借地
2022年01月09日
土地と建物の所有者が違う不動産（No.2548）
土地と建物の所有者が違う不動産って、どんな不動産なのか分かりますか？
簡単に説明すると・・・Aさん所有の土地に、Bさんという人が家を建てて所有しているという事なんですけど・・・。
今時の感覚だと、他人の土地の上に、定期借地契約以外で家を建てるなんてことは考えにくいのですが・・・昔は、借地契約をして他人が家を建てるなんてことは多々あったわけです。
土地所有者のAさんと、建物所有者のBさんとの間には、土地の賃貸借契約があり・・・Bさんが、土地の所有者のAさんに対して、ちゃんと賃料を払い、家を建てているのですから・・・当然に家の所有権はBさんにあります。
そして・・・この賃貸借契約の期限というのがないので、建物があり、賃料を払い続けている限り・・・この賃貸借関係は続きます。
しかし・・・現代社会において、家と土地の所有者が別であり、期限が決められていない賃貸借契約なんてものは、将来、問題が起きる可能性が高いので、こんな中途半端な物件を残しておいてはいけないと思うのです。
今回の物件も、昭和２２年築ですので土地の所有者と建物の所有者との間で８０年近く賃貸借関係が続いています。
その建物を弊社が買った時点で・・・、土地の所有者と、弊社の賃貸借関係となりました。
４つの家が長屋状態でつながっていて、そのうちの３軒の建物を弊社が購入したわけです。
弊社としては・・・・。
�‥效禄衢�者から、土地を相場の半値で購入して、残り一軒の建物所有者からも建物を購入して・・・取り壊しをして更地にして売却をしたい！
それが難しければ、権利者全員協力して売却をして、それぞれの権利を分配したい！
�⊂綉��，猟鶲討鮹任辰討�た場合は、今にも倒壊しそうな建物なので、建て替えの方向で動き・・・まあ裁判所にお世話にはなるんでしょうけど・・・最終的には弊社の収益物件を建築します。
もちろん４軒のうちの１軒の建物所有者とは協議しなくてはいけません！
��上記�）瑤廊△�難しい場合・・・フルリフォームして収益物件にするか・・・底地買取の専門業者に転売します。
基本的には、�，稜箋僂諒�向で、全力で行きます！
そもそも、こういう物件の土地を所有者が売却した場合に、借地権割合というものがあり・・・今回の地域は、土地所有者が５０％建物所有者が５０％です。
例えば・・・この物件が1億円で売れた場合、土地の所有者が５０００万円、建物所有者が５０００万円ということになるのが一般的です。
ただ、基本的には、建物所有者が解体工事費用を負担することになるので、借地権割合が５０％の場合・・・実際は、ほとんどの場合、建物所有者の方が分配金は少し減ります！
（昭和２２年築 １棟が４軒に分かれている⬆︎）
さて、ここでまできたところで・・・・！
土地を貸していて・・・土地を売ったら、建物所有者に半分取られるなんて酷い！
と・・・思った人・・・けっこう大勢いるんじゃないですか？
私も、仕事柄、地主さんと話をする機会が多々あるのですが・・・建物所有者に旧借地借家法で土地を貸している地主さんの大半は、建物所有者との借地権割合の話をすると驚かれて、納得しかねる感じです。
地主さんの言い分：今まで土地を貸してやって家を建てさせてやったのだから更地にして返してほしい！
そういう場合、私は、『まあ、お気持ちはわからなくもないのですが、タダで貸していたならともかく、数十年の間、賃料をもらっていたのですから、今、あなたの事情で更地にして土地を売りたいのだから、借地権割合分を払って、賃貸借契約を解除して建物を壊して土地を返却してもらうのは当然ではないですか？ 俺が土地売るから、壊して出ていけは、ないでしょうw』って話をするわけです！
そして、借地権割合をご納得していただけてから・・・建物所有者と交渉に入ります。
まあ、土地にも建物にも其々に権利がありますので、こうなるわけです。
私は、土地所有者が得だとか、建物所有者が得だとかの損得は、あまり考えないというか・・・逆に、借地権割合って、うまいこと考えられていて・・・双方の権利を認めていて素晴らしいな〜と思いますけどね・・・。
どちらかと言うと、借地権割合よりも、旧借地借家法に問題があったと考えていて・・・だからこそ新借地借家法ができたわけですし・・・現在は、こう言う場合は、定期借地権で居住用も事業用も、最初から期間を定めて契約をするわけです。
さて・・・私が買った建物ですが・・・・今後、どのように土地所有者との交渉を進めていくのか・・・！
昭和２２年の戦後のドサクサの中で建てられた４軒が１つの建物になっているうちの三軒の家を購入して、隣家の所有者や、その土地の所有者と・・・どのように交渉していくのか・・・。
めっちゃ気になりませんか？？？
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
先に書いた通りですが・・・・もう一回読んでください↓
こんな感じなんですけど・・・私の感覚ですが・・・�，稜箋儼呂鰺遒箸圭蠅砲任�る確率は、９０％以上・・・�↓�になる可能性は１０％未満だと考えています。
これは、経験値から算出した確率なんですけど・・・そんなに難しい案件ではありませんw
と言うか・・・私が、隣の家や、借りている土地を売却してほしい理由は・・・・弊社が不動産デベロッパーだからと言うだけです。
私としては・・・、築８０年の超古い木造住宅で借地権付きの建物なので、相場では買わせていただいていますが、かなり安価なものです・・・。
不動産デベロッパーとして考えなければ・・・、収益物件として、建て替えすれば表面利回り１２％の新築物件・・・、リフォームして貸したら表面利回り１５％以上の物件になりますので、最悪持っていてもいいですし・・・不動産投資家に転売してもいいし・・・、最悪の最悪、他の仕事が忙しくて手間暇が、めんどくさかったら、この手の物件を専門でやってる業者に売ってもいいわけです。
老朽化して危険だから建て替えしたいと主張すればできちゃうでしょうし、当たり前に耐震のためのリフォームもできますので、自社で簡単にできるので、同業者に流す確率は１％ぐらいですけどね。
正直、� 銑�のどれでもいいけど、願わくば仕事上�，�いいな〜というだけなんです。
交渉は簡単です！
私 『�，砲靴燭い任后�嫌なら�△���にします！ まあ、土地建物の所有者が違うという、８０年続いた、この最悪な権利関係を、土地所有者さんや隣家の所有者さんは、後世に残して死んで行くんですか？ 今、きちっとすべきなんじゃないですか？ ＠月＠日までに返事をください！ なかったら�△���で事を進めます！ 本件について�＾奮阿諒�法で進んだ場合、覆水盆に返らずで、履行に着手したら中止はいたしません！』
基本的には、こんな交渉です！
ただ・・・これをダイレクトに言うと、ゴタゴタするので・・・ステップ１〜ステップ５までを、相手の状況や立場も考えながら双方が納得行くように順にやっていくだけのことです。
最後は、利害関係人全員から、片付いてよかったと思っていただけるようにする！ということです！
ステップ１〜５の詳細については、ケースバイケースで、関係者の事情や状況も違いますので、ブログにサラッと書けるものではないですが・・・基本的には、�，詫�害関係人の皆様にとって良い形・・・�↓�は、あまり好ましい状態ではない事を説明して・・・私は、どっちでもいいけど、できれば�，膿覆瓩燭い噺鮠弔垢襪世韻任后�
簡単とは言っても・・・８０年近く前からの因果関係や各々の思いがあるでしょうし、こちらは買ってから一ヶ月も経ってない新所有者なので・・・最初はゴタゴタするかもしれませんが、冷静になれば、どうするのが一番良い選択なのか、わかっていただけると思うのです！
そういう意味で、�，砲覆覲領┐�９０％以上と予測しているわけです。
それから、この件が、超簡単なのは・・・私が買主であり建物権利者だということです。
この手の話は、素人さんではなかなか処理できないので、買取の話もありますけど・・・買取だけではなく・・・コンサルに入る場合もあります。
不動産仲介というのは公平な取引を心がけなくてはいけませんが・・・、不動産コンサルというのは依頼者が有利になるように進めて結果を出さなくてはいけません！
つまり、自分の土地に他人の建物が建っているという人から依頼を受ければ・・・建物所有者に不利な交渉をして土地所有者を勝たせなくてはいけませんし・・・
逆に、他人の土地に建物を建てている所有者から依頼を受ければ・・・土地所有者に対して交渉をしていくわけで、建物所有者有利の状況で交渉を進めて勝ちに行かなくてはいけません。
今回は、建物所有者が私なので、引き分けに持っていけばいいわけなので・・・不動産コンサルとして動くよりも、ものすごく気が楽ですし、決着をつけやすいのですw
例えば悪いですが・・・
要するに、借地権の問題にコンサルで入った場合は、用心棒として絶対に依頼者を勝たせなきゃいけない状況で・・・今回の場合は、プロとして公平になるようにするわけなので・・・素人相手に、引き分けで終わり、双方がいい感じになったね〜wと終わればいいので・・・ものすごく楽なんですw
依頼者に加担しすぎて心を痛めることもないですし・・・
普段から、借地権についてのコンサルの依頼は、けっこう多いのですが・・・不動産業者からの依頼は、要するに金の問題なので、それもそんなに難しくはないですが・・・、昭和の戦前生まれの素人さんからの以来は、長年積もり積もった因縁みたいなものが深く、金の問題じゃない！ってところに話が行くので・・・とは言っても最終的には金なんですけど・・・目に見えて圧勝の勝ちを与えなくてはいけないので・・・それはそれは大変な交渉になることが多いです！
同業なら分かっていただけると思いますが・・・借地権割合を無視して長年の恨み辛みを晴らす割合で決着するってのは、本当に大変で、相手を説得するというよりは・・・良い結果を出しつつ依頼者を精神的に落ち着かせる要素が強くなるので・・・泥沼の嫁姑問題で親側に立って嫁を説得して、自分も円満な家庭生活を構築していくぐらいの労力と精神的負担がかかります！
↑我ながら、この例え・・・上手すぎると思っちゃいましたwww
そうは言っても・・・昔の借地権で家と土地の所有者が違うなんてものは、後世に残しても良いことなんて何もないので・・・依頼を受ければ、基本的には片付けるようにはしています。
そんなわけで・・・今回の件は、利害関係人の皆様が、片付いてよかったな〜と言っていただけるようにしようと思っています。
本日は、土地と建物の所有者が違う不動産の話を書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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その建物を弊社が買った時点で・・・、土地の所有者と、弊社の賃貸借関係となりました。
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弊社としては・・・・。
�‥效禄衢�者から、土地を相場の半値で購入して、残り一軒の建物所有者からも建物を購入して・・・取り壊しをして更地にして売却をしたい！
それが難しければ、権利者全員協力して売却をして、それぞれの権利を分配したい！
�⊂綉��，猟鶲討鮹任辰討�た場合は、今にも倒壊しそうな建物なので、建て替えの方向で動き・・・まあ裁判所にお世話にはなるんでしょうけど・・・最終的には弊社の収益物件を建築します。
もちろん４軒のうちの１軒の建物所有者とは協議しなくてはいけません！
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例えば・・・この物件が1億円で売れた場合、土地の所有者が５０００万円、建物所有者が５０００万円ということになるのが一般的です。
ただ、基本的には、建物所有者が解体工事費用を負担することになるので、借地権割合が５０％の場合・・・実際は、ほとんどの場合、建物所有者の方が分配金は少し減ります！
（昭和２２年築 １棟が４軒に分かれている⬆︎）
さて、ここでまできたところで・・・・！
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と・・・思った人・・・けっこう大勢いるんじゃないですか？
私も、仕事柄、地主さんと話をする機会が多々あるのですが・・・建物所有者に旧借地借家法で土地を貸している地主さんの大半は、建物所有者との借地権割合の話をすると驚かれて、納得しかねる感じです。
地主さんの言い分：今まで土地を貸してやって家を建てさせてやったのだから更地にして返してほしい！
そういう場合、私は、『まあ、お気持ちはわからなくもないのですが、タダで貸していたならともかく、数十年の間、賃料をもらっていたのですから、今、あなたの事情で更地にして土地を売りたいのだから、借地権割合分を払って、賃貸借契約を解除して建物を壊して土地を返却してもらうのは当然ではないですか？ 俺が土地売るから、壊して出ていけは、ないでしょうw』って話をするわけです！
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さて・・・私が買った建物ですが・・・・今後、どのように土地所有者との交渉を進めていくのか・・・！
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基本的には、こんな交渉です！
ただ・・・これをダイレクトに言うと、ゴタゴタするので・・・ステップ１〜ステップ５までを、相手の状況や立場も考えながら双方が納得行くように順にやっていくだけのことです。
最後は、利害関係人全員から、片付いてよかったと思っていただけるようにする！ということです！
ステップ１〜５の詳細については、ケースバイケースで、関係者の事情や状況も違いますので、ブログにサラッと書けるものではないですが・・・基本的には、�，詫�害関係人の皆様にとって良い形・・・�↓�は、あまり好ましい状態ではない事を説明して・・・私は、どっちでもいいけど、できれば�，膿覆瓩燭い噺鮠弔垢襪世韻任后�
簡単とは言っても・・・８０年近く前からの因果関係や各々の思いがあるでしょうし、こちらは買ってから一ヶ月も経ってない新所有者なので・・・最初はゴタゴタするかもしれませんが、冷静になれば、どうするのが一番良い選択なのか、わかっていただけると思うのです！
そういう意味で、�，砲覆覲領┐�９０％以上と予測しているわけです。
それから、この件が、超簡単なのは・・・私が買主であり建物権利者だということです。
この手の話は、素人さんではなかなか処理できないので、買取の話もありますけど・・・買取だけではなく・・・コンサルに入る場合もあります。
不動産仲介というのは公平な取引を心がけなくてはいけませんが・・・、不動産コンサルというのは依頼者が有利になるように進めて結果を出さなくてはいけません！
つまり、自分の土地に他人の建物が建っているという人から依頼を受ければ・・・建物所有者に不利な交渉をして土地所有者を勝たせなくてはいけませんし・・・
逆に、他人の土地に建物を建てている所有者から依頼を受ければ・・・土地所有者に対して交渉をしていくわけで、建物所有者有利の状況で交渉を進めて勝ちに行かなくてはいけません。
今回は、建物所有者が私なので、引き分けに持っていけばいいわけなので・・・不動産コンサルとして動くよりも、ものすごく気が楽ですし、決着をつけやすいのですw
例えば悪いですが・・・
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そうは言っても・・・昔の借地権で家と土地の所有者が違うなんてものは、後世に残しても良いことなんて何もないので・・・依頼を受ければ、基本的には片付けるようにはしています。
そんなわけで・・・今回の件は、利害関係人の皆様が、片付いてよかったな〜と言っていただけるようにしようと思っています。
本日は、土地と建物の所有者が違う不動産の話を書かせていただきました。
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