不動産相続
2026年06月12日
空き家900万戸時代！不動産業界で起きている現実をわかりやすく解説（No.2623）
なぜ空き家も増えているの？
まずは、皆さんに、日本の空き家の現状を把握してもらいましょう！
先日、私はいつものように事務所で仕事をしていました。
ブログの読者さんから『不動産相談をしたい』と、お電話をいただき、後日、男性が名古屋支店に相談に来られました。
読者さん「社長、この家を売りたいんですが・・・。近所の不動産屋さんに頼んでいたのですが、もう半年も売れなくて・・・最近は、担当者からの連絡もなくて・・・・」
そう言って差し出された他社の物件資料と写真を見ると、築40年以上の一戸建てでした。
場所は決して悪くありません。
学校も近い。
スーパーも近い。
値段も妥当なライン。
昔ならすぐに売れていた場所です。
ところが話を聞いていくうちに、ある現実が見えてきました。
読者さん「実は3年前に父が亡くなって相続したんです。でも誰も住まないし、管理も大変で・・・固定資産税だけ払い続けている状態なんです。」
実は今、日本中で同じような空き家相談が急増しているのです。
日本は家が足りない国ではなくなった！
皆さんは不思議に思いませんか？
テレビでは住宅ローンの話や、新築住宅のCM、マンション建設のニュース。
毎日のように流れています。
それなのに空き家は増え続けています。
なぜでしょうか。
理由は簡単です・・・日本の人口が激減している！
昔は人口が増えていました。
家族も多く、住宅が足りなかったのです。
しかし現在はどうでしょう。
子どもの数は減り、高齢者は増えています。
人口そのものが減少しています。
つまり、
「家を必要とする人」よりも「家を持っている人」の方が多くなり始めているのです。
空き家900万戸時代
今、日本には約900万戸もの空き家があると言われています。
900万戸と聞いてもピンとこないかもしれません。
簡単に言えば、７軒に１軒近くが空き家という計算になります。
皆さんの近所にもありませんか？
庭に雑草が生えた家。
郵便受けにチラシが溜まった家。
夜になっても明かりがつかない家。
実はそれらの多くが空き家なのです。
そして、ここからが問題！
「売りたいのに売れない」という現実
不動産は持っていれば価値が上がる。
そんな時代がありました。
ところが今は違います。
地方では特に、「売りたい人」が増えています。
しかし、「買いたい人」が減っています。
需要と供給のバランスが崩れているのです。
結果として・・・・
・値下げしても売れない
・タダでも引き取り手がいない
・解体費用だけがかかる
そんなケースが珍しくなくなりました。
昔なら資産だった土地が、今では負担になっている場合もあるのです。
本当に怖いのは相続
これからさらに増える問題があります。
それが相続です。
親が亡くなり、実家を相続する。
しかし、自分は別の場所に家を持っている。
子どもも帰ってこない。
結果として空き家になる。
これが全国で起きています。
最近は相続登記も義務化されました。
今まで放置されていた不動産も表に出始めています。
これから10年は相続不動産の相談が爆発的に増えるでしょう。
不動産会社も変わらなければ生き残れない
昔の不動産会社は、
土地を売る。
家を仲介する。
それだけで十分でした。
しかし今は違います。
空き家問題。
相続問題。
高齢化問題。
地域の過疎化問題。
不動産業者が、こうした課題に向き合わなければならなくなっています。
特に中小の不動産業者は、単なる「売買のプロ、賃貸のプロ」ではなく、「地域の問題解決のプロ」が求められる時代になったのです。
これから伸びる不動産会社とは
私はこれからの不動産会社に必要なのは、「地域を元気にする力」だと思っています。
弊社、千代田不動産は、千代田不動産グループとして。１０年ほど前に営業スタイルを変えました。
空き家を活用する。（空き家の買取からの賃貸）
農地を活用する。（農業法人設立 農事組合法人を設立）
障がい者雇用を支援する。（A型就労支援所ちよだふぁーむを設立 農福連携をスタート）
高齢者の住まいを考える。（高齢者への賃貸の斡旋、住まいの相談）
地域の仕事を創る。（企業誘致事業により地域雇用を促進）
そんな取り組みをしてきました。
不動産業者の仕事は単なる土地や建物の売買、賃貸だけではありません。
そこに住む人。働く人。地域そのものと深くつながっています。
昔の不動産業界は「家が足りない時代」でした。
しかし今は、「家が余る時代」です。
だからこそ、ただ売るだけではなく、どう活かすか
を考えることが重要になっています。
不動産の価値は建物や土地の値段だけではありません。
そこにどんな人が集まり、どんな未来を作るのか。
それがこれからの不動産の本当の価値になるのです。
最後、まとめますね！
「不動産屋が相談に来る不動産屋が見た、不動産業界の現実」
これまで私は、「不動産屋が相談に来る不動産屋」として、多くの不動産業者さんの経営相談や、一般的な不動産業者では対応が難しい案件の相談に乗ってきました。
昨日だけでも、３件の相談がありました。
・空き家と農地、山林が絡んだ案件
・権利関係が複雑になった相続案件
・虫食い状態になった地上げ案件や立ち退き交渉
などです。
こうした案件は、一見すると解決不可能に見えることもあります。
しかし、多くの場合は「不動産」という枠の中だけで考えてしまうから答えが見えないのです。
不動産業者はどうしても、売買、賃貸、管理という視点で考えがちです。
ところが、少し角度を変えてみるとどうでしょうか。
農業という視点。
福祉という視点。
相続という視点。
事業承継という視点。
地域活性という視点。
四方八方、遠くから近くから、多角的に見ていくと解決方法は意外とたくさん見えてきます。
私はよく言います。「不動産屋は衣食住の“住”を担っている」
しかし、本当は住まいだけを扱っているわけではありません。
人が住むということは、人が生きるということです。
だから不動産の仕事は、建物や土地を売ることではなく、人の人生や地域の未来に関わる仕事なのです。
今、日本では空き家や空き地の問題が大きくなっています。
相続した実家。
管理できない農地。
使われなくなった山林。
所有者が分からなくなった土地。
こうした問題は、今後ますます増えていくでしょう。
だからこそ、目の前の問題だけを見るのではなく、一歩引いて全体を見ることが大切です。
角度を変える。、順番を変える、視点を変える。
それだけで見えてくる答えがたくさんあります。
それでも答えが見つからなければ、ぜひご相談ください。
私はこれからも「不動産屋が相談に来る不動産屋」として、皆様のお役に立ちたいと思っています。
案件によっては、一緒に取り組ませていただくことも可能です。
空き家、空き地、相続、農地、山林、立ち退き問題などでお困りの方は、お気軽にご相談ください。
一人で悩むより、まずは相談することが解決への第一歩です。
そんなわけで、本日の「素人さんの為の不動産学校」はここまで。
それではまた次回の授業でお会いしましょう。
本日も、読者の皆様に、
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そう言って差し出された他社の物件資料と写真を見ると、築40年以上の一戸建てでした。
場所は決して悪くありません。
学校も近い。
スーパーも近い。
値段も妥当なライン。
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ところが話を聞いていくうちに、ある現実が見えてきました。
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実は今、日本中で同じような空き家相談が急増しているのです。
日本は家が足りない国ではなくなった！
皆さんは不思議に思いませんか？
テレビでは住宅ローンの話や、新築住宅のCM、マンション建設のニュース。
毎日のように流れています。
それなのに空き家は増え続けています。
なぜでしょうか。
理由は簡単です・・・日本の人口が激減している！
昔は人口が増えていました。
家族も多く、住宅が足りなかったのです。
しかし現在はどうでしょう。
子どもの数は減り、高齢者は増えています。
人口そのものが減少しています。
つまり、
「家を必要とする人」よりも「家を持っている人」の方が多くなり始めているのです。
空き家900万戸時代
今、日本には約900万戸もの空き家があると言われています。
900万戸と聞いてもピンとこないかもしれません。
簡単に言えば、７軒に１軒近くが空き家という計算になります。
皆さんの近所にもありませんか？
庭に雑草が生えた家。
郵便受けにチラシが溜まった家。
夜になっても明かりがつかない家。
実はそれらの多くが空き家なのです。
そして、ここからが問題！
「売りたいのに売れない」という現実
不動産は持っていれば価値が上がる。
そんな時代がありました。
ところが今は違います。
地方では特に、「売りたい人」が増えています。
しかし、「買いたい人」が減っています。
需要と供給のバランスが崩れているのです。
結果として・・・・
・値下げしても売れない
・タダでも引き取り手がいない
・解体費用だけがかかる
そんなケースが珍しくなくなりました。
昔なら資産だった土地が、今では負担になっている場合もあるのです。
本当に怖いのは相続
これからさらに増える問題があります。
それが相続です。
親が亡くなり、実家を相続する。
しかし、自分は別の場所に家を持っている。
子どもも帰ってこない。
結果として空き家になる。
これが全国で起きています。
最近は相続登記も義務化されました。
今まで放置されていた不動産も表に出始めています。
これから10年は相続不動産の相談が爆発的に増えるでしょう。
不動産会社も変わらなければ生き残れない
昔の不動産会社は、
土地を売る。
家を仲介する。
それだけで十分でした。
しかし今は違います。
空き家問題。
相続問題。
高齢化問題。
地域の過疎化問題。
不動産業者が、こうした課題に向き合わなければならなくなっています。
特に中小の不動産業者は、単なる「売買のプロ、賃貸のプロ」ではなく、「地域の問題解決のプロ」が求められる時代になったのです。
これから伸びる不動産会社とは
私はこれからの不動産会社に必要なのは、「地域を元気にする力」だと思っています。
弊社、千代田不動産は、千代田不動産グループとして。１０年ほど前に営業スタイルを変えました。
空き家を活用する。（空き家の買取からの賃貸）
農地を活用する。（農業法人設立 農事組合法人を設立）
障がい者雇用を支援する。（A型就労支援所ちよだふぁーむを設立 農福連携をスタート）
高齢者の住まいを考える。（高齢者への賃貸の斡旋、住まいの相談）
地域の仕事を創る。（企業誘致事業により地域雇用を促進）
そんな取り組みをしてきました。
不動産業者の仕事は単なる土地や建物の売買、賃貸だけではありません。
そこに住む人。働く人。地域そのものと深くつながっています。
昔の不動産業界は「家が足りない時代」でした。
しかし今は、「家が余る時代」です。
だからこそ、ただ売るだけではなく、どう活かすか
を考えることが重要になっています。
不動産の価値は建物や土地の値段だけではありません。
そこにどんな人が集まり、どんな未来を作るのか。
それがこれからの不動産の本当の価値になるのです。
最後、まとめますね！
「不動産屋が相談に来る不動産屋が見た、不動産業界の現実」
これまで私は、「不動産屋が相談に来る不動産屋」として、多くの不動産業者さんの経営相談や、一般的な不動産業者では対応が難しい案件の相談に乗ってきました。
昨日だけでも、３件の相談がありました。
・空き家と農地、山林が絡んだ案件
・権利関係が複雑になった相続案件
・虫食い状態になった地上げ案件や立ち退き交渉
などです。
こうした案件は、一見すると解決不可能に見えることもあります。
しかし、多くの場合は「不動産」という枠の中だけで考えてしまうから答えが見えないのです。
不動産業者はどうしても、売買、賃貸、管理という視点で考えがちです。
ところが、少し角度を変えてみるとどうでしょうか。
農業という視点。
福祉という視点。
相続という視点。
事業承継という視点。
地域活性という視点。
四方八方、遠くから近くから、多角的に見ていくと解決方法は意外とたくさん見えてきます。
私はよく言います。「不動産屋は衣食住の“住”を担っている」
しかし、本当は住まいだけを扱っているわけではありません。
人が住むということは、人が生きるということです。
だから不動産の仕事は、建物や土地を売ることではなく、人の人生や地域の未来に関わる仕事なのです。
今、日本では空き家や空き地の問題が大きくなっています。
相続した実家。
管理できない農地。
使われなくなった山林。
所有者が分からなくなった土地。
こうした問題は、今後ますます増えていくでしょう。
だからこそ、目の前の問題だけを見るのではなく、一歩引いて全体を見ることが大切です。
角度を変える。、順番を変える、視点を変える。
それだけで見えてくる答えがたくさんあります。
それでも答えが見つからなければ、ぜひご相談ください。
私はこれからも「不動産屋が相談に来る不動産屋」として、皆様のお役に立ちたいと思っています。
案件によっては、一緒に取り組ませていただくことも可能です。
空き家、空き地、相続、農地、山林、立ち退き問題などでお困りの方は、お気軽にご相談ください。
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2025年10月28日
昭和の愛人関係と不動産相続（No.2615)
昭和の愛人関係を令和で清算する！
〜酒蔵の土地に眠る男の業と女の執念〜
皆さんこんにちは。
「素人さんの為の不動産学校」の近藤です。
今日はちょっと趣向を変えて、“不動産の裏側に眠る人間ドラマ”のお話をしたいと思います。
タイトルにも書きましたが、テーマは、「昭和の愛人関係を令和でどう清算するか？」
……という、私自身でもモヤモヤする話です。
不動産の仕事を長くしていると、「登記簿の権利関係」よりも、「人間の感情の整理」が難しいケースに出くわします。
今回は、そんな“昭和の愛と欲の遺産”を令和の法律と倫理で整理しなければならなくなった、実際の出来事です。
■庄屋の血を引く酒造一家の物語
この物語の主役は、昨年９６歳で亡くなった、ある酒造会社の元会長A氏。
A氏の家は江戸時代から続く庄屋の家系で、戦前までは村一番の金持ち。酒蔵と農業、さらには地域の雇用まで担っていた名家でした。
戦後しばらくして酒造業を廃業し、以後は不動産賃貸と土地の売却で生計を立てていました。
いわゆる「地主業」で悠々自適の生活に見えるかもしれませんが、その裏では、人には言えない複雑な“女性関係”が渦巻いていたのです。
■A氏との出会いと、３５００坪の屋敷
私がA氏と出会ったのは、今から二十数年前。
知人の紹介で不動産の権利整理を依頼されたのがきっかけでした。
当時、A氏は７０代。まだまだ元気で、過去の栄光を酒の肴に語るのが大好きなお爺ちゃんでした。
３５００坪もの屋敷の中には、立派な母屋、古い酒蔵、蔵人の宿舎、そして昔の女中さんたちの家。
まるで時代劇のセットのような空間が残っていました。
そこには、ただの不動産以上に、人の人生や感情が染み込んだ空気がありました。
そして、この屋敷には、いわば“昭和の愛人文化”の縮図が残されていたのです。
■一夫多妻の昭和スタイル
A氏は若い頃から女性関係が派手で、「本妻＋２号＋３号」という、いわば“昭和の三重奏”を地で行く生活をしていました。
しかも、この２号・３号というのがまた複雑で……。
実は、もともと酒蔵で働いていた女中さん（女性の使用人）
つまり、雇い主が自分の使用人に手を出し、子供ができたので敷地内に家を建てて住まわせた、というわけです。
しかも驚くのは、この関係、家族公認だったんです。
本妻も、A氏の父親も承知の上。
まるで“ミニ大奥”ですよ。
A氏いわく、「これだけおると、チン○が乾く暇がないわ！」
……と、若い頃の私に得意げに話していました。
２０代の私は、「うわっ、気持ち悪っ！」と思いながらも、仕事の関係で笑って聞くしかなかった（笑）
でも、今振り返ってみると・・・
本妻も愛人も、その子供たちも、全員を養い、学費も出し、生活も支え続けたA氏の“経済力と責任感”には、ある意味で感心もするんです。
普通の男にはできませんからね。
■栄光から転落へ〜２０年間の売り食い
昭和のバブル前に酒造をやめ、平成に入る頃には、賃貸収入と株の配当で生活していたA氏！
しかし派手な遊びと浪費で、徐々に財産を食い潰していきました。
２０数年前に私が関わり始めた頃には、まだ酒蔵や農地を含め多くの土地が残っていましたが・・・
その後２０年で、売れるものは次々と手放し、今では酒蔵跡地２０００坪と、貸し駐車場、JRに貸している土地、農地２万坪のみ。
華やかな女性遍歴の裏で、資産は静かに減っていったのです。
■外の２号・３号との清算劇
A氏には“敷地内の２号・３号”以外にも、“外の２号・３号”がいました。
いわゆる夜の街で出会った飲み屋の女性たち。
A氏が８０歳を超えた頃、さすがに夜遊びもしなくなり、私が間に入って彼女たちとの清算を行いました。
退職金より少ない金額で折り合いがついたのですが、彼女たちの子供もすでに成人し、それぞれの人生を歩んでいたため、意外とすんなり収束できました・・・・
その時、私は思いました。
「金額よりも、“区切り”をつけることが大事なんだな」と。
■残された酒蔵と三つ巴の女たち
しかし――
問題は、**屋敷の中に残る“本妻＋酒蔵２号＋酒蔵３号”**です。
酒蔵を切り売りしようとした時、表面上は仲が良かった彼女たちの間に、長年の嫉妬や怒りがくすぶっていたことが分かりました。
ある意味当然です。
「今日はこの女、明日はあの女」という生活をされて、平気でいられる人はいません。
表向きは笑っていても、心の奥では修羅場です。
私は不動産屋として、立ち退きを進めようとしましたが、そこに待っていたのは人間の業そのものでした。
■立ち退き交渉という名の“感情戦争”
酒蔵２号の家、酒蔵３号の住む女中棟を更地にして分譲計画を立てたものの・・・
２号は未登記建物の所有権を主張。
３号の息子は公認会計士で、表には出ないが法的知識を駆使して抵抗。
私はネゴシエーターとしての経験には自信がありましたが、今回は完全に苦戦！
「理屈も金も通じない、昭和の情念」というやつに直面しました。
結局、立ち退きは断念。
別の部分を売却することで資金化を図りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
■そしてA氏の死、令和の相続開始
昨年、A氏が９６歳で亡くなりました。
晩年は本妻とともに老人ホームで穏やかに過ごしていたようです。
今年に入り、残された、本妻、長男と、弁護士、そして私で遺産整理の相談を行いました。
しかし――ここで再び問題が浮上します。
私は、A氏が亡くなったことを理由に・・・立ち退きの交渉を開始しました。
立ち退き予算金額は、酒蔵2号が５０００万円 酒蔵３号が３０００万円・・・！
当初、三分の二の金額で交渉を始めましたが・・・・。
酒蔵２号と３号が結託 「お金はいらないから、死ぬまでここに住ませてほしい」と主張。
金はいらない、ただ“この土地で死にたい”というのです！
本妻は出ていってほしいが、長年の付き合いもあり強く言えない。
本妻の長男は、現在７０代で、自分の代で整理したい。子供にゴタゴタを残したくない！
弁護士は、感情論の渦に巻き込まれてお手上げ・・・w（雑魚弁護士）
まさに、令和の時代に取り残された昭和の問題です。
■令和の交渉術は“人情＋合理のハイブリッド”
私は今年から、この２号・３号への立ち退き交渉を再開しました。
２号は８０代、３号は７０代です。
会うたびに昭和４０年代の思い出話が始まり、交渉は一向に進まない（笑）
老人ホームのパンフレットやマンションの資料を持って行っても、「ここが一番落ち着く」と言って話をそらされる。
まるで、“昔話で時間を稼ぐ戦法”です。
不動産屋の時な、札束ビンタも効かない、理屈も通じない、情も通じない！
それぞれに、子供達がいて食うに困ってないので、兵糧攻めもできない。
まあ、相手は、人生をかけた「最後の砦」に住んでいるのですから・・・簡単にはいかないですよねw
■法と情の狭間で
不動産の世界では、“法律”がすべてのように見えますが、実際には“情”が支配しているケースも多い。
立ち退き料の相場も、契約書の文面も、最後は“人の気持ち”で決まることがある。
特に、愛憎が絡んだ案件では、「金額提示＝侮辱」と取られることもあるのです。
今回のケースでも、２号・３号の子供たちは経済的に困っておらず、母親たちの感情を尊重している。
「死ぬまで住まわせてあげたい」――
それが、酒蔵2号 3号の子供達の願いであり、A氏が撒いた種の最後の芽でもあります。
■９人の相続人と一つの酒蔵
本妻、長男を筆頭に、A氏の子供たちは合計９人。
本妻系、酒蔵２号系、酒蔵３号系、外２号系、外３号系。
まるで“現代版・家系図ミステリー”です。
不動産屋として冷静に見れば、分筆・登記・売却整理の道筋は描けます。
しかし、人間関係は地図に描けない。
そこには、昭和の恋愛、平成の金銭、令和の倫理・・・三つの時代が交錯しています。
■私の本音
正直に言います。
２０代の頃にA氏の“自慢話”を聞いた時から、私はずっと気持ち悪さを感じていました。
いくら時代が違っても、使用人に手を出し、家族ごと囲うのは倫理的にどうかと思う。
そして今、その“ツケ”を、令和の我々が整理しなければならない。
これが不動産の怖いところです。「土地は死なない。人の業を記録している」
登記簿に書かれていないドラマが、確実に残っているんです。
■終わりに〜昭和の愛と令和の整理
今回の話を通して感じたのは、
「不動産の整理とは、過去の感情の整理」だということ。
A氏のように、昭和の時代に“男の甲斐性”として許されていた行動も、今では完全にアウト。
けれど、その結果として生まれた家族や人間関係を、令和の価値観でどう着地させるのか・・・
そこに、私たち不動産業者の知恵と人情が問われるのです。
まだこの酒蔵の案件は決着していません。
きっと、もう少し時間がかかるだろうな〜・・・。
でも、焦らず、一つずつ丁寧に向き合っていこう！
「土地は嘘をつかない・・・だが、人は嘘をつく。そして、土地がその嘘を証明する。」
そう思いながら、立ち退き交渉に通っていました。
状況が急展開
先月、A氏の奥様が、亡くなりました。
A氏が死んでから約一年・・・・。
四十九日が済んだら、A氏の息子さんと会って、また立ち退きに動こうと思っていた矢先・・・・。
一昨日 酒蔵３号から電話がありました。
『A氏の奥さんも亡くなったし、今後のことを話したいので、一度来てくださいませんか？』
長年、不動産を地上げしてきた私の予想ですが・・・、おそらく、あとは金の問題で片付くなw
と・・・思いました。
おそらく、本妻の子供、酒蔵2号 酒蔵3号の子供達で、A氏の家の財産を分配し・・・酒蔵2号と、酒蔵3号の新しい住まいを用意すれば、この話は一件落着するでしょう。
A氏と本妻が死んだ今、これ以上引っ張る理由は、ありません！
結局のところ、原点に帰ると・・・・A氏が、本妻意外に、従業員たちを2号、3号にして、会社の敷地内に住まわせたり、飲み屋の女に手をつけて、次から次へと外で愛人を作りまくったことが原因！
避妊もせずに、子供を作りまくったことも原因！
同じ年の子供もいるので、本当に気持ち悪く嫌悪感しかないです。
でも、A氏とA氏の奥様が亡くなったら、元が絶たれたわけなので・・・後の清算は金だけですよね！
よっしゃ〜・・・２０年越しの仕事が片付きそうなので・・・・
来週、虎屋の羊羹の重たいやつを持っていってきます！
そんなわけで・・・今日の話は、ここまでとさせていただきます。
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〜酒蔵の土地に眠る男の業と女の執念〜
皆さんこんにちは。
「素人さんの為の不動産学校」の近藤です。
今日はちょっと趣向を変えて、“不動産の裏側に眠る人間ドラマ”のお話をしたいと思います。
タイトルにも書きましたが、テーマは、「昭和の愛人関係を令和でどう清算するか？」
……という、私自身でもモヤモヤする話です。
不動産の仕事を長くしていると、「登記簿の権利関係」よりも、「人間の感情の整理」が難しいケースに出くわします。
今回は、そんな“昭和の愛と欲の遺産”を令和の法律と倫理で整理しなければならなくなった、実際の出来事です。
■庄屋の血を引く酒造一家の物語
この物語の主役は、昨年９６歳で亡くなった、ある酒造会社の元会長A氏。
A氏の家は江戸時代から続く庄屋の家系で、戦前までは村一番の金持ち。酒蔵と農業、さらには地域の雇用まで担っていた名家でした。
戦後しばらくして酒造業を廃業し、以後は不動産賃貸と土地の売却で生計を立てていました。
いわゆる「地主業」で悠々自適の生活に見えるかもしれませんが、その裏では、人には言えない複雑な“女性関係”が渦巻いていたのです。
■A氏との出会いと、３５００坪の屋敷
私がA氏と出会ったのは、今から二十数年前。
知人の紹介で不動産の権利整理を依頼されたのがきっかけでした。
当時、A氏は７０代。まだまだ元気で、過去の栄光を酒の肴に語るのが大好きなお爺ちゃんでした。
３５００坪もの屋敷の中には、立派な母屋、古い酒蔵、蔵人の宿舎、そして昔の女中さんたちの家。
まるで時代劇のセットのような空間が残っていました。
そこには、ただの不動産以上に、人の人生や感情が染み込んだ空気がありました。
そして、この屋敷には、いわば“昭和の愛人文化”の縮図が残されていたのです。
■一夫多妻の昭和スタイル
A氏は若い頃から女性関係が派手で、「本妻＋２号＋３号」という、いわば“昭和の三重奏”を地で行く生活をしていました。
しかも、この２号・３号というのがまた複雑で……。
実は、もともと酒蔵で働いていた女中さん（女性の使用人）
つまり、雇い主が自分の使用人に手を出し、子供ができたので敷地内に家を建てて住まわせた、というわけです。
しかも驚くのは、この関係、家族公認だったんです。
本妻も、A氏の父親も承知の上。
まるで“ミニ大奥”ですよ。
A氏いわく、「これだけおると、チン○が乾く暇がないわ！」
……と、若い頃の私に得意げに話していました。
２０代の私は、「うわっ、気持ち悪っ！」と思いながらも、仕事の関係で笑って聞くしかなかった（笑）
でも、今振り返ってみると・・・
本妻も愛人も、その子供たちも、全員を養い、学費も出し、生活も支え続けたA氏の“経済力と責任感”には、ある意味で感心もするんです。
普通の男にはできませんからね。
■栄光から転落へ〜２０年間の売り食い
昭和のバブル前に酒造をやめ、平成に入る頃には、賃貸収入と株の配当で生活していたA氏！
しかし派手な遊びと浪費で、徐々に財産を食い潰していきました。
２０数年前に私が関わり始めた頃には、まだ酒蔵や農地を含め多くの土地が残っていましたが・・・
その後２０年で、売れるものは次々と手放し、今では酒蔵跡地２０００坪と、貸し駐車場、JRに貸している土地、農地２万坪のみ。
華やかな女性遍歴の裏で、資産は静かに減っていったのです。
■外の２号・３号との清算劇
A氏には“敷地内の２号・３号”以外にも、“外の２号・３号”がいました。
いわゆる夜の街で出会った飲み屋の女性たち。
A氏が８０歳を超えた頃、さすがに夜遊びもしなくなり、私が間に入って彼女たちとの清算を行いました。
退職金より少ない金額で折り合いがついたのですが、彼女たちの子供もすでに成人し、それぞれの人生を歩んでいたため、意外とすんなり収束できました・・・・
その時、私は思いました。
「金額よりも、“区切り”をつけることが大事なんだな」と。
■残された酒蔵と三つ巴の女たち
しかし――
問題は、**屋敷の中に残る“本妻＋酒蔵２号＋酒蔵３号”**です。
酒蔵を切り売りしようとした時、表面上は仲が良かった彼女たちの間に、長年の嫉妬や怒りがくすぶっていたことが分かりました。
ある意味当然です。
「今日はこの女、明日はあの女」という生活をされて、平気でいられる人はいません。
表向きは笑っていても、心の奥では修羅場です。
私は不動産屋として、立ち退きを進めようとしましたが、そこに待っていたのは人間の業そのものでした。
■立ち退き交渉という名の“感情戦争”
酒蔵２号の家、酒蔵３号の住む女中棟を更地にして分譲計画を立てたものの・・・
２号は未登記建物の所有権を主張。
３号の息子は公認会計士で、表には出ないが法的知識を駆使して抵抗。
私はネゴシエーターとしての経験には自信がありましたが、今回は完全に苦戦！
「理屈も金も通じない、昭和の情念」というやつに直面しました。
結局、立ち退きは断念。
別の部分を売却することで資金化を図りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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■そしてA氏の死、令和の相続開始
昨年、A氏が９６歳で亡くなりました。
晩年は本妻とともに老人ホームで穏やかに過ごしていたようです。
今年に入り、残された、本妻、長男と、弁護士、そして私で遺産整理の相談を行いました。
しかし――ここで再び問題が浮上します。
私は、A氏が亡くなったことを理由に・・・立ち退きの交渉を開始しました。
立ち退き予算金額は、酒蔵2号が５０００万円 酒蔵３号が３０００万円・・・！
当初、三分の二の金額で交渉を始めましたが・・・・。
酒蔵２号と３号が結託 「お金はいらないから、死ぬまでここに住ませてほしい」と主張。
金はいらない、ただ“この土地で死にたい”というのです！
本妻は出ていってほしいが、長年の付き合いもあり強く言えない。
本妻の長男は、現在７０代で、自分の代で整理したい。子供にゴタゴタを残したくない！
弁護士は、感情論の渦に巻き込まれてお手上げ・・・w（雑魚弁護士）
まさに、令和の時代に取り残された昭和の問題です。
■令和の交渉術は“人情＋合理のハイブリッド”
私は今年から、この２号・３号への立ち退き交渉を再開しました。
２号は８０代、３号は７０代です。
会うたびに昭和４０年代の思い出話が始まり、交渉は一向に進まない（笑）
老人ホームのパンフレットやマンションの資料を持って行っても、「ここが一番落ち着く」と言って話をそらされる。
まるで、“昔話で時間を稼ぐ戦法”です。
不動産屋の時な、札束ビンタも効かない、理屈も通じない、情も通じない！
それぞれに、子供達がいて食うに困ってないので、兵糧攻めもできない。
まあ、相手は、人生をかけた「最後の砦」に住んでいるのですから・・・簡単にはいかないですよねw
■法と情の狭間で
不動産の世界では、“法律”がすべてのように見えますが、実際には“情”が支配しているケースも多い。
立ち退き料の相場も、契約書の文面も、最後は“人の気持ち”で決まることがある。
特に、愛憎が絡んだ案件では、「金額提示＝侮辱」と取られることもあるのです。
今回のケースでも、２号・３号の子供たちは経済的に困っておらず、母親たちの感情を尊重している。
「死ぬまで住まわせてあげたい」――
それが、酒蔵2号 3号の子供達の願いであり、A氏が撒いた種の最後の芽でもあります。
■９人の相続人と一つの酒蔵
本妻、長男を筆頭に、A氏の子供たちは合計９人。
本妻系、酒蔵２号系、酒蔵３号系、外２号系、外３号系。
まるで“現代版・家系図ミステリー”です。
不動産屋として冷静に見れば、分筆・登記・売却整理の道筋は描けます。
しかし、人間関係は地図に描けない。
そこには、昭和の恋愛、平成の金銭、令和の倫理・・・三つの時代が交錯しています。
■私の本音
正直に言います。
２０代の頃にA氏の“自慢話”を聞いた時から、私はずっと気持ち悪さを感じていました。
いくら時代が違っても、使用人に手を出し、家族ごと囲うのは倫理的にどうかと思う。
そして今、その“ツケ”を、令和の我々が整理しなければならない。
これが不動産の怖いところです。「土地は死なない。人の業を記録している」
登記簿に書かれていないドラマが、確実に残っているんです。
■終わりに〜昭和の愛と令和の整理
今回の話を通して感じたのは、
「不動産の整理とは、過去の感情の整理」だということ。
A氏のように、昭和の時代に“男の甲斐性”として許されていた行動も、今では完全にアウト。
けれど、その結果として生まれた家族や人間関係を、令和の価値観でどう着地させるのか・・・
そこに、私たち不動産業者の知恵と人情が問われるのです。
まだこの酒蔵の案件は決着していません。
きっと、もう少し時間がかかるだろうな〜・・・。
でも、焦らず、一つずつ丁寧に向き合っていこう！
「土地は嘘をつかない・・・だが、人は嘘をつく。そして、土地がその嘘を証明する。」
そう思いながら、立ち退き交渉に通っていました。
状況が急展開
先月、A氏の奥様が、亡くなりました。
A氏が死んでから約一年・・・・。
四十九日が済んだら、A氏の息子さんと会って、また立ち退きに動こうと思っていた矢先・・・・。
一昨日 酒蔵３号から電話がありました。
『A氏の奥さんも亡くなったし、今後のことを話したいので、一度来てくださいませんか？』
長年、不動産を地上げしてきた私の予想ですが・・・、おそらく、あとは金の問題で片付くなw
と・・・思いました。
おそらく、本妻の子供、酒蔵2号 酒蔵3号の子供達で、A氏の家の財産を分配し・・・酒蔵2号と、酒蔵3号の新しい住まいを用意すれば、この話は一件落着するでしょう。
A氏と本妻が死んだ今、これ以上引っ張る理由は、ありません！
結局のところ、原点に帰ると・・・・A氏が、本妻意外に、従業員たちを2号、3号にして、会社の敷地内に住まわせたり、飲み屋の女に手をつけて、次から次へと外で愛人を作りまくったことが原因！
避妊もせずに、子供を作りまくったことも原因！
同じ年の子供もいるので、本当に気持ち悪く嫌悪感しかないです。
でも、A氏とA氏の奥様が亡くなったら、元が絶たれたわけなので・・・後の清算は金だけですよね！
よっしゃ〜・・・２０年越しの仕事が片付きそうなので・・・・
来週、虎屋の羊羹の重たいやつを持っていってきます！
そんなわけで・・・今日の話は、ここまでとさせていただきます。
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2024年03月25日
タワマン マンション価格暴落？（No.2602)
先日、書かせていただいた 2024不動産価格予想について、一部の読者（YSさん、メールの御仁、読者A）から、クレームがありましたので、一部訂正させていただきます。
まあ、訂正というと、間違っていたように思われるので・・・タワマンと人気エリアのマンションに限定して、前回の予想の詳細を書き加えるということで書かせていただきます。
その前に、タワマンについて・・・・
タワマンとは、基本的に２０階建て以上、又は、６０m以上のマンションです。
まずはじめに・・・私は、タワマンの何が良いのか、さっぱり分かりません。
以前、取引上のお付き合いで、個人でタワマンを購入して持っていたことがありますが、眺望以外、何が良いのか全く理解できず、値上がりしたので１年で売却しちゃいました。
私の場合は、東京の港区だったので、セカンドハウスでリビングと寝室だけ家具を入れて使おうとしていましたが、結局、使ったのは、４〜５回ぐらいですかね〜！
まあ、付き合いで買ったから愛着もなかったのもありますが何がよかったのか、さっぱり分かりませんでした。
眺望がいいな〜とは思いましたが・・・５分も見てませんし・・・
それよりも、玄関から部屋までが遠いし、使わないようなエントランスと、いらない設備ばかりで、維持費が無駄に高いし・・・
そもそも、災害時、エレベーターが止まったら？とか、構造上タワマンは、修繕費用が高いし・・・建て替えの時、どうするんだろう？的な疑問もあったし・・・
東京に行った際に、最初の４〜５回は、わざわざベイエリアまで行って泊まっていましたが・・・結局は、めんどくさくなって駅周辺〜ホテルに泊まっていました！
泊まるだけでも嫌なのに、住みたくはないです。
私的には、自分専用の土地、自分専用の家と駐車場・・・車を停めて、１０秒で玄関・・・タクシー降りて５秒で玄関というのが最高です。
住むというよりは税金対策や投資的な観点では、今年の前半まではタワマンも良かったのかもしれませんね。
というか・・・
この感じだと、延々とタワマンの悪口を書きたくなるので、ここらへんにして・・・。
2024年タワマンの価格はどうなる？（予想）
前回のブログにも書きましたが、人気のエリアの不動産は横ばいか、ちょい下げ・・・それ以外は下落・・・ついでに言うと、例え値上がりしたとしても円ベースの話であって、本当の価値としては下がっているということで・・・、つまりは、下落傾向予想！
タワマンについては、東京の港区あたりは、需要が高いので、なんとか維持できそうな気もしますが・・・価格が下がるとすると、今年、引き渡しの物件の数が多いので、その後に、影響がどれくらい出るか・・・ここは、読めません！
あとは、大阪、名古屋は、人気エリアのマンションでも、すでに昨年あたりから頭打ちしてきているので、今年から徐々に下がっていくのではないかと思います。
逆に、札幌の人気エリア、博多は良いように感じます。
特に北海道札幌の人気エリアのマンションは、海外勢の需要だけではなく、日本人のライフスタイル自体が変わり、冬は雪が多いので、他の都道府県に比べてマンション需要が高く、人気エリアの駅近のマンション等は、新築価格も、横ばいか、もしかすると値上がりするかもしれませんね。
博多エリアは、天神あたりの超人気エリアのマンションが、かなり価格を上に引っ張るので、データ的には値上がりか横ばいだと思いますが、来年あたりは下がり出すように思います。
最後に、京都は・・・タワマンではないですが・・・
と言うよりも、ちょっと別格なので、今年も来年も上がると思います。
なんといっても、街中の人気エリアは、インバウンドの影響で、マンションだけではなく地価もまだまだ下がらない感じがします。
まあ、ただ・・・前回も書かせていただきましたが・・・。
国内・・・日本円での話であって・・・不動産、株、ありとあらゆる日本のものは、日本円での価格は上がっていても世界的に見ると、実は、価格が下がっているわけで・・・
不動産が上がった！ 株が上がった！と喜んでいるのではなく、世界的に見て価値が下がりにくいものに分散して資産を持つ必要があります。
例えば、株が分かりやすいのですが、日経平均４万円 現在ドルが１５０円付近でしょ・・・
仮に、ドルが１００円だとすると、日経平均が、２万３０００円ぐらいで買える感覚なので・・・そんなに大喜びするほどの上がり方ではないように思うのですが・・・。
そうかといっても、米国経済が、そんなに良いのか考えると、そうでもないような・・・・。
中国株を買いにくいので、日本の株が海外勢に買われているだけのような・・・・。
そして、ここ数日、仮想通貨も爆上げ！
私が持っているビットコインは、２０％・・・・シバイヌコインも４倍ぐらいになっているので、まあ、これはこれで良し！として・・・。
私としては・・・不動産を中心に、株、外貨、金、仮想通貨等、いろんなものにリスク分散投資をしてきましたが・・・正直、全部上がってきたわけですが・・・近々、全部、もしくは大半のものが、大きく下げそうな、嫌な予感がします。
だからといって・・・この比率を変えるにしても・・・どういう割合にしたらいいのか、今の状況では判断できません。
不動産も、株も、円もドルも、仮想通貨も、ドーンと下げそうで、なんとなく怖いです。
おそらく金（ゴールド）は、大丈夫のような気がしますが・・・。
なんにしても、とんでもない時代が来そうな予感！
意外と・・・ここ近年、ただ同然で買いまくってきた、数万坪の農地、山林に価値が出たりして・・・w w w
ちょっと、そんな予感がしていますw
と言うのは・・・過去の歴史を振り返ると、繁栄する時代があり、やがて崩壊する・・・最終的には、食料を持っている者、食料を作る田畑を持っている者が強い！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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まあ、私が生きている間に、そんな時代が来るのかは不明ですが・・・・w
いずれにしても、私は、これまで通り不動産デベロッパーとして、住宅地、商工業誘致をしながら・・・、同時に、多くの田畑を持ち耕して農業部門も拡大しています。
もちろん、各種分散して投資もしています。
次の時代が読めない今・・・、次の時代が見えた時に、すぐに主力の事業として切り替えられるようにしておかなくてはいけない！
そんな思いで、日々アンテナを高くして、日々いろんなことにトライしながら生きてます。
タワマンの話に戻りますが・・・・。
ここ十数年、人々は都市集中化現象により、都心のマンションやタマワンが売れて、郊外の戸建ての人気が徐々に減り・・・現在に至っていますが・・・。
タワマン人気も陰りを見せつつある中、１０年後、２０年後、３０年後・・・・５０年後
現在人気のタワマンはどうなっているのでしょうね。
これだけ集中した都心のマンションにも、いつか建て替えの時期はきます。
形あるものは、いつかは壊れる！
単独名義で買った土地の上に、単独名義の家を建てれば土地が残るのに対して、数十人〜数百人共有の土地に建てられた、区分所有のマンション・・・建て替えできるのでしょうか？
私は個人で、ちょいちょい都心のマンションは買ってきましたが、全て１年〜１０年で売却しています。
所有し続けている不動産は、宅地 雑種地 農地・・・
近年とは言いませんが、一巡したら・・・また、土地付き戸建てに人気が出る時代が来ますよ！
物事の本質を見ないで、流行り廃りにつられている人が損をするのです。
３年より前にタワマン買った人は、ここ数年は売り逃げ利確できると思いますが・・・最近、タワマンを買った人たち、これから買う人たちは、利確して売り逃げをすることは難しいと思います。
まあ、いつも書くことですが・・・
無理のないローンの支払いで、自分と家族の終の住処として購入するのは、マンションだろうが戸建てだろうが好きにすればいいと思いますが・・・
いずれにしても、都心のマンションは・・・近い将来、値下がりすると予想しています。
将来的というのか、子供や孫に残そうとか・・・投資として買うとか、そういう時代ではなくなってきていると思います。
昭和のドーナツ化現象の時代に、家を買うことがステータス・・・結婚したら家を買って一家の大黒柱になるぞ！と、抽選までして手に入れた某ニュータウンは、今は、ガラガラに空きゴーストタウンになっているところもあります。
平成後半〜令和の時代に、都市集中化で都心のマンションやタワマンを購入するのが流行り、給料が上がってない中で無理して買ったマンション・・・そろそろ天井を打ってきた感がある中、今後、どうなっていくのか・・・？
日本の現状から時代を先読みするとしたなら・・・じっくり考えてみてください。
今年〜来年にかけて、世界的な規模で時代は大きく変わる！
その時に不動産の市場も大きく変わる！
そんな空気感・・・ありませんか？
今、タワマンやマンションを買うか買わないか・・・現在所有している人は、今、売るのか売らないのか・・・
全ては貴方次第、自己責任です。
私は、私で自己責任・・・ただ同然になった、田舎の田畑山林、郊外の住宅地を買いまくります。
建設 土木 農業分野の設備投資と人材確保も頑張ります。
近々、都会からは撤退して・・・愛知県西部に大きな土地を購入して、不動産、建設、土木、農業、福祉、太陽光事業部の、千代田不動産グループ全部を一カ所に集めようかな〜と・・・
そして、通常の社員たちや、現在のA型就労施設の障がい者だけではなく、外国人労働者も含む、人材確保をしていかなくては・・・・。
そんなことを考えている今日この頃です。
タワマン購入が流行っている時代に・・・次の時代を考える！
全てのものは、流行った後から追いかけても対して儲からないものですw
これからは・・・・。
不動産の価値よりも、働ける人の価値が大きく上がるので・・・労働できる環境と同時に働く人の確保もしていかなくてはいけないので・・・しばらくは、都心のマンションを購入するようなスタイルの投資はしないことにしました。
因みに、昨年購入した、札幌の円山公園前のマンションも先月売却しました。
宮古島は、外国人観光客も増えてきて、再バブルの予兆が出てきたので、投資家さんを集めて、収益の出る物件をどんどん作っていきたいと考えており・・・宮古島の収益物件に１人１億ずつ投資するメンバーは、現在、５人となり・・・あと３人で締め切るところまで来ました。
都会から、田舎へ・・・、都会から観光地のインバウンドへ・・・・
収益物件の形もスタイルもどんどん変わって行きます！
私は、不動産投資家ではありません・・・不動産投資家に利益をもたらすプロの不動産業者です。
引き続き・・・いろんなことやっていきますw
そんなことで・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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あとは、大阪、名古屋は、人気エリアのマンションでも、すでに昨年あたりから頭打ちしてきているので、今年から徐々に下がっていくのではないかと思います。
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全てのものは、流行った後から追いかけても対して儲からないものですw
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