千代田不動産
2026年01月02日
2026年は、潮目が変わる（経済 不動産）
２０２６年 年始のご挨拶
潮目が変わったことに、あなたは気づいていますか？
あけましておめでとうございます。
千代田不動産グループ 代表の近藤です。
２０２６年、最初のブログです。
年始の挨拶なので、本当は明るく、景気の良い話を書きたいところですが、今年はどうしても、これだけは伝えておきたい！
そんなテーマがあります。
それは――
「時代の潮目が、確実に変わった」
という話です。
しかも、多くの人が、
まだその変化に気づいていない。
■ 昨年末、静かに起きた“歴史的な出来事”
昨年末、ニュースで「日銀が金融政策を修正という言葉を目にした方も多いと思います。
正直に言いましょう。
多くの人は、
「ふーん そんだけ上げただけ？」
「なんか難しい話だな！」
その程度だったのではないでしょうか。
しかし、これは
数十年に一度レベルの、大きな方向転換です。
簡単に言えば、
「これからは、低金利の時代を終わらせ、金利を上げていく方向に進みます」という宣言です。
■ 日本人の予想と、世界の反応は真逆だった
このニュースを聞いて、多くの日本人は、こう思ったはずです。
「金利が上がるなら、円高になるだろう」
ところが、実際に起きたことはどうでしょう。
円高ではなく、円安・・・・しかも、はっきりと。
政策金利が上がったのに・・・世界の投資家たちは、日本円を買うどころか、売ったのです。
■ 正直な感想を言います。
この動きを見た時、私の頭に浮かんだ言葉は、これでした。
「日本、舐められてるな…」
強い言葉ですが、それが率直な感想です。
世界から見た日本は、こう見られているのではないか。
「金利を上げたら、日本の企業は耐えられない」
「景気が悪くなるだけだ」
「そんな国の通貨を持っていても意味がない」
だから、円は買われなかった。
つまり、日本の企業は弱い！ 金利を上げたら持ち堪える体力がない！
そう見られている、ということです。
（農業中の画像）
■ 金利が上がるって、どういうこと？
ここで、少し噛み砕きます。
金利が上がるというのは、借金の利息が増える！
同じ売上でも、利益が減る！
今まで通りでは、経営が苦しくなるということです。
投資家や経営者の方なら、この意味はすぐ分かると思います。
では、それ以外の方はどうでしょう。
■ 実は、全員に関係があります
日本の中小企業の多くは、銀行からお金を借りて、設備投資、運転資金を回しています。
不動産投資家も同じです。
ほとんどの不動産デベロッパーが、借入をして物件を買っています。
では、個人の皆さんは？
家。車。教育費。等、大きな買い物は、ほぼローンではないでしょうか。
つまり・・・企業も、不動産投資家も、個人も、金利が上がれば、全員が影響を受ける。
■ 「現状維持」が、できなくなる時代
金利が上がると、今までと同じ生活、今までと同じ経営をするだけでは、現状維持すら、難しくなります。
なぜなら、金利が上がった分、どこかで“追加で稼がないといけないからです。
これは、脅しでも、煽りでもありません。
事実です。
■ 「でも、どうせ本気では上げないでしょ？」
ここで、こんな声も聞こえてきそうです。
「日本の景気で、本当に金利なんて上げ続けられるの？」
正直に言います・・・・私も、そう思っています。
本当に金利をどんどん上げたら、日本の企業は持たない。
だから、世界の投資家も、「どうせ、途中で止まる」 「本気で上げ切ることはできない」そう見ている。
これが、潮目が変わったことに、まだ本気で気づいていないという意味です。
■ それでも、変わらなければならない理由
では、「どうせ止まるなら、変わらなくていいのか？」
私は、そうは思いません。
日銀が、「金利を上げる方向に舵を切った」という事実は、重い。
ならば、企業も不動産投資家も個人も、金利が上がっても生き残れる形に、自分たちを変えていく必要があります。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
■ 高金利でも勝てる会社・人生へ
目指すべき姿は、これです。
・金利が上がっても、業績を伸ばせる会社
・金利が上がっても成り立つ不動産賃貸業
・金利が上がっても、生活水準を落とさない人生
今までの日本は、「ほぼタダ同然の金利」に守られてきました。
でも、それはもう終わりに近づいています。
弱いままでは、生き残れない。
■ 中小の不動産会社に、何ができるのか？
ここで、こう思う方もいるでしょう。
政治家でもない、大企業の社長でもない、中小の不動産会社の社長に、何ができる？」
その通りです。
大きなことは、できません（笑）
でも、小さくても、確実にできることはある。
■ 千代田不動産は、こう変わります
少なくとも、千代田不動産、グループ会社、そこで働く人たちは、高金利時代が来ても、業績を伸ばし続けられる集団になる。
今年から、金利が高くなっても、利益を出し続けられる強靭な会社に変えていきます。
これが、千代田不動産グループの ２０２６年の最重要テーマです。
■ 不動産業は、現状維持＝後退
不動産の仕事についても、はっきり言います。
今まで通りのやり方では、維持か、衰退！
・仲介を取って売る。
・仕入れて再販する
・借入をして賃貸収入を得る
これらは、基本として続ければ良い。
しかし、それだけでは足りない。
■ 私自身の話を、少しだけ・・・
私は、不動産業を始めて２８年になります。
私が不動産業を始めた頃、会社は２人だけ。
私が営業、母が事務。
取引先もなく・・・
不動産屋を回り、住宅展示場を回り、空き地を見つけては、地主さんに頭を下げる。
正直、楽な仕事ではありませんでした。
しかも、不動産業界はネタの奪い合い。
「普通のこと」をしていても、仕事は来ない。
■ 「人がやらないこと」をやるしかなかった！
だから私は、考えました。「人がやらないことをやろう」
・絶対に売らない地主
・権利関係が複雑な物件
・誰も触らない案件
もちろん、普通の仲介の仕事もしましたが、人がやりたがらない仕事を四苦八苦しながら、そんな仕事をしてきました。
結果、今では不動産屋さんが相談に来る立場になっています（笑）
■ 常にアンテナを高く、外へ
経営が安定し始めてからは、中古住宅の再販、土地の分割開発と、少しずつチャレンジを重ねてきました。
そのチャレンジは、数を重ねるごとに大きくなっていきました。
常にアンテナを張り、外へ出て、人と会い、常に新しいことに挑戦する。
その積み重ねが、今の千代田不動産です。
■ これから必要なのは「必殺技」
これからの時代、社長も社員一人ひとりも必要なのは、「自分だけの武器」
誰にも負けない得意分野・・・自分の必殺技。
ちなみに、私の闘技と必殺技は――
（特技）絶対に売らない地主を売らせる
（特技）不動産屋が諦めた物件を商品化する
（必殺技）俺は最強だと思い込み、命懸けでやる（笑）
■ ２０２６年、舵は切られました
日銀は、舵を切りました。
ならば、私も、千代田不動産の舵を切り続けます。
金利が上がっても、成長し続ける会社を作る。
社員の皆さん、グループ会社、関連会社の皆さん。
今の仕事を大切にしながら、
新しい特技と必殺技を、必ず身につけてください。
厳しい事を言いますが・・・成功者の影に失敗する者が、必ずいます。
時代に必要とされているものは何か？
それは、各々が自分の立ち位置で考えるとして・・・
恐ろしいのは・・・
過去の栄光と成功パターンに、しがみつき、時代が変わったことに気づいていない、もしくは、気づいていても、変化を拒否し続けること！
俺は、成功者として生き残ることができるのか、時代に置いていかれ、新たな成功者たちに奪い取られる側なのか？？？
時代の変化が怖い気持ちも少しありますが・・・実は、この時代との戦いが、ワクワクして、たまらなく楽しいです。
自分との戦い、他人との戦い、時代との戦い・・・
戦い続けることで生きている実感が湧くので、戦えることは、幸せなことなんだと思います。
さあ、２０２６年も始まりましたので・・・気合を入れて頑張りますw
■ 読者の皆様へ
このブログを読んでくださっている皆様へ。
金利が上がっても負けない！
そんな不動産投資、不動産業を続けていきましょう。
次の時代の勝者として、共に笑える未来を作りたい。
勝利の美酒は、うまい！笑
今年は、本当に大きな転換点になる気がしています。
時代が変わっても、勝利の美食美酒を飲み続けられるよう、お互い、頑張りましょう。
そんなわけで・・・、２０２６年最初のブログとさせていただきます。
このブログをご覧の皆様、本年も、よろしくお願いいたします。
株式会社 千代田不動産
代表取締役 近藤利一
本日も、読者の皆様に、
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■ 昨年末、静かに起きた“歴史的な出来事”
昨年末、ニュースで「日銀が金融政策を修正という言葉を目にした方も多いと思います。
正直に言いましょう。
多くの人は、
「ふーん そんだけ上げただけ？」
「なんか難しい話だな！」
その程度だったのではないでしょうか。
しかし、これは
数十年に一度レベルの、大きな方向転換です。
簡単に言えば、
「これからは、低金利の時代を終わらせ、金利を上げていく方向に進みます」という宣言です。
■ 日本人の予想と、世界の反応は真逆だった
このニュースを聞いて、多くの日本人は、こう思ったはずです。
「金利が上がるなら、円高になるだろう」
ところが、実際に起きたことはどうでしょう。
円高ではなく、円安・・・・しかも、はっきりと。
政策金利が上がったのに・・・世界の投資家たちは、日本円を買うどころか、売ったのです。
■ 正直な感想を言います。
この動きを見た時、私の頭に浮かんだ言葉は、これでした。
「日本、舐められてるな…」
強い言葉ですが、それが率直な感想です。
世界から見た日本は、こう見られているのではないか。
「金利を上げたら、日本の企業は耐えられない」
「景気が悪くなるだけだ」
「そんな国の通貨を持っていても意味がない」
だから、円は買われなかった。
つまり、日本の企業は弱い！ 金利を上げたら持ち堪える体力がない！
そう見られている、ということです。
（農業中の画像）
■ 金利が上がるって、どういうこと？
ここで、少し噛み砕きます。
金利が上がるというのは、借金の利息が増える！
同じ売上でも、利益が減る！
今まで通りでは、経営が苦しくなるということです。
投資家や経営者の方なら、この意味はすぐ分かると思います。
では、それ以外の方はどうでしょう。
■ 実は、全員に関係があります
日本の中小企業の多くは、銀行からお金を借りて、設備投資、運転資金を回しています。
不動産投資家も同じです。
ほとんどの不動産デベロッパーが、借入をして物件を買っています。
では、個人の皆さんは？
家。車。教育費。等、大きな買い物は、ほぼローンではないでしょうか。
つまり・・・企業も、不動産投資家も、個人も、金利が上がれば、全員が影響を受ける。
■ 「現状維持」が、できなくなる時代
金利が上がると、今までと同じ生活、今までと同じ経営をするだけでは、現状維持すら、難しくなります。
なぜなら、金利が上がった分、どこかで“追加で稼がないといけないからです。
これは、脅しでも、煽りでもありません。
事実です。
■ 「でも、どうせ本気では上げないでしょ？」
ここで、こんな声も聞こえてきそうです。
「日本の景気で、本当に金利なんて上げ続けられるの？」
正直に言います・・・・私も、そう思っています。
本当に金利をどんどん上げたら、日本の企業は持たない。
だから、世界の投資家も、「どうせ、途中で止まる」 「本気で上げ切ることはできない」そう見ている。
これが、潮目が変わったことに、まだ本気で気づいていないという意味です。
■ それでも、変わらなければならない理由
では、「どうせ止まるなら、変わらなくていいのか？」
私は、そうは思いません。
日銀が、「金利を上げる方向に舵を切った」という事実は、重い。
ならば、企業も不動産投資家も個人も、金利が上がっても生き残れる形に、自分たちを変えていく必要があります。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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■ 高金利でも勝てる会社・人生へ
目指すべき姿は、これです。
・金利が上がっても、業績を伸ばせる会社
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今までの日本は、「ほぼタダ同然の金利」に守られてきました。
でも、それはもう終わりに近づいています。
弱いままでは、生き残れない。
■ 中小の不動産会社に、何ができるのか？
ここで、こう思う方もいるでしょう。
政治家でもない、大企業の社長でもない、中小の不動産会社の社長に、何ができる？」
その通りです。
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■ 千代田不動産は、こう変わります
少なくとも、千代田不動産、グループ会社、そこで働く人たちは、高金利時代が来ても、業績を伸ばし続けられる集団になる。
今年から、金利が高くなっても、利益を出し続けられる強靭な会社に変えていきます。
これが、千代田不動産グループの ２０２６年の最重要テーマです。
■ 不動産業は、現状維持＝後退
不動産の仕事についても、はっきり言います。
今まで通りのやり方では、維持か、衰退！
・仲介を取って売る。
・仕入れて再販する
・借入をして賃貸収入を得る
これらは、基本として続ければ良い。
しかし、それだけでは足りない。
■ 私自身の話を、少しだけ・・・
私は、不動産業を始めて２８年になります。
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不動産屋を回り、住宅展示場を回り、空き地を見つけては、地主さんに頭を下げる。
正直、楽な仕事ではありませんでした。
しかも、不動産業界はネタの奪い合い。
「普通のこと」をしていても、仕事は来ない。
■ 「人がやらないこと」をやるしかなかった！
だから私は、考えました。「人がやらないことをやろう」
・絶対に売らない地主
・権利関係が複雑な物件
・誰も触らない案件
もちろん、普通の仲介の仕事もしましたが、人がやりたがらない仕事を四苦八苦しながら、そんな仕事をしてきました。
結果、今では不動産屋さんが相談に来る立場になっています（笑）
■ 常にアンテナを高く、外へ
経営が安定し始めてからは、中古住宅の再販、土地の分割開発と、少しずつチャレンジを重ねてきました。
そのチャレンジは、数を重ねるごとに大きくなっていきました。
常にアンテナを張り、外へ出て、人と会い、常に新しいことに挑戦する。
その積み重ねが、今の千代田不動産です。
■ これから必要なのは「必殺技」
これからの時代、社長も社員一人ひとりも必要なのは、「自分だけの武器」
誰にも負けない得意分野・・・自分の必殺技。
ちなみに、私の闘技と必殺技は――
（特技）絶対に売らない地主を売らせる
（特技）不動産屋が諦めた物件を商品化する
（必殺技）俺は最強だと思い込み、命懸けでやる（笑）
■ ２０２６年、舵は切られました
日銀は、舵を切りました。
ならば、私も、千代田不動産の舵を切り続けます。
金利が上がっても、成長し続ける会社を作る。
社員の皆さん、グループ会社、関連会社の皆さん。
今の仕事を大切にしながら、
新しい特技と必殺技を、必ず身につけてください。
厳しい事を言いますが・・・成功者の影に失敗する者が、必ずいます。
時代に必要とされているものは何か？
それは、各々が自分の立ち位置で考えるとして・・・
恐ろしいのは・・・
過去の栄光と成功パターンに、しがみつき、時代が変わったことに気づいていない、もしくは、気づいていても、変化を拒否し続けること！
俺は、成功者として生き残ることができるのか、時代に置いていかれ、新たな成功者たちに奪い取られる側なのか？？？
時代の変化が怖い気持ちも少しありますが・・・実は、この時代との戦いが、ワクワクして、たまらなく楽しいです。
自分との戦い、他人との戦い、時代との戦い・・・
戦い続けることで生きている実感が湧くので、戦えることは、幸せなことなんだと思います。
さあ、２０２６年も始まりましたので・・・気合を入れて頑張りますw
■ 読者の皆様へ
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次の時代の勝者として、共に笑える未来を作りたい。
勝利の美酒は、うまい！笑
今年は、本当に大きな転換点になる気がしています。
時代が変わっても、勝利の美食美酒を飲み続けられるよう、お互い、頑張りましょう。
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2025年12月03日
地上げ！って、結局なにをやってるの？（No.2617)
地上げ！土地の取りまとめって、結局なにをやってるの？
晩秋の空はやけに青いが、春とは違って少し肌寒い！。
現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
いわば、主戦場が整った状態です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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地上げの現場で起きる3つのズレ
ここからは、素人さんにも現場感が伝わるように、取りまとめの中でよく起きるズレを3つ紹介します。
�� 価格のズレ
地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
�� 情報のズレ
地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
いつも、ありがとうございます。
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代表 近藤利一 拝
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現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
いわば、主戦場が整った状態です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
地上げの現場で起きる3つのズレ
ここからは、素人さんにも現場感が伝わるように、取りまとめの中でよく起きるズレを3つ紹介します。
�� 価格のズレ
地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
�� 情報のズレ
地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
いつも、ありがとうございます。
株式会社 千代田不動産（Group）
代表 近藤利一 拝
本日も、読者の皆様に、
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2025年11月07日
不動産のプロが考える熊被害対策と共生の未来（No.2616)
素人さんの為の不動産学校 特別編（2025年）
本日は、私、近藤利一が挑む ― 不動産のプロが考える熊被害対策と共生の未来！を書かせていただきます。
序章：2025年、日本の山が変わった
2025年。日本の山々では、かつての静けさが失われつつある。
ニュースを開けば、「熊が住宅地に出没」「登山客襲われる」「畑を荒らす熊」そんな文字が並ぶ。
私は、長年にわたり不動産、建設、土木、そして農業の現場に身を置いて、人間社会の生態系は熟知しているつもりです。
その上で、人と人の欲の間に入り、相続問題、後継者問題、立ち退き、地上げなど、困難な不動産取引をこなしてきた。
そして実は、ブログに書いたことはないが・・・猟銃免許と狩猟免許も持っている。
因みに、現在、北海道で射撃場の取引をして、再生にも関わっています。
そんなこんなで、人間社会だけではなく、農業、狩猟を通して、野生動物の行動、生態、そして人間との境界線を、現場で肌で感じてきた。
これまでも、愛知、岐阜の山間部を歩き、北海道の原生林にも足を運んだ。
そうして見えてきたのは、「熊が人里に下りてくる」のではなく、「人が熊の世界へ踏み込んでいる」という現実だった。
（私の身長が178センチ 体重85キロ ：ヒグマ ２m超え 体重300キロ超え）
第一章：不動産屋が山を歩く理由
「不動産屋が、なぜ熊の話をするんですか？」と、よく聞かれる。
だが、不動産という仕事は土地と建物を扱う仕事であり、つまり「自然と人の境界線」を扱う仕事でもある。
宅地開発、農地転用、林地の境界確認！ どれも人間が自然に線を引く行為だ。
熊被害の根本原因は、この線引きが崩れてきたことにあると考えている。
山林を切り開いて、森を破壊し、太陽光パネルを並べた、数千坪、数万坪の太陽光発電所！
再生可能エネルギーというが、森を破壊して作ったものは、自然界においては森を再生不可能にして発電しているに過ぎない
その前に、矛盾を感じる人がいるといけないので説明するが・・・
弊社にも太陽光発電事業部があるが、使われなくなった雑種地や宅地に太陽光は設置するが、森を破壊しての太陽光事業はしていない！
つまり、自然破壊により熊の餌が減った！
もう一つの原因は、山里に、人が少なくなり、山に入る人が減り、放棄された山林、荒れた農地、使われない田畑が増えたことにもある。
熊は、基本的には臆病なので、人間の気配がするところに好んでくることは少ないわけだが、人里近くの山に人間の気配が薄くなったということにもある。
本来、人と熊の間にあった“緩衝地帯”が失われているのだ。
山々の道なきところに道を作り、電柱をたてて、太陽光パネルを設置して・・・餌が減ったところに、人口が減った山里に追いやられてくる！
人里には、自然界にはない食べ物もあります・・・そこで、人間と鉢合わせ！
今回の熊被害について、熊に責任があるのかというと・・・被害にあった方々には申し訳ないが、熊が悪いわけではない。
人の暮らしの形が変わり、土地の使い方が変わったことで、熊の生息地もまた変化している。
この問題を語るには、動物の専門家、狩猟のプロだけではなく、不動産屋の視点も欠かせない！
私はそう考えている。
第二章：建設・土木・農業・狩猟 ― 経験が繋がる現場の知恵
建設の現場では、土地を「造る」
土木では、地形を「読む」
農業では、自然を「生かす」
そして狩猟では、自然を「知る」
私はこの四つの経験を通じて、自然界にあるもの、もちろん、生物や植物だけではなく、土地が生きていることを実感してきた。
土地というのは、元々自然界の中にある地なのです。
例えば、熊や鹿、猪の通り道 いわゆる“獣道”は、地形を見ると自然と分かる。
水の流れ、風の抜け道、斜面の角度。
人間の設計図よりも、熊の動線の方がよほど合理的なこともある。
一方、宅地造成では「自然を削り、平らにする」ことが多い。
しかし、その行為が熊の生活圏にどんな影響を与えるかを理解している業者は、驚くほど少ない。
私はそこに危機感を持っている。
“土地を知る者”が、同時に“自然を知る者”でなければならない。
それが、これからの時代の不動産業の使命だと感じている。
第三章：熊被害の裏にある“土地の変化
日本の熊被害は、単なる自然災害ではない。
社会構造と土地利用の変化が複雑に絡み合った「人災」でもある。
近年は、再生可能エネルギー 太陽光、風力など・・・発電をするために、数百万坪〜数千万坪の山林が失われた！
熊の餌は確実に減ったわけだ！
まあ、元々、戦後の拡大開発で、人は山を切り拓き、都市を広げてきたわけだが・・・そこで、人間のエリアを拡大し、そこで、安定してきたところに！
21世紀に入り、過疎化・高齢化によって山が放置されるようになった。
愛知県の山間地を歩くと、手入れされない竹林や、倒木に覆われた里道をよく見かける。
岐阜の奥地では、空き家が熊の隠れ家になっている例もある。
つまり、太陽光発電の開発で、食料を失ったくまが・・・人が手を離した土地戻っていく”過程なのだ。
だが問題は、熊がその“境界”をもう理解していないことです。
「ここまでが人の世界」「ここからが森」そんなルールを壊したのは、他でもない人間である。
第四章：現場で見た熊の痕跡と人の痕跡
北海道で見た熊の足跡は、まるで地図のように続いていた。
一頭の熊が、森を抜け、川を渡り、民家の裏山まで行く。
その道筋を追っていくと、人の作った農道、林道、伐採跡地が必ず現れる。
愛知・岐阜でも同じです。
林業、農業が衰退し、放棄林、荒れた畑が増えると、熊は、そこを「通り道」として使い始める。
そして柿の木や栗の木を覚え、人里に出てくる・・・そして生ゴミの味も覚える・・・！
北海道で猟師の人たちと、鹿を追って山に入る時、熊鈴をつけたりしない！
そして、彼らは、必ず風向きを読む。
熊の鼻は鋭く、人間の匂いを敏感に察知するらしい・・・！
逆に言えば、熊が気づかないほど静かに歩けば、向こうも静かに、こちらを避ける。
野生動物は敵ではない。
でも、人間に危害を加えた熊は、人間の弱さ、人間の味を知ってしまっているわけなので、かわいそうだが、絶対に見つけて駆除しなければならない。
でも、むやみやたらに熊を殺したい猟師はいない！
できることなら、生活圏を分けて接触しないようにしたい！
今年の近年の熊被害は、我々の生活圏と彼らの生活圏が重なってきただけなのです。
この“重なり”をどうデザインし直すかが、これからの課題でだと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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第五章：熊を悪者にしないために ― 共存のデザイン
熊が人を襲う事件があると、「駆除せよ」という声が上がる。
しかし、駆除は根本的な解決にはならない。
新たな熊が、また同じ場所に現れるだけだ。
建設や開発の現場では、土地の整備と同時に「環境デザイン」も必要だ。
例えば、住宅地の背後にある山林から、動物が入れないようにする！
山里のゴミや、畑の廃棄農作物を適切に処理し、餌場を作らないようにする。
人里と山の間に、赤外線センサーやカメラをつけて、熊の位置を把握するとともに、音や光で山に追い払うように対策をする！
こうした小さな工夫が、熊を里に近づけない最大の防御線となる。
また、電気柵や警報装置の導入も重要だが、最も効果的なのは「地域で守る意識」だ。
住民と不動産業者が土地情報を提供し、建設業者が設計を工夫し、農家が環境管理を担う。
それを行政と、猟友会、警察と連携して仕組み化する。
この「地域防衛ネットワーク」こそ、真の熊対策である。
第六章：不動産屋ができる熊対策
不動産の仕事には、土地を売る・建てるだけでなく、「守る」という視点も必要だ。
私は、空き家や山林の管理業務を通じて、熊対策を組み込む活動を始めている。
例えば・・・
放棄された農地の再利用（果樹の伐採や電気柵設置）
林地の境界整備（藪の除去で見通しを良くする）
熊出没情報を反映した土地評価（危険度マップの作成）
こうした取り組みは、まだ行政の枠外にあるが、地域にとって大きな価値を生む。
「安全な土地」という価値は、住宅価格以上に人々の安心を支える要素だからだ。
私は、官民の協力が地域防災や環境保全の一翼を担う時代が来ると信じている。
う〜ん！
もう少し具体的に書きましょう！
（熊の手が私の太ももより太い！ こんなのにやられたら一撃だと思います。 猟銃でも１発で仕留める自信がありません。）
このような対策もあるが・・・私は、こう考えています。
↓
第七章：命と土地を繋ぐ ― 猟銃免許を持つ者の責任
猟銃を持つことは、命を奪う力を持つということだ。
だからこそ、使うときは「生かすため」に使わなければならない。
私は、狩猟を通して、鹿、猪、熊等を“殺す対象”ではなく、“自然の一部”として見ている。
駆除で獲物を追うとき、彼らの呼吸や歩幅、足音のリズムが伝わってくる。
その瞬間、人と自然が同じ空気を共有する。
しかし、人の生活を守るためには、時に銃を取らなければならない現実もある。
そこには「敬意」と「責任」が必要だ。
狩猟とは、命のバランスを保つ行為であり、奪うことではない。
私は、狩猟免許を持つ不動産屋として、土地と命の関係を伝えていく義務があると思っている。
終章：熊と人、そして土地の未来へ
熊が出没する地域は、近年も増えてきていたが、今年、急増している。
熊が出た人里は、地域の問題であり、そこに住んでいない我々がとやかく言うべきではないと思うが、ここまで多くの目撃例や被害者が出るのだから、みんなで考えていかなくてはいけない！
不動産業者は不動産業者目線で、多種多様な職業と、人の立場があり、それぞれが自分ができることを考えていくことが大切です。
私は、今回の熊被害問題に対して・・・・
これからの不動産業は、単に土地を取引する仕事ではなく、土地を“育て”、地域を“守る”仕事へと変わっていかなければならない。
熊と人が共存できる社会は、人と自然が互いを尊重する社会でもある。
私は、これまでの経験をすべて活かして、不動産、建設、農業、そして狩猟の知恵を組み合わせ、
「土地と命の共生デザイン」を考えて、私なりに実践していくつもりです。
私たちが、それぞれのプロの分野で、熊問題をどう考えるか・・・
その答えが、熊被害の行方を、そして日本の未来を決める。
不動産は、人と自然の境界をつなぐ仕事
全国の不動産業者さんへのお願い！
熊被害のニュースを見たとき、単なる“山の出来事”と思わないでほしい。
都会には都会の問題、自分が住んでいる街には、それぞれ必ず何らか問題があります。
それは、土地の使われ方、管理の仕方、そして地域の暮らし方の問題として・・・
不動産屋である私たちが、この課題に真正面から取り組むことで解決できること、予防できること、被害を最小限で抑えることがあるはずです。
不動産業者以外の皆様も、ほとんどの人が職業を持っているわけで、その道のプロなので、その知識を、地域のために使う！
私は、不動産業者、建設土木業者、農業従事者、狩猟免許、猟銃所持者として、自分ができることをします。
それが、未来の日本を守る最初の一歩になると信じてます。
次回は、不動産の話を書きます・・・・！
そんなわけで・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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序章：2025年、日本の山が変わった
2025年。日本の山々では、かつての静けさが失われつつある。
ニュースを開けば、「熊が住宅地に出没」「登山客襲われる」「畑を荒らす熊」そんな文字が並ぶ。
私は、長年にわたり不動産、建設、土木、そして農業の現場に身を置いて、人間社会の生態系は熟知しているつもりです。
その上で、人と人の欲の間に入り、相続問題、後継者問題、立ち退き、地上げなど、困難な不動産取引をこなしてきた。
そして実は、ブログに書いたことはないが・・・猟銃免許と狩猟免許も持っている。
因みに、現在、北海道で射撃場の取引をして、再生にも関わっています。
そんなこんなで、人間社会だけではなく、農業、狩猟を通して、野生動物の行動、生態、そして人間との境界線を、現場で肌で感じてきた。
これまでも、愛知、岐阜の山間部を歩き、北海道の原生林にも足を運んだ。
そうして見えてきたのは、「熊が人里に下りてくる」のではなく、「人が熊の世界へ踏み込んでいる」という現実だった。
（私の身長が178センチ 体重85キロ ：ヒグマ ２m超え 体重300キロ超え）
第一章：不動産屋が山を歩く理由
「不動産屋が、なぜ熊の話をするんですか？」と、よく聞かれる。
だが、不動産という仕事は土地と建物を扱う仕事であり、つまり「自然と人の境界線」を扱う仕事でもある。
宅地開発、農地転用、林地の境界確認！ どれも人間が自然に線を引く行為だ。
熊被害の根本原因は、この線引きが崩れてきたことにあると考えている。
山林を切り開いて、森を破壊し、太陽光パネルを並べた、数千坪、数万坪の太陽光発電所！
再生可能エネルギーというが、森を破壊して作ったものは、自然界においては森を再生不可能にして発電しているに過ぎない
その前に、矛盾を感じる人がいるといけないので説明するが・・・
弊社にも太陽光発電事業部があるが、使われなくなった雑種地や宅地に太陽光は設置するが、森を破壊しての太陽光事業はしていない！
つまり、自然破壊により熊の餌が減った！
もう一つの原因は、山里に、人が少なくなり、山に入る人が減り、放棄された山林、荒れた農地、使われない田畑が増えたことにもある。
熊は、基本的には臆病なので、人間の気配がするところに好んでくることは少ないわけだが、人里近くの山に人間の気配が薄くなったということにもある。
本来、人と熊の間にあった“緩衝地帯”が失われているのだ。
山々の道なきところに道を作り、電柱をたてて、太陽光パネルを設置して・・・餌が減ったところに、人口が減った山里に追いやられてくる！
人里には、自然界にはない食べ物もあります・・・そこで、人間と鉢合わせ！
今回の熊被害について、熊に責任があるのかというと・・・被害にあった方々には申し訳ないが、熊が悪いわけではない。
人の暮らしの形が変わり、土地の使い方が変わったことで、熊の生息地もまた変化している。
この問題を語るには、動物の専門家、狩猟のプロだけではなく、不動産屋の視点も欠かせない！
私はそう考えている。
第二章：建設・土木・農業・狩猟 ― 経験が繋がる現場の知恵
建設の現場では、土地を「造る」
土木では、地形を「読む」
農業では、自然を「生かす」
そして狩猟では、自然を「知る」
私はこの四つの経験を通じて、自然界にあるもの、もちろん、生物や植物だけではなく、土地が生きていることを実感してきた。
土地というのは、元々自然界の中にある地なのです。
例えば、熊や鹿、猪の通り道 いわゆる“獣道”は、地形を見ると自然と分かる。
水の流れ、風の抜け道、斜面の角度。
人間の設計図よりも、熊の動線の方がよほど合理的なこともある。
一方、宅地造成では「自然を削り、平らにする」ことが多い。
しかし、その行為が熊の生活圏にどんな影響を与えるかを理解している業者は、驚くほど少ない。
私はそこに危機感を持っている。
“土地を知る者”が、同時に“自然を知る者”でなければならない。
それが、これからの時代の不動産業の使命だと感じている。
第三章：熊被害の裏にある“土地の変化
日本の熊被害は、単なる自然災害ではない。
社会構造と土地利用の変化が複雑に絡み合った「人災」でもある。
近年は、再生可能エネルギー 太陽光、風力など・・・発電をするために、数百万坪〜数千万坪の山林が失われた！
熊の餌は確実に減ったわけだ！
まあ、元々、戦後の拡大開発で、人は山を切り拓き、都市を広げてきたわけだが・・・そこで、人間のエリアを拡大し、そこで、安定してきたところに！
21世紀に入り、過疎化・高齢化によって山が放置されるようになった。
愛知県の山間地を歩くと、手入れされない竹林や、倒木に覆われた里道をよく見かける。
岐阜の奥地では、空き家が熊の隠れ家になっている例もある。
つまり、太陽光発電の開発で、食料を失ったくまが・・・人が手を離した土地戻っていく”過程なのだ。
だが問題は、熊がその“境界”をもう理解していないことです。
「ここまでが人の世界」「ここからが森」そんなルールを壊したのは、他でもない人間である。
第四章：現場で見た熊の痕跡と人の痕跡
北海道で見た熊の足跡は、まるで地図のように続いていた。
一頭の熊が、森を抜け、川を渡り、民家の裏山まで行く。
その道筋を追っていくと、人の作った農道、林道、伐採跡地が必ず現れる。
愛知・岐阜でも同じです。
林業、農業が衰退し、放棄林、荒れた畑が増えると、熊は、そこを「通り道」として使い始める。
そして柿の木や栗の木を覚え、人里に出てくる・・・そして生ゴミの味も覚える・・・！
北海道で猟師の人たちと、鹿を追って山に入る時、熊鈴をつけたりしない！
そして、彼らは、必ず風向きを読む。
熊の鼻は鋭く、人間の匂いを敏感に察知するらしい・・・！
逆に言えば、熊が気づかないほど静かに歩けば、向こうも静かに、こちらを避ける。
野生動物は敵ではない。
でも、人間に危害を加えた熊は、人間の弱さ、人間の味を知ってしまっているわけなので、かわいそうだが、絶対に見つけて駆除しなければならない。
でも、むやみやたらに熊を殺したい猟師はいない！
できることなら、生活圏を分けて接触しないようにしたい！
今年の近年の熊被害は、我々の生活圏と彼らの生活圏が重なってきただけなのです。
この“重なり”をどうデザインし直すかが、これからの課題でだと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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第五章：熊を悪者にしないために ― 共存のデザイン
熊が人を襲う事件があると、「駆除せよ」という声が上がる。
しかし、駆除は根本的な解決にはならない。
新たな熊が、また同じ場所に現れるだけだ。
建設や開発の現場では、土地の整備と同時に「環境デザイン」も必要だ。
例えば、住宅地の背後にある山林から、動物が入れないようにする！
山里のゴミや、畑の廃棄農作物を適切に処理し、餌場を作らないようにする。
人里と山の間に、赤外線センサーやカメラをつけて、熊の位置を把握するとともに、音や光で山に追い払うように対策をする！
こうした小さな工夫が、熊を里に近づけない最大の防御線となる。
また、電気柵や警報装置の導入も重要だが、最も効果的なのは「地域で守る意識」だ。
住民と不動産業者が土地情報を提供し、建設業者が設計を工夫し、農家が環境管理を担う。
それを行政と、猟友会、警察と連携して仕組み化する。
この「地域防衛ネットワーク」こそ、真の熊対策である。
第六章：不動産屋ができる熊対策
不動産の仕事には、土地を売る・建てるだけでなく、「守る」という視点も必要だ。
私は、空き家や山林の管理業務を通じて、熊対策を組み込む活動を始めている。
例えば・・・
放棄された農地の再利用（果樹の伐採や電気柵設置）
林地の境界整備（藪の除去で見通しを良くする）
熊出没情報を反映した土地評価（危険度マップの作成）
こうした取り組みは、まだ行政の枠外にあるが、地域にとって大きな価値を生む。
「安全な土地」という価値は、住宅価格以上に人々の安心を支える要素だからだ。
私は、官民の協力が地域防災や環境保全の一翼を担う時代が来ると信じている。
う〜ん！
もう少し具体的に書きましょう！
（熊の手が私の太ももより太い！ こんなのにやられたら一撃だと思います。 猟銃でも１発で仕留める自信がありません。）
不動産、建設のプロとして・・・・。
第六章：�� 熊被害の実態と建築の関係
熊被害は「森での事故」だけではなく、住宅や農業施設への侵入・破壊が増えています。
具体的には次のような事例があります。
山間住宅地や別荘への侵入（食料・ゴミ目的）
農業倉庫・ビニールハウスの破壊
餌を求めて住宅周辺に常習的に出没
つまり、建物自体が熊を引き寄せない設計と、侵入されにくい構造を両立する必要があります。
第六章：�� 建築の基本方針 ― 熊を「寄せない」「入れない」「学習させない」
熊対策の建築設計では、次の3原則が重要です。
（1）寄せない
熊を建物周辺に近づけないために、匂い・環境・立地を工夫します。
生ごみ、果樹、ペットフードなどを屋外に放置しない
住宅の裏手に「デッドスペース」を作らない（熊の隠れ場をなくす）
樹木の剪定で見通しを確保（熊は視線を嫌う）
雨水・排水溝を清潔に保つ（残飯や魚臭が残ると熊が寄る）
（2）入れない
構造的に侵入を防ぐ設計を行います。
サッシや戸袋を強化：アルミ製よりスチール製、または補強バー付きサッシを採用
玄関・勝手口：自動ロック・センサーライト併設
倉庫や物置：開閉部に金属製ストッパー、ドアは内開き構造に
畜舎・倉庫：電気柵・光センサー・超音波発信装置の併用
（3）学習させない
熊は非常に学習能力が高く、「ここは食べ物がある」と覚えると、何度も現れます。
そのため、初期の侵入を防ぐことが最重要です。
1度の侵入でも「再来」を防ぐため、即座に環境を変える
臭いの残る素材や開放的な設計は避ける
一度でも熊が触れたゴミ箱・倉庫は配置変更や交換を行う。
第六章：�� 建築現場でできる「熊を意識した設計の工夫」
・ 建物配置の工夫
熊の動線（獣道）**を調べる：地元猟友会や自治体の情報を設計段階で共有
熊が通らない斜面方向へ玄関を配置
裏山側に「光・音のゾーン」（外灯・砂利敷・金属フェンス）を設ける
・ 外構・フェンスの設計
熊は体重200kgでも立ち上がって柵を押し倒せるため、高さ1.8m以上・基礎埋め込み30cm以上が望ましい。
電気柵は三段構成で、地上20cm・50cm・90cmに電線を設置
外灯・センサーライトは、熊の動線上に配置する（特に裏口・ごみ置き場周辺）
・ 開口部（窓・出入口）
窓ガラスは防犯合わせガラス＋強化網入りを推奨
換気口や通風口には金属メッシュを設置
スライド式より内開き窓（押されても外れにくい）
・材料と仕上げ
熊は匂いに敏感なため、木材塗料は柑橘系・樹脂系より無臭・鉱物系を選択
壁材や外装は光の反射率が高い色（白・銀系）を選ぶと、夜間に熊が近づきにくい
屋外収納・物置はアルミ製よりスチール製が効果的
・ 住宅だけでなく「公共施設・農業施設」にも応用可能
農業施設での具体例：
果樹園：電気柵＋高反射テープ（視覚刺激）＋ラジオ放送（聴覚刺激）
倉庫：シャッター下部の隙間防止＋金属プレートで補強
餌や飼料庫：内ロック式、外部ににおいが漏れない設計
また、農地の境界フェンスと建築物の防護ラインを一体化させると、施工コストも削減できます。
土木と建築の連携がここで生きるのです。
・ 熊対策建築の新しい方向 ― 「共生デザイン」
熊を排除するだけでなく、人と熊が互いに距離を保って共生できる設計が今後の鍵です。
ちょっと奇抜ですが・・・新しい考え方の例：
建築裏手に「緩衝緑地（バッファーゾーン）」を設け、熊の通り道を誘導する
山林との境界に「餌の少ない樹種」を植える（熊が好むドングリ類を避ける）
監視カメラで熊の行動をデータ化し、地域全体で共有
こうした仕組みを、土地計画（不動産）＋設計（土木建設）＋環境保全（農業）＋野生動物知識（狩猟）で統合していく。
↑私の多分野的な視点が活かされる領域です。
第六章：�� 近藤利一式 熊対策建築モデル（実践提案）
「安全と環境の両立型モデル」
建物外周：センサーライト＋砂利敷き＋金属フェンス
山側境界：バッファー植栽帯（杉・松系）＋電気柵
ごみ・飼料置き場：完全密閉型ステンレスストッカー
外装：高反射素材（アルミシルバー系）＋防臭塗料
建物情報共有：自治体・地域LINEで出没履歴をマップ化
このモデルを地域の住宅開発や農業施設に採用すれば、「熊が出る地域＝危険」から「熊と共生できる地域＝安全」というイメージ転換が可能になります
このような対策もあるが・・・私は、こう考えています。
↓
第七章：命と土地を繋ぐ ― 猟銃免許を持つ者の責任
猟銃を持つことは、命を奪う力を持つということだ。
だからこそ、使うときは「生かすため」に使わなければならない。
私は、狩猟を通して、鹿、猪、熊等を“殺す対象”ではなく、“自然の一部”として見ている。
駆除で獲物を追うとき、彼らの呼吸や歩幅、足音のリズムが伝わってくる。
その瞬間、人と自然が同じ空気を共有する。
しかし、人の生活を守るためには、時に銃を取らなければならない現実もある。
そこには「敬意」と「責任」が必要だ。
狩猟とは、命のバランスを保つ行為であり、奪うことではない。
私は、狩猟免許を持つ不動産屋として、土地と命の関係を伝えていく義務があると思っている。
終章：熊と人、そして土地の未来へ
熊が出没する地域は、近年も増えてきていたが、今年、急増している。
熊が出た人里は、地域の問題であり、そこに住んでいない我々がとやかく言うべきではないと思うが、ここまで多くの目撃例や被害者が出るのだから、みんなで考えていかなくてはいけない！
不動産業者は不動産業者目線で、多種多様な職業と、人の立場があり、それぞれが自分ができることを考えていくことが大切です。
私は、今回の熊被害問題に対して・・・・
これからの不動産業は、単に土地を取引する仕事ではなく、土地を“育て”、地域を“守る”仕事へと変わっていかなければならない。
熊と人が共存できる社会は、人と自然が互いを尊重する社会でもある。
私は、これまでの経験をすべて活かして、不動産、建設、農業、そして狩猟の知恵を組み合わせ、
「土地と命の共生デザイン」を考えて、私なりに実践していくつもりです。
私たちが、それぞれのプロの分野で、熊問題をどう考えるか・・・
その答えが、熊被害の行方を、そして日本の未来を決める。
不動産は、人と自然の境界をつなぐ仕事
全国の不動産業者さんへのお願い！
熊被害のニュースを見たとき、単なる“山の出来事”と思わないでほしい。
都会には都会の問題、自分が住んでいる街には、それぞれ必ず何らか問題があります。
それは、土地の使われ方、管理の仕方、そして地域の暮らし方の問題として・・・
不動産屋である私たちが、この課題に真正面から取り組むことで解決できること、予防できること、被害を最小限で抑えることがあるはずです。
不動産業者以外の皆様も、ほとんどの人が職業を持っているわけで、その道のプロなので、その知識を、地域のために使う！
私は、不動産業者、建設土木業者、農業従事者、狩猟免許、猟銃所持者として、自分ができることをします。
それが、未来の日本を守る最初の一歩になると信じてます。
次回は、不動産の話を書きます・・・・！
そんなわけで・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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