや、海沿いの土地、観光ルートの幹線道路沿い等です。
賃貸物件に関しても、中心部の西里付近は、なかなか物件が出ません。
建設、土木については、新築着工まで３年以上かかるなんてことも言われていますが・・・それも基本的には、嘘です！
現実、私は、建築確認から着工までに半年以上かかったことはありません。
確かに、なかなかやってもらえないというのは事実ですが、交渉、もしくは人脈で何とかなりますw
宮古島の間違った情報を入手して手を出さない人、逆に、間違った情報で手を出す人・・・いろいろいますが・・・。
このブログの読者さんであれば、相談ぐらいは乗りますので・・・宮古島での土地購入や建設等・・・何かあればご連絡ください。
その代わり、オブラートに包まず、まあまあハッキリ言うので・・・怒らないでくださいねw
そんなわけで、本日は、不動産投資 宮古島 民泊事業絶好調というテーマで書かせていただきました。
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コロナの真っ只中で始めたので、ヤバいな〜と思ってはいたのですが・・・全然大丈夫でした。
６０００万円初期投資をしたヴィラは・・・。
最悪に稼働率が悪い月で、稼働率３９％ 月売上６０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９３％ 月売上１３０万円
平均稼働率 ７０％ 年間売上、１３５０万円
維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、１０３０万円の利益！
表面利回りでは、２２％超え・・・実質利回りでも約１７％・・・でています。
収益物件として、これだけの高利回りが出ている案件は弊社でも他にありません。
一方、ワンルームタイプの民泊は・・・・。
初期投資１億１千万円ですが・・・・
最悪に稼働率が悪い月で、稼働率５０％ 月売上７０万円
最高に稼働率が良い月で、稼働率９０％ 月売上１１０万円
平均稼働率 ８１％ 年間売上、１１６０万円
維持管理、清掃、リネン関係など差し引いても、８８０万円の利益！
表面利回りでは、１０％ちょい・・・実質利回りでも約８％・・・しか出ていません！
収益物件として弊社の中では、中の下ぐらいの順位です！
ヴィラタイプの一棟貸しの方が、かなり良いわけで・・・
全国区の民泊の管理会社の話によると・・・コロナの中で、これだけ売上と利益を出した物件は、ここがダントツで１位だったらしいです。
そんなわけで・・・
こうなってくると・・・こんだけ利益が出るのだから、ヴィラタイプを増やしたいな〜と思うのが、経営者・・・www
まあ、うちのヴィラは特別だとしても・・・。今の宮古島の状況だと、利便性の良い場所か、海沿いにヴィラをつくれば・・・少なく見積もっても、利回りで１０％以上は楽に出ると言うことで・・・あわよくば、１５％以上を狙っていけると思います。
そして、通常は、宮古島の良い場所で土地を買うことや、建設工事をすることは、容易ではないわけですが・・・、読者の皆さんご存知の通り・・・私であれば、土地を買うことも、建設工事もできてしまうというわけで・・・現在、ヴィラの計画を立てています。
ただ・・・残念なことに・・・。
都銀も地銀も信金も、宮古島の収益物件には融資をしてくれないし・・・、宮古島の銀行も、本州の企業に対しては融資を貸し渋る！
数年前に、決算書を持って行って・・・借りてあげるわwぐらいの感覚で、琉球銀行に行ったのだが・・・鼻にもかけてもらえない感じで、軽くあしらわれたwww
融資してほしかったら、こっちに本店所在地を移すか、支店を作らないと融資できません！とのことだったのだが・・・。
その時に、アパート４棟を立てていて・・・その土地と建設の立て替え金が、４億を超えてしまい・・・こちらでの宅地分譲事業の手付も出て行っていて・・・運転資金不足で、黒字倒産しそうになったことは今でも忘れない！
ということで・・・・
今回は、伊良部大橋近くの宮古島で、ヴィラ８棟ぐらいを企画しているのだが・・・
計画としては、土地が１億２千万円 建物が６億２千万円
実は、ちょっと躊躇しています！
現在、名古屋市内で建設しているビルの建設建て替え金が、５億ほど出て行ってしまっている中で・・・今、宮古島のヴィラ建設に手を出すのか・・・！
弊社としては、潤沢に運転を回しながら、プロジェクトは融資という形でやっているのだが、宮古島では融資を受けられないので・・・・運転を宮古島に回すか・・・・！
以前、アパート４棟を建てた時、黒字倒産しそうになったトラウマが蘇る・・・w
そんなわけで・・・今回は、土地３００坪とヴィラを区分所有にして、８人に、１人１億ずつぐらいで各ヴィラを購入していただいて・・・・というようなやり方で進めていこうかと考えています。
８つのヴィラのうち、１〜３戸ぐらいは、弊社が保有してもいいので・・・あと７人〜５人ぐらい、宮古島の収益ヴィラに投資してもいいな〜という人がいらっしゃれば、宮古島収益ヴィラプロジェクトをスタートさせようと考えています。
１人１億、１口１億で数口でもOK・・・土地の持分と区分所有建物は所有していただけますし、運営は、現在、弊社のヴィラと民泊アパートの維持管理をしている民泊運営会社が引き受けてくれます。
すでに、土地は、おさえてありますし・・・現在、３年待ちと言われている建設も、来年から着工できます！
宮古島の収益ヴィラに投資をしてみたい人は、ご連絡ください！
もちろん、一緒に事業をするわけなので、誰でもO Kと言うわけではなく・・・、与信等も調べますし、面談はさせていただきますが・・・。
まあ、あまり小さな事や、お金に細かい人とは、一緒に商売をやりたくないので・・・、宮古島に１億投資して、一緒にヴィラを保有して・・・自分が行かないときは民泊ヴィラとして貸す！
そして・・・ここ重要なんですが、たまには宮古島で一緒に遊べるような投資家さんがいいですねw
私のヴィラの使い方が、そんな感じで・・・私が宮古島に行くときは、自分のヴィラに泊まる・・・普段は、民泊運営会社に管理から入金まで全部やってもらって、手軽に気軽に楽しく！という運営です。
ただ・・・今のところ、ヴィラタイプは１棟しかないので、私が行きたい時に泊まれずに・・・アパートタイプの１ルーム民泊に泊まっている！なんてこともありますが・・・www
できれば、数人の投資家さんで、楽しく不動産投資を楽しみたいですが・・・単独でヴィラ経営をしたい投資家さんがいれば、この場所かどうかは別にしてご相談ください。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・。
宮古島の収益物件 民泊ヴィラに興味がある方は、気軽にご連絡をください！
コロナ中の宮古島の状況は、緊急事態宣言中は飲食店等も閉まっているような時もありましたが、それでも、アパートタイプの民泊は、長期滞在の方が多く・・・ヴィラも、売上は落ちたものの、それでも、旅行に来られる人はいまして・・・。
一時的に、直行便も減りましたが、那覇経由で来てくださる方々もいて・・・稼働率が５０％を下回ったことはありませんでした。
民泊ヴィラの完成が、２０２０年の６月だったので・・・、その時は、さすがに、時期を間違えたかな〜と思いましたが・・・結果として・・・今になってみると、コロナの影響は少なかったので、コロナが始まった時期に慣らし運転ができた感じでよかったな〜と思います。
まだまだ安心はできませんが、とりあえずコロナは越えた！という感覚です。
今は、まだ、海外からのお客さまは戻ってきていませんが、ヴィラは、国内旅行のお客様の需要が高く・・・アパートタイプは長期旅行や、ビジネスで滞在しているお客様で、稼働状況は良いです。
現在、伊良部大橋の宮古島側にヒルトンの建設が進んでいますが・・・これが完成した頃には、海外からのお客様も増えてくると思うので、今の現状としても賑わっていますが、こんなレベルではなく・・・以前のようなアパートがない、飲食店、飲み屋は行列みたいな宮古島バブルが再開すると予想しています。
実は、今年の秋・・・もうすぐ、伊良部島に、ロンサールリゾートというヴィラがオープンします。
今は、プレ中だと思うのですが・・・・。
私も、いろいろ関わった案件なのですが、宮古島市の伊良部島にある各室プール付きの高級ヴィラリゾートなんですけど・・・この物件は、収益物件というよりは、事業に近い感じですし・・・実際の収益率は、オープン前で、まだ分かりませんが・・・宮古島は、予想収益率を上回る物件が大半ですので、かなり良いのではないかと思います。
ただ、この物件を購入された方々は、土地も建設も、そこまで値上がりしていない時の価格で購入しているので、収益率も良いのでしょいけど・・・・これから仕掛けるとして、今の宮古島の土地相場と、コロナ後の建設価格で考えると、海沿いのヴィラは、もう収益が合わないと思います。
海沿いのヴィラで、稼働率６０％計算で、収益を１０％以上出そうとすると・・・、数千坪〜数万坪の土地を購入して購入坪単価を下げて、大型のリゾートにしないと、数百坪単位の小さなヴィラでは、収支が合ってこない気がします。
うまく土地が買えて建設コストもおさえて、新築利回り６〜７％であればいいかな〜・・・ぐらいの感じじゃないですかね〜！
注意！
今の宮古島の状況が良いからといって、稼働率を８０％〜９０％で試算しているような案件に、素人さんがリゾート収益物件を購入しているパターンが多いのですが、私は、危険だと思います。
稼働率は、現在の宮古島の類似タイプのリゾートよりも低めに考えるのが正解だと思います。
我々のように早い段階から、宮古島の不動産、建設に携わっていて・・・低い稼働率で計算していたものが、予想を超えて思いのほか良いというのは良いのですが・・・それをパクって、その状態が永遠に続く、もっと良くなっていくと、現在の稼働率で投資家さんに話をするのは違います。
私自身、リゾート系のものでは、予定していた利回りを上回るものばかりですが・・・一つの案件だけ悔しい思いをしたことがありまして・・・
アパート建設の際に、建て始めた頃と、建築完了後に、賃料相場のスレが生じて、投資家さんに迷惑をかけてしまったことがあります。
リゾートの場合は、稼働率を低く設定するのですが・・・アパートやマンションの収益の場合、賃料相場の１割分ぐらいしかリスクをとらないので、それ以上に相場が下がると、予定していた利回りに届かないということもあります。
現在、宮古島の賃料は、再度、値上がりしてきていますが・・・建築直後にコロナがきまして・・・冷や汗をかきました。
そういう意味では、現在の宮古島の状況からして・・・今後、海外のインバウンドなども考えると、アパートやマンションよりもヴィラの方が良いでしょうね！
ちょっと話が、それました・・・・ロンサールリゾートの話に戻ります。
海沿い、プール付きのヴィラで、内部から外を見ると、こんな感じです。
宮古島旅行に行く際には、是非、行ってみてください。
最後に・・・以前のブログにも書きましたが・・・宮古島は、投資案件として大人気ですが・・・。
宮古島というのは土地を買えないというけど、それは、嘘です！
厳密にいうと、人気のエリアじゃなければ、物件は沢山あります・・・なかなか買えないのは、人気のエリアや、海沿いの土地、観光ルートの幹線道路沿い等です。
賃貸物件に関しても、中心部の西里付近は、なかなか物件が出ません。
建設、土木については、新築着工まで３年以上かかるなんてことも言われていますが・・・それも基本的には、嘘です！
現実、私は、建築確認から着工までに半年以上かかったことはありません。
確かに、なかなかやってもらえないというのは事実ですが、交渉、もしくは人脈で何とかなりますw
宮古島の間違った情報を入手して手を出さない人、逆に、間違った情報で手を出す人・・・いろいろいますが・・・。
このブログの読者さんであれば、相談ぐらいは乗りますので・・・宮古島での土地購入や建設等・・・何かあればご連絡ください。
その代わり、オブラートに包まず、まあまあハッキリ言うので・・・怒らないでくださいねw
そんなわけで、本日は、不動産投資 宮古島 民泊事業絶好調というテーマで書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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2020年12月02日
宮古島 GoTo？ コロナ自粛？（No. 2467）
新型コロナウイルス第３波？の猛威が続き、1日の感染者数が全国で2000人を超える中・・・宮古島出張に行ってきたわけですが・・・。
ANA 名古屋↔︎宮古島・・・おおよそ満席・・・・プレミアムクラスは空席なし！
今年は、コロナの影響で、GWが自粛ムードだっただけに・・・、GoToの威力は、すごいですね〜w
GoToの威力 VS コロナの猛威
宮古島旅行に関しては、完全にGoToの勝ちですね！
宮古島の人たちは、以前よりもコロナに対する恐怖も薄れたのか、街中でのマスク着用率は、８０％ぐらい？マスクをしていない人たちもいましたが・・・観光客のマスク率は、１００％に近い感じでした。
もちろん、飲食店や飲み屋さんの中では、マスクをしたままでは飲み食いできないので、皆さんマスクを外していましたが・・・、街中を歩くときは、ほとんどの人がマスクをしていました。
まあ、以前ほどの緊張感はありませんが、外出時のマスク着用と、飲食店でのアルコール消毒を徹底しながら、平常通りに生活をしている人が多いように感じました。
さて、私の今回の宮古島出張の目的ですが・・・・。
�� 宮古島の不動産関係の繋ぎをしてくださった方々へのご挨拶とお礼の会食！
私の主観ですが、宮古島では一番美味しい、しゃぶしゃぶ屋、豚匠さんにて、宮古の人たちと、紹介者さんたちと、アグー豚と、宮古牛の食べ比べ食事会をしまして・・・。
まずは、私の事を知っていただきたいという事で・・・、千代田不動産の各種事業の話、抗菌抗ウイルスのダイヤニウムという会社の会長としてコロナと戦っている話・・・、その他、私の関わっている事業の話・・・、私の個人的な話をしながら・・・、皆様のお話も聞かせていただきながら・・・、雑談も盛り上がり、楽しい宴の席となりました。
二次会は、少人数で夜の店に・・・・w
もう二次会は、ビジネスの話は、どっかに置いておいといて・・・乾杯、乾杯、そして、また乾杯で・・・楽しくお酒を飲ませていただきました。
��不動産の売買契約締結
実は、以前、宮古島で購入しておいた土地がありまして、その土地に家を建てたいという方がいて、購入してくださることになりました。
契約には、息子さんと、そのお父様が来てくださり、宮古島でご商売をされている話・・・、息子さんが家を建てるための土地であることなど、いろんな話をさせていただきました。
南向きで間口が広く日当たりも良く、住宅を建てるには抜群の土地です。
来年の今頃は、新築の家が建っていると思いますが、それを見るのがとても楽しみです。
�５楔電膸埓婆害櫃箸竜楔電腓離▲僉璽箸領�会い
これについては、まあ、なんというか・・・宮古島市役所の人が来て、アパートの内部に入って、材質、寸法などを測っていくのの立会いをするだけだったのですが・・・。
いくらも変わるわけではないのですが、なんだかんだ話をしながら、材質や寸法の話をしながら、これは、１ルームなのか、１LDKなのか・・・、これは、フローリングに見えるけど、フローリングっぽいシートなんですよ〜なんて感じで、ゆる〜く説明するわけです。
まあ、でも・・・、４棟のうちの１棟は、セントリゾート ステイという民泊にしているので・・・そこは、アパートと民泊では、評価が異なり・・・最初のうちは民泊の方が高いですが、建物評価が下がっていく割合は当然民泊の方が早いので、将来的なことも踏まえると、そんなに大きくは変わらないのです。
それを知っていて・・・・。
私 『事業用の場合は、高いですよね〜・・・でも、経年劣化が早いですよね〜w』なんてことを話しかけて・・・。
役所の人から、『そうですね〜。最初だけは、宿泊施設の方が高くなりますが・・・（以下省略）』と、確認をして安心するわけですが・・・。
更に・・・！
私 『用途地域が、第一種低層住居専用地域なので、１８０日しか民泊事業をできないんで、１年のうち半分は民泊として課税してもらっても結構なんですが、残りの半分は、空き家にするか、アパートにするので・・・そのあたりも、当然！わかっていらっしゃりますよね〜w 貸し駐車場として契約している場合と、アパート各部屋に駐車場が付いている場合の賃貸契約とでは、固定資産税評価の違いってあるんですか〜？』
と・・・、つっこんでみたりして・・・、適当にやってると、課税された際に、役所に行っちゃいますよ！って感じで・・・釘を刺しておくわけです。
�せ笋離殴好肇魯Ε后▲札鵐肇螢勝璽� ヴィラに泊まって、ダイヤニウムの抗菌抗ウイルス効果のチェックと・・・、駐車場のコンクリートの隙間の土が流れてしまったところの補修作業！
土は、雨で流れてしまうので・・・ホームセンターで白い石を大量買いして敷きました。
今回、DJの名古屋のキムタクと、今回、ドライバー＆ボディガードをしてくれたゲンキが、手伝ってくれたので・・・、というか、ほとんど、彼らがやってくれたので、めちゃくちゃ助かりました。
読者の皆様から質問を受ける前に解説しておきますが・・・名古屋のキムタクさんは、現在、宮古島在住で・・・、キムタクをパクってるわけじゃなくて・・・、元SMAPの木村拓哉さんが、ブレイクする前から、きむらたくや！という名前で生まれて来たわけなので・・・そこは、正真正銘のキムタクなので・・・誤解のないように宜しくお願いします！笑
そして、ゲンキは・・・朝から深夜まで、三泊四日、ずっと頑張ってくれました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
ゲンキは働き者で、昼間は、前浜ビーチでマリンスポーツの仕事・・・夜は、夜の店のセキュリティをやっているのですが・・・今回は、タクちゃんと一緒に、ずっと私たちのドライバー＆セキュリティをしてくれました。
二人に心から感謝しています。
そんなわけで・・・、ダイヤニウムチェックと、白石敷き完了！
�ネЭ佑叛菁擇筏楔電舂更圈�
前々から、行こうと言いながら行けてなかったので、一緒に食事をしたり飲んだり・・・めちゃくちゃ楽しかったです。
でも、正直・・・、宮古島に行きたいという友人、知人が、まだ数十人いるので、約束を果たすのに、まだしばらくかかりそうです。
それに・・・このブログの読者さんの中にも、不動産投資の視察をしたい等の要望もありますので・・・、コロナが収束したら・・・、読者さんとの宮古島ツアーでもやりましょうかね〜w
コロナ中は、さすがに・・・、素人さんの為の不動産学校宮古島ツアー GoTo使って行きましょうwというような企画は、ダメだと思いますので・・・コロナが落ち着いてからにしましょう。
�� 某イベントの、タクちゃんがDJを盛り上げる！
これは、賛否両論あると思いますが・・・友達が、やると決めたら・・・行かないわけには行かないですし・・・私も応援したい！
ゲンキが、人と接触しないようにコロナ対策の段取りしてくれて・・・私も、ゴーグル、ダイヤニウムマスク、帽子、手袋のフル装備で・・・めっちゃ遠くから・・・ウェ〜ィwってやってました！笑
タクちゃんのDJは、今時のクラブミュージックやダンス系の曲の中に、古いユーロービートや、邦楽とかも入れてくれるので・・・、懐かしいし、めちゃ面白いです。
４０代、５０代の人たちから見ると・・・、名古屋のキムタク、天才だわぁ〜って感じると思いますw
そして・・・最優日の４日目・・・。
私の大好きな場所で、のんびり海を見ながら朝食を食べまして・・・・。
タクちゃんと、ゲンキと、写真をいっぱい撮って・・・、今回の旅行のお礼の気持ちを精一杯の言葉で伝えて・・・、ギリギリまで、一緒に遊んで・・・、宮古島空港に２時２０分に送ってもらい・・・、手荷物検査で並んで、ちょっと焦りましたが・・・午後２時４５分の飛行機に飛び乗り・・・。
CAさんに、手荷物を渡して・・・『あかん・・・疲れたから寝るわ〜w シートベルトサインが消えたら、速攻で枕２個、ブランケット２枚持ってきてね〜。 機内食も飲み物も何もいらないし・・・、めっちゃ！可愛いCAさんなので残念だけど、スマイルもいらないから・・・、眠った後は、着陸体制になるまでは話しかけないでね〜w』と伝えて、サインが消えた後、枕とブランケットを組み合わせて・・・寝やすい体制を整えて・・・シートベルトをして・・・。
（※ANAのプレミアムクラスのフルフラットにならない乗り心地の悪いシートでも、ブランケット２枚、枕２個、ハンドキャリーを使うと、爆睡できる、まあまあのスリープポジションが作れますw）
飛行機の中では、当然に・・・離陸、着陸時以外は、ず〜〜〜〜っと爆睡w
セントレアには、中村くんが、アルファードで迎えに来てくれていたのですが・・・・。
私 『ん・・・。 中村・・・。 なんか小さくなったな〜。 いや！ 宮古島のゲンキがデカかったのかもしれんな〜。』
宮古島でも、アルファードで移動していたので・・・ゲンキが、デカすぎて・・・名古屋でアルファードを運転している中村が小さく見えたという事です！笑
そんなわけで、今回の宮古島出張も楽しく終わったわけですが・・・・。
宮古島は、コロナの影響で、以前のようなバブル感はないものの・・・、それでも、行き帰りの飛行機は、ほぼ満席状態だし・・・飲食店も飲み屋も賑わっていましたし・・・これから、大きなホテルや施設もできますし・・・・まだまだ伸び代があるということを確信しました。
もちろん、場所選びは重要ですが・・・リゾート系であれば、まだまだ投資してもいいでしょうね〜。
おかげさまで、セントリゾートヴィラは、かなり予約が入っていて、１１月は、私が泊まった日以外は、１日空きがあっただけですし・・・、セントリゾートステイは、すでに長期滞在で使ってくださる人が多く、今年は、コロナで旅行業界全体的に悪かったのに、６月のオープンから、かなり良い状況で回っています。
そんなわけで・・・、このコロナ期間中に、ヴィラ用の土地探しをしようと考えています。
本日は、宮古島 GoTo？ コロナ自粛？ということで、宮古島出張の話を書かせていただきました。
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今年は、コロナの影響で、GWが自粛ムードだっただけに・・・、GoToの威力は、すごいですね〜w
GoToの威力 VS コロナの猛威
宮古島旅行に関しては、完全にGoToの勝ちですね！
宮古島の人たちは、以前よりもコロナに対する恐怖も薄れたのか、街中でのマスク着用率は、８０％ぐらい？マスクをしていない人たちもいましたが・・・観光客のマスク率は、１００％に近い感じでした。
もちろん、飲食店や飲み屋さんの中では、マスクをしたままでは飲み食いできないので、皆さんマスクを外していましたが・・・、街中を歩くときは、ほとんどの人がマスクをしていました。
まあ、以前ほどの緊張感はありませんが、外出時のマスク着用と、飲食店でのアルコール消毒を徹底しながら、平常通りに生活をしている人が多いように感じました。
さて、私の今回の宮古島出張の目的ですが・・・・。
�� 宮古島の不動産関係の繋ぎをしてくださった方々へのご挨拶とお礼の会食！
私の主観ですが、宮古島では一番美味しい、しゃぶしゃぶ屋、豚匠さんにて、宮古の人たちと、紹介者さんたちと、アグー豚と、宮古牛の食べ比べ食事会をしまして・・・。
まずは、私の事を知っていただきたいという事で・・・、千代田不動産の各種事業の話、抗菌抗ウイルスのダイヤニウムという会社の会長としてコロナと戦っている話・・・、その他、私の関わっている事業の話・・・、私の個人的な話をしながら・・・、皆様のお話も聞かせていただきながら・・・、雑談も盛り上がり、楽しい宴の席となりました。
二次会は、少人数で夜の店に・・・・w
もう二次会は、ビジネスの話は、どっかに置いておいといて・・・乾杯、乾杯、そして、また乾杯で・・・楽しくお酒を飲ませていただきました。
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実は、以前、宮古島で購入しておいた土地がありまして、その土地に家を建てたいという方がいて、購入してくださることになりました。
契約には、息子さんと、そのお父様が来てくださり、宮古島でご商売をされている話・・・、息子さんが家を建てるための土地であることなど、いろんな話をさせていただきました。
南向きで間口が広く日当たりも良く、住宅を建てるには抜群の土地です。
来年の今頃は、新築の家が建っていると思いますが、それを見るのがとても楽しみです。
�５楔電膸埓婆害櫃箸竜楔電腓離▲僉璽箸領�会い
これについては、まあ、なんというか・・・宮古島市役所の人が来て、アパートの内部に入って、材質、寸法などを測っていくのの立会いをするだけだったのですが・・・。
いくらも変わるわけではないのですが、なんだかんだ話をしながら、材質や寸法の話をしながら、これは、１ルームなのか、１LDKなのか・・・、これは、フローリングに見えるけど、フローリングっぽいシートなんですよ〜なんて感じで、ゆる〜く説明するわけです。
まあ、でも・・・、４棟のうちの１棟は、セントリゾート ステイという民泊にしているので・・・そこは、アパートと民泊では、評価が異なり・・・最初のうちは民泊の方が高いですが、建物評価が下がっていく割合は当然民泊の方が早いので、将来的なことも踏まえると、そんなに大きくは変わらないのです。
それを知っていて・・・・。
私 『事業用の場合は、高いですよね〜・・・でも、経年劣化が早いですよね〜w』なんてことを話しかけて・・・。
役所の人から、『そうですね〜。最初だけは、宿泊施設の方が高くなりますが・・・（以下省略）』と、確認をして安心するわけですが・・・。
更に・・・！
私 『用途地域が、第一種低層住居専用地域なので、１８０日しか民泊事業をできないんで、１年のうち半分は民泊として課税してもらっても結構なんですが、残りの半分は、空き家にするか、アパートにするので・・・そのあたりも、当然！わかっていらっしゃりますよね〜w 貸し駐車場として契約している場合と、アパート各部屋に駐車場が付いている場合の賃貸契約とでは、固定資産税評価の違いってあるんですか〜？』
と・・・、つっこんでみたりして・・・、適当にやってると、課税された際に、役所に行っちゃいますよ！って感じで・・・釘を刺しておくわけです。
�せ笋離殴好肇魯Ε后▲札鵐肇螢勝璽� ヴィラに泊まって、ダイヤニウムの抗菌抗ウイルス効果のチェックと・・・、駐車場のコンクリートの隙間の土が流れてしまったところの補修作業！
土は、雨で流れてしまうので・・・ホームセンターで白い石を大量買いして敷きました。
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読者の皆様から質問を受ける前に解説しておきますが・・・名古屋のキムタクさんは、現在、宮古島在住で・・・、キムタクをパクってるわけじゃなくて・・・、元SMAPの木村拓哉さんが、ブレイクする前から、きむらたくや！という名前で生まれて来たわけなので・・・そこは、正真正銘のキムタクなので・・・誤解のないように宜しくお願いします！笑
そして、ゲンキは・・・朝から深夜まで、三泊四日、ずっと頑張ってくれました。
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これは、賛否両論あると思いますが・・・友達が、やると決めたら・・・行かないわけには行かないですし・・・私も応援したい！
ゲンキが、人と接触しないようにコロナ対策の段取りしてくれて・・・私も、ゴーグル、ダイヤニウムマスク、帽子、手袋のフル装備で・・・めっちゃ遠くから・・・ウェ〜ィwってやってました！笑
タクちゃんのDJは、今時のクラブミュージックやダンス系の曲の中に、古いユーロービートや、邦楽とかも入れてくれるので・・・、懐かしいし、めちゃ面白いです。
４０代、５０代の人たちから見ると・・・、名古屋のキムタク、天才だわぁ〜って感じると思いますw
そして・・・最優日の４日目・・・。
私の大好きな場所で、のんびり海を見ながら朝食を食べまして・・・・。
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CAさんに、手荷物を渡して・・・『あかん・・・疲れたから寝るわ〜w シートベルトサインが消えたら、速攻で枕２個、ブランケット２枚持ってきてね〜。 機内食も飲み物も何もいらないし・・・、めっちゃ！可愛いCAさんなので残念だけど、スマイルもいらないから・・・、眠った後は、着陸体制になるまでは話しかけないでね〜w』と伝えて、サインが消えた後、枕とブランケットを組み合わせて・・・寝やすい体制を整えて・・・シートベルトをして・・・。
（※ANAのプレミアムクラスのフルフラットにならない乗り心地の悪いシートでも、ブランケット２枚、枕２個、ハンドキャリーを使うと、爆睡できる、まあまあのスリープポジションが作れますw）
飛行機の中では、当然に・・・離陸、着陸時以外は、ず〜〜〜〜っと爆睡w
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おかげさまで、セントリゾートヴィラは、かなり予約が入っていて、１１月は、私が泊まった日以外は、１日空きがあっただけですし・・・、セントリゾートステイは、すでに長期滞在で使ってくださる人が多く、今年は、コロナで旅行業界全体的に悪かったのに、６月のオープンから、かなり良い状況で回っています。
そんなわけで・・・、このコロナ期間中に、ヴィラ用の土地探しをしようと考えています。
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