不動産ブログ
2023年01月15日
不動産売買！ 年末年始！ 中間金が入金されない事件（No.2576)
予定していた中間金５０００万円が、期日に、買主に支払われなかったら・・・売主も仲介業者も、びっくりしますよね！
実は、昨年末に、そんな事件がありまして・・・
（個人情報の関係で場所は秘密、登場人物等は仮名 金額も変えてあります。）
登場人物 売主A社・売主仲介業者が弊社・買主B社・買主仲介業者がC社
昨年の夏に手付金５千万円で１０億円のビルの売買をしました。
弊社は、売主側の仲介業者、C社は買主側の仲介業者です。
契約書上、１２月２３日までに中間金を入れる契約になっていました。
弊社は、仲介業者として１２月２０日に、中間金支払いのご案内をさせていただき、仲介業者C社から買主に、その案内を送り買主と中間金支払いの確認を電話で行い、弊社に、２３日の中間金の支払いの件、大丈夫です！という連絡がありました。
弊社も、C社も、段取りをして、仲介業者としての仕事は、きっちりやってました・・・・。
それが・・・
１２月２３日の午前に中間金が入らなかったのです！
プロの不動産業者なら分かると思いますが・・・午前中に予定していた金が入らない時って、相当ヤバいんですよね〜！
一応、正午まで待って入金がないので・・・弊社が動き始めました。
買主の不動産業者に連絡をして・・・買主に連絡を取ってもらいましたが・・・買主に連絡が取れないとのことでした。
素人さんの為の不動産学校というブログなので説明しますが・・・・中間金が期日に入らない場合、売主は、相当の期間を定めて催告して契約を解除できるんです。
解除といっても止めるというわけではなく、違約解約となり、今回の違約金は２億円です。
契約時に支払い済みの５０００万円を放棄して、違約金の残金１億５千万円を売主に払わなくてはいけないわけです。
つまり・・・不動産契約が違約解約となった場合、買主は、売買契約の２割と設定されている２億円を支払わなくてはいけないわけです。
売主に、１２月２３日に中間金が入ってこなかった時点で、何月何日までお支払いください！支払いがない場合は、違約解約とさせていただきます！という書面を内容証明にて送り、その期日内に支払いがなければ、契約の債務不履行、違約解除になり２億円の違約金確定となる可能性が高いわけです。
仲介業者としては、違約解約になろうが、半分か全額かは別にして仲介手数料を請求することもできるのですが・・・この道で飯を食っている以上、決済、引き渡しまで、きっちりやって報酬を貰いたいじゃないですか！
買主の違約により解約！ 買主が２億円溶かして終わり！なんてことには、気分的にしたくないわけです。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・。
中間金が払われなかった２３日の１５時を過ぎた直後から・・・動き出しました。
まずは、買主さんの方に連絡・・・
買主さんの違約により解約になる可能性が高いことを伝えて、いつなら中間金をお支払いできるのかをお聞きしました。
ここで、なぜ、中間金を払わなかったのかは、後から聞けばいいので・・・・まずは、いつ払うか？ 違約解約になってもいいのか？
この２点を質問しました。
買主 『ちょっと手違いがありまして・・・お金を管理している者がコロナになってしまいまして、27日には間違いなくお支払いさせていただきます。 申し訳ございません！』
私 『そういうことですね。 承知いたしました。 今からすぐに、売主さんに対して、お詫びと、２７日に払いますという書面を作成して、PDFで私に送ってください。 原本は、郵送で私のところに送ってください。』
買主側は、即動いてくれました。
次に、売主さんの方に・・・口頭で、買主とのやり取りを伝えて、２７日まで待っていただけるのかをお聞きしました。
私 『買主は、２７日までにお支払いします。この度は本当に申し訳ございませんでした。とのことでした。 なんでも、お金を管理しているものが急遽コロナの陽性で・・・ということなんですが・・・。 う〜ん・・・。 本当か嘘かは分かりませんが・・・・w』
売主 『２７日ですか・・・弊社は、今年の仕事納めが、２６日なので、26日まででお願いします。そこに間に合わなければ買主さんの債務不履行、違約解約ということで、当方の弁護士から・・・（以下省略）』
私 『すみません！ ２７日までに払いますという詫び状付きのものを書くとように支持しちゃいましたwww 買主からの書面が届いた時点で、２７日まで待つと回答したいです！・・・ということでいかがでしょうか？』
売主 『近藤社長が、そうおっしゃるなら、２７日まで待ちますが、その代わり、２７日に支払わない場合は、違約解約で手付金を放棄するというところまで、書面に入れさせてください。』
私 『分かりました。 手付金だけではなく、違約金のことも書きますか？』
売主 『とりあえず、今の段階では、手付金の５０００万円を放棄して解約するまでで結構です。』
私 『承知いたしました。 そのように進めます。 そういう言えば・・・解約になった場合の仲介手数料については・・・またはっきりしてから・・・・。プロとしては、きちんと取引した上で、いただかないと後味悪いので、最後まで持っていけるように頑張ります。』
売主 『えっ・・・・！ 契約が解除になっても手数料かかるの？？？』
私 『まあ、その話は結果が出てから相談しましょう。それよりもまずは・・・中間金を件を・・・・！』
売主 『間違いなく２７日に入るようにお願いします！ まさか、２７日に払わないなんてことはないですよね？』
私 『今回支払いがなかった理由が本当だとしたら・・・・、２７日に入らないことはないと思います。 だって・・・社長・・・５０００万円、溶かしますか？？？ www』
売主 『そうですよね〜w とりあえず待ちます！ 必ず２７日には、中間金が入るようにお願いします。』
私 『そのように段取りますが、私が買主ではないので、確約はできません。 買主からの書面が届き次第、メールで送ります。 今しばらくお待ちください。』
そんなわけで・・・・２３日の中間金が支払われなかった件は無事に収まりまして・・・、買主さんにもご報告させていただき・・・詫び状と、２７日までに支払うという念書も頂きました。
週が明けて２６日・・・
２７日の支払いの件で買主に大丈夫か？連絡したところ・・・大丈夫だと返事がありました。
２７日当日・・・・！
中間金５０００万円の支払いがありませんでした！
ええええええ〜・・・・！
読者の皆様は、そう思うでしょ？？？
実は、私は、何となく・・・もしかすると支払いできないんだろうな？と予想していました・・・。
これまでの経験で・・・中間金が延期になった際は、延期した日に払われないことが２分の１ぐらいの確率であることなのです。
よくある話としては・・・、これぐらいの金額の売買になると・・・買主の方も、売買代金の一部〜大半の入金を、銀行融資以外のもので支払おうとしているケースがあるのです。
例えば、不動産の売却資金を購入資金に充てるとか・・・株や有価証券を売却するとか・・・貸している金の返金とか・・・、それが、遅れて・・・中間金や、決済の金額が期日に払えないということがあるのです。
買主さんから事情をお聞きしているわけではないですが・・・、年末ということもあり、何となく、そんな臭いが微かにしていましたので・・・もしかすると、２７日に中間金が支払われない可能性はあるな〜と思っていたので・・・・案の定、払われなかったな〜という感じでした。
まあ、でも・・・こうなると・・・今後の売買の行方がどうなるのかは、売主さん次第ということになります。
今回は・・・・。
買主からではなく、売主さんから、中間金が支払われなかったことを報告しました！
中間金のすっぽかしは２度目なので、買主に理由を聞く必要もないですし・・・・あとは、売主さんがどうするかを聞いてから・・・それを買主サイドに伝えようと電話をさせていただきました。
12月27日 15時過ぎ・・・売主さんの回答は・・・。
『解約の内容証明を送れるようにスタンバイしてあります。 もう昨日仕事納めだったので、正月明けに、決定しましょう。 基本的には、もう解約ですよね！ 中間金も払えないのに、その後の決済で９億円払えるとは思えませんし・・・。 年明け、解約通知を送ったら、すぐに新しい買主さんを探し始めてください。』
私 『でも、中間金が年内に振り込まれたら、どうしましょう？』
売主 『年末に、２回すっぽかしているので、払われないと思いますが・・・・万が一、振中間金の込があれば、それはそれで、年明けに考えましょう。』
という内容でした。
12月27日 15時半過ぎ・・・もう放っておこうと思ったのですが、私から買主側に電話！
２度目の約束を破られた事が残念であること！ おそらく違約解約になるという事！ 年内に振り込めば、解約にならない可能性もあるということ！ この３点を話しました。
買主は、1月の後半ぐらいまで待ってもらえないですか！ 必ず払いますので・・・！ 理由書とお詫び文と、ペナルティーを払うので、待ってもらいたいとのことでした。
それを書面にして、私に送るので、売主さんと話をしてほしいとのことでした。
私は、一応お伝えをしますという事で電話を切りました。
年内に、文章一式を受け取り、売主さんにメールで送っておきました。
そんなわけで・・・・昨年の年末は、こんな感じで・・・・・年末の最終最後３１日まで、この文章のやり取りをしておりまして・・・・！
もう少し、こう書いた方がいいとか、誤字の修正とか・・・アドバイスさせていただき・・・諸々のやり取りで大変でした。
そんなこんなで・・・・歳を越しまして・・・・２０２３年が始まったわけですが・・・。
仕事始めの年始の挨拶を済ませて、今年最初に、即取り組んだのが、この案件でした。
売主様から、『近藤社長が預かってくださっている詫び状、念書等の原本を持って、説明に来てください！』と言われ・・・。
先日、売主さんの本社に足を運び、仲介業者として、一応、お詫びを申し上げて・・・ご説明と今後の対応について相談をして方向性を決めてきました。
そんなわけで・・・・どうなったのか？ 結論としましては・・・！
今は、まだ、ブログに書けません！
契約金額約１０億円、手付金５０００万円、中間金５０００万円、残代金９億円
中間金支払い日に支払いなし！ ２度目の支払日を決めたのに、支払いなし！
手付金の５０００万円は没収になったとして、違約金の２億を支払う能力が売主にあるのか・・・？
中間金の支払いをしてきたとしても、残代金の９億円を払って決済できるのか・・・？
どうなんでしょうね〜？
実は、すでに新しい買主を見つけてたりして・・・・・w
どうなんでしょう？？？
そんなわけで・・・昨年の年末は、バタバタで終わり・・・今年の仕事始めは、バタバタで始まるという感じでしたという、お話でした。
本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム 
ツイッター フェイスブック
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
実は、昨年末に、そんな事件がありまして・・・
（個人情報の関係で場所は秘密、登場人物等は仮名 金額も変えてあります。）
登場人物 売主A社・売主仲介業者が弊社・買主B社・買主仲介業者がC社
昨年の夏に手付金５千万円で１０億円のビルの売買をしました。
弊社は、売主側の仲介業者、C社は買主側の仲介業者です。
契約書上、１２月２３日までに中間金を入れる契約になっていました。
弊社は、仲介業者として１２月２０日に、中間金支払いのご案内をさせていただき、仲介業者C社から買主に、その案内を送り買主と中間金支払いの確認を電話で行い、弊社に、２３日の中間金の支払いの件、大丈夫です！という連絡がありました。
弊社も、C社も、段取りをして、仲介業者としての仕事は、きっちりやってました・・・・。
それが・・・
１２月２３日の午前に中間金が入らなかったのです！
プロの不動産業者なら分かると思いますが・・・午前中に予定していた金が入らない時って、相当ヤバいんですよね〜！
一応、正午まで待って入金がないので・・・弊社が動き始めました。
買主の不動産業者に連絡をして・・・買主に連絡を取ってもらいましたが・・・買主に連絡が取れないとのことでした。
素人さんの為の不動産学校というブログなので説明しますが・・・・中間金が期日に入らない場合、売主は、相当の期間を定めて催告して契約を解除できるんです。
解除といっても止めるというわけではなく、違約解約となり、今回の違約金は２億円です。
契約時に支払い済みの５０００万円を放棄して、違約金の残金１億５千万円を売主に払わなくてはいけないわけです。
つまり・・・不動産契約が違約解約となった場合、買主は、売買契約の２割と設定されている２億円を支払わなくてはいけないわけです。
売主に、１２月２３日に中間金が入ってこなかった時点で、何月何日までお支払いください！支払いがない場合は、違約解約とさせていただきます！という書面を内容証明にて送り、その期日内に支払いがなければ、契約の債務不履行、違約解除になり２億円の違約金確定となる可能性が高いわけです。
仲介業者としては、違約解約になろうが、半分か全額かは別にして仲介手数料を請求することもできるのですが・・・この道で飯を食っている以上、決済、引き渡しまで、きっちりやって報酬を貰いたいじゃないですか！
買主の違約により解約！ 買主が２億円溶かして終わり！なんてことには、気分的にしたくないわけです。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・。
中間金が払われなかった２３日の１５時を過ぎた直後から・・・動き出しました。
まずは、買主さんの方に連絡・・・
買主さんの違約により解約になる可能性が高いことを伝えて、いつなら中間金をお支払いできるのかをお聞きしました。
ここで、なぜ、中間金を払わなかったのかは、後から聞けばいいので・・・・まずは、いつ払うか？ 違約解約になってもいいのか？
この２点を質問しました。
買主 『ちょっと手違いがありまして・・・お金を管理している者がコロナになってしまいまして、27日には間違いなくお支払いさせていただきます。 申し訳ございません！』
私 『そういうことですね。 承知いたしました。 今からすぐに、売主さんに対して、お詫びと、２７日に払いますという書面を作成して、PDFで私に送ってください。 原本は、郵送で私のところに送ってください。』
買主側は、即動いてくれました。
次に、売主さんの方に・・・口頭で、買主とのやり取りを伝えて、２７日まで待っていただけるのかをお聞きしました。
私 『買主は、２７日までにお支払いします。この度は本当に申し訳ございませんでした。とのことでした。 なんでも、お金を管理しているものが急遽コロナの陽性で・・・ということなんですが・・・。 う〜ん・・・。 本当か嘘かは分かりませんが・・・・w』
売主 『２７日ですか・・・弊社は、今年の仕事納めが、２６日なので、26日まででお願いします。そこに間に合わなければ買主さんの債務不履行、違約解約ということで、当方の弁護士から・・・（以下省略）』
私 『すみません！ ２７日までに払いますという詫び状付きのものを書くとように支持しちゃいましたwww 買主からの書面が届いた時点で、２７日まで待つと回答したいです！・・・ということでいかがでしょうか？』
売主 『近藤社長が、そうおっしゃるなら、２７日まで待ちますが、その代わり、２７日に支払わない場合は、違約解約で手付金を放棄するというところまで、書面に入れさせてください。』
私 『分かりました。 手付金だけではなく、違約金のことも書きますか？』
売主 『とりあえず、今の段階では、手付金の５０００万円を放棄して解約するまでで結構です。』
私 『承知いたしました。 そのように進めます。 そういう言えば・・・解約になった場合の仲介手数料については・・・またはっきりしてから・・・・。プロとしては、きちんと取引した上で、いただかないと後味悪いので、最後まで持っていけるように頑張ります。』
売主 『えっ・・・・！ 契約が解除になっても手数料かかるの？？？』
私 『まあ、その話は結果が出てから相談しましょう。それよりもまずは・・・中間金を件を・・・・！』
売主 『間違いなく２７日に入るようにお願いします！ まさか、２７日に払わないなんてことはないですよね？』
私 『今回支払いがなかった理由が本当だとしたら・・・・、２７日に入らないことはないと思います。 だって・・・社長・・・５０００万円、溶かしますか？？？ www』
売主 『そうですよね〜w とりあえず待ちます！ 必ず２７日には、中間金が入るようにお願いします。』
私 『そのように段取りますが、私が買主ではないので、確約はできません。 買主からの書面が届き次第、メールで送ります。 今しばらくお待ちください。』
そんなわけで・・・・２３日の中間金が支払われなかった件は無事に収まりまして・・・、買主さんにもご報告させていただき・・・詫び状と、２７日までに支払うという念書も頂きました。
週が明けて２６日・・・
２７日の支払いの件で買主に大丈夫か？連絡したところ・・・大丈夫だと返事がありました。
２７日当日・・・・！
中間金５０００万円の支払いがありませんでした！
ええええええ〜・・・・！
読者の皆様は、そう思うでしょ？？？
実は、私は、何となく・・・もしかすると支払いできないんだろうな？と予想していました・・・。
これまでの経験で・・・中間金が延期になった際は、延期した日に払われないことが２分の１ぐらいの確率であることなのです。
よくある話としては・・・、これぐらいの金額の売買になると・・・買主の方も、売買代金の一部〜大半の入金を、銀行融資以外のもので支払おうとしているケースがあるのです。
例えば、不動産の売却資金を購入資金に充てるとか・・・株や有価証券を売却するとか・・・貸している金の返金とか・・・、それが、遅れて・・・中間金や、決済の金額が期日に払えないということがあるのです。
買主さんから事情をお聞きしているわけではないですが・・・、年末ということもあり、何となく、そんな臭いが微かにしていましたので・・・もしかすると、２７日に中間金が支払われない可能性はあるな〜と思っていたので・・・・案の定、払われなかったな〜という感じでした。
まあ、でも・・・こうなると・・・今後の売買の行方がどうなるのかは、売主さん次第ということになります。
今回は・・・・。
買主からではなく、売主さんから、中間金が支払われなかったことを報告しました！
中間金のすっぽかしは２度目なので、買主に理由を聞く必要もないですし・・・・あとは、売主さんがどうするかを聞いてから・・・それを買主サイドに伝えようと電話をさせていただきました。
12月27日 15時過ぎ・・・売主さんの回答は・・・。
『解約の内容証明を送れるようにスタンバイしてあります。 もう昨日仕事納めだったので、正月明けに、決定しましょう。 基本的には、もう解約ですよね！ 中間金も払えないのに、その後の決済で９億円払えるとは思えませんし・・・。 年明け、解約通知を送ったら、すぐに新しい買主さんを探し始めてください。』
私 『でも、中間金が年内に振り込まれたら、どうしましょう？』
売主 『年末に、２回すっぽかしているので、払われないと思いますが・・・・万が一、振中間金の込があれば、それはそれで、年明けに考えましょう。』
という内容でした。
12月27日 15時半過ぎ・・・もう放っておこうと思ったのですが、私から買主側に電話！
２度目の約束を破られた事が残念であること！ おそらく違約解約になるという事！ 年内に振り込めば、解約にならない可能性もあるということ！ この３点を話しました。
買主は、1月の後半ぐらいまで待ってもらえないですか！ 必ず払いますので・・・！ 理由書とお詫び文と、ペナルティーを払うので、待ってもらいたいとのことでした。
それを書面にして、私に送るので、売主さんと話をしてほしいとのことでした。
私は、一応お伝えをしますという事で電話を切りました。
年内に、文章一式を受け取り、売主さんにメールで送っておきました。
そんなわけで・・・・昨年の年末は、こんな感じで・・・・・年末の最終最後３１日まで、この文章のやり取りをしておりまして・・・・！
もう少し、こう書いた方がいいとか、誤字の修正とか・・・アドバイスさせていただき・・・諸々のやり取りで大変でした。
そんなこんなで・・・・歳を越しまして・・・・２０２３年が始まったわけですが・・・。
仕事始めの年始の挨拶を済ませて、今年最初に、即取り組んだのが、この案件でした。
売主様から、『近藤社長が預かってくださっている詫び状、念書等の原本を持って、説明に来てください！』と言われ・・・。
先日、売主さんの本社に足を運び、仲介業者として、一応、お詫びを申し上げて・・・ご説明と今後の対応について相談をして方向性を決めてきました。
そんなわけで・・・・どうなったのか？ 結論としましては・・・！
今は、まだ、ブログに書けません！
契約金額約１０億円、手付金５０００万円、中間金５０００万円、残代金９億円
中間金支払い日に支払いなし！ ２度目の支払日を決めたのに、支払いなし！
手付金の５０００万円は没収になったとして、違約金の２億を支払う能力が売主にあるのか・・・？
中間金の支払いをしてきたとしても、残代金の９億円を払って決済できるのか・・・？
どうなんでしょうね〜？
実は、すでに新しい買主を見つけてたりして・・・・・w
どうなんでしょう？？？
そんなわけで・・・昨年の年末は、バタバタで終わり・・・今年の仕事始めは、バタバタで始まるという感じでしたという、お話でした。
本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブックブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
2022年10月25日
超スーパーゴミマンション その後の処理（No.2579)
少し前の話なのですが・・・私がコンサルをしている不動産会社の女社長Aさんから、ゴミ屋敷の件で相談がありました。
相談内容
A不動産の顧客B子さんのお父様がご病気で入院されたので、B子さんが、お父様の住んでいたマンションに行ったところ・・・超スーパーゴミマンションで中に入ることができず・・・A不動産に相談があった。
A不動産のA社長が、顧客B子と一緒に超スーパーゴミ屋敷状態で中に入れず私に相談があった！
A不動産は、私に相談・・・A不動産と私とでB子のお父さんのゴミマンションに行った！
私は、男性ということもあり、玄関からゴミの隙間を通り中に入った！
腐爛死体ほどではないが・・・とんでもない悪臭で吐きそうになり退散！
A不動産は、『近藤社長！ こういう場合は、どうしたらいいですか？』と相談されて関わる羽目になったという話なんですが・・・。
状況
写真はありますが、あえて載せませんw
臨場感フルパワーで書きますので、皆様の頭の中で想像して、気持ち悪さを体感してください。
築年数４０年のマンションで、エントランスも古い感じで、エレベーターに乗った際には、すでにエレベーターも臭い感じだった・・・
エレベーターを降りて左に進み、A不動産の社長は、私の少し前を歩き一番奥の部屋で立ち止まった。
A不動産 『近藤社長、ここです！』
A不動産は、大きなカバンの中を覗き込み鍵を引っ張り出し、左手に鞄を持ちながら右手で鍵を開けた！
細く気鋭な指先には、ワイン色のネイルにスワロフスキーのようなものがついていて・・・その手の美しさに見惚れながら・・・・こいつ家事やってないんだな〜wと思った！
A不動産は、鍵を回し引き抜いたのに扉を開けることなく、少し眉をひそめて困惑した表情で私の方を見た。
私 『俺が開けるの？ う〜ん・・・。 扉の前は臭ってないな〜。 いや・・・微かに臭ってるかも・・・やっぱ臭うな！』
神経を集中されるほどに、臭いに敏感になっていったのだが・・・それほど酷い感じではないことがわかった。
私 『まあ、一般的なゴミ屋敷ぐらいな感じだなw Aさん、場数踏んでないし女の子だから・・・まあいいわ・・・。』
A不動産 『う〜ん・・・。 ヤバかったですよ！ 近藤社長、とりあえず息を止めてから開けた方がいいですよ！』
私は、念のため息を止めながら、扉をゆっくり開けた！
少しずつ鼻を開栓して息を吸ってみた。
臭いけど・・・それほど酷い臭いじゃない！
それよりも・・・玄関は、自転車が置いてあったのだが、自転車だとかろうじて分かるぐらいにゴミの山・・・玄関なのに石油ファンヒーターまで置いてある。
私は、土足のまま、ゴミを踏みながら中に突き進んだ！
玄関を過ぎるとキッチンがあり・・・それを見た瞬間、とんでもなく悍ましい臭いが・・・
私の脳が臭いと感じるのと同時に嗚咽が走り・・・オエェ〜・・・と・・・！
急いで外に出ました！
目に染みたのか・・・涙が滲んでました。
どんな臭いなのかを説明するのは、非常に難しいのですが・・・！
人間のウンコ、加齢臭、動物の糞尿、湿気臭、生ゴミを足して２で掛けた感じです。
２回目の突入！
私は、不動産屋の中の不動産屋だと自負しているので、ここで引いたら格好がつきませんので・・・鼻を摘んで再突入をしました。
コンビニ袋と、名古屋市の指定ゴミ袋を踏みながら蹴りながら突き進み、ベランダの窓を開けました。
ベランダは、使い古しの家具や家電と、何年前に置いたか分からんような植木鉢が散乱していました。
窓を開けたことで、室内の悪臭が減ったので・・・ここぞとばかりに全室の窓を開口、換気扇を回しました。
マンション内の視察！
臭いが幾分が治まったので、室内を視察・・・男性の一人暮らしと言っても、酷過ぎる光景でした。
ゴミ、ゴミ、布団、家電、家具、ゴミ、ゴミ、一番びっくりしたのは・・・・。
小さな仏壇があり、小さなお骨箱（犬猫？ 子供？）と人間のものであったであろう位牌があり、その隣に・・・飲みかけのペットボトルにタバコの吸い殻を入れたものや、焼酎の瓶とコップが並んでいるのです。
ついでに言うと・・・仏壇の奥の仏様が、転んでました！
そして、ゴミだらけのところに、唯一、布団が敷いてあり・・・そこだけは、唯一ゴミのないエリアになっていました。
要するに寝ているところ以外、ゴミだらけ！
まあ、とにかく酷い状況でしたので写真だけ撮って一旦撤退！
そんわけで・・・とりあえず・・・A不動産の事務所に戻り作戦会議！
私 『いや〜・・・まあまあ酷かったな〜w で、俺に相談って何をして欲しいの？ ゴミの片付けの手配ぐらいなら、自分でできるでしょう。 』
A不動産 『まあ、そうなんですけど・・・・！ 実は、うちのお客様のお父様・・・末期癌らしくて、もう帰ってくることがないらしいんですよ！ お客様は、女性で独身で、結婚の予定も子供を産む予定もないので、お父様の分は、全部捨ててほしい・・・、あのマンションもいらない！ 全部、ゴミごと私にもらってと言われていまして・・・。』
私 『なるほど・・・。で・・・俺に、もらってくれないか？って話ねw このマンション自体が、今の価格だと、リフォームして５００万円で売れるか売れないか・・・・仮に４００万円で購入を考えるとして、このゴミ屋敷を片付けて、きれいにリフォームして・・・トントンってところだよな。 でも、貸せば、月５万円ぐらいでは貸せるじゃん！ 修繕積立や管理費引いて月３万円、固定資産税とか、いろいろ引いて・・・・毎月１〜２万円残るかどうかだね。 もらっておけば？』
A不動産 『それなら、いらないというか・・・。 近藤社長なら、もう少しお金を生む形に変えてしまうと思ったので・・・もらっていただけないかと思いまして・・・・私の方は、できれば、お小遣いで１０万円だけいただければ・・・ありがたいです。』
私 『なるほどねw まあ、俺なら、そういう貸し方はしないからなw 俺もめんどくさいからいらんけど・・・、Aさん、自分で貸しなよ！ 法人系か障がい者系とか！ 法人の寮仕様にするとか・・・１室だけなら・・・上手にやれば、賃料、７〜８万円までは上げれると思うよ！』
A不動産 『それも、めんどくさいのでいらないです。 』
私 『あのさ〜！ Aさんがめんどくさいものは、俺もめんどくさい！ お客様も、Aさんも、俺も、誰もいらんわけだから・・・・。 まあいいわw とりあえず、もらっておきなよ！ リフォームしといてくれたら、外国人の寮かなんかで、利益が出るようにして、売ってあげるから・・・・。』
A不動産 『それも考えたんですけどね〜！ この臭いを嗅いじゃうと、関わるのも嫌なんですよ！ お客様も女性でして・・・、もう、お父様との縁を切ると、全ての身内と縁が切れるそうで・・・、位牌もお墓も放棄したい！ 私は1人で生きていくって言ってまして・・・兄弟も音信不通だし、母親も離婚して、どこにいるかすらも知らないってことで、身内は、１人もいらないらしいです。』
私 『なるほど・・・。 過去を全部捨ててしまうってことか・・・。 まあ、今の自分は、両親があっての事とか、自分のルーツはどうでもいいってことねw そういう人は、ドライで、友達も、知り合いも誰も大切に思わないからな！ まあ、最後は、孤独死で、ろくな死に方しないと思うわw 』
A不動産 『本人も、自分で自覚しているようですw 身内の縁が切れたら、生きている意味がないので死にたいって言ってましたもん！』
私 『なるほどねw まあ、いいんじゃいの・・・本人が、そうしたいなら・・・俺、知らん人だし・・・。』
A不動産 『それが・・・・。 実は、近藤社長のことを知っている人なんですよ！ 昔、若い頃にバイトしていた夜の店で、何度かお席につかせていただいたこともあるって言ってました。なんか、社長主催のマリンスポーツにも参加したとか・・・。』
私 『誰・・・？ 錦で席についたって何千人だし、マリンスポーツも毎年やってたので、数百人は来てると思うから・・・・。』
A不動産 『夜のバイトの時の名前と同じかは、知りませんが・・・＠＠＠＠さんですが、わかりますか？』
私 『全く分からん・・・。 写真か何かある？』
A不動産 『ないですよw あっ・・・SNS、インスタが・・・。・・・・ 顔載ってない！』
私 『まあ、いいわ・・・・！ １０年〜１５年前ぐらいの学生だから、３０代の半ば前後だな・・・。う〜ん！ 気になるけど、知れば深入りすることになるとあかんから、まあいいわ！ と言うか・・・そういう話を振ること自体、俺を絡めようと思ってるってことだよな？』
A不動産 『バレましたか・・・・w あのゴミ屋敷、どうしたもんですかね〜？』
私 『その女の子、あんだけのゴミを片付けて、リフォームする金あるの？ ないんだろ？ もう、A不動産が貰っておくしかないじゃんwww』
A不動産 『・・・・。わかりました。』
と言うことで・・・私は、首を突っ込まずに、うまいこと逃げたわけですが・・・・。
その後・・・A不動産は、娘さん立ち会いで、お父様と売買契約を締結しました。
一応、価格は、１０万円・・・、司法書士立ち会いで所有権移転もして・・・・その後、片付けをして・・・リフォームを開始しようとした頃ぐらいに・・・・問題が起きまして・・・！
そんなわけで・・・最初のマンション訪問から、数ヶ月が経ち・・・先日・・・。
な・・・なんと・・・もう帰ってこないはずのお父様が退院してきたのです・・・。
しかも、娘さん、司法書士立ち会いで所有権移転したはずなのに・・・売った覚えがない！と・・・。
諸事情を聞くと・・・お父様の意思確認の元、娘さんが契約書と売渡証書と委任状に代筆したそうです。
なのに・・・お父様は、覚えがない！と、怒鳴り込んできたらしくて・・・・
A不動産から再度、相談がありました。
私 『法的に問題ないんだったら、突っぱねるだけじゃんw 契約も移転の時も、買主だから、その場にいたんだろ？』
A不動産 『はい！ いたんだけど・・・何を言っても、覚えていない！ 娘と結託して勝手に人のマンションを取った！と怒鳴り散らしてくるし・・・、ロレックスの腕時計があったとか、現金が３００万円、仏壇に入れてあったとか言うんです。』
私 『契約書に、残留物の放棄は書いてあるの？』
A不動産 『もちろん！』
私 『だったら・・・３回ぐらいは、丁寧に対応して・・・それでもギャーギャー言ってきたら、裁判でも何でもやれやぁ〜！でいいんじゃない？ それ以前に、娘にお父さんを説得してもらうとか・・・。』
A不動産 『それが、娘さんの方は、音信不通で・・・。連絡が取れないんです。』
私 『前の話だと・・・自殺願望があったとか言ってたから死んだか？』
A不動産 『それはないと思いますが・・・とにかく連絡が取れないんです。 電話が使われていないになっているので、ショートメールもダメだし・・・、SNSもメッセージを送っても折り返しの連絡がないんです。』
私 『で・・・お父さんは、返してくれって言ってるわけでしょw 返してあげたら・・・？ 今までかかった費用に、違約金のせて、それを払ったらお返しします！でいいんじゃないの？』
A不動産 『そんなお金あるわけないじゃないですか！ 病院代も、全額払ってないとか・・・。 それに、中に時計やお金があったとか言ってるし・・・。』
私 『流石、超スーパーゴミ屋敷の所有者だな・・・自分までゴミになっちゃってるじゃんwww』
A不動産 『あははははははw 近藤社長うまい！ って・・・言ってる場合じゃないですよ！ なんか、夜も電話してくるし・・・出ないようにしてますけど・・・翌日、電話すると、また怒鳴りまくる感じで・・・最近、そんな日々を過ごしています。 売買契約書も見せたんですけどね。司法書士も電話をしてくれて説明をしてくれたんですけど・・・売った覚えはない！の一点張りで・・・。 裁判になったら勝てますか？ 負けたら、現状復帰とかできませんので、損害賠償請求ですかね〜？』
私 『いや・・・。負けんと思うよ！司法書士だって、自分の職権をかけて戦うだろうし・・・。 癌で悩んでいて意思表示ができなかったなんていう主張は通らん。 仮に痴呆を盾に取ったとしても、契約時に痴呆であったことの証明をすることはできんと思うけど・・・あとは、医師を味方につけておくことだなw』
A不動産 『何か良い解決方法は、ないですかね〜？』
私 『う〜ん！ 女的発想だな・・・w まあ、数百万損して返してあげたら・・・・w』
A不動産 『そういうことじゃなくて・・・・！ 誰も損しないで、WIN WINで・・・w』
私 『まあ、いいや・・・w 今から、そいつ呼べる？ 呼べないなら後日でもいいよ！』
A不動産 『今の今は呼べないので、後日、お会いできるようにセッティングします。』
そんなわけで・・・翌日・・・・A不動産の事務所でお会いすることになった！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
少々遅刻して行ったのだが・・・すでにA不動産のお客様B子のお父様とA不動産社長が座っていた！
お父様は、想像していたよりは、普通の老人で・・・浮浪者みたいな感じではなかったw
私 『すいません！ 遅くなっちゃって・・・。 千代田不動産の近藤と申します。』
私は、名刺を渡しながら・・・これ、つまらんものですけど・・・とりあえず３０００円ほどの焼酎を一本持って行って渡したのだが、名刺を受け取り、焼酎は受け取らなかったので、とりあえずテーブルに置いた
B子のお父様 『A不動産から聞いたけど、おたくも片付けの時に来てたんだってな〜？』
私 『はい！ あのゴミ屋敷ですよね〜w まあ片付けたと言うよりは、見に行っただけで、その後の処理は、A不動産がやったんですけどね！ まあ、年上の人になんですけど・・・仏壇に灰皿ペットボトルとか、お骨や、位牌が横たわっているとか、あれはダメですよ！ 見た時に、こいつは、人間のクズだっなって思いましたw でも、こうやってお会いしてみると、意外と普通の人ですよね〜w』
B子のお父様 『・・・・・。 あんたな〜・・・・初対面の人にクズとか言ってるけど、そもそも人の家のことでとやかく言われる筋合いはないんだ！ 今日はそんな話に来たんじゃないだろう。』
A不動産 『お父様、すみません！ 近藤社長は、口が悪いので・・・悪気はないんですけど・・・』
私 『Aさん、まあいいって・・・！ 俺は、てめーの家が汚いぐらいは仕方ないけど、先祖にああいうことをする奴が嫌いというか虫唾が走るんだわ！ まあいい！ 本題に行こうか！ で・・・あなたは、どうしたいの？ 娘立ち会いでマンションを売っておいて、ゴミ片付けて、きれいにしてから、やっぱり返せって・・・気狂いじゃないの？』
B子のお父様 『誰が気狂いだ！ あんた、偉い不動産屋かなんか知らんけど・・・』
私 『偉くも何ともない！ 論点をズラすな！ で、どうしたいの？』
A不動産 『あの〜一応、物件を返してほしいとおっしゃってまして・・・そもそも売ってない！とおっしゃってます。』
B子のお父様 『売ってもいないものを、勝手に使ってるから返せっていうのは当然だわな！ 俺の知り合いの弁護士が宅建業者が買主だから、素人の私が勝つと言ってたから、示談に応じないなら裁判をやろうと思ってるんだわ！ 』
私 『じゃあ、話すこと何もないじゃんw そんな話か・・・。 じゃあ、決着つくまで、A不動産に連絡してくるな！ Aさんは弁護士からの連絡を待ってればいいので・・・・以上、終わり！ はいはいw 爺さん、もう帰っていいよw 』
B子のお父様 『訴える前に示談の話に来てやってるんだぞ！ あんた頭おかしいな！』
私 『頭おかしいのは、あなたねw だから先ほど、あなたに気狂いって言ったじゃんw』
B子のお父様 『あんた、会社の社長やっていて、そんな口のききかたをするのか？』
私 『はい！ うちのお客様じゃないし、気狂いの爺さんに、気を遣って喋りませんよ！ で・・・どうすんの？ 帰るしかないだろ？ 弁護士先生に泣きついて、よしよし勝てますよ〜wって、適当なこと言われて・・・高い着手金払って裁判するんだろ？ Aさんに過失はないから、示談はない！ 話にならんから・・・早く、帰れよ！ 出口は、あっちねw』
B子のお父様 『社長さん、俺は、今、住むところもなくて、知り合いの家に居候させて貰ってるんだわ！ あの時は売ったかもしれんけど、あのマンションは、夫婦共働きでローンで買った大事な家なんだ！』
A不動産 『近藤社長・・・何か、双方にとって良い方法はないでしょうか？ そのためにお知恵を貸して頂こうと来ていただいたのですが・・・。』
私 『Aさん、この爺さんのことまあまあ庇うね〜w 俺なら、事務所からお引き取りいただくだけだけど・・・。 まあいいわ、Aさんの顔も立てないとあかんからな！ なるほど・・・。 夫婦でローンを払い続けた大事なマンションか・・・そういう言い方をされると・・・なんか可哀想な気もしてきたな〜・・・。 よし、わかった！ Aさん、この爺さんに賃貸で貸してあげなよ！』
A不動産 『えええええ〜・・・・・！』
私 『生活保護の申請して・・・まあ、説明めんどくさいから・・・・。 俺が、そういうのをやってる人を紹介してあげるよ！ どちらにしても、住むところもない、金もない！ どうせ、住む場所も金も友達とかから、借りたりしてるんでしょ？ 生活保護の面倒を見てくれる会社があるから、楽になりなよ！』
B子のお父様 『そしたら、あそこに住めるってことですか？』
私 『多分、大丈夫だと思うよ！ まあ、生活保護屋に相談してみなよ！紹介するから・・・。 で・・・A不動産は、まだリフォーム前で、ゴミを処分代と、売買代金１０万円と所有権移転費用しか使ってないんだろ？ だったら、利回りも合ってくるはずなので・・・リフォーム前の汚いまま貸してあげなよ！』
A不動産 『本当に、それ本気で言ってます？？？』
私 『まあいいわ！ とりあえず生活保護屋を紹介するから、スキーム組んでもらいなよ！ 多分、何とかなるから・・・・！ それで、何とかなったら・・・つまり、あそこに住むことができたら、それでいいわけでしょ？ 大変失礼な言い方をしますが、病気上がりだし・・・治ったかどうかもわからんわけだし・・・年齢的にも、そんなに長くないから・・・現実的に、それがいいと思うよ！ 嫌なこと言ってごめんねw』
B子のお父様 『・・・・。 まあ、一回、生活保護屋とかいう人に合って話を聞いてから決めるわ！』
A不動産 『話の内容としては分かりましたけど・・・ここに私の意見は反映してもらえないのでしょうか？』
私 『生活保護屋に相談してスキーム組んでもらうか、この爺さんを叩き出すしか方法はない！ 叩き出せないから今があるわけだから、残すところは一択でしょう！ どういうスキームを組むか、俺は、その道のプロじゃないからわからんけど・・・、何か国からお金をもらって生活するようなスキームを組んでくれると思うよ！ 病気で金もなくて身内は娘一人で連絡取れないし、あのマンションを買うのに、数十年夫婦で働き税金を納めてきたんだから、生活保護もらってもいいんじゃないの？ 年金との比較をして高い方でやればいいと思うけど、生活保護屋は管理もするから、ゴミ屋敷になる可能性が低いし・・・。』
A不動産 『近藤社長の知り合いなら大丈夫だとは思いますが・・・生活保護屋なんていう職業があるんですね・・・知りませんでした。』
私 『昔からあるよ！ 生活保護屋という呼び方をするのかしないのかは知らん！ 俺が、勝手に、生活保護屋って呼んでるだけ！ まあ、そういうのも、昔は酷いところが多かったけど・・・今は、ちょっとまともになって・・・ビジネスっぽくなってるよ！ 何度も言うけど、この人も、昔は社会の一員として真面目に働いてきたみたいだから、生活保護もらってもいいんじゃない！ 年金よりは待遇がいいと思うよ！ 詳しくは知らんけど・・・w』
A不動産 『そうなんですね〜w』
私 『それに、俺の紹介だったら、絶対に変なことにはならない！ むしろ、普通に拾ってきた人よりは大事にしてもらえると思うよ！ しかし、娘も娘だな〜！ 年老いた親を放置して・・・ゴミ屋敷の責任は娘にもあると思うわ！ 』
そんなわけで・・・後日、A不動産のお客様B子のお父様を、生活保護屋に紹介しました。
生活保護屋からの報告によると・・・何とかなりそうということでしたので・・・元々の生活よりは、良い形になるでしょうし・・・生活保護屋にゴミの話をしてあるので・・・以前のようなゴミ屋敷になる確率は低いと思います。
おそらく数ヶ月で申請が終わり・・・A不動産からマンンションを借りて・・・生活保護屋から家具屋、家電も格安で譲ってもらい・・・生活保護生活が始まると思います。
生活保護者を増やすことは良いこととは言えませんが・・・、昭和、平成と働いてきた、癌の老人ですから、こうなってしまった場合は、生活保護をもらう権利はあると思います・・・少なくとも、働ける体を持ちながら生活保護をもらってるのに、コソコソネットで副業している若い奴らよりは、生活保護を受ける権利は大きいと思います。
B子のお父様も、よくよく考えると可哀想な人だと思いました。
でも、仏壇や位牌、なぜあるのか分からないお骨とか・・・それは大事にしてほしいですよね！
そんなわけで・・・本日は、超スーパーゴミマンションの話を書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブック
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
相談内容
A不動産の顧客B子さんのお父様がご病気で入院されたので、B子さんが、お父様の住んでいたマンションに行ったところ・・・超スーパーゴミマンションで中に入ることができず・・・A不動産に相談があった。
A不動産のA社長が、顧客B子と一緒に超スーパーゴミ屋敷状態で中に入れず私に相談があった！
A不動産は、私に相談・・・A不動産と私とでB子のお父さんのゴミマンションに行った！
私は、男性ということもあり、玄関からゴミの隙間を通り中に入った！
腐爛死体ほどではないが・・・とんでもない悪臭で吐きそうになり退散！
A不動産は、『近藤社長！ こういう場合は、どうしたらいいですか？』と相談されて関わる羽目になったという話なんですが・・・。
状況
写真はありますが、あえて載せませんw
臨場感フルパワーで書きますので、皆様の頭の中で想像して、気持ち悪さを体感してください。
築年数４０年のマンションで、エントランスも古い感じで、エレベーターに乗った際には、すでにエレベーターも臭い感じだった・・・
エレベーターを降りて左に進み、A不動産の社長は、私の少し前を歩き一番奥の部屋で立ち止まった。
A不動産 『近藤社長、ここです！』
A不動産は、大きなカバンの中を覗き込み鍵を引っ張り出し、左手に鞄を持ちながら右手で鍵を開けた！
細く気鋭な指先には、ワイン色のネイルにスワロフスキーのようなものがついていて・・・その手の美しさに見惚れながら・・・・こいつ家事やってないんだな〜wと思った！
A不動産は、鍵を回し引き抜いたのに扉を開けることなく、少し眉をひそめて困惑した表情で私の方を見た。
私 『俺が開けるの？ う〜ん・・・。 扉の前は臭ってないな〜。 いや・・・微かに臭ってるかも・・・やっぱ臭うな！』
神経を集中されるほどに、臭いに敏感になっていったのだが・・・それほど酷い感じではないことがわかった。
私 『まあ、一般的なゴミ屋敷ぐらいな感じだなw Aさん、場数踏んでないし女の子だから・・・まあいいわ・・・。』
A不動産 『う〜ん・・・。 ヤバかったですよ！ 近藤社長、とりあえず息を止めてから開けた方がいいですよ！』
私は、念のため息を止めながら、扉をゆっくり開けた！
少しずつ鼻を開栓して息を吸ってみた。
臭いけど・・・それほど酷い臭いじゃない！
それよりも・・・玄関は、自転車が置いてあったのだが、自転車だとかろうじて分かるぐらいにゴミの山・・・玄関なのに石油ファンヒーターまで置いてある。
私は、土足のまま、ゴミを踏みながら中に突き進んだ！
玄関を過ぎるとキッチンがあり・・・それを見た瞬間、とんでもなく悍ましい臭いが・・・
私の脳が臭いと感じるのと同時に嗚咽が走り・・・オエェ〜・・・と・・・！
急いで外に出ました！
目に染みたのか・・・涙が滲んでました。
どんな臭いなのかを説明するのは、非常に難しいのですが・・・！
人間のウンコ、加齢臭、動物の糞尿、湿気臭、生ゴミを足して２で掛けた感じです。
２回目の突入！
私は、不動産屋の中の不動産屋だと自負しているので、ここで引いたら格好がつきませんので・・・鼻を摘んで再突入をしました。
コンビニ袋と、名古屋市の指定ゴミ袋を踏みながら蹴りながら突き進み、ベランダの窓を開けました。
ベランダは、使い古しの家具や家電と、何年前に置いたか分からんような植木鉢が散乱していました。
窓を開けたことで、室内の悪臭が減ったので・・・ここぞとばかりに全室の窓を開口、換気扇を回しました。
マンション内の視察！
臭いが幾分が治まったので、室内を視察・・・男性の一人暮らしと言っても、酷過ぎる光景でした。
ゴミ、ゴミ、布団、家電、家具、ゴミ、ゴミ、一番びっくりしたのは・・・・。
小さな仏壇があり、小さなお骨箱（犬猫？ 子供？）と人間のものであったであろう位牌があり、その隣に・・・飲みかけのペットボトルにタバコの吸い殻を入れたものや、焼酎の瓶とコップが並んでいるのです。
ついでに言うと・・・仏壇の奥の仏様が、転んでました！
そして、ゴミだらけのところに、唯一、布団が敷いてあり・・・そこだけは、唯一ゴミのないエリアになっていました。
要するに寝ているところ以外、ゴミだらけ！
まあ、とにかく酷い状況でしたので写真だけ撮って一旦撤退！
そんわけで・・・とりあえず・・・A不動産の事務所に戻り作戦会議！
私 『いや〜・・・まあまあ酷かったな〜w で、俺に相談って何をして欲しいの？ ゴミの片付けの手配ぐらいなら、自分でできるでしょう。 』
A不動産 『まあ、そうなんですけど・・・・！ 実は、うちのお客様のお父様・・・末期癌らしくて、もう帰ってくることがないらしいんですよ！ お客様は、女性で独身で、結婚の予定も子供を産む予定もないので、お父様の分は、全部捨ててほしい・・・、あのマンションもいらない！ 全部、ゴミごと私にもらってと言われていまして・・・。』
私 『なるほど・・・。で・・・俺に、もらってくれないか？って話ねw このマンション自体が、今の価格だと、リフォームして５００万円で売れるか売れないか・・・・仮に４００万円で購入を考えるとして、このゴミ屋敷を片付けて、きれいにリフォームして・・・トントンってところだよな。 でも、貸せば、月５万円ぐらいでは貸せるじゃん！ 修繕積立や管理費引いて月３万円、固定資産税とか、いろいろ引いて・・・・毎月１〜２万円残るかどうかだね。 もらっておけば？』
A不動産 『それなら、いらないというか・・・。 近藤社長なら、もう少しお金を生む形に変えてしまうと思ったので・・・もらっていただけないかと思いまして・・・・私の方は、できれば、お小遣いで１０万円だけいただければ・・・ありがたいです。』
私 『なるほどねw まあ、俺なら、そういう貸し方はしないからなw 俺もめんどくさいからいらんけど・・・、Aさん、自分で貸しなよ！ 法人系か障がい者系とか！ 法人の寮仕様にするとか・・・１室だけなら・・・上手にやれば、賃料、７〜８万円までは上げれると思うよ！』
A不動産 『それも、めんどくさいのでいらないです。 』
私 『あのさ〜！ Aさんがめんどくさいものは、俺もめんどくさい！ お客様も、Aさんも、俺も、誰もいらんわけだから・・・・。 まあいいわw とりあえず、もらっておきなよ！ リフォームしといてくれたら、外国人の寮かなんかで、利益が出るようにして、売ってあげるから・・・・。』
A不動産 『それも考えたんですけどね〜！ この臭いを嗅いじゃうと、関わるのも嫌なんですよ！ お客様も女性でして・・・、もう、お父様との縁を切ると、全ての身内と縁が切れるそうで・・・、位牌もお墓も放棄したい！ 私は1人で生きていくって言ってまして・・・兄弟も音信不通だし、母親も離婚して、どこにいるかすらも知らないってことで、身内は、１人もいらないらしいです。』
私 『なるほど・・・。 過去を全部捨ててしまうってことか・・・。 まあ、今の自分は、両親があっての事とか、自分のルーツはどうでもいいってことねw そういう人は、ドライで、友達も、知り合いも誰も大切に思わないからな！ まあ、最後は、孤独死で、ろくな死に方しないと思うわw 』
A不動産 『本人も、自分で自覚しているようですw 身内の縁が切れたら、生きている意味がないので死にたいって言ってましたもん！』
私 『なるほどねw まあ、いいんじゃいの・・・本人が、そうしたいなら・・・俺、知らん人だし・・・。』
A不動産 『それが・・・・。 実は、近藤社長のことを知っている人なんですよ！ 昔、若い頃にバイトしていた夜の店で、何度かお席につかせていただいたこともあるって言ってました。なんか、社長主催のマリンスポーツにも参加したとか・・・。』
私 『誰・・・？ 錦で席についたって何千人だし、マリンスポーツも毎年やってたので、数百人は来てると思うから・・・・。』
A不動産 『夜のバイトの時の名前と同じかは、知りませんが・・・＠＠＠＠さんですが、わかりますか？』
私 『全く分からん・・・。 写真か何かある？』
A不動産 『ないですよw あっ・・・SNS、インスタが・・・。・・・・ 顔載ってない！』
私 『まあ、いいわ・・・・！ １０年〜１５年前ぐらいの学生だから、３０代の半ば前後だな・・・。う〜ん！ 気になるけど、知れば深入りすることになるとあかんから、まあいいわ！ と言うか・・・そういう話を振ること自体、俺を絡めようと思ってるってことだよな？』
A不動産 『バレましたか・・・・w あのゴミ屋敷、どうしたもんですかね〜？』
私 『その女の子、あんだけのゴミを片付けて、リフォームする金あるの？ ないんだろ？ もう、A不動産が貰っておくしかないじゃんwww』
A不動産 『・・・・。わかりました。』
と言うことで・・・私は、首を突っ込まずに、うまいこと逃げたわけですが・・・・。
その後・・・A不動産は、娘さん立ち会いで、お父様と売買契約を締結しました。
一応、価格は、１０万円・・・、司法書士立ち会いで所有権移転もして・・・・その後、片付けをして・・・リフォームを開始しようとした頃ぐらいに・・・・問題が起きまして・・・！
そんなわけで・・・最初のマンション訪問から、数ヶ月が経ち・・・先日・・・。
な・・・なんと・・・もう帰ってこないはずのお父様が退院してきたのです・・・。
しかも、娘さん、司法書士立ち会いで所有権移転したはずなのに・・・売った覚えがない！と・・・。
諸事情を聞くと・・・お父様の意思確認の元、娘さんが契約書と売渡証書と委任状に代筆したそうです。
なのに・・・お父様は、覚えがない！と、怒鳴り込んできたらしくて・・・・
A不動産から再度、相談がありました。
私 『法的に問題ないんだったら、突っぱねるだけじゃんw 契約も移転の時も、買主だから、その場にいたんだろ？』
A不動産 『はい！ いたんだけど・・・何を言っても、覚えていない！ 娘と結託して勝手に人のマンションを取った！と怒鳴り散らしてくるし・・・、ロレックスの腕時計があったとか、現金が３００万円、仏壇に入れてあったとか言うんです。』
私 『契約書に、残留物の放棄は書いてあるの？』
A不動産 『もちろん！』
私 『だったら・・・３回ぐらいは、丁寧に対応して・・・それでもギャーギャー言ってきたら、裁判でも何でもやれやぁ〜！でいいんじゃない？ それ以前に、娘にお父さんを説得してもらうとか・・・。』
A不動産 『それが、娘さんの方は、音信不通で・・・。連絡が取れないんです。』
私 『前の話だと・・・自殺願望があったとか言ってたから死んだか？』
A不動産 『それはないと思いますが・・・とにかく連絡が取れないんです。 電話が使われていないになっているので、ショートメールもダメだし・・・、SNSもメッセージを送っても折り返しの連絡がないんです。』
私 『で・・・お父さんは、返してくれって言ってるわけでしょw 返してあげたら・・・？ 今までかかった費用に、違約金のせて、それを払ったらお返しします！でいいんじゃないの？』
A不動産 『そんなお金あるわけないじゃないですか！ 病院代も、全額払ってないとか・・・。 それに、中に時計やお金があったとか言ってるし・・・。』
私 『流石、超スーパーゴミ屋敷の所有者だな・・・自分までゴミになっちゃってるじゃんwww』
A不動産 『あははははははw 近藤社長うまい！ って・・・言ってる場合じゃないですよ！ なんか、夜も電話してくるし・・・出ないようにしてますけど・・・翌日、電話すると、また怒鳴りまくる感じで・・・最近、そんな日々を過ごしています。 売買契約書も見せたんですけどね。司法書士も電話をしてくれて説明をしてくれたんですけど・・・売った覚えはない！の一点張りで・・・。 裁判になったら勝てますか？ 負けたら、現状復帰とかできませんので、損害賠償請求ですかね〜？』
私 『いや・・・。負けんと思うよ！司法書士だって、自分の職権をかけて戦うだろうし・・・。 癌で悩んでいて意思表示ができなかったなんていう主張は通らん。 仮に痴呆を盾に取ったとしても、契約時に痴呆であったことの証明をすることはできんと思うけど・・・あとは、医師を味方につけておくことだなw』
A不動産 『何か良い解決方法は、ないですかね〜？』
私 『う〜ん！ 女的発想だな・・・w まあ、数百万損して返してあげたら・・・・w』
A不動産 『そういうことじゃなくて・・・・！ 誰も損しないで、WIN WINで・・・w』
私 『まあ、いいや・・・w 今から、そいつ呼べる？ 呼べないなら後日でもいいよ！』
A不動産 『今の今は呼べないので、後日、お会いできるようにセッティングします。』
そんなわけで・・・翌日・・・・A不動産の事務所でお会いすることになった！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
少々遅刻して行ったのだが・・・すでにA不動産のお客様B子のお父様とA不動産社長が座っていた！
お父様は、想像していたよりは、普通の老人で・・・浮浪者みたいな感じではなかったw
私 『すいません！ 遅くなっちゃって・・・。 千代田不動産の近藤と申します。』
私は、名刺を渡しながら・・・これ、つまらんものですけど・・・とりあえず３０００円ほどの焼酎を一本持って行って渡したのだが、名刺を受け取り、焼酎は受け取らなかったので、とりあえずテーブルに置いた
B子のお父様 『A不動産から聞いたけど、おたくも片付けの時に来てたんだってな〜？』
私 『はい！ あのゴミ屋敷ですよね〜w まあ片付けたと言うよりは、見に行っただけで、その後の処理は、A不動産がやったんですけどね！ まあ、年上の人になんですけど・・・仏壇に灰皿ペットボトルとか、お骨や、位牌が横たわっているとか、あれはダメですよ！ 見た時に、こいつは、人間のクズだっなって思いましたw でも、こうやってお会いしてみると、意外と普通の人ですよね〜w』
B子のお父様 『・・・・・。 あんたな〜・・・・初対面の人にクズとか言ってるけど、そもそも人の家のことでとやかく言われる筋合いはないんだ！ 今日はそんな話に来たんじゃないだろう。』
A不動産 『お父様、すみません！ 近藤社長は、口が悪いので・・・悪気はないんですけど・・・』
私 『Aさん、まあいいって・・・！ 俺は、てめーの家が汚いぐらいは仕方ないけど、先祖にああいうことをする奴が嫌いというか虫唾が走るんだわ！ まあいい！ 本題に行こうか！ で・・・あなたは、どうしたいの？ 娘立ち会いでマンションを売っておいて、ゴミ片付けて、きれいにしてから、やっぱり返せって・・・気狂いじゃないの？』
B子のお父様 『誰が気狂いだ！ あんた、偉い不動産屋かなんか知らんけど・・・』
私 『偉くも何ともない！ 論点をズラすな！ で、どうしたいの？』
A不動産 『あの〜一応、物件を返してほしいとおっしゃってまして・・・そもそも売ってない！とおっしゃってます。』
B子のお父様 『売ってもいないものを、勝手に使ってるから返せっていうのは当然だわな！ 俺の知り合いの弁護士が宅建業者が買主だから、素人の私が勝つと言ってたから、示談に応じないなら裁判をやろうと思ってるんだわ！ 』
私 『じゃあ、話すこと何もないじゃんw そんな話か・・・。 じゃあ、決着つくまで、A不動産に連絡してくるな！ Aさんは弁護士からの連絡を待ってればいいので・・・・以上、終わり！ はいはいw 爺さん、もう帰っていいよw 』
B子のお父様 『訴える前に示談の話に来てやってるんだぞ！ あんた頭おかしいな！』
私 『頭おかしいのは、あなたねw だから先ほど、あなたに気狂いって言ったじゃんw』
B子のお父様 『あんた、会社の社長やっていて、そんな口のききかたをするのか？』
私 『はい！ うちのお客様じゃないし、気狂いの爺さんに、気を遣って喋りませんよ！ で・・・どうすんの？ 帰るしかないだろ？ 弁護士先生に泣きついて、よしよし勝てますよ〜wって、適当なこと言われて・・・高い着手金払って裁判するんだろ？ Aさんに過失はないから、示談はない！ 話にならんから・・・早く、帰れよ！ 出口は、あっちねw』
B子のお父様 『社長さん、俺は、今、住むところもなくて、知り合いの家に居候させて貰ってるんだわ！ あの時は売ったかもしれんけど、あのマンションは、夫婦共働きでローンで買った大事な家なんだ！』
A不動産 『近藤社長・・・何か、双方にとって良い方法はないでしょうか？ そのためにお知恵を貸して頂こうと来ていただいたのですが・・・。』
私 『Aさん、この爺さんのことまあまあ庇うね〜w 俺なら、事務所からお引き取りいただくだけだけど・・・。 まあいいわ、Aさんの顔も立てないとあかんからな！ なるほど・・・。 夫婦でローンを払い続けた大事なマンションか・・・そういう言い方をされると・・・なんか可哀想な気もしてきたな〜・・・。 よし、わかった！ Aさん、この爺さんに賃貸で貸してあげなよ！』
A不動産 『えええええ〜・・・・・！』
私 『生活保護の申請して・・・まあ、説明めんどくさいから・・・・。 俺が、そういうのをやってる人を紹介してあげるよ！ どちらにしても、住むところもない、金もない！ どうせ、住む場所も金も友達とかから、借りたりしてるんでしょ？ 生活保護の面倒を見てくれる会社があるから、楽になりなよ！』
B子のお父様 『そしたら、あそこに住めるってことですか？』
私 『多分、大丈夫だと思うよ！ まあ、生活保護屋に相談してみなよ！紹介するから・・・。 で・・・A不動産は、まだリフォーム前で、ゴミを処分代と、売買代金１０万円と所有権移転費用しか使ってないんだろ？ だったら、利回りも合ってくるはずなので・・・リフォーム前の汚いまま貸してあげなよ！』
A不動産 『本当に、それ本気で言ってます？？？』
私 『まあいいわ！ とりあえず生活保護屋を紹介するから、スキーム組んでもらいなよ！ 多分、何とかなるから・・・・！ それで、何とかなったら・・・つまり、あそこに住むことができたら、それでいいわけでしょ？ 大変失礼な言い方をしますが、病気上がりだし・・・治ったかどうかもわからんわけだし・・・年齢的にも、そんなに長くないから・・・現実的に、それがいいと思うよ！ 嫌なこと言ってごめんねw』
B子のお父様 『・・・・。 まあ、一回、生活保護屋とかいう人に合って話を聞いてから決めるわ！』
A不動産 『話の内容としては分かりましたけど・・・ここに私の意見は反映してもらえないのでしょうか？』
私 『生活保護屋に相談してスキーム組んでもらうか、この爺さんを叩き出すしか方法はない！ 叩き出せないから今があるわけだから、残すところは一択でしょう！ どういうスキームを組むか、俺は、その道のプロじゃないからわからんけど・・・、何か国からお金をもらって生活するようなスキームを組んでくれると思うよ！ 病気で金もなくて身内は娘一人で連絡取れないし、あのマンションを買うのに、数十年夫婦で働き税金を納めてきたんだから、生活保護もらってもいいんじゃないの？ 年金との比較をして高い方でやればいいと思うけど、生活保護屋は管理もするから、ゴミ屋敷になる可能性が低いし・・・。』
A不動産 『近藤社長の知り合いなら大丈夫だとは思いますが・・・生活保護屋なんていう職業があるんですね・・・知りませんでした。』
私 『昔からあるよ！ 生活保護屋という呼び方をするのかしないのかは知らん！ 俺が、勝手に、生活保護屋って呼んでるだけ！ まあ、そういうのも、昔は酷いところが多かったけど・・・今は、ちょっとまともになって・・・ビジネスっぽくなってるよ！ 何度も言うけど、この人も、昔は社会の一員として真面目に働いてきたみたいだから、生活保護もらってもいいんじゃない！ 年金よりは待遇がいいと思うよ！ 詳しくは知らんけど・・・w』
A不動産 『そうなんですね〜w』
私 『それに、俺の紹介だったら、絶対に変なことにはならない！ むしろ、普通に拾ってきた人よりは大事にしてもらえると思うよ！ しかし、娘も娘だな〜！ 年老いた親を放置して・・・ゴミ屋敷の責任は娘にもあると思うわ！ 』
そんなわけで・・・後日、A不動産のお客様B子のお父様を、生活保護屋に紹介しました。
生活保護屋からの報告によると・・・何とかなりそうということでしたので・・・元々の生活よりは、良い形になるでしょうし・・・生活保護屋にゴミの話をしてあるので・・・以前のようなゴミ屋敷になる確率は低いと思います。
おそらく数ヶ月で申請が終わり・・・A不動産からマンンションを借りて・・・生活保護屋から家具屋、家電も格安で譲ってもらい・・・生活保護生活が始まると思います。
生活保護者を増やすことは良いこととは言えませんが・・・、昭和、平成と働いてきた、癌の老人ですから、こうなってしまった場合は、生活保護をもらう権利はあると思います・・・少なくとも、働ける体を持ちながら生活保護をもらってるのに、コソコソネットで副業している若い奴らよりは、生活保護を受ける権利は大きいと思います。
B子のお父様も、よくよく考えると可哀想な人だと思いました。
でも、仏壇や位牌、なぜあるのか分からないお骨とか・・・それは大事にしてほしいですよね！
そんなわけで・・・本日は、超スーパーゴミマンションの話を書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブックブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
2022年03月03日
不動産の2022年問題 生産緑地（No.2557)
素人さんの為の不動産学校というブログを書いている以上、２０２２年の生産緑地の放出による土地の価格変動について書かないわけにはいきませんので・・・。
私の見解を書かせていただきますが・・・結論から先に・・・。
ズバリ！
生産緑地の放出は、もはや避けられないので、2022年から土地は下落する！と考えています。
その前に・・・生産緑地って何？っていう人もいると思うので簡単に説明をさせていただきます。
簡単に説明する自信がありませんが・・・
どこから説明したら分かりやすいのか・・・・
まずは、街というものは、住宅地、商業、工業、農業など、バランスが大切です。
そして、街を大きく分けると・・・、市街化区域と、市街化調整区域に分けられています。（未線引き区域や都市計画区域街の話は置いといて大きく２つとします。）
ここで、素人さんは、市街化区域は全部建物を立ててしまえばいい！ 市街化調整区域があるんだから・・・！と考えがちですが、それは、ちょっと違うと思うんです。
よく不動産業者と話をしていると、市街化区域なんだから、全部宅地にしてしまえって言う人もいますが、災害や公害やの防止、景観等も考えると・・・市街化区域の中でも農地は必要なのです。
市街化区域といっても高層ビルや商業施設が立ち並んでいるところばかりではありませんので、住宅地の近くには一定量農地も必要なのです。
その一定量の農地を保全するためにあるのが、生産緑地なのです。
しかし、市街化区域内の固定資産税は高いので、農業をやっていては払えない！
じゃあ、市街化区域内でも３０年間は市街化の土地だけど税制優遇しましょうwっていうことで生産緑地になっていると農業を続けられるのです。
で・・・１９９２年の生産緑地法の改正から３０年・・・これが、今年、２０２２年なのです。
考えられる問題！
３０年という月日は短いようで長く、今となっては、農地を潰して宅地にした方が良いという地域もあるわで・・・各ご家庭の事情や状況によって、３０年前と違って農業をしないでに土地を売りたいという人もいるわけで・・・。
今年、大量の生産緑地が外れて売却できる土地になります。
生産緑地が解除されると、売り物が沢山出てきて、そこに住宅やマンションができて、供給過多になり・・・２０２２年に土地が暴落するのではないかと懸念されてきたのです。
それが、不動産の２０２２年問題！というわけです。
こう説明するのが分かり易いのではないかと思うのですが・・・どうでしょう？
分かりやすかったですか？？？
で・・・実際２０２２年になったわけですが・・・、どうなるのかを私が予想するというのが今回のブログの内容ということです。
予想を書く前に・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
生産緑地の2022年問題は、多くの人が持論を用いて予想をしているので、あらゆる意見がありますが・・・・生産緑地が外れた土地が市場に出てくることは避けられないので、平均したら土地は下がると思います。
まあ、最近、ありとあらゆる物が値上がりして、インフレっぽくなっているので土地も上がるんじゃないかと予想している人もいますが・・・。
ずっと不動産業界で売買をやってきた私から言わせていただくと・・・、これまで、生産緑地だったために売りたくても売れなかったという人がどれほど多かったか・・・
地主側の問題だけではありません！
我々が、地上げをしようとしても、生産緑地であるがために、取りまとめを諦めた土地が、どれほどあるのか・・・。
それを考えると、今まで諦めていた場所・・・、住宅、商業施設、工業施設、物流センターなども、これまでよりもやりやすくなるわけです。
市場に、これまでの常識を越える量の売り物件が増えたら・・・需要と供給のバランスが大きく変わるのです。
皆さんも、これは下がるわ！って思いませんか？
仮に、生産緑地が外れた土地の１０％が売却されたとしても、とんでもない面積になりますので・・・郊外の住宅地等は下がると思います。
但し・・・、人気のエリアの土地は下がらないでしょうね！
理由は、現在、すでに人気のエリアに生産緑地というのは、かなり少ない状態なんです！
生産緑地って、３０年間、絶対に解除できないと思っている人が多いのですが・・・実は、そんなことはなくて、生産者が耕作継続不可能であったり死亡したり等一定の理由があり、税金分を精算することで生産緑地も売買することができちゃったりするので・・・、人気が高いところは、売買されちゃってるというケースもあるわけです。
今回、詳しくは書きませんが・・・生産緑地の指定解除は簡単ではないですができないというわけではないのです。
つまり、人気のエリアで需要が高いところで本当に必要な場所は、すでに田畑は殆ど残っていないというか・・・満期前でも生産緑地が解除されているところもありますので、３０年の満期を迎えたからといってあまり関係ないわけで、今回２０２２年問題で売りに出てくる場所は意外と少ない！
売りに出てくるのは、宅地の中に農地が点在しているような郊外の住宅地なのです。
簡単に説明すると・・・超人気エリアは、すでに生産緑地なんて物は、殆ど残ってないので価格は、少しばかり土地が出てきたところで価格は横ばい・・・、郊外のプチ人気ぐらいのところは、少し供給過多になり若干土地が値下がりする・・・そんなに人気がないエリアは、供給過多になって土地価格が大幅に下がる！
こんな感じなので・・・平均値としては、下がるでしょうが・・・・、人気のエリアの土地自体は暴落することはなく・・・そういう人気のエリアにマンション等は建っているので・・・マンションの価格が下がることは考えにくいです。
戸建に関しても人気のエリアのものは下がらないですが・・・人気エリアじゃない場所の土地は、生産緑地の放出により大幅に土地が下がると予想しています。
別の言い方をすると・・・金額の問題ではなく売れないというエリアが拡大するということでもありますので・・・住宅用地をご購入する際は、このあたりをしっかり先に読まないといけないでしょうね！
ただ・・・土地の下落に気をつけなくてはいけないのは、売ろうと思っている地主さんと、不動産を商売にしている我々であって・・・実際に購入して住む人は、そこまで気にしなくてもいいと思います。
家を買って住む人にとって大事なことは、自分たちが生活する上での家を買うタイミングです。
人生は一回なので・・・土地の価格を気にして不動産購入の買い時を逸してしまうことが最も残念なことかもしれません。
家族のタイミングは、一番大事で・・・その買い時を判断する決め手としては、市場動向を予測して購入する考えもありですが・・・自分たちが住む不動産の場合には、家族の生活スタイルから考慮して買い時を決めるべきなのです！
もちろん、地価は変動しますので、地価や金利などトータル面でベストなタイミングで購入できな買ったと思ってしまうかもしれませんが・・・。
変な言い方ですが・・・地価の動向などは気になるかと思いますが、あまり気にしすぎると最適なタイミングを逸してしまう可能性もあるため、自分と家族のペースで不動産購入を考えてみることをおすすめします。
売却を考えているという人は・・・・。
以上のことから考えると早いに越したことはないと思います。
超人気エリアで土地を持っている人は、いつ売ってもいいのでしょうけど・・・あまり人気がないエリアに土地を持っているという人は、売り物件が沢山出てくる前に早い者勝ちぐらいの感覚で売却することをおすすめします！
まとめると・・・！
不動産の2022年問題の生産緑地の放出により地下は下落する！
但し、その場所の人気度いによる！
今後も、人気エリアは下がらないが、不人気エリアは大きく暴落する！
こんな予想をしております。
まあ、ここまで書いたことは、私の予想であり個人的見解なので参考程度で考えてくださいね！（※不動産の相場を保証したりしませんし断言しているものでもありません）
そんなわけで・・・不動産の2022年問題 生産緑地について書かせていただきました。
ここから重要！
と・・・生産緑地の２０２２年問題について書かせていただいた上で・・・・。
２０２２年問題が不動産市場に与える影響については、ここまで書いたとおりなんですが・・・、この問題に関わらず、地価は全体的に下がると思います。
これまでのブログに書いてきた通り、人口は減っているので・・・どこかで必ず暴落すると思います。
それに加えて、ここ最近の、建設費、建設資材の高騰により・・・都心部エリアで今の地価で、今後の建設費の高騰を考えると・・・収益が合わないのです。
収益物件としては勿論、企業の自社ビルとしても・・・所有することで収益どころか負担の方が多くなっています。
土地も高い、建築単価も高騰・・・賃料据え置き・・・こんな状況は長く続かないと思いますので・・・・、最終的には、土地が下がるか、建設費が下がるか、どちらかしかないのです。
急に経済が良くなり好景気で・・・なんてことはあり得ないですし・・・建設に関しても原材料が高くなっていて職人単価が上がっているわけではないですし・・・、土地も建設費も上がりすぎて手が出せないとなった時に、新築件数が頭打ちしてきて・・・、結果、価格が下がるのは・・・・土地からです。
ということで・・・私が、以前から書いてきた土地暴落説ですが・・・どこかで来ると思います。
２０２２年問題が引き金になるのかもしれませんが、２０２２年問題が深刻なのではなく、それをきっかけにして、本当の意味での需要と供給の調整が入るのではないかと予想しております。
そんなわけで・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブック
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
私の見解を書かせていただきますが・・・結論から先に・・・。
ズバリ！
生産緑地の放出は、もはや避けられないので、2022年から土地は下落する！と考えています。
その前に・・・生産緑地って何？っていう人もいると思うので簡単に説明をさせていただきます。
簡単に説明する自信がありませんが・・・
どこから説明したら分かりやすいのか・・・・
まずは、街というものは、住宅地、商業、工業、農業など、バランスが大切です。
そして、街を大きく分けると・・・、市街化区域と、市街化調整区域に分けられています。（未線引き区域や都市計画区域街の話は置いといて大きく２つとします。）
ここで、素人さんは、市街化区域は全部建物を立ててしまえばいい！ 市街化調整区域があるんだから・・・！と考えがちですが、それは、ちょっと違うと思うんです。
よく不動産業者と話をしていると、市街化区域なんだから、全部宅地にしてしまえって言う人もいますが、災害や公害やの防止、景観等も考えると・・・市街化区域の中でも農地は必要なのです。
市街化区域といっても高層ビルや商業施設が立ち並んでいるところばかりではありませんので、住宅地の近くには一定量農地も必要なのです。
その一定量の農地を保全するためにあるのが、生産緑地なのです。
しかし、市街化区域内の固定資産税は高いので、農業をやっていては払えない！
じゃあ、市街化区域内でも３０年間は市街化の土地だけど税制優遇しましょうwっていうことで生産緑地になっていると農業を続けられるのです。
で・・・１９９２年の生産緑地法の改正から３０年・・・これが、今年、２０２２年なのです。
考えられる問題！
３０年という月日は短いようで長く、今となっては、農地を潰して宅地にした方が良いという地域もあるわで・・・各ご家庭の事情や状況によって、３０年前と違って農業をしないでに土地を売りたいという人もいるわけで・・・。
今年、大量の生産緑地が外れて売却できる土地になります。
生産緑地が解除されると、売り物が沢山出てきて、そこに住宅やマンションができて、供給過多になり・・・２０２２年に土地が暴落するのではないかと懸念されてきたのです。
それが、不動産の２０２２年問題！というわけです。
こう説明するのが分かり易いのではないかと思うのですが・・・どうでしょう？
分かりやすかったですか？？？
で・・・実際２０２２年になったわけですが・・・、どうなるのかを私が予想するというのが今回のブログの内容ということです。
予想を書く前に・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
生産緑地の2022年問題は、多くの人が持論を用いて予想をしているので、あらゆる意見がありますが・・・・生産緑地が外れた土地が市場に出てくることは避けられないので、平均したら土地は下がると思います。
まあ、最近、ありとあらゆる物が値上がりして、インフレっぽくなっているので土地も上がるんじゃないかと予想している人もいますが・・・。
ずっと不動産業界で売買をやってきた私から言わせていただくと・・・、これまで、生産緑地だったために売りたくても売れなかったという人がどれほど多かったか・・・
地主側の問題だけではありません！
我々が、地上げをしようとしても、生産緑地であるがために、取りまとめを諦めた土地が、どれほどあるのか・・・。
それを考えると、今まで諦めていた場所・・・、住宅、商業施設、工業施設、物流センターなども、これまでよりもやりやすくなるわけです。
市場に、これまでの常識を越える量の売り物件が増えたら・・・需要と供給のバランスが大きく変わるのです。
皆さんも、これは下がるわ！って思いませんか？
仮に、生産緑地が外れた土地の１０％が売却されたとしても、とんでもない面積になりますので・・・郊外の住宅地等は下がると思います。
但し・・・、人気のエリアの土地は下がらないでしょうね！
理由は、現在、すでに人気のエリアに生産緑地というのは、かなり少ない状態なんです！
生産緑地って、３０年間、絶対に解除できないと思っている人が多いのですが・・・実は、そんなことはなくて、生産者が耕作継続不可能であったり死亡したり等一定の理由があり、税金分を精算することで生産緑地も売買することができちゃったりするので・・・、人気が高いところは、売買されちゃってるというケースもあるわけです。
今回、詳しくは書きませんが・・・生産緑地の指定解除は簡単ではないですができないというわけではないのです。
つまり、人気のエリアで需要が高いところで本当に必要な場所は、すでに田畑は殆ど残っていないというか・・・満期前でも生産緑地が解除されているところもありますので、３０年の満期を迎えたからといってあまり関係ないわけで、今回２０２２年問題で売りに出てくる場所は意外と少ない！
売りに出てくるのは、宅地の中に農地が点在しているような郊外の住宅地なのです。
簡単に説明すると・・・超人気エリアは、すでに生産緑地なんて物は、殆ど残ってないので価格は、少しばかり土地が出てきたところで価格は横ばい・・・、郊外のプチ人気ぐらいのところは、少し供給過多になり若干土地が値下がりする・・・そんなに人気がないエリアは、供給過多になって土地価格が大幅に下がる！
こんな感じなので・・・平均値としては、下がるでしょうが・・・・、人気のエリアの土地自体は暴落することはなく・・・そういう人気のエリアにマンション等は建っているので・・・マンションの価格が下がることは考えにくいです。
戸建に関しても人気のエリアのものは下がらないですが・・・人気エリアじゃない場所の土地は、生産緑地の放出により大幅に土地が下がると予想しています。
別の言い方をすると・・・金額の問題ではなく売れないというエリアが拡大するということでもありますので・・・住宅用地をご購入する際は、このあたりをしっかり先に読まないといけないでしょうね！
ただ・・・土地の下落に気をつけなくてはいけないのは、売ろうと思っている地主さんと、不動産を商売にしている我々であって・・・実際に購入して住む人は、そこまで気にしなくてもいいと思います。
家を買って住む人にとって大事なことは、自分たちが生活する上での家を買うタイミングです。
人生は一回なので・・・土地の価格を気にして不動産購入の買い時を逸してしまうことが最も残念なことかもしれません。
家族のタイミングは、一番大事で・・・その買い時を判断する決め手としては、市場動向を予測して購入する考えもありですが・・・自分たちが住む不動産の場合には、家族の生活スタイルから考慮して買い時を決めるべきなのです！
もちろん、地価は変動しますので、地価や金利などトータル面でベストなタイミングで購入できな買ったと思ってしまうかもしれませんが・・・。
変な言い方ですが・・・地価の動向などは気になるかと思いますが、あまり気にしすぎると最適なタイミングを逸してしまう可能性もあるため、自分と家族のペースで不動産購入を考えてみることをおすすめします。
売却を考えているという人は・・・・。
以上のことから考えると早いに越したことはないと思います。
超人気エリアで土地を持っている人は、いつ売ってもいいのでしょうけど・・・あまり人気がないエリアに土地を持っているという人は、売り物件が沢山出てくる前に早い者勝ちぐらいの感覚で売却することをおすすめします！
まとめると・・・！
不動産の2022年問題の生産緑地の放出により地下は下落する！
但し、その場所の人気度いによる！
今後も、人気エリアは下がらないが、不人気エリアは大きく暴落する！
こんな予想をしております。
まあ、ここまで書いたことは、私の予想であり個人的見解なので参考程度で考えてくださいね！（※不動産の相場を保証したりしませんし断言しているものでもありません）
そんなわけで・・・不動産の2022年問題 生産緑地について書かせていただきました。
ここから重要！
と・・・生産緑地の２０２２年問題について書かせていただいた上で・・・・。
２０２２年問題が不動産市場に与える影響については、ここまで書いたとおりなんですが・・・、この問題に関わらず、地価は全体的に下がると思います。
これまでのブログに書いてきた通り、人口は減っているので・・・どこかで必ず暴落すると思います。
それに加えて、ここ最近の、建設費、建設資材の高騰により・・・都心部エリアで今の地価で、今後の建設費の高騰を考えると・・・収益が合わないのです。
収益物件としては勿論、企業の自社ビルとしても・・・所有することで収益どころか負担の方が多くなっています。
土地も高い、建築単価も高騰・・・賃料据え置き・・・こんな状況は長く続かないと思いますので・・・・、最終的には、土地が下がるか、建設費が下がるか、どちらかしかないのです。
急に経済が良くなり好景気で・・・なんてことはあり得ないですし・・・建設に関しても原材料が高くなっていて職人単価が上がっているわけではないですし・・・、土地も建設費も上がりすぎて手が出せないとなった時に、新築件数が頭打ちしてきて・・・、結果、価格が下がるのは・・・・土地からです。
ということで・・・私が、以前から書いてきた土地暴落説ですが・・・どこかで来ると思います。
２０２２年問題が引き金になるのかもしれませんが、２０２２年問題が深刻なのではなく、それをきっかけにして、本当の意味での需要と供給の調整が入るのではないかと予想しております。
そんなわけで・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブックブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
