素人さんの為の不動産学校:インバウンド

インバウンド

2024年01月10日

宮古島　バケーションハウス型収益物件　土地３００坪（No.2600)

宮古島で、バケーションレンタル事業（セントリゾートヴィラ）をしていまして、利回りが良いので、もう少し大きなものを作りたいと思いまして、バケーションレンタルハウスの計画をしています！

現在で８室、１部屋１億で、８人のオーナー募集をしております。

募集状況の現状をお知らせいたします。

現在、弊社が宮古島で経営をしているセントリゾートヴィラの２０２３年の利回りは、１２月末までにキャンセルが出なければ、表面利回りが約２２％です。

私が、５～６年前に、宮古島のパイナガマビーチの近くに約１００坪　民家を購入して、１棟貸しのヴィラにリノベーションして、私が行かない時は、ヴィラとして民泊貸ししています。

民泊業だと１８０日以上貸せないので、宿泊業許可を取って運営しています。

セントリゾートヴィラを購入した当時は、宮古島に惚れ込んでしまい、年間１０回ぐらい行っていました。

当然、仕事好きの私は、名古屋の不動産業者の社長として、なかなか土地の購入が難しい土地柄である中、宮古島でも人脈を広げて土地を数ヶ所購入して、再販したり、アパートを４棟ほど建てて販売したり・・・・最終的には、自分の家まで購入して、収益ヴィラを経営し今に至るわけですが・・・。

コロナ禍でも利回りは驚異的！

この驚異的な表面利回り２２％超え、コロナの時期でも２０％を超えていたことには、不動産業者である私も、正直驚いている！

ただ、問題もあります。

１棟しかないと、それなりに経費もかかる！

１棟のヴィラでは、管理、清掃、広告宣伝費等が、割高になります。

表面利回りが２２％あっても、経費を引いたら、実質利回りは１２％～１４％の利回りになってしまいます。

もっと効率の良いリゾート収益投資をしたい！

いつも、管理費と清掃費が高いな～と思いつつ運営してきたわけで、戸数が増えれば、管理費は安くなるし、清掃費も少し安くなるわけで・・・このセントリゾートヴィラの近くに、４棟～８棟建てのヴィラを購入したいと考えており、土地探しをしていたのですが、パイナガマビーチの通り沿いの土地は、なかなか見つからず・・・昨年、３００坪の土地を購入することができました。

そして・・・

プール付き４室、ジャグジー付き４室　計８室のリゾートヴィラの事業計画を立てました。
部屋は、プールorジャグジー付きヴィラなんですけどホテルのような作りにしてみました。

８室のヴィラスイート・・・土地と建物、設備、システム等で、約８億

利回りは、稼働率６０％で、実質約１１％

本音では、場所と宿泊の価格帯的に、稼働率は６５％～７０％を想定しているが・・・初年度は６０％ぐらいだと思いますし、後々、話が違うとか言われると嫌なので、一応、６０％とさせていただいております。

今の、セントリゾートヴィラの状態を３年見てきた限り、今回計画しているリゾートヴィラの実質利回りが６０％以下になることは考えにくいし、コロナ禍でも順調だった上に、インバウンドの効果も期待できる！

少し気になるのは、ヴィラの近くにヒルトンができたことぐらいなんですが・・・それに伴い、施設もいろいろできてきているので、周りが賑やかになっていってるし、そこまで影響はないかな～と思うし・・・
そもそも宮古島旅行で、東急やシギラやヒルトン等の大型施設に泊まるお客様は、年配の方々や、ツアー客が多いわけで、リゾートヴィラに泊まる人たちとは客層が違うので、ヒルトンができたことを、そこまで気にする必要はないと考えてましたし、ヒルトンができてからも、宿泊者数が減っているわけではなく、今のところ例年と変わっていない！

ということは・・・、今まだ、ほとんど稼働していない新国際空港が機能してきた時には、今よりも良くなることは間違いないと思います。

そんなわけで・・・・

以前のブログにも書きましたが・・・８億で８棟のヴィラができますので、区分所有にして、８人でヴィラを所有したいと考えました。（１人１億・・・法人名義可能・・・！）

そんな思いの中、土地を探し、見つけることができまして・・・いろいろと協力してくださる人もいまして、とりあえず土地を取得したわけです。

各々が区分所有のバケーションハウス（ヴィラ）を購入してオーナーになり、オーナーが使用しない日は、収益ヴィラとして貸すという形態で計画をしました。

以前、宮古島の収益ヴィラ購入の募集をしたところ、これまでに１２人の問い合わせがあり、そのうち９人が購入したいとのことでした。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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建設・不動産ランキング

ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

全国の投資家さんと一緒に、１億ずつ出し合ってヴィラを運営していく！

そして、このプロジェクトは、資金を用意すれば誰でも良いという形ではなく、区分所有といえども共有部分もありますし、宮古島のヴィラで顔を合わせることもあるでしょうから・・・不動産投資に対する考え方が合い、一緒に宮古島ヴィラを所有していける方であれば、購入していただくということで面接をしたのですが・・・。

今回の投資の主旨と自己の投資に対する考え方がずれていたり・・・その人の性格上、一緒に投資したくないと感じたり・・・、今回の投資が、その方にとって良い投資とはいえない！　等を理由に断らせていただいた方や、融資がつかず資金が用意できない等で断念された方もいました。

現状と致しましては・・・

現在のところ、１２人のお問い合わせのうち、９名が購入希望！　最終的に、購入できる人が私を含めて４人・・・つまり４億は、集まっているわけで、逆に言うと残りの４億は集まっていないということです。

まあ、なんと説明したらいいのか・・・、収益物件として１０％以上出るだろうし管理や集金業務もしてもらえるから放置しておけばいいし物件も見に行く気もない、みたいな感覚の方には・・・
私は、宮古島に来る回数制限はありませんが、少なくとも宮古島の良さを知ってもらいたい、このヴィラは宮古島が好きだという人に買ってもらいたいのです。
私　『メンバー同士が顔を合わせた際に、気軽に挨拶や話ができるような感じにしたいので、あなたの感覚で投資をしたいのであれば宮古島じゃなくても単独で１億ぐらいの物件を購入した方がいいですよ！』
という感じで遠慮していただいたり・・・・。

建設費用の概算を見ながら、ここが落とせるとか、高い、安い、内地から知り合いの安い建設屋を入れたいとか・・・！　管理について、もっと安いアメニティーをおいた方が良いとか、管理会社に任せるのではなく、従業員を雇用して・・・等・・・建設や運営に関する細い事をおっしゃる方もいたので・・・
私　『建設費の下げ方なんて、いくらでもありますよ！　でもね、こっちの建設業者を入れて、部分的に安くできたとして、万が一、生コンを売ってくれなかったり、その後、地元の水道、下水などの業者がヘソを曲げて、工事をやってくれなかったり、工事を遅れさせたりしたらどうするんですか・・・宮古島ルールを無視して御社で責任持って建設ができるとは思えません！』

このような理由でお断りをしました。

融資の方は、相変わらず難しいですね。
都銀でも、沖縄の本島なら・・・という感じです・・・
本土の地銀や信金では話になりません！
理由は、宮古島に支店がないので、金融機関としての物件管理ができません！

もしくは、土地の共有名義、建物の区分所有を理由に融資を断った銀行もあるようです。

そういう意味では、１億キャッシュか、定期担保で借りられる宮古島好きな投資家さんと言う括りになってくるので・・・私のブログで募集をしても、４人が限界ということなんでしょうけど・・・。

８人で１億ずつ投資して、バーケーションハウスを作り、オーナーが使わない時は、バケーションレンタルとして貸して収益物件とする！

まあ、でもそろそろ時間も経ってきましたし・・・個人の不動産投資家からの枠を広げて、８億一括で、ホテル経営をする法人を募集、もしくは、別用途で使われる方や、キャピタル狙いで土地のみを購入するという方にも、アプローチした方がいいのかもしれません。
もちろん、台湾、尖閣が近いので・・・基本、外国人（中国系）は不可ですが・・・！

そんなわけで・・・。

物件概要も公開します。

土地の金額は、坪単価約５０万円弱です。

場所は、宮古島の中心街の西側の大通りで、宮古空港から、街を右手に見ながら宮古島のパイナガマビーチ、港、ヒルトン、伊良部大橋の方に行く道路沿いで、準住居地域と住居地域が混じっている土地で、ホテル等の高い建物も建てられる場所です。

パイナガマビーチの前あたりから、本物件の方に向けて飲食などの商業施設が増えてきております。

北から南に向かって下り坂になっていますので、建物を建てた場合、２階以上は、宮古島ブルーの海が見えて宿泊施設としても、ヴァケーションハウスとしても、ローケーションは最高に良いと思います。

１億のバケーションハウス　区分所有収益物件としての販売は、なかなか難しそうなので、一括売り、または土地のみの売却も受け付けます。（面談、審査あり）と、させていただきます。

本当は、私も、その中に１つは欲しいので、８人揃ってヴァケーションレンタルをやりたかったのですが、今の４人では実現できないので・・・仕方ないですね～。

そんなわけで・・・。

今月末頃に、この土地の物件案内が入っていますので、宮古島に行きますので・・・日程を合わせていただければ、私が、ご案内することも、現地でお話をさせていただくことも可能です。

今回は、土地を購入してリゾートホテルにしたいというお客様の案内ですが、１億のバケーションハウス収益物件を購入したいという人が４人見つかれば、そちらを優先しますので、宮古島に１億、投資してもいいという人は、質問　相談、何でもお気軽にご連絡ください。
収益物としても、非常に良い物件ですので、しっかり説明させていただきますw

投資家の皆さんからのご連絡をお待ちしております。

追記
大変申し訳ないのですが、この計画を立てた当初、ご連絡をいただいていた方で２名ほど連絡が取れなくなってしまった方がいます。
私のミスで、連絡先を消去してしまい、復元できなかったのですが・・・再度、ご連絡をいただけるとありがたいです。
本当に申し訳ございません。

そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。

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