不動産
2025年12月03日
地上げ！って、結局なにをやってるの？（No.2617)
地上げ！土地の取りまとめって、結局なにをやってるの？
晩秋の空はやけに青いが、春とは違って少し肌寒い！。
現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
いわば、主戦場が整った状態です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
地上げの現場で起きる3つのズレ
ここからは、素人さんにも現場感が伝わるように、取りまとめの中でよく起きるズレを3つ紹介します。
�� 価格のズレ
地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
�� 情報のズレ
地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
いつも、ありがとうございます。
株式会社 千代田不動産（Group）
代表 近藤利一 拝
本日も、読者の皆様に、
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晩秋の空はやけに青いが、春とは違って少し肌寒い！。
現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
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地上げの現場で起きる3つのズレ
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地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
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地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
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2025年10月28日
昭和の愛人関係と不動産相続（No.2615)
昭和の愛人関係を令和で清算する！
〜酒蔵の土地に眠る男の業と女の執念〜
皆さんこんにちは。
「素人さんの為の不動産学校」の近藤です。
今日はちょっと趣向を変えて、“不動産の裏側に眠る人間ドラマ”のお話をしたいと思います。
タイトルにも書きましたが、テーマは、「昭和の愛人関係を令和でどう清算するか？」
……という、私自身でもモヤモヤする話です。
不動産の仕事を長くしていると、「登記簿の権利関係」よりも、「人間の感情の整理」が難しいケースに出くわします。
今回は、そんな“昭和の愛と欲の遺産”を令和の法律と倫理で整理しなければならなくなった、実際の出来事です。
■庄屋の血を引く酒造一家の物語
この物語の主役は、昨年９６歳で亡くなった、ある酒造会社の元会長A氏。
A氏の家は江戸時代から続く庄屋の家系で、戦前までは村一番の金持ち。酒蔵と農業、さらには地域の雇用まで担っていた名家でした。
戦後しばらくして酒造業を廃業し、以後は不動産賃貸と土地の売却で生計を立てていました。
いわゆる「地主業」で悠々自適の生活に見えるかもしれませんが、その裏では、人には言えない複雑な“女性関係”が渦巻いていたのです。
■A氏との出会いと、３５００坪の屋敷
私がA氏と出会ったのは、今から二十数年前。
知人の紹介で不動産の権利整理を依頼されたのがきっかけでした。
当時、A氏は７０代。まだまだ元気で、過去の栄光を酒の肴に語るのが大好きなお爺ちゃんでした。
３５００坪もの屋敷の中には、立派な母屋、古い酒蔵、蔵人の宿舎、そして昔の女中さんたちの家。
まるで時代劇のセットのような空間が残っていました。
そこには、ただの不動産以上に、人の人生や感情が染み込んだ空気がありました。
そして、この屋敷には、いわば“昭和の愛人文化”の縮図が残されていたのです。
■一夫多妻の昭和スタイル
A氏は若い頃から女性関係が派手で、「本妻＋２号＋３号」という、いわば“昭和の三重奏”を地で行く生活をしていました。
しかも、この２号・３号というのがまた複雑で……。
実は、もともと酒蔵で働いていた女中さん（女性の使用人）
つまり、雇い主が自分の使用人に手を出し、子供ができたので敷地内に家を建てて住まわせた、というわけです。
しかも驚くのは、この関係、家族公認だったんです。
本妻も、A氏の父親も承知の上。
まるで“ミニ大奥”ですよ。
A氏いわく、「これだけおると、チン○が乾く暇がないわ！」
……と、若い頃の私に得意げに話していました。
２０代の私は、「うわっ、気持ち悪っ！」と思いながらも、仕事の関係で笑って聞くしかなかった（笑）
でも、今振り返ってみると・・・
本妻も愛人も、その子供たちも、全員を養い、学費も出し、生活も支え続けたA氏の“経済力と責任感”には、ある意味で感心もするんです。
普通の男にはできませんからね。
■栄光から転落へ〜２０年間の売り食い
昭和のバブル前に酒造をやめ、平成に入る頃には、賃貸収入と株の配当で生活していたA氏！
しかし派手な遊びと浪費で、徐々に財産を食い潰していきました。
２０数年前に私が関わり始めた頃には、まだ酒蔵や農地を含め多くの土地が残っていましたが・・・
その後２０年で、売れるものは次々と手放し、今では酒蔵跡地２０００坪と、貸し駐車場、JRに貸している土地、農地２万坪のみ。
華やかな女性遍歴の裏で、資産は静かに減っていったのです。
■外の２号・３号との清算劇
A氏には“敷地内の２号・３号”以外にも、“外の２号・３号”がいました。
いわゆる夜の街で出会った飲み屋の女性たち。
A氏が８０歳を超えた頃、さすがに夜遊びもしなくなり、私が間に入って彼女たちとの清算を行いました。
退職金より少ない金額で折り合いがついたのですが、彼女たちの子供もすでに成人し、それぞれの人生を歩んでいたため、意外とすんなり収束できました・・・・
その時、私は思いました。
「金額よりも、“区切り”をつけることが大事なんだな」と。
■残された酒蔵と三つ巴の女たち
しかし――
問題は、**屋敷の中に残る“本妻＋酒蔵２号＋酒蔵３号”**です。
酒蔵を切り売りしようとした時、表面上は仲が良かった彼女たちの間に、長年の嫉妬や怒りがくすぶっていたことが分かりました。
ある意味当然です。
「今日はこの女、明日はあの女」という生活をされて、平気でいられる人はいません。
表向きは笑っていても、心の奥では修羅場です。
私は不動産屋として、立ち退きを進めようとしましたが、そこに待っていたのは人間の業そのものでした。
■立ち退き交渉という名の“感情戦争”
酒蔵２号の家、酒蔵３号の住む女中棟を更地にして分譲計画を立てたものの・・・
２号は未登記建物の所有権を主張。
３号の息子は公認会計士で、表には出ないが法的知識を駆使して抵抗。
私はネゴシエーターとしての経験には自信がありましたが、今回は完全に苦戦！
「理屈も金も通じない、昭和の情念」というやつに直面しました。
結局、立ち退きは断念。
別の部分を売却することで資金化を図りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
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■そしてA氏の死、令和の相続開始
昨年、A氏が９６歳で亡くなりました。
晩年は本妻とともに老人ホームで穏やかに過ごしていたようです。
今年に入り、残された、本妻、長男と、弁護士、そして私で遺産整理の相談を行いました。
しかし――ここで再び問題が浮上します。
私は、A氏が亡くなったことを理由に・・・立ち退きの交渉を開始しました。
立ち退き予算金額は、酒蔵2号が５０００万円 酒蔵３号が３０００万円・・・！
当初、三分の二の金額で交渉を始めましたが・・・・。
酒蔵２号と３号が結託 「お金はいらないから、死ぬまでここに住ませてほしい」と主張。
金はいらない、ただ“この土地で死にたい”というのです！
本妻は出ていってほしいが、長年の付き合いもあり強く言えない。
本妻の長男は、現在７０代で、自分の代で整理したい。子供にゴタゴタを残したくない！
弁護士は、感情論の渦に巻き込まれてお手上げ・・・w（雑魚弁護士）
まさに、令和の時代に取り残された昭和の問題です。
■令和の交渉術は“人情＋合理のハイブリッド”
私は今年から、この２号・３号への立ち退き交渉を再開しました。
２号は８０代、３号は７０代です。
会うたびに昭和４０年代の思い出話が始まり、交渉は一向に進まない（笑）
老人ホームのパンフレットやマンションの資料を持って行っても、「ここが一番落ち着く」と言って話をそらされる。
まるで、“昔話で時間を稼ぐ戦法”です。
不動産屋の時な、札束ビンタも効かない、理屈も通じない、情も通じない！
それぞれに、子供達がいて食うに困ってないので、兵糧攻めもできない。
まあ、相手は、人生をかけた「最後の砦」に住んでいるのですから・・・簡単にはいかないですよねw
■法と情の狭間で
不動産の世界では、“法律”がすべてのように見えますが、実際には“情”が支配しているケースも多い。
立ち退き料の相場も、契約書の文面も、最後は“人の気持ち”で決まることがある。
特に、愛憎が絡んだ案件では、「金額提示＝侮辱」と取られることもあるのです。
今回のケースでも、２号・３号の子供たちは経済的に困っておらず、母親たちの感情を尊重している。
「死ぬまで住まわせてあげたい」――
それが、酒蔵2号 3号の子供達の願いであり、A氏が撒いた種の最後の芽でもあります。
■９人の相続人と一つの酒蔵
本妻、長男を筆頭に、A氏の子供たちは合計９人。
本妻系、酒蔵２号系、酒蔵３号系、外２号系、外３号系。
まるで“現代版・家系図ミステリー”です。
不動産屋として冷静に見れば、分筆・登記・売却整理の道筋は描けます。
しかし、人間関係は地図に描けない。
そこには、昭和の恋愛、平成の金銭、令和の倫理・・・三つの時代が交錯しています。
■私の本音
正直に言います。
２０代の頃にA氏の“自慢話”を聞いた時から、私はずっと気持ち悪さを感じていました。
いくら時代が違っても、使用人に手を出し、家族ごと囲うのは倫理的にどうかと思う。
そして今、その“ツケ”を、令和の我々が整理しなければならない。
これが不動産の怖いところです。「土地は死なない。人の業を記録している」
登記簿に書かれていないドラマが、確実に残っているんです。
■終わりに〜昭和の愛と令和の整理
今回の話を通して感じたのは、
「不動産の整理とは、過去の感情の整理」だということ。
A氏のように、昭和の時代に“男の甲斐性”として許されていた行動も、今では完全にアウト。
けれど、その結果として生まれた家族や人間関係を、令和の価値観でどう着地させるのか・・・
そこに、私たち不動産業者の知恵と人情が問われるのです。
まだこの酒蔵の案件は決着していません。
きっと、もう少し時間がかかるだろうな〜・・・。
でも、焦らず、一つずつ丁寧に向き合っていこう！
「土地は嘘をつかない・・・だが、人は嘘をつく。そして、土地がその嘘を証明する。」
そう思いながら、立ち退き交渉に通っていました。
状況が急展開
先月、A氏の奥様が、亡くなりました。
A氏が死んでから約一年・・・・。
四十九日が済んだら、A氏の息子さんと会って、また立ち退きに動こうと思っていた矢先・・・・。
一昨日 酒蔵３号から電話がありました。
『A氏の奥さんも亡くなったし、今後のことを話したいので、一度来てくださいませんか？』
長年、不動産を地上げしてきた私の予想ですが・・・、おそらく、あとは金の問題で片付くなw
と・・・思いました。
おそらく、本妻の子供、酒蔵2号 酒蔵3号の子供達で、A氏の家の財産を分配し・・・酒蔵2号と、酒蔵3号の新しい住まいを用意すれば、この話は一件落着するでしょう。
A氏と本妻が死んだ今、これ以上引っ張る理由は、ありません！
結局のところ、原点に帰ると・・・・A氏が、本妻意外に、従業員たちを2号、3号にして、会社の敷地内に住まわせたり、飲み屋の女に手をつけて、次から次へと外で愛人を作りまくったことが原因！
避妊もせずに、子供を作りまくったことも原因！
同じ年の子供もいるので、本当に気持ち悪く嫌悪感しかないです。
でも、A氏とA氏の奥様が亡くなったら、元が絶たれたわけなので・・・後の清算は金だけですよね！
よっしゃ〜・・・２０年越しの仕事が片付きそうなので・・・・
来週、虎屋の羊羹の重たいやつを持っていってきます！
そんなわけで・・・今日の話は、ここまでとさせていただきます。
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〜酒蔵の土地に眠る男の業と女の執念〜
皆さんこんにちは。
「素人さんの為の不動産学校」の近藤です。
今日はちょっと趣向を変えて、“不動産の裏側に眠る人間ドラマ”のお話をしたいと思います。
タイトルにも書きましたが、テーマは、「昭和の愛人関係を令和でどう清算するか？」
……という、私自身でもモヤモヤする話です。
不動産の仕事を長くしていると、「登記簿の権利関係」よりも、「人間の感情の整理」が難しいケースに出くわします。
今回は、そんな“昭和の愛と欲の遺産”を令和の法律と倫理で整理しなければならなくなった、実際の出来事です。
■庄屋の血を引く酒造一家の物語
この物語の主役は、昨年９６歳で亡くなった、ある酒造会社の元会長A氏。
A氏の家は江戸時代から続く庄屋の家系で、戦前までは村一番の金持ち。酒蔵と農業、さらには地域の雇用まで担っていた名家でした。
戦後しばらくして酒造業を廃業し、以後は不動産賃貸と土地の売却で生計を立てていました。
いわゆる「地主業」で悠々自適の生活に見えるかもしれませんが、その裏では、人には言えない複雑な“女性関係”が渦巻いていたのです。
■A氏との出会いと、３５００坪の屋敷
私がA氏と出会ったのは、今から二十数年前。
知人の紹介で不動産の権利整理を依頼されたのがきっかけでした。
当時、A氏は７０代。まだまだ元気で、過去の栄光を酒の肴に語るのが大好きなお爺ちゃんでした。
３５００坪もの屋敷の中には、立派な母屋、古い酒蔵、蔵人の宿舎、そして昔の女中さんたちの家。
まるで時代劇のセットのような空間が残っていました。
そこには、ただの不動産以上に、人の人生や感情が染み込んだ空気がありました。
そして、この屋敷には、いわば“昭和の愛人文化”の縮図が残されていたのです。
■一夫多妻の昭和スタイル
A氏は若い頃から女性関係が派手で、「本妻＋２号＋３号」という、いわば“昭和の三重奏”を地で行く生活をしていました。
しかも、この２号・３号というのがまた複雑で……。
実は、もともと酒蔵で働いていた女中さん（女性の使用人）
つまり、雇い主が自分の使用人に手を出し、子供ができたので敷地内に家を建てて住まわせた、というわけです。
しかも驚くのは、この関係、家族公認だったんです。
本妻も、A氏の父親も承知の上。
まるで“ミニ大奥”ですよ。
A氏いわく、「これだけおると、チン○が乾く暇がないわ！」
……と、若い頃の私に得意げに話していました。
２０代の私は、「うわっ、気持ち悪っ！」と思いながらも、仕事の関係で笑って聞くしかなかった（笑）
でも、今振り返ってみると・・・
本妻も愛人も、その子供たちも、全員を養い、学費も出し、生活も支え続けたA氏の“経済力と責任感”には、ある意味で感心もするんです。
普通の男にはできませんからね。
■栄光から転落へ〜２０年間の売り食い
昭和のバブル前に酒造をやめ、平成に入る頃には、賃貸収入と株の配当で生活していたA氏！
しかし派手な遊びと浪費で、徐々に財産を食い潰していきました。
２０数年前に私が関わり始めた頃には、まだ酒蔵や農地を含め多くの土地が残っていましたが・・・
その後２０年で、売れるものは次々と手放し、今では酒蔵跡地２０００坪と、貸し駐車場、JRに貸している土地、農地２万坪のみ。
華やかな女性遍歴の裏で、資産は静かに減っていったのです。
■外の２号・３号との清算劇
A氏には“敷地内の２号・３号”以外にも、“外の２号・３号”がいました。
いわゆる夜の街で出会った飲み屋の女性たち。
A氏が８０歳を超えた頃、さすがに夜遊びもしなくなり、私が間に入って彼女たちとの清算を行いました。
退職金より少ない金額で折り合いがついたのですが、彼女たちの子供もすでに成人し、それぞれの人生を歩んでいたため、意外とすんなり収束できました・・・・
その時、私は思いました。
「金額よりも、“区切り”をつけることが大事なんだな」と。
■残された酒蔵と三つ巴の女たち
しかし――
問題は、**屋敷の中に残る“本妻＋酒蔵２号＋酒蔵３号”**です。
酒蔵を切り売りしようとした時、表面上は仲が良かった彼女たちの間に、長年の嫉妬や怒りがくすぶっていたことが分かりました。
ある意味当然です。
「今日はこの女、明日はあの女」という生活をされて、平気でいられる人はいません。
表向きは笑っていても、心の奥では修羅場です。
私は不動産屋として、立ち退きを進めようとしましたが、そこに待っていたのは人間の業そのものでした。
■立ち退き交渉という名の“感情戦争”
酒蔵２号の家、酒蔵３号の住む女中棟を更地にして分譲計画を立てたものの・・・
２号は未登記建物の所有権を主張。
３号の息子は公認会計士で、表には出ないが法的知識を駆使して抵抗。
私はネゴシエーターとしての経験には自信がありましたが、今回は完全に苦戦！
「理屈も金も通じない、昭和の情念」というやつに直面しました。
結局、立ち退きは断念。
別の部分を売却することで資金化を図りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
■そしてA氏の死、令和の相続開始
昨年、A氏が９６歳で亡くなりました。
晩年は本妻とともに老人ホームで穏やかに過ごしていたようです。
今年に入り、残された、本妻、長男と、弁護士、そして私で遺産整理の相談を行いました。
しかし――ここで再び問題が浮上します。
私は、A氏が亡くなったことを理由に・・・立ち退きの交渉を開始しました。
立ち退き予算金額は、酒蔵2号が５０００万円 酒蔵３号が３０００万円・・・！
当初、三分の二の金額で交渉を始めましたが・・・・。
酒蔵２号と３号が結託 「お金はいらないから、死ぬまでここに住ませてほしい」と主張。
金はいらない、ただ“この土地で死にたい”というのです！
本妻は出ていってほしいが、長年の付き合いもあり強く言えない。
本妻の長男は、現在７０代で、自分の代で整理したい。子供にゴタゴタを残したくない！
弁護士は、感情論の渦に巻き込まれてお手上げ・・・w（雑魚弁護士）
まさに、令和の時代に取り残された昭和の問題です。
■令和の交渉術は“人情＋合理のハイブリッド”
私は今年から、この２号・３号への立ち退き交渉を再開しました。
２号は８０代、３号は７０代です。
会うたびに昭和４０年代の思い出話が始まり、交渉は一向に進まない（笑）
老人ホームのパンフレットやマンションの資料を持って行っても、「ここが一番落ち着く」と言って話をそらされる。
まるで、“昔話で時間を稼ぐ戦法”です。
不動産屋の時な、札束ビンタも効かない、理屈も通じない、情も通じない！
それぞれに、子供達がいて食うに困ってないので、兵糧攻めもできない。
まあ、相手は、人生をかけた「最後の砦」に住んでいるのですから・・・簡単にはいかないですよねw
■法と情の狭間で
不動産の世界では、“法律”がすべてのように見えますが、実際には“情”が支配しているケースも多い。
立ち退き料の相場も、契約書の文面も、最後は“人の気持ち”で決まることがある。
特に、愛憎が絡んだ案件では、「金額提示＝侮辱」と取られることもあるのです。
今回のケースでも、２号・３号の子供たちは経済的に困っておらず、母親たちの感情を尊重している。
「死ぬまで住まわせてあげたい」――
それが、酒蔵2号 3号の子供達の願いであり、A氏が撒いた種の最後の芽でもあります。
■９人の相続人と一つの酒蔵
本妻、長男を筆頭に、A氏の子供たちは合計９人。
本妻系、酒蔵２号系、酒蔵３号系、外２号系、外３号系。
まるで“現代版・家系図ミステリー”です。
不動産屋として冷静に見れば、分筆・登記・売却整理の道筋は描けます。
しかし、人間関係は地図に描けない。
そこには、昭和の恋愛、平成の金銭、令和の倫理・・・三つの時代が交錯しています。
■私の本音
正直に言います。
２０代の頃にA氏の“自慢話”を聞いた時から、私はずっと気持ち悪さを感じていました。
いくら時代が違っても、使用人に手を出し、家族ごと囲うのは倫理的にどうかと思う。
そして今、その“ツケ”を、令和の我々が整理しなければならない。
これが不動産の怖いところです。「土地は死なない。人の業を記録している」
登記簿に書かれていないドラマが、確実に残っているんです。
■終わりに〜昭和の愛と令和の整理
今回の話を通して感じたのは、
「不動産の整理とは、過去の感情の整理」だということ。
A氏のように、昭和の時代に“男の甲斐性”として許されていた行動も、今では完全にアウト。
けれど、その結果として生まれた家族や人間関係を、令和の価値観でどう着地させるのか・・・
そこに、私たち不動産業者の知恵と人情が問われるのです。
まだこの酒蔵の案件は決着していません。
きっと、もう少し時間がかかるだろうな〜・・・。
でも、焦らず、一つずつ丁寧に向き合っていこう！
「土地は嘘をつかない・・・だが、人は嘘をつく。そして、土地がその嘘を証明する。」
そう思いながら、立ち退き交渉に通っていました。
状況が急展開
先月、A氏の奥様が、亡くなりました。
A氏が死んでから約一年・・・・。
四十九日が済んだら、A氏の息子さんと会って、また立ち退きに動こうと思っていた矢先・・・・。
一昨日 酒蔵３号から電話がありました。
『A氏の奥さんも亡くなったし、今後のことを話したいので、一度来てくださいませんか？』
長年、不動産を地上げしてきた私の予想ですが・・・、おそらく、あとは金の問題で片付くなw
と・・・思いました。
おそらく、本妻の子供、酒蔵2号 酒蔵3号の子供達で、A氏の家の財産を分配し・・・酒蔵2号と、酒蔵3号の新しい住まいを用意すれば、この話は一件落着するでしょう。
A氏と本妻が死んだ今、これ以上引っ張る理由は、ありません！
結局のところ、原点に帰ると・・・・A氏が、本妻意外に、従業員たちを2号、3号にして、会社の敷地内に住まわせたり、飲み屋の女に手をつけて、次から次へと外で愛人を作りまくったことが原因！
避妊もせずに、子供を作りまくったことも原因！
同じ年の子供もいるので、本当に気持ち悪く嫌悪感しかないです。
でも、A氏とA氏の奥様が亡くなったら、元が絶たれたわけなので・・・後の清算は金だけですよね！
よっしゃ〜・・・２０年越しの仕事が片付きそうなので・・・・
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2025年10月24日
２０年間続けてきたFX必勝法（No.2614)
シャンパンとロスカット！ 20年勝ち続けた私のFX人生！
こんにちは、素人さんの為の不動産学校の近藤です！
先日、名古屋城前にオープンしたエスパシオナゴヤキャッスルに行ってきました。
すごいホテルが名古屋にできました。
感想は、インバウンドを意識したド派手な感じで・・・やりすぎ感が名古屋らしくていいんじゃないのかな〜と思いました。
さて、本題に・・・
私は、不動産、FX、株、暗号資産、金投資、その他、ありとあらゆる投資をしています。
不動産と金は、負け知らず・・・その他は、勝ったり負けたりしているわけですが・・・。
私が、投資をする上で、大切にしている言葉があります。
・卵は一つのカゴに盛るな！
分散投資をするようにしています。
・人の行く裏に道あり花の山！
不動産の事業は、もちろんですが、投資も、他の人たちと同じことをしない！
これまで、何とか、負けることなくやってこれたのは、この２つも常に胸に刻んで投資をしてきたからだと思います。
そんなわけで・・・・
今日は、不動産の話ではなく「投資」、しかも「FX」のお話をしたいと思います。
不動産投資では、キャピタル、インカム負け無しの私ですが、生粋の不動産屋なので、それは当たり前の話で・・・その他の投資では、七転び八起き・・・七転八倒してきました。
結局のところ、不動産という主軸があって、その収入で、投資ができるわけなのですが・・・
絶対的に勝ち続けてきたのは、不動産、金積立、ビットコインぐらいで、あとは、悪戦苦闘しながら、なんとか自分のものにしてきました。
本日は、FXについて書かせていただきます。
私がこれまでに味わった、天国と地獄の24年を、赤裸々に語りましょう。
■ 始まりはトレーダーズ証券から
今からおよそ23〜24年前・・・
当時の私は、まだ今のような会社規模ではなく、年商も今の20分の1程度。
そんな頃、何気なく始めたのが「FX」でした。
当時はスマホなんてまだなかったので、夜な夜なパソコンを立ち上げ、ドル円、ユーロドル、ポンド……。
チャート分析なんてロクにできず、完全にファンダメンタル＋勘＋博打感覚。
当然、負けました（笑）
最初に入れた資金300万円は、あっという間に120万円。
あの頃の私にとっては、かなり痛い授業料でした。
でも、この負けが“すべての始まり”でした。
■ 負けて悔しくて、猛勉強
「必死で作った３００万円が・・・くそっ、やってやる！」
そう心に誓って、テクニカル分析を勉強しました。
チャートの読み方、損切りポイント、利確ポイント、
そして決めたルールを破らないこと。
これを徹底してから、徐々に勝てるようになっていきました。
その当時に流行っていたスワップ投資にも手を出しました。
ニュージーランドドル、オーストラリアドル……金利の高い通貨を買って、スワップポイントで毎日お金が増える。
「これ、天国じゃん！」と思ったのを覚えています。
当初120万円まで減った口座は、どんどん増えていき・・・
気づけば、２〜３年で4500万円を突破！
（今年の成績１月 ２月）
■ シャンパンの泡とともに溶けた資産
儲けたお金で、ブランド服や時計を買い、飲みに行っては、「俺、スワップで1日10万円以上入ってくるから、仕事を辞めても遊んで暮らせるわ〜w」
なんてことを、飲み屋や飲食店でしゃべって、調子に乗っていました。
そんなとき、やってきたのが・・・リーマンショック。
3600万円あった純資産は、一気にロスカット。
半分以下になりました。
「ここまで下がったら、もう上がるだろ！」と口座残金を全額投入するも、またロスカット。
まさにロスカット連鎖地獄。
クラブでシャンパンを飲みながら、スマホ画面では資産が溶けていく。
泡のように消えるお金……！笑
このとき私は、FXの恐ろしさを骨の髄まで味わいました。
その後も、しばらく、買っても買ってもロスカット続き・・・！
取り戻せるはずが、取り戻せない・・・！
半分でもいいから取り戻したいけど、またロスカットで資金は半分に・・・・
３６００万円が、２５０万円に・・・・さすがに、心が折れて辞めました！
俺が、毎日、何十回も画面を見てトレードしてきた時間は何だったのだろう？
もう二度とFXはしない！ やっぱり俺は不動産だ！
そう心に誓ったのでした。
（今年の成績３月 ４月）
■ しばしの休養、そして復活
リーマンショックの後は、しばらく画面を見るのも嫌でした。
250万円だけ残った口座を放置し、半年以上、トレードはお休み。
でも人間って不思議です。
しばらく経つと、「もう一回やってみるか」となる（笑）
そこから、私はもう一度コツコツ積み上げを始めました。
■ 今度こそ真面目に不動産だけで・・・…のはずが・・・
リーマンで痛い目を見た私は、真面目にデイトレードに専念。
一目均衡表、RSI、MACDなどを駆使し、地道にトレードを続けました。
頑張りました・・・資金は、２５０万円から ５０００万円を超えました。
ところが、
「またスワップで毎日10万円！」の誘惑に負けてしまったのです。
そう、トルコリラです。
元々、９０円を超えていたトルコリラが、半値以下になってるわけし、下がっても、大したことないだろうw
「金利高いし、これなら余裕や！」と思っていた矢先・・・
トルコショック。
それを、知った場所はなんと琵琶湖。
船上でシャンパンを飲んでいた時、スマホを見て唖然。
5000万円が2200万円に……。
なぜか、大損はいつもシャンパンの泡と一緒にやってくる。
■ 二度のスワップ地獄の後に得た教訓
「もうスワップ投資はやらん！」
そう誓ってからは、再び真面目にトレードへ。
そして、新しい手法を考え出しました。
■ 1000万円ルールの誕生
私は気づいたんです。
「お金を入れすぎるから、ロスカットで大ダメージを食らうんだ」と・・・
だから、口座の純資産を常に1000万円に固定。
月末に増えた分は銀行口座へ引き上げ、減ったら銀行口座からFX口座を1000万円に戻す。
例えば、月末の資産が1245万円なら200万円を出金。
翌月1320万円なら300万円出金。
逆にロスカットで510万円まで減ったら、500万円を入金。
とにかく「毎月末に1000万円を基準」にする。
これを続けてから、トレードは安定しました。
（今年の成績５月 ６月）
■ 両建て戦略で安定収益
私のトレード手法は、両建て方式。
要は「買い」と「売り」を同時に持つことで、大きな値動きがあってもダメージを最小限に抑えるやり方です。
相場というのは、上げ下げしながら、どちらかの方向に動いていきますし、チャート分析をしながら売買するので勝率は、８０％前後あったので・・・・
両建てをしておいて、動いた方向の、自分が決めたポイントで利確をし、そこで逆張りで入れる！
もちろん、ずっとレンジ相場ではないので、含み損は発生しますが、ロスカット以外ではマイナスに転じません。
しばらくレンジが続いた時なんかは、ボロ儲け・・・！
ただ、片方に、一方的に動かれた時は弱い！
多い時だと、買い１００枚 売り１００枚ぐらいのバランスから・・・買い１５０枚、売り５０枚ぐらいになり・・・、そこから更に同一方向に行くとロスカットされる感じです。
FX口座には、１０００万円〜１３００万円ぐらい入っていて・・・上下しながら、どちらかの方向に徐々に動いていく時は勝てますが、５日連続で同一方向に動くと、かなり辛いですが・・・。
この方法で、年間3500万〜3800万円稼ぎ、たまにロスカットで500万〜1000万円を損する。
それでも年2000万円前後の純利益が安定して出ました。
このやり方を確立・・・・、今も、このやり方です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
■ そしてまたもや、シャンパン事件
ところが、2024年・・・・
ドル円が150円を超えたとき、私は考えました。
「さすがにもう円安は止まるやろ。ここで売りや！」
勝負に出たのですが・・・・結果、まさかの大外れ。
ルールを守れず・・・資金を投入してしまいました。
ロスカットを避けようとして、証拠金維持率が110％を切ったときに、ルールを破って1000万円を追加投入したのです。
しかし、そのまま155円突破でロスカット……。
損失は1000万円以上。
ロスカットされた時にいた場所は、飛騨高山のサンクチュアリコート。
不動産業者の先輩と食事をしながらシャンパンを飲んでいました。
やっぱりシャンパンを片手にスマホを見ていてロスカット（笑）
■ 追い込み地獄、そして介入待ち
そこからドル円は160円目前。
「ここで日銀が介入するだろう」と信じ、さらに200万、300万と資金を追加。
最終的に4000万円を超える追加資金を投入。
完全に「追い込み投資モード」。
毎日、日銀の動きを待ちながら溶けていく資金をただ見つめていました。
……で、ようやく介入。
やった〜〜〜〜w w w w w
ある程度は取り戻しましたが、年間トータルでは、マイナス800万円
昨年は、久しぶりにマイナス！ということで、悔しい思いをしました！
（今年の成績７月 ８月）
■ それでも、やっぱりFXが好き
リーマンショック、トルコショック、円安ショック。
3回も大きな失敗をしたのに、
私は20年間、トータルでは負けていません。
口座資金1000万円で年間2000万円前後を稼ぐ。
つまり、元金の倍を稼ぎ続けているわけです。
正直、自分でも「ようやっとるな」と思います（笑）
■ そして2025年、再び好調！
2024年に大負けした分も、2025年の1〜3月で完全に取り返しました。
今年（2025年）は、9月末時点ですでに900万円のプラス。
このまま行けば1200〜1500万円の勝ちペース。
インスタグラムでも毎月の成績をアップしていますが、よく「どうやって勝ってるんですか？」と聞かれます。
■ 私の必勝法は「ルールを守ること」
いくらテクニカルやインジケーターを駆使しても、最終的に大事なのは、ルールを守れるかどうか。
損切り、利確、資金管理、そして欲のコントロール。
これさえできれば、FXは怖くない。
私の場合は「1000万円ルール」と「両建て手法」。
そして、「シャンパンを持ちながらトレードしないこと」（笑）
この3つが必勝法です。
■ まとめ：FXも人生も、結局は自分との戦い
FXをやっていると、
「ここまで下がったら上がる」「介入があるはず」
と、自分の都合のいいように考えがちです。
でも、相場は人間の思惑なんて関係なし！
上がる時は上がるし、下がる時は下がる。
だからこそ、感情をコントロールできる人が勝つ！
焦って買えば失敗するし、冷静に判断すれば勝てる。
FXも、結局は**「自分を律する投資」**なんです。
おわりに
私は、20年以上FXを続けてきて、「大儲けはしてないけど、大損もしていないが、ある程度、安定して稼げている！」
つまり、私にとってF-Xは、リスクが低い投資である！
そう言えることが、いちばんの自慢です。
そして何より、今でもトレードが楽しい。
このブログを読んでくださった方が、「FXって面白そうだな」「勉強してみようかな」
と思ってくれたら嬉しいです。
私のインスタグラムの大半が、グルメか、不動産か農業みたいな感じですが・・・
毎月の収支など、ちょくちょくストーリーズでFXネタもあげていますので、フォローしていただけると嬉しいですが・・・・
最後の最後に・・・今年は、このペースで年末まで・・・何とか勝ちのまま終わらせたい！
今、ちょっと円安に行きすぎていて、まあまあ含み損が増えています。
日本初の女性総理の誕生に、もう少し円安が進みそうですが・・・そろそろ円高になるのではないかと・・・これは希望的予測ですw
それでは・・・
また機会があれば、私が実際に行っている両建て手法の具体的なやり方を、もう少し詳しく解説しますが・・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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先日、名古屋城前にオープンしたエスパシオナゴヤキャッスルに行ってきました。
すごいホテルが名古屋にできました。
感想は、インバウンドを意識したド派手な感じで・・・やりすぎ感が名古屋らしくていいんじゃないのかな〜と思いました。
さて、本題に・・・
私は、不動産、FX、株、暗号資産、金投資、その他、ありとあらゆる投資をしています。
不動産と金は、負け知らず・・・その他は、勝ったり負けたりしているわけですが・・・。
私が、投資をする上で、大切にしている言葉があります。
・卵は一つのカゴに盛るな！
分散投資をするようにしています。
・人の行く裏に道あり花の山！
不動産の事業は、もちろんですが、投資も、他の人たちと同じことをしない！
これまで、何とか、負けることなくやってこれたのは、この２つも常に胸に刻んで投資をしてきたからだと思います。
そんなわけで・・・・
今日は、不動産の話ではなく「投資」、しかも「FX」のお話をしたいと思います。
不動産投資では、キャピタル、インカム負け無しの私ですが、生粋の不動産屋なので、それは当たり前の話で・・・その他の投資では、七転び八起き・・・七転八倒してきました。
結局のところ、不動産という主軸があって、その収入で、投資ができるわけなのですが・・・
絶対的に勝ち続けてきたのは、不動産、金積立、ビットコインぐらいで、あとは、悪戦苦闘しながら、なんとか自分のものにしてきました。
本日は、FXについて書かせていただきます。
私がこれまでに味わった、天国と地獄の24年を、赤裸々に語りましょう。
■ 始まりはトレーダーズ証券から
今からおよそ23〜24年前・・・
当時の私は、まだ今のような会社規模ではなく、年商も今の20分の1程度。
そんな頃、何気なく始めたのが「FX」でした。
当時はスマホなんてまだなかったので、夜な夜なパソコンを立ち上げ、ドル円、ユーロドル、ポンド……。
チャート分析なんてロクにできず、完全にファンダメンタル＋勘＋博打感覚。
当然、負けました（笑）
最初に入れた資金300万円は、あっという間に120万円。
あの頃の私にとっては、かなり痛い授業料でした。
でも、この負けが“すべての始まり”でした。
■ 負けて悔しくて、猛勉強
「必死で作った３００万円が・・・くそっ、やってやる！」
そう心に誓って、テクニカル分析を勉強しました。
チャートの読み方、損切りポイント、利確ポイント、
そして決めたルールを破らないこと。
これを徹底してから、徐々に勝てるようになっていきました。
その当時に流行っていたスワップ投資にも手を出しました。
ニュージーランドドル、オーストラリアドル……金利の高い通貨を買って、スワップポイントで毎日お金が増える。
「これ、天国じゃん！」と思ったのを覚えています。
当初120万円まで減った口座は、どんどん増えていき・・・
気づけば、２〜３年で4500万円を突破！
（今年の成績１月 ２月）
■ シャンパンの泡とともに溶けた資産
儲けたお金で、ブランド服や時計を買い、飲みに行っては、「俺、スワップで1日10万円以上入ってくるから、仕事を辞めても遊んで暮らせるわ〜w」
なんてことを、飲み屋や飲食店でしゃべって、調子に乗っていました。
そんなとき、やってきたのが・・・リーマンショック。
3600万円あった純資産は、一気にロスカット。
半分以下になりました。
「ここまで下がったら、もう上がるだろ！」と口座残金を全額投入するも、またロスカット。
まさにロスカット連鎖地獄。
クラブでシャンパンを飲みながら、スマホ画面では資産が溶けていく。
泡のように消えるお金……！笑
このとき私は、FXの恐ろしさを骨の髄まで味わいました。
その後も、しばらく、買っても買ってもロスカット続き・・・！
取り戻せるはずが、取り戻せない・・・！
半分でもいいから取り戻したいけど、またロスカットで資金は半分に・・・・
３６００万円が、２５０万円に・・・・さすがに、心が折れて辞めました！
俺が、毎日、何十回も画面を見てトレードしてきた時間は何だったのだろう？
もう二度とFXはしない！ やっぱり俺は不動産だ！
そう心に誓ったのでした。
（今年の成績３月 ４月）
■ しばしの休養、そして復活
リーマンショックの後は、しばらく画面を見るのも嫌でした。
250万円だけ残った口座を放置し、半年以上、トレードはお休み。
でも人間って不思議です。
しばらく経つと、「もう一回やってみるか」となる（笑）
そこから、私はもう一度コツコツ積み上げを始めました。
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リーマンで痛い目を見た私は、真面目にデイトレードに専念。
一目均衡表、RSI、MACDなどを駆使し、地道にトレードを続けました。
頑張りました・・・資金は、２５０万円から ５０００万円を超えました。
ところが、
「またスワップで毎日10万円！」の誘惑に負けてしまったのです。
そう、トルコリラです。
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「金利高いし、これなら余裕や！」と思っていた矢先・・・
トルコショック。
それを、知った場所はなんと琵琶湖。
船上でシャンパンを飲んでいた時、スマホを見て唖然。
5000万円が2200万円に……。
なぜか、大損はいつもシャンパンの泡と一緒にやってくる。
■ 二度のスワップ地獄の後に得た教訓
「もうスワップ投資はやらん！」
そう誓ってからは、再び真面目にトレードへ。
そして、新しい手法を考え出しました。
■ 1000万円ルールの誕生
私は気づいたんです。
「お金を入れすぎるから、ロスカットで大ダメージを食らうんだ」と・・・
だから、口座の純資産を常に1000万円に固定。
月末に増えた分は銀行口座へ引き上げ、減ったら銀行口座からFX口座を1000万円に戻す。
例えば、月末の資産が1245万円なら200万円を出金。
翌月1320万円なら300万円出金。
逆にロスカットで510万円まで減ったら、500万円を入金。
とにかく「毎月末に1000万円を基準」にする。
これを続けてから、トレードは安定しました。
（今年の成績５月 ６月）
■ 両建て戦略で安定収益
私のトレード手法は、両建て方式。
要は「買い」と「売り」を同時に持つことで、大きな値動きがあってもダメージを最小限に抑えるやり方です。
相場というのは、上げ下げしながら、どちらかの方向に動いていきますし、チャート分析をしながら売買するので勝率は、８０％前後あったので・・・・
両建てをしておいて、動いた方向の、自分が決めたポイントで利確をし、そこで逆張りで入れる！
もちろん、ずっとレンジ相場ではないので、含み損は発生しますが、ロスカット以外ではマイナスに転じません。
しばらくレンジが続いた時なんかは、ボロ儲け・・・！
ただ、片方に、一方的に動かれた時は弱い！
多い時だと、買い１００枚 売り１００枚ぐらいのバランスから・・・買い１５０枚、売り５０枚ぐらいになり・・・、そこから更に同一方向に行くとロスカットされる感じです。
FX口座には、１０００万円〜１３００万円ぐらい入っていて・・・上下しながら、どちらかの方向に徐々に動いていく時は勝てますが、５日連続で同一方向に動くと、かなり辛いですが・・・。
この方法で、年間3500万〜3800万円稼ぎ、たまにロスカットで500万〜1000万円を損する。
それでも年2000万円前後の純利益が安定して出ました。
このやり方を確立・・・・、今も、このやり方です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
■ そしてまたもや、シャンパン事件
ところが、2024年・・・・
ドル円が150円を超えたとき、私は考えました。
「さすがにもう円安は止まるやろ。ここで売りや！」
勝負に出たのですが・・・・結果、まさかの大外れ。
ルールを守れず・・・資金を投入してしまいました。
ロスカットを避けようとして、証拠金維持率が110％を切ったときに、ルールを破って1000万円を追加投入したのです。
しかし、そのまま155円突破でロスカット……。
損失は1000万円以上。
ロスカットされた時にいた場所は、飛騨高山のサンクチュアリコート。
不動産業者の先輩と食事をしながらシャンパンを飲んでいました。
やっぱりシャンパンを片手にスマホを見ていてロスカット（笑）
■ 追い込み地獄、そして介入待ち
そこからドル円は160円目前。
「ここで日銀が介入するだろう」と信じ、さらに200万、300万と資金を追加。
最終的に4000万円を超える追加資金を投入。
完全に「追い込み投資モード」。
毎日、日銀の動きを待ちながら溶けていく資金をただ見つめていました。
……で、ようやく介入。
やった〜〜〜〜w w w w w
ある程度は取り戻しましたが、年間トータルでは、マイナス800万円
昨年は、久しぶりにマイナス！ということで、悔しい思いをしました！
（今年の成績７月 ８月）
■ それでも、やっぱりFXが好き
リーマンショック、トルコショック、円安ショック。
3回も大きな失敗をしたのに、
私は20年間、トータルでは負けていません。
口座資金1000万円で年間2000万円前後を稼ぐ。
つまり、元金の倍を稼ぎ続けているわけです。
正直、自分でも「ようやっとるな」と思います（笑）
■ そして2025年、再び好調！
2024年に大負けした分も、2025年の1〜3月で完全に取り返しました。
今年（2025年）は、9月末時点ですでに900万円のプラス。
このまま行けば1200〜1500万円の勝ちペース。
インスタグラムでも毎月の成績をアップしていますが、よく「どうやって勝ってるんですか？」と聞かれます。
■ 私の必勝法は「ルールを守ること」
いくらテクニカルやインジケーターを駆使しても、最終的に大事なのは、ルールを守れるかどうか。
損切り、利確、資金管理、そして欲のコントロール。
これさえできれば、FXは怖くない。
私の場合は「1000万円ルール」と「両建て手法」。
そして、「シャンパンを持ちながらトレードしないこと」（笑）
この3つが必勝法です。
■ まとめ：FXも人生も、結局は自分との戦い
FXをやっていると、
「ここまで下がったら上がる」「介入があるはず」
と、自分の都合のいいように考えがちです。
でも、相場は人間の思惑なんて関係なし！
上がる時は上がるし、下がる時は下がる。
だからこそ、感情をコントロールできる人が勝つ！
焦って買えば失敗するし、冷静に判断すれば勝てる。
FXも、結局は**「自分を律する投資」**なんです。
おわりに
私は、20年以上FXを続けてきて、「大儲けはしてないけど、大損もしていないが、ある程度、安定して稼げている！」
つまり、私にとってF-Xは、リスクが低い投資である！
そう言えることが、いちばんの自慢です。
そして何より、今でもトレードが楽しい。
このブログを読んでくださった方が、「FXって面白そうだな」「勉強してみようかな」
と思ってくれたら嬉しいです。
私のインスタグラムの大半が、グルメか、不動産か農業みたいな感じですが・・・
毎月の収支など、ちょくちょくストーリーズでFXネタもあげていますので、フォローしていただけると嬉しいですが・・・・
最後の最後に・・・今年は、このペースで年末まで・・・何とか勝ちのまま終わらせたい！
今、ちょっと円安に行きすぎていて、まあまあ含み損が増えています。
日本初の女性総理の誕生に、もう少し円安が進みそうですが・・・そろそろ円高になるのではないかと・・・これは希望的予測ですw
それでは・・・
また機会があれば、私が実際に行っている両建て手法の具体的なやり方を、もう少し詳しく解説しますが・・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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