不動産売買
2025年12月03日
地上げ！って、結局なにをやってるの？（No.2617)
地上げ！土地の取りまとめって、結局なにをやってるの？
晩秋の空はやけに青いが、春とは違って少し肌寒い！。
現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
いわば、主戦場が整った状態です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
地上げの現場で起きる3つのズレ
ここからは、素人さんにも現場感が伝わるように、取りまとめの中でよく起きるズレを3つ紹介します。
�� 価格のズレ
地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
�� 情報のズレ
地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
いつも、ありがとうございます。
株式会社 千代田不動産（Group）
代表 近藤利一 拝
本日も、読者の皆様に、
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現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
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地上げの現場で起きる3つのズレ
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企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
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地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
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2025年10月28日
昭和の愛人関係と不動産相続（No.2615)
昭和の愛人関係を令和で清算する！
〜酒蔵の土地に眠る男の業と女の執念〜
皆さんこんにちは。
「素人さんの為の不動産学校」の近藤です。
今日はちょっと趣向を変えて、“不動産の裏側に眠る人間ドラマ”のお話をしたいと思います。
タイトルにも書きましたが、テーマは、「昭和の愛人関係を令和でどう清算するか？」
……という、私自身でもモヤモヤする話です。
不動産の仕事を長くしていると、「登記簿の権利関係」よりも、「人間の感情の整理」が難しいケースに出くわします。
今回は、そんな“昭和の愛と欲の遺産”を令和の法律と倫理で整理しなければならなくなった、実際の出来事です。
■庄屋の血を引く酒造一家の物語
この物語の主役は、昨年９６歳で亡くなった、ある酒造会社の元会長A氏。
A氏の家は江戸時代から続く庄屋の家系で、戦前までは村一番の金持ち。酒蔵と農業、さらには地域の雇用まで担っていた名家でした。
戦後しばらくして酒造業を廃業し、以後は不動産賃貸と土地の売却で生計を立てていました。
いわゆる「地主業」で悠々自適の生活に見えるかもしれませんが、その裏では、人には言えない複雑な“女性関係”が渦巻いていたのです。
■A氏との出会いと、３５００坪の屋敷
私がA氏と出会ったのは、今から二十数年前。
知人の紹介で不動産の権利整理を依頼されたのがきっかけでした。
当時、A氏は７０代。まだまだ元気で、過去の栄光を酒の肴に語るのが大好きなお爺ちゃんでした。
３５００坪もの屋敷の中には、立派な母屋、古い酒蔵、蔵人の宿舎、そして昔の女中さんたちの家。
まるで時代劇のセットのような空間が残っていました。
そこには、ただの不動産以上に、人の人生や感情が染み込んだ空気がありました。
そして、この屋敷には、いわば“昭和の愛人文化”の縮図が残されていたのです。
■一夫多妻の昭和スタイル
A氏は若い頃から女性関係が派手で、「本妻＋２号＋３号」という、いわば“昭和の三重奏”を地で行く生活をしていました。
しかも、この２号・３号というのがまた複雑で……。
実は、もともと酒蔵で働いていた女中さん（女性の使用人）
つまり、雇い主が自分の使用人に手を出し、子供ができたので敷地内に家を建てて住まわせた、というわけです。
しかも驚くのは、この関係、家族公認だったんです。
本妻も、A氏の父親も承知の上。
まるで“ミニ大奥”ですよ。
A氏いわく、「これだけおると、チン○が乾く暇がないわ！」
……と、若い頃の私に得意げに話していました。
２０代の私は、「うわっ、気持ち悪っ！」と思いながらも、仕事の関係で笑って聞くしかなかった（笑）
でも、今振り返ってみると・・・
本妻も愛人も、その子供たちも、全員を養い、学費も出し、生活も支え続けたA氏の“経済力と責任感”には、ある意味で感心もするんです。
普通の男にはできませんからね。
■栄光から転落へ〜２０年間の売り食い
昭和のバブル前に酒造をやめ、平成に入る頃には、賃貸収入と株の配当で生活していたA氏！
しかし派手な遊びと浪費で、徐々に財産を食い潰していきました。
２０数年前に私が関わり始めた頃には、まだ酒蔵や農地を含め多くの土地が残っていましたが・・・
その後２０年で、売れるものは次々と手放し、今では酒蔵跡地２０００坪と、貸し駐車場、JRに貸している土地、農地２万坪のみ。
華やかな女性遍歴の裏で、資産は静かに減っていったのです。
■外の２号・３号との清算劇
A氏には“敷地内の２号・３号”以外にも、“外の２号・３号”がいました。
いわゆる夜の街で出会った飲み屋の女性たち。
A氏が８０歳を超えた頃、さすがに夜遊びもしなくなり、私が間に入って彼女たちとの清算を行いました。
退職金より少ない金額で折り合いがついたのですが、彼女たちの子供もすでに成人し、それぞれの人生を歩んでいたため、意外とすんなり収束できました・・・・
その時、私は思いました。
「金額よりも、“区切り”をつけることが大事なんだな」と。
■残された酒蔵と三つ巴の女たち
しかし――
問題は、**屋敷の中に残る“本妻＋酒蔵２号＋酒蔵３号”**です。
酒蔵を切り売りしようとした時、表面上は仲が良かった彼女たちの間に、長年の嫉妬や怒りがくすぶっていたことが分かりました。
ある意味当然です。
「今日はこの女、明日はあの女」という生活をされて、平気でいられる人はいません。
表向きは笑っていても、心の奥では修羅場です。
私は不動産屋として、立ち退きを進めようとしましたが、そこに待っていたのは人間の業そのものでした。
■立ち退き交渉という名の“感情戦争”
酒蔵２号の家、酒蔵３号の住む女中棟を更地にして分譲計画を立てたものの・・・
２号は未登記建物の所有権を主張。
３号の息子は公認会計士で、表には出ないが法的知識を駆使して抵抗。
私はネゴシエーターとしての経験には自信がありましたが、今回は完全に苦戦！
「理屈も金も通じない、昭和の情念」というやつに直面しました。
結局、立ち退きは断念。
別の部分を売却することで資金化を図りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
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■そしてA氏の死、令和の相続開始
昨年、A氏が９６歳で亡くなりました。
晩年は本妻とともに老人ホームで穏やかに過ごしていたようです。
今年に入り、残された、本妻、長男と、弁護士、そして私で遺産整理の相談を行いました。
しかし――ここで再び問題が浮上します。
私は、A氏が亡くなったことを理由に・・・立ち退きの交渉を開始しました。
立ち退き予算金額は、酒蔵2号が５０００万円 酒蔵３号が３０００万円・・・！
当初、三分の二の金額で交渉を始めましたが・・・・。
酒蔵２号と３号が結託 「お金はいらないから、死ぬまでここに住ませてほしい」と主張。
金はいらない、ただ“この土地で死にたい”というのです！
本妻は出ていってほしいが、長年の付き合いもあり強く言えない。
本妻の長男は、現在７０代で、自分の代で整理したい。子供にゴタゴタを残したくない！
弁護士は、感情論の渦に巻き込まれてお手上げ・・・w（雑魚弁護士）
まさに、令和の時代に取り残された昭和の問題です。
■令和の交渉術は“人情＋合理のハイブリッド”
私は今年から、この２号・３号への立ち退き交渉を再開しました。
２号は８０代、３号は７０代です。
会うたびに昭和４０年代の思い出話が始まり、交渉は一向に進まない（笑）
老人ホームのパンフレットやマンションの資料を持って行っても、「ここが一番落ち着く」と言って話をそらされる。
まるで、“昔話で時間を稼ぐ戦法”です。
不動産屋の時な、札束ビンタも効かない、理屈も通じない、情も通じない！
それぞれに、子供達がいて食うに困ってないので、兵糧攻めもできない。
まあ、相手は、人生をかけた「最後の砦」に住んでいるのですから・・・簡単にはいかないですよねw
■法と情の狭間で
不動産の世界では、“法律”がすべてのように見えますが、実際には“情”が支配しているケースも多い。
立ち退き料の相場も、契約書の文面も、最後は“人の気持ち”で決まることがある。
特に、愛憎が絡んだ案件では、「金額提示＝侮辱」と取られることもあるのです。
今回のケースでも、２号・３号の子供たちは経済的に困っておらず、母親たちの感情を尊重している。
「死ぬまで住まわせてあげたい」――
それが、酒蔵2号 3号の子供達の願いであり、A氏が撒いた種の最後の芽でもあります。
■９人の相続人と一つの酒蔵
本妻、長男を筆頭に、A氏の子供たちは合計９人。
本妻系、酒蔵２号系、酒蔵３号系、外２号系、外３号系。
まるで“現代版・家系図ミステリー”です。
不動産屋として冷静に見れば、分筆・登記・売却整理の道筋は描けます。
しかし、人間関係は地図に描けない。
そこには、昭和の恋愛、平成の金銭、令和の倫理・・・三つの時代が交錯しています。
■私の本音
正直に言います。
２０代の頃にA氏の“自慢話”を聞いた時から、私はずっと気持ち悪さを感じていました。
いくら時代が違っても、使用人に手を出し、家族ごと囲うのは倫理的にどうかと思う。
そして今、その“ツケ”を、令和の我々が整理しなければならない。
これが不動産の怖いところです。「土地は死なない。人の業を記録している」
登記簿に書かれていないドラマが、確実に残っているんです。
■終わりに〜昭和の愛と令和の整理
今回の話を通して感じたのは、
「不動産の整理とは、過去の感情の整理」だということ。
A氏のように、昭和の時代に“男の甲斐性”として許されていた行動も、今では完全にアウト。
けれど、その結果として生まれた家族や人間関係を、令和の価値観でどう着地させるのか・・・
そこに、私たち不動産業者の知恵と人情が問われるのです。
まだこの酒蔵の案件は決着していません。
きっと、もう少し時間がかかるだろうな〜・・・。
でも、焦らず、一つずつ丁寧に向き合っていこう！
「土地は嘘をつかない・・・だが、人は嘘をつく。そして、土地がその嘘を証明する。」
そう思いながら、立ち退き交渉に通っていました。
状況が急展開
先月、A氏の奥様が、亡くなりました。
A氏が死んでから約一年・・・・。
四十九日が済んだら、A氏の息子さんと会って、また立ち退きに動こうと思っていた矢先・・・・。
一昨日 酒蔵３号から電話がありました。
『A氏の奥さんも亡くなったし、今後のことを話したいので、一度来てくださいませんか？』
長年、不動産を地上げしてきた私の予想ですが・・・、おそらく、あとは金の問題で片付くなw
と・・・思いました。
おそらく、本妻の子供、酒蔵2号 酒蔵3号の子供達で、A氏の家の財産を分配し・・・酒蔵2号と、酒蔵3号の新しい住まいを用意すれば、この話は一件落着するでしょう。
A氏と本妻が死んだ今、これ以上引っ張る理由は、ありません！
結局のところ、原点に帰ると・・・・A氏が、本妻意外に、従業員たちを2号、3号にして、会社の敷地内に住まわせたり、飲み屋の女に手をつけて、次から次へと外で愛人を作りまくったことが原因！
避妊もせずに、子供を作りまくったことも原因！
同じ年の子供もいるので、本当に気持ち悪く嫌悪感しかないです。
でも、A氏とA氏の奥様が亡くなったら、元が絶たれたわけなので・・・後の清算は金だけですよね！
よっしゃ〜・・・２０年越しの仕事が片付きそうなので・・・・
来週、虎屋の羊羹の重たいやつを持っていってきます！
そんなわけで・・・今日の話は、ここまでとさせていただきます。
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〜酒蔵の土地に眠る男の業と女の執念〜
皆さんこんにちは。
「素人さんの為の不動産学校」の近藤です。
今日はちょっと趣向を変えて、“不動産の裏側に眠る人間ドラマ”のお話をしたいと思います。
タイトルにも書きましたが、テーマは、「昭和の愛人関係を令和でどう清算するか？」
……という、私自身でもモヤモヤする話です。
不動産の仕事を長くしていると、「登記簿の権利関係」よりも、「人間の感情の整理」が難しいケースに出くわします。
今回は、そんな“昭和の愛と欲の遺産”を令和の法律と倫理で整理しなければならなくなった、実際の出来事です。
■庄屋の血を引く酒造一家の物語
この物語の主役は、昨年９６歳で亡くなった、ある酒造会社の元会長A氏。
A氏の家は江戸時代から続く庄屋の家系で、戦前までは村一番の金持ち。酒蔵と農業、さらには地域の雇用まで担っていた名家でした。
戦後しばらくして酒造業を廃業し、以後は不動産賃貸と土地の売却で生計を立てていました。
いわゆる「地主業」で悠々自適の生活に見えるかもしれませんが、その裏では、人には言えない複雑な“女性関係”が渦巻いていたのです。
■A氏との出会いと、３５００坪の屋敷
私がA氏と出会ったのは、今から二十数年前。
知人の紹介で不動産の権利整理を依頼されたのがきっかけでした。
当時、A氏は７０代。まだまだ元気で、過去の栄光を酒の肴に語るのが大好きなお爺ちゃんでした。
３５００坪もの屋敷の中には、立派な母屋、古い酒蔵、蔵人の宿舎、そして昔の女中さんたちの家。
まるで時代劇のセットのような空間が残っていました。
そこには、ただの不動産以上に、人の人生や感情が染み込んだ空気がありました。
そして、この屋敷には、いわば“昭和の愛人文化”の縮図が残されていたのです。
■一夫多妻の昭和スタイル
A氏は若い頃から女性関係が派手で、「本妻＋２号＋３号」という、いわば“昭和の三重奏”を地で行く生活をしていました。
しかも、この２号・３号というのがまた複雑で……。
実は、もともと酒蔵で働いていた女中さん（女性の使用人）
つまり、雇い主が自分の使用人に手を出し、子供ができたので敷地内に家を建てて住まわせた、というわけです。
しかも驚くのは、この関係、家族公認だったんです。
本妻も、A氏の父親も承知の上。
まるで“ミニ大奥”ですよ。
A氏いわく、「これだけおると、チン○が乾く暇がないわ！」
……と、若い頃の私に得意げに話していました。
２０代の私は、「うわっ、気持ち悪っ！」と思いながらも、仕事の関係で笑って聞くしかなかった（笑）
でも、今振り返ってみると・・・
本妻も愛人も、その子供たちも、全員を養い、学費も出し、生活も支え続けたA氏の“経済力と責任感”には、ある意味で感心もするんです。
普通の男にはできませんからね。
■栄光から転落へ〜２０年間の売り食い
昭和のバブル前に酒造をやめ、平成に入る頃には、賃貸収入と株の配当で生活していたA氏！
しかし派手な遊びと浪費で、徐々に財産を食い潰していきました。
２０数年前に私が関わり始めた頃には、まだ酒蔵や農地を含め多くの土地が残っていましたが・・・
その後２０年で、売れるものは次々と手放し、今では酒蔵跡地２０００坪と、貸し駐車場、JRに貸している土地、農地２万坪のみ。
華やかな女性遍歴の裏で、資産は静かに減っていったのです。
■外の２号・３号との清算劇
A氏には“敷地内の２号・３号”以外にも、“外の２号・３号”がいました。
いわゆる夜の街で出会った飲み屋の女性たち。
A氏が８０歳を超えた頃、さすがに夜遊びもしなくなり、私が間に入って彼女たちとの清算を行いました。
退職金より少ない金額で折り合いがついたのですが、彼女たちの子供もすでに成人し、それぞれの人生を歩んでいたため、意外とすんなり収束できました・・・・
その時、私は思いました。
「金額よりも、“区切り”をつけることが大事なんだな」と。
■残された酒蔵と三つ巴の女たち
しかし――
問題は、**屋敷の中に残る“本妻＋酒蔵２号＋酒蔵３号”**です。
酒蔵を切り売りしようとした時、表面上は仲が良かった彼女たちの間に、長年の嫉妬や怒りがくすぶっていたことが分かりました。
ある意味当然です。
「今日はこの女、明日はあの女」という生活をされて、平気でいられる人はいません。
表向きは笑っていても、心の奥では修羅場です。
私は不動産屋として、立ち退きを進めようとしましたが、そこに待っていたのは人間の業そのものでした。
■立ち退き交渉という名の“感情戦争”
酒蔵２号の家、酒蔵３号の住む女中棟を更地にして分譲計画を立てたものの・・・
２号は未登記建物の所有権を主張。
３号の息子は公認会計士で、表には出ないが法的知識を駆使して抵抗。
私はネゴシエーターとしての経験には自信がありましたが、今回は完全に苦戦！
「理屈も金も通じない、昭和の情念」というやつに直面しました。
結局、立ち退きは断念。
別の部分を売却することで資金化を図りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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■そしてA氏の死、令和の相続開始
昨年、A氏が９６歳で亡くなりました。
晩年は本妻とともに老人ホームで穏やかに過ごしていたようです。
今年に入り、残された、本妻、長男と、弁護士、そして私で遺産整理の相談を行いました。
しかし――ここで再び問題が浮上します。
私は、A氏が亡くなったことを理由に・・・立ち退きの交渉を開始しました。
立ち退き予算金額は、酒蔵2号が５０００万円 酒蔵３号が３０００万円・・・！
当初、三分の二の金額で交渉を始めましたが・・・・。
酒蔵２号と３号が結託 「お金はいらないから、死ぬまでここに住ませてほしい」と主張。
金はいらない、ただ“この土地で死にたい”というのです！
本妻は出ていってほしいが、長年の付き合いもあり強く言えない。
本妻の長男は、現在７０代で、自分の代で整理したい。子供にゴタゴタを残したくない！
弁護士は、感情論の渦に巻き込まれてお手上げ・・・w（雑魚弁護士）
まさに、令和の時代に取り残された昭和の問題です。
■令和の交渉術は“人情＋合理のハイブリッド”
私は今年から、この２号・３号への立ち退き交渉を再開しました。
２号は８０代、３号は７０代です。
会うたびに昭和４０年代の思い出話が始まり、交渉は一向に進まない（笑）
老人ホームのパンフレットやマンションの資料を持って行っても、「ここが一番落ち着く」と言って話をそらされる。
まるで、“昔話で時間を稼ぐ戦法”です。
不動産屋の時な、札束ビンタも効かない、理屈も通じない、情も通じない！
それぞれに、子供達がいて食うに困ってないので、兵糧攻めもできない。
まあ、相手は、人生をかけた「最後の砦」に住んでいるのですから・・・簡単にはいかないですよねw
■法と情の狭間で
不動産の世界では、“法律”がすべてのように見えますが、実際には“情”が支配しているケースも多い。
立ち退き料の相場も、契約書の文面も、最後は“人の気持ち”で決まることがある。
特に、愛憎が絡んだ案件では、「金額提示＝侮辱」と取られることもあるのです。
今回のケースでも、２号・３号の子供たちは経済的に困っておらず、母親たちの感情を尊重している。
「死ぬまで住まわせてあげたい」――
それが、酒蔵2号 3号の子供達の願いであり、A氏が撒いた種の最後の芽でもあります。
■９人の相続人と一つの酒蔵
本妻、長男を筆頭に、A氏の子供たちは合計９人。
本妻系、酒蔵２号系、酒蔵３号系、外２号系、外３号系。
まるで“現代版・家系図ミステリー”です。
不動産屋として冷静に見れば、分筆・登記・売却整理の道筋は描けます。
しかし、人間関係は地図に描けない。
そこには、昭和の恋愛、平成の金銭、令和の倫理・・・三つの時代が交錯しています。
■私の本音
正直に言います。
２０代の頃にA氏の“自慢話”を聞いた時から、私はずっと気持ち悪さを感じていました。
いくら時代が違っても、使用人に手を出し、家族ごと囲うのは倫理的にどうかと思う。
そして今、その“ツケ”を、令和の我々が整理しなければならない。
これが不動産の怖いところです。「土地は死なない。人の業を記録している」
登記簿に書かれていないドラマが、確実に残っているんです。
■終わりに〜昭和の愛と令和の整理
今回の話を通して感じたのは、
「不動産の整理とは、過去の感情の整理」だということ。
A氏のように、昭和の時代に“男の甲斐性”として許されていた行動も、今では完全にアウト。
けれど、その結果として生まれた家族や人間関係を、令和の価値観でどう着地させるのか・・・
そこに、私たち不動産業者の知恵と人情が問われるのです。
まだこの酒蔵の案件は決着していません。
きっと、もう少し時間がかかるだろうな〜・・・。
でも、焦らず、一つずつ丁寧に向き合っていこう！
「土地は嘘をつかない・・・だが、人は嘘をつく。そして、土地がその嘘を証明する。」
そう思いながら、立ち退き交渉に通っていました。
状況が急展開
先月、A氏の奥様が、亡くなりました。
A氏が死んでから約一年・・・・。
四十九日が済んだら、A氏の息子さんと会って、また立ち退きに動こうと思っていた矢先・・・・。
一昨日 酒蔵３号から電話がありました。
『A氏の奥さんも亡くなったし、今後のことを話したいので、一度来てくださいませんか？』
長年、不動産を地上げしてきた私の予想ですが・・・、おそらく、あとは金の問題で片付くなw
と・・・思いました。
おそらく、本妻の子供、酒蔵2号 酒蔵3号の子供達で、A氏の家の財産を分配し・・・酒蔵2号と、酒蔵3号の新しい住まいを用意すれば、この話は一件落着するでしょう。
A氏と本妻が死んだ今、これ以上引っ張る理由は、ありません！
結局のところ、原点に帰ると・・・・A氏が、本妻意外に、従業員たちを2号、3号にして、会社の敷地内に住まわせたり、飲み屋の女に手をつけて、次から次へと外で愛人を作りまくったことが原因！
避妊もせずに、子供を作りまくったことも原因！
同じ年の子供もいるので、本当に気持ち悪く嫌悪感しかないです。
でも、A氏とA氏の奥様が亡くなったら、元が絶たれたわけなので・・・後の清算は金だけですよね！
よっしゃ〜・・・２０年越しの仕事が片付きそうなので・・・・
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2025年04月22日
豪快なる男の終焉と私の恩返し（No.2611)
豪快なる男の終焉と、恩を返す不動産屋の矜持
今回のブログは、いつもの感じではなく、ノンフィクション小説っほく書いてみます！
第一章 北新地の涼子ママの涙（４年前の出来事）
大阪・北新地
煌びやかなネオンが夜空を彩る中、北新地クラブで、涼子ママが話し出したのは、４年前のことだった。
いつも私には、強気にオチャラケて話をする涼子ママが、それまで座っていた若い女の子を他の席にいかせて、眉をひそめながら話をしてきた。
「近藤さん・・・前にも話したことなんやけど・・・もう、限界なんよ」
60歳を迎えても気品と色気を纏った涼子ママが、唇を噛みながらぽつりと漏らした。
涼子ママ 「田中会長……現社長の息子さんから、会社への請求書送りを断られた話は、前にしたと思うんやけど・・・、とうとうカードも止められてもうて、先月、店へのツケがもう1000万超えたわ。 最近は、行きつけの寿司屋にもツケがたまってたんで、私が、立て替えたんよ〜。 田中会長には、若い頃からお世話になってきたんで・・・私、なんとかしてあげたかったけど、これ以上は……」
涼子ママの眼には、長年連れ添った家族を思うような愛情があった。
田中会長と40年の付き合い。
バブル期以降、政財界、芸能人が集った、田中会長の黄金時代・・・
私は、25年前ぐらいからしか知らないが、会長の豪快さと器の大きさは凄かった。
涼子ママは、私よりも10年以上古い付き合いなので・・・田中会長の成長や成功のストーリーも知っているわけで・・・不憫なんだろうな〜と・・・感じました。
涼子ママ 「……ほんまに、会長の息子さん、冷たいねん」
私は、静かに頷いた。
かつて、夜の街で共に豪遊した田中会長。北新地でも、祇園でも、「近藤、今日はお前の好きな酒を開けろ」と笑っていた豪快な男が、今や息子に財布を握られ、惨めな姿になっている。
私 「う〜ん・・・。 ママ……任せといて。俺が、なんとかするわ！ 但し、涼子ママと会長には協力してもらわんとあかんと思うけど・・・！」
そう言った瞬間・・・具体的な策が思い浮かんでいたわけではないが、私の中で何かが決まった。
第二章 豪快な男との出会い
時は遡り、二十数年前。
まだ30代だった私は、愛知県津島市を拠点に千代田不動産を立ち上げ、まだ名古屋支店もない時代！
右も左も分からないながらも突っ走っていた。
先輩に連れてきてもらった北新地のクラブで涼子ママと出会い・・・大阪に行く度に通うようになり・・・、そんなある日、偶然、隣に座っていた田中会長と運命的に出会った！
涼子ママと私は、歳が近いので、ワイワイ楽しそうにふざけ合ってたのが気になったのか、隣の席の田中会長が、声をかけてきた。
常識的に、クラブで隣の客に声をかけるのは御法度なんですけど・・・、その場は、涼子ママが間に入り・・・上手にお互いを繋いでくれました。
田中会長との話がはずみ・・・田中会長からドンペリを一本頂いたので・・・、私から、ドンペリより少し高いクリュグをおろして返した！
田中会長 「なんや兄さん、若いのに度胸あるな！ 高いシャンパンで返盃してくれるんか！」
スーツの似合う白髪の爺さんが、笑いながら声をかけてきた。
田中会長、当時60歳過ぎていたと思う・・・
後から知ったのだが・・・
戦後の高度経済成長で、のし上がり20以上の収益ビルを法人で持つ、関西不動産界のレジェンドだった。
私は、愛知県の田舎の、駆け出しの不動産屋！
田中会長 「初対面やけど・・・お前、昔の俺みたいや！あはははっははは！ 涼子ママ、返盃の返盃や！ ドンペリピンク！ これでドンペリ紅白や！ ガハハハはははw」
それがきっかけだった。
その後、ちょくちょく誘われるようになり・・・
北新地、祇園、たまに銀座……夜の街を共に飲み歩き、私は会長から人の扱い、酒の飲み方、そして不動産の魂を学んだ。
今だから、正直に言います・・・
この当時、田中会長にご馳走になるばかりでは嫌なので、たまに私が払うこともありましたが・・・
たまに払う食事代、自分の宿泊費や交通費も、当時の私には厳しく、無理していましたw
そんな事はお見通しだったんでしょうね。
「若いうちは無理をしてでも金を使え！ 金はな、回せる奴が勝つんや！ 無理して回していると、回せようになるんや！」
「一番大事なんは人や！ 金やない、人やぞ！ 人の為に金と労力を使うんだ！」
今でもその言葉が、私の心に残っている。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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第三章 会長の息子と、崩れゆく関係
月日は流れ、田中会長は80代になり、会社の実権を息子に譲った。
息子は57歳、東京の名門大学を出て、高学歴・見た目もスマートで理論派で、跡取りとしては申し分なく育ったわけです。
だが、心に温度がなかった。
父の時代はもう古い！俺の方が優れている！・・・とでも思っていたのでしょう！
田中会長のおかげで、ボンボンで育ったくせに・・・
田中会長が育てた社員たちを左遷し、解雇に追い込み、自分が実権を握った！
会社に請求書送りにしていた田中会長の交際費はカットされ、経営者仲間との旅行代、食事代、飲み代も、徐々に減らされて・・・北新地のクラブでの飲み代も却下された。
私は、以前、田中会長から息子さんを紹介され、２〜３回、食事をしたり飲んだりしたことがあったので、息子（現在の社長）に電話をした。
息子に世代交代をしてから初めて話をしたので、かなり久しぶりに話をしたのだが・・・以前は、ヘコヘコしていた息子が、以前とは打って変わって堂々と強気で話をしてくるので、嬉しい反面、ちょっと生意気だな〜なんてことも思った。
ちょっと世間話をしてから会長の話をした。
私 「社長・・・会長の件なんですが・・・、飯屋、飲み屋のツケがたまっていて・・・このまま放置しておくと、この手の話は、広がるのが早いし、格好つかなくなりますよ！」
社長（息子）「その話ですか・・・、近藤さんも知っての通り、飲む、打つ、買う、放っておくと毎月、何百万円・・・一昨年の年末分については、１０００万円以上の請求がきまして・・・。 その時は、お支払いさせていただきましたが・・・。 流石に、父を叱りましたよ！ そして、顧問弁護士から、会長個人の飲食代は今後一切お支払いをしません！と通達をしました。 法人のものは父のもんじゃないんで・・・」
私 「なるほど・・・。 会長も、まあまあ豪快ですからねw w w ただ、その人脈で、今の御社があるわけじゃないですか！ 裸一貫から、ここまで来るには、銭をばら撒くことも必要だったと思いますよ！ 国会議員や、大手企業の役員たちにも、友達のように電話されて、すごい人ですよw それくらいは分かってますよねw もしかして、会長の飲み代が払えんぐらい業績悪いの？」
社長（息子）「そんなことはないのですが、会長も歳をとってから、お金を使う部分が、事業のためではなく、今までの流れでやってるだけで、何のプラスにもなってないんです。 法人の売上に寄与しているとは思えないんです。」
私 「そこの判断は難しいけど・・・会長の息子という恩恵を受けて仕事がうまくいっているという部分もあるんじゃないの？ 人間、ルーツを忘れたらあかんよ！ 親から全てを取り上げて、乞食みたいにして放っておくと息子が笑われるんじゃない？ とりあえず、人様に迷惑かけている部分は精算した方がいいんじゃない？」
社長（息子）「近藤さん、相変わらず厳しい言い方をしますな〜w 何度も言いますけど、個人と法人は別なので・・・」
私 「そんなこと言われんでも、分かっとるわ！ 会長の個人預金は、奥さんが押さえて・・会社の関係は、お前が押さえて・・・個人も会社も、何もできんようにしとるだろう！ こういう言い方したくないけど、もう老い先短いんだから好きにさせてあげたら？ 金がないわけじゃないんだし・・・」
社長（息子）「近藤さん！ 飲み食いして仕事も一緒に頑張りましょう！・・・もうそんな時代じゃないでしょうw 近藤さんも、もう父に関わってもいいことないですよ！ 飲食関係の人たちに泣き付かれてるのかもしれませんけど・・・父が行く店には、すでに通達してありますので、その後のツケは、１円も払う気はありません。」
私 「そうか・・・w お前は、親に尻拭いて育ててもらったのに、親の尻は拭けない！ってことだな？ 会長の唯一の失敗作は、お前だなw まあ、いいわ・・・ 話にならんな・・・」
ということで・・・話は終わった！
息子である社長は・・・合理的な判断・・・正解なんだけど・・・人としての情が感じられない。
その後も、田中会長は、自由を奪われていった。
カードは止められ、運転手は解雇、食事も一人でファミレス。
お金が使えなくなった田中会長の周りから人が去っていき、誰も寄り付かなくなった。
それでも、僅かだが、昔、田中会長にお世話になった人たちが支えようとしていた！
そのうちの一人が、涼子ママなのです。
第四章 根抵当という逆襲
涼子ママ 「近藤さん、会長が可哀そうで……もう見てられへん」
涼子ママが溢した言葉に、近藤は火がついた。
私 「涼子ママ、田中会長の会社関係、個人の預金等は、息子と奥様が握ってるから、なんともならんし・・・、仮にできたとしても、すぐにバレる！ 確か、新地に、田中会長名義のビルがあっただろ？ 根抵当つけようか。あれ、７億の価値があるから・・・。５０００万くらい根抵当権か代物弁済予約つけて、俺がお金を貸すわ！」
涼子ママ 「何言ってのんのか全く分からんけど、田中会長が、以前のように戻れるんだったら嬉しいわw でも、近藤さんがお金を貸すって・・・ほんまにええの……？」
私「田中会長に話をして、本人がOKすれば、俺が金貸す。 年利１％で・・・w 安いだろ？w まず手始めに3000万、田中会長に私から渡す！ そこで、田中会長から、ママが預かって、その後は管理してもらう！ あとは俺に任せて・・・！」
その後、新大阪のヒルトンホテルのエグゼクティブラウンジで、田中会長に話をして、後日、涼子ママ、弁護士、司法書士立ち合いの元、必要な書面を交わし、登記をして・・・、北新地のビルを担保に３０００万円のお金を貸しました。
ただ・・・涼子ママは、お金を３０００万円預かるのが嫌だったようで・・・とりあえず、１３００万円だけ預かり、自分も含めて、田中会長の借金を精算して・・・残りのお金は、田中会長に返していました。
田中会長も、「近ちゃん、涼子ママ、すまんな」とだけ言って、あとは何も聞かなかった。
そうして会長は、再び夜の街に姿を現すようになったが、以前のような使い方をすることはなく、涼子ママと食事をして、店に行くぐらいで・・・以前よりは、だいぶおとなしくなった！
まあ、とりあえずのところ・・・丸くおさまった感じだが・・・・、私は、いつか、田中会長の息子や奥様と、揉める日が来るな〜と・・・思いながらも、腹は括って覚悟していた！
第五章 訃報と、遺された想い
それから３年半後――
涼子ママ 「近ちゃん！ 今、電話大丈夫？ 会長が・・田中会長が、北新地で倒れはって……病院に運ばれてんけど…… 」
私 「そうか・・・すぐ行くわ！」
涼子ママからの一本の電話。私は、予定を全てキャンセルして、名古屋から新幹線に飛び乗り、すぐに病院へ駆けつけたが、会長は意識が戻らぬまま・・・、その四日後に旅立った。
祭壇には、笑顔の遺影。
お焼香をしながら、私は、涙を堪えて唇を噛んだ。
（会長……俺、間に合わへんかったな！ まあ、でも、死ぬまで飯も酒も飲んで幸せだっただろ？ あとは、田中会長が使った金、回収させてもらうけど、悪く思わんといて〜な！）
というわけで・・・、まだ終わりではなかった。
貸した金、総額４２５０万・・・溜まっていた！
この金を回収しなければならない。
第六章 怒りと矜持
葬儀が終わり、49日が過ぎた頃。
私は、田中会長が興した不動産会社の社長（息子）のところへ、アポ無しで訪れた。
社長（息子）は、いなかったが・・・。
私 「悪いけど、息子さんに伝えてくれ。 俺は会長に４２５０万貸したんだけど・・・返してくれ。 返さへんかったら、法的措置を取らせていただきます。 今日中に電話をいただけるように・・・あっ、もう一つ、今週中に金返して・・・って言っといて・・・w」
受付は困惑しながらも、伝言を承った。
当日と言っておいたのに・・・、翌日、電話が鳴ったw
社長（息子） 「よく話が見えません！ どういうことですか？ 一度、大阪に来てください」
私 「なんやと？ この前はこっちが行ったんや。今度はお前が来いや」
後日、弊社 名古屋の千代田不動産支店にて、対話の場が設けられた。
応接室には、息子、顧問弁護士、そして会長の奥様の姿。
私は語った。
過去、恩義、そして３年間のこと・・・私が、新地のビルを担保にお金を貸したことも話した。
先週、大阪に行った際に、当日電話をしろと言ったのに電話してこなかった事、今週中に金を返さんと法的措置をとるという話もしたのに、金返ってきとらん話をしながら感情的に話をした。
社長（息子）は、一生懸命、必死で言い訳をしていたが・・・・。
私 「お前らな……会長は、会社をゼロから作った男や。豪快やったけど、人を惹きつける魅力があったんや。 自分を育ててくれて、会社と財産を残してくれた親に・・・そんな親に、お前は何をした？」
社長（息子）は黙って聞いていたが、「満額返すので、即、解除してほしい」と申し出た。
私 「いいよ！ まあ、会長も、好きなことやって死ねたから俺の目的は達成したw ただし、条件がある」
私は言った。
私 「会長の墓前で、ちゃんと感謝を伝えろ。そして、北新地の涼子ママに礼を言って、ちょっとでええからお礼金包んで菓子折り持ってけ。 受け取るかはママ次第やけど、それぐらいはしないとバチがあたるぞ！」
息子は反論しかけた。
社長（息子）「そんな必要があるんですか？」
私はニヤリと笑いながら言った。
私 「お前、本当に、天性のボンボンだなw つける薬がないわ！ もう一回、同じ話をしたろか・・・田中会長はな〜・・・」
私の話を遮るように、弁護士が口を開いた。
弁護士 「……近藤さんの条件は、良心的です。手を打ちましょう」
私 「先生、人の話を中断させたのはムカついたけど・・・その判断は正解！ 俺は、田中会長が最後まで、自分の好きな生き方をできたので、それで満足してる！ あとは、バカ息子に、田中会長に申し訳ないことをした自覚をしてもらいたいのと、会長への感謝！ 会長の周りの人への感謝！ それだけでいい！ 」
そして2025年2月、正式に決着がついた。
最終章 恩を返すということ
全てを終えた私は、涼子ママと電話で話をした。
涼子ママは、店にいる時間ではなかったが、一応、話せる状態か確認をしてから、私自身も、一旦、心を落ち着けて話し始めた・・・。
私 「涼子ママ、会長の件、決着がついたよ！ 会長が使った金、全部回収できたし、まあ、ちょっと儲かってしまったというか・・・！ちょっと懲らしめたというか・・・ 涼子ママに半分あげるわ・・・w 税務上、領収書は、欲しいけど・・・。 最後まで会長の面倒見てたんだし、今度、飲みにいきがてら、持ってくわ！」
涼子ママ 「近藤さん……ほんま、ありがとう。 でも、お金はいらんわ！ 近藤さん、長い間、お金を立て替えてたんやし、貰っといてもバチ当たらへんと思うわw お金は受け取れないけど、大阪に来た時は、また飲みにきて！」
私 「あははははw それは、もちろん！ 出禁と言われない限り行くけど・・・・w ハァ〜・・・w 終わったな〜・・・涼子ママ、田中会長、あの世で笑ってると思うわ！ あの人、最後まで北新地におれたんやからな。」
私は、自分の頭の中に浮かんだ会長の遺影に向かって、心の中で呟いた。
（会長……俺、やりましたで〜w また天国で、一緒に飲みましょうやw）
エピローグ
今回の件で、改めて思ったことがある。
「俺たちは、不動産屋である前に、人間」
金の計算ばかりの世の中で、忘れかけていた“情”や“恩”を、今回のことで強く感じた。
会長のような豪快な人間が減った今だからこそ、俺は俺のやり方で、人を助けたい。
読者の皆さん、もしあなたが理不尽な思いをしているなら、俺に相談してほしい。
近藤利一、５５歳 まだまだ現役！笑
これからもこのブログで、真実を伝え続けていきます。
今回のブログを書き始めたのは２年前です。
途中まで書いてありましたが・・・・ずっと下書きのままでした。
所々編集しながら、やっと書き上げることができました。
今回、【素人さの為の不動産学校 ノンフィクション小説風】で書かせていただきました。
感想等がありましたら、コメントください！
そんなわけで、今回は、ここまでとさせていただきます。
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第一章 北新地の涼子ママの涙（４年前の出来事）
大阪・北新地
煌びやかなネオンが夜空を彩る中、北新地クラブで、涼子ママが話し出したのは、４年前のことだった。
いつも私には、強気にオチャラケて話をする涼子ママが、それまで座っていた若い女の子を他の席にいかせて、眉をひそめながら話をしてきた。
「近藤さん・・・前にも話したことなんやけど・・・もう、限界なんよ」
60歳を迎えても気品と色気を纏った涼子ママが、唇を噛みながらぽつりと漏らした。
涼子ママ 「田中会長……現社長の息子さんから、会社への請求書送りを断られた話は、前にしたと思うんやけど・・・、とうとうカードも止められてもうて、先月、店へのツケがもう1000万超えたわ。 最近は、行きつけの寿司屋にもツケがたまってたんで、私が、立て替えたんよ〜。 田中会長には、若い頃からお世話になってきたんで・・・私、なんとかしてあげたかったけど、これ以上は……」
涼子ママの眼には、長年連れ添った家族を思うような愛情があった。
田中会長と40年の付き合い。
バブル期以降、政財界、芸能人が集った、田中会長の黄金時代・・・
私は、25年前ぐらいからしか知らないが、会長の豪快さと器の大きさは凄かった。
涼子ママは、私よりも10年以上古い付き合いなので・・・田中会長の成長や成功のストーリーも知っているわけで・・・不憫なんだろうな〜と・・・感じました。
涼子ママ 「……ほんまに、会長の息子さん、冷たいねん」
私は、静かに頷いた。
かつて、夜の街で共に豪遊した田中会長。北新地でも、祇園でも、「近藤、今日はお前の好きな酒を開けろ」と笑っていた豪快な男が、今や息子に財布を握られ、惨めな姿になっている。
私 「う〜ん・・・。 ママ……任せといて。俺が、なんとかするわ！ 但し、涼子ママと会長には協力してもらわんとあかんと思うけど・・・！」
そう言った瞬間・・・具体的な策が思い浮かんでいたわけではないが、私の中で何かが決まった。
第二章 豪快な男との出会い
時は遡り、二十数年前。
まだ30代だった私は、愛知県津島市を拠点に千代田不動産を立ち上げ、まだ名古屋支店もない時代！
右も左も分からないながらも突っ走っていた。
先輩に連れてきてもらった北新地のクラブで涼子ママと出会い・・・大阪に行く度に通うようになり・・・、そんなある日、偶然、隣に座っていた田中会長と運命的に出会った！
涼子ママと私は、歳が近いので、ワイワイ楽しそうにふざけ合ってたのが気になったのか、隣の席の田中会長が、声をかけてきた。
常識的に、クラブで隣の客に声をかけるのは御法度なんですけど・・・、その場は、涼子ママが間に入り・・・上手にお互いを繋いでくれました。
田中会長との話がはずみ・・・田中会長からドンペリを一本頂いたので・・・、私から、ドンペリより少し高いクリュグをおろして返した！
田中会長 「なんや兄さん、若いのに度胸あるな！ 高いシャンパンで返盃してくれるんか！」
スーツの似合う白髪の爺さんが、笑いながら声をかけてきた。
田中会長、当時60歳過ぎていたと思う・・・
後から知ったのだが・・・
戦後の高度経済成長で、のし上がり20以上の収益ビルを法人で持つ、関西不動産界のレジェンドだった。
私は、愛知県の田舎の、駆け出しの不動産屋！
田中会長 「初対面やけど・・・お前、昔の俺みたいや！あはははっははは！ 涼子ママ、返盃の返盃や！ ドンペリピンク！ これでドンペリ紅白や！ ガハハハはははw」
それがきっかけだった。
その後、ちょくちょく誘われるようになり・・・
北新地、祇園、たまに銀座……夜の街を共に飲み歩き、私は会長から人の扱い、酒の飲み方、そして不動産の魂を学んだ。
今だから、正直に言います・・・
この当時、田中会長にご馳走になるばかりでは嫌なので、たまに私が払うこともありましたが・・・
たまに払う食事代、自分の宿泊費や交通費も、当時の私には厳しく、無理していましたw
そんな事はお見通しだったんでしょうね。
「若いうちは無理をしてでも金を使え！ 金はな、回せる奴が勝つんや！ 無理して回していると、回せようになるんや！」
「一番大事なんは人や！ 金やない、人やぞ！ 人の為に金と労力を使うんだ！」
今でもその言葉が、私の心に残っている。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
第三章 会長の息子と、崩れゆく関係
月日は流れ、田中会長は80代になり、会社の実権を息子に譲った。
息子は57歳、東京の名門大学を出て、高学歴・見た目もスマートで理論派で、跡取りとしては申し分なく育ったわけです。
だが、心に温度がなかった。
父の時代はもう古い！俺の方が優れている！・・・とでも思っていたのでしょう！
田中会長のおかげで、ボンボンで育ったくせに・・・
田中会長が育てた社員たちを左遷し、解雇に追い込み、自分が実権を握った！
会社に請求書送りにしていた田中会長の交際費はカットされ、経営者仲間との旅行代、食事代、飲み代も、徐々に減らされて・・・北新地のクラブでの飲み代も却下された。
私は、以前、田中会長から息子さんを紹介され、２〜３回、食事をしたり飲んだりしたことがあったので、息子（現在の社長）に電話をした。
息子に世代交代をしてから初めて話をしたので、かなり久しぶりに話をしたのだが・・・以前は、ヘコヘコしていた息子が、以前とは打って変わって堂々と強気で話をしてくるので、嬉しい反面、ちょっと生意気だな〜なんてことも思った。
ちょっと世間話をしてから会長の話をした。
私 「社長・・・会長の件なんですが・・・、飯屋、飲み屋のツケがたまっていて・・・このまま放置しておくと、この手の話は、広がるのが早いし、格好つかなくなりますよ！」
社長（息子）「その話ですか・・・、近藤さんも知っての通り、飲む、打つ、買う、放っておくと毎月、何百万円・・・一昨年の年末分については、１０００万円以上の請求がきまして・・・。 その時は、お支払いさせていただきましたが・・・。 流石に、父を叱りましたよ！ そして、顧問弁護士から、会長個人の飲食代は今後一切お支払いをしません！と通達をしました。 法人のものは父のもんじゃないんで・・・」
私 「なるほど・・・。 会長も、まあまあ豪快ですからねw w w ただ、その人脈で、今の御社があるわけじゃないですか！ 裸一貫から、ここまで来るには、銭をばら撒くことも必要だったと思いますよ！ 国会議員や、大手企業の役員たちにも、友達のように電話されて、すごい人ですよw それくらいは分かってますよねw もしかして、会長の飲み代が払えんぐらい業績悪いの？」
社長（息子）「そんなことはないのですが、会長も歳をとってから、お金を使う部分が、事業のためではなく、今までの流れでやってるだけで、何のプラスにもなってないんです。 法人の売上に寄与しているとは思えないんです。」
私 「そこの判断は難しいけど・・・会長の息子という恩恵を受けて仕事がうまくいっているという部分もあるんじゃないの？ 人間、ルーツを忘れたらあかんよ！ 親から全てを取り上げて、乞食みたいにして放っておくと息子が笑われるんじゃない？ とりあえず、人様に迷惑かけている部分は精算した方がいいんじゃない？」
社長（息子）「近藤さん、相変わらず厳しい言い方をしますな〜w 何度も言いますけど、個人と法人は別なので・・・」
私 「そんなこと言われんでも、分かっとるわ！ 会長の個人預金は、奥さんが押さえて・・会社の関係は、お前が押さえて・・・個人も会社も、何もできんようにしとるだろう！ こういう言い方したくないけど、もう老い先短いんだから好きにさせてあげたら？ 金がないわけじゃないんだし・・・」
社長（息子）「近藤さん！ 飲み食いして仕事も一緒に頑張りましょう！・・・もうそんな時代じゃないでしょうw 近藤さんも、もう父に関わってもいいことないですよ！ 飲食関係の人たちに泣き付かれてるのかもしれませんけど・・・父が行く店には、すでに通達してありますので、その後のツケは、１円も払う気はありません。」
私 「そうか・・・w お前は、親に尻拭いて育ててもらったのに、親の尻は拭けない！ってことだな？ 会長の唯一の失敗作は、お前だなw まあ、いいわ・・・ 話にならんな・・・」
ということで・・・話は終わった！
息子である社長は・・・合理的な判断・・・正解なんだけど・・・人としての情が感じられない。
その後も、田中会長は、自由を奪われていった。
カードは止められ、運転手は解雇、食事も一人でファミレス。
お金が使えなくなった田中会長の周りから人が去っていき、誰も寄り付かなくなった。
それでも、僅かだが、昔、田中会長にお世話になった人たちが支えようとしていた！
そのうちの一人が、涼子ママなのです。
第四章 根抵当という逆襲
涼子ママ 「近藤さん、会長が可哀そうで……もう見てられへん」
涼子ママが溢した言葉に、近藤は火がついた。
私 「涼子ママ、田中会長の会社関係、個人の預金等は、息子と奥様が握ってるから、なんともならんし・・・、仮にできたとしても、すぐにバレる！ 確か、新地に、田中会長名義のビルがあっただろ？ 根抵当つけようか。あれ、７億の価値があるから・・・。５０００万くらい根抵当権か代物弁済予約つけて、俺がお金を貸すわ！」
涼子ママ 「何言ってのんのか全く分からんけど、田中会長が、以前のように戻れるんだったら嬉しいわw でも、近藤さんがお金を貸すって・・・ほんまにええの……？」
私「田中会長に話をして、本人がOKすれば、俺が金貸す。 年利１％で・・・w 安いだろ？w まず手始めに3000万、田中会長に私から渡す！ そこで、田中会長から、ママが預かって、その後は管理してもらう！ あとは俺に任せて・・・！」
その後、新大阪のヒルトンホテルのエグゼクティブラウンジで、田中会長に話をして、後日、涼子ママ、弁護士、司法書士立ち合いの元、必要な書面を交わし、登記をして・・・、北新地のビルを担保に３０００万円のお金を貸しました。
ただ・・・涼子ママは、お金を３０００万円預かるのが嫌だったようで・・・とりあえず、１３００万円だけ預かり、自分も含めて、田中会長の借金を精算して・・・残りのお金は、田中会長に返していました。
田中会長も、「近ちゃん、涼子ママ、すまんな」とだけ言って、あとは何も聞かなかった。
そうして会長は、再び夜の街に姿を現すようになったが、以前のような使い方をすることはなく、涼子ママと食事をして、店に行くぐらいで・・・以前よりは、だいぶおとなしくなった！
まあ、とりあえずのところ・・・丸くおさまった感じだが・・・・、私は、いつか、田中会長の息子や奥様と、揉める日が来るな〜と・・・思いながらも、腹は括って覚悟していた！
第五章 訃報と、遺された想い
それから３年半後――
涼子ママ 「近ちゃん！ 今、電話大丈夫？ 会長が・・田中会長が、北新地で倒れはって……病院に運ばれてんけど…… 」
私 「そうか・・・すぐ行くわ！」
涼子ママからの一本の電話。私は、予定を全てキャンセルして、名古屋から新幹線に飛び乗り、すぐに病院へ駆けつけたが、会長は意識が戻らぬまま・・・、その四日後に旅立った。
祭壇には、笑顔の遺影。
お焼香をしながら、私は、涙を堪えて唇を噛んだ。
（会長……俺、間に合わへんかったな！ まあ、でも、死ぬまで飯も酒も飲んで幸せだっただろ？ あとは、田中会長が使った金、回収させてもらうけど、悪く思わんといて〜な！）
というわけで・・・、まだ終わりではなかった。
貸した金、総額４２５０万・・・溜まっていた！
この金を回収しなければならない。
第六章 怒りと矜持
葬儀が終わり、49日が過ぎた頃。
私は、田中会長が興した不動産会社の社長（息子）のところへ、アポ無しで訪れた。
社長（息子）は、いなかったが・・・。
私 「悪いけど、息子さんに伝えてくれ。 俺は会長に４２５０万貸したんだけど・・・返してくれ。 返さへんかったら、法的措置を取らせていただきます。 今日中に電話をいただけるように・・・あっ、もう一つ、今週中に金返して・・・って言っといて・・・w」
受付は困惑しながらも、伝言を承った。
当日と言っておいたのに・・・、翌日、電話が鳴ったw
社長（息子） 「よく話が見えません！ どういうことですか？ 一度、大阪に来てください」
私 「なんやと？ この前はこっちが行ったんや。今度はお前が来いや」
後日、弊社 名古屋の千代田不動産支店にて、対話の場が設けられた。
応接室には、息子、顧問弁護士、そして会長の奥様の姿。
私は語った。
過去、恩義、そして３年間のこと・・・私が、新地のビルを担保にお金を貸したことも話した。
先週、大阪に行った際に、当日電話をしろと言ったのに電話してこなかった事、今週中に金を返さんと法的措置をとるという話もしたのに、金返ってきとらん話をしながら感情的に話をした。
社長（息子）は、一生懸命、必死で言い訳をしていたが・・・・。
私 「お前らな……会長は、会社をゼロから作った男や。豪快やったけど、人を惹きつける魅力があったんや。 自分を育ててくれて、会社と財産を残してくれた親に・・・そんな親に、お前は何をした？」
社長（息子）は黙って聞いていたが、「満額返すので、即、解除してほしい」と申し出た。
私 「いいよ！ まあ、会長も、好きなことやって死ねたから俺の目的は達成したw ただし、条件がある」
私は言った。
私 「会長の墓前で、ちゃんと感謝を伝えろ。そして、北新地の涼子ママに礼を言って、ちょっとでええからお礼金包んで菓子折り持ってけ。 受け取るかはママ次第やけど、それぐらいはしないとバチがあたるぞ！」
息子は反論しかけた。
社長（息子）「そんな必要があるんですか？」
私はニヤリと笑いながら言った。
私 「お前、本当に、天性のボンボンだなw つける薬がないわ！ もう一回、同じ話をしたろか・・・田中会長はな〜・・・」
私の話を遮るように、弁護士が口を開いた。
弁護士 「……近藤さんの条件は、良心的です。手を打ちましょう」
私 「先生、人の話を中断させたのはムカついたけど・・・その判断は正解！ 俺は、田中会長が最後まで、自分の好きな生き方をできたので、それで満足してる！ あとは、バカ息子に、田中会長に申し訳ないことをした自覚をしてもらいたいのと、会長への感謝！ 会長の周りの人への感謝！ それだけでいい！ 」
そして2025年2月、正式に決着がついた。
最終章 恩を返すということ
全てを終えた私は、涼子ママと電話で話をした。
涼子ママは、店にいる時間ではなかったが、一応、話せる状態か確認をしてから、私自身も、一旦、心を落ち着けて話し始めた・・・。
私 「涼子ママ、会長の件、決着がついたよ！ 会長が使った金、全部回収できたし、まあ、ちょっと儲かってしまったというか・・・！ちょっと懲らしめたというか・・・ 涼子ママに半分あげるわ・・・w 税務上、領収書は、欲しいけど・・・。 最後まで会長の面倒見てたんだし、今度、飲みにいきがてら、持ってくわ！」
涼子ママ 「近藤さん……ほんま、ありがとう。 でも、お金はいらんわ！ 近藤さん、長い間、お金を立て替えてたんやし、貰っといてもバチ当たらへんと思うわw お金は受け取れないけど、大阪に来た時は、また飲みにきて！」
私 「あははははw それは、もちろん！ 出禁と言われない限り行くけど・・・・w ハァ〜・・・w 終わったな〜・・・涼子ママ、田中会長、あの世で笑ってると思うわ！ あの人、最後まで北新地におれたんやからな。」
私は、自分の頭の中に浮かんだ会長の遺影に向かって、心の中で呟いた。
（会長……俺、やりましたで〜w また天国で、一緒に飲みましょうやw）
エピローグ
今回の件で、改めて思ったことがある。
「俺たちは、不動産屋である前に、人間」
金の計算ばかりの世の中で、忘れかけていた“情”や“恩”を、今回のことで強く感じた。
会長のような豪快な人間が減った今だからこそ、俺は俺のやり方で、人を助けたい。
読者の皆さん、もしあなたが理不尽な思いをしているなら、俺に相談してほしい。
近藤利一、５５歳 まだまだ現役！笑
これからもこのブログで、真実を伝え続けていきます。
今回のブログを書き始めたのは２年前です。
途中まで書いてありましたが・・・・ずっと下書きのままでした。
所々編集しながら、やっと書き上げることができました。
今回、【素人さの為の不動産学校 ノンフィクション小説風】で書かせていただきました。
感想等がありましたら、コメントください！
そんなわけで、今回は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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