不動産投資
2026年04月06日
定年退職後 もうひとつの人生 （No.2619)
もうひとつの人生の入口と最終到達点とは・・・
皆さんは、定年退職、又は、老後の人生について考えたことがありますか？
本日は、定年退職後の もうひとつの人生！というテーマで書かせていただきます。
大手ゼネコン役員から不動産業を起業したA氏の話
先日、大手ゼネコンの元役員A氏が亡くなったことを、不動産業者から聞いた！
ゼネコン時代の彼の輝かしい経歴からは考えられないような、悲惨な末路と死に方を聞きショックを受けた！
まあ・・・・そうなったか〜・・・・
日中暖かかったのに、夕方の風が、少しだけ冷たくなってきた。
春先の、あの独特の匂いだ。
私は、社長室の窓を少し開けて、コーヒーを片手にぼんやり外を眺めていた。
行き交う人たちの中には、これから飲みに行くサラリーマンもいれば、家路を急ぐ人もいる。
その一人ひとりに、必ず「終わり」が来る。
いや、正確には――「次の始まり」もあり「終わり」が来る！
皆さんは、定年退職、あるいは老後の人生について、考えたことがありますか？
私も今年で56歳。
あと10年もすれば、「引退」という言葉が、現実味を帯びてくる年齢だ。
もっとも・・・
私は多分、死ぬまで不動産業から離れられない気がしている。
朝は、現場を回り、昼は契約の話をして、夜は誰かと酒を飲みながら未来の話をする。
そんな生活の合間に、身体が動く限り、ちよだふぁーむの連中と土に触れていたい。
56歳のジジイだが・・・そんな、ささやかな夢を思い描いたりもする。
だが、人生なんてものは、一寸先は闇だ。
長年この仕事をしていると、嫌というほど見てきた。
成功者の転落も、無名の人間の大逆転も。
今回は、その中でも・・・
「定年退職後の人生」というテーマで、少し重たい話をさせていただきたい。
不思議なことに、定年後、完全に引退する人は少ない。
むしろ、多くの人が働き続ける。
再雇用、関連会社、取引先への転職、あるいは、独立。
特に最近多いのが、
「不動産業で独立したい」という相談だ。
ゼネコン、銀行、住宅メーカー、大手不動産会
名の知れた会社で長年やってきた人たちが、第二の人生として、この業界に入ってくる。
気持ちは、痛いほどわかる。
今の60代は若い。
体力もあるし、知識もある。
何より、「まだ終わりたくない」という強い意志がある。
だが、私は、サラリーマンが定年後に起業することを・・・基本的に賛成しない。
応援はする・・・全力で・・・でも、背中は押さない。
なぜか？
簡単に言うと、
成功する人が、あまりにも少ないからだ。
サラリーマンと経営者は、似ているようで全く違う。
組織の中で40年生き残る能力と、ゼロから飯を食う能力は、別の生き物だ。
どちらが上かではない。
単純に「競技が違う」。
野球の名選手が、必ずしもサッカーで活躍できないのと同じだ。
むしろ、サラリーマンでいられなかった人間が、経営者として生き残っていくことの方が多い。
だからなのか
サラリーマン時代に華やかだった人ほど、
定年後に転ぶケースが多い。
これは、皮肉でもなんでもなく、現実だ。
ここからAさんの話をしよう。
大手ゼネコンの元部長。 Aさん
私がまだ駆け出しの頃、彼はすでに雲の上の存在だったな〜。
運転手付きの車。
昼はゴルフ、夜は高級店で接待。
既婚者なのに、夜の店に彼女もいた。
金も、人も、情報も、すべてが彼の周りに集まっていた。
いわゆる「できる男」だ。
私は、まだ社員すらいない不動産屋だったので羨ましかったのだが、本人は、こう言っていた。
「役員なんてつまらん。営業で飛び回っていた、課長、部長の頃が一番楽しかった」
そして63歳で、役員にまで上り詰めた会社を辞めた。
不動産業で独立するために。
私は止めた。
「やめた方がいい」とは言わない。
でも、「簡単じゃないですよ！」とは、何度も言った。
彼は笑っていた。
「人脈があるから大丈夫だよ」
この言葉、何度聞いてきたかわからない。
周りの人たちも、無責任に、Aさんを応援するような言葉をかけていたのを覚えています。
そして、彼は、独立し不動産会社を立ち上げた！
最初の一年は、確かに順調だった。
元部下、取引先、関連会社。
人が集まり、仕事も流れてきた。
ゴルフ、会食、夜の店。
夜の店の彼女のために高級マンションを借りて、半同棲状態！
サラリーマン時代と変わらない、いや、それ以上の派手な生活。
（↑怪力ゴリラ整体師と私）
だが・・・・
2年目に入る頃から、何かが変わり始めた。
人が、離れていく。
ゆっくりと。
しかし確実に。
理由は単純だ。
彼はもう、「看板 鎧」を失っていた。
会社という看板。
肩書きという鎧。
それらがなくなったら、人の態度は変わる。
会社時代の部下が、後任になっているとA氏は、ちょくちょく連絡するが、最初こそ、先輩対応してくれるが、回数を重ねるごとに、ウザい存在になってくる。
取引先も、後任の役員や部長と仲良くしたいわけで、前任のA氏に、以前のような接待はしなくなっていく・・・。
これは冷たい話ではない・・・当たり前の話だ。
頼りにしていた、学生時代の友達も、同じ歳なわけだから、どんどん退職していくので、他社とのパイプも薄れていく・・・。
やがて、仕事は減り、収入も減り・・・・、仕事もできていないのに、ゴルフと酒と女とは離れられない！
退職金や、家庭の金にまで手をつけて・・・結局、家族からも見放されて離婚。
一緒にいた夜の女性も、金の切れ目が縁の切れ目で、夜の店に来てお金を使うこともできない、一緒に住んでいる高級マンションの家賃を払うのもままならなくなった、２０歳以上年上の彼のところにずっと一緒にいるわけもなく、当たり前に去っていった。
家族を無視して、やりたい放題やってきた男に金がなくなったら惨め！
最後に会った彼は、かつての面影をほとんど残していなかった。
数年後、彼は、ひっそりと亡くなった。
末期癌で入院したが、離婚した奥様は、一度も面会に来なかった！
葬儀らしい葬儀もなく、息子が手続きをするだけの形で終わった！
この話を聞いた夜、私は、それを聞いてショックで、しばらくA氏のことが頭から離れなかった。
あれだけの人が、なぜ？？？という思いと原因結果という答えが入り混じった・・・
だが、答えはシンプルだった。
強すぎた自信と、変われなかった自分。
それに尽きる。
しかし・・・何かが、引っかかるというか・・・うまく表現できない！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
私の周りには、定年後に起業した人がいますが・・・・
う〜ん・・・・数字で言えば・・・
なんとかやっている人 6割
そこそこやっている人 1割
成功した人 ほぼゼロ
失敗した人 3割
こんな感覚です。
厳しい世界だと思うだろう。
でも、これが現実です。。
じゃあ、どうすればいいのか？
ここが一番難しい。
働くことは、大事だ。
だが、同じやり方では通用しない。
むしろ必要なのは、「小さくなる勇気」と「教えてもらう覚悟」だ。
肩書きを捨てて、一営業マンとして頭を下げられるか。
過去の成功を手放して、ゼロから学べるか。
生活レベルを下げることができるのか・・・。
それができる人だけが、ゆっくりと、しかし確実に生き残っていく。
人生の大半を会社に捧げたサラリーマンは、会社を去る間際は、会社の看板に加えて、長年の実績と信用がある！
これは、すごい事なんです。
でも、新しい第二の人生は、続きではなく、もうひとつの人生です！
夕方の小寒い春風は、いつの間にか止んでいた。
窓の外には、さっきと同じ景色。
だが、少しだけ違って見える。
働いてきた人は、いつか必ず「会社」という船を降りる。
そのとき・・・あなたは、泳げますか？
それとも、まだ船にしがみつきますか？
あるい、小さなボートで、静かに漕ぎ出しますか？
答えは、人それぞれだ。
だが一つだけ言えるのは「第二の人生は、思っているよりも、ずっと厳しくて、ずっと自由だ」
ということ。
仕事柄、多くの人の人生を見てきたので・・・深く考え込んでしましたました。
ということで、本日のブログはここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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皆さんは、定年退職、又は、老後の人生について考えたことがありますか？
本日は、定年退職後の もうひとつの人生！というテーマで書かせていただきます。
大手ゼネコン役員から不動産業を起業したA氏の話
先日、大手ゼネコンの元役員A氏が亡くなったことを、不動産業者から聞いた！
ゼネコン時代の彼の輝かしい経歴からは考えられないような、悲惨な末路と死に方を聞きショックを受けた！
まあ・・・・そうなったか〜・・・・
日中暖かかったのに、夕方の風が、少しだけ冷たくなってきた。
春先の、あの独特の匂いだ。
私は、社長室の窓を少し開けて、コーヒーを片手にぼんやり外を眺めていた。
行き交う人たちの中には、これから飲みに行くサラリーマンもいれば、家路を急ぐ人もいる。
その一人ひとりに、必ず「終わり」が来る。
いや、正確には――「次の始まり」もあり「終わり」が来る！
皆さんは、定年退職、あるいは老後の人生について、考えたことがありますか？
私も今年で56歳。
あと10年もすれば、「引退」という言葉が、現実味を帯びてくる年齢だ。
もっとも・・・
私は多分、死ぬまで不動産業から離れられない気がしている。
朝は、現場を回り、昼は契約の話をして、夜は誰かと酒を飲みながら未来の話をする。
そんな生活の合間に、身体が動く限り、ちよだふぁーむの連中と土に触れていたい。
56歳のジジイだが・・・そんな、ささやかな夢を思い描いたりもする。
だが、人生なんてものは、一寸先は闇だ。
長年この仕事をしていると、嫌というほど見てきた。
成功者の転落も、無名の人間の大逆転も。
今回は、その中でも・・・
「定年退職後の人生」というテーマで、少し重たい話をさせていただきたい。
不思議なことに、定年後、完全に引退する人は少ない。
むしろ、多くの人が働き続ける。
再雇用、関連会社、取引先への転職、あるいは、独立。
特に最近多いのが、
「不動産業で独立したい」という相談だ。
ゼネコン、銀行、住宅メーカー、大手不動産会
名の知れた会社で長年やってきた人たちが、第二の人生として、この業界に入ってくる。
気持ちは、痛いほどわかる。
今の60代は若い。
体力もあるし、知識もある。
何より、「まだ終わりたくない」という強い意志がある。
だが、私は、サラリーマンが定年後に起業することを・・・基本的に賛成しない。
応援はする・・・全力で・・・でも、背中は押さない。
なぜか？
簡単に言うと、
成功する人が、あまりにも少ないからだ。
サラリーマンと経営者は、似ているようで全く違う。
組織の中で40年生き残る能力と、ゼロから飯を食う能力は、別の生き物だ。
どちらが上かではない。
単純に「競技が違う」。
野球の名選手が、必ずしもサッカーで活躍できないのと同じだ。
むしろ、サラリーマンでいられなかった人間が、経営者として生き残っていくことの方が多い。
だからなのか
サラリーマン時代に華やかだった人ほど、
定年後に転ぶケースが多い。
これは、皮肉でもなんでもなく、現実だ。
ここからAさんの話をしよう。
大手ゼネコンの元部長。 Aさん
私がまだ駆け出しの頃、彼はすでに雲の上の存在だったな〜。
運転手付きの車。
昼はゴルフ、夜は高級店で接待。
既婚者なのに、夜の店に彼女もいた。
金も、人も、情報も、すべてが彼の周りに集まっていた。
いわゆる「できる男」だ。
私は、まだ社員すらいない不動産屋だったので羨ましかったのだが、本人は、こう言っていた。
「役員なんてつまらん。営業で飛び回っていた、課長、部長の頃が一番楽しかった」
そして63歳で、役員にまで上り詰めた会社を辞めた。
不動産業で独立するために。
私は止めた。
「やめた方がいい」とは言わない。
でも、「簡単じゃないですよ！」とは、何度も言った。
彼は笑っていた。
「人脈があるから大丈夫だよ」
この言葉、何度聞いてきたかわからない。
周りの人たちも、無責任に、Aさんを応援するような言葉をかけていたのを覚えています。
そして、彼は、独立し不動産会社を立ち上げた！
最初の一年は、確かに順調だった。
元部下、取引先、関連会社。
人が集まり、仕事も流れてきた。
ゴルフ、会食、夜の店。
夜の店の彼女のために高級マンションを借りて、半同棲状態！
サラリーマン時代と変わらない、いや、それ以上の派手な生活。
（↑怪力ゴリラ整体師と私）
だが・・・・
2年目に入る頃から、何かが変わり始めた。
人が、離れていく。
ゆっくりと。
しかし確実に。
理由は単純だ。
彼はもう、「看板 鎧」を失っていた。
会社という看板。
肩書きという鎧。
それらがなくなったら、人の態度は変わる。
会社時代の部下が、後任になっているとA氏は、ちょくちょく連絡するが、最初こそ、先輩対応してくれるが、回数を重ねるごとに、ウザい存在になってくる。
取引先も、後任の役員や部長と仲良くしたいわけで、前任のA氏に、以前のような接待はしなくなっていく・・・。
これは冷たい話ではない・・・当たり前の話だ。
頼りにしていた、学生時代の友達も、同じ歳なわけだから、どんどん退職していくので、他社とのパイプも薄れていく・・・。
やがて、仕事は減り、収入も減り・・・・、仕事もできていないのに、ゴルフと酒と女とは離れられない！
退職金や、家庭の金にまで手をつけて・・・結局、家族からも見放されて離婚。
一緒にいた夜の女性も、金の切れ目が縁の切れ目で、夜の店に来てお金を使うこともできない、一緒に住んでいる高級マンションの家賃を払うのもままならなくなった、２０歳以上年上の彼のところにずっと一緒にいるわけもなく、当たり前に去っていった。
家族を無視して、やりたい放題やってきた男に金がなくなったら惨め！
最後に会った彼は、かつての面影をほとんど残していなかった。
数年後、彼は、ひっそりと亡くなった。
末期癌で入院したが、離婚した奥様は、一度も面会に来なかった！
葬儀らしい葬儀もなく、息子が手続きをするだけの形で終わった！
この話を聞いた夜、私は、それを聞いてショックで、しばらくA氏のことが頭から離れなかった。
あれだけの人が、なぜ？？？という思いと原因結果という答えが入り混じった・・・
だが、答えはシンプルだった。
強すぎた自信と、変われなかった自分。
それに尽きる。
しかし・・・何かが、引っかかるというか・・・うまく表現できない！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
私の周りには、定年後に起業した人がいますが・・・・
う〜ん・・・・数字で言えば・・・
なんとかやっている人 6割
そこそこやっている人 1割
成功した人 ほぼゼロ
失敗した人 3割
こんな感覚です。
厳しい世界だと思うだろう。
でも、これが現実です。。
じゃあ、どうすればいいのか？
ここが一番難しい。
働くことは、大事だ。
だが、同じやり方では通用しない。
むしろ必要なのは、「小さくなる勇気」と「教えてもらう覚悟」だ。
肩書きを捨てて、一営業マンとして頭を下げられるか。
過去の成功を手放して、ゼロから学べるか。
生活レベルを下げることができるのか・・・。
それができる人だけが、ゆっくりと、しかし確実に生き残っていく。
人生の大半を会社に捧げたサラリーマンは、会社を去る間際は、会社の看板に加えて、長年の実績と信用がある！
これは、すごい事なんです。
でも、新しい第二の人生は、続きではなく、もうひとつの人生です！
夕方の小寒い春風は、いつの間にか止んでいた。
窓の外には、さっきと同じ景色。
だが、少しだけ違って見える。
働いてきた人は、いつか必ず「会社」という船を降りる。
そのとき・・・あなたは、泳げますか？
それとも、まだ船にしがみつきますか？
あるい、小さなボートで、静かに漕ぎ出しますか？
答えは、人それぞれだ。
だが一つだけ言えるのは「第二の人生は、思っているよりも、ずっと厳しくて、ずっと自由だ」
ということ。
仕事柄、多くの人の人生を見てきたので・・・深く考え込んでしましたました。
ということで、本日のブログはここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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2024年10月10日
2025年 予想 不動産市場はどうなる？ （No.2607)
今回は、２０２５年以降・・・今後の不動産市場を予想するわけですが・・・。
私は、不動産デベロッパーの代表であり、不動産コンサルでもあり・・・不動産ブログを書いているわけなので・・・不動産屋目線で書かせていただきます。
感想、ご意見は、お気軽にコメントしてください。
さて・・・2024年現在の日本は、不動産価格は、人気エリアのマンションは高騰、それ以外は、横ばいか下落というような流れ・・・
為替は、160円超えの円安・・・今は、少し円高に進んで148円付近をうろうろしています。
米国は、利下げ・・・日本は、マイナス金利からゼロ金利へ、そして利上げ傾向にある。
政治は、裏金問題で大騒ぎからの、岸田首相から石破さんに・・・そして解散総選挙！
まあ、簡潔に済ませると、こんな感じでいいのかな・・・・w
激動の2024年とまでは言いませんが、それなりに変わり目の2024年という感じですね。
今後、2025年以降は、どうなるのかを予想する前に、現状を簡単に書いてみたわけですが・・・不動産は、値上がりし続けてきて、どこまで上がるのでしょう？
度々、この話は、ブログに書いてきました。
でも、実際のところどうなんでしょう？
そんなに無茶苦茶に上がったと思いますか？
皆さん、口を揃えて不動産価格が、上がり続けてきたというのですが・・・実際に上がってきたのは事実なんですけど、単純に価格が上がっただけで価値はたいして上がってないですよね？
確か、２０１１年ぐらいでしたっけ？ １ドル７０円台後半の時の不動産価格と・・・２０２４年の１ドル１６０円での比率で、不動産価格を比べたら・・・そんなに高くないというか・・・。
郊外や ど田舎の不動産は、むしろ下がっているということだと思うんですけどね。
（日経平均も７０００円台〜８０００円台ぐらいでしたよね？）
事実、不動産デベロッパーも、２０１１年ぐらいは・・・
愛知県西部の話でいうと土地、建物で、３０００万円前後で売っていて、利益も出ましたし・・・お客様も、住宅ローンの支払いがきついという人も少なかった気がします。
今は、建物だけで２５００万円・・・土地が値下がりしたので、土地建物で、３５００万円〜４０００万円ぐらいですが・・・、住宅ローンの支払いが厳しいとおっしゃる人が多いし、我々、デベロッパーも以前の利益率は確保できていない状況の上に、販売開始から売却できるまでの期間も長くなっているわけで・・・。
何が言いたいのかというと・・・この状態は、もう限界に来ていて長くは続かない！ということです。
つまり、不動産は、２０２５年以降、大きく下がります。
建築資材の高騰で、不動産価格が上がったのに、所得が上がってないので・・・価値が上がったわけではなく、ただ単に物価が上昇しただけの話だと思うわけで・・・そこにきて、収入が上がってないので、国民の生活は逼迫していく一方ですよね。
そして、２０２４年マイナス金利を撤廃して、この先、金利を上げていく傾向にあり・・・大きくは上げられないにしても、今の状態で金利だけ上げていくと・・・金利を上げるほどに、国民の生活は逼迫していきます。
景気を良くするために、マイナス金利まで行っちゃったわけで・・・、ここで、プラス金利にできるほど景気は回復していませんし、給料も一部の大企業があげただけで、中小企業には浸透していません。
不動産のもたらす掲載効果は大きい！
国が、金利を安くしたり、不動産の税金を安くすることにより・・・本来であれば、景気回復をしていくはずです。
我々一般庶民が、数千万円の買い物をするわけです。
不動産、建設業に、お金が流れると・・・それに付随する多くの業種にお金が流れます。
パッと、頭に浮かぶだけでも・・・建材、住宅設備機器、家具、カーテン・・・、それらの原料も含めて必要になるので、大きなお金が大量に動きます。
そうやって、景気回復を狙ってきただけですが・・・結果として、今の有様・・・。
そして利上げ傾向にあります。
世界は利下げ、日本は利上げの方向で・・・、まあ、金利の話は、ありとあらゆることか絡みますのでやむを得ない事情もあるでしょうし・・・何が正しいのかは、わかりませんので・・・深く突っ込みませんが・・・。
国民の収入が増えていないのに、利上げをすれば、不動産を買う人は確実に減ります。
当たり前のことですが・・・不動産を買う人が、減れば・・・需要が減るので、不動産価格は下がります。
この話をすると、東京の不動産業者たちの大半は、現在のマンションや土地価格を並べ立てて、反論してきますが・・・・
価格は、需要と供給により決まるので、都心の人気エリアのマンションや土地が、今日の明日で大暴落するわけではありませんが・・・。
２０２５年以降・・・必ず下げる時は来ます。
そもそも、この先、上がり続けることの方が困難だと思います。
以前書いた内容と同じになりますが・・・
現在の人気エリアの不動産は、横ばいから下降し始めるでしょうし、郊外に行けば行くほどに・・・値下がり率は大きくなり・・・ど田舎の土地の大半は、市街化区域の土地であろうが・・・無価値化すると思います。
そういう意味で、２０２４年は、国が不動産 建設にしてきた後押しの力を弱めた年であり、弱めた結果が、２０２５年に、不動産の大きな下落へとつながると思う！という予想です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・重大発表！
実は、今年、弊社は、名駅にありました名駅CHIYODA Bildを売却しました。
弊社の名古屋支店は、名駅CHIYODA Bildから、丸の内CHIYODA Bildに移転しました。
１０年前に坪単価 約２８０万円で購入したものを、約１０００万円で買いにこられた企業があったので売却しました。
私の、不動産業は、銀行から融資も受けられない状況で仲介からスタートして、１４年かかって名古屋駅エリアに自社ビルを購入したわけで・・・思い入れ、思い出もたくさんあり、迷いに迷いましたが・・・。
名古屋の地価の上昇も、ここらが限界だろう！と・・・私は、ババ抜きから早めに抜けました！
（千代田不動産 新名古屋支店）
ブログに、適当に書いているわけではなく・・・私自身が、名古屋の人気エリアの自社ビルを売却したわけですから・・・
２０２５年以降は、不動産は下がる！という予想も、まあまあ説得力があると思いませんか？笑
ここまで高くなったタワマンとかって・・・皆さん、将来的に、どうするつもりなんですかね〜？
持ち続けていたら、自分の代はともかく、自分たちの子供や孫の代で必ず建て替えをする時期はくるわけですが・・・私は、タワマンの建て替えができるとは思えません。
タイミングは、各々ですが・・・どっかで売り逃げしないといけないわけで・・・。
今、タワマンを買って、３５年ローンを組んで払って・・・ローンの残債より高く売れることがあると思いますか？
昔、自身の著書にも書いたことですが・・・戸建ては、自分の意思で建て替えができますし、建物を壊しても土地が残ります。
そう考えると、マンションは、買っても用事が済んだら早めに売って逃げる！
小さくてもいいので、土地付きのマイホームを購入する方がいいかな〜と昔から言い続けているわけですが・・・・。
そもそもタワマンというのは・・・・。
長くなるので、今回はやめておきましょう！
自分の話をします。
私個人所有の不動産は・・・名古屋の泉一丁目のマンションも、札幌の円山公園のマンションも売却して、現在、所有しているマンションはありません。
愛知県内に数件の宅地と、合計３万坪の農地山林と、太陽光発電数物件と、宮古島の戸建てだけになりました。
もちろん、法人では、どこにあるのか今すぐ言えないぐらい複数の不動産を所有しておりますが・・・個人は、だいぶ整理整頓できました。
私の考え方！
若い時は、不動産、車、時計、船、服、バッグなど・・・皆さんが価値があると考えるものに私も価値があると誤認していました。
５０歳を過ぎた頃から、独自の価値観が出てきまして・・・・
今は、立派な家やマンション、車も船も、高価な時計もバッグもいらないです。
あえて言うなら、広大な農地と山林と、そこで農業をする機材と同じ志を持つ仲間が欲しいです。
衣食住の住というポジションで生きてきましたが・・・住のポジションは、もういいかな〜と・・・
食のポジショニングをしています。
最終的には、食べ物を作ることができる土地、自然の恵みや良質な空気や水を与えてくれる、山林等・・・・その土地を活かせるだけの技術と機器と人材！
最終的には、そこが大事なんじゃないかな〜と思うわけです。
歴史は繰り返すので・・・広大な土地を持っていることに価値が出る時代が、また来ると思います。
それが、自分の代ではなく、子供や孫の代かもしれませんが・・・
食料を作ることができる土地を、どれだけ所有しているか・・・が重要！という時代が来る！
そんな気がして・・・・。
不動産デベロッパーの代表をしながら、農業と障害者雇用就労支援をしています。
２０２５年以降は、さらに、土地が安くなりますので、今後も農地、山林等を、じゃんじゃん買って、自分の土地というか・・・自分の所有地を増やしていこうと考えています。
土地をたくさん持ってると維持費がかかるのではないかと思う方もいるかもしれませんが、その土地の中で、維持費を上回る収入があればいいわけですから・・・以前のブログにも書きましたが、それは、そんなに難しいことではないので、土地から得る収入を増やしながら土地も増やしていけばいいのです。
そんなわけで・・・・
長くなりましたが・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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私は、不動産デベロッパーの代表であり、不動産コンサルでもあり・・・不動産ブログを書いているわけなので・・・不動産屋目線で書かせていただきます。
感想、ご意見は、お気軽にコメントしてください。
さて・・・2024年現在の日本は、不動産価格は、人気エリアのマンションは高騰、それ以外は、横ばいか下落というような流れ・・・
為替は、160円超えの円安・・・今は、少し円高に進んで148円付近をうろうろしています。
米国は、利下げ・・・日本は、マイナス金利からゼロ金利へ、そして利上げ傾向にある。
政治は、裏金問題で大騒ぎからの、岸田首相から石破さんに・・・そして解散総選挙！
まあ、簡潔に済ませると、こんな感じでいいのかな・・・・w
激動の2024年とまでは言いませんが、それなりに変わり目の2024年という感じですね。
今後、2025年以降は、どうなるのかを予想する前に、現状を簡単に書いてみたわけですが・・・不動産は、値上がりし続けてきて、どこまで上がるのでしょう？
度々、この話は、ブログに書いてきました。
でも、実際のところどうなんでしょう？
そんなに無茶苦茶に上がったと思いますか？
皆さん、口を揃えて不動産価格が、上がり続けてきたというのですが・・・実際に上がってきたのは事実なんですけど、単純に価格が上がっただけで価値はたいして上がってないですよね？
確か、２０１１年ぐらいでしたっけ？ １ドル７０円台後半の時の不動産価格と・・・２０２４年の１ドル１６０円での比率で、不動産価格を比べたら・・・そんなに高くないというか・・・。
郊外や ど田舎の不動産は、むしろ下がっているということだと思うんですけどね。
（日経平均も７０００円台〜８０００円台ぐらいでしたよね？）
事実、不動産デベロッパーも、２０１１年ぐらいは・・・
愛知県西部の話でいうと土地、建物で、３０００万円前後で売っていて、利益も出ましたし・・・お客様も、住宅ローンの支払いがきついという人も少なかった気がします。
今は、建物だけで２５００万円・・・土地が値下がりしたので、土地建物で、３５００万円〜４０００万円ぐらいですが・・・、住宅ローンの支払いが厳しいとおっしゃる人が多いし、我々、デベロッパーも以前の利益率は確保できていない状況の上に、販売開始から売却できるまでの期間も長くなっているわけで・・・。
何が言いたいのかというと・・・この状態は、もう限界に来ていて長くは続かない！ということです。
つまり、不動産は、２０２５年以降、大きく下がります。
建築資材の高騰で、不動産価格が上がったのに、所得が上がってないので・・・価値が上がったわけではなく、ただ単に物価が上昇しただけの話だと思うわけで・・・そこにきて、収入が上がってないので、国民の生活は逼迫していく一方ですよね。
そして、２０２４年マイナス金利を撤廃して、この先、金利を上げていく傾向にあり・・・大きくは上げられないにしても、今の状態で金利だけ上げていくと・・・金利を上げるほどに、国民の生活は逼迫していきます。
景気を良くするために、マイナス金利まで行っちゃったわけで・・・、ここで、プラス金利にできるほど景気は回復していませんし、給料も一部の大企業があげただけで、中小企業には浸透していません。
不動産のもたらす掲載効果は大きい！
国が、金利を安くしたり、不動産の税金を安くすることにより・・・本来であれば、景気回復をしていくはずです。
我々一般庶民が、数千万円の買い物をするわけです。
不動産、建設業に、お金が流れると・・・それに付随する多くの業種にお金が流れます。
パッと、頭に浮かぶだけでも・・・建材、住宅設備機器、家具、カーテン・・・、それらの原料も含めて必要になるので、大きなお金が大量に動きます。
そうやって、景気回復を狙ってきただけですが・・・結果として、今の有様・・・。
そして利上げ傾向にあります。
世界は利下げ、日本は利上げの方向で・・・、まあ、金利の話は、ありとあらゆることか絡みますのでやむを得ない事情もあるでしょうし・・・何が正しいのかは、わかりませんので・・・深く突っ込みませんが・・・。
国民の収入が増えていないのに、利上げをすれば、不動産を買う人は確実に減ります。
当たり前のことですが・・・不動産を買う人が、減れば・・・需要が減るので、不動産価格は下がります。
この話をすると、東京の不動産業者たちの大半は、現在のマンションや土地価格を並べ立てて、反論してきますが・・・・
価格は、需要と供給により決まるので、都心の人気エリアのマンションや土地が、今日の明日で大暴落するわけではありませんが・・・。
２０２５年以降・・・必ず下げる時は来ます。
そもそも、この先、上がり続けることの方が困難だと思います。
以前書いた内容と同じになりますが・・・
現在の人気エリアの不動産は、横ばいから下降し始めるでしょうし、郊外に行けば行くほどに・・・値下がり率は大きくなり・・・ど田舎の土地の大半は、市街化区域の土地であろうが・・・無価値化すると思います。
そういう意味で、２０２４年は、国が不動産 建設にしてきた後押しの力を弱めた年であり、弱めた結果が、２０２５年に、不動産の大きな下落へとつながると思う！という予想です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・重大発表！
実は、今年、弊社は、名駅にありました名駅CHIYODA Bildを売却しました。
弊社の名古屋支店は、名駅CHIYODA Bildから、丸の内CHIYODA Bildに移転しました。
１０年前に坪単価 約２８０万円で購入したものを、約１０００万円で買いにこられた企業があったので売却しました。
私の、不動産業は、銀行から融資も受けられない状況で仲介からスタートして、１４年かかって名古屋駅エリアに自社ビルを購入したわけで・・・思い入れ、思い出もたくさんあり、迷いに迷いましたが・・・。
名古屋の地価の上昇も、ここらが限界だろう！と・・・私は、ババ抜きから早めに抜けました！
（千代田不動産 新名古屋支店）
ブログに、適当に書いているわけではなく・・・私自身が、名古屋の人気エリアの自社ビルを売却したわけですから・・・
２０２５年以降は、不動産は下がる！という予想も、まあまあ説得力があると思いませんか？笑
不動産の予想の話は、これくらいにして・・・・皆さんに、ちょっと考えてもらいたいことがあります。
ここまで高くなったタワマンとかって・・・皆さん、将来的に、どうするつもりなんですかね〜？
持ち続けていたら、自分の代はともかく、自分たちの子供や孫の代で必ず建て替えをする時期はくるわけですが・・・私は、タワマンの建て替えができるとは思えません。
タイミングは、各々ですが・・・どっかで売り逃げしないといけないわけで・・・。
今、タワマンを買って、３５年ローンを組んで払って・・・ローンの残債より高く売れることがあると思いますか？
昔、自身の著書にも書いたことですが・・・戸建ては、自分の意思で建て替えができますし、建物を壊しても土地が残ります。
そう考えると、マンションは、買っても用事が済んだら早めに売って逃げる！
小さくてもいいので、土地付きのマイホームを購入する方がいいかな〜と昔から言い続けているわけですが・・・・。
そもそもタワマンというのは・・・・。
長くなるので、今回はやめておきましょう！
自分の話をします。
私個人所有の不動産は・・・名古屋の泉一丁目のマンションも、札幌の円山公園のマンションも売却して、現在、所有しているマンションはありません。
愛知県内に数件の宅地と、合計３万坪の農地山林と、太陽光発電数物件と、宮古島の戸建てだけになりました。
もちろん、法人では、どこにあるのか今すぐ言えないぐらい複数の不動産を所有しておりますが・・・個人は、だいぶ整理整頓できました。
私の考え方！
若い時は、不動産、車、時計、船、服、バッグなど・・・皆さんが価値があると考えるものに私も価値があると誤認していました。
５０歳を過ぎた頃から、独自の価値観が出てきまして・・・・
今は、立派な家やマンション、車も船も、高価な時計もバッグもいらないです。
あえて言うなら、広大な農地と山林と、そこで農業をする機材と同じ志を持つ仲間が欲しいです。
衣食住の住というポジションで生きてきましたが・・・住のポジションは、もういいかな〜と・・・
食のポジショニングをしています。
最終的には、食べ物を作ることができる土地、自然の恵みや良質な空気や水を与えてくれる、山林等・・・・その土地を活かせるだけの技術と機器と人材！
最終的には、そこが大事なんじゃないかな〜と思うわけです。
歴史は繰り返すので・・・広大な土地を持っていることに価値が出る時代が、また来ると思います。
それが、自分の代ではなく、子供や孫の代かもしれませんが・・・
食料を作ることができる土地を、どれだけ所有しているか・・・が重要！という時代が来る！
そんな気がして・・・・。
不動産デベロッパーの代表をしながら、農業と障害者雇用就労支援をしています。
２０２５年以降は、さらに、土地が安くなりますので、今後も農地、山林等を、じゃんじゃん買って、自分の土地というか・・・自分の所有地を増やしていこうと考えています。
土地をたくさん持ってると維持費がかかるのではないかと思う方もいるかもしれませんが、その土地の中で、維持費を上回る収入があればいいわけですから・・・以前のブログにも書きましたが、それは、そんなに難しいことではないので、土地から得る収入を増やしながら土地も増やしていけばいいのです。
そんなわけで・・・・
長くなりましたが・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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2024年05月27日
農地 山林の有効活用 （No.2604)
【農地、山林 投資＆ビジネス】
農地 山林＝持っていても邪魔になるだけ 農業 林業＝労力の割に儲からない
農地や山林は、いらない土地だと考えて相続放棄をしたり、二束三文で売却したりする人が多い昨今！
これが、けっこう収益がでたりする場合もあるんです。
私は、農地や山林で確実に利益を出しています。
と言いたいところですが・・・ まあ、振り返ると、最初のうちは、そうでもなかったですけど・・・笑
農地や山林を購入するようになって３年ぐらいしてから、利益が出るようになりました。
農地や山林を売却してくださるのは、ありがたいですし感謝しています。
まあ、でも・・・余分なことかもしれませんけど・・・売却される皆様の大半は、農地、山林、原野などは、邪魔になるいらないという先入観をお持ちになっていて、最初から諦めている感じがします。
私は、農地や山林を購入する際に売主様、もしくは、話を持ってきた営業社員に、『現所有者様、ご自身で維持管理していくことは難しいですか？』と聞きます。
いろんな提案をすることもあります。
それでも、売却の意思があり、私も購入してもよいと思った場合に、個人又は農事組合法人で購入をさせていただきます。
とりあえず、田んぼは、米農家に委託していますが・・・畑は、自分で耕します。
ここも、背の高さぐらいの草むらだったのですが・・・意外と簡単に畑にできます。
今時のトラクターは、アタッチメントを変えると草刈りもできるので、草を刈りながら草を粉砕するので、ゴミは出ません！
５００坪の草むらを畑にするのなんて、半日あれば草を刈って耕して畑にできます。
そして・・・・この畑は、愛知岐阜三重の企業さんたちに声をかけて、レモンを植樹しました。
このレモンは、障がい者の人たちが大切に育てています。
山林は、草を刈って、重機で木を引っこ抜いて間引きして・・・山椒の木を植樹しました。
花山椒ができたら飲食店が１００g ２万円で買い取ってくれます。
そういえば、この間、山林の草刈りをしていてトラクターが穴に落ちた時の写真があったはず・・・
これこれ・・・・w
こんなこともありますけど・・・・。
山林は、草刈機とチェーンソーで道を確保して、トラクターで走り・・・草を刈って、木々を間引きしてから・・・山椒の木を植えました。
こちらも３００坪ぐらいの山林なんですけど・・・１日でできました。
因みに、山椒は、木漏れ日しか入らないようなところだと、意外と自生できるので、最初の１年は、多少てがかかりますが根がついてしまえば・・・林の中は、そんなに草も生えませんし・・・年に２回の草刈りをするぐらいで、放っておけば育ちますw
山林に山椒を植えると・・・こんな感じです。
この土地は、西隣が大きな工場なので・・・、半日しか日が当たらない上に、木々が覆っているので、山椒を植えるには丁度いいのです。
一般的に使われているハウスで育った養殖花山椒と違って、自生の山椒は、柑橘系の香りが強く味もしっかりしていて美味しいですよw
まあ、この手の話は別の機会に書かせていただくとして・・・・。
そんなこんなで・・・これまで、農地や山林をどんどん買取をしてきたわけですが・・・。
重要な部分！
農地や山林の収益の出し方について書かせていただきます。
いくら簡単な作物とはいっても手間暇がかかりますし、重機や農業機器が揃っている私のように、誰でも簡単に農業収益をあげられるわけではありません。
それ以外で、農地で、どう利益を出すのか・・・！
農地には、白地と青地というものがあります。
・青地とは、「農業振興地域内 農用地区域内 農地（農地転用が困難な農地）」であり、農業以外の目的で土地を利用する行為は厳しく制限されています。
・白地とは、農地の集団性が低い「農業振興地域内 農用地区域外農地（転用しやすい農地」
市街化調整区域内で一定の条件を満たせば、比較的、農地転用がしやすい農地です。
農業権利があることが大前提ですが・・・。
農地を購入する際に、農地転用がしやすい農地だけを購入することは可能ですが、売却希望の土地単体で買うことになるので、比較的値段が高くなることが多いです。
私は、購入する際に、十把一絡げで青地と白地、農家さんの土地全部を丸ごと購入します。
中には、本宅がある既存宅地も含む、全部を購入します。
その代わり、農地の購入単価は、坪数百円〜数千円で購入します。
そして、農地以外の不動産は、即売却をします。
農地は、青地に関しては田んぼが多いので、農家に委託します。
白地は、田んぼについては青地と同じく委託して、畑については、耕作するか、果樹を植えておきます。
ここから三年待って・・・売れる土地は、資材置き場、住民サービス店舗、福祉施設等に農地転用できる買主さんを探して売却します。
農地転用できる土地で道路付きさえ確保できれば、購入価格の数倍〜数十倍で売却することができます。
売れない、利用してもらえない土地は、農地として所有を続けるわけですが・・・固定資産税は、年間、数百円〜数千円なので維持費はほとんどかかりません。
そして、農地を貸すことはできないので、貸すのではなく、私の耕作のお手伝いをしていただく、もしくは、雑草の管理をしていただきながら勝手に耕作していただく人を探して、賃貸や使用貸借・・・ん？ ではなくて・・・農業の補助や草の管理をしてもらいます。
注意点
農地を纏めて購入する際に、事前に、売却をする予定の土地か、農地として所有する土地なのか、維持費と売却益を計算しますが、将来的にどうするのか計画を練る必要があります。
白地、青地は、重要な仕分けポイントではありますが、例えば、白地の田んぼの場合は、水の問題がないかチェックしなくてはいけません。
白地であり法的に問題ないのなんだから、農地転用してしまえ！ということをすると、近隣にご迷惑をかける場合があります。
田んぼの場合は、水の入りと、水の出があり、田んぼを埋めることで、周りの農作物に大きな影響を与えてしまう場合があります。
もちろん、農業委員会や地域の水利の役員たちを打ち合わせをして、埋める際に水の通り道を作るなど、地域の農業の妨げにならないようにしなくてはいけません。
その地域の田んぼを耕作している委託農家等にも事前に話をしておく必要があります。
つまり・・・購入する際には、法的な部分だけではなく、地域と話し合い調和を考えてから売却したり、埋めたりすることは、必須であり、近隣の農業に迷惑をかけないという自主規制をするべきだということです！
あとは・・・・素人さんには、なかなか難しいかもしれませんが、その地域全体のバランスを考えるということも必要です。
市街化調整区域内の開発って、意外と空気が読めないやり方をしている施主さんがいらっしゃって・・・自分の都合しか考えていない人が意外と多いのです。
例えば、ここに資材置き場を作ったら砂埃や道路の破損などで近隣の農家にどれだけ影響を与えるか・・・駐車場を作り深夜にも電気をつけていたら周りの稲作にどれだけ影響を及ぼすのか・・・あとは、街の景観がどうなるのか・・・。
行政の規制だけではなく、開発する者は、そのあたりも考慮して事業計画を立てる必要があります。
なんとなく・・・都市計画法上、農地法上問題がなければ、何でもあり！で、法律に抵触しなければ、人の迷惑お構いないし・・・地域の景観を明らかに悪くするようなものを平気で作る買主・・・それを知りつつも平気で売る売主がいるので・・・そこは、法的にだけではなく、地域との調和も考えていただきたいと思います。
特に、問題になるのは・・・産廃、運送、倉庫、資材置き場
法律に抵触しない限りは、やりたい放題という状況が、ちょいちょい見受けられます。
逆に、問題がないのに地域の方々が意地悪する場合なんかもありますが・・・・。
皆さん、自分の立場でものを考えるので・・・市街化調整区域の、農地転用や開発には揉め事はつきものというか・・・・双方が、相手の立場を、ほんの少し理解すれば片付く問題が多いのに、どちらも喧嘩腰の場合は多いので、まあ、揉めますよね〜！
今日のテーマに沿った話をするのであれば・・・、農地を購入し転用する際に、地域や近隣のことも考えるということが必要ですし・・・、農地を購入したり転用したりする側から、気遣いや配慮があれば、地域の方も受け入れるのが良いかと思います。
私の場合は、購入、農地転用する場合は、当たり前に、地域との調和をとりながらやっていますが・・・不動産の仕事の方では、開発者や事業主と地域の間に入ることもあり・・・地域の方々から、相談されることも多いので・・・・。
何度も書きますが、法的に、どうこうだけではなく、無秩序な開発にならないように、買う側も、売る側も、近隣や地域への影響を考える必要があるということです。
そして・・・一番、地域の農地、山林と、事業用の農地転用によるバランスを考えなくてはいけないのは、我々、不動産業者です。
金になれば、なんでもやります・・・ってのは、今時、流行らないですし長続きしないと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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そんなわけで・・・。
農地、山林を、私個人や農事組合法人で購入し続けてきましたが、いつの間にか所有面積が３万坪を超えてしまいました。
実際に工作をしている面積は、私と法人で３０００坪ぐらいで、あとは、農地は委託してますし、山林は管理だけしてそのままにしています。
農地については、愛知県西部の、あま市に始まり、津島、名古屋市、愛西市、弥富、蟹江、大治と広がり・・・最近は、稲沢市、一宮市と、広がっています。
最近は、農地を購入しようとすると、各市町村の農業委員会が、私が所有している農地の管理状況を確認して、なんだかんだ物申してくることがあります。
管理できない人が農地を取得すると、耕作放棄地として荒地にあり、近隣住民に迷惑をかける恐れがあるので当然のことなんですが・・・
市町村の農業委員会によって、ものすごく厳しいところと、厳しくないところあり、その差は大きいです。
厳しいところだと、草が生えているだけで・・・、これは農地ではないから草を刈って耕して、現況農地にしてください！じゃないと３条の農地売買はできません！となるし・・・
厳しくないところだと、農業委員会や農業委員さんたちも馴れ合いで、簡単にできてしまいます。
そんなこんなで・・・・
私なりに市街化調整区域内で、農業推進エリアとして残す土地と、事業用推進エリアとして賃貸、売却をするエリアを仕分けしています。
農地や山林を賃貸する場合は、利回り５０％以上で貸せたり・・・農地や山林を事業用として売却する場合、購入した金額の１０倍〜５０倍ぐらいで売却できます。
農地や山林は数千円で購入して・・・・資材置き場、地域住民サービス店舗、倉庫用地だと坪数万円〜坪十数万円で売却をします。
地域の調和をとりながら、どんどん新しい土地を購入しながらなので、実質的に、大きく利益を出すことにはなりませんが、所有する農地や山林を増やしながら、利益を出すことができます。
そんなわけで・・・・。
現在、農地や山林を手放したい人が多いので、その土地を購入して、その地域の農業や林業を守りながら、事業用の開発を進めていく不動産業者や投資家が、もっと増えたらいいな〜と考えています。
問題は、農地購入！
農地を農地として買うことは、基本的に、農家か農業法人しか買えません。
現在、私が理事長をしている、農事組合法人に、不動産会社の社長や投資家さんが数人、農地を購入できるようになるために、農業の勉強をしながら働きにきてくれています。
私としては、これから、どんどん売り物が増えていくであろう農地の引受先を作りたいわけですが・・・、利益は出るので、興味がある方は、農地を買えるように・・・農家を育成しているのです。
うちの農事組合法人で一定期間、農業従事をすることで、これまで３人が、新規就農の農家として農地を購入することができています。
農地を買うには農業権利が必要であり、農家ではない一般の人たちは農地を買うことはできません。
近年、面積規定は減りましたが、その分、農業委員会は、農業経験や機材、農業計画について、厳しく審査するので・・・農家になるためには、農業経験は必須なのです。
しかし、実際に農家で経験を積もうとしてもなかなかできません。
私が理事長をしている農事組合法人では、農家になって農地を買いたい人を暖かく迎え入れて、農業経験を積めるように実習をしていますし、その後の、新規就農の申請をするお手伝いをしております。
通常の不動産投資よりは、手間暇がかかりますが、競争相手が少ないですし、初期投資も少ないので・・・農地や山林を購入して、インカム、キャピタルで利益を出すのも長期プランで考えると、意外と利率も効率も良いかと思います。
但し、農業や林業を守りながらということなので・・・売ったり貸したりするものだけではなく、将来持ち続けなくてはいけないような土地も購入することになりますし、その地域の農地と事業用地のバランスを考えながら利確していかなくてはいけません。
ご興味がある方は、お気軽にご相談ください。
そんなわけで、本日は、農地 山林の有効活用というテーマで書かせていただきました。
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農地 山林＝持っていても邪魔になるだけ 農業 林業＝労力の割に儲からない
農地や山林は、いらない土地だと考えて相続放棄をしたり、二束三文で売却したりする人が多い昨今！
これが、けっこう収益がでたりする場合もあるんです。
私は、農地や山林で確実に利益を出しています。
と言いたいところですが・・・ まあ、振り返ると、最初のうちは、そうでもなかったですけど・・・笑
農地や山林を購入するようになって３年ぐらいしてから、利益が出るようになりました。
農地や山林を売却してくださるのは、ありがたいですし感謝しています。
まあ、でも・・・余分なことかもしれませんけど・・・売却される皆様の大半は、農地、山林、原野などは、邪魔になるいらないという先入観をお持ちになっていて、最初から諦めている感じがします。
私は、農地や山林を購入する際に売主様、もしくは、話を持ってきた営業社員に、『現所有者様、ご自身で維持管理していくことは難しいですか？』と聞きます。
いろんな提案をすることもあります。
それでも、売却の意思があり、私も購入してもよいと思った場合に、個人又は農事組合法人で購入をさせていただきます。
とりあえず、田んぼは、米農家に委託していますが・・・畑は、自分で耕します。
ここも、背の高さぐらいの草むらだったのですが・・・意外と簡単に畑にできます。
今時のトラクターは、アタッチメントを変えると草刈りもできるので、草を刈りながら草を粉砕するので、ゴミは出ません！
５００坪の草むらを畑にするのなんて、半日あれば草を刈って耕して畑にできます。
そして・・・・この畑は、愛知岐阜三重の企業さんたちに声をかけて、レモンを植樹しました。
このレモンは、障がい者の人たちが大切に育てています。
山林は、草を刈って、重機で木を引っこ抜いて間引きして・・・山椒の木を植樹しました。
花山椒ができたら飲食店が１００g ２万円で買い取ってくれます。
そういえば、この間、山林の草刈りをしていてトラクターが穴に落ちた時の写真があったはず・・・
これこれ・・・・w
こんなこともありますけど・・・・。
山林は、草刈機とチェーンソーで道を確保して、トラクターで走り・・・草を刈って、木々を間引きしてから・・・山椒の木を植えました。
こちらも３００坪ぐらいの山林なんですけど・・・１日でできました。
因みに、山椒は、木漏れ日しか入らないようなところだと、意外と自生できるので、最初の１年は、多少てがかかりますが根がついてしまえば・・・林の中は、そんなに草も生えませんし・・・年に２回の草刈りをするぐらいで、放っておけば育ちますw
山林に山椒を植えると・・・こんな感じです。
この土地は、西隣が大きな工場なので・・・、半日しか日が当たらない上に、木々が覆っているので、山椒を植えるには丁度いいのです。
一般的に使われているハウスで育った養殖花山椒と違って、自生の山椒は、柑橘系の香りが強く味もしっかりしていて美味しいですよw
まあ、この手の話は別の機会に書かせていただくとして・・・・。
そんなこんなで・・・これまで、農地や山林をどんどん買取をしてきたわけですが・・・。
重要な部分！
農地や山林の収益の出し方について書かせていただきます。
いくら簡単な作物とはいっても手間暇がかかりますし、重機や農業機器が揃っている私のように、誰でも簡単に農業収益をあげられるわけではありません。
それ以外で、農地で、どう利益を出すのか・・・！
農地には、白地と青地というものがあります。
・青地とは、「農業振興地域内 農用地区域内 農地（農地転用が困難な農地）」であり、農業以外の目的で土地を利用する行為は厳しく制限されています。
・白地とは、農地の集団性が低い「農業振興地域内 農用地区域外農地（転用しやすい農地」
市街化調整区域内で一定の条件を満たせば、比較的、農地転用がしやすい農地です。
農業権利があることが大前提ですが・・・。
農地を購入する際に、農地転用がしやすい農地だけを購入することは可能ですが、売却希望の土地単体で買うことになるので、比較的値段が高くなることが多いです。
私は、購入する際に、十把一絡げで青地と白地、農家さんの土地全部を丸ごと購入します。
中には、本宅がある既存宅地も含む、全部を購入します。
その代わり、農地の購入単価は、坪数百円〜数千円で購入します。
そして、農地以外の不動産は、即売却をします。
農地は、青地に関しては田んぼが多いので、農家に委託します。
白地は、田んぼについては青地と同じく委託して、畑については、耕作するか、果樹を植えておきます。
ここから三年待って・・・売れる土地は、資材置き場、住民サービス店舗、福祉施設等に農地転用できる買主さんを探して売却します。
農地転用できる土地で道路付きさえ確保できれば、購入価格の数倍〜数十倍で売却することができます。
売れない、利用してもらえない土地は、農地として所有を続けるわけですが・・・固定資産税は、年間、数百円〜数千円なので維持費はほとんどかかりません。
そして、農地を貸すことはできないので、貸すのではなく、私の耕作のお手伝いをしていただく、もしくは、雑草の管理をしていただきながら勝手に耕作していただく人を探して、賃貸や使用貸借・・・ん？ ではなくて・・・農業の補助や草の管理をしてもらいます。
注意点
農地を纏めて購入する際に、事前に、売却をする予定の土地か、農地として所有する土地なのか、維持費と売却益を計算しますが、将来的にどうするのか計画を練る必要があります。
白地、青地は、重要な仕分けポイントではありますが、例えば、白地の田んぼの場合は、水の問題がないかチェックしなくてはいけません。
白地であり法的に問題ないのなんだから、農地転用してしまえ！ということをすると、近隣にご迷惑をかける場合があります。
田んぼの場合は、水の入りと、水の出があり、田んぼを埋めることで、周りの農作物に大きな影響を与えてしまう場合があります。
もちろん、農業委員会や地域の水利の役員たちを打ち合わせをして、埋める際に水の通り道を作るなど、地域の農業の妨げにならないようにしなくてはいけません。
その地域の田んぼを耕作している委託農家等にも事前に話をしておく必要があります。
つまり・・・購入する際には、法的な部分だけではなく、地域と話し合い調和を考えてから売却したり、埋めたりすることは、必須であり、近隣の農業に迷惑をかけないという自主規制をするべきだということです！
あとは・・・・素人さんには、なかなか難しいかもしれませんが、その地域全体のバランスを考えるということも必要です。
市街化調整区域内の開発って、意外と空気が読めないやり方をしている施主さんがいらっしゃって・・・自分の都合しか考えていない人が意外と多いのです。
例えば、ここに資材置き場を作ったら砂埃や道路の破損などで近隣の農家にどれだけ影響を与えるか・・・駐車場を作り深夜にも電気をつけていたら周りの稲作にどれだけ影響を及ぼすのか・・・あとは、街の景観がどうなるのか・・・。
行政の規制だけではなく、開発する者は、そのあたりも考慮して事業計画を立てる必要があります。
なんとなく・・・都市計画法上、農地法上問題がなければ、何でもあり！で、法律に抵触しなければ、人の迷惑お構いないし・・・地域の景観を明らかに悪くするようなものを平気で作る買主・・・それを知りつつも平気で売る売主がいるので・・・そこは、法的にだけではなく、地域との調和も考えていただきたいと思います。
特に、問題になるのは・・・産廃、運送、倉庫、資材置き場
法律に抵触しない限りは、やりたい放題という状況が、ちょいちょい見受けられます。
逆に、問題がないのに地域の方々が意地悪する場合なんかもありますが・・・・。
皆さん、自分の立場でものを考えるので・・・市街化調整区域の、農地転用や開発には揉め事はつきものというか・・・・双方が、相手の立場を、ほんの少し理解すれば片付く問題が多いのに、どちらも喧嘩腰の場合は多いので、まあ、揉めますよね〜！
今日のテーマに沿った話をするのであれば・・・、農地を購入し転用する際に、地域や近隣のことも考えるということが必要ですし・・・、農地を購入したり転用したりする側から、気遣いや配慮があれば、地域の方も受け入れるのが良いかと思います。
私の場合は、購入、農地転用する場合は、当たり前に、地域との調和をとりながらやっていますが・・・不動産の仕事の方では、開発者や事業主と地域の間に入ることもあり・・・地域の方々から、相談されることも多いので・・・・。
何度も書きますが、法的に、どうこうだけではなく、無秩序な開発にならないように、買う側も、売る側も、近隣や地域への影響を考える必要があるということです。
そして・・・一番、地域の農地、山林と、事業用の農地転用によるバランスを考えなくてはいけないのは、我々、不動産業者です。
金になれば、なんでもやります・・・ってのは、今時、流行らないですし長続きしないと思います。
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農地、山林を、私個人や農事組合法人で購入し続けてきましたが、いつの間にか所有面積が３万坪を超えてしまいました。
実際に工作をしている面積は、私と法人で３０００坪ぐらいで、あとは、農地は委託してますし、山林は管理だけしてそのままにしています。
農地については、愛知県西部の、あま市に始まり、津島、名古屋市、愛西市、弥富、蟹江、大治と広がり・・・最近は、稲沢市、一宮市と、広がっています。
最近は、農地を購入しようとすると、各市町村の農業委員会が、私が所有している農地の管理状況を確認して、なんだかんだ物申してくることがあります。
管理できない人が農地を取得すると、耕作放棄地として荒地にあり、近隣住民に迷惑をかける恐れがあるので当然のことなんですが・・・
市町村の農業委員会によって、ものすごく厳しいところと、厳しくないところあり、その差は大きいです。
厳しいところだと、草が生えているだけで・・・、これは農地ではないから草を刈って耕して、現況農地にしてください！じゃないと３条の農地売買はできません！となるし・・・
厳しくないところだと、農業委員会や農業委員さんたちも馴れ合いで、簡単にできてしまいます。
そんなこんなで・・・・
私なりに市街化調整区域内で、農業推進エリアとして残す土地と、事業用推進エリアとして賃貸、売却をするエリアを仕分けしています。
農地や山林を賃貸する場合は、利回り５０％以上で貸せたり・・・農地や山林を事業用として売却する場合、購入した金額の１０倍〜５０倍ぐらいで売却できます。
農地や山林は数千円で購入して・・・・資材置き場、地域住民サービス店舗、倉庫用地だと坪数万円〜坪十数万円で売却をします。
地域の調和をとりながら、どんどん新しい土地を購入しながらなので、実質的に、大きく利益を出すことにはなりませんが、所有する農地や山林を増やしながら、利益を出すことができます。
そんなわけで・・・・。
現在、農地や山林を手放したい人が多いので、その土地を購入して、その地域の農業や林業を守りながら、事業用の開発を進めていく不動産業者や投資家が、もっと増えたらいいな〜と考えています。
問題は、農地購入！
農地を農地として買うことは、基本的に、農家か農業法人しか買えません。
現在、私が理事長をしている、農事組合法人に、不動産会社の社長や投資家さんが数人、農地を購入できるようになるために、農業の勉強をしながら働きにきてくれています。
私としては、これから、どんどん売り物が増えていくであろう農地の引受先を作りたいわけですが・・・、利益は出るので、興味がある方は、農地を買えるように・・・農家を育成しているのです。
うちの農事組合法人で一定期間、農業従事をすることで、これまで３人が、新規就農の農家として農地を購入することができています。
農地を買うには農業権利が必要であり、農家ではない一般の人たちは農地を買うことはできません。
近年、面積規定は減りましたが、その分、農業委員会は、農業経験や機材、農業計画について、厳しく審査するので・・・農家になるためには、農業経験は必須なのです。
しかし、実際に農家で経験を積もうとしてもなかなかできません。
私が理事長をしている農事組合法人では、農家になって農地を買いたい人を暖かく迎え入れて、農業経験を積めるように実習をしていますし、その後の、新規就農の申請をするお手伝いをしております。
通常の不動産投資よりは、手間暇がかかりますが、競争相手が少ないですし、初期投資も少ないので・・・農地や山林を購入して、インカム、キャピタルで利益を出すのも長期プランで考えると、意外と利率も効率も良いかと思います。
但し、農業や林業を守りながらということなので・・・売ったり貸したりするものだけではなく、将来持ち続けなくてはいけないような土地も購入することになりますし、その地域の農地と事業用地のバランスを考えながら利確していかなくてはいけません。
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そんなわけで、本日は、農地 山林の有効活用というテーマで書かせていただきました。
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