不動産相続
2025年10月28日
昭和の愛人関係と不動産相続（No.2615)
昭和の愛人関係を令和で清算する！
〜酒蔵の土地に眠る男の業と女の執念〜
皆さんこんにちは。
「素人さんの為の不動産学校」の近藤です。
今日はちょっと趣向を変えて、“不動産の裏側に眠る人間ドラマ”のお話をしたいと思います。
タイトルにも書きましたが、テーマは、「昭和の愛人関係を令和でどう清算するか？」
……という、私自身でもモヤモヤする話です。
不動産の仕事を長くしていると、「登記簿の権利関係」よりも、「人間の感情の整理」が難しいケースに出くわします。
今回は、そんな“昭和の愛と欲の遺産”を令和の法律と倫理で整理しなければならなくなった、実際の出来事です。
■庄屋の血を引く酒造一家の物語
この物語の主役は、昨年９６歳で亡くなった、ある酒造会社の元会長A氏。
A氏の家は江戸時代から続く庄屋の家系で、戦前までは村一番の金持ち。酒蔵と農業、さらには地域の雇用まで担っていた名家でした。
戦後しばらくして酒造業を廃業し、以後は不動産賃貸と土地の売却で生計を立てていました。
いわゆる「地主業」で悠々自適の生活に見えるかもしれませんが、その裏では、人には言えない複雑な“女性関係”が渦巻いていたのです。
■A氏との出会いと、３５００坪の屋敷
私がA氏と出会ったのは、今から二十数年前。
知人の紹介で不動産の権利整理を依頼されたのがきっかけでした。
当時、A氏は７０代。まだまだ元気で、過去の栄光を酒の肴に語るのが大好きなお爺ちゃんでした。
３５００坪もの屋敷の中には、立派な母屋、古い酒蔵、蔵人の宿舎、そして昔の女中さんたちの家。
まるで時代劇のセットのような空間が残っていました。
そこには、ただの不動産以上に、人の人生や感情が染み込んだ空気がありました。
そして、この屋敷には、いわば“昭和の愛人文化”の縮図が残されていたのです。
■一夫多妻の昭和スタイル
A氏は若い頃から女性関係が派手で、「本妻＋２号＋３号」という、いわば“昭和の三重奏”を地で行く生活をしていました。
しかも、この２号・３号というのがまた複雑で……。
実は、もともと酒蔵で働いていた女中さん（女性の使用人）
つまり、雇い主が自分の使用人に手を出し、子供ができたので敷地内に家を建てて住まわせた、というわけです。
しかも驚くのは、この関係、家族公認だったんです。
本妻も、A氏の父親も承知の上。
まるで“ミニ大奥”ですよ。
A氏いわく、「これだけおると、チン○が乾く暇がないわ！」
……と、若い頃の私に得意げに話していました。
２０代の私は、「うわっ、気持ち悪っ！」と思いながらも、仕事の関係で笑って聞くしかなかった（笑）
でも、今振り返ってみると・・・
本妻も愛人も、その子供たちも、全員を養い、学費も出し、生活も支え続けたA氏の“経済力と責任感”には、ある意味で感心もするんです。
普通の男にはできませんからね。
■栄光から転落へ〜２０年間の売り食い
昭和のバブル前に酒造をやめ、平成に入る頃には、賃貸収入と株の配当で生活していたA氏！
しかし派手な遊びと浪費で、徐々に財産を食い潰していきました。
２０数年前に私が関わり始めた頃には、まだ酒蔵や農地を含め多くの土地が残っていましたが・・・
その後２０年で、売れるものは次々と手放し、今では酒蔵跡地２０００坪と、貸し駐車場、JRに貸している土地、農地２万坪のみ。
華やかな女性遍歴の裏で、資産は静かに減っていったのです。
■外の２号・３号との清算劇
A氏には“敷地内の２号・３号”以外にも、“外の２号・３号”がいました。
いわゆる夜の街で出会った飲み屋の女性たち。
A氏が８０歳を超えた頃、さすがに夜遊びもしなくなり、私が間に入って彼女たちとの清算を行いました。
退職金より少ない金額で折り合いがついたのですが、彼女たちの子供もすでに成人し、それぞれの人生を歩んでいたため、意外とすんなり収束できました・・・・
その時、私は思いました。
「金額よりも、“区切り”をつけることが大事なんだな」と。
■残された酒蔵と三つ巴の女たち
しかし――
問題は、**屋敷の中に残る“本妻＋酒蔵２号＋酒蔵３号”**です。
酒蔵を切り売りしようとした時、表面上は仲が良かった彼女たちの間に、長年の嫉妬や怒りがくすぶっていたことが分かりました。
ある意味当然です。
「今日はこの女、明日はあの女」という生活をされて、平気でいられる人はいません。
表向きは笑っていても、心の奥では修羅場です。
私は不動産屋として、立ち退きを進めようとしましたが、そこに待っていたのは人間の業そのものでした。
■立ち退き交渉という名の“感情戦争”
酒蔵２号の家、酒蔵３号の住む女中棟を更地にして分譲計画を立てたものの・・・
２号は未登記建物の所有権を主張。
３号の息子は公認会計士で、表には出ないが法的知識を駆使して抵抗。
私はネゴシエーターとしての経験には自信がありましたが、今回は完全に苦戦！
「理屈も金も通じない、昭和の情念」というやつに直面しました。
結局、立ち退きは断念。
別の部分を売却することで資金化を図りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
■そしてA氏の死、令和の相続開始
昨年、A氏が９６歳で亡くなりました。
晩年は本妻とともに老人ホームで穏やかに過ごしていたようです。
今年に入り、残された、本妻、長男と、弁護士、そして私で遺産整理の相談を行いました。
しかし――ここで再び問題が浮上します。
私は、A氏が亡くなったことを理由に・・・立ち退きの交渉を開始しました。
立ち退き予算金額は、酒蔵2号が５０００万円 酒蔵３号が３０００万円・・・！
当初、三分の二の金額で交渉を始めましたが・・・・。
酒蔵２号と３号が結託 「お金はいらないから、死ぬまでここに住ませてほしい」と主張。
金はいらない、ただ“この土地で死にたい”というのです！
本妻は出ていってほしいが、長年の付き合いもあり強く言えない。
本妻の長男は、現在７０代で、自分の代で整理したい。子供にゴタゴタを残したくない！
弁護士は、感情論の渦に巻き込まれてお手上げ・・・w（雑魚弁護士）
まさに、令和の時代に取り残された昭和の問題です。
■令和の交渉術は“人情＋合理のハイブリッド”
私は今年から、この２号・３号への立ち退き交渉を再開しました。
２号は８０代、３号は７０代です。
会うたびに昭和４０年代の思い出話が始まり、交渉は一向に進まない（笑）
老人ホームのパンフレットやマンションの資料を持って行っても、「ここが一番落ち着く」と言って話をそらされる。
まるで、“昔話で時間を稼ぐ戦法”です。
不動産屋の時な、札束ビンタも効かない、理屈も通じない、情も通じない！
それぞれに、子供達がいて食うに困ってないので、兵糧攻めもできない。
まあ、相手は、人生をかけた「最後の砦」に住んでいるのですから・・・簡単にはいかないですよねw
■法と情の狭間で
不動産の世界では、“法律”がすべてのように見えますが、実際には“情”が支配しているケースも多い。
立ち退き料の相場も、契約書の文面も、最後は“人の気持ち”で決まることがある。
特に、愛憎が絡んだ案件では、「金額提示＝侮辱」と取られることもあるのです。
今回のケースでも、２号・３号の子供たちは経済的に困っておらず、母親たちの感情を尊重している。
「死ぬまで住まわせてあげたい」――
それが、酒蔵2号 3号の子供達の願いであり、A氏が撒いた種の最後の芽でもあります。
■９人の相続人と一つの酒蔵
本妻、長男を筆頭に、A氏の子供たちは合計９人。
本妻系、酒蔵２号系、酒蔵３号系、外２号系、外３号系。
まるで“現代版・家系図ミステリー”です。
不動産屋として冷静に見れば、分筆・登記・売却整理の道筋は描けます。
しかし、人間関係は地図に描けない。
そこには、昭和の恋愛、平成の金銭、令和の倫理・・・三つの時代が交錯しています。
■私の本音
正直に言います。
２０代の頃にA氏の“自慢話”を聞いた時から、私はずっと気持ち悪さを感じていました。
いくら時代が違っても、使用人に手を出し、家族ごと囲うのは倫理的にどうかと思う。
そして今、その“ツケ”を、令和の我々が整理しなければならない。
これが不動産の怖いところです。「土地は死なない。人の業を記録している」
登記簿に書かれていないドラマが、確実に残っているんです。
■終わりに〜昭和の愛と令和の整理
今回の話を通して感じたのは、
「不動産の整理とは、過去の感情の整理」だということ。
A氏のように、昭和の時代に“男の甲斐性”として許されていた行動も、今では完全にアウト。
けれど、その結果として生まれた家族や人間関係を、令和の価値観でどう着地させるのか・・・
そこに、私たち不動産業者の知恵と人情が問われるのです。
まだこの酒蔵の案件は決着していません。
きっと、もう少し時間がかかるだろうな〜・・・。
でも、焦らず、一つずつ丁寧に向き合っていこう！
「土地は嘘をつかない・・・だが、人は嘘をつく。そして、土地がその嘘を証明する。」
そう思いながら、立ち退き交渉に通っていました。
状況が急展開
先月、A氏の奥様が、亡くなりました。
A氏が死んでから約一年・・・・。
四十九日が済んだら、A氏の息子さんと会って、また立ち退きに動こうと思っていた矢先・・・・。
一昨日 酒蔵３号から電話がありました。
『A氏の奥さんも亡くなったし、今後のことを話したいので、一度来てくださいませんか？』
長年、不動産を地上げしてきた私の予想ですが・・・、おそらく、あとは金の問題で片付くなw
と・・・思いました。
おそらく、本妻の子供、酒蔵2号 酒蔵3号の子供達で、A氏の家の財産を分配し・・・酒蔵2号と、酒蔵3号の新しい住まいを用意すれば、この話は一件落着するでしょう。
A氏と本妻が死んだ今、これ以上引っ張る理由は、ありません！
結局のところ、原点に帰ると・・・・A氏が、本妻意外に、従業員たちを2号、3号にして、会社の敷地内に住まわせたり、飲み屋の女に手をつけて、次から次へと外で愛人を作りまくったことが原因！
避妊もせずに、子供を作りまくったことも原因！
同じ年の子供もいるので、本当に気持ち悪く嫌悪感しかないです。
でも、A氏とA氏の奥様が亡くなったら、元が絶たれたわけなので・・・後の清算は金だけですよね！
よっしゃ〜・・・２０年越しの仕事が片付きそうなので・・・・
来週、虎屋の羊羹の重たいやつを持っていってきます！
そんなわけで・・・今日の話は、ここまでとさせていただきます。
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「素人さんの為の不動産学校」の近藤です。
今日はちょっと趣向を変えて、“不動産の裏側に眠る人間ドラマ”のお話をしたいと思います。
タイトルにも書きましたが、テーマは、「昭和の愛人関係を令和でどう清算するか？」
……という、私自身でもモヤモヤする話です。
不動産の仕事を長くしていると、「登記簿の権利関係」よりも、「人間の感情の整理」が難しいケースに出くわします。
今回は、そんな“昭和の愛と欲の遺産”を令和の法律と倫理で整理しなければならなくなった、実際の出来事です。
■庄屋の血を引く酒造一家の物語
この物語の主役は、昨年９６歳で亡くなった、ある酒造会社の元会長A氏。
A氏の家は江戸時代から続く庄屋の家系で、戦前までは村一番の金持ち。酒蔵と農業、さらには地域の雇用まで担っていた名家でした。
戦後しばらくして酒造業を廃業し、以後は不動産賃貸と土地の売却で生計を立てていました。
いわゆる「地主業」で悠々自適の生活に見えるかもしれませんが、その裏では、人には言えない複雑な“女性関係”が渦巻いていたのです。
■A氏との出会いと、３５００坪の屋敷
私がA氏と出会ったのは、今から二十数年前。
知人の紹介で不動産の権利整理を依頼されたのがきっかけでした。
当時、A氏は７０代。まだまだ元気で、過去の栄光を酒の肴に語るのが大好きなお爺ちゃんでした。
３５００坪もの屋敷の中には、立派な母屋、古い酒蔵、蔵人の宿舎、そして昔の女中さんたちの家。
まるで時代劇のセットのような空間が残っていました。
そこには、ただの不動産以上に、人の人生や感情が染み込んだ空気がありました。
そして、この屋敷には、いわば“昭和の愛人文化”の縮図が残されていたのです。
■一夫多妻の昭和スタイル
A氏は若い頃から女性関係が派手で、「本妻＋２号＋３号」という、いわば“昭和の三重奏”を地で行く生活をしていました。
しかも、この２号・３号というのがまた複雑で……。
実は、もともと酒蔵で働いていた女中さん（女性の使用人）
つまり、雇い主が自分の使用人に手を出し、子供ができたので敷地内に家を建てて住まわせた、というわけです。
しかも驚くのは、この関係、家族公認だったんです。
本妻も、A氏の父親も承知の上。
まるで“ミニ大奥”ですよ。
A氏いわく、「これだけおると、チン○が乾く暇がないわ！」
……と、若い頃の私に得意げに話していました。
２０代の私は、「うわっ、気持ち悪っ！」と思いながらも、仕事の関係で笑って聞くしかなかった（笑）
でも、今振り返ってみると・・・
本妻も愛人も、その子供たちも、全員を養い、学費も出し、生活も支え続けたA氏の“経済力と責任感”には、ある意味で感心もするんです。
普通の男にはできませんからね。
■栄光から転落へ〜２０年間の売り食い
昭和のバブル前に酒造をやめ、平成に入る頃には、賃貸収入と株の配当で生活していたA氏！
しかし派手な遊びと浪費で、徐々に財産を食い潰していきました。
２０数年前に私が関わり始めた頃には、まだ酒蔵や農地を含め多くの土地が残っていましたが・・・
その後２０年で、売れるものは次々と手放し、今では酒蔵跡地２０００坪と、貸し駐車場、JRに貸している土地、農地２万坪のみ。
華やかな女性遍歴の裏で、資産は静かに減っていったのです。
■外の２号・３号との清算劇
A氏には“敷地内の２号・３号”以外にも、“外の２号・３号”がいました。
いわゆる夜の街で出会った飲み屋の女性たち。
A氏が８０歳を超えた頃、さすがに夜遊びもしなくなり、私が間に入って彼女たちとの清算を行いました。
退職金より少ない金額で折り合いがついたのですが、彼女たちの子供もすでに成人し、それぞれの人生を歩んでいたため、意外とすんなり収束できました・・・・
その時、私は思いました。
「金額よりも、“区切り”をつけることが大事なんだな」と。
■残された酒蔵と三つ巴の女たち
しかし――
問題は、**屋敷の中に残る“本妻＋酒蔵２号＋酒蔵３号”**です。
酒蔵を切り売りしようとした時、表面上は仲が良かった彼女たちの間に、長年の嫉妬や怒りがくすぶっていたことが分かりました。
ある意味当然です。
「今日はこの女、明日はあの女」という生活をされて、平気でいられる人はいません。
表向きは笑っていても、心の奥では修羅場です。
私は不動産屋として、立ち退きを進めようとしましたが、そこに待っていたのは人間の業そのものでした。
■立ち退き交渉という名の“感情戦争”
酒蔵２号の家、酒蔵３号の住む女中棟を更地にして分譲計画を立てたものの・・・
２号は未登記建物の所有権を主張。
３号の息子は公認会計士で、表には出ないが法的知識を駆使して抵抗。
私はネゴシエーターとしての経験には自信がありましたが、今回は完全に苦戦！
「理屈も金も通じない、昭和の情念」というやつに直面しました。
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別の部分を売却することで資金化を図りました。
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■そしてA氏の死、令和の相続開始
昨年、A氏が９６歳で亡くなりました。
晩年は本妻とともに老人ホームで穏やかに過ごしていたようです。
今年に入り、残された、本妻、長男と、弁護士、そして私で遺産整理の相談を行いました。
しかし――ここで再び問題が浮上します。
私は、A氏が亡くなったことを理由に・・・立ち退きの交渉を開始しました。
立ち退き予算金額は、酒蔵2号が５０００万円 酒蔵３号が３０００万円・・・！
当初、三分の二の金額で交渉を始めましたが・・・・。
酒蔵２号と３号が結託 「お金はいらないから、死ぬまでここに住ませてほしい」と主張。
金はいらない、ただ“この土地で死にたい”というのです！
本妻は出ていってほしいが、長年の付き合いもあり強く言えない。
本妻の長男は、現在７０代で、自分の代で整理したい。子供にゴタゴタを残したくない！
弁護士は、感情論の渦に巻き込まれてお手上げ・・・w（雑魚弁護士）
まさに、令和の時代に取り残された昭和の問題です。
■令和の交渉術は“人情＋合理のハイブリッド”
私は今年から、この２号・３号への立ち退き交渉を再開しました。
２号は８０代、３号は７０代です。
会うたびに昭和４０年代の思い出話が始まり、交渉は一向に進まない（笑）
老人ホームのパンフレットやマンションの資料を持って行っても、「ここが一番落ち着く」と言って話をそらされる。
まるで、“昔話で時間を稼ぐ戦法”です。
不動産屋の時な、札束ビンタも効かない、理屈も通じない、情も通じない！
それぞれに、子供達がいて食うに困ってないので、兵糧攻めもできない。
まあ、相手は、人生をかけた「最後の砦」に住んでいるのですから・・・簡単にはいかないですよねw
■法と情の狭間で
不動産の世界では、“法律”がすべてのように見えますが、実際には“情”が支配しているケースも多い。
立ち退き料の相場も、契約書の文面も、最後は“人の気持ち”で決まることがある。
特に、愛憎が絡んだ案件では、「金額提示＝侮辱」と取られることもあるのです。
今回のケースでも、２号・３号の子供たちは経済的に困っておらず、母親たちの感情を尊重している。
「死ぬまで住まわせてあげたい」――
それが、酒蔵2号 3号の子供達の願いであり、A氏が撒いた種の最後の芽でもあります。
■９人の相続人と一つの酒蔵
本妻、長男を筆頭に、A氏の子供たちは合計９人。
本妻系、酒蔵２号系、酒蔵３号系、外２号系、外３号系。
まるで“現代版・家系図ミステリー”です。
不動産屋として冷静に見れば、分筆・登記・売却整理の道筋は描けます。
しかし、人間関係は地図に描けない。
そこには、昭和の恋愛、平成の金銭、令和の倫理・・・三つの時代が交錯しています。
■私の本音
正直に言います。
２０代の頃にA氏の“自慢話”を聞いた時から、私はずっと気持ち悪さを感じていました。
いくら時代が違っても、使用人に手を出し、家族ごと囲うのは倫理的にどうかと思う。
そして今、その“ツケ”を、令和の我々が整理しなければならない。
これが不動産の怖いところです。「土地は死なない。人の業を記録している」
登記簿に書かれていないドラマが、確実に残っているんです。
■終わりに〜昭和の愛と令和の整理
今回の話を通して感じたのは、
「不動産の整理とは、過去の感情の整理」だということ。
A氏のように、昭和の時代に“男の甲斐性”として許されていた行動も、今では完全にアウト。
けれど、その結果として生まれた家族や人間関係を、令和の価値観でどう着地させるのか・・・
そこに、私たち不動産業者の知恵と人情が問われるのです。
まだこの酒蔵の案件は決着していません。
きっと、もう少し時間がかかるだろうな〜・・・。
でも、焦らず、一つずつ丁寧に向き合っていこう！
「土地は嘘をつかない・・・だが、人は嘘をつく。そして、土地がその嘘を証明する。」
そう思いながら、立ち退き交渉に通っていました。
状況が急展開
先月、A氏の奥様が、亡くなりました。
A氏が死んでから約一年・・・・。
四十九日が済んだら、A氏の息子さんと会って、また立ち退きに動こうと思っていた矢先・・・・。
一昨日 酒蔵３号から電話がありました。
『A氏の奥さんも亡くなったし、今後のことを話したいので、一度来てくださいませんか？』
長年、不動産を地上げしてきた私の予想ですが・・・、おそらく、あとは金の問題で片付くなw
と・・・思いました。
おそらく、本妻の子供、酒蔵2号 酒蔵3号の子供達で、A氏の家の財産を分配し・・・酒蔵2号と、酒蔵3号の新しい住まいを用意すれば、この話は一件落着するでしょう。
A氏と本妻が死んだ今、これ以上引っ張る理由は、ありません！
結局のところ、原点に帰ると・・・・A氏が、本妻意外に、従業員たちを2号、3号にして、会社の敷地内に住まわせたり、飲み屋の女に手をつけて、次から次へと外で愛人を作りまくったことが原因！
避妊もせずに、子供を作りまくったことも原因！
同じ年の子供もいるので、本当に気持ち悪く嫌悪感しかないです。
でも、A氏とA氏の奥様が亡くなったら、元が絶たれたわけなので・・・後の清算は金だけですよね！
よっしゃ〜・・・２０年越しの仕事が片付きそうなので・・・・
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2024年03月25日
タワマン マンション価格暴落？（No.2602)
先日、書かせていただいた 2024不動産価格予想について、一部の読者（YSさん、メールの御仁、読者A）から、クレームがありましたので、一部訂正させていただきます。
まあ、訂正というと、間違っていたように思われるので・・・タワマンと人気エリアのマンションに限定して、前回の予想の詳細を書き加えるということで書かせていただきます。
その前に、タワマンについて・・・・
タワマンとは、基本的に２０階建て以上、又は、６０m以上のマンションです。
まずはじめに・・・私は、タワマンの何が良いのか、さっぱり分かりません。
以前、取引上のお付き合いで、個人でタワマンを購入して持っていたことがありますが、眺望以外、何が良いのか全く理解できず、値上がりしたので１年で売却しちゃいました。
私の場合は、東京の港区だったので、セカンドハウスでリビングと寝室だけ家具を入れて使おうとしていましたが、結局、使ったのは、４〜５回ぐらいですかね〜！
まあ、付き合いで買ったから愛着もなかったのもありますが何がよかったのか、さっぱり分かりませんでした。
眺望がいいな〜とは思いましたが・・・５分も見てませんし・・・
それよりも、玄関から部屋までが遠いし、使わないようなエントランスと、いらない設備ばかりで、維持費が無駄に高いし・・・
そもそも、災害時、エレベーターが止まったら？とか、構造上タワマンは、修繕費用が高いし・・・建て替えの時、どうするんだろう？的な疑問もあったし・・・
東京に行った際に、最初の４〜５回は、わざわざベイエリアまで行って泊まっていましたが・・・結局は、めんどくさくなって駅周辺〜ホテルに泊まっていました！
泊まるだけでも嫌なのに、住みたくはないです。
私的には、自分専用の土地、自分専用の家と駐車場・・・車を停めて、１０秒で玄関・・・タクシー降りて５秒で玄関というのが最高です。
住むというよりは税金対策や投資的な観点では、今年の前半まではタワマンも良かったのかもしれませんね。
というか・・・
この感じだと、延々とタワマンの悪口を書きたくなるので、ここらへんにして・・・。
2024年タワマンの価格はどうなる？（予想）
前回のブログにも書きましたが、人気のエリアの不動産は横ばいか、ちょい下げ・・・それ以外は下落・・・ついでに言うと、例え値上がりしたとしても円ベースの話であって、本当の価値としては下がっているということで・・・、つまりは、下落傾向予想！
タワマンについては、東京の港区あたりは、需要が高いので、なんとか維持できそうな気もしますが・・・価格が下がるとすると、今年、引き渡しの物件の数が多いので、その後に、影響がどれくらい出るか・・・ここは、読めません！
あとは、大阪、名古屋は、人気エリアのマンションでも、すでに昨年あたりから頭打ちしてきているので、今年から徐々に下がっていくのではないかと思います。
逆に、札幌の人気エリア、博多は良いように感じます。
特に北海道札幌の人気エリアのマンションは、海外勢の需要だけではなく、日本人のライフスタイル自体が変わり、冬は雪が多いので、他の都道府県に比べてマンション需要が高く、人気エリアの駅近のマンション等は、新築価格も、横ばいか、もしかすると値上がりするかもしれませんね。
博多エリアは、天神あたりの超人気エリアのマンションが、かなり価格を上に引っ張るので、データ的には値上がりか横ばいだと思いますが、来年あたりは下がり出すように思います。
最後に、京都は・・・タワマンではないですが・・・
と言うよりも、ちょっと別格なので、今年も来年も上がると思います。
なんといっても、街中の人気エリアは、インバウンドの影響で、マンションだけではなく地価もまだまだ下がらない感じがします。
まあ、ただ・・・前回も書かせていただきましたが・・・。
国内・・・日本円での話であって・・・不動産、株、ありとあらゆる日本のものは、日本円での価格は上がっていても世界的に見ると、実は、価格が下がっているわけで・・・
不動産が上がった！ 株が上がった！と喜んでいるのではなく、世界的に見て価値が下がりにくいものに分散して資産を持つ必要があります。
例えば、株が分かりやすいのですが、日経平均４万円 現在ドルが１５０円付近でしょ・・・
仮に、ドルが１００円だとすると、日経平均が、２万３０００円ぐらいで買える感覚なので・・・そんなに大喜びするほどの上がり方ではないように思うのですが・・・。
そうかといっても、米国経済が、そんなに良いのか考えると、そうでもないような・・・・。
中国株を買いにくいので、日本の株が海外勢に買われているだけのような・・・・。
そして、ここ数日、仮想通貨も爆上げ！
私が持っているビットコインは、２０％・・・・シバイヌコインも４倍ぐらいになっているので、まあ、これはこれで良し！として・・・。
私としては・・・不動産を中心に、株、外貨、金、仮想通貨等、いろんなものにリスク分散投資をしてきましたが・・・正直、全部上がってきたわけですが・・・近々、全部、もしくは大半のものが、大きく下げそうな、嫌な予感がします。
だからといって・・・この比率を変えるにしても・・・どういう割合にしたらいいのか、今の状況では判断できません。
不動産も、株も、円もドルも、仮想通貨も、ドーンと下げそうで、なんとなく怖いです。
おそらく金（ゴールド）は、大丈夫のような気がしますが・・・。
なんにしても、とんでもない時代が来そうな予感！
意外と・・・ここ近年、ただ同然で買いまくってきた、数万坪の農地、山林に価値が出たりして・・・w w w
ちょっと、そんな予感がしていますw
と言うのは・・・過去の歴史を振り返ると、繁栄する時代があり、やがて崩壊する・・・最終的には、食料を持っている者、食料を作る田畑を持っている者が強い！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
まあ、私が生きている間に、そんな時代が来るのかは不明ですが・・・・w
いずれにしても、私は、これまで通り不動産デベロッパーとして、住宅地、商工業誘致をしながら・・・、同時に、多くの田畑を持ち耕して農業部門も拡大しています。
もちろん、各種分散して投資もしています。
次の時代が読めない今・・・、次の時代が見えた時に、すぐに主力の事業として切り替えられるようにしておかなくてはいけない！
そんな思いで、日々アンテナを高くして、日々いろんなことにトライしながら生きてます。
タワマンの話に戻りますが・・・・。
ここ十数年、人々は都市集中化現象により、都心のマンションやタマワンが売れて、郊外の戸建ての人気が徐々に減り・・・現在に至っていますが・・・。
タワマン人気も陰りを見せつつある中、１０年後、２０年後、３０年後・・・・５０年後
現在人気のタワマンはどうなっているのでしょうね。
これだけ集中した都心のマンションにも、いつか建て替えの時期はきます。
形あるものは、いつかは壊れる！
単独名義で買った土地の上に、単独名義の家を建てれば土地が残るのに対して、数十人〜数百人共有の土地に建てられた、区分所有のマンション・・・建て替えできるのでしょうか？
私は個人で、ちょいちょい都心のマンションは買ってきましたが、全て１年〜１０年で売却しています。
所有し続けている不動産は、宅地 雑種地 農地・・・
近年とは言いませんが、一巡したら・・・また、土地付き戸建てに人気が出る時代が来ますよ！
物事の本質を見ないで、流行り廃りにつられている人が損をするのです。
３年より前にタワマン買った人は、ここ数年は売り逃げ利確できると思いますが・・・最近、タワマンを買った人たち、これから買う人たちは、利確して売り逃げをすることは難しいと思います。
まあ、いつも書くことですが・・・
無理のないローンの支払いで、自分と家族の終の住処として購入するのは、マンションだろうが戸建てだろうが好きにすればいいと思いますが・・・
いずれにしても、都心のマンションは・・・近い将来、値下がりすると予想しています。
将来的というのか、子供や孫に残そうとか・・・投資として買うとか、そういう時代ではなくなってきていると思います。
昭和のドーナツ化現象の時代に、家を買うことがステータス・・・結婚したら家を買って一家の大黒柱になるぞ！と、抽選までして手に入れた某ニュータウンは、今は、ガラガラに空きゴーストタウンになっているところもあります。
平成後半〜令和の時代に、都市集中化で都心のマンションやタワマンを購入するのが流行り、給料が上がってない中で無理して買ったマンション・・・そろそろ天井を打ってきた感がある中、今後、どうなっていくのか・・・？
日本の現状から時代を先読みするとしたなら・・・じっくり考えてみてください。
今年〜来年にかけて、世界的な規模で時代は大きく変わる！
その時に不動産の市場も大きく変わる！
そんな空気感・・・ありませんか？
今、タワマンやマンションを買うか買わないか・・・現在所有している人は、今、売るのか売らないのか・・・
全ては貴方次第、自己責任です。
私は、私で自己責任・・・ただ同然になった、田舎の田畑山林、郊外の住宅地を買いまくります。
建設 土木 農業分野の設備投資と人材確保も頑張ります。
近々、都会からは撤退して・・・愛知県西部に大きな土地を購入して、不動産、建設、土木、農業、福祉、太陽光事業部の、千代田不動産グループ全部を一カ所に集めようかな〜と・・・
そして、通常の社員たちや、現在のA型就労施設の障がい者だけではなく、外国人労働者も含む、人材確保をしていかなくては・・・・。
そんなことを考えている今日この頃です。
タワマン購入が流行っている時代に・・・次の時代を考える！
全てのものは、流行った後から追いかけても対して儲からないものですw
これからは・・・・。
不動産の価値よりも、働ける人の価値が大きく上がるので・・・労働できる環境と同時に働く人の確保もしていかなくてはいけないので・・・しばらくは、都心のマンションを購入するようなスタイルの投資はしないことにしました。
因みに、昨年購入した、札幌の円山公園前のマンションも先月売却しました。
宮古島は、外国人観光客も増えてきて、再バブルの予兆が出てきたので、投資家さんを集めて、収益の出る物件をどんどん作っていきたいと考えており・・・宮古島の収益物件に１人１億ずつ投資するメンバーは、現在、５人となり・・・あと３人で締め切るところまで来ました。
都会から、田舎へ・・・、都会から観光地のインバウンドへ・・・・
収益物件の形もスタイルもどんどん変わって行きます！
私は、不動産投資家ではありません・・・不動産投資家に利益をもたらすプロの不動産業者です。
引き続き・・・いろんなことやっていきますw
そんなことで・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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まあ、訂正というと、間違っていたように思われるので・・・タワマンと人気エリアのマンションに限定して、前回の予想の詳細を書き加えるということで書かせていただきます。
その前に、タワマンについて・・・・
タワマンとは、基本的に２０階建て以上、又は、６０m以上のマンションです。
まずはじめに・・・私は、タワマンの何が良いのか、さっぱり分かりません。
以前、取引上のお付き合いで、個人でタワマンを購入して持っていたことがありますが、眺望以外、何が良いのか全く理解できず、値上がりしたので１年で売却しちゃいました。
私の場合は、東京の港区だったので、セカンドハウスでリビングと寝室だけ家具を入れて使おうとしていましたが、結局、使ったのは、４〜５回ぐらいですかね〜！
まあ、付き合いで買ったから愛着もなかったのもありますが何がよかったのか、さっぱり分かりませんでした。
眺望がいいな〜とは思いましたが・・・５分も見てませんし・・・
それよりも、玄関から部屋までが遠いし、使わないようなエントランスと、いらない設備ばかりで、維持費が無駄に高いし・・・
そもそも、災害時、エレベーターが止まったら？とか、構造上タワマンは、修繕費用が高いし・・・建て替えの時、どうするんだろう？的な疑問もあったし・・・
東京に行った際に、最初の４〜５回は、わざわざベイエリアまで行って泊まっていましたが・・・結局は、めんどくさくなって駅周辺〜ホテルに泊まっていました！
泊まるだけでも嫌なのに、住みたくはないです。
私的には、自分専用の土地、自分専用の家と駐車場・・・車を停めて、１０秒で玄関・・・タクシー降りて５秒で玄関というのが最高です。
住むというよりは税金対策や投資的な観点では、今年の前半まではタワマンも良かったのかもしれませんね。
というか・・・
この感じだと、延々とタワマンの悪口を書きたくなるので、ここらへんにして・・・。
2024年タワマンの価格はどうなる？（予想）
前回のブログにも書きましたが、人気のエリアの不動産は横ばいか、ちょい下げ・・・それ以外は下落・・・ついでに言うと、例え値上がりしたとしても円ベースの話であって、本当の価値としては下がっているということで・・・、つまりは、下落傾向予想！
タワマンについては、東京の港区あたりは、需要が高いので、なんとか維持できそうな気もしますが・・・価格が下がるとすると、今年、引き渡しの物件の数が多いので、その後に、影響がどれくらい出るか・・・ここは、読めません！
あとは、大阪、名古屋は、人気エリアのマンションでも、すでに昨年あたりから頭打ちしてきているので、今年から徐々に下がっていくのではないかと思います。
逆に、札幌の人気エリア、博多は良いように感じます。
特に北海道札幌の人気エリアのマンションは、海外勢の需要だけではなく、日本人のライフスタイル自体が変わり、冬は雪が多いので、他の都道府県に比べてマンション需要が高く、人気エリアの駅近のマンション等は、新築価格も、横ばいか、もしかすると値上がりするかもしれませんね。
博多エリアは、天神あたりの超人気エリアのマンションが、かなり価格を上に引っ張るので、データ的には値上がりか横ばいだと思いますが、来年あたりは下がり出すように思います。
最後に、京都は・・・タワマンではないですが・・・
と言うよりも、ちょっと別格なので、今年も来年も上がると思います。
なんといっても、街中の人気エリアは、インバウンドの影響で、マンションだけではなく地価もまだまだ下がらない感じがします。
まあ、ただ・・・前回も書かせていただきましたが・・・。
国内・・・日本円での話であって・・・不動産、株、ありとあらゆる日本のものは、日本円での価格は上がっていても世界的に見ると、実は、価格が下がっているわけで・・・
不動産が上がった！ 株が上がった！と喜んでいるのではなく、世界的に見て価値が下がりにくいものに分散して資産を持つ必要があります。
例えば、株が分かりやすいのですが、日経平均４万円 現在ドルが１５０円付近でしょ・・・
仮に、ドルが１００円だとすると、日経平均が、２万３０００円ぐらいで買える感覚なので・・・そんなに大喜びするほどの上がり方ではないように思うのですが・・・。
そうかといっても、米国経済が、そんなに良いのか考えると、そうでもないような・・・・。
中国株を買いにくいので、日本の株が海外勢に買われているだけのような・・・・。
そして、ここ数日、仮想通貨も爆上げ！
私が持っているビットコインは、２０％・・・・シバイヌコインも４倍ぐらいになっているので、まあ、これはこれで良し！として・・・。
私としては・・・不動産を中心に、株、外貨、金、仮想通貨等、いろんなものにリスク分散投資をしてきましたが・・・正直、全部上がってきたわけですが・・・近々、全部、もしくは大半のものが、大きく下げそうな、嫌な予感がします。
だからといって・・・この比率を変えるにしても・・・どういう割合にしたらいいのか、今の状況では判断できません。
不動産も、株も、円もドルも、仮想通貨も、ドーンと下げそうで、なんとなく怖いです。
おそらく金（ゴールド）は、大丈夫のような気がしますが・・・。
なんにしても、とんでもない時代が来そうな予感！
意外と・・・ここ近年、ただ同然で買いまくってきた、数万坪の農地、山林に価値が出たりして・・・w w w
ちょっと、そんな予感がしていますw
と言うのは・・・過去の歴史を振り返ると、繁栄する時代があり、やがて崩壊する・・・最終的には、食料を持っている者、食料を作る田畑を持っている者が強い！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
まあ、私が生きている間に、そんな時代が来るのかは不明ですが・・・・w
いずれにしても、私は、これまで通り不動産デベロッパーとして、住宅地、商工業誘致をしながら・・・、同時に、多くの田畑を持ち耕して農業部門も拡大しています。
もちろん、各種分散して投資もしています。
次の時代が読めない今・・・、次の時代が見えた時に、すぐに主力の事業として切り替えられるようにしておかなくてはいけない！
そんな思いで、日々アンテナを高くして、日々いろんなことにトライしながら生きてます。
タワマンの話に戻りますが・・・・。
ここ十数年、人々は都市集中化現象により、都心のマンションやタマワンが売れて、郊外の戸建ての人気が徐々に減り・・・現在に至っていますが・・・。
タワマン人気も陰りを見せつつある中、１０年後、２０年後、３０年後・・・・５０年後
現在人気のタワマンはどうなっているのでしょうね。
これだけ集中した都心のマンションにも、いつか建て替えの時期はきます。
形あるものは、いつかは壊れる！
単独名義で買った土地の上に、単独名義の家を建てれば土地が残るのに対して、数十人〜数百人共有の土地に建てられた、区分所有のマンション・・・建て替えできるのでしょうか？
私は個人で、ちょいちょい都心のマンションは買ってきましたが、全て１年〜１０年で売却しています。
所有し続けている不動産は、宅地 雑種地 農地・・・
近年とは言いませんが、一巡したら・・・また、土地付き戸建てに人気が出る時代が来ますよ！
物事の本質を見ないで、流行り廃りにつられている人が損をするのです。
３年より前にタワマン買った人は、ここ数年は売り逃げ利確できると思いますが・・・最近、タワマンを買った人たち、これから買う人たちは、利確して売り逃げをすることは難しいと思います。
まあ、いつも書くことですが・・・
無理のないローンの支払いで、自分と家族の終の住処として購入するのは、マンションだろうが戸建てだろうが好きにすればいいと思いますが・・・
いずれにしても、都心のマンションは・・・近い将来、値下がりすると予想しています。
将来的というのか、子供や孫に残そうとか・・・投資として買うとか、そういう時代ではなくなってきていると思います。
昭和のドーナツ化現象の時代に、家を買うことがステータス・・・結婚したら家を買って一家の大黒柱になるぞ！と、抽選までして手に入れた某ニュータウンは、今は、ガラガラに空きゴーストタウンになっているところもあります。
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2022年06月14日
土地測量 隣地トラブル（No.2566)
隣地とのトラブルが、土地の測量をした時に起きると、大きな争いに発展する事が多い！
前回のブログのコメント欄で、土地境界についての話を書いてほしいとリクエストがありましたので書かせていただきます。
少し前にあった隣地トラブルは、不動産売買をするのに、売主Aが土地家屋調査士に確定測量を依頼した。
↓
測量をして隣地の土地所有者から、境界を確定するために認印をもらおうとしたところ、今まで隣地の境界だと思っていたところと２mのズレがあった為、隣地所有者は土地家屋調査士が示した境界を認めなかった！
↓
土地の買主の契約条件の中に確定測量が条件となっていたので、売主は筆界特定をすることになった。
詳細を書きます！
隣地トラブルになった原因は、売主が、土地を売却するために測量をした結果、隣地所有者が境界だと思っていた樹木の位置よりも２m隣地側が本当の境界だと土地家屋調査士に説明されて・・・納得いかなかったことから始まったわけだが・・・。
隣地の土地所有者の主張は、自分のお祖父様や、お父様から、隣地との境界は、この木が目印だと聞いていたので、土地家屋調査士が示した境界の位置が違う。その樹木は、お祖父様と曾祖父様で植えた物だと主張！ うちの先祖を嘘つき呼ばわりしやがって！と怒っている！
売主は、樹木の位置が隣地境界だと認めると、売買契約をした面積よりも、数十平米少ないので現代の測量技術で測った面積や杭の位置の方が正確だと考えて、境界は、目印らしき樹木よりも２m隣地側が境界だと主張した、かつ、売主も、親から・・・、隣は隣地境界は樹木だと隣は言っているけど、本当は、もう少し隣地側が本当の境界だと聞いていたと主張！
因みに、この樹木の場所付近は、どちらも物を置いたり、耕作したりしているわけではなく、目印の奥にも木々が生えているので、隣地の占有権は認められないと思う。
但し、売主は隣地境界を２m隣地側で確定することで、樹木の伐採＆抜根の量は増えるというマイナス要素もあるのだが、売主は、目印らしき樹木の２m向こうまで自分の敷地だと言っている！
それを、売主も、その隣地所有者も、お互いに面と向かって言うのではなく、測量士や土地家屋調査士に主張するので・・・確定測量ができないまま数ヶ月が過ぎた！
私の見解
恐らく目印の樹木は、売主の隣地の土地所有者の先祖が植えたものに間違いないと思う！
理由は、奥の方は、雑木林になっているのに・・・目印の樹木の道路側の木と、その土地の一番奥の木だけは同じ木で植えた時期も同じぐらいなのです。
明らかに、人が植えたっぽい！
じゃあ何故、測量をした際に、２mもズレているのかというと・・・基準点が、ズレているというか・・・日本の地図は、江戸時代に幕府が伊能忠敬に任せて、最終的に出来た大日本沿海輿地全図・・・恐らく、この地図が現在の基準点であれば、この樹木が境界として正しかったのだと思います。
基準点というのは、伊能忠敬の時代の、ずっと後ですから・・・w
伊能忠敬は、磁石を持って北海道から関東・・・いろいろ訳あって諸々ありましたが、結局、関西、中部も・・・日本中を歩き回り海岸沿いを固めて、そこから、日本の地図を作りました。
磁石と自分の足を頼りに・・・日本地図の外枠を作って、そこから追っていって・・・真ん中ぐらいの、この中部地区で・・・
あれ、なんか・・・この辺り・・・合わないぞ・・・まあいいか・・・wと、どこかで妥協した部分があると思うのです。
そして、近代測量において基準点というものの整備がされた時に・・・・。
まあ、２mぐらいは当たり前にズレますよね〜www
すみません・・・私の見解は、適当です！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
まあ、今時は、宇宙から地球を測る事が出来ますから・・・w
すでに２０００年頃には、相当正確な測量ができたわけです。
後付けで正確な測量をして当てはめたものと、１００年ぐらい前に木を植えた時の測量のレベルは全く違いますし・・・昔は、縄で測っていて、晴れの日と雨の日では長さが違ったなんて話も聞いたことがありますので・・・２mぐらいは仕方ないです！
でも、残念ながら・・・このケースは、筆界特定というもので、売主の主張が認められると思います。
隣地の地主の祖父と曾祖父が植えた樹木は、何の証拠にもならないです。
まさか、宇宙から測量をする時代になると思って、目印の木を植えてないでしょうし・・・。
不動産売買の取引終了まで時間はかかりますが、売主の主張が正しいということになります。
そして・・・話は、別件になりますが・・・・。
先週の話なんですが・・・私が、５００坪ぐらいの農地を買うことになりまして・・・・
その土地を紹介してくださった行政書士の先生と話をしていて・・・。
私 『ねえ、先生！ この土地を買うのはいいんだけど・・・ 境界の杭がないんだけど・・・農地買うのに測量なんてしないけど・・・境界は、どこなの？？？』
先生 『よくわからんのだけど・・・木が目印なんじゃないかな〜？』
私 『マジか〜・・・またか〜・・・・！』
先生 『境界は・・・よくわかりませんw』
私 『先生のところの土地家屋調査士に、何か棒でも立てといてって頼んでおいてぇ〜！』
先生 『う〜ん・・・。所有権移転だけではダメ？？？』
私 『まあ、耕地整理してない農地だからいいけど・・・できれば、隣の人と相談して、棒でも立てといて・・・。 １６００平米以上あるから２mぐらいのズレててもいいから・・・w』
先生 『不動産屋と思えない発言ですな〜w』
私 『いえいえ、それを言うなら、土地家屋調査士や司法書士を従えている行政書士の大先生のお言葉とは思えないですよw』
先生 『５００坪で５０万円の農地を買うのに・・・１００万円以上の費用をかけて、確定測量をしますか？』
私 『いいえ！ 土地を１００坪ぐらい隣の人にあげてもいいので測量は勘弁してください！ その目印の木のところでも何でもいいです！』
先生 『だよね！』
私 『はいw』
そんなわけで・・・私が、今回買う農地は、土地代よりも測量費の方が高くなるので、２mぐらいなら、隣地の人にプレゼントしてもいいので確定測量はしません！
弊社の名古屋支店のある名駅エリアでは、坪単価１０００万円を超えているところもあるので、１ミリのズレも許されないので確定測量をしますし、弊社のお客さまの取り引きは、測量をしないなんていう取り引きは後々揉めるので絶対に測量をしますが・・・私が購入する坪単価１０００円の土地は 測量をするまでもなく・・・宇宙から地球を測れる時代になっても、今回、購入する農地は、樹木が境界です。
私の場合は、自分で話をつける事ができるので、あえて測量をしない場合もありますが・・・、基本的に不動産取引をする際には、測量をするのが大原則なので・・・皆さんが取引をされる場合は、必ず測量をしてくださいね。
今の所有者が測量をして、新しい所有者に渡さないと・・・新所有者は後々、境界の主張がしにくいので・・・売主は、境界を確定させて買主に土地を渡さなくてはいけません！
そんなわけで・・・今回は、読者さんのリクエストにより・・・土地の境界の話を書かせていただきました。
それでは、本日は、このへんで失礼いたします。
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先週の話なんですが・・・私が、５００坪ぐらいの農地を買うことになりまして・・・・
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私 『ねえ、先生！ この土地を買うのはいいんだけど・・・ 境界の杭がないんだけど・・・農地買うのに測量なんてしないけど・・・境界は、どこなの？？？』
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