借地権割合
2022年01月15日
医者の家系の不動産争奪戦（No.2549）
先日のブログに家と土地の名義が違う場合の借地権について書かせていただいたところ、たくさんの反響をいただきまして・・・。
コメント内に数件・・・メッセージでは相談等１０件以上いただきました・・・。
特に多かったのは、親や祖父が、使用人に貸していた土地を、今の時代になって、賃借人が弁護士を使って、ガンガン攻めてきている・・・という話で・・・。
まあ、法的に仕方がない部分もありますし、貸主には言い分もあるでしょうが、借主も言い分があるわけで・・・どちら側から見るかによって違うんですよね〜！
基本的に、現代は・・・、土地の所有者（貸主）は、借地権割合で土地を売ったお金を持っていかれる！ 建物の所有者（土地の借主）は、こんなボロ屋だけど権利はあるから主張してやるぞ！的な感じになっています。
前回のブログでは、私が昭和２２年の家を買ったけど土地は賃貸ということで、建物所有者の立場で書かせていただきましたが・・・・。
今回は、私の友人のハナハナの祖父の賃貸借のゴタゴタの話を片付けた時の話を書かせていただきます。
（↑平成２０年当時の私！笑）
ハナハナ家は代々医者の家系で、江戸？明治？〜昭和の初期ぐらいまでは、大きな屋敷の中に、診療所があり、そこで働くスタッフや、医者の見習いさんたちも、その家の中の寮に住んでいました。
昔は、その街で、怪我をしたり、急に腹が痛くなったりすると・・・とにかく医者に連れていくという感じだったようで、診療時間はあるものの、急病人に対しても・・・訪ねてくれば時間問わず治療するというような感じだったようです。
但し、産婆さんだけは、敷地外に住んでいたらしく・・・産気づくと産婆さんを呼んで・・・みたいな感じだったらしいです。
まあ、ハナハナの実家である、ハナ父の家に行った際に・・・、ここが屋敷、ここが蔵、ここが昔の診療所の跡地、ここにスタッフの寮があって、ここが女中さんたち、こちらが男子寮だったと説明してもらったことがあります。
先生の家から診療所や蔵までは、渡り廊下で繋がっていて・・・自宅から診療所、蔵まですぐに行けるようになっていたようで、昔にしては、動線を考えて作って合ったんだな〜というのが分かりました。
イメージ的には、大きな敷地の屋敷の中に、病院と自宅がある感じだったようです。
そして昔は・・・長年勤めている人や、社内恋愛して結婚した人なんかに・・・、医者の先生が、屋敷ないの土地を貸してあげて、そこに家を建てて毎月の給金払いで払ってもらったり・・・、土地を貸してあげて、そこに使用人が家を建てたりしたようです。
この時の借地料というのは、ただ同然か、無料・・・
ハナハナ家では、昭和２０年頃までは・・・年末に、僅かなお金とお歳暮を持ってくるというのが賃料だったようです。
昭和２０年代頃に、５件あった家のうちの一軒が、賃貸借を申し入れてきたので・・・ハナハナの祖父が、全部を年払いの賃貸借にしたそうです。
そして、昭和４０年代に毎月、賃料を払いにくるという形で契約に変更したようです。
その後の平成になってから毎月振り込むというような感じになったそうです。
もうこの頃には、ハナハナ家の病院で働いている人は、５軒のうちの１軒で・・・残りの４軒は、屋敷の敷地内に建っているのに、何ら関係性のない他人・・・！
なのに、賃料は、毎月５千円・・・・！
そして事件が・・・！
なんと、平成１５年頃から、土地を借りて家を持っている所有者たちが、ハナハナの爺さんに対して・・・顔を見ると、家を売りたいから・・・一緒に土地を売って・・・土地の売価を折半したいと言うような話を持ちかけてくるようになりました。
そして、平成１８年に、５軒のうちの４軒で、土地賃借人チームを結成して・・・弁護士に依頼をして・・・何度か手紙を出してきたそうです。
この時点で、ハナハナから、こちらも弁護士をたてて応戦した方がいいか相談を受けましたが・・・私の意見は・・・。
私 『ん？ 爺さんは、売る気ないんだろ？なるほど・・・放っておけばいいよw 』
ハナハナ 『なんらか返答しなくていいの？ お願いと表記しながら、なんか物々しい書き方がしてあるけど・・・。』
私 『あはははw 弁護士っぽい書き方なだけで・・・返答しないからって、何もできないから問題ないよ！ まあ、土地と建物の謄本とって調べておいてやるよ！ その代わり、今日の飯、お前が払えwww 』
ハナハナ 『うん！ それはいいけど・・・。 本当に放っておいて大丈夫なの？』
私 『うん！ 売りたくないなら一生放っておけばいい！ 頃合い見て賃料の頃合い見て賃料の増額請求でもやったるかw まあ、とりあえず今は、放置プレイだって爺さんとお父様に言っといて！ あっ、それよりもモンラッシェもうなくなったぞ！ これよりも良い年代のやつ、もう一本・・・w 』
ハナハナ 『別にいいけど、相談料高くない？ 』
私 『高くないよ！ お前も一緒に飲むんだろ？ 支払いの全部で計算するなよ！ 支払いの半分で計算してみろ！ 決して高くないぞ！ それよりも、お前の車の、なんとかクラフトのマフラー、あれの方が無駄に高いわ！』
ハナハナ 『そうかな〜・・・。サロン２本とモンラッシェ２本と食事代・・・車のマフラーと同じぐらいの支払いになりそうだけど・・・。』
私 『だから、半分で計算しろって言ってるんだよ！』（この頃は、まだサロンもモンラッシェも安かったw）
なんてことがありまして・・・・・その２年後ぐらい！
（何年前か分からないけど昔の写真↑）
私が、ハナハナのお父様から相談を受けた平成２０年ぐらいの時の、この地域の土地の価格は、坪単価８０万円で・・・、余談ですが、はっきり言うと、固定資産税にも満たない金額で土地を貸していたわけです。
そして・・・平成２１年に、ハナハナの祖父と、ハナ父に呼びつけられまして・・・江戸？明治？あたりからの関係を、きれいにしてもらいたい！と相談を受けまして・・・私が、土地所有者（土地の貸主側）の不動産コンサルとして、家の所有者（土地賃借人）との交渉に入ったわけです！
ハナ爺の考え方（大正１１年生まれ）
元々、奉公人だった人たちに敷地内に家を建てさせてやって、まともに賃料だってもらってなかったんだ！ ５軒のうちの１軒の人は、親子三代に渡りお世話になりましたと菓子折り持ってきて明け渡してくれた！ だから、こちらも長年ありがとうと言う気持ちで３００万円をあげた！
他の４軒は、長年の経緯を話して、そろそろ明け渡してくれんかと頼んだら、土地の価格の半分相当をよこせと言ってきた！
近藤くん、なんとかしてくれんか？
ハナ父の考え方
基本的には爺さんと同じ考え方だが、今の世の中、簡単に出て行ってもらえるものでもない！
建物を登記を有している以上仕方がない！
でも、売るわけではないので、土地を売った時の価格の半分は払えない！
ある程度、払う用意はある・・・一軒５００万円ぐらいでどうなんだろう？
近藤くん、なるべく安く交渉できんか？
ハナハナの考え方
後々、めんどくさいから親父の代でキレイにしといてくれよ！
近ちゃん、爺と父なんか金あるんだし払うもんは払わせればいいから後腐れないように宜しくお願いします。
以上
私の考え・・・。
まあ、とりあえず当たって砕けろ的な感覚で、建物所有権放棄、引越し代と立退料合計２００万円でガンガン押してみるわ！
１００万円は、予備費で用意だけして欲しいから・・・３００万円の４軒分で１２００万円すぐに払えるように用意しておいてください。
ハナ父が、２０００万円で片付けたいみたいだから、２０００万円ーかかった費用が俺のコンサルフィーでいいよ！
１軒２００×４＝８００だったら、１２００万円ちょうだい！ １軒３００万円×４だったら８００万円ちょうだいね！
それよりもかかったら、俺の取り分から引くわ！
最悪、不可能な場合もあるから・・・１軒でも残したら・・・その場合は報酬は０円でいいよ！
ということでスタートしたわけですが・・・・。
私の報酬が高いな〜と思った人・・・いるんじゃないかな〜？
そんなことはないです！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
一番儲かるのは、ハナハナ家で・・・、私が２０００万円で立ち退きを完了した場合、１億３０００万円マイナス２０００万円で、１億１千万円が残る！
ハナハナ家にとっては、めちゃくちゃ美味しい話なのです！
この４軒の家は公道に接道しておらず・・・私道に面しているのだが、ハナハナ家にしてみると・・ハナハナ家の敷地は公道に面しているので、単純に坪数が増えるので美味しいのです。
実は、この時点で・・・すでに賃借人側の弁護士が入っておりまして・・・普通は、弁護士とハナハナ家と話をするわけですが・・・、自分たちが弁護士に依頼したのに、ハナハナ家に直接、あれこれ言ってきていたのです！
しかも、４軒の人たちの中で代表を決めて、そいつが、ハナハナ家に・・・わけのわからない法外な金額を提示してきていたのです。
弁護士も立場がないですよね〜可哀想に・・・・。
というか、普通の弁護士は、こんな状態であれば、この件から手を引きますよね！
まあ、どうでもいい話なんですけどねw
そんなわけで・・・先方が直接交渉してきている以上、私も、ハナハナ家所有の私道の一部を私に所有権移転して、自分も利害関係人になり・・・、プラス、ハナハナ家の不動産コンサルも兼任して、賃借人たちとの交渉に入りました！
私としては・・・最初は・・・とりあえず立退料２００万円の話をしつつ・・・家の所有者（賃借人）と話をしたわけですが・・・。
土地を借りてる方としては、確かに安く借りていたが・・・自分たちの親や祖父たちがお世話になっていたという感覚はなく・・・、こんな近くに住まわされて安い賃金で働かさせていた！
今ならブラック企業だとか、残業代もなく労働基準法違反だとか・・・・言いたい放題！
積もり積もった恨みつらみをダラダラと話をして・・・挙げ句の果てに、ハナハナやハナハナの兄弟の悪口まで・・・！
ハナハナは、医大に裏口入学したとまで・・・根拠のない話をしていたw
そして、その地域の不動産のチラシを出してきて・・・１軒２０００万円以上もらわないといけないと・・・４軒の代表者が言ってきました！
そんな面倒臭い話を、７〜８回聞いたわけですが・・・相手側に疲れが見えてきたので・・・私は、一気に勝負をかけました！
私 『お考えは、よくわかりました。 じゃあ、こういった複雑な物件を取り扱っている不動産業者に買取価格を聞いてみてください！ 多分買取不可ですよ！ 』
賃借人代表 『不動産業者の買取価格は分からん。 多少は下がるかもしれないけど、ここのあたりの土地の相場は坪８０万円ぐらいです。 ５０坪だとして４０００万円ですから、その半分の２０００万円が妥当でしょう！ そこからの話なんじゃないですか！』
私 『あははははははw これだから素人は面白いw あのね・・・こんな土地、他人が買ったら無価値なんですよ！ だって公道に接道してないんだし・・・・。 家の前の道路はね、昭和３５年ぐらいに、土地を借りている人たちが、屋敷の中を通らなくてもいいように、通路を作ったんでしょよ！ つまり、勝手に作った私道なんです。 明らかに道路と分かるように、公道みたいになっていますが、所有権は、ハナハナ家のものなんですよ！ それを、一旦、私が買取りまして、実は今、この私道は、私が所有者になり持っているんですよ！』
賃借人代表 『そういう場合は、土地は安くなるんでしょうか？』
私 『三方向がハナハナ家の土地で、道路側は私の名義で、家の敷地周り３６０度他人の土地ですから、家の建て替えも難しいし、まあ、頑張って人が通れる程度の権利しか得られないでしょうねw それを、まともな金額で買う馬鹿がいると思いますか？』
賃借人代表 『人の家の前の道路を勝手に売り買いするとか、そんなの罷り通ると思えません。 警察か弁護士に相談します。』
私 『どうぞ・・・、というか、すでに弁護士に相談されてるじゃないですか！ こういう場合、普通は、弁護士に任せたら、あなたたちが直接交渉をするのは変なんですよ！ 私も、弁護士法に抵触しないように、不動産コンサルとしてギリギリのラインでお話をさせていただいています。 とは言っても道路部分の所有者でもありますので・・・利害関係人というか、お隣さんってことですわw 警察でも弁護士でも相談してくださいw』
賃借人代表 『そちらの提示金額は、１軒あたり２００万円ということでしたね。 こちらが２０００万円なので、真ん中あたりで１軒１０００万円だったら、どうなんでしょう？ また他の皆さんには相談していませんので、仮に・・・の話ですが・・・。』
私 『仮にとか、そういうの、やってないので・・・。 まとまってから話してくださいよ！』
賃借人代表 『まとまれば、１軒１０００万円で・・・ということになるのですか？』
私 『いや！ それは、ハナハナ家の人たちには、そういう話があったというのは伝えますが・・・私としては、そんな話は飲んだらあかん！ってアドバイスしますよ！ ２００万円で交渉しておいて、１０００万円で示談にしたら、俺は、ただのボンクラ不動産屋じゃないですかw もうちょっと、こっちに降りてきてくださいよ。』
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賃借人代表 『どれくらいですか？』
私 『２００万円近くまで・・・。』
賃借人代表 『何を言ってるんですか
借地権ってものをご存知ですか？』
私 『まあ、一応・・・w じゃあお返しに・・・俺所有の道路か、ハナハナ家の敷地を通らないと家に入れない家に住んでいる自覚ってありますか？』
賃借人代表 『それは、あなたたちが勝手にやってることでしょう。』
私 『いえいえいえいえ！ あなた方の誰から、ハナハナ家の爺さんに、借地権割合の話とかを言うので、大事になって、私に相談があってこうなったんですよ！ こっちからしたら、黙って借りてりゃ〜何も起きなかったものを、誰かが欲をかいて、二束三文の腐った家をネタに、金取ったろ〜って仕掛けてくるから・・・ハナハナ爺さんも、そろそろ綺麗に片付けたい！となっちゃったんじゃないですか！』
賃借人代表 『腐った家って言いましたね。 私たちは、まだ住んでいるんですよ！』
私 『それは失礼いたしました。 でも、外から見た感じだけでも、腐ってるところありましたよ！ 中は、この家しか知りませんけど・・・さっき通ってきた廊下も床が傾いてるし、部屋もフカフカするので、少なくともこの家は腐ってますよ！ まあ、でも、いちいち言うことではないので、気に障ったのであれば、大変申し訳ございませんでした。』
賃借人代表 『まあ、確かに二束三文の腐った家かもしれませんが、うちの親父と祖父、親子二代、ハナハナ家に仕えて、こういう仕打ちはないでしょう。 うちの祖父や親父が浮かばれません・・・。 祖父は、ハナハナ家の先先代の頃から・・・（何回も聞いた話で長いので以下省略）』
私 『その話、何度も聞いているので、わかりましたけど・・・・。その時の給料で、あなたのお爺さん、お父さん、あなたの学費まで払えて・・・この家で雨露しのいで暮らしてこれたのではないですか？ 人を悪くしか言わないとか、感謝の気持ちがないとか、自分のルーツについて不平不満しかないとか・・・う〜ん・・・どうなんでしょうね〜！ そこから先は、酷い言葉になるので控えさせていただきますが・・・まあ、言っても平行線なので、ここらでやめておきましょう。』
賃借人代表 『ん〜・・・。 ２００万円とかおっしゃりますけど、もう少しなんとかならないのでしょうか？ せめて５００万円とか・・・！』
私 『う〜ん・・・。気持ちは分かりますが・・・何年かけてでも裁判で決着した方がいいように思えてきました。 弁護士さんにお任せしたらどうですか？ 元々、弁護士に頼んでたんでしょう？』
賃借人代表 『しましたけど、あてにならない弁護士ですし・・・。 私たちの話を、ろくに聞こうともしないので・・・不信感しかないんですよ！』
私 『弁護士は、経緯と現状の話は聞いてくれますが、あなたたちの、長年の積もり積もった話を聞いて、ヨシヨシってしてくれませんよ！ ましてや、弁護士に任せておいて、直接交渉しちゃってると嫌われますし、多分、そのうち本件から手を引くと思いますよ！』
賃借人代表 『先生からは、もう、何度かお叱りをいただいてます。 それでも、仕事が遅いし、不親切なんですよ！ だから、私たちが直接交渉をするんです。』
私 『じゃあ、そろそろ種を明かしますね！ 確か５〜６年前かな〜？ 何度か、弁護士から手紙を送りつけてきた時期があったんだけど・・・。 放置しといたんだわ！ そしたら、弁護士は動きようがないわけだ！ そもそも、あの三流弁護士、なんで、この仕事受けたのか分からん！ 多分、小遣い稼ぎだったんだろうなw お手紙出すだけでいくら取られたの？』
賃借人代表 『確か、着手金で２０万円ぐらいだったと思います。』
私 『あはははw それ、何の着手金？ こっちは、契約書通りに安い賃料を貰っているだけでしょ・・・うる覚えだけど、弁護士は、建物が老朽化していて危険な状態にある・・・今のところ建て替えることは考えていません！ 土地の売却を検討していただけないでしょうか！ さもないと建て替えを検討します！って内容じゃんw 俺としては・・・そんな、ケツも拭けんような糞紙は、すぐに捨てろってことで・・・放置させたんですわw』
賃借人代表 『人からの手紙を返さずに捨てて放置したんですか？ 』
私 『はい！ 返す必要のない手紙でしたので・・・。そして、しびれを切らして、あなたたちが、弁護士を介さずに、話をするようになった・・・、で・・・私が相談をされたということです。 で・・・私は、逆に、あなたたちの家をタダ同然で手に入れたいな〜と思いまして・・・ハナハナ家から私道部分を購入したわけです。』
賃借人代表 『えっ、えっ・・・。 どういうことですか？ ハナハナ家の代理人として・・・売却の借地権割合の金額の話ではないんですか？』
（↑これも、昔の写真１０年ぐらい前かな？）
私 『ん〜・・・。 まあ、両方かな！ 私道の所有者の俺が、あんたたちの家を買収してハナハナ家に売ってもいいし・・・、あなたたちがハナハナ家から立ち退き料を貰って立ち退いてもいいし・・・、正直、俺はどっちでもいいんですわ！ あなたたちが立退くことに変わりなし！ もしくは、今の状態を維持して、このまんまでも、土地の所有者のハナハナ家も、道路所有者の私も問題ないですよ！ 俺、３０代（当時）だから、あと３０年か４０年ぐらい待ってたら、そのうち壊れてなくなるでしょうw まあ、そろそろ交渉も面倒臭くなってきたので・・・まあ、交渉決裂ってことで・・・一生ここにずっと住んだら？』
賃借人代表 『・・・・。 例えば・・・今、家を明け渡すとして、２００万円として・・・引越し代とかは、どうなるのでしょうか？ 例えばの話ですよ！』
私 『手取りで２００万円残したいということでしょうか？』
賃借人代表 『例えばの話です。２００万円いただいても、次の家を借りるお金もいりますし、引越し代も必要ですし・・・。 そういった費用は、どうなるのかと・・・。』
私 『はっ？ １人２００万円で８００万円を払いますよね！ できれば、解体して更地にしてほしいですけど・・・・、次の家の引越し代や借り賃とか、何をいってるんですか！ 意味がわかりませんけど・・・！ ・・・・。 う〜ん・・・。 まあ、でも、そんなことを言ってたら、手残りがなくなってしまいますよね！』
賃借人代表 『そうですね。それなら、住める間は、今のところに住んでいないと仕方ないです！』
私 『なるほど・・・。 じゃあ、こうしません！ ２００万円は、丸々残るようにハナハナ家に出してもらいます。 というか、壊さずに、今のまま建物を２００万円でハナハナ家に売ればいいんですよ！ そしたら２００万円あるじゃないですか！ 次のところの費用と引越し代は、１件５０万円ぐらいであれば、ハナハナ家に交渉してみましょうか？ あの爺さん基本ドケチなので出すかどうか分からないですけどね・・・w』
賃借人代表 『手取りで２００万円残るのであれば、みんなと相談してみます！ これだけ建物も老朽化していますし、正直、住むのも限界にきているんです。もう少しお時間をいただけますか？』
私 『いいですよ！ まあ、欲をかかずに、お願いしますって話であれば・・・話はまとまります。 まあ、このまま、ず〜〜〜っと、古い家に住んでいるよりも、200万円貰って、新しいところに住めるんですから、それもいいんじゃないですか？ 但し、次のところは、今の金額では住めないでしょうから、つまり家賃は上がりますので、そこは視野に入れて検討してくださいね！』
賃借人代表 『そうなんですよね〜。 わかりました。 もう一度、みんなで話してみます。』
そんなわけで・・・そこから２〜３週間した頃だったと思います。
最後のお願いという形で・・・土地の賃借人であり建物所有者たちの代表さんが、引っ越し代などを込み込みで３００万円で建物を買ってもらいたいと提示してきました。
私 『込み込みってことは、経費は払うってことですよね！ 売買契約になると、当社の仲介手数料がかかりますが、よろしかったですか？』
賃借人代表 『仲介手数料ですか？ ・・・。 ・・・・。』
私 『冗談ですよw 私は、ハナハナ家からコンサル料をいただきますので仲介手数料はサービスしときますw 契約書は作りますが、契約書に当社の社名は入れません・・・ハナハナ家と直接契約をしてください。 あとは、ハナハナ爺さんの孫と司法書士にやらせますので・・・ご安心ください！』
ということで・・・ハナハナ家騒動は終わり・・・、ハナハナ家は、１２００万円の家の売買代金と、私に対するコンサル費用８００万円で、借地権付きの家４軒を手に入れました。
めでたしめでたし・・・。
とは言っても・・・、あれから、もう１５年以上経つんだな〜と、当時の事を思い出しながら書かせていただいたわけですが・・・・。
（↑直近の私の写真）
ん？？？ えっ・・・？ もしかして・・・。
あの時に、私名義にした、ボロ家の前の道路・・・ハナハナ家の私道部分・・・
戻した記憶がないので、俺の名義になっているかも・・・！
固定資産税を払っている記憶がないので、現況が道路になっているからかな〜？
今日は、休日で謄本があげられないので、月曜日に謄本をあげて確認してみますが、多分、私の名義のままだと思います。
ここで・・・
※借地権の交渉は、土地を貸している方か、土地を借りて家を建てているほうか、どちら側に立つかで交渉の方法が違いますので、今回は、土地を貸している方側の際の交渉の話を書かせていただきました。
友人の家の事例なので、承諾の上掲載しております。
そんなわけで・・・医者の家系の不動産争奪戦というテーマで書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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コメント内に数件・・・メッセージでは相談等１０件以上いただきました・・・。
特に多かったのは、親や祖父が、使用人に貸していた土地を、今の時代になって、賃借人が弁護士を使って、ガンガン攻めてきている・・・という話で・・・。
まあ、法的に仕方がない部分もありますし、貸主には言い分もあるでしょうが、借主も言い分があるわけで・・・どちら側から見るかによって違うんですよね〜！
基本的に、現代は・・・、土地の所有者（貸主）は、借地権割合で土地を売ったお金を持っていかれる！ 建物の所有者（土地の借主）は、こんなボロ屋だけど権利はあるから主張してやるぞ！的な感じになっています。
前回のブログでは、私が昭和２２年の家を買ったけど土地は賃貸ということで、建物所有者の立場で書かせていただきましたが・・・・。
今回は、私の友人のハナハナの祖父の賃貸借のゴタゴタの話を片付けた時の話を書かせていただきます。
（↑平成２０年当時の私！笑）
ハナハナ家は代々医者の家系で、江戸？明治？〜昭和の初期ぐらいまでは、大きな屋敷の中に、診療所があり、そこで働くスタッフや、医者の見習いさんたちも、その家の中の寮に住んでいました。
昔は、その街で、怪我をしたり、急に腹が痛くなったりすると・・・とにかく医者に連れていくという感じだったようで、診療時間はあるものの、急病人に対しても・・・訪ねてくれば時間問わず治療するというような感じだったようです。
但し、産婆さんだけは、敷地外に住んでいたらしく・・・産気づくと産婆さんを呼んで・・・みたいな感じだったらしいです。
まあ、ハナハナの実家である、ハナ父の家に行った際に・・・、ここが屋敷、ここが蔵、ここが昔の診療所の跡地、ここにスタッフの寮があって、ここが女中さんたち、こちらが男子寮だったと説明してもらったことがあります。
先生の家から診療所や蔵までは、渡り廊下で繋がっていて・・・自宅から診療所、蔵まですぐに行けるようになっていたようで、昔にしては、動線を考えて作って合ったんだな〜というのが分かりました。
イメージ的には、大きな敷地の屋敷の中に、病院と自宅がある感じだったようです。
そして昔は・・・長年勤めている人や、社内恋愛して結婚した人なんかに・・・、医者の先生が、屋敷ないの土地を貸してあげて、そこに家を建てて毎月の給金払いで払ってもらったり・・・、土地を貸してあげて、そこに使用人が家を建てたりしたようです。
この時の借地料というのは、ただ同然か、無料・・・
ハナハナ家では、昭和２０年頃までは・・・年末に、僅かなお金とお歳暮を持ってくるというのが賃料だったようです。
昭和２０年代頃に、５件あった家のうちの一軒が、賃貸借を申し入れてきたので・・・ハナハナの祖父が、全部を年払いの賃貸借にしたそうです。
そして、昭和４０年代に毎月、賃料を払いにくるという形で契約に変更したようです。
その後の平成になってから毎月振り込むというような感じになったそうです。
もうこの頃には、ハナハナ家の病院で働いている人は、５軒のうちの１軒で・・・残りの４軒は、屋敷の敷地内に建っているのに、何ら関係性のない他人・・・！
なのに、賃料は、毎月５千円・・・・！
そして事件が・・・！
なんと、平成１５年頃から、土地を借りて家を持っている所有者たちが、ハナハナの爺さんに対して・・・顔を見ると、家を売りたいから・・・一緒に土地を売って・・・土地の売価を折半したいと言うような話を持ちかけてくるようになりました。
そして、平成１８年に、５軒のうちの４軒で、土地賃借人チームを結成して・・・弁護士に依頼をして・・・何度か手紙を出してきたそうです。
この時点で、ハナハナから、こちらも弁護士をたてて応戦した方がいいか相談を受けましたが・・・私の意見は・・・。
私 『ん？ 爺さんは、売る気ないんだろ？なるほど・・・放っておけばいいよw 』
ハナハナ 『なんらか返答しなくていいの？ お願いと表記しながら、なんか物々しい書き方がしてあるけど・・・。』
私 『あはははw 弁護士っぽい書き方なだけで・・・返答しないからって、何もできないから問題ないよ！ まあ、土地と建物の謄本とって調べておいてやるよ！ その代わり、今日の飯、お前が払えwww 』
ハナハナ 『うん！ それはいいけど・・・。 本当に放っておいて大丈夫なの？』
私 『うん！ 売りたくないなら一生放っておけばいい！ 頃合い見て賃料の頃合い見て賃料の増額請求でもやったるかw まあ、とりあえず今は、放置プレイだって爺さんとお父様に言っといて！ あっ、それよりもモンラッシェもうなくなったぞ！ これよりも良い年代のやつ、もう一本・・・w 』
ハナハナ 『別にいいけど、相談料高くない？ 』
私 『高くないよ！ お前も一緒に飲むんだろ？ 支払いの全部で計算するなよ！ 支払いの半分で計算してみろ！ 決して高くないぞ！ それよりも、お前の車の、なんとかクラフトのマフラー、あれの方が無駄に高いわ！』
ハナハナ 『そうかな〜・・・。サロン２本とモンラッシェ２本と食事代・・・車のマフラーと同じぐらいの支払いになりそうだけど・・・。』
私 『だから、半分で計算しろって言ってるんだよ！』（この頃は、まだサロンもモンラッシェも安かったw）
なんてことがありまして・・・・・その２年後ぐらい！
（何年前か分からないけど昔の写真↑）
私が、ハナハナのお父様から相談を受けた平成２０年ぐらいの時の、この地域の土地の価格は、坪単価８０万円で・・・、余談ですが、はっきり言うと、固定資産税にも満たない金額で土地を貸していたわけです。
そして・・・平成２１年に、ハナハナの祖父と、ハナ父に呼びつけられまして・・・江戸？明治？あたりからの関係を、きれいにしてもらいたい！と相談を受けまして・・・私が、土地所有者（土地の貸主側）の不動産コンサルとして、家の所有者（土地賃借人）との交渉に入ったわけです！
ハナ爺の考え方（大正１１年生まれ）
元々、奉公人だった人たちに敷地内に家を建てさせてやって、まともに賃料だってもらってなかったんだ！ ５軒のうちの１軒の人は、親子三代に渡りお世話になりましたと菓子折り持ってきて明け渡してくれた！ だから、こちらも長年ありがとうと言う気持ちで３００万円をあげた！
他の４軒は、長年の経緯を話して、そろそろ明け渡してくれんかと頼んだら、土地の価格の半分相当をよこせと言ってきた！
近藤くん、なんとかしてくれんか？
ハナ父の考え方
基本的には爺さんと同じ考え方だが、今の世の中、簡単に出て行ってもらえるものでもない！
建物を登記を有している以上仕方がない！
でも、売るわけではないので、土地を売った時の価格の半分は払えない！
ある程度、払う用意はある・・・一軒５００万円ぐらいでどうなんだろう？
近藤くん、なるべく安く交渉できんか？
ハナハナの考え方
後々、めんどくさいから親父の代でキレイにしといてくれよ！
近ちゃん、爺と父なんか金あるんだし払うもんは払わせればいいから後腐れないように宜しくお願いします。
以上
私の考え・・・。
まあ、とりあえず当たって砕けろ的な感覚で、建物所有権放棄、引越し代と立退料合計２００万円でガンガン押してみるわ！
１００万円は、予備費で用意だけして欲しいから・・・３００万円の４軒分で１２００万円すぐに払えるように用意しておいてください。
ハナ父が、２０００万円で片付けたいみたいだから、２０００万円ーかかった費用が俺のコンサルフィーでいいよ！
１軒２００×４＝８００だったら、１２００万円ちょうだい！ １軒３００万円×４だったら８００万円ちょうだいね！
それよりもかかったら、俺の取り分から引くわ！
最悪、不可能な場合もあるから・・・１軒でも残したら・・・その場合は報酬は０円でいいよ！
ということでスタートしたわけですが・・・・。
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ありがとうございます・・・
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一番儲かるのは、ハナハナ家で・・・、私が２０００万円で立ち退きを完了した場合、１億３０００万円マイナス２０００万円で、１億１千万円が残る！
ハナハナ家にとっては、めちゃくちゃ美味しい話なのです！
この４軒の家は公道に接道しておらず・・・私道に面しているのだが、ハナハナ家にしてみると・・ハナハナ家の敷地は公道に面しているので、単純に坪数が増えるので美味しいのです。
実は、この時点で・・・すでに賃借人側の弁護士が入っておりまして・・・普通は、弁護士とハナハナ家と話をするわけですが・・・、自分たちが弁護士に依頼したのに、ハナハナ家に直接、あれこれ言ってきていたのです！
しかも、４軒の人たちの中で代表を決めて、そいつが、ハナハナ家に・・・わけのわからない法外な金額を提示してきていたのです。
弁護士も立場がないですよね〜可哀想に・・・・。
というか、普通の弁護士は、こんな状態であれば、この件から手を引きますよね！
まあ、どうでもいい話なんですけどねw
そんなわけで・・・先方が直接交渉してきている以上、私も、ハナハナ家所有の私道の一部を私に所有権移転して、自分も利害関係人になり・・・、プラス、ハナハナ家の不動産コンサルも兼任して、賃借人たちとの交渉に入りました！
私としては・・・最初は・・・とりあえず立退料２００万円の話をしつつ・・・家の所有者（賃借人）と話をしたわけですが・・・。
土地を借りてる方としては、確かに安く借りていたが・・・自分たちの親や祖父たちがお世話になっていたという感覚はなく・・・、こんな近くに住まわされて安い賃金で働かさせていた！
今ならブラック企業だとか、残業代もなく労働基準法違反だとか・・・・言いたい放題！
積もり積もった恨みつらみをダラダラと話をして・・・挙げ句の果てに、ハナハナやハナハナの兄弟の悪口まで・・・！
ハナハナは、医大に裏口入学したとまで・・・根拠のない話をしていたw
そして、その地域の不動産のチラシを出してきて・・・１軒２０００万円以上もらわないといけないと・・・４軒の代表者が言ってきました！
そんな面倒臭い話を、７〜８回聞いたわけですが・・・相手側に疲れが見えてきたので・・・私は、一気に勝負をかけました！
私 『お考えは、よくわかりました。 じゃあ、こういった複雑な物件を取り扱っている不動産業者に買取価格を聞いてみてください！ 多分買取不可ですよ！ 』
賃借人代表 『不動産業者の買取価格は分からん。 多少は下がるかもしれないけど、ここのあたりの土地の相場は坪８０万円ぐらいです。 ５０坪だとして４０００万円ですから、その半分の２０００万円が妥当でしょう！ そこからの話なんじゃないですか！』
私 『あははははははw これだから素人は面白いw あのね・・・こんな土地、他人が買ったら無価値なんですよ！ だって公道に接道してないんだし・・・・。 家の前の道路はね、昭和３５年ぐらいに、土地を借りている人たちが、屋敷の中を通らなくてもいいように、通路を作ったんでしょよ！ つまり、勝手に作った私道なんです。 明らかに道路と分かるように、公道みたいになっていますが、所有権は、ハナハナ家のものなんですよ！ それを、一旦、私が買取りまして、実は今、この私道は、私が所有者になり持っているんですよ！』
賃借人代表 『そういう場合は、土地は安くなるんでしょうか？』
私 『三方向がハナハナ家の土地で、道路側は私の名義で、家の敷地周り３６０度他人の土地ですから、家の建て替えも難しいし、まあ、頑張って人が通れる程度の権利しか得られないでしょうねw それを、まともな金額で買う馬鹿がいると思いますか？』
賃借人代表 『人の家の前の道路を勝手に売り買いするとか、そんなの罷り通ると思えません。 警察か弁護士に相談します。』
私 『どうぞ・・・、というか、すでに弁護士に相談されてるじゃないですか！ こういう場合、普通は、弁護士に任せたら、あなたたちが直接交渉をするのは変なんですよ！ 私も、弁護士法に抵触しないように、不動産コンサルとしてギリギリのラインでお話をさせていただいています。 とは言っても道路部分の所有者でもありますので・・・利害関係人というか、お隣さんってことですわw 警察でも弁護士でも相談してくださいw』
賃借人代表 『そちらの提示金額は、１軒あたり２００万円ということでしたね。 こちらが２０００万円なので、真ん中あたりで１軒１０００万円だったら、どうなんでしょう？ また他の皆さんには相談していませんので、仮に・・・の話ですが・・・。』
私 『仮にとか、そういうの、やってないので・・・。 まとまってから話してくださいよ！』
賃借人代表 『まとまれば、１軒１０００万円で・・・ということになるのですか？』
私 『いや！ それは、ハナハナ家の人たちには、そういう話があったというのは伝えますが・・・私としては、そんな話は飲んだらあかん！ってアドバイスしますよ！ ２００万円で交渉しておいて、１０００万円で示談にしたら、俺は、ただのボンクラ不動産屋じゃないですかw もうちょっと、こっちに降りてきてくださいよ。』
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賃借人代表 『どれくらいですか？』
私 『２００万円近くまで・・・。』
賃借人代表 『何を言ってるんですか
借地権ってものをご存知ですか？』私 『まあ、一応・・・w じゃあお返しに・・・俺所有の道路か、ハナハナ家の敷地を通らないと家に入れない家に住んでいる自覚ってありますか？』
賃借人代表 『それは、あなたたちが勝手にやってることでしょう。』
私 『いえいえいえいえ！ あなた方の誰から、ハナハナ家の爺さんに、借地権割合の話とかを言うので、大事になって、私に相談があってこうなったんですよ！ こっちからしたら、黙って借りてりゃ〜何も起きなかったものを、誰かが欲をかいて、二束三文の腐った家をネタに、金取ったろ〜って仕掛けてくるから・・・ハナハナ爺さんも、そろそろ綺麗に片付けたい！となっちゃったんじゃないですか！』
賃借人代表 『腐った家って言いましたね。 私たちは、まだ住んでいるんですよ！』
私 『それは失礼いたしました。 でも、外から見た感じだけでも、腐ってるところありましたよ！ 中は、この家しか知りませんけど・・・さっき通ってきた廊下も床が傾いてるし、部屋もフカフカするので、少なくともこの家は腐ってますよ！ まあ、でも、いちいち言うことではないので、気に障ったのであれば、大変申し訳ございませんでした。』
賃借人代表 『まあ、確かに二束三文の腐った家かもしれませんが、うちの親父と祖父、親子二代、ハナハナ家に仕えて、こういう仕打ちはないでしょう。 うちの祖父や親父が浮かばれません・・・。 祖父は、ハナハナ家の先先代の頃から・・・（何回も聞いた話で長いので以下省略）』
私 『その話、何度も聞いているので、わかりましたけど・・・・。その時の給料で、あなたのお爺さん、お父さん、あなたの学費まで払えて・・・この家で雨露しのいで暮らしてこれたのではないですか？ 人を悪くしか言わないとか、感謝の気持ちがないとか、自分のルーツについて不平不満しかないとか・・・う〜ん・・・どうなんでしょうね〜！ そこから先は、酷い言葉になるので控えさせていただきますが・・・まあ、言っても平行線なので、ここらでやめておきましょう。』
賃借人代表 『ん〜・・・。 ２００万円とかおっしゃりますけど、もう少しなんとかならないのでしょうか？ せめて５００万円とか・・・！』
私 『う〜ん・・・。気持ちは分かりますが・・・何年かけてでも裁判で決着した方がいいように思えてきました。 弁護士さんにお任せしたらどうですか？ 元々、弁護士に頼んでたんでしょう？』
賃借人代表 『しましたけど、あてにならない弁護士ですし・・・。 私たちの話を、ろくに聞こうともしないので・・・不信感しかないんですよ！』
私 『弁護士は、経緯と現状の話は聞いてくれますが、あなたたちの、長年の積もり積もった話を聞いて、ヨシヨシってしてくれませんよ！ ましてや、弁護士に任せておいて、直接交渉しちゃってると嫌われますし、多分、そのうち本件から手を引くと思いますよ！』
賃借人代表 『先生からは、もう、何度かお叱りをいただいてます。 それでも、仕事が遅いし、不親切なんですよ！ だから、私たちが直接交渉をするんです。』
私 『じゃあ、そろそろ種を明かしますね！ 確か５〜６年前かな〜？ 何度か、弁護士から手紙を送りつけてきた時期があったんだけど・・・。 放置しといたんだわ！ そしたら、弁護士は動きようがないわけだ！ そもそも、あの三流弁護士、なんで、この仕事受けたのか分からん！ 多分、小遣い稼ぎだったんだろうなw お手紙出すだけでいくら取られたの？』
賃借人代表 『確か、着手金で２０万円ぐらいだったと思います。』
私 『あはははw それ、何の着手金？ こっちは、契約書通りに安い賃料を貰っているだけでしょ・・・うる覚えだけど、弁護士は、建物が老朽化していて危険な状態にある・・・今のところ建て替えることは考えていません！ 土地の売却を検討していただけないでしょうか！ さもないと建て替えを検討します！って内容じゃんw 俺としては・・・そんな、ケツも拭けんような糞紙は、すぐに捨てろってことで・・・放置させたんですわw』
賃借人代表 『人からの手紙を返さずに捨てて放置したんですか？ 』
私 『はい！ 返す必要のない手紙でしたので・・・。そして、しびれを切らして、あなたたちが、弁護士を介さずに、話をするようになった・・・、で・・・私が相談をされたということです。 で・・・私は、逆に、あなたたちの家をタダ同然で手に入れたいな〜と思いまして・・・ハナハナ家から私道部分を購入したわけです。』
賃借人代表 『えっ、えっ・・・。 どういうことですか？ ハナハナ家の代理人として・・・売却の借地権割合の金額の話ではないんですか？』
（↑これも、昔の写真１０年ぐらい前かな？）
私 『ん〜・・・。 まあ、両方かな！ 私道の所有者の俺が、あんたたちの家を買収してハナハナ家に売ってもいいし・・・、あなたたちがハナハナ家から立ち退き料を貰って立ち退いてもいいし・・・、正直、俺はどっちでもいいんですわ！ あなたたちが立退くことに変わりなし！ もしくは、今の状態を維持して、このまんまでも、土地の所有者のハナハナ家も、道路所有者の私も問題ないですよ！ 俺、３０代（当時）だから、あと３０年か４０年ぐらい待ってたら、そのうち壊れてなくなるでしょうw まあ、そろそろ交渉も面倒臭くなってきたので・・・まあ、交渉決裂ってことで・・・一生ここにずっと住んだら？』
賃借人代表 『・・・・。 例えば・・・今、家を明け渡すとして、２００万円として・・・引越し代とかは、どうなるのでしょうか？ 例えばの話ですよ！』
私 『手取りで２００万円残したいということでしょうか？』
賃借人代表 『例えばの話です。２００万円いただいても、次の家を借りるお金もいりますし、引越し代も必要ですし・・・。 そういった費用は、どうなるのかと・・・。』
私 『はっ？ １人２００万円で８００万円を払いますよね！ できれば、解体して更地にしてほしいですけど・・・・、次の家の引越し代や借り賃とか、何をいってるんですか！ 意味がわかりませんけど・・・！ ・・・・。 う〜ん・・・。 まあ、でも、そんなことを言ってたら、手残りがなくなってしまいますよね！』
賃借人代表 『そうですね。それなら、住める間は、今のところに住んでいないと仕方ないです！』
私 『なるほど・・・。 じゃあ、こうしません！ ２００万円は、丸々残るようにハナハナ家に出してもらいます。 というか、壊さずに、今のまま建物を２００万円でハナハナ家に売ればいいんですよ！ そしたら２００万円あるじゃないですか！ 次のところの費用と引越し代は、１件５０万円ぐらいであれば、ハナハナ家に交渉してみましょうか？ あの爺さん基本ドケチなので出すかどうか分からないですけどね・・・w』
賃借人代表 『手取りで２００万円残るのであれば、みんなと相談してみます！ これだけ建物も老朽化していますし、正直、住むのも限界にきているんです。もう少しお時間をいただけますか？』
私 『いいですよ！ まあ、欲をかかずに、お願いしますって話であれば・・・話はまとまります。 まあ、このまま、ず〜〜〜っと、古い家に住んでいるよりも、200万円貰って、新しいところに住めるんですから、それもいいんじゃないですか？ 但し、次のところは、今の金額では住めないでしょうから、つまり家賃は上がりますので、そこは視野に入れて検討してくださいね！』
賃借人代表 『そうなんですよね〜。 わかりました。 もう一度、みんなで話してみます。』
そんなわけで・・・そこから２〜３週間した頃だったと思います。
最後のお願いという形で・・・土地の賃借人であり建物所有者たちの代表さんが、引っ越し代などを込み込みで３００万円で建物を買ってもらいたいと提示してきました。
私 『込み込みってことは、経費は払うってことですよね！ 売買契約になると、当社の仲介手数料がかかりますが、よろしかったですか？』
賃借人代表 『仲介手数料ですか？ ・・・。 ・・・・。』
私 『冗談ですよw 私は、ハナハナ家からコンサル料をいただきますので仲介手数料はサービスしときますw 契約書は作りますが、契約書に当社の社名は入れません・・・ハナハナ家と直接契約をしてください。 あとは、ハナハナ爺さんの孫と司法書士にやらせますので・・・ご安心ください！』
ということで・・・ハナハナ家騒動は終わり・・・、ハナハナ家は、１２００万円の家の売買代金と、私に対するコンサル費用８００万円で、借地権付きの家４軒を手に入れました。
めでたしめでたし・・・。
とは言っても・・・、あれから、もう１５年以上経つんだな〜と、当時の事を思い出しながら書かせていただいたわけですが・・・・。
（↑直近の私の写真）
ん？？？ えっ・・・？ もしかして・・・。
あの時に、私名義にした、ボロ家の前の道路・・・ハナハナ家の私道部分・・・
戻した記憶がないので、俺の名義になっているかも・・・！
固定資産税を払っている記憶がないので、現況が道路になっているからかな〜？
今日は、休日で謄本があげられないので、月曜日に謄本をあげて確認してみますが、多分、私の名義のままだと思います。
ここで・・・
ハナハナくんへ♡
ハナハナ家の西側の私道、いくらで買い戻してくれますか？
爺さんは死んじゃったのでお父様に聞いといてください！
冗談です・・・早急に戻すので、本当に聞くなよ！
※借地権の交渉は、土地を貸している方か、土地を借りて家を建てているほうか、どちら側に立つかで交渉の方法が違いますので、今回は、土地を貸している方側の際の交渉の話を書かせていただきました。
友人の家の事例なので、承諾の上掲載しております。
そんなわけで・・・医者の家系の不動産争奪戦というテーマで書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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2022年01月09日
土地と建物の所有者が違う不動産（No.2548）
土地と建物の所有者が違う不動産って、どんな不動産なのか分かりますか？
簡単に説明すると・・・Aさん所有の土地に、Bさんという人が家を建てて所有しているという事なんですけど・・・。
今時の感覚だと、他人の土地の上に、定期借地契約以外で家を建てるなんてことは考えにくいのですが・・・昔は、借地契約をして他人が家を建てるなんてことは多々あったわけです。
土地所有者のAさんと、建物所有者のBさんとの間には、土地の賃貸借契約があり・・・Bさんが、土地の所有者のAさんに対して、ちゃんと賃料を払い、家を建てているのですから・・・当然に家の所有権はBさんにあります。
そして・・・この賃貸借契約の期限というのがないので、建物があり、賃料を払い続けている限り・・・この賃貸借関係は続きます。
しかし・・・現代社会において、家と土地の所有者が別であり、期限が決められていない賃貸借契約なんてものは、将来、問題が起きる可能性が高いので、こんな中途半端な物件を残しておいてはいけないと思うのです。
今回の物件も、昭和２２年築ですので土地の所有者と建物の所有者との間で８０年近く賃貸借関係が続いています。
その建物を弊社が買った時点で・・・、土地の所有者と、弊社の賃貸借関係となりました。
４つの家が長屋状態でつながっていて、そのうちの３軒の建物を弊社が購入したわけです。
弊社としては・・・・。
�‥效禄衢�者から、土地を相場の半値で購入して、残り一軒の建物所有者からも建物を購入して・・・取り壊しをして更地にして売却をしたい！
それが難しければ、権利者全員協力して売却をして、それぞれの権利を分配したい！
�⊂綉��，猟鶲討鮹任辰討�た場合は、今にも倒壊しそうな建物なので、建て替えの方向で動き・・・まあ裁判所にお世話にはなるんでしょうけど・・・最終的には弊社の収益物件を建築します。
もちろん４軒のうちの１軒の建物所有者とは協議しなくてはいけません！
��上記�）瑤廊△�難しい場合・・・フルリフォームして収益物件にするか・・・底地買取の専門業者に転売します。
基本的には、�，稜箋僂諒�向で、全力で行きます！
そもそも、こういう物件の土地を所有者が売却した場合に、借地権割合というものがあり・・・今回の地域は、土地所有者が５０％建物所有者が５０％です。
例えば・・・この物件が1億円で売れた場合、土地の所有者が５０００万円、建物所有者が５０００万円ということになるのが一般的です。
ただ、基本的には、建物所有者が解体工事費用を負担することになるので、借地権割合が５０％の場合・・・実際は、ほとんどの場合、建物所有者の方が分配金は少し減ります！
（昭和２２年築 １棟が４軒に分かれている⬆︎）
さて、ここでまできたところで・・・・！
土地を貸していて・・・土地を売ったら、建物所有者に半分取られるなんて酷い！
と・・・思った人・・・けっこう大勢いるんじゃないですか？
私も、仕事柄、地主さんと話をする機会が多々あるのですが・・・建物所有者に旧借地借家法で土地を貸している地主さんの大半は、建物所有者との借地権割合の話をすると驚かれて、納得しかねる感じです。
地主さんの言い分：今まで土地を貸してやって家を建てさせてやったのだから更地にして返してほしい！
そういう場合、私は、『まあ、お気持ちはわからなくもないのですが、タダで貸していたならともかく、数十年の間、賃料をもらっていたのですから、今、あなたの事情で更地にして土地を売りたいのだから、借地権割合分を払って、賃貸借契約を解除して建物を壊して土地を返却してもらうのは当然ではないですか？ 俺が土地売るから、壊して出ていけは、ないでしょうw』って話をするわけです！
そして、借地権割合をご納得していただけてから・・・建物所有者と交渉に入ります。
まあ、土地にも建物にも其々に権利がありますので、こうなるわけです。
私は、土地所有者が得だとか、建物所有者が得だとかの損得は、あまり考えないというか・・・逆に、借地権割合って、うまいこと考えられていて・・・双方の権利を認めていて素晴らしいな〜と思いますけどね・・・。
どちらかと言うと、借地権割合よりも、旧借地借家法に問題があったと考えていて・・・だからこそ新借地借家法ができたわけですし・・・現在は、こう言う場合は、定期借地権で居住用も事業用も、最初から期間を定めて契約をするわけです。
さて・・・私が買った建物ですが・・・・今後、どのように土地所有者との交渉を進めていくのか・・・！
昭和２２年の戦後のドサクサの中で建てられた４軒が１つの建物になっているうちの三軒の家を購入して、隣家の所有者や、その土地の所有者と・・・どのように交渉していくのか・・・。
めっちゃ気になりませんか？？？
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
先に書いた通りですが・・・・もう一回読んでください↓
こんな感じなんですけど・・・私の感覚ですが・・・�，稜箋儼呂鰺遒箸圭蠅砲任�る確率は、９０％以上・・・�↓�になる可能性は１０％未満だと考えています。
これは、経験値から算出した確率なんですけど・・・そんなに難しい案件ではありませんw
と言うか・・・私が、隣の家や、借りている土地を売却してほしい理由は・・・・弊社が不動産デベロッパーだからと言うだけです。
私としては・・・、築８０年の超古い木造住宅で借地権付きの建物なので、相場では買わせていただいていますが、かなり安価なものです・・・。
不動産デベロッパーとして考えなければ・・・、収益物件として、建て替えすれば表面利回り１２％の新築物件・・・、リフォームして貸したら表面利回り１５％以上の物件になりますので、最悪持っていてもいいですし・・・不動産投資家に転売してもいいし・・・、最悪の最悪、他の仕事が忙しくて手間暇が、めんどくさかったら、この手の物件を専門でやってる業者に売ってもいいわけです。
老朽化して危険だから建て替えしたいと主張すればできちゃうでしょうし、当たり前に耐震のためのリフォームもできますので、自社で簡単にできるので、同業者に流す確率は１％ぐらいですけどね。
正直、� 銑�のどれでもいいけど、願わくば仕事上�，�いいな〜というだけなんです。
交渉は簡単です！
私 『�，砲靴燭い任后�嫌なら�△���にします！ まあ、土地建物の所有者が違うという、８０年続いた、この最悪な権利関係を、土地所有者さんや隣家の所有者さんは、後世に残して死んで行くんですか？ 今、きちっとすべきなんじゃないですか？ ＠月＠日までに返事をください！ なかったら�△���で事を進めます！ 本件について�＾奮阿諒�法で進んだ場合、覆水盆に返らずで、履行に着手したら中止はいたしません！』
基本的には、こんな交渉です！
ただ・・・これをダイレクトに言うと、ゴタゴタするので・・・ステップ１〜ステップ５までを、相手の状況や立場も考えながら双方が納得行くように順にやっていくだけのことです。
最後は、利害関係人全員から、片付いてよかったと思っていただけるようにする！ということです！
ステップ１〜５の詳細については、ケースバイケースで、関係者の事情や状況も違いますので、ブログにサラッと書けるものではないですが・・・基本的には、�，詫�害関係人の皆様にとって良い形・・・�↓�は、あまり好ましい状態ではない事を説明して・・・私は、どっちでもいいけど、できれば�，膿覆瓩燭い噺鮠弔垢襪世韻任后�
簡単とは言っても・・・８０年近く前からの因果関係や各々の思いがあるでしょうし、こちらは買ってから一ヶ月も経ってない新所有者なので・・・最初はゴタゴタするかもしれませんが、冷静になれば、どうするのが一番良い選択なのか、わかっていただけると思うのです！
そういう意味で、�，砲覆覲領┐�９０％以上と予測しているわけです。
それから、この件が、超簡単なのは・・・私が買主であり建物権利者だということです。
この手の話は、素人さんではなかなか処理できないので、買取の話もありますけど・・・買取だけではなく・・・コンサルに入る場合もあります。
不動産仲介というのは公平な取引を心がけなくてはいけませんが・・・、不動産コンサルというのは依頼者が有利になるように進めて結果を出さなくてはいけません！
つまり、自分の土地に他人の建物が建っているという人から依頼を受ければ・・・建物所有者に不利な交渉をして土地所有者を勝たせなくてはいけませんし・・・
逆に、他人の土地に建物を建てている所有者から依頼を受ければ・・・土地所有者に対して交渉をしていくわけで、建物所有者有利の状況で交渉を進めて勝ちに行かなくてはいけません。
今回は、建物所有者が私なので、引き分けに持っていけばいいわけなので・・・不動産コンサルとして動くよりも、ものすごく気が楽ですし、決着をつけやすいのですw
例えば悪いですが・・・
要するに、借地権の問題にコンサルで入った場合は、用心棒として絶対に依頼者を勝たせなきゃいけない状況で・・・今回の場合は、プロとして公平になるようにするわけなので・・・素人相手に、引き分けで終わり、双方がいい感じになったね〜wと終わればいいので・・・ものすごく楽なんですw
依頼者に加担しすぎて心を痛めることもないですし・・・
普段から、借地権についてのコンサルの依頼は、けっこう多いのですが・・・不動産業者からの依頼は、要するに金の問題なので、それもそんなに難しくはないですが・・・、昭和の戦前生まれの素人さんからの以来は、長年積もり積もった因縁みたいなものが深く、金の問題じゃない！ってところに話が行くので・・・とは言っても最終的には金なんですけど・・・目に見えて圧勝の勝ちを与えなくてはいけないので・・・それはそれは大変な交渉になることが多いです！
同業なら分かっていただけると思いますが・・・借地権割合を無視して長年の恨み辛みを晴らす割合で決着するってのは、本当に大変で、相手を説得するというよりは・・・良い結果を出しつつ依頼者を精神的に落ち着かせる要素が強くなるので・・・泥沼の嫁姑問題で親側に立って嫁を説得して、自分も円満な家庭生活を構築していくぐらいの労力と精神的負担がかかります！
↑我ながら、この例え・・・上手すぎると思っちゃいましたwww
そうは言っても・・・昔の借地権で家と土地の所有者が違うなんてものは、後世に残しても良いことなんて何もないので・・・依頼を受ければ、基本的には片付けるようにはしています。
そんなわけで・・・今回の件は、利害関係人の皆様が、片付いてよかったな〜と言っていただけるようにしようと思っています。
本日は、土地と建物の所有者が違う不動産の話を書かせていただきました。
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楽天年間ランキング2020家電ジャンル第1位「ケノン」（※2020.11.25 楽天調べ）
簡単に説明すると・・・Aさん所有の土地に、Bさんという人が家を建てて所有しているという事なんですけど・・・。
今時の感覚だと、他人の土地の上に、定期借地契約以外で家を建てるなんてことは考えにくいのですが・・・昔は、借地契約をして他人が家を建てるなんてことは多々あったわけです。
土地所有者のAさんと、建物所有者のBさんとの間には、土地の賃貸借契約があり・・・Bさんが、土地の所有者のAさんに対して、ちゃんと賃料を払い、家を建てているのですから・・・当然に家の所有権はBさんにあります。
そして・・・この賃貸借契約の期限というのがないので、建物があり、賃料を払い続けている限り・・・この賃貸借関係は続きます。
しかし・・・現代社会において、家と土地の所有者が別であり、期限が決められていない賃貸借契約なんてものは、将来、問題が起きる可能性が高いので、こんな中途半端な物件を残しておいてはいけないと思うのです。
今回の物件も、昭和２２年築ですので土地の所有者と建物の所有者との間で８０年近く賃貸借関係が続いています。
その建物を弊社が買った時点で・・・、土地の所有者と、弊社の賃貸借関係となりました。
４つの家が長屋状態でつながっていて、そのうちの３軒の建物を弊社が購入したわけです。
弊社としては・・・・。
�‥效禄衢�者から、土地を相場の半値で購入して、残り一軒の建物所有者からも建物を購入して・・・取り壊しをして更地にして売却をしたい！
それが難しければ、権利者全員協力して売却をして、それぞれの権利を分配したい！
�⊂綉��，猟鶲討鮹任辰討�た場合は、今にも倒壊しそうな建物なので、建て替えの方向で動き・・・まあ裁判所にお世話にはなるんでしょうけど・・・最終的には弊社の収益物件を建築します。
もちろん４軒のうちの１軒の建物所有者とは協議しなくてはいけません！
��上記�）瑤廊△�難しい場合・・・フルリフォームして収益物件にするか・・・底地買取の専門業者に転売します。
基本的には、�，稜箋僂諒�向で、全力で行きます！
そもそも、こういう物件の土地を所有者が売却した場合に、借地権割合というものがあり・・・今回の地域は、土地所有者が５０％建物所有者が５０％です。
例えば・・・この物件が1億円で売れた場合、土地の所有者が５０００万円、建物所有者が５０００万円ということになるのが一般的です。
ただ、基本的には、建物所有者が解体工事費用を負担することになるので、借地権割合が５０％の場合・・・実際は、ほとんどの場合、建物所有者の方が分配金は少し減ります！
（昭和２２年築 １棟が４軒に分かれている⬆︎）
さて、ここでまできたところで・・・・！
土地を貸していて・・・土地を売ったら、建物所有者に半分取られるなんて酷い！
と・・・思った人・・・けっこう大勢いるんじゃないですか？
私も、仕事柄、地主さんと話をする機会が多々あるのですが・・・建物所有者に旧借地借家法で土地を貸している地主さんの大半は、建物所有者との借地権割合の話をすると驚かれて、納得しかねる感じです。
地主さんの言い分：今まで土地を貸してやって家を建てさせてやったのだから更地にして返してほしい！
そういう場合、私は、『まあ、お気持ちはわからなくもないのですが、タダで貸していたならともかく、数十年の間、賃料をもらっていたのですから、今、あなたの事情で更地にして土地を売りたいのだから、借地権割合分を払って、賃貸借契約を解除して建物を壊して土地を返却してもらうのは当然ではないですか？ 俺が土地売るから、壊して出ていけは、ないでしょうw』って話をするわけです！
そして、借地権割合をご納得していただけてから・・・建物所有者と交渉に入ります。
まあ、土地にも建物にも其々に権利がありますので、こうなるわけです。
私は、土地所有者が得だとか、建物所有者が得だとかの損得は、あまり考えないというか・・・逆に、借地権割合って、うまいこと考えられていて・・・双方の権利を認めていて素晴らしいな〜と思いますけどね・・・。
どちらかと言うと、借地権割合よりも、旧借地借家法に問題があったと考えていて・・・だからこそ新借地借家法ができたわけですし・・・現在は、こう言う場合は、定期借地権で居住用も事業用も、最初から期間を定めて契約をするわけです。
さて・・・私が買った建物ですが・・・・今後、どのように土地所有者との交渉を進めていくのか・・・！
昭和２２年の戦後のドサクサの中で建てられた４軒が１つの建物になっているうちの三軒の家を購入して、隣家の所有者や、その土地の所有者と・・・どのように交渉していくのか・・・。
めっちゃ気になりませんか？？？
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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�‥效禄衢�者から、土地を相場の半値で購入して、残り一軒の建物所有者からも建物を購入して・・・取り壊しをして更地にして売却をしたい！
それが難しければ、権利者全員協力して売却をして、それぞれの権利を分配したい！
�⊂綉��，猟鶲討鮹任辰討�た場合は、今にも倒壊しそうな建物なので、建て替えの方向で動き・・・まあ裁判所にお世話にはなるんでしょうけど・・・最終的には弊社の収益物件を建築します。
もちろん４軒のうちの１軒の建物所有者とは協議しなくてはいけません！
��上記�）瑤廊△�難しい場合・・・フルリフォームして収益物件にするか・・・底地買取の専門業者に転売します。
こんな感じなんですけど・・・私の感覚ですが・・・�，稜箋儼呂鰺遒箸圭蠅砲任�る確率は、９０％以上・・・�↓�になる可能性は１０％未満だと考えています。
これは、経験値から算出した確率なんですけど・・・そんなに難しい案件ではありませんw
と言うか・・・私が、隣の家や、借りている土地を売却してほしい理由は・・・・弊社が不動産デベロッパーだからと言うだけです。
私としては・・・、築８０年の超古い木造住宅で借地権付きの建物なので、相場では買わせていただいていますが、かなり安価なものです・・・。
不動産デベロッパーとして考えなければ・・・、収益物件として、建て替えすれば表面利回り１２％の新築物件・・・、リフォームして貸したら表面利回り１５％以上の物件になりますので、最悪持っていてもいいですし・・・不動産投資家に転売してもいいし・・・、最悪の最悪、他の仕事が忙しくて手間暇が、めんどくさかったら、この手の物件を専門でやってる業者に売ってもいいわけです。
老朽化して危険だから建て替えしたいと主張すればできちゃうでしょうし、当たり前に耐震のためのリフォームもできますので、自社で簡単にできるので、同業者に流す確率は１％ぐらいですけどね。
正直、� 銑�のどれでもいいけど、願わくば仕事上�，�いいな〜というだけなんです。
交渉は簡単です！
私 『�，砲靴燭い任后�嫌なら�△���にします！ まあ、土地建物の所有者が違うという、８０年続いた、この最悪な権利関係を、土地所有者さんや隣家の所有者さんは、後世に残して死んで行くんですか？ 今、きちっとすべきなんじゃないですか？ ＠月＠日までに返事をください！ なかったら�△���で事を進めます！ 本件について�＾奮阿諒�法で進んだ場合、覆水盆に返らずで、履行に着手したら中止はいたしません！』
基本的には、こんな交渉です！
ただ・・・これをダイレクトに言うと、ゴタゴタするので・・・ステップ１〜ステップ５までを、相手の状況や立場も考えながら双方が納得行くように順にやっていくだけのことです。
最後は、利害関係人全員から、片付いてよかったと思っていただけるようにする！ということです！
ステップ１〜５の詳細については、ケースバイケースで、関係者の事情や状況も違いますので、ブログにサラッと書けるものではないですが・・・基本的には、�，詫�害関係人の皆様にとって良い形・・・�↓�は、あまり好ましい状態ではない事を説明して・・・私は、どっちでもいいけど、できれば�，膿覆瓩燭い噺鮠弔垢襪世韻任后�
簡単とは言っても・・・８０年近く前からの因果関係や各々の思いがあるでしょうし、こちらは買ってから一ヶ月も経ってない新所有者なので・・・最初はゴタゴタするかもしれませんが、冷静になれば、どうするのが一番良い選択なのか、わかっていただけると思うのです！
そういう意味で、�，砲覆覲領┐�９０％以上と予測しているわけです。
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この手の話は、素人さんではなかなか処理できないので、買取の話もありますけど・・・買取だけではなく・・・コンサルに入る場合もあります。
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逆に、他人の土地に建物を建てている所有者から依頼を受ければ・・・土地所有者に対して交渉をしていくわけで、建物所有者有利の状況で交渉を進めて勝ちに行かなくてはいけません。
今回は、建物所有者が私なので、引き分けに持っていけばいいわけなので・・・不動産コンサルとして動くよりも、ものすごく気が楽ですし、決着をつけやすいのですw
例えば悪いですが・・・
要するに、借地権の問題にコンサルで入った場合は、用心棒として絶対に依頼者を勝たせなきゃいけない状況で・・・今回の場合は、プロとして公平になるようにするわけなので・・・素人相手に、引き分けで終わり、双方がいい感じになったね〜wと終わればいいので・・・ものすごく楽なんですw
依頼者に加担しすぎて心を痛めることもないですし・・・
普段から、借地権についてのコンサルの依頼は、けっこう多いのですが・・・不動産業者からの依頼は、要するに金の問題なので、それもそんなに難しくはないですが・・・、昭和の戦前生まれの素人さんからの以来は、長年積もり積もった因縁みたいなものが深く、金の問題じゃない！ってところに話が行くので・・・とは言っても最終的には金なんですけど・・・目に見えて圧勝の勝ちを与えなくてはいけないので・・・それはそれは大変な交渉になることが多いです！
同業なら分かっていただけると思いますが・・・借地権割合を無視して長年の恨み辛みを晴らす割合で決着するってのは、本当に大変で、相手を説得するというよりは・・・良い結果を出しつつ依頼者を精神的に落ち着かせる要素が強くなるので・・・泥沼の嫁姑問題で親側に立って嫁を説得して、自分も円満な家庭生活を構築していくぐらいの労力と精神的負担がかかります！
↑我ながら、この例え・・・上手すぎると思っちゃいましたwww
そうは言っても・・・昔の借地権で家と土地の所有者が違うなんてものは、後世に残しても良いことなんて何もないので・・・依頼を受ければ、基本的には片付けるようにはしています。
そんなわけで・・・今回の件は、利害関係人の皆様が、片付いてよかったな〜と言っていただけるようにしようと思っています。
本日は、土地と建物の所有者が違う不動産の話を書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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