不動産相談
2025年01月20日
経営者の悩み！事業継承 後継者問題について（No.2609)
前回のブログ M&Aと不動産について！（No.2608)
この記事についての、コメントは少なかったものの、私に直接メールがあったり、千代田不動産本社に電話があったりで、結構、後継者問題で悩んでいる人、悪徳M＆A業者に騙された人、個人資産と法人資産を子供に、どう承継、相続等をしようか、悩んでいる経営者が多いことがわかりました。
そんなこともあって・・・続編を書かせていただきます。
M＆A 続編！事業継承 後継者問題について
基本的に、中小企業の経営者の大半は、血縁関係のある息子や娘に事業の継承をさせたいと思っているわけですが・・・・これが、なかなかうまくいかない！
特に相続と事業上の資産とが複雑に絡み合っていたり・・・、他にも、血縁関係者に、事業を継承する意思がなかったり、能力がなかったり・・・まあいろいろと問題はあるわけですが・・・
例えば・・・
A社長から、その息子Bに事業継承をするとして・・・そこに、どんな問題が起きる可能性があるのかを予測してみましょう。
1. 法的問題
(1) 法定相続人の権利と遺産分割の難しさ
日本の民法では、法定相続人には一定の相続権が保障されています。
しかし、事業承継の場合、事業資産が他の財産と混在していることが多く、遺産分割が複雑になります。特に、相続人が複数いる場合、経営権を誰が持つかについて意見の対立が生じることが一般的です。
(2) 遺留分問題
遺留分は、法定相続人に最低限保証される遺産の割合を指します。事業承継において、後継者に多くの資産を譲渡したい場合でも、他の相続人が遺留分を主張すると、計画通りの承継が難しくなる可能性があります。
要するに、被相続人である経営者と、相続人の考えが一致せず、ゴタゴタするわけですが・・・。
経営者としては、事業継承をする者に、その法人を譲りたいわけで・・・しかし、民法上の相続割合というものがあるわけです。
例えば、事業を長男に継がせたいのに・・・他の兄弟姉妹等が、相続に不満を抱き揉めるわけで・・・ある程度は遺言でカバーできるのですが、納得がいかない相続人は、遺留分を主張したりして、事業継承がうまくいかないケースがあります。
私から見ると、事業を続けていくには、後を継いだものが株の大半を取得するのがベストであり、事業は事業、個人は個人で考える方がよいと思うのですが・・・。
他の、兄弟姉妹で事業に関係ない者が、事業に対してゴタゴタ揉めたりするケースが多いです。
被相続人としては、事業を継承する者には、そのように・・・継承しない者には、それなりに・・・
可愛い子供たちが揉めないようにしていくのですが・・・被相続人が死んでから、ものすごく揉めるんですよね〜！
2. 税金問題
(1) 相続税の負担
日本では相続税の税率が高く設定されており、大規模な事業資産を持つ企業では多額の税負担が発生します。この税負担が後継者にとって大きな負担となり、場合によっては資産を売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。
法人の株の価値が高くて大変・・・ってことが多々あります。
事業継承をするのに、法人の資産を売却したり、金融機関から借入をしたり・・・税金の負担が大きすぎで、事業継承をしない！なんていう相続人もいたりして・・・。
まあ、いろいろあります。
3. 経営上の問題
(1) 後継者選びの難しさ
事業承継において適切な後継者を選ぶことは極めて重要ですが、多くの中小企業では後継者不在が深刻な問題となっています。後継者がいない場合、外部からの人材登用やM&A（企業の合併・買収）を検討する必要があります。
(2) 後継者の育成
後継者が存在する場合でも、経営能力や業界知識を十分に備えていないことがあります。
これにより、事業承継後の経営が不安定になるリスクが生じます。
要するに、相続人が、ドラ息子すぎて・・・事業継承できるだけの能力がない・・・・なんて場合、後を継がせられないと悩んでいる場合があります。
4. 家族間の問題
(1) 感情的な対立
相続や事業承継は家族間の感情的な問題を引き起こすことがよくあります。
特に、相続人間で財産分与や経営権に関する意見が対立すると、家庭内で深刻なトラブルが生じる可能性があります。
(2) コミュニケーション不足
事業承継に関する計画が家族間で十分に共有されていない場合、承継後にトラブルが表面化することがあります。
透明性の欠如が信頼関係を損ない、円滑な承継を妨げます。
法的問題と重複するところもありますが・・・
この手のことで揉めると、泥沼化するケースが多く、事業継承が困難になったり・・・継承後も兄弟同士で裁判をやっちゃったりして・・・事業自体がうまくいかなくなるケースもあります。
実は・・・・
中小企業の場合、このパターンが多く・・・相続人同士が揉めるわけですが・・・
そこに相続人の配偶者が出てきたりして・・・知人友人にまで相談して、弁護士や税理士を入れてくることが多く・・・しかも、身内関係がゴタゴタして召喚されて、無駄に関わってくるのは、士業でも三流の輩が多く・・・解決する落とし所が頭に入らず計画性もなく、都合よく自分の主張だけ一丁前にしてくるので、ゴタゴタが泥沼化して長期化することもあります。
事業継承した新社長にとっても、他の相続人にとっても、良いことなんて一つもないのに・・・w
そうはいっても、事業継承した方も、他の相続人に対して、甘えすぎだろう！ なめすぎだろう！
日本は、家督相続制度じゃね〜ぞ！と思うぐらい、他の相続人を蔑ろにしている場合もあり、一概に、事業継承者が正しいとは言い切れないのですが・・・。
まあ、いろいろですね〜・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
解決策とアプローチ
(1) 早期の計画
相続や事業承継に関する計画を早期に立てることが重要です。
財産評価や税負担の試算を行い、専門家のアドバイスを受けながら最適な承継方法を選定することが必要です。
だいたい経営者が、高齢になったり、病気をしたり、それからスタートしていくパターンが多く、何故、もう少し早くやっておかなかったんだろ？という感じなんですけど・・・。
必要になってから急にやろうとするので無理が生じるわけで、昨日まで、事業継承者であれ者を半人前扱いしてたくせに、経営者自信が自分がやばいと気づいてから、急に、やるので揉めるわけです。
もっと早い段階で、事業を継承する者を決めて、他の相続人に、個人資産等、渡せるものを早めに渡しながら、事業継承の際に、揉めないように・・・根回しをしておくべきなんですけど・・・。
ほとんどの経営者は、うちの可愛い息子や娘が、兄弟姉妹で骨肉の争いをするとは思っておらず、うちの子は、子供の頃から、仲良くおやつを分け合い、仲良く遊んでいたから大丈夫だ！
なんて思っているのです。
親に食わせてもらいながらの分配と、それぞれ独立して家庭を持った後の分配では、そりゃ〜違うでしょwって思うのですが・・・皆さん 『うちの子に限って』というパターンが多いです。
(2) 専門家の活用
弁護士、税理士、公認会計士、事業承継コンサルタントなど、専門家の力を借りることで、法的・税務的な問題を効率的に解決することができます。
早い段階から、専門家に相談をして、事業継承をする者がいる場合と、事業継承をする者がいない場合の、２パターンを常に考えながらやっていくことをお勧めします。
事業継承する者がいない場合は、売却も視野に入れて考えておかなくてはいけないということです。
事業継承する可能性も考えておくのとおかないのでは、売却価格が、相当変わりますからね。
社員たちの教育の仕方も変わってきますし・・・・！
(3) コミュニケーションの強化
家族間や従業員との間で十分なコミュニケーションを図ることで、相続や事業承継に対する理解を深め、合意形成を促進することが可能です。
ここでいうコミュニケーションというのは、先ほども少し触れましたが・・・根回しのことです。
例えば・・・
娘を嫁に出すときに、お前には、いくら使った！ 相続の時には、息子に会社を継がせるから、お金と個人資産は、こう分けるけど・・・会社は、俺やお前たちが飯を食ってきた、基となっているものだから、相続の時に揉めて、俺たちの大切な会社を壊すようなことなく、継承者を応援してやるように・・・都度都度言い聞かせながら・・・娘に使った金額をしっかり明記しておくことが必要です。
因みに、私のクライアントは、私が少々脅しすぎたせいか・・・、娘の大学の費用、旅行代、結婚の費用、家を買うときの頭金や、車を買ってあげた時の金額、娘が法人とは無関係なのに、会社の車を乗っていることまで記録・・・最近は、娘の家庭に送った高価なお節料理や、娘の子供にあげたお年玉まで記録につけてます！笑
そこまでやらなくても・・・って思うのですが・・・w
まあ、将来もめた時には、役に立つでしょうけどね・・・・！
(4) 税制の活用
事業承継税制や贈与税の特例を最大限活用することで、税負担を軽減することができます。最新の税制改正にも注意を払う必要があります。
生前贈与できるものは、税金がかからない範囲でMAXまで・・・、最近は、暗号通貨を使ってまで相続対策している人もいます。
(5) 後継者育成プログラムと売却を視野に入れた経営
後継者が、身内か他人か、会社を売却するかにかかわらず、後継者の経営能力を向上させるための研修やトレーニングプログラムを実施することが事業の安定した継続に寄与しますし、売却を視野に入れているなら、高く売れるような会社に育てておいた方がいいですよね〜！
まず、後継者が相続予定の場合、先ほど、事業を継承する者以外への根回しをするということも書きましたが、後継者にも、相続の際の根回しをさせておく必要があります。
後継者と後継者以外の相続人が揉めないように教育をしていかなくていけない！
それも親として社長としての努めである！ということです。
まとめ
私が言えることは・・・経営者として・・・今のこと自分のことばかり考えるのではなく、５年先、１０年先・・・・２０年、３０年・・・・途中で何かがあった場合は、こうする！と、常に頭の片隅に入れておき、いざという時に困らないように会社を経営していくべきなんですけど・・・。
ほとんどの人が、高齢になるか病気になってから急に動くので・・・もしくは、何もしないで死んじゃったりする社長もいるので・・・揉めるに決まってるじゃないですか！
起業したてのガムシャラ時代や、後を継いだばかりの時が過ぎ、経営が安定してきたら・・・会社の資産を増やすことばかりではなく、増やした資産をどうするのかも考えなくてはいけません！
私は、多趣味ですし、毎日多くの人と食事をしたり飲んだりするので・・・この手の相談が多いわけですが・・・。
もちろん、友人、知人、読者の皆さんも・・・、困った人がいたら、全力で解決しようと頑張りますけど、いつも思うことは・・・・。
こうなる前に、もう少し早く相談して！
って思います！笑
まあ、仕事なので、やりますけど・・・できれば、人間の汚い部分は見たくないですね。
親の思いは子に伝わらず・・・小さな頃は、兄弟姉妹仲良く育ったのに・・・親が死んだ後で、ゴタゴタ揉めて最終的に裁判やって・・・その後、家族という関係ではなくなってしまう！
ご先祖様も、親も、こんな悲しい結末を望んではいませんよね！
だからこそ・・・経営者は、事前の根回しが必要なんです！
相続と事業承継には多くの課題が存在しますが、適切な計画と準備を行うことで円滑に進めることが可能です。
早ければ早いほど・・・法律や税制、家族間の調整を含めた総合的なアドバイスができますし、士業の先生たちを紹介したりもできます。
何にしても・・・早めの対策！
このブログを読んでくださっている経営者の皆様には、早期から対策を講じることで、次世代へのスムーズな引き継ぎを実現していただきたいです。
そんなわけで・・・・。
本日のブログ！ 経営者の悩み！事業継承 後継者問題について！は、ここまでとさせていただきます。
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そんなこともあって・・・続編を書かせていただきます。
M＆A 続編！事業継承 後継者問題について
基本的に、中小企業の経営者の大半は、血縁関係のある息子や娘に事業の継承をさせたいと思っているわけですが・・・・これが、なかなかうまくいかない！
特に相続と事業上の資産とが複雑に絡み合っていたり・・・、他にも、血縁関係者に、事業を継承する意思がなかったり、能力がなかったり・・・まあいろいろと問題はあるわけですが・・・
例えば・・・
A社長から、その息子Bに事業継承をするとして・・・そこに、どんな問題が起きる可能性があるのかを予測してみましょう。
1. 法的問題
(1) 法定相続人の権利と遺産分割の難しさ
日本の民法では、法定相続人には一定の相続権が保障されています。
しかし、事業承継の場合、事業資産が他の財産と混在していることが多く、遺産分割が複雑になります。特に、相続人が複数いる場合、経営権を誰が持つかについて意見の対立が生じることが一般的です。
(2) 遺留分問題
遺留分は、法定相続人に最低限保証される遺産の割合を指します。事業承継において、後継者に多くの資産を譲渡したい場合でも、他の相続人が遺留分を主張すると、計画通りの承継が難しくなる可能性があります。
要するに、被相続人である経営者と、相続人の考えが一致せず、ゴタゴタするわけですが・・・。
経営者としては、事業継承をする者に、その法人を譲りたいわけで・・・しかし、民法上の相続割合というものがあるわけです。
例えば、事業を長男に継がせたいのに・・・他の兄弟姉妹等が、相続に不満を抱き揉めるわけで・・・ある程度は遺言でカバーできるのですが、納得がいかない相続人は、遺留分を主張したりして、事業継承がうまくいかないケースがあります。
私から見ると、事業を続けていくには、後を継いだものが株の大半を取得するのがベストであり、事業は事業、個人は個人で考える方がよいと思うのですが・・・。
他の、兄弟姉妹で事業に関係ない者が、事業に対してゴタゴタ揉めたりするケースが多いです。
被相続人としては、事業を継承する者には、そのように・・・継承しない者には、それなりに・・・
可愛い子供たちが揉めないようにしていくのですが・・・被相続人が死んでから、ものすごく揉めるんですよね〜！
2. 税金問題
(1) 相続税の負担
日本では相続税の税率が高く設定されており、大規模な事業資産を持つ企業では多額の税負担が発生します。この税負担が後継者にとって大きな負担となり、場合によっては資産を売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。
法人の株の価値が高くて大変・・・ってことが多々あります。
事業継承をするのに、法人の資産を売却したり、金融機関から借入をしたり・・・税金の負担が大きすぎで、事業継承をしない！なんていう相続人もいたりして・・・。
まあ、いろいろあります。
3. 経営上の問題
(1) 後継者選びの難しさ
事業承継において適切な後継者を選ぶことは極めて重要ですが、多くの中小企業では後継者不在が深刻な問題となっています。後継者がいない場合、外部からの人材登用やM&A（企業の合併・買収）を検討する必要があります。
(2) 後継者の育成
後継者が存在する場合でも、経営能力や業界知識を十分に備えていないことがあります。
これにより、事業承継後の経営が不安定になるリスクが生じます。
要するに、相続人が、ドラ息子すぎて・・・事業継承できるだけの能力がない・・・・なんて場合、後を継がせられないと悩んでいる場合があります。
4. 家族間の問題
(1) 感情的な対立
相続や事業承継は家族間の感情的な問題を引き起こすことがよくあります。
特に、相続人間で財産分与や経営権に関する意見が対立すると、家庭内で深刻なトラブルが生じる可能性があります。
(2) コミュニケーション不足
事業承継に関する計画が家族間で十分に共有されていない場合、承継後にトラブルが表面化することがあります。
透明性の欠如が信頼関係を損ない、円滑な承継を妨げます。
法的問題と重複するところもありますが・・・
この手のことで揉めると、泥沼化するケースが多く、事業継承が困難になったり・・・継承後も兄弟同士で裁判をやっちゃったりして・・・事業自体がうまくいかなくなるケースもあります。
実は・・・・
中小企業の場合、このパターンが多く・・・相続人同士が揉めるわけですが・・・
そこに相続人の配偶者が出てきたりして・・・知人友人にまで相談して、弁護士や税理士を入れてくることが多く・・・しかも、身内関係がゴタゴタして召喚されて、無駄に関わってくるのは、士業でも三流の輩が多く・・・解決する落とし所が頭に入らず計画性もなく、都合よく自分の主張だけ一丁前にしてくるので、ゴタゴタが泥沼化して長期化することもあります。
事業継承した新社長にとっても、他の相続人にとっても、良いことなんて一つもないのに・・・w
そうはいっても、事業継承した方も、他の相続人に対して、甘えすぎだろう！ なめすぎだろう！
日本は、家督相続制度じゃね〜ぞ！と思うぐらい、他の相続人を蔑ろにしている場合もあり、一概に、事業継承者が正しいとは言い切れないのですが・・・。
まあ、いろいろですね〜・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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解決策とアプローチ
(1) 早期の計画
相続や事業承継に関する計画を早期に立てることが重要です。
財産評価や税負担の試算を行い、専門家のアドバイスを受けながら最適な承継方法を選定することが必要です。
だいたい経営者が、高齢になったり、病気をしたり、それからスタートしていくパターンが多く、何故、もう少し早くやっておかなかったんだろ？という感じなんですけど・・・。
必要になってから急にやろうとするので無理が生じるわけで、昨日まで、事業継承者であれ者を半人前扱いしてたくせに、経営者自信が自分がやばいと気づいてから、急に、やるので揉めるわけです。
もっと早い段階で、事業を継承する者を決めて、他の相続人に、個人資産等、渡せるものを早めに渡しながら、事業継承の際に、揉めないように・・・根回しをしておくべきなんですけど・・・。
ほとんどの経営者は、うちの可愛い息子や娘が、兄弟姉妹で骨肉の争いをするとは思っておらず、うちの子は、子供の頃から、仲良くおやつを分け合い、仲良く遊んでいたから大丈夫だ！
なんて思っているのです。
親に食わせてもらいながらの分配と、それぞれ独立して家庭を持った後の分配では、そりゃ〜違うでしょwって思うのですが・・・皆さん 『うちの子に限って』というパターンが多いです。
(2) 専門家の活用
弁護士、税理士、公認会計士、事業承継コンサルタントなど、専門家の力を借りることで、法的・税務的な問題を効率的に解決することができます。
早い段階から、専門家に相談をして、事業継承をする者がいる場合と、事業継承をする者がいない場合の、２パターンを常に考えながらやっていくことをお勧めします。
事業継承する者がいない場合は、売却も視野に入れて考えておかなくてはいけないということです。
事業継承する可能性も考えておくのとおかないのでは、売却価格が、相当変わりますからね。
社員たちの教育の仕方も変わってきますし・・・・！
(3) コミュニケーションの強化
家族間や従業員との間で十分なコミュニケーションを図ることで、相続や事業承継に対する理解を深め、合意形成を促進することが可能です。
ここでいうコミュニケーションというのは、先ほども少し触れましたが・・・根回しのことです。
例えば・・・
娘を嫁に出すときに、お前には、いくら使った！ 相続の時には、息子に会社を継がせるから、お金と個人資産は、こう分けるけど・・・会社は、俺やお前たちが飯を食ってきた、基となっているものだから、相続の時に揉めて、俺たちの大切な会社を壊すようなことなく、継承者を応援してやるように・・・都度都度言い聞かせながら・・・娘に使った金額をしっかり明記しておくことが必要です。
因みに、私のクライアントは、私が少々脅しすぎたせいか・・・、娘の大学の費用、旅行代、結婚の費用、家を買うときの頭金や、車を買ってあげた時の金額、娘が法人とは無関係なのに、会社の車を乗っていることまで記録・・・最近は、娘の家庭に送った高価なお節料理や、娘の子供にあげたお年玉まで記録につけてます！笑
そこまでやらなくても・・・って思うのですが・・・w
まあ、将来もめた時には、役に立つでしょうけどね・・・・！
(4) 税制の活用
事業承継税制や贈与税の特例を最大限活用することで、税負担を軽減することができます。最新の税制改正にも注意を払う必要があります。
生前贈与できるものは、税金がかからない範囲でMAXまで・・・、最近は、暗号通貨を使ってまで相続対策している人もいます。
(5) 後継者育成プログラムと売却を視野に入れた経営
後継者が、身内か他人か、会社を売却するかにかかわらず、後継者の経営能力を向上させるための研修やトレーニングプログラムを実施することが事業の安定した継続に寄与しますし、売却を視野に入れているなら、高く売れるような会社に育てておいた方がいいですよね〜！
まず、後継者が相続予定の場合、先ほど、事業を継承する者以外への根回しをするということも書きましたが、後継者にも、相続の際の根回しをさせておく必要があります。
後継者と後継者以外の相続人が揉めないように教育をしていかなくていけない！
それも親として社長としての努めである！ということです。
まとめ
私が言えることは・・・経営者として・・・今のこと自分のことばかり考えるのではなく、５年先、１０年先・・・・２０年、３０年・・・・途中で何かがあった場合は、こうする！と、常に頭の片隅に入れておき、いざという時に困らないように会社を経営していくべきなんですけど・・・。
ほとんどの人が、高齢になるか病気になってから急に動くので・・・もしくは、何もしないで死んじゃったりする社長もいるので・・・揉めるに決まってるじゃないですか！
起業したてのガムシャラ時代や、後を継いだばかりの時が過ぎ、経営が安定してきたら・・・会社の資産を増やすことばかりではなく、増やした資産をどうするのかも考えなくてはいけません！
私は、多趣味ですし、毎日多くの人と食事をしたり飲んだりするので・・・この手の相談が多いわけですが・・・。
もちろん、友人、知人、読者の皆さんも・・・、困った人がいたら、全力で解決しようと頑張りますけど、いつも思うことは・・・・。
こうなる前に、もう少し早く相談して！
って思います！笑
まあ、仕事なので、やりますけど・・・できれば、人間の汚い部分は見たくないですね。
親の思いは子に伝わらず・・・小さな頃は、兄弟姉妹仲良く育ったのに・・・親が死んだ後で、ゴタゴタ揉めて最終的に裁判やって・・・その後、家族という関係ではなくなってしまう！
ご先祖様も、親も、こんな悲しい結末を望んではいませんよね！
だからこそ・・・経営者は、事前の根回しが必要なんです！
相続と事業承継には多くの課題が存在しますが、適切な計画と準備を行うことで円滑に進めることが可能です。
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何にしても・・・早めの対策！
このブログを読んでくださっている経営者の皆様には、早期から対策を講じることで、次世代へのスムーズな引き継ぎを実現していただきたいです。
そんなわけで・・・・。
本日のブログ！ 経営者の悩み！事業継承 後継者問題について！は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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2025年01月08日
新年のご挨拶 2025年 不動産業界、不動産価格は・・・
新年のご挨拶
皆さん、新年あけましておめでとうございます。
本日は、新年のスタートを切るにあたり、千代田不動産グループの目指す方向性、そして今年の抱負について描かせていただきます。
2025年の幕開け！
昨年も、お客様、取引先、その他、私の周りの皆さんからのお支援と、社員の努力と情熱とのおかげで、爆発的に大きな成果とまではいかないにしても、不動産業の基本である仲介事業を柱に、土木分野を伸ばすことができ、それなりの成果をを収めることができました。
あえて・・・それなり！という言葉を選択したのは、弊社の宅地分譲事業の在庫状況に少々陰りが見えており、仕入れから販売までの期間が、以前よりも長期化しており、昨年内に完売する予定だった宅地分譲の在庫が残っているような状況です。
本社、名古屋支店、美和営業所という担当エリア枠を外して、営業部全体で在庫を減らすことに専念するようにいたします。
読者の皆様！
以下のような事を、私が突然書くと、また営業社員たちに叱られそうですが・・・・・！
弊社の物件で、もう少し安ければ購入してもいいな〜という物件がございましたら・・・在庫を処分したいので、少々の値段交渉には応じたいと考えておりますので、遠慮なくご相談ください！笑
在庫の話は、これくらいにしまして・・・。
企業誘致部門は、好調で、愛知県津島市内に、企業の誘致をし、これに伴う土木工事の受注もできており順調です。
今年は、�＿漆慧張┘螢■毅娃娃按據腺隠娃娃娃按擇旅�場用地 ��越津、下切の工場用地、３０００坪〜１００００坪 �６睫�の工場用地１０００坪〜３０００坪等の販売させていただきます。
ご興味がある方は、弊社（私）までお問い合わせください！
農業部門、愛知津島ファームは、変わりなく順調に、毎日１０００株のサラダ菜を出荷しておりますので安定しております。
福祉部門の A型就労支援千代田ふぁーむは、昨年、農薬不使用野菜の販売の売り上げ自体は上がったものの、法改正で補助金等が激減しまして、非常に厳しい状況です。
昨年、同業のA型就労支援施設が閉めましたが、当社においては、千代田不動産という母体があるので、何とかなっていますが・・・
このまま行くと、千代田不動産からの貸付が増えて行くので、このままでは、金融機関等、対外的にもよくないので、今年は、補助金が減っても、運営できるA型就労支援所を目指し立て直しを図ります！
読者の皆様、障がい者の人たちが作った、農薬不使用の美味しい野菜の定期便を買ってあげてください。（あま市ふるさと納税でも可能です）
この部門は、できることなら残したいので、障がい者の就労支援、自立支援への、ご協力とご支援を賜われるとありがたいです。
宜しくお願いします。
2025年の新しい事業（トーヨーソイル 残土引き取り 土木資材の販売）
近年、弊社の土木事業部では、年間 約１００００坪〜３００００坪の埋め立て工事をしております。
現在は、ダンプ業者等に依頼して現場から直送してもらっていますが、残土の質の問題、残土が出るタイミング等の問題があり、工期に影響することがあります。
現在の数百坪の資材置き場では対応しきれていないので、今回、約３０００坪の資材置き場を作り、その一部を使い、土木資材の販売をします。
残土を捨てにきて、土木資材を積んでいける施設です。（公共だけではなく民間も受け入れ可能）
おそらく、この地域では最大級のものになるかと思われます。
そんなわけで・・・昨年末に、ストックヤード申請も完了しましたので、本年、春頃からスタートさせていただきます。
この事業については、現在の残土処分の効率が良くなることで、残土の引き取りの量も増えますし、初年度から良い形になると思います。
外周の擁壁工事、大型重機、大型ダンプ、ホイルローダー等、１億円ほどの設備投資はしますが、３年以内に回収できる見込みです。
残土処理に困っている！ 土木資材を安く購入したい！等は、お気軽にご相談ください。
そんなわけで・・・
弊社 千代田不動産グループは、２０２５年も、地域ごとの特性やニーズをさらに深く理解し、それぞれに最適化したサービスを提供していきます。
行政、地域の企業、地域コミュニティとの連携を強化し、「住まい」だけでなく「暮らし」全体をサポートする存在を目指します。
２０２５年も変わらぬお付き合いを宜しくお願いいたします。
さて、弊社の話は、ここまでにして・・・
２０２５年の不動産は、どうなるか？（予想）
まずは、２０２５年の状況を把握すると・・・。
2025年問題と不動産市場
皆さん、ご存知の通り・・・
「2025年問題」団塊の世代が全員75歳以上となり、高齢化が一層進行する社会的課題を指します。
これに伴い、空き家の増加や不動産の需給バランスのが大きく変化をするでしょうから・・・
基本的には、地方や郊外の不動産では需要が減少し、価格の下落が懸念されます。
郊外には空き家が増えるわけですが、特に昭和４０年代 ５０年代にできた団地などは、ここ近年、住宅の２割以上が空き家か更地になっているようなところもあり、地方の農家も跡取りが遠方に行ったまま帰ってこないというケースも増えてきている中で、老夫婦、もしくは、一人で住んできるような人も多く・・・とにかく空き家が増えるわけです。
つまり・・・需要と供給のバランスからして・・・下落しますよね。
一方で、都市部では、都市集中化により、高齢者、シングル向けの住宅需要が増加する傾向も、ないわけではなく・・・価格の上昇要因となる可能性があります。
いや・・・高止まりで・・・、高騰するかな〜・・・・？
とりあえず、次にいきます。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
金利上昇の影響
近年、世界的な金融政策の変動により、日本の金利が上昇する可能性が高い！
昨年１２月、日銀は、金利を上げていませんが・・・1月、3月・・・遅くても4月以降は、金利をあげてくるでしょうから・・・・。
そうなると、住宅ローンの金利も上昇し、借入コストが増加しています。
その結果、購入希望者の負担が増し、不動産需要の減少や価格の抑制につながる可能性があります。
特に、若い人たちが、初めて住宅を購入する層や、不動産投資家にとって、資金調達のハードルが高くなることが懸念されます。
地方や郊外は先述の通り、家余り状態・・・頼みの綱の都市部の住宅は、ただでさえ近年高くなって手が届きにくいところに、追い討ちをかけて資金調達のハードルが高くなるので・・・購入する人が減るわけで・・・現在の都市部の不動産価格が維持できるとは考えにくいわけです。
ただ、円安ですし、日本の不動産価格は、海外目線だと安いと考える外国人もいるわけなので・・・海外勢が買い支えれば、価格は横ばいか、もしかしたら、都市部と、外国人に人気のエリアのみ上がる可能性はあります。
ちなみに、不動産経済研究所の予測によれば、2025年の首都圏における新築マンションの発売戸数は、前年に比べて13%増の26,000戸とされています。 （読売新聞）
供給の増加は、価格の抑制要因となる一方、需要とのバランスが取れない場合、売れ残りや価格競争の激化につながる可能性があります。
特に、高価格帯の物件では販売の難航が予想されます。
まあ、海外勢の動きにもよりますけど・・・・。
そこへきて・・・建設業界では、労務費や資材価格の高騰が続いています。
これにより、新築物件の価格が上昇し、購入者の負担が増加していますし、そこへ、金利なんて上がった日には・・・・買いにくい環境になるので・・・
我々、デベロッパーや、不動産業者、原説業者は、かなり辛い年になりそうです。
一方で、コスト増加により供給が抑制される可能性もあり、市場の需給バランスに影響を与える要因となっています。
なんにしても、日本では、物価の上昇に給料の上昇が追いついていないわけで・・・大手企業はともかく、中小企業なんて、大手のように賃上げするほど業績も良くないし資力もない企業が多いので、現状では新築も中古も、住宅購入はしにくいわけで・・・
ある程度、価格が下げてくるか、賃金が上がるかしないと、住宅需要は伸びません。
あまり海外勢が入りすぎると、都市部の人気のエリアの不動産は外国人は買えても、日本人は、なかなか手が出せないという・・・やばい状態になる可能性もあります。
ちょっと余計な事を書きすぎましたが・・・。
このあたりの事を加味すると・・・地方や郊外は下げるし、都市部は横ばいか、もしかしたら少し上がるかも？ぐらいですかね〜。
地域間格差の拡大と縮小
近年都市部と地方、人気エリアとそうでないエリアとの間で、不動産価格の二極化が進行してきました。
都市部や利便性の高い地域では、引き続き価格の上昇し・・・、需要の乏しい地域では価格の下落してきました。
この傾向が、急に大きく変わるとはもうしませんが・・・人口減少や高齢化の進行、賃金問題、物価の高騰、利上げ等が相まって・・・・大きく変わらなくとも、拡大してきた格差が小さくなっていく、きっかけの年（転換期）になるのではないかと予想しています。
高齢化社会、人口減少、円安、物価高、給料少ししか上がらない、金利は上がりそう・・・
都心部といっても、ガンガン値上がりしていくと思いますか？
もう、日本人が日本の人気の不動産を購入できなくなってきていて・・・
つまり、もう限界まできてるんですよ！
海外勢の動きにもよりますが・・・基本的に、日本の不動産は、もう下がるしかない！
そう思いませんか？ 私は、下がると思います。
2025年の不動産市場は、金利動向、人口構造の変化、供給量の増減、地域間格差など、複数の要因が複雑に影響し合うと予想されます。
市場の動向を正確に予測することは難しいものの、各要因を総合的に分析し、柔軟な対応と戦略が求められる時期だと思います。
もう一回・・・くどいですが・・・。
結論・・・下落します。
というか・・・これを言うと元も子もなくなりますが・・・
近年、こんだけ円安になってるんですから・・・日本円では横ばい、少々の上昇というのは・・・、世界基準で見たら、日本の不動産は、すでに値下がりしてるんです！
意外と、皆さん・・・自覚ないんですよね〜！
そんなわけで・・・新年のご挨拶 2025年 不動産業界、不動産価格は・・・？
というテーマで書かせていただきました。
素人さんの為の不動産学校の読者の皆様！
本年も、どうぞ宜しくお願い致します。
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皆さん、新年あけましておめでとうございます。
本日は、新年のスタートを切るにあたり、千代田不動産グループの目指す方向性、そして今年の抱負について描かせていただきます。
2025年の幕開け！
昨年も、お客様、取引先、その他、私の周りの皆さんからのお支援と、社員の努力と情熱とのおかげで、爆発的に大きな成果とまではいかないにしても、不動産業の基本である仲介事業を柱に、土木分野を伸ばすことができ、それなりの成果をを収めることができました。
あえて・・・それなり！という言葉を選択したのは、弊社の宅地分譲事業の在庫状況に少々陰りが見えており、仕入れから販売までの期間が、以前よりも長期化しており、昨年内に完売する予定だった宅地分譲の在庫が残っているような状況です。
本社、名古屋支店、美和営業所という担当エリア枠を外して、営業部全体で在庫を減らすことに専念するようにいたします。
読者の皆様！
以下のような事を、私が突然書くと、また営業社員たちに叱られそうですが・・・・・！
弊社の物件で、もう少し安ければ購入してもいいな〜という物件がございましたら・・・在庫を処分したいので、少々の値段交渉には応じたいと考えておりますので、遠慮なくご相談ください！笑
在庫の話は、これくらいにしまして・・・。
企業誘致部門は、好調で、愛知県津島市内に、企業の誘致をし、これに伴う土木工事の受注もできており順調です。
今年は、�＿漆慧張┘螢■毅娃娃按據腺隠娃娃娃按擇旅�場用地 ��越津、下切の工場用地、３０００坪〜１００００坪 �６睫�の工場用地１０００坪〜３０００坪等の販売させていただきます。
ご興味がある方は、弊社（私）までお問い合わせください！
農業部門、愛知津島ファームは、変わりなく順調に、毎日１０００株のサラダ菜を出荷しておりますので安定しております。
福祉部門の A型就労支援千代田ふぁーむは、昨年、農薬不使用野菜の販売の売り上げ自体は上がったものの、法改正で補助金等が激減しまして、非常に厳しい状況です。
昨年、同業のA型就労支援施設が閉めましたが、当社においては、千代田不動産という母体があるので、何とかなっていますが・・・
このまま行くと、千代田不動産からの貸付が増えて行くので、このままでは、金融機関等、対外的にもよくないので、今年は、補助金が減っても、運営できるA型就労支援所を目指し立て直しを図ります！
読者の皆様、障がい者の人たちが作った、農薬不使用の美味しい野菜の定期便を買ってあげてください。（あま市ふるさと納税でも可能です）
この部門は、できることなら残したいので、障がい者の就労支援、自立支援への、ご協力とご支援を賜われるとありがたいです。
宜しくお願いします。
2025年の新しい事業（トーヨーソイル 残土引き取り 土木資材の販売）
近年、弊社の土木事業部では、年間 約１００００坪〜３００００坪の埋め立て工事をしております。
現在は、ダンプ業者等に依頼して現場から直送してもらっていますが、残土の質の問題、残土が出るタイミング等の問題があり、工期に影響することがあります。
現在の数百坪の資材置き場では対応しきれていないので、今回、約３０００坪の資材置き場を作り、その一部を使い、土木資材の販売をします。
残土を捨てにきて、土木資材を積んでいける施設です。（公共だけではなく民間も受け入れ可能）
おそらく、この地域では最大級のものになるかと思われます。
そんなわけで・・・昨年末に、ストックヤード申請も完了しましたので、本年、春頃からスタートさせていただきます。
この事業については、現在の残土処分の効率が良くなることで、残土の引き取りの量も増えますし、初年度から良い形になると思います。
外周の擁壁工事、大型重機、大型ダンプ、ホイルローダー等、１億円ほどの設備投資はしますが、３年以内に回収できる見込みです。
残土処理に困っている！ 土木資材を安く購入したい！等は、お気軽にご相談ください。
そんなわけで・・・
弊社 千代田不動産グループは、２０２５年も、地域ごとの特性やニーズをさらに深く理解し、それぞれに最適化したサービスを提供していきます。
行政、地域の企業、地域コミュニティとの連携を強化し、「住まい」だけでなく「暮らし」全体をサポートする存在を目指します。
２０２５年も変わらぬお付き合いを宜しくお願いいたします。
さて、弊社の話は、ここまでにして・・・
２０２５年の不動産は、どうなるか？（予想）
まずは、２０２５年の状況を把握すると・・・。
2025年問題と不動産市場
皆さん、ご存知の通り・・・
「2025年問題」団塊の世代が全員75歳以上となり、高齢化が一層進行する社会的課題を指します。
これに伴い、空き家の増加や不動産の需給バランスのが大きく変化をするでしょうから・・・
基本的には、地方や郊外の不動産では需要が減少し、価格の下落が懸念されます。
郊外には空き家が増えるわけですが、特に昭和４０年代 ５０年代にできた団地などは、ここ近年、住宅の２割以上が空き家か更地になっているようなところもあり、地方の農家も跡取りが遠方に行ったまま帰ってこないというケースも増えてきている中で、老夫婦、もしくは、一人で住んできるような人も多く・・・とにかく空き家が増えるわけです。
つまり・・・需要と供給のバランスからして・・・下落しますよね。
一方で、都市部では、都市集中化により、高齢者、シングル向けの住宅需要が増加する傾向も、ないわけではなく・・・価格の上昇要因となる可能性があります。
いや・・・高止まりで・・・、高騰するかな〜・・・・？
とりあえず、次にいきます。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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金利上昇の影響
近年、世界的な金融政策の変動により、日本の金利が上昇する可能性が高い！
昨年１２月、日銀は、金利を上げていませんが・・・1月、3月・・・遅くても4月以降は、金利をあげてくるでしょうから・・・・。
そうなると、住宅ローンの金利も上昇し、借入コストが増加しています。
その結果、購入希望者の負担が増し、不動産需要の減少や価格の抑制につながる可能性があります。
特に、若い人たちが、初めて住宅を購入する層や、不動産投資家にとって、資金調達のハードルが高くなることが懸念されます。
地方や郊外は先述の通り、家余り状態・・・頼みの綱の都市部の住宅は、ただでさえ近年高くなって手が届きにくいところに、追い討ちをかけて資金調達のハードルが高くなるので・・・購入する人が減るわけで・・・現在の都市部の不動産価格が維持できるとは考えにくいわけです。
ただ、円安ですし、日本の不動産価格は、海外目線だと安いと考える外国人もいるわけなので・・・海外勢が買い支えれば、価格は横ばいか、もしかしたら、都市部と、外国人に人気のエリアのみ上がる可能性はあります。
ちなみに、不動産経済研究所の予測によれば、2025年の首都圏における新築マンションの発売戸数は、前年に比べて13%増の26,000戸とされています。 （読売新聞）
供給の増加は、価格の抑制要因となる一方、需要とのバランスが取れない場合、売れ残りや価格競争の激化につながる可能性があります。
特に、高価格帯の物件では販売の難航が予想されます。
まあ、海外勢の動きにもよりますけど・・・・。
そこへきて・・・建設業界では、労務費や資材価格の高騰が続いています。
これにより、新築物件の価格が上昇し、購入者の負担が増加していますし、そこへ、金利なんて上がった日には・・・・買いにくい環境になるので・・・
我々、デベロッパーや、不動産業者、原説業者は、かなり辛い年になりそうです。
一方で、コスト増加により供給が抑制される可能性もあり、市場の需給バランスに影響を与える要因となっています。
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ある程度、価格が下げてくるか、賃金が上がるかしないと、住宅需要は伸びません。
あまり海外勢が入りすぎると、都市部の人気のエリアの不動産は外国人は買えても、日本人は、なかなか手が出せないという・・・やばい状態になる可能性もあります。
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近年都市部と地方、人気エリアとそうでないエリアとの間で、不動産価格の二極化が進行してきました。
都市部や利便性の高い地域では、引き続き価格の上昇し・・・、需要の乏しい地域では価格の下落してきました。
この傾向が、急に大きく変わるとはもうしませんが・・・人口減少や高齢化の進行、賃金問題、物価の高騰、利上げ等が相まって・・・・大きく変わらなくとも、拡大してきた格差が小さくなっていく、きっかけの年（転換期）になるのではないかと予想しています。
高齢化社会、人口減少、円安、物価高、給料少ししか上がらない、金利は上がりそう・・・
都心部といっても、ガンガン値上がりしていくと思いますか？
もう、日本人が日本の人気の不動産を購入できなくなってきていて・・・
つまり、もう限界まできてるんですよ！
海外勢の動きにもよりますが・・・基本的に、日本の不動産は、もう下がるしかない！
そう思いませんか？ 私は、下がると思います。
2025年の不動産市場は、金利動向、人口構造の変化、供給量の増減、地域間格差など、複数の要因が複雑に影響し合うと予想されます。
市場の動向を正確に予測することは難しいものの、各要因を総合的に分析し、柔軟な対応と戦略が求められる時期だと思います。
もう一回・・・くどいですが・・・。
結論・・・下落します。
というか・・・これを言うと元も子もなくなりますが・・・
近年、こんだけ円安になってるんですから・・・日本円では横ばい、少々の上昇というのは・・・、世界基準で見たら、日本の不動産は、すでに値下がりしてるんです！
意外と、皆さん・・・自覚ないんですよね〜！
そんなわけで・・・新年のご挨拶 2025年 不動産業界、不動産価格は・・・？
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2024年12月03日
M&Aと不動産について！（No.2608)
最近、やたらM＆Aの話が多くなってきました。
売買する法人の中には、不動産を資産として複数持っているというケースも多いわけだが・・・
M＆Aを仕切る、仲介会社、FA等に、不動産知識がなさすぎて、M＆Aが終わった後に、問題が発覚して相談を受けることがあります。
我々、不動産で２０年以上飯を食ってきた者からすると、こんな重要なことを引き継ぎしてないのか？と思う低レベルのことがされていない！
（５５歳 秋の写真w）
こういう場合、相談者は、会社を買収した後に、問題が発覚するので・・・仲介、FAをしたM＆A関係の会社に問い合わせするわけだが・・・・
M＆Aを仲介、コンサルした会社は、デューテリは、きちんとやってあると説明して・・・
問題が起きた時は、法人を売却した人に、告知義務違反だと、責任を被せるケースが多い！
先日、A社長から相談があった件については、所有者では、なかなか分からないが・・・、不動産のプロなら誰でも分かるような都市計画、道路計画により、建蔽率、容積率が変更されるという問題！
売り側に分かるはずがない！ 買い側も分かるはずがない！
不動産の売買の実務経験がある人が役所で常識レベルの重要事項説明書記載の調査をすれば誰でも分かること！
なのに・・・・M＆Aを仲介した会社は、売った側の告知義務違反みたいな説明をして逃げる！
会社を売り買いするってことは、不動産も、その対象に含まれるわけだから、重要なことは引き継がなければいけないわけだが・・・。
相談者A社長から見せていただいたM＆Aの際の資料を見ていると、ゆるすぎるというか、雑すぎる！
レントロール等は、ちゃんとしてあるのに・・・今後かかるであろう維持費に関係してくる重要な内容を伝えていないのは、売った側だけの責任ではなく、仲介をした側の重要事項調査不足という責任の方が大きいと思う。
それに・・・、まあ、これは、余分なことだが・・・。
資産や設備についても雑だが、従業員の扱いについても雑な感じがしました。
そもそも、経営者というのは、従業員を労働力、生産性で見るのは分かるけど・・・それ以前に人として、従業員のこと、その家族等のことも考慮しなくてはいけないと思う。
まあ、MAでは、常識なのかもしれないが・・・、こいつは残ってもらわないと困る、こいつはいらん、こいつはどっちでもいい！と、人間を物扱いしている感がするし・・・
M&Aにより、資産を増やすことも含め、高度な技術や専門知識や有能な従業員や専門チームを引き継ぎ確保するようにするべきであり・・・
理想なのかもしれないが、売る側も、買う側も、仲介する側も・・・従業員や取引先も、M&Aにより影響を受ける人たちの大半が良い形になることを目指さなくてはいけないのではないかと思う。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
M＆Aの本質的な話に、脱線してしまったので・・・M＆Aと不動産についての話に戻します。
ある建設会社を購入したA社長から、私に、相談があった件は・・・、買収した会社の不動産の情報がアバウトすぎて、後から、あれこれ問題が発覚してきたという内容だった！
そもそも、このM＆A仲介会社は、やたらめったら会社を売らないか？みたいなDMをガンガン送りつけてくるので個人的に嫌いなのに加えて・・・・A社長から見せていただいた、M＆Aの際の資料を見て、不動産の説明が、簡易的すぎて調査レベルが低すぎる！
M＆Aの仲介会社のパンフレットには、めちゃくちゃ良いことばかりが記載してあり、専門の士業や専門職がいて、M＆A後も、ちゃんと対応すると書いてあるわけだが・・・・
一応、サポートらしきものはしているみたいだが・・・仲介会社自身が責任を取る気はなく、全ては、売却した側の会社の代表＆株主の責任！
（５５歳 ２〜３日前の写真w）
そんなわけで・・・
相談者のA社長と私がいる、弊社名古屋支店に、M&Aの仲介業者の担当を呼んで私が、激詰めしてみた。
私 『この不動産なんだけど・・・土地の面積が＠＠＠でしょ！ 建物面積が＠＠でしょ？ でも、現況は、こうなってるじゃん！ 図面の面積と、公簿面積が、めっちゃ違うのって何故なの？』
M＆A担当者 『ちょっと待ってください。 それ以前に、今回の件に無関係な人に説明する必要があるのでしょうか？ A社長から聞かれるならお答えいたしますが、近藤さんからの質問に答えるつもりはありません。』
私 『なるほど・・・。 A社長が、自分が説明しても、ああいえば、こういう！ こう言えばああ言う！で話にならないって相談してきたから、A社長と、御社の通訳を俺がやってやろうとしてるんだけど・・・。 それの何があかんの？ 円満解決をしないで・・・・、いきなり内容証明送るか、訴訟やった方がいいってこと？』
M＆A担当者 『そういうわけではありませんが、初対面の方に、取引についてお話をするわけにもいかないので・・・・。』
私 『なるほど・・・。 そう来るわけだw それって、A社長が付き添って欲しいと望んでいるのに、そういう態度に出るってことは・・・・、M＆Aの仲介して金もらったら、あとは知らんがな〜w ってことで、まあ、つまりは、最終的に・・・・A社長と俺に喧嘩売ってるってこと？ 』
M＆A担当者 『弊社は、あくまでも仲介という立場であり・・・（話が長いので省略）』
私 『お兄ちゃん！ そんなことは聞いてないんだってw 喧嘩売ってるのか、売ってないのか？ どっち？ その答えで、今後の対応を考えようと思ってる！』
M＆A担当者 『喧嘩は売ってませんが、部外者の近藤さんに説明をすることはできません。』
私 『それは、喧嘩売ってるってことなんだよ！ よしっ！ お兄ちゃん、じゃあ今日は、もう帰っていいよ！ 東京までの新幹線代、俺が、出してやろうか？ あははははw とっとと帰れw 出口、あっちねw あとは弁護士同士か、裁判所の決着でって話でいいねw』
M＆A担当者 『どういうことですか？ A社長には、今回の件は説明させていただきましたが・・・。』
私 『A社長が納得してないから、こうなってるんだろ？ で、俺が、説明しようと思ったら、俺とは話さないって言うから・・・じゃあ用事ないから、東京に帰って飯食って風呂入って寝ろって言ってるんだよ！ 俺の話、聞くだけ聞いてみたら？ じゃないと、A社長は、喧嘩を売られたという解釈をして、弁護士対応になる！』
M＆A担当者 『わかりました。 お答えするかは別にして、どうぞお話しください。』
私 『お兄ちゃん、バカなの？ さっき面積の相違の話を聞いただろ？ どういうことって・・・それを教えてくれよ！』
ということで・・・やっとここから話し合いのテーブルについたわけだが・・・。
私が、詰めているように感じるかもしれないが、私から言わせると、態度が、事務だし、ここに来てから一度も笑顔を見せんし、言い方に棘があり、嫌悪感しか感じなかった！
M＆A担当者 『調査の方から上がってきた資料には、不動産一覧があり、各不動産に調査報告書がありまして・・・自分たちは部署が違うので、違っている理由はお答えできません。 弊社のデューテリが間違っていたということであれば、調査ミスではなく、記載ミスか、売り側の必要事項申告ミスだと思われます。』
私 『あのさ〜w あのビルは、４０年前に先先代らしき人が購入したもので、おそらく昭和６１年に増築されているんだよ！ 登記には出てこない！ その先先代から、今回会社を売った社長が、それを告知しないとあかんのか？ 多分、知らないと思うよ！ あんたたちの調査不足だよ！ 謄本と建築確認と、現況を比べたら、明らかに、未登記部分があることが分かるだろ？』
M＆A担当者 『未登記部分があると何か問題があるのでしょうか？』
私 『建蔽率、容積率がオーバーしているってことなんだよ！ わかる？』
M＆A担当者 『それが何か問題があるのでしょうか？ 弊社の調査の方に報告させていただきます。』
私 『あちゃ〜！ こいつ全く危機感ないな〜w 調査の方じゃなくて、社長に報告した方がいいぞ！ 不適合建物、違法建築物であることを隠して仲介したってことなんだよ！ M＆A時に、A社長は、このビルを、どうするって言ってた？』
M＆A担当者 『売却するってことでしたよね！』
A社長 『はい！ そのつもりでしたが、そもそもの査定金額が、違っているようですし・・・、その上、違法建築物だと、さらに売るに売れないということになりまして・・M＆A後の計画が全てくるってしまうんです。 近藤社長に、売却の相談をして発覚したんですけどね。 資料を見てもらって、１分もしないうちに、あれ？ 変だな〜？って、気付きましたよ！ 御社は、本当に調査したんですか？』
M＆A担当者 『はい！ 弊社は、それぞれのエキスパートが・・・・（以下省略）』
私 『あはははっははw もうその話、さっき聞いた！ 同じこと、じゃべるなw 取引終わっても、気づいてなかったんだろ？笑 それは、エキスパートとは言わないぞ！ 実務経験なしの、資格だけ持ってる宅建おばちゃんとかに調べさせたんじゃないのか？』
M＆A担当者 『いえ！ そんなことはないと思いますが・・・・。』
私 『いいか！ 謄本見るだろ？ で・・・建築確認見るだろ？ で・・・内部の写真みるだろ・・・。 ここに、壁があるの変じゃない？ ここ空き地部分のはずじゃん！ でも、ほら・・・、外から見ても、ここに壁があるだろ？ で・・・これ、建築確認の図面にはないじゃん！ 俺たちは、図面見たら頭に浮かべて、写真と合わせるから、なんじゃこれ？ってなるわけよ！ それが、実務経験がない、御社の宅建おばちゃんか何かは、謄本に書いてあることだけで資料を作っちゃうんだよ！ってことじゃないのかな？』
M＆A担当者 『そこは、調査部の方のことなので分かりませんが、この土地建物の面積が違うことって、そんなに大きな問題なのですか？ 古い建物ですし中古なので、違いはあってもおかしくないと思います。 もし、問題になるのであれば、売った側の告知義務違反であり、弊社の調査ミスではないかと・・・・』
私 『いや違う。 御社のミスだ！ １００歩譲って、表記不動産の調査内容と相違した場合は現況優先！と書いておけばよかったのに、それすら書いていない！ しかも、A社長が、この不動産を売却することを目的だと聞いていたわけだし、査定も高く盛ってあるし、今回のミスで売りにくさ倍増してるから、完全に御社の調査、告知ミス！』
M＆A担当者 『・・・・・。一度、持ち帰らせてください。 ただ言えることは、弊社は、あくまでも仲介の立場であり、こういったことは、双方の当事者間で協議していただかないと・・・。』
私 『う〜ん・・・。 約款の、この部分で逃げようとしてるわけだw お兄ちゃんには悪いけど、逃がさないよ！ もう、訴訟の証拠も組み立ても俺の頭の中ではできてる！ 売主は専門知識がない上に、代が２代も変わってるし・・・オタクは専門知識があるプロなんだろ？ そして、最近は、M&Aはマスコミでも、詐欺系の話で盛り上がってるから、俺は、勝つ自身ありありだよw』
M＆A担当者 『そこまでの話になると・・・うちの法務が・・・。』
私 『まあ、ミスなら民事だけ、騙したなら刑事事件もだし・・・盛って帰って御社の社長と相談してみたら？ まあ、ゴタゴタするより、示談した方がいいんじゃない？ 俺は、ここまでしか入らんけど・・・あとは、A社長のところの顧問弁護士を入れることになると思うから・・・、最後に一つ
だけ言ってもいい？』
M＆A担当者 『はい！ 何でしょう？』
私 『お兄ちゃん・・・逃げんなよ！ あはははw お前、責任転嫁が得意そうだから・・・w』
M＆A担当者 『逃げる気はありません。責任を持って対応はいたしますが、担当者が変わることになると思います。』
私 『まあ、そうだろうな〜！ 御社のM＆A仲介に対して、言いたいことは、山ほどあるけど・・・、適当にMAの仲介やって 金だけ貪ってる輩に言っても、時間の無駄だから、やめとくわ！ 』
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・・
この相談案件の決着は、ついていませんが・・・。
かつて、不動産取引もいい加減だったものが、整備されました。
今後、M&Aも、整備されていくんでしょうね〜！
最近のM＆Aは、会社をバイアウトする形ではなく、後継者がいなくて売却をするというケースが増えてきて・・・知識のない、買主や売主を相手に、ゆるい仕事で、高額な手数料を請求する会社が多いですが・・・今後は、規制が厳しくなり、良い形でのM&Aができるようになっていくんでしょうね。
私のところにも、後継者不足、人手不足により会社を手放したいという相談が増えてきました。
冒頭にも書きましたが、私としては、売り手の思い、買い手の思いを大切にして、良い形で引き継ぎをしたいと考えています。
会社の売却を考えている方へ
後継者がいない、人手不足で続けられないということで、売却を希望したいのだと思いますが・・・良い買い手が見つかれば、最高ですが・・・・もし、条件や自分の思いと買い手の意思が合わなければ・・・無理して売らなくてもいいと思います。
選択肢は、M＆Aだけではなく・・・自分が長年やってきた仕事を、取引先や社員たちと相談して、業界や地域の方々に惜しまれつつ自分で手仕舞いするのも選択の一つです。
不動産は、息子や嫁に残してもいいし・・・何なら、売ったお金で余生を楽しんでも良いかと思いますw
会社を起こして、これまで頑張ってこられた諸先輩方々から、会社を売りたいと相談を受けると・・・話を聞きながら・・・、仕事以外の楽しみも見つけていただきたな〜と思います。
でも、なんだかんだ、皆様、仕事が好きなんだな〜って思うことが多いです。
売るにしても、精算するにしても、良い形になり、幸せになっていただきたいです。
最後に・・・。
インスタグラムのアイコンが変わりました。
１５年前の写真では、metaから認証されず・・・即席で撮ってアップしました。
metaは、賢いですねw
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我々、不動産で２０年以上飯を食ってきた者からすると、こんな重要なことを引き継ぎしてないのか？と思う低レベルのことがされていない！
（５５歳 秋の写真w）
こういう場合、相談者は、会社を買収した後に、問題が発覚するので・・・仲介、FAをしたM＆A関係の会社に問い合わせするわけだが・・・・
M＆Aを仲介、コンサルした会社は、デューテリは、きちんとやってあると説明して・・・
問題が起きた時は、法人を売却した人に、告知義務違反だと、責任を被せるケースが多い！
先日、A社長から相談があった件については、所有者では、なかなか分からないが・・・、不動産のプロなら誰でも分かるような都市計画、道路計画により、建蔽率、容積率が変更されるという問題！
売り側に分かるはずがない！ 買い側も分かるはずがない！
不動産の売買の実務経験がある人が役所で常識レベルの重要事項説明書記載の調査をすれば誰でも分かること！
なのに・・・・M＆Aを仲介した会社は、売った側の告知義務違反みたいな説明をして逃げる！
会社を売り買いするってことは、不動産も、その対象に含まれるわけだから、重要なことは引き継がなければいけないわけだが・・・。
相談者A社長から見せていただいたM＆Aの際の資料を見ていると、ゆるすぎるというか、雑すぎる！
レントロール等は、ちゃんとしてあるのに・・・今後かかるであろう維持費に関係してくる重要な内容を伝えていないのは、売った側だけの責任ではなく、仲介をした側の重要事項調査不足という責任の方が大きいと思う。
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資産や設備についても雑だが、従業員の扱いについても雑な感じがしました。
そもそも、経営者というのは、従業員を労働力、生産性で見るのは分かるけど・・・それ以前に人として、従業員のこと、その家族等のことも考慮しなくてはいけないと思う。
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理想なのかもしれないが、売る側も、買う側も、仲介する側も・・・従業員や取引先も、M&Aにより影響を受ける人たちの大半が良い形になることを目指さなくてはいけないのではないかと思う。
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M＆Aの本質的な話に、脱線してしまったので・・・M＆Aと不動産についての話に戻します。
ある建設会社を購入したA社長から、私に、相談があった件は・・・、買収した会社の不動産の情報がアバウトすぎて、後から、あれこれ問題が発覚してきたという内容だった！
そもそも、このM＆A仲介会社は、やたらめったら会社を売らないか？みたいなDMをガンガン送りつけてくるので個人的に嫌いなのに加えて・・・・A社長から見せていただいた、M＆Aの際の資料を見て、不動産の説明が、簡易的すぎて調査レベルが低すぎる！
M＆Aの仲介会社のパンフレットには、めちゃくちゃ良いことばかりが記載してあり、専門の士業や専門職がいて、M＆A後も、ちゃんと対応すると書いてあるわけだが・・・・
一応、サポートらしきものはしているみたいだが・・・仲介会社自身が責任を取る気はなく、全ては、売却した側の会社の代表＆株主の責任！
（５５歳 ２〜３日前の写真w）
そんなわけで・・・
相談者のA社長と私がいる、弊社名古屋支店に、M&Aの仲介業者の担当を呼んで私が、激詰めしてみた。
私 『この不動産なんだけど・・・土地の面積が＠＠＠でしょ！ 建物面積が＠＠でしょ？ でも、現況は、こうなってるじゃん！ 図面の面積と、公簿面積が、めっちゃ違うのって何故なの？』
M＆A担当者 『ちょっと待ってください。 それ以前に、今回の件に無関係な人に説明する必要があるのでしょうか？ A社長から聞かれるならお答えいたしますが、近藤さんからの質問に答えるつもりはありません。』
私 『なるほど・・・。 A社長が、自分が説明しても、ああいえば、こういう！ こう言えばああ言う！で話にならないって相談してきたから、A社長と、御社の通訳を俺がやってやろうとしてるんだけど・・・。 それの何があかんの？ 円満解決をしないで・・・・、いきなり内容証明送るか、訴訟やった方がいいってこと？』
M＆A担当者 『そういうわけではありませんが、初対面の方に、取引についてお話をするわけにもいかないので・・・・。』
私 『なるほど・・・。 そう来るわけだw それって、A社長が付き添って欲しいと望んでいるのに、そういう態度に出るってことは・・・・、M＆Aの仲介して金もらったら、あとは知らんがな〜w ってことで、まあ、つまりは、最終的に・・・・A社長と俺に喧嘩売ってるってこと？ 』
M＆A担当者 『弊社は、あくまでも仲介という立場であり・・・（話が長いので省略）』
私 『お兄ちゃん！ そんなことは聞いてないんだってw 喧嘩売ってるのか、売ってないのか？ どっち？ その答えで、今後の対応を考えようと思ってる！』
M＆A担当者 『喧嘩は売ってませんが、部外者の近藤さんに説明をすることはできません。』
私 『それは、喧嘩売ってるってことなんだよ！ よしっ！ お兄ちゃん、じゃあ今日は、もう帰っていいよ！ 東京までの新幹線代、俺が、出してやろうか？ あははははw とっとと帰れw 出口、あっちねw あとは弁護士同士か、裁判所の決着でって話でいいねw』
M＆A担当者 『どういうことですか？ A社長には、今回の件は説明させていただきましたが・・・。』
私 『A社長が納得してないから、こうなってるんだろ？ で、俺が、説明しようと思ったら、俺とは話さないって言うから・・・じゃあ用事ないから、東京に帰って飯食って風呂入って寝ろって言ってるんだよ！ 俺の話、聞くだけ聞いてみたら？ じゃないと、A社長は、喧嘩を売られたという解釈をして、弁護士対応になる！』
M＆A担当者 『わかりました。 お答えするかは別にして、どうぞお話しください。』
私 『お兄ちゃん、バカなの？ さっき面積の相違の話を聞いただろ？ どういうことって・・・それを教えてくれよ！』
ということで・・・やっとここから話し合いのテーブルについたわけだが・・・。
私が、詰めているように感じるかもしれないが、私から言わせると、態度が、事務だし、ここに来てから一度も笑顔を見せんし、言い方に棘があり、嫌悪感しか感じなかった！
M＆A担当者 『調査の方から上がってきた資料には、不動産一覧があり、各不動産に調査報告書がありまして・・・自分たちは部署が違うので、違っている理由はお答えできません。 弊社のデューテリが間違っていたということであれば、調査ミスではなく、記載ミスか、売り側の必要事項申告ミスだと思われます。』
私 『あのさ〜w あのビルは、４０年前に先先代らしき人が購入したもので、おそらく昭和６１年に増築されているんだよ！ 登記には出てこない！ その先先代から、今回会社を売った社長が、それを告知しないとあかんのか？ 多分、知らないと思うよ！ あんたたちの調査不足だよ！ 謄本と建築確認と、現況を比べたら、明らかに、未登記部分があることが分かるだろ？』
M＆A担当者 『未登記部分があると何か問題があるのでしょうか？』
私 『建蔽率、容積率がオーバーしているってことなんだよ！ わかる？』
M＆A担当者 『それが何か問題があるのでしょうか？ 弊社の調査の方に報告させていただきます。』
私 『あちゃ〜！ こいつ全く危機感ないな〜w 調査の方じゃなくて、社長に報告した方がいいぞ！ 不適合建物、違法建築物であることを隠して仲介したってことなんだよ！ M＆A時に、A社長は、このビルを、どうするって言ってた？』
M＆A担当者 『売却するってことでしたよね！』
A社長 『はい！ そのつもりでしたが、そもそもの査定金額が、違っているようですし・・・、その上、違法建築物だと、さらに売るに売れないということになりまして・・M＆A後の計画が全てくるってしまうんです。 近藤社長に、売却の相談をして発覚したんですけどね。 資料を見てもらって、１分もしないうちに、あれ？ 変だな〜？って、気付きましたよ！ 御社は、本当に調査したんですか？』
M＆A担当者 『はい！ 弊社は、それぞれのエキスパートが・・・・（以下省略）』
私 『あはははっははw もうその話、さっき聞いた！ 同じこと、じゃべるなw 取引終わっても、気づいてなかったんだろ？笑 それは、エキスパートとは言わないぞ！ 実務経験なしの、資格だけ持ってる宅建おばちゃんとかに調べさせたんじゃないのか？』
M＆A担当者 『いえ！ そんなことはないと思いますが・・・・。』
私 『いいか！ 謄本見るだろ？ で・・・建築確認見るだろ？ で・・・内部の写真みるだろ・・・。 ここに、壁があるの変じゃない？ ここ空き地部分のはずじゃん！ でも、ほら・・・、外から見ても、ここに壁があるだろ？ で・・・これ、建築確認の図面にはないじゃん！ 俺たちは、図面見たら頭に浮かべて、写真と合わせるから、なんじゃこれ？ってなるわけよ！ それが、実務経験がない、御社の宅建おばちゃんか何かは、謄本に書いてあることだけで資料を作っちゃうんだよ！ってことじゃないのかな？』
M＆A担当者 『そこは、調査部の方のことなので分かりませんが、この土地建物の面積が違うことって、そんなに大きな問題なのですか？ 古い建物ですし中古なので、違いはあってもおかしくないと思います。 もし、問題になるのであれば、売った側の告知義務違反であり、弊社の調査ミスではないかと・・・・』
私 『いや違う。 御社のミスだ！ １００歩譲って、表記不動産の調査内容と相違した場合は現況優先！と書いておけばよかったのに、それすら書いていない！ しかも、A社長が、この不動産を売却することを目的だと聞いていたわけだし、査定も高く盛ってあるし、今回のミスで売りにくさ倍増してるから、完全に御社の調査、告知ミス！』
M＆A担当者 『・・・・・。一度、持ち帰らせてください。 ただ言えることは、弊社は、あくまでも仲介の立場であり、こういったことは、双方の当事者間で協議していただかないと・・・。』
私 『う〜ん・・・。 約款の、この部分で逃げようとしてるわけだw お兄ちゃんには悪いけど、逃がさないよ！ もう、訴訟の証拠も組み立ても俺の頭の中ではできてる！ 売主は専門知識がない上に、代が２代も変わってるし・・・オタクは専門知識があるプロなんだろ？ そして、最近は、M&Aはマスコミでも、詐欺系の話で盛り上がってるから、俺は、勝つ自身ありありだよw』
M＆A担当者 『そこまでの話になると・・・うちの法務が・・・。』
私 『まあ、ミスなら民事だけ、騙したなら刑事事件もだし・・・盛って帰って御社の社長と相談してみたら？ まあ、ゴタゴタするより、示談した方がいいんじゃない？ 俺は、ここまでしか入らんけど・・・あとは、A社長のところの顧問弁護士を入れることになると思うから・・・、最後に一つ
だけ言ってもいい？』
M＆A担当者 『はい！ 何でしょう？』
私 『お兄ちゃん・・・逃げんなよ！ あはははw お前、責任転嫁が得意そうだから・・・w』
M＆A担当者 『逃げる気はありません。責任を持って対応はいたしますが、担当者が変わることになると思います。』
私 『まあ、そうだろうな〜！ 御社のM＆A仲介に対して、言いたいことは、山ほどあるけど・・・、適当にMAの仲介やって 金だけ貪ってる輩に言っても、時間の無駄だから、やめとくわ！ 』
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・・
この相談案件の決着は、ついていませんが・・・。
かつて、不動産取引もいい加減だったものが、整備されました。
今後、M&Aも、整備されていくんでしょうね〜！
最近のM＆Aは、会社をバイアウトする形ではなく、後継者がいなくて売却をするというケースが増えてきて・・・知識のない、買主や売主を相手に、ゆるい仕事で、高額な手数料を請求する会社が多いですが・・・今後は、規制が厳しくなり、良い形でのM&Aができるようになっていくんでしょうね。
私のところにも、後継者不足、人手不足により会社を手放したいという相談が増えてきました。
冒頭にも書きましたが、私としては、売り手の思い、買い手の思いを大切にして、良い形で引き継ぎをしたいと考えています。
会社の売却を考えている方へ
後継者がいない、人手不足で続けられないということで、売却を希望したいのだと思いますが・・・良い買い手が見つかれば、最高ですが・・・・もし、条件や自分の思いと買い手の意思が合わなければ・・・無理して売らなくてもいいと思います。
選択肢は、M＆Aだけではなく・・・自分が長年やってきた仕事を、取引先や社員たちと相談して、業界や地域の方々に惜しまれつつ自分で手仕舞いするのも選択の一つです。
不動産は、息子や嫁に残してもいいし・・・何なら、売ったお金で余生を楽しんでも良いかと思いますw
会社を起こして、これまで頑張ってこられた諸先輩方々から、会社を売りたいと相談を受けると・・・話を聞きながら・・・、仕事以外の楽しみも見つけていただきたな〜と思います。
でも、なんだかんだ、皆様、仕事が好きなんだな〜って思うことが多いです。
売るにしても、精算するにしても、良い形になり、幸せになっていただきたいです。
最後に・・・。
インスタグラムのアイコンが変わりました。
１５年前の写真では、metaから認証されず・・・即席で撮ってアップしました。
metaは、賢いですねw
そんなわけで、今日のブログはここまでと、させていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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