不動産売却
2025年10月24日
２０年間続けてきたFX必勝法（No.2614)
シャンパンとロスカット！ 20年勝ち続けた私のFX人生！
こんにちは、素人さんの為の不動産学校の近藤です！
先日、名古屋城前にオープンしたエスパシオナゴヤキャッスルに行ってきました。
すごいホテルが名古屋にできました。
感想は、インバウンドを意識したド派手な感じで・・・やりすぎ感が名古屋らしくていいんじゃないのかな〜と思いました。
さて、本題に・・・
私は、不動産、FX、株、暗号資産、金投資、その他、ありとあらゆる投資をしています。
不動産と金は、負け知らず・・・その他は、勝ったり負けたりしているわけですが・・・。
私が、投資をする上で、大切にしている言葉があります。
・卵は一つのカゴに盛るな！
分散投資をするようにしています。
・人の行く裏に道あり花の山！
不動産の事業は、もちろんですが、投資も、他の人たちと同じことをしない！
これまで、何とか、負けることなくやってこれたのは、この２つも常に胸に刻んで投資をしてきたからだと思います。
そんなわけで・・・・
今日は、不動産の話ではなく「投資」、しかも「FX」のお話をしたいと思います。
不動産投資では、キャピタル、インカム負け無しの私ですが、生粋の不動産屋なので、それは当たり前の話で・・・その他の投資では、七転び八起き・・・七転八倒してきました。
結局のところ、不動産という主軸があって、その収入で、投資ができるわけなのですが・・・
絶対的に勝ち続けてきたのは、不動産、金積立、ビットコインぐらいで、あとは、悪戦苦闘しながら、なんとか自分のものにしてきました。
本日は、FXについて書かせていただきます。
私がこれまでに味わった、天国と地獄の24年を、赤裸々に語りましょう。
■ 始まりはトレーダーズ証券から
今からおよそ23〜24年前・・・
当時の私は、まだ今のような会社規模ではなく、年商も今の20分の1程度。
そんな頃、何気なく始めたのが「FX」でした。
当時はスマホなんてまだなかったので、夜な夜なパソコンを立ち上げ、ドル円、ユーロドル、ポンド……。
チャート分析なんてロクにできず、完全にファンダメンタル＋勘＋博打感覚。
当然、負けました（笑）
最初に入れた資金300万円は、あっという間に120万円。
あの頃の私にとっては、かなり痛い授業料でした。
でも、この負けが“すべての始まり”でした。
■ 負けて悔しくて、猛勉強
「必死で作った３００万円が・・・くそっ、やってやる！」
そう心に誓って、テクニカル分析を勉強しました。
チャートの読み方、損切りポイント、利確ポイント、
そして決めたルールを破らないこと。
これを徹底してから、徐々に勝てるようになっていきました。
その当時に流行っていたスワップ投資にも手を出しました。
ニュージーランドドル、オーストラリアドル……金利の高い通貨を買って、スワップポイントで毎日お金が増える。
「これ、天国じゃん！」と思ったのを覚えています。
当初120万円まで減った口座は、どんどん増えていき・・・
気づけば、２〜３年で4500万円を突破！
（今年の成績１月 ２月）
■ シャンパンの泡とともに溶けた資産
儲けたお金で、ブランド服や時計を買い、飲みに行っては、「俺、スワップで1日10万円以上入ってくるから、仕事を辞めても遊んで暮らせるわ〜w」
なんてことを、飲み屋や飲食店でしゃべって、調子に乗っていました。
そんなとき、やってきたのが・・・リーマンショック。
3600万円あった純資産は、一気にロスカット。
半分以下になりました。
「ここまで下がったら、もう上がるだろ！」と口座残金を全額投入するも、またロスカット。
まさにロスカット連鎖地獄。
クラブでシャンパンを飲みながら、スマホ画面では資産が溶けていく。
泡のように消えるお金……！笑
このとき私は、FXの恐ろしさを骨の髄まで味わいました。
その後も、しばらく、買っても買ってもロスカット続き・・・！
取り戻せるはずが、取り戻せない・・・！
半分でもいいから取り戻したいけど、またロスカットで資金は半分に・・・・
３６００万円が、２５０万円に・・・・さすがに、心が折れて辞めました！
俺が、毎日、何十回も画面を見てトレードしてきた時間は何だったのだろう？
もう二度とFXはしない！ やっぱり俺は不動産だ！
そう心に誓ったのでした。
（今年の成績３月 ４月）
■ しばしの休養、そして復活
リーマンショックの後は、しばらく画面を見るのも嫌でした。
250万円だけ残った口座を放置し、半年以上、トレードはお休み。
でも人間って不思議です。
しばらく経つと、「もう一回やってみるか」となる（笑）
そこから、私はもう一度コツコツ積み上げを始めました。
■ 今度こそ真面目に不動産だけで・・・…のはずが・・・
リーマンで痛い目を見た私は、真面目にデイトレードに専念。
一目均衡表、RSI、MACDなどを駆使し、地道にトレードを続けました。
頑張りました・・・資金は、２５０万円から ５０００万円を超えました。
ところが、
「またスワップで毎日10万円！」の誘惑に負けてしまったのです。
そう、トルコリラです。
元々、９０円を超えていたトルコリラが、半値以下になってるわけし、下がっても、大したことないだろうw
「金利高いし、これなら余裕や！」と思っていた矢先・・・
トルコショック。
それを、知った場所はなんと琵琶湖。
船上でシャンパンを飲んでいた時、スマホを見て唖然。
5000万円が2200万円に……。
なぜか、大損はいつもシャンパンの泡と一緒にやってくる。
■ 二度のスワップ地獄の後に得た教訓
「もうスワップ投資はやらん！」
そう誓ってからは、再び真面目にトレードへ。
そして、新しい手法を考え出しました。
■ 1000万円ルールの誕生
私は気づいたんです。
「お金を入れすぎるから、ロスカットで大ダメージを食らうんだ」と・・・
だから、口座の純資産を常に1000万円に固定。
月末に増えた分は銀行口座へ引き上げ、減ったら銀行口座からFX口座を1000万円に戻す。
例えば、月末の資産が1245万円なら200万円を出金。
翌月1320万円なら300万円出金。
逆にロスカットで510万円まで減ったら、500万円を入金。
とにかく「毎月末に1000万円を基準」にする。
これを続けてから、トレードは安定しました。
（今年の成績５月 ６月）
■ 両建て戦略で安定収益
私のトレード手法は、両建て方式。
要は「買い」と「売り」を同時に持つことで、大きな値動きがあってもダメージを最小限に抑えるやり方です。
相場というのは、上げ下げしながら、どちらかの方向に動いていきますし、チャート分析をしながら売買するので勝率は、８０％前後あったので・・・・
両建てをしておいて、動いた方向の、自分が決めたポイントで利確をし、そこで逆張りで入れる！
もちろん、ずっとレンジ相場ではないので、含み損は発生しますが、ロスカット以外ではマイナスに転じません。
しばらくレンジが続いた時なんかは、ボロ儲け・・・！
ただ、片方に、一方的に動かれた時は弱い！
多い時だと、買い１００枚 売り１００枚ぐらいのバランスから・・・買い１５０枚、売り５０枚ぐらいになり・・・、そこから更に同一方向に行くとロスカットされる感じです。
FX口座には、１０００万円〜１３００万円ぐらい入っていて・・・上下しながら、どちらかの方向に徐々に動いていく時は勝てますが、５日連続で同一方向に動くと、かなり辛いですが・・・。
この方法で、年間3500万〜3800万円稼ぎ、たまにロスカットで500万〜1000万円を損する。
それでも年2000万円前後の純利益が安定して出ました。
このやり方を確立・・・・、今も、このやり方です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
■ そしてまたもや、シャンパン事件
ところが、2024年・・・・
ドル円が150円を超えたとき、私は考えました。
「さすがにもう円安は止まるやろ。ここで売りや！」
勝負に出たのですが・・・・結果、まさかの大外れ。
ルールを守れず・・・資金を投入してしまいました。
ロスカットを避けようとして、証拠金維持率が110％を切ったときに、ルールを破って1000万円を追加投入したのです。
しかし、そのまま155円突破でロスカット……。
損失は1000万円以上。
ロスカットされた時にいた場所は、飛騨高山のサンクチュアリコート。
不動産業者の先輩と食事をしながらシャンパンを飲んでいました。
やっぱりシャンパンを片手にスマホを見ていてロスカット（笑）
■ 追い込み地獄、そして介入待ち
そこからドル円は160円目前。
「ここで日銀が介入するだろう」と信じ、さらに200万、300万と資金を追加。
最終的に4000万円を超える追加資金を投入。
完全に「追い込み投資モード」。
毎日、日銀の動きを待ちながら溶けていく資金をただ見つめていました。
……で、ようやく介入。
やった〜〜〜〜w w w w w
ある程度は取り戻しましたが、年間トータルでは、マイナス800万円
昨年は、久しぶりにマイナス！ということで、悔しい思いをしました！
（今年の成績７月 ８月）
■ それでも、やっぱりFXが好き
リーマンショック、トルコショック、円安ショック。
3回も大きな失敗をしたのに、
私は20年間、トータルでは負けていません。
口座資金1000万円で年間2000万円前後を稼ぐ。
つまり、元金の倍を稼ぎ続けているわけです。
正直、自分でも「ようやっとるな」と思います（笑）
■ そして2025年、再び好調！
2024年に大負けした分も、2025年の1〜3月で完全に取り返しました。
今年（2025年）は、9月末時点ですでに900万円のプラス。
このまま行けば1200〜1500万円の勝ちペース。
インスタグラムでも毎月の成績をアップしていますが、よく「どうやって勝ってるんですか？」と聞かれます。
■ 私の必勝法は「ルールを守ること」
いくらテクニカルやインジケーターを駆使しても、最終的に大事なのは、ルールを守れるかどうか。
損切り、利確、資金管理、そして欲のコントロール。
これさえできれば、FXは怖くない。
私の場合は「1000万円ルール」と「両建て手法」。
そして、「シャンパンを持ちながらトレードしないこと」（笑）
この3つが必勝法です。
■ まとめ：FXも人生も、結局は自分との戦い
FXをやっていると、
「ここまで下がったら上がる」「介入があるはず」
と、自分の都合のいいように考えがちです。
でも、相場は人間の思惑なんて関係なし！
上がる時は上がるし、下がる時は下がる。
だからこそ、感情をコントロールできる人が勝つ！
焦って買えば失敗するし、冷静に判断すれば勝てる。
FXも、結局は**「自分を律する投資」**なんです。
おわりに
私は、20年以上FXを続けてきて、「大儲けはしてないけど、大損もしていないが、ある程度、安定して稼げている！」
つまり、私にとってF-Xは、リスクが低い投資である！
そう言えることが、いちばんの自慢です。
そして何より、今でもトレードが楽しい。
このブログを読んでくださった方が、「FXって面白そうだな」「勉強してみようかな」
と思ってくれたら嬉しいです。
私のインスタグラムの大半が、グルメか、不動産か農業みたいな感じですが・・・
毎月の収支など、ちょくちょくストーリーズでFXネタもあげていますので、フォローしていただけると嬉しいですが・・・・
最後の最後に・・・今年は、このペースで年末まで・・・何とか勝ちのまま終わらせたい！
今、ちょっと円安に行きすぎていて、まあまあ含み損が増えています。
日本初の女性総理の誕生に、もう少し円安が進みそうですが・・・そろそろ円高になるのではないかと・・・これは希望的予測ですw
それでは・・・
また機会があれば、私が実際に行っている両建て手法の具体的なやり方を、もう少し詳しく解説しますが・・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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こんにちは、素人さんの為の不動産学校の近藤です！
先日、名古屋城前にオープンしたエスパシオナゴヤキャッスルに行ってきました。
すごいホテルが名古屋にできました。
感想は、インバウンドを意識したド派手な感じで・・・やりすぎ感が名古屋らしくていいんじゃないのかな〜と思いました。
さて、本題に・・・
私は、不動産、FX、株、暗号資産、金投資、その他、ありとあらゆる投資をしています。
不動産と金は、負け知らず・・・その他は、勝ったり負けたりしているわけですが・・・。
私が、投資をする上で、大切にしている言葉があります。
・卵は一つのカゴに盛るな！
分散投資をするようにしています。
・人の行く裏に道あり花の山！
不動産の事業は、もちろんですが、投資も、他の人たちと同じことをしない！
これまで、何とか、負けることなくやってこれたのは、この２つも常に胸に刻んで投資をしてきたからだと思います。
そんなわけで・・・・
今日は、不動産の話ではなく「投資」、しかも「FX」のお話をしたいと思います。
不動産投資では、キャピタル、インカム負け無しの私ですが、生粋の不動産屋なので、それは当たり前の話で・・・その他の投資では、七転び八起き・・・七転八倒してきました。
結局のところ、不動産という主軸があって、その収入で、投資ができるわけなのですが・・・
絶対的に勝ち続けてきたのは、不動産、金積立、ビットコインぐらいで、あとは、悪戦苦闘しながら、なんとか自分のものにしてきました。
本日は、FXについて書かせていただきます。
私がこれまでに味わった、天国と地獄の24年を、赤裸々に語りましょう。
■ 始まりはトレーダーズ証券から
今からおよそ23〜24年前・・・
当時の私は、まだ今のような会社規模ではなく、年商も今の20分の1程度。
そんな頃、何気なく始めたのが「FX」でした。
当時はスマホなんてまだなかったので、夜な夜なパソコンを立ち上げ、ドル円、ユーロドル、ポンド……。
チャート分析なんてロクにできず、完全にファンダメンタル＋勘＋博打感覚。
当然、負けました（笑）
最初に入れた資金300万円は、あっという間に120万円。
あの頃の私にとっては、かなり痛い授業料でした。
でも、この負けが“すべての始まり”でした。
■ 負けて悔しくて、猛勉強
「必死で作った３００万円が・・・くそっ、やってやる！」
そう心に誓って、テクニカル分析を勉強しました。
チャートの読み方、損切りポイント、利確ポイント、
そして決めたルールを破らないこと。
これを徹底してから、徐々に勝てるようになっていきました。
その当時に流行っていたスワップ投資にも手を出しました。
ニュージーランドドル、オーストラリアドル……金利の高い通貨を買って、スワップポイントで毎日お金が増える。
「これ、天国じゃん！」と思ったのを覚えています。
当初120万円まで減った口座は、どんどん増えていき・・・
気づけば、２〜３年で4500万円を突破！
（今年の成績１月 ２月）
■ シャンパンの泡とともに溶けた資産
儲けたお金で、ブランド服や時計を買い、飲みに行っては、「俺、スワップで1日10万円以上入ってくるから、仕事を辞めても遊んで暮らせるわ〜w」
なんてことを、飲み屋や飲食店でしゃべって、調子に乗っていました。
そんなとき、やってきたのが・・・リーマンショック。
3600万円あった純資産は、一気にロスカット。
半分以下になりました。
「ここまで下がったら、もう上がるだろ！」と口座残金を全額投入するも、またロスカット。
まさにロスカット連鎖地獄。
クラブでシャンパンを飲みながら、スマホ画面では資産が溶けていく。
泡のように消えるお金……！笑
このとき私は、FXの恐ろしさを骨の髄まで味わいました。
その後も、しばらく、買っても買ってもロスカット続き・・・！
取り戻せるはずが、取り戻せない・・・！
半分でもいいから取り戻したいけど、またロスカットで資金は半分に・・・・
３６００万円が、２５０万円に・・・・さすがに、心が折れて辞めました！
俺が、毎日、何十回も画面を見てトレードしてきた時間は何だったのだろう？
もう二度とFXはしない！ やっぱり俺は不動産だ！
そう心に誓ったのでした。
（今年の成績３月 ４月）
■ しばしの休養、そして復活
リーマンショックの後は、しばらく画面を見るのも嫌でした。
250万円だけ残った口座を放置し、半年以上、トレードはお休み。
でも人間って不思議です。
しばらく経つと、「もう一回やってみるか」となる（笑）
そこから、私はもう一度コツコツ積み上げを始めました。
■ 今度こそ真面目に不動産だけで・・・…のはずが・・・
リーマンで痛い目を見た私は、真面目にデイトレードに専念。
一目均衡表、RSI、MACDなどを駆使し、地道にトレードを続けました。
頑張りました・・・資金は、２５０万円から ５０００万円を超えました。
ところが、
「またスワップで毎日10万円！」の誘惑に負けてしまったのです。
そう、トルコリラです。
元々、９０円を超えていたトルコリラが、半値以下になってるわけし、下がっても、大したことないだろうw
「金利高いし、これなら余裕や！」と思っていた矢先・・・
トルコショック。
それを、知った場所はなんと琵琶湖。
船上でシャンパンを飲んでいた時、スマホを見て唖然。
5000万円が2200万円に……。
なぜか、大損はいつもシャンパンの泡と一緒にやってくる。
■ 二度のスワップ地獄の後に得た教訓
「もうスワップ投資はやらん！」
そう誓ってからは、再び真面目にトレードへ。
そして、新しい手法を考え出しました。
■ 1000万円ルールの誕生
私は気づいたんです。
「お金を入れすぎるから、ロスカットで大ダメージを食らうんだ」と・・・
だから、口座の純資産を常に1000万円に固定。
月末に増えた分は銀行口座へ引き上げ、減ったら銀行口座からFX口座を1000万円に戻す。
例えば、月末の資産が1245万円なら200万円を出金。
翌月1320万円なら300万円出金。
逆にロスカットで510万円まで減ったら、500万円を入金。
とにかく「毎月末に1000万円を基準」にする。
これを続けてから、トレードは安定しました。
（今年の成績５月 ６月）
■ 両建て戦略で安定収益
私のトレード手法は、両建て方式。
要は「買い」と「売り」を同時に持つことで、大きな値動きがあってもダメージを最小限に抑えるやり方です。
相場というのは、上げ下げしながら、どちらかの方向に動いていきますし、チャート分析をしながら売買するので勝率は、８０％前後あったので・・・・
両建てをしておいて、動いた方向の、自分が決めたポイントで利確をし、そこで逆張りで入れる！
もちろん、ずっとレンジ相場ではないので、含み損は発生しますが、ロスカット以外ではマイナスに転じません。
しばらくレンジが続いた時なんかは、ボロ儲け・・・！
ただ、片方に、一方的に動かれた時は弱い！
多い時だと、買い１００枚 売り１００枚ぐらいのバランスから・・・買い１５０枚、売り５０枚ぐらいになり・・・、そこから更に同一方向に行くとロスカットされる感じです。
FX口座には、１０００万円〜１３００万円ぐらい入っていて・・・上下しながら、どちらかの方向に徐々に動いていく時は勝てますが、５日連続で同一方向に動くと、かなり辛いですが・・・。
この方法で、年間3500万〜3800万円稼ぎ、たまにロスカットで500万〜1000万円を損する。
それでも年2000万円前後の純利益が安定して出ました。
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■ そしてまたもや、シャンパン事件
ところが、2024年・・・・
ドル円が150円を超えたとき、私は考えました。
「さすがにもう円安は止まるやろ。ここで売りや！」
勝負に出たのですが・・・・結果、まさかの大外れ。
ルールを守れず・・・資金を投入してしまいました。
ロスカットを避けようとして、証拠金維持率が110％を切ったときに、ルールを破って1000万円を追加投入したのです。
しかし、そのまま155円突破でロスカット……。
損失は1000万円以上。
ロスカットされた時にいた場所は、飛騨高山のサンクチュアリコート。
不動産業者の先輩と食事をしながらシャンパンを飲んでいました。
やっぱりシャンパンを片手にスマホを見ていてロスカット（笑）
■ 追い込み地獄、そして介入待ち
そこからドル円は160円目前。
「ここで日銀が介入するだろう」と信じ、さらに200万、300万と資金を追加。
最終的に4000万円を超える追加資金を投入。
完全に「追い込み投資モード」。
毎日、日銀の動きを待ちながら溶けていく資金をただ見つめていました。
……で、ようやく介入。
やった〜〜〜〜w w w w w
ある程度は取り戻しましたが、年間トータルでは、マイナス800万円
昨年は、久しぶりにマイナス！ということで、悔しい思いをしました！
（今年の成績７月 ８月）
■ それでも、やっぱりFXが好き
リーマンショック、トルコショック、円安ショック。
3回も大きな失敗をしたのに、
私は20年間、トータルでは負けていません。
口座資金1000万円で年間2000万円前後を稼ぐ。
つまり、元金の倍を稼ぎ続けているわけです。
正直、自分でも「ようやっとるな」と思います（笑）
■ そして2025年、再び好調！
2024年に大負けした分も、2025年の1〜3月で完全に取り返しました。
今年（2025年）は、9月末時点ですでに900万円のプラス。
このまま行けば1200〜1500万円の勝ちペース。
インスタグラムでも毎月の成績をアップしていますが、よく「どうやって勝ってるんですか？」と聞かれます。
■ 私の必勝法は「ルールを守ること」
いくらテクニカルやインジケーターを駆使しても、最終的に大事なのは、ルールを守れるかどうか。
損切り、利確、資金管理、そして欲のコントロール。
これさえできれば、FXは怖くない。
私の場合は「1000万円ルール」と「両建て手法」。
そして、「シャンパンを持ちながらトレードしないこと」（笑）
この3つが必勝法です。
■ まとめ：FXも人生も、結局は自分との戦い
FXをやっていると、
「ここまで下がったら上がる」「介入があるはず」
と、自分の都合のいいように考えがちです。
でも、相場は人間の思惑なんて関係なし！
上がる時は上がるし、下がる時は下がる。
だからこそ、感情をコントロールできる人が勝つ！
焦って買えば失敗するし、冷静に判断すれば勝てる。
FXも、結局は**「自分を律する投資」**なんです。
おわりに
私は、20年以上FXを続けてきて、「大儲けはしてないけど、大損もしていないが、ある程度、安定して稼げている！」
つまり、私にとってF-Xは、リスクが低い投資である！
そう言えることが、いちばんの自慢です。
そして何より、今でもトレードが楽しい。
このブログを読んでくださった方が、「FXって面白そうだな」「勉強してみようかな」
と思ってくれたら嬉しいです。
私のインスタグラムの大半が、グルメか、不動産か農業みたいな感じですが・・・
毎月の収支など、ちょくちょくストーリーズでFXネタもあげていますので、フォローしていただけると嬉しいですが・・・・
最後の最後に・・・今年は、このペースで年末まで・・・何とか勝ちのまま終わらせたい！
今、ちょっと円安に行きすぎていて、まあまあ含み損が増えています。
日本初の女性総理の誕生に、もう少し円安が進みそうですが・・・そろそろ円高になるのではないかと・・・これは希望的予測ですw
それでは・・・
また機会があれば、私が実際に行っている両建て手法の具体的なやり方を、もう少し詳しく解説しますが・・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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2025年01月20日
経営者の悩み！事業継承 後継者問題について（No.2609)
前回のブログ M&Aと不動産について！（No.2608)
この記事についての、コメントは少なかったものの、私に直接メールがあったり、千代田不動産本社に電話があったりで、結構、後継者問題で悩んでいる人、悪徳M＆A業者に騙された人、個人資産と法人資産を子供に、どう承継、相続等をしようか、悩んでいる経営者が多いことがわかりました。
そんなこともあって・・・続編を書かせていただきます。
M＆A 続編！事業継承 後継者問題について
基本的に、中小企業の経営者の大半は、血縁関係のある息子や娘に事業の継承をさせたいと思っているわけですが・・・・これが、なかなかうまくいかない！
特に相続と事業上の資産とが複雑に絡み合っていたり・・・、他にも、血縁関係者に、事業を継承する意思がなかったり、能力がなかったり・・・まあいろいろと問題はあるわけですが・・・
例えば・・・
A社長から、その息子Bに事業継承をするとして・・・そこに、どんな問題が起きる可能性があるのかを予測してみましょう。
1. 法的問題
(1) 法定相続人の権利と遺産分割の難しさ
日本の民法では、法定相続人には一定の相続権が保障されています。
しかし、事業承継の場合、事業資産が他の財産と混在していることが多く、遺産分割が複雑になります。特に、相続人が複数いる場合、経営権を誰が持つかについて意見の対立が生じることが一般的です。
(2) 遺留分問題
遺留分は、法定相続人に最低限保証される遺産の割合を指します。事業承継において、後継者に多くの資産を譲渡したい場合でも、他の相続人が遺留分を主張すると、計画通りの承継が難しくなる可能性があります。
要するに、被相続人である経営者と、相続人の考えが一致せず、ゴタゴタするわけですが・・・。
経営者としては、事業継承をする者に、その法人を譲りたいわけで・・・しかし、民法上の相続割合というものがあるわけです。
例えば、事業を長男に継がせたいのに・・・他の兄弟姉妹等が、相続に不満を抱き揉めるわけで・・・ある程度は遺言でカバーできるのですが、納得がいかない相続人は、遺留分を主張したりして、事業継承がうまくいかないケースがあります。
私から見ると、事業を続けていくには、後を継いだものが株の大半を取得するのがベストであり、事業は事業、個人は個人で考える方がよいと思うのですが・・・。
他の、兄弟姉妹で事業に関係ない者が、事業に対してゴタゴタ揉めたりするケースが多いです。
被相続人としては、事業を継承する者には、そのように・・・継承しない者には、それなりに・・・
可愛い子供たちが揉めないようにしていくのですが・・・被相続人が死んでから、ものすごく揉めるんですよね〜！
2. 税金問題
(1) 相続税の負担
日本では相続税の税率が高く設定されており、大規模な事業資産を持つ企業では多額の税負担が発生します。この税負担が後継者にとって大きな負担となり、場合によっては資産を売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。
法人の株の価値が高くて大変・・・ってことが多々あります。
事業継承をするのに、法人の資産を売却したり、金融機関から借入をしたり・・・税金の負担が大きすぎで、事業継承をしない！なんていう相続人もいたりして・・・。
まあ、いろいろあります。
3. 経営上の問題
(1) 後継者選びの難しさ
事業承継において適切な後継者を選ぶことは極めて重要ですが、多くの中小企業では後継者不在が深刻な問題となっています。後継者がいない場合、外部からの人材登用やM&A（企業の合併・買収）を検討する必要があります。
(2) 後継者の育成
後継者が存在する場合でも、経営能力や業界知識を十分に備えていないことがあります。
これにより、事業承継後の経営が不安定になるリスクが生じます。
要するに、相続人が、ドラ息子すぎて・・・事業継承できるだけの能力がない・・・・なんて場合、後を継がせられないと悩んでいる場合があります。
4. 家族間の問題
(1) 感情的な対立
相続や事業承継は家族間の感情的な問題を引き起こすことがよくあります。
特に、相続人間で財産分与や経営権に関する意見が対立すると、家庭内で深刻なトラブルが生じる可能性があります。
(2) コミュニケーション不足
事業承継に関する計画が家族間で十分に共有されていない場合、承継後にトラブルが表面化することがあります。
透明性の欠如が信頼関係を損ない、円滑な承継を妨げます。
法的問題と重複するところもありますが・・・
この手のことで揉めると、泥沼化するケースが多く、事業継承が困難になったり・・・継承後も兄弟同士で裁判をやっちゃったりして・・・事業自体がうまくいかなくなるケースもあります。
実は・・・・
中小企業の場合、このパターンが多く・・・相続人同士が揉めるわけですが・・・
そこに相続人の配偶者が出てきたりして・・・知人友人にまで相談して、弁護士や税理士を入れてくることが多く・・・しかも、身内関係がゴタゴタして召喚されて、無駄に関わってくるのは、士業でも三流の輩が多く・・・解決する落とし所が頭に入らず計画性もなく、都合よく自分の主張だけ一丁前にしてくるので、ゴタゴタが泥沼化して長期化することもあります。
事業継承した新社長にとっても、他の相続人にとっても、良いことなんて一つもないのに・・・w
そうはいっても、事業継承した方も、他の相続人に対して、甘えすぎだろう！ なめすぎだろう！
日本は、家督相続制度じゃね〜ぞ！と思うぐらい、他の相続人を蔑ろにしている場合もあり、一概に、事業継承者が正しいとは言い切れないのですが・・・。
まあ、いろいろですね〜・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
解決策とアプローチ
(1) 早期の計画
相続や事業承継に関する計画を早期に立てることが重要です。
財産評価や税負担の試算を行い、専門家のアドバイスを受けながら最適な承継方法を選定することが必要です。
だいたい経営者が、高齢になったり、病気をしたり、それからスタートしていくパターンが多く、何故、もう少し早くやっておかなかったんだろ？という感じなんですけど・・・。
必要になってから急にやろうとするので無理が生じるわけで、昨日まで、事業継承者であれ者を半人前扱いしてたくせに、経営者自信が自分がやばいと気づいてから、急に、やるので揉めるわけです。
もっと早い段階で、事業を継承する者を決めて、他の相続人に、個人資産等、渡せるものを早めに渡しながら、事業継承の際に、揉めないように・・・根回しをしておくべきなんですけど・・・。
ほとんどの経営者は、うちの可愛い息子や娘が、兄弟姉妹で骨肉の争いをするとは思っておらず、うちの子は、子供の頃から、仲良くおやつを分け合い、仲良く遊んでいたから大丈夫だ！
なんて思っているのです。
親に食わせてもらいながらの分配と、それぞれ独立して家庭を持った後の分配では、そりゃ〜違うでしょwって思うのですが・・・皆さん 『うちの子に限って』というパターンが多いです。
(2) 専門家の活用
弁護士、税理士、公認会計士、事業承継コンサルタントなど、専門家の力を借りることで、法的・税務的な問題を効率的に解決することができます。
早い段階から、専門家に相談をして、事業継承をする者がいる場合と、事業継承をする者がいない場合の、２パターンを常に考えながらやっていくことをお勧めします。
事業継承する者がいない場合は、売却も視野に入れて考えておかなくてはいけないということです。
事業継承する可能性も考えておくのとおかないのでは、売却価格が、相当変わりますからね。
社員たちの教育の仕方も変わってきますし・・・・！
(3) コミュニケーションの強化
家族間や従業員との間で十分なコミュニケーションを図ることで、相続や事業承継に対する理解を深め、合意形成を促進することが可能です。
ここでいうコミュニケーションというのは、先ほども少し触れましたが・・・根回しのことです。
例えば・・・
娘を嫁に出すときに、お前には、いくら使った！ 相続の時には、息子に会社を継がせるから、お金と個人資産は、こう分けるけど・・・会社は、俺やお前たちが飯を食ってきた、基となっているものだから、相続の時に揉めて、俺たちの大切な会社を壊すようなことなく、継承者を応援してやるように・・・都度都度言い聞かせながら・・・娘に使った金額をしっかり明記しておくことが必要です。
因みに、私のクライアントは、私が少々脅しすぎたせいか・・・、娘の大学の費用、旅行代、結婚の費用、家を買うときの頭金や、車を買ってあげた時の金額、娘が法人とは無関係なのに、会社の車を乗っていることまで記録・・・最近は、娘の家庭に送った高価なお節料理や、娘の子供にあげたお年玉まで記録につけてます！笑
そこまでやらなくても・・・って思うのですが・・・w
まあ、将来もめた時には、役に立つでしょうけどね・・・・！
(4) 税制の活用
事業承継税制や贈与税の特例を最大限活用することで、税負担を軽減することができます。最新の税制改正にも注意を払う必要があります。
生前贈与できるものは、税金がかからない範囲でMAXまで・・・、最近は、暗号通貨を使ってまで相続対策している人もいます。
(5) 後継者育成プログラムと売却を視野に入れた経営
後継者が、身内か他人か、会社を売却するかにかかわらず、後継者の経営能力を向上させるための研修やトレーニングプログラムを実施することが事業の安定した継続に寄与しますし、売却を視野に入れているなら、高く売れるような会社に育てておいた方がいいですよね〜！
まず、後継者が相続予定の場合、先ほど、事業を継承する者以外への根回しをするということも書きましたが、後継者にも、相続の際の根回しをさせておく必要があります。
後継者と後継者以外の相続人が揉めないように教育をしていかなくていけない！
それも親として社長としての努めである！ということです。
まとめ
私が言えることは・・・経営者として・・・今のこと自分のことばかり考えるのではなく、５年先、１０年先・・・・２０年、３０年・・・・途中で何かがあった場合は、こうする！と、常に頭の片隅に入れておき、いざという時に困らないように会社を経営していくべきなんですけど・・・。
ほとんどの人が、高齢になるか病気になってから急に動くので・・・もしくは、何もしないで死んじゃったりする社長もいるので・・・揉めるに決まってるじゃないですか！
起業したてのガムシャラ時代や、後を継いだばかりの時が過ぎ、経営が安定してきたら・・・会社の資産を増やすことばかりではなく、増やした資産をどうするのかも考えなくてはいけません！
私は、多趣味ですし、毎日多くの人と食事をしたり飲んだりするので・・・この手の相談が多いわけですが・・・。
もちろん、友人、知人、読者の皆さんも・・・、困った人がいたら、全力で解決しようと頑張りますけど、いつも思うことは・・・・。
こうなる前に、もう少し早く相談して！
って思います！笑
まあ、仕事なので、やりますけど・・・できれば、人間の汚い部分は見たくないですね。
親の思いは子に伝わらず・・・小さな頃は、兄弟姉妹仲良く育ったのに・・・親が死んだ後で、ゴタゴタ揉めて最終的に裁判やって・・・その後、家族という関係ではなくなってしまう！
ご先祖様も、親も、こんな悲しい結末を望んではいませんよね！
だからこそ・・・経営者は、事前の根回しが必要なんです！
相続と事業承継には多くの課題が存在しますが、適切な計画と準備を行うことで円滑に進めることが可能です。
早ければ早いほど・・・法律や税制、家族間の調整を含めた総合的なアドバイスができますし、士業の先生たちを紹介したりもできます。
何にしても・・・早めの対策！
このブログを読んでくださっている経営者の皆様には、早期から対策を講じることで、次世代へのスムーズな引き継ぎを実現していただきたいです。
そんなわけで・・・・。
本日のブログ！ 経営者の悩み！事業継承 後継者問題について！は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
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この記事についての、コメントは少なかったものの、私に直接メールがあったり、千代田不動産本社に電話があったりで、結構、後継者問題で悩んでいる人、悪徳M＆A業者に騙された人、個人資産と法人資産を子供に、どう承継、相続等をしようか、悩んでいる経営者が多いことがわかりました。
そんなこともあって・・・続編を書かせていただきます。
M＆A 続編！事業継承 後継者問題について
基本的に、中小企業の経営者の大半は、血縁関係のある息子や娘に事業の継承をさせたいと思っているわけですが・・・・これが、なかなかうまくいかない！
特に相続と事業上の資産とが複雑に絡み合っていたり・・・、他にも、血縁関係者に、事業を継承する意思がなかったり、能力がなかったり・・・まあいろいろと問題はあるわけですが・・・
例えば・・・
A社長から、その息子Bに事業継承をするとして・・・そこに、どんな問題が起きる可能性があるのかを予測してみましょう。
1. 法的問題
(1) 法定相続人の権利と遺産分割の難しさ
日本の民法では、法定相続人には一定の相続権が保障されています。
しかし、事業承継の場合、事業資産が他の財産と混在していることが多く、遺産分割が複雑になります。特に、相続人が複数いる場合、経営権を誰が持つかについて意見の対立が生じることが一般的です。
(2) 遺留分問題
遺留分は、法定相続人に最低限保証される遺産の割合を指します。事業承継において、後継者に多くの資産を譲渡したい場合でも、他の相続人が遺留分を主張すると、計画通りの承継が難しくなる可能性があります。
要するに、被相続人である経営者と、相続人の考えが一致せず、ゴタゴタするわけですが・・・。
経営者としては、事業継承をする者に、その法人を譲りたいわけで・・・しかし、民法上の相続割合というものがあるわけです。
例えば、事業を長男に継がせたいのに・・・他の兄弟姉妹等が、相続に不満を抱き揉めるわけで・・・ある程度は遺言でカバーできるのですが、納得がいかない相続人は、遺留分を主張したりして、事業継承がうまくいかないケースがあります。
私から見ると、事業を続けていくには、後を継いだものが株の大半を取得するのがベストであり、事業は事業、個人は個人で考える方がよいと思うのですが・・・。
他の、兄弟姉妹で事業に関係ない者が、事業に対してゴタゴタ揉めたりするケースが多いです。
被相続人としては、事業を継承する者には、そのように・・・継承しない者には、それなりに・・・
可愛い子供たちが揉めないようにしていくのですが・・・被相続人が死んでから、ものすごく揉めるんですよね〜！
2. 税金問題
(1) 相続税の負担
日本では相続税の税率が高く設定されており、大規模な事業資産を持つ企業では多額の税負担が発生します。この税負担が後継者にとって大きな負担となり、場合によっては資産を売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。
法人の株の価値が高くて大変・・・ってことが多々あります。
事業継承をするのに、法人の資産を売却したり、金融機関から借入をしたり・・・税金の負担が大きすぎで、事業継承をしない！なんていう相続人もいたりして・・・。
まあ、いろいろあります。
3. 経営上の問題
(1) 後継者選びの難しさ
事業承継において適切な後継者を選ぶことは極めて重要ですが、多くの中小企業では後継者不在が深刻な問題となっています。後継者がいない場合、外部からの人材登用やM&A（企業の合併・買収）を検討する必要があります。
(2) 後継者の育成
後継者が存在する場合でも、経営能力や業界知識を十分に備えていないことがあります。
これにより、事業承継後の経営が不安定になるリスクが生じます。
要するに、相続人が、ドラ息子すぎて・・・事業継承できるだけの能力がない・・・・なんて場合、後を継がせられないと悩んでいる場合があります。
4. 家族間の問題
(1) 感情的な対立
相続や事業承継は家族間の感情的な問題を引き起こすことがよくあります。
特に、相続人間で財産分与や経営権に関する意見が対立すると、家庭内で深刻なトラブルが生じる可能性があります。
(2) コミュニケーション不足
事業承継に関する計画が家族間で十分に共有されていない場合、承継後にトラブルが表面化することがあります。
透明性の欠如が信頼関係を損ない、円滑な承継を妨げます。
法的問題と重複するところもありますが・・・
この手のことで揉めると、泥沼化するケースが多く、事業継承が困難になったり・・・継承後も兄弟同士で裁判をやっちゃったりして・・・事業自体がうまくいかなくなるケースもあります。
実は・・・・
中小企業の場合、このパターンが多く・・・相続人同士が揉めるわけですが・・・
そこに相続人の配偶者が出てきたりして・・・知人友人にまで相談して、弁護士や税理士を入れてくることが多く・・・しかも、身内関係がゴタゴタして召喚されて、無駄に関わってくるのは、士業でも三流の輩が多く・・・解決する落とし所が頭に入らず計画性もなく、都合よく自分の主張だけ一丁前にしてくるので、ゴタゴタが泥沼化して長期化することもあります。
事業継承した新社長にとっても、他の相続人にとっても、良いことなんて一つもないのに・・・w
そうはいっても、事業継承した方も、他の相続人に対して、甘えすぎだろう！ なめすぎだろう！
日本は、家督相続制度じゃね〜ぞ！と思うぐらい、他の相続人を蔑ろにしている場合もあり、一概に、事業継承者が正しいとは言い切れないのですが・・・。
まあ、いろいろですね〜・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
解決策とアプローチ
(1) 早期の計画
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ほとんどの経営者は、うちの可愛い息子や娘が、兄弟姉妹で骨肉の争いをするとは思っておらず、うちの子は、子供の頃から、仲良くおやつを分け合い、仲良く遊んでいたから大丈夫だ！
なんて思っているのです。
親に食わせてもらいながらの分配と、それぞれ独立して家庭を持った後の分配では、そりゃ〜違うでしょwって思うのですが・・・皆さん 『うちの子に限って』というパターンが多いです。
(2) 専門家の活用
弁護士、税理士、公認会計士、事業承継コンサルタントなど、専門家の力を借りることで、法的・税務的な問題を効率的に解決することができます。
早い段階から、専門家に相談をして、事業継承をする者がいる場合と、事業継承をする者がいない場合の、２パターンを常に考えながらやっていくことをお勧めします。
事業継承する者がいない場合は、売却も視野に入れて考えておかなくてはいけないということです。
事業継承する可能性も考えておくのとおかないのでは、売却価格が、相当変わりますからね。
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ここでいうコミュニケーションというのは、先ほども少し触れましたが・・・根回しのことです。
例えば・・・
娘を嫁に出すときに、お前には、いくら使った！ 相続の時には、息子に会社を継がせるから、お金と個人資産は、こう分けるけど・・・会社は、俺やお前たちが飯を食ってきた、基となっているものだから、相続の時に揉めて、俺たちの大切な会社を壊すようなことなく、継承者を応援してやるように・・・都度都度言い聞かせながら・・・娘に使った金額をしっかり明記しておくことが必要です。
因みに、私のクライアントは、私が少々脅しすぎたせいか・・・、娘の大学の費用、旅行代、結婚の費用、家を買うときの頭金や、車を買ってあげた時の金額、娘が法人とは無関係なのに、会社の車を乗っていることまで記録・・・最近は、娘の家庭に送った高価なお節料理や、娘の子供にあげたお年玉まで記録につけてます！笑
そこまでやらなくても・・・って思うのですが・・・w
まあ、将来もめた時には、役に立つでしょうけどね・・・・！
(4) 税制の活用
事業承継税制や贈与税の特例を最大限活用することで、税負担を軽減することができます。最新の税制改正にも注意を払う必要があります。
生前贈与できるものは、税金がかからない範囲でMAXまで・・・、最近は、暗号通貨を使ってまで相続対策している人もいます。
(5) 後継者育成プログラムと売却を視野に入れた経営
後継者が、身内か他人か、会社を売却するかにかかわらず、後継者の経営能力を向上させるための研修やトレーニングプログラムを実施することが事業の安定した継続に寄与しますし、売却を視野に入れているなら、高く売れるような会社に育てておいた方がいいですよね〜！
まず、後継者が相続予定の場合、先ほど、事業を継承する者以外への根回しをするということも書きましたが、後継者にも、相続の際の根回しをさせておく必要があります。
後継者と後継者以外の相続人が揉めないように教育をしていかなくていけない！
それも親として社長としての努めである！ということです。
まとめ
私が言えることは・・・経営者として・・・今のこと自分のことばかり考えるのではなく、５年先、１０年先・・・・２０年、３０年・・・・途中で何かがあった場合は、こうする！と、常に頭の片隅に入れておき、いざという時に困らないように会社を経営していくべきなんですけど・・・。
ほとんどの人が、高齢になるか病気になってから急に動くので・・・もしくは、何もしないで死んじゃったりする社長もいるので・・・揉めるに決まってるじゃないですか！
起業したてのガムシャラ時代や、後を継いだばかりの時が過ぎ、経営が安定してきたら・・・会社の資産を増やすことばかりではなく、増やした資産をどうするのかも考えなくてはいけません！
私は、多趣味ですし、毎日多くの人と食事をしたり飲んだりするので・・・この手の相談が多いわけですが・・・。
もちろん、友人、知人、読者の皆さんも・・・、困った人がいたら、全力で解決しようと頑張りますけど、いつも思うことは・・・・。
こうなる前に、もう少し早く相談して！
って思います！笑
まあ、仕事なので、やりますけど・・・できれば、人間の汚い部分は見たくないですね。
親の思いは子に伝わらず・・・小さな頃は、兄弟姉妹仲良く育ったのに・・・親が死んだ後で、ゴタゴタ揉めて最終的に裁判やって・・・その後、家族という関係ではなくなってしまう！
ご先祖様も、親も、こんな悲しい結末を望んではいませんよね！
だからこそ・・・経営者は、事前の根回しが必要なんです！
相続と事業承継には多くの課題が存在しますが、適切な計画と準備を行うことで円滑に進めることが可能です。
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何にしても・・・早めの対策！
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そんなわけで・・・・。
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2024年08月29日
地面師たち！ Netflixドラマを プロの不動産屋が見て思うこと！（No.2606)
最近、Netflixで人気急上昇中！ 不動産 実話！ 積水ハウス地面師詐欺事件を元にしたであろう・・・Netflixドラマ「地面師たち」で見てみた！
多分、我々のような不動産のプロが監修しているのか、不動産取引の詳細部分が、かなりリアルに描かれていて面白い！
そうは言っても、私は、愛知県の不動産業者なので、積水ハウスの５５億とか、今回の地面師たちの１００億なんていう金額の取引したことはないが・・・、自社が購入したものでは、１０億ちょっと・・・仲介でも３０億ほど・・・・、５０億、１００億になると・・・、ドラマ地面師たち！みたいな感じになるのかというと・・・ちょっと違うんじゃない？という部分もある！
本日は、不動産デベロッパー、仲介不動産業者、不動産コンサルの私が、プロとして、Netflixドラマ「地面師たち」の感想を書かせていただきます。
※かなり、リアルな話や、私の個性ある主観も入ると思うので、ドロドロ系の話が嫌いな人は、ここまでにしておいてください！
（時間を上手に使うために美容院でブログ書いてますw）
さて、まずは、あらすじを書きながら、順にやっていきましょう。
※まだ、地面師たちを観ていない人は、一部、ネタバレも含まれますので・・・・観てから読まれた方がよろしいかと思います。
さて・・・
１話目から・・・
これは、素晴らしかった！
地面師たち！というタイトルで、興味をひき、人の好奇心をくすぐる感じで、観たいと思わせておいて・・・
そこから、１話で、地面師たちが不動産デベロッパーの社長を騙して大金を騙し取り・・・地面師とは何かを見る側に理解させ・・・キャストの役割も何となくわかるし・・・１話で一旦完結させて・・・次に続く展開が楽しみで・・・最高の出来だと思いました。
※１話を観た時に思ったことは・・・
当社も、不動産デベロッパーなので、気を付けようと思ったのと・・・この社長、鼻につくな〜・・・俺は、もう少し、茶目っ気あるし社員にも優しいし、騙されたとしても、こんなに取り乱さないよな〜・・・wと思いました。
私自身、昔・・・、地面師から、郵政の関係の土地を買わないかと、国会議員の名前を出されて、永田町にまで行って、国会議員の偽秘書と会って商談をして・・・契約前に偽秘書の口座に８０００万円振り込むように言われて・・・振り込みを確認できたら、郵政の土地を当日契約する流れを説明されたわけですが・・・。
仲良しの国会議員に裏をとってもらい、秘書の名前と顔が違ったので・・・振り込まず・・・逆に、詐欺師を問い詰めて・・・連絡が取れなくなったということがあったので・・・。
その時のことを思い返しながら・・・地面師たちを観たので・・・かなり入り込み、１話を２回も観てしまいました。
私も、もしかしたら、１話の小物社長のように騙されていたかもしれません。
そうは言っても、あの手口は、手付金詐欺なので・・・今回のような、所有権移転の残代金まで、騙し取るという、巧妙な感じではなかったですけどね・・・w
話が、それましたが・・・・ １話は、素晴らしかった！
（名古屋の夜景）
そんな気持ちで２話目以降の感想！
２話目は、地面師たちは、積水ハウス地面師ネタ55億？の事件を元ネタにした感じでリアルな感じを出しつつ・・・時価100億円の土地を次なるターゲットに選び、調査をしながら緻密な計画を練り始めるわけだが・・・この当たり前すぎるつまらないストーリーに・・・、１話目の社長とグラドルの不倫の精算と・・・隙が無さげな、ターゲットの寺の尼さんが、ホストと６Pをしてホテルで乱交しているシーンで・・・３話に興味を持たせる感じが良かったw
※私の見解
私が、見逃したのか・・・不動産のプロとして腑に落ちなかったのは・・・
通常、あれだけの寺を、尼さん一人で所有しているというケースは稀であり一般的ではない！
基本的に、個人で、あれだけ価値が高い土地を所有して、相続したとしても、贈与を受けたとしても、とんでもない税金を払わなくてはいけない！
それに、駐車場だったが・・あれでは、固定資産税、都市計画税も払えない！
１００歩譲って、宗教法人の土地であれば、理に叶う部分はあるのだが・・・あの土地が、尼さん個人の所有というのは、どう考えても変・・・、あの土地とは別に、とんでもない額の資産や収入があれば別だが、そんな様子はない！
どう考えても、尼さんが、あの土地を個人で所有しているところが納得いかなかったが・・・。
まあ、とんでもない資産家で、相続税なんて、鼻くそぐらいの感覚で出せるということにして・・・ホテルでのカツラがズレながら夢中でHをする６P乱交シーンの迫真の演技に免じて・・・無理やり納得して・・・３話目以降を見た！
３話目、４話、５話・・・・
ホストに潜入したり・・・、刑事がハリソン山中に殺されたり・・・拓海の過去とか・・・
まあ、このあたりは、ドラマとしては、面白いのかもしれないが、不動産屋観点で言わせてもらうと・・・現実離れしすぎていて、なるほど〜という感覚以外ありませんでした。
不動産取引的には、石洋ハウスの青柳の立場や、強引に社内決済を取ろうという姿勢がリアルな感じで良かったですね。
※弊社にも、開発事業部 用地課があり・・・年間の仕入れのノルマがあるので、うちの社員たちも、私の決済をとるために、少なからず、あれこれ考えてるんだろうな〜なんてことを考えたりして・・・
そうは言っても、私の場合は、ほとんどのん場合、試算表と事業計画を見て、現場を見に行って・・・その場で決済しますけど・・・
うちのような中小企業デベロッパーは、その点、決済を取るのは簡単だと思います！笑
６話 裏切りと土地案内・・・・
この回は、地面師たちの裏切りや、ハプニングが多くて、面白かったです。
ホストが売主を、沖縄に連れて行ったと思ったら・・・速攻で舞い戻ってきて・・・
麗子が売主になりすまし・・・石洋ハウスを案内するところ等・・・ドキドキハラハラで面白かったです。
※今回の地面師たちの取引は、１００億という高額取引なのでイレギュラーなケースだと思うのだが・・・実際の不動産の物件案内に、売主（所有者）が立ち会うというケースは少ない！
仲介業者が、買主を案内するというケースが多い。
今回のドラマでは、石洋ハウス側が、売主と会うことを希望していたので、あのような案内の形になったのだが・・・実際の取引だと、仲介業者は、契約まで売主と買主を合わせたくないのだ。
案内中に、売主が余計なことまで説明してしまったり・・・逆に、買主が余計なことを言って売主の機嫌を損ねたりして、契約が流れてしまうことがあるので・・・・仲介業者が、売主を案内をするというパターンが多い！
まあ、マンションや中古住宅で居住中の場合は、売主立会いで案内するケースもあるが、事業用の物件で売主が立ち会うことは少ない！
今回の取引の場合は、石洋ハウスの方が売主に会いたがっていたので、このような形になったと思うのだが・・・通常、このような事業用の物件は、居住用とは違い壊してしまって・・・建物を建てるので、売主の立ち会いはない方がいいわけで・・・・買主は、測量士や解体業者、下請けの建設土木業者を連れて行って見積もりを取るために物件を見たいので、売主立ち会いではなく、仲介業者立会いで、遠慮なく好き勝手に見たいというのが本音であり一般的なのです。
ただ・・・今回、尼に変装した麗子が偽の売主だとバレないように、必死になっている姿が面白かったので・・・あのシーンは、良かったと思いました。
最終話 １１２億の不動産詐欺を成功させた地面師たちと、石洋ハウスの青柳部長・・・
結局、地面師たちは次々と殺されて・・・石洋ハウスの青柳部長も、本物の売主と会った後で、車道に飛び出して死んだ（殺されたと思う）
そして・・・最後に残った拓海とハリソン山中の対決で・・・爆破により、ハリソン死亡かと思いきや・・・生きていたというオチで・・・続編への期待が高まり・・・地面師たちは、終わった！
※最終話 感想・・・。
殺される人が多すぎて、現実離れしすぎていて・・・なんじゃこりゃ〜！って感じでした。
青柳部長は、取引を成功させてノリに乗ってるところから、騙されたと知り、奈落の底に突き落とされ・・・車に轢かれて死んだのだが・・・
あれは、ハリソンに殺されたわけで・・・、今回の土地の売却情報に辿り着くまでに会った人や情報をもらった人もいるわけで・・・警察から事情聴取を受けた後に、ハリソン山中に辿り着く可能性があるので、そりゃ〜殺されるわな〜！と思いましたが・・・。
地面師たちを次から次へと、あそこまで殺しまくるのは予想外でした。
口封じと、ハリソン山中の快楽として一石二鳥的に殺されてしまったわけですが・・・ここが、ドラマだな〜と・・・ここまでバイオレンスにしなくても良かったのではないかと思いますが・・・。
あれくらいやらないと、ここまで注目されなかったかも知れないですけど・・・。
そういう意味では・・・キャストが、良かったですねw
まあ、でも、積水ハウスの事件を元にして・・・
ここまでのノンフィクション系 セックス＆ドラッグ＆バイオレンス＆刑事ドラマ！は凄いですよね。
ピエール瀧を起用しながらも、ドラマ内では、他の人がやってたので・・・少し安心したw
全体的には、地上波ではできないであろうドラマという意味では、すごく面白かったし良かったと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
実際の地面師たちについて！
実際の話、積水ハウス事件以後、我々、不動産デベロッパーは、不動産取引に対して慎重になりました。
ドラマ内では、しつこいぐらい、本人確認をしていましたが・・・積水ハウス事件以前は、あそこまで、いろんなことを売主に聞くことはありませんでした。
特別、怪しいと思わない限り・・・近所のスーパーの話まで聞きませんし・・・今でも、そこまで聞きません！
ドラマ内の石洋ハウスでは、相当しつこく疑って、あれこれ聞いていましたが・・・
おそらく実際の積水ハウス事件の取引の際は、あそこまで聞いていないと思います。
積水ハウス事件以前は、権利書紛失の場合の司法書士の本人確認は、免許証やパスポート等の身分証明的なもの、印鑑証明 実印・・・あとは、生年月日や住所を聞かれる程度でした。
私の経験では、１５億の取引の際に、権利書がなかった時も、そんな感じでした。
最近は、積水ハウス事件以前と比べて、かなり厳重にはなりましたが・・・
最近は、本人確認書類に加えて、マイナンバーカードの提示や、質問が多くなった気がします。
一般の住宅や小さな取引の場合は、以前とあまり変わっていませんが・・・・不動産デベロッパーや、住宅メーカー等との、大きな取引の場合は、厳重な本人確認を司法書士がしたり・・・中には、売主に公証人役場で本人確認手続きをしてもらうとか・・・法務局からの本人限定郵便による確認通知など・・・各社、地面師には気をつけているようです。
弊社の場合は、他業者やブローカーが持ち込んできた大型物件を買う場合には、事前に、売主の本人確認として、めちゃくちゃ裏取りをします。
これは、今に始まったことではありませんが・・・・。
私から言わせれば、ここが一番重要で・・・司法書士の本人確認は、うちからしたら第三者の確認じゃないですか・・・！
自社としての売主確認は別なので・・・というより・・・自社での売主の本人確認調査の方が重要だと考えております。
まあ、当社の場合は、東京ではないので・・・名古屋か名古屋市周辺の不動産なので、基本的には、ちょっと調べたら本人確認できます。
ご近所さん、職場、同級生・・・どこかでヒットします。
まあ、小さな取引は、司法書士さん任せになってしまっていますが・・・億以上の取引や、ん・・・？と思った取引は、自社で、しっかり裏取りをしています。
その点、積水ハウス事件の時の本人確認は、どうだったのか？
双子ぐらい瓜二つの偽売主だったのか？ 特殊メイクで似せたのか？ ただ単に杜撰だったのか？
売主本人に気付かれずに裏取する方法なんていくらでもあるし・・・そもそも事前に、本人確認調査をさせていただきます！と仲介業者を通じて伝えればいいことなので・・・
６０億からの取引で・・・積水ハウスが、なぜ、自社による本人確認を徹底的にしなかったのか・・・司法書士も、なぜ見破れなかたったのか、今でも不思議です。
今振り返ると・・・積水ハウス事件は、地面師たちのドラマほどではないですが・・・大胆でしたね〜！
まあ、この話を書き出すと長くなるので、本日は、地面師たち！ Netflixドラマを プロの不動産屋が見て思うこと！というテーマなので・・・ここらにしておきますが・・・・。
資産家の皆さんへ
不動産詐欺は、地面師詐欺だけではありません。
手付詐欺、二重譲渡詐欺、海外不動産詐欺、恋愛不動産詐欺（デート商法）、満室詐欺、等
いろんな手口がありますので・・・高額不動産を所有している人は気をつけてくださいね。
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
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多分、我々のような不動産のプロが監修しているのか、不動産取引の詳細部分が、かなりリアルに描かれていて面白い！
そうは言っても、私は、愛知県の不動産業者なので、積水ハウスの５５億とか、今回の地面師たちの１００億なんていう金額の取引したことはないが・・・、自社が購入したものでは、１０億ちょっと・・・仲介でも３０億ほど・・・・、５０億、１００億になると・・・、ドラマ地面師たち！みたいな感じになるのかというと・・・ちょっと違うんじゃない？という部分もある！
本日は、不動産デベロッパー、仲介不動産業者、不動産コンサルの私が、プロとして、Netflixドラマ「地面師たち」の感想を書かせていただきます。
※かなり、リアルな話や、私の個性ある主観も入ると思うので、ドロドロ系の話が嫌いな人は、ここまでにしておいてください！
（時間を上手に使うために美容院でブログ書いてますw）
さて、まずは、あらすじを書きながら、順にやっていきましょう。
※まだ、地面師たちを観ていない人は、一部、ネタバレも含まれますので・・・・観てから読まれた方がよろしいかと思います。
さて・・・
１話目から・・・
これは、素晴らしかった！
地面師たち！というタイトルで、興味をひき、人の好奇心をくすぐる感じで、観たいと思わせておいて・・・
そこから、１話で、地面師たちが不動産デベロッパーの社長を騙して大金を騙し取り・・・地面師とは何かを見る側に理解させ・・・キャストの役割も何となくわかるし・・・１話で一旦完結させて・・・次に続く展開が楽しみで・・・最高の出来だと思いました。
※１話を観た時に思ったことは・・・
当社も、不動産デベロッパーなので、気を付けようと思ったのと・・・この社長、鼻につくな〜・・・俺は、もう少し、茶目っ気あるし社員にも優しいし、騙されたとしても、こんなに取り乱さないよな〜・・・wと思いました。
私自身、昔・・・、地面師から、郵政の関係の土地を買わないかと、国会議員の名前を出されて、永田町にまで行って、国会議員の偽秘書と会って商談をして・・・契約前に偽秘書の口座に８０００万円振り込むように言われて・・・振り込みを確認できたら、郵政の土地を当日契約する流れを説明されたわけですが・・・。
仲良しの国会議員に裏をとってもらい、秘書の名前と顔が違ったので・・・振り込まず・・・逆に、詐欺師を問い詰めて・・・連絡が取れなくなったということがあったので・・・。
その時のことを思い返しながら・・・地面師たちを観たので・・・かなり入り込み、１話を２回も観てしまいました。
私も、もしかしたら、１話の小物社長のように騙されていたかもしれません。
そうは言っても、あの手口は、手付金詐欺なので・・・今回のような、所有権移転の残代金まで、騙し取るという、巧妙な感じではなかったですけどね・・・w
話が、それましたが・・・・ １話は、素晴らしかった！
（名古屋の夜景）
そんな気持ちで２話目以降の感想！
２話目は、地面師たちは、積水ハウス地面師ネタ55億？の事件を元ネタにした感じでリアルな感じを出しつつ・・・時価100億円の土地を次なるターゲットに選び、調査をしながら緻密な計画を練り始めるわけだが・・・この当たり前すぎるつまらないストーリーに・・・、１話目の社長とグラドルの不倫の精算と・・・隙が無さげな、ターゲットの寺の尼さんが、ホストと６Pをしてホテルで乱交しているシーンで・・・３話に興味を持たせる感じが良かったw
※私の見解
私が、見逃したのか・・・不動産のプロとして腑に落ちなかったのは・・・
通常、あれだけの寺を、尼さん一人で所有しているというケースは稀であり一般的ではない！
基本的に、個人で、あれだけ価値が高い土地を所有して、相続したとしても、贈与を受けたとしても、とんでもない税金を払わなくてはいけない！
それに、駐車場だったが・・あれでは、固定資産税、都市計画税も払えない！
１００歩譲って、宗教法人の土地であれば、理に叶う部分はあるのだが・・・あの土地が、尼さん個人の所有というのは、どう考えても変・・・、あの土地とは別に、とんでもない額の資産や収入があれば別だが、そんな様子はない！
どう考えても、尼さんが、あの土地を個人で所有しているところが納得いかなかったが・・・。
まあ、とんでもない資産家で、相続税なんて、鼻くそぐらいの感覚で出せるということにして・・・ホテルでのカツラがズレながら夢中でHをする６P乱交シーンの迫真の演技に免じて・・・無理やり納得して・・・３話目以降を見た！
３話目、４話、５話・・・・
ホストに潜入したり・・・、刑事がハリソン山中に殺されたり・・・拓海の過去とか・・・
まあ、このあたりは、ドラマとしては、面白いのかもしれないが、不動産屋観点で言わせてもらうと・・・現実離れしすぎていて、なるほど〜という感覚以外ありませんでした。
不動産取引的には、石洋ハウスの青柳の立場や、強引に社内決済を取ろうという姿勢がリアルな感じで良かったですね。
※弊社にも、開発事業部 用地課があり・・・年間の仕入れのノルマがあるので、うちの社員たちも、私の決済をとるために、少なからず、あれこれ考えてるんだろうな〜なんてことを考えたりして・・・
そうは言っても、私の場合は、ほとんどのん場合、試算表と事業計画を見て、現場を見に行って・・・その場で決済しますけど・・・
うちのような中小企業デベロッパーは、その点、決済を取るのは簡単だと思います！笑
６話 裏切りと土地案内・・・・
この回は、地面師たちの裏切りや、ハプニングが多くて、面白かったです。
ホストが売主を、沖縄に連れて行ったと思ったら・・・速攻で舞い戻ってきて・・・
麗子が売主になりすまし・・・石洋ハウスを案内するところ等・・・ドキドキハラハラで面白かったです。
※今回の地面師たちの取引は、１００億という高額取引なのでイレギュラーなケースだと思うのだが・・・実際の不動産の物件案内に、売主（所有者）が立ち会うというケースは少ない！
仲介業者が、買主を案内するというケースが多い。
今回のドラマでは、石洋ハウス側が、売主と会うことを希望していたので、あのような案内の形になったのだが・・・実際の取引だと、仲介業者は、契約まで売主と買主を合わせたくないのだ。
案内中に、売主が余計なことまで説明してしまったり・・・逆に、買主が余計なことを言って売主の機嫌を損ねたりして、契約が流れてしまうことがあるので・・・・仲介業者が、売主を案内をするというパターンが多い！
まあ、マンションや中古住宅で居住中の場合は、売主立会いで案内するケースもあるが、事業用の物件で売主が立ち会うことは少ない！
今回の取引の場合は、石洋ハウスの方が売主に会いたがっていたので、このような形になったと思うのだが・・・通常、このような事業用の物件は、居住用とは違い壊してしまって・・・建物を建てるので、売主の立ち会いはない方がいいわけで・・・・買主は、測量士や解体業者、下請けの建設土木業者を連れて行って見積もりを取るために物件を見たいので、売主立ち会いではなく、仲介業者立会いで、遠慮なく好き勝手に見たいというのが本音であり一般的なのです。
ただ・・・今回、尼に変装した麗子が偽の売主だとバレないように、必死になっている姿が面白かったので・・・あのシーンは、良かったと思いました。
最終話 １１２億の不動産詐欺を成功させた地面師たちと、石洋ハウスの青柳部長・・・
結局、地面師たちは次々と殺されて・・・石洋ハウスの青柳部長も、本物の売主と会った後で、車道に飛び出して死んだ（殺されたと思う）
そして・・・最後に残った拓海とハリソン山中の対決で・・・爆破により、ハリソン死亡かと思いきや・・・生きていたというオチで・・・続編への期待が高まり・・・地面師たちは、終わった！
※最終話 感想・・・。
殺される人が多すぎて、現実離れしすぎていて・・・なんじゃこりゃ〜！って感じでした。
青柳部長は、取引を成功させてノリに乗ってるところから、騙されたと知り、奈落の底に突き落とされ・・・車に轢かれて死んだのだが・・・
あれは、ハリソンに殺されたわけで・・・、今回の土地の売却情報に辿り着くまでに会った人や情報をもらった人もいるわけで・・・警察から事情聴取を受けた後に、ハリソン山中に辿り着く可能性があるので、そりゃ〜殺されるわな〜！と思いましたが・・・。
地面師たちを次から次へと、あそこまで殺しまくるのは予想外でした。
口封じと、ハリソン山中の快楽として一石二鳥的に殺されてしまったわけですが・・・ここが、ドラマだな〜と・・・ここまでバイオレンスにしなくても良かったのではないかと思いますが・・・。
あれくらいやらないと、ここまで注目されなかったかも知れないですけど・・・。
そういう意味では・・・キャストが、良かったですねw
まあ、でも、積水ハウスの事件を元にして・・・
ここまでのノンフィクション系 セックス＆ドラッグ＆バイオレンス＆刑事ドラマ！は凄いですよね。
ピエール瀧を起用しながらも、ドラマ内では、他の人がやってたので・・・少し安心したw
全体的には、地上波ではできないであろうドラマという意味では、すごく面白かったし良かったと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
実際の地面師たちについて！
実際の話、積水ハウス事件以後、我々、不動産デベロッパーは、不動産取引に対して慎重になりました。
ドラマ内では、しつこいぐらい、本人確認をしていましたが・・・積水ハウス事件以前は、あそこまで、いろんなことを売主に聞くことはありませんでした。
特別、怪しいと思わない限り・・・近所のスーパーの話まで聞きませんし・・・今でも、そこまで聞きません！
ドラマ内の石洋ハウスでは、相当しつこく疑って、あれこれ聞いていましたが・・・
おそらく実際の積水ハウス事件の取引の際は、あそこまで聞いていないと思います。
積水ハウス事件以前は、権利書紛失の場合の司法書士の本人確認は、免許証やパスポート等の身分証明的なもの、印鑑証明 実印・・・あとは、生年月日や住所を聞かれる程度でした。
私の経験では、１５億の取引の際に、権利書がなかった時も、そんな感じでした。
最近は、積水ハウス事件以前と比べて、かなり厳重にはなりましたが・・・
最近は、本人確認書類に加えて、マイナンバーカードの提示や、質問が多くなった気がします。
一般の住宅や小さな取引の場合は、以前とあまり変わっていませんが・・・・不動産デベロッパーや、住宅メーカー等との、大きな取引の場合は、厳重な本人確認を司法書士がしたり・・・中には、売主に公証人役場で本人確認手続きをしてもらうとか・・・法務局からの本人限定郵便による確認通知など・・・各社、地面師には気をつけているようです。
弊社の場合は、他業者やブローカーが持ち込んできた大型物件を買う場合には、事前に、売主の本人確認として、めちゃくちゃ裏取りをします。
これは、今に始まったことではありませんが・・・・。
私から言わせれば、ここが一番重要で・・・司法書士の本人確認は、うちからしたら第三者の確認じゃないですか・・・！
自社としての売主確認は別なので・・・というより・・・自社での売主の本人確認調査の方が重要だと考えております。
まあ、当社の場合は、東京ではないので・・・名古屋か名古屋市周辺の不動産なので、基本的には、ちょっと調べたら本人確認できます。
ご近所さん、職場、同級生・・・どこかでヒットします。
まあ、小さな取引は、司法書士さん任せになってしまっていますが・・・億以上の取引や、ん・・・？と思った取引は、自社で、しっかり裏取りをしています。
その点、積水ハウス事件の時の本人確認は、どうだったのか？
双子ぐらい瓜二つの偽売主だったのか？ 特殊メイクで似せたのか？ ただ単に杜撰だったのか？
売主本人に気付かれずに裏取する方法なんていくらでもあるし・・・そもそも事前に、本人確認調査をさせていただきます！と仲介業者を通じて伝えればいいことなので・・・
６０億からの取引で・・・積水ハウスが、なぜ、自社による本人確認を徹底的にしなかったのか・・・司法書士も、なぜ見破れなかたったのか、今でも不思議です。
今振り返ると・・・積水ハウス事件は、地面師たちのドラマほどではないですが・・・大胆でしたね〜！
まあ、この話を書き出すと長くなるので、本日は、地面師たち！ Netflixドラマを プロの不動産屋が見て思うこと！というテーマなので・・・ここらにしておきますが・・・・。
資産家の皆さんへ
不動産詐欺は、地面師詐欺だけではありません。
手付詐欺、二重譲渡詐欺、海外不動産詐欺、恋愛不動産詐欺（デート商法）、満室詐欺、等
いろんな手口がありますので・・・高額不動産を所有している人は気をつけてくださいね。
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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