不動産
2025年12月03日
地上げ！って、結局なにをやってるの？（No.2617)
地上げ！土地の取りまとめって、結局なにをやってるの？
晩秋の空はやけに青いが、春とは違って少し肌寒い！。
現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
いわば、主戦場が整った状態です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
地上げの現場で起きる3つのズレ
ここからは、素人さんにも現場感が伝わるように、取りまとめの中でよく起きるズレを3つ紹介します。
�� 価格のズレ
地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
�� 情報のズレ
地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
いつも、ありがとうございます。
株式会社 千代田不動産（Group）
代表 近藤利一 拝
本日も、読者の皆様に、
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現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部 津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。
でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！
1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。
そして、本日・・・。
1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。
数字にすると一行で終わる！笑
でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。
すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。
津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。
これまで、２万坪の土地を、２０００坪〜３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。
今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！
地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・
地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。
今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。
そもそも「地上げ」って悪いこと？
「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。
一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。
でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。
もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事
これが地上げ（取りまとめ）の本質です。
たとえば企業誘致の場合。
企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。
Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地
みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。
企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。
だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。
それが取りまとめです。
土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」
土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。
確かに……半分はそう。
でも半分は違う。
取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。
土地を購入したい企業側の言い分はこうだ
・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい
地権者側の言い分はこうだ
・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い
買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。
なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。
企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。
地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。
これを何度も何度も往復させて・・・。
やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。
取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。
たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている
取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、
土地って、数字じゃない
土地って、人の人生の一部！ってことです。
津島の今回の区画だってそう。
誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。
同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。
だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。
「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。
・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか
この“聞く作業”だけで、半年〜一年飛ぶことも珍しくない。
でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。
取りまとめは「急がば回れ」の極地です。
今回の津島市企業誘致：1万坪の壁
1万坪。
言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。
なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。
一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。
パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。
しかも土地には“癖”があります。
地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる
こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。
今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！
そんな連続でした。
7千坪決済完了の意味
ここ、めちゃくちゃ大事なところです。
“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物
多くの素人さんが混同しがち。
契約＝約束
決済＝お金と権利の移動の完了
です。
取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。
はじめて「一つのピースが確定した」と言える。
今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！
つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。
これはデカい。
現場の人間ほど、この重みがわかる。
残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。
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地上げの現場で起きる3つのズレ
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�� 価格のズレ
地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。
期待、不安、体面、近所の目、家族の意見
そういうのが数字の裏で渦巻いてる。
だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。
�� 時間のズレ
企業「いつまでに取得できる？」
地権者「急に言われても心の整理が…」
企業の時間はプロジェクトの時間。
地権者の時間は人生の時間。
このズレを丁寧に埋めないと、
どんな正論も空回りします。
�� 情報のズレ
地権者「売ったら税金どうなる？」
企業「転用は行政が通す前提で」
行政「今の段階では確約できない」
情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。
だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。
取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」
7割決済が終わって、残り3割
ここからが、たいてい一番しんどい。
なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。
家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い
「みんな売ってるからあなたも」
って圧は、逆に反発を生む場合もあります。
だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。
時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。
取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。
地上げを「良い仕事」にするために・・・
ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。
はい、大変です。
でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。
企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる
今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。
地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。
その全部を一本の線で結ぶ。
それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。
さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。
7千坪はゴールじゃない。
本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。
これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。
でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。
引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。
取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！
今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。
愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。
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2025年01月20日
経営者の悩み！事業継承 後継者問題について（No.2609)
前回のブログ M&Aと不動産について！（No.2608)
この記事についての、コメントは少なかったものの、私に直接メールがあったり、千代田不動産本社に電話があったりで、結構、後継者問題で悩んでいる人、悪徳M＆A業者に騙された人、個人資産と法人資産を子供に、どう承継、相続等をしようか、悩んでいる経営者が多いことがわかりました。
そんなこともあって・・・続編を書かせていただきます。
M＆A 続編！事業継承 後継者問題について
基本的に、中小企業の経営者の大半は、血縁関係のある息子や娘に事業の継承をさせたいと思っているわけですが・・・・これが、なかなかうまくいかない！
特に相続と事業上の資産とが複雑に絡み合っていたり・・・、他にも、血縁関係者に、事業を継承する意思がなかったり、能力がなかったり・・・まあいろいろと問題はあるわけですが・・・
例えば・・・
A社長から、その息子Bに事業継承をするとして・・・そこに、どんな問題が起きる可能性があるのかを予測してみましょう。
1. 法的問題
(1) 法定相続人の権利と遺産分割の難しさ
日本の民法では、法定相続人には一定の相続権が保障されています。
しかし、事業承継の場合、事業資産が他の財産と混在していることが多く、遺産分割が複雑になります。特に、相続人が複数いる場合、経営権を誰が持つかについて意見の対立が生じることが一般的です。
(2) 遺留分問題
遺留分は、法定相続人に最低限保証される遺産の割合を指します。事業承継において、後継者に多くの資産を譲渡したい場合でも、他の相続人が遺留分を主張すると、計画通りの承継が難しくなる可能性があります。
要するに、被相続人である経営者と、相続人の考えが一致せず、ゴタゴタするわけですが・・・。
経営者としては、事業継承をする者に、その法人を譲りたいわけで・・・しかし、民法上の相続割合というものがあるわけです。
例えば、事業を長男に継がせたいのに・・・他の兄弟姉妹等が、相続に不満を抱き揉めるわけで・・・ある程度は遺言でカバーできるのですが、納得がいかない相続人は、遺留分を主張したりして、事業継承がうまくいかないケースがあります。
私から見ると、事業を続けていくには、後を継いだものが株の大半を取得するのがベストであり、事業は事業、個人は個人で考える方がよいと思うのですが・・・。
他の、兄弟姉妹で事業に関係ない者が、事業に対してゴタゴタ揉めたりするケースが多いです。
被相続人としては、事業を継承する者には、そのように・・・継承しない者には、それなりに・・・
可愛い子供たちが揉めないようにしていくのですが・・・被相続人が死んでから、ものすごく揉めるんですよね〜！
2. 税金問題
(1) 相続税の負担
日本では相続税の税率が高く設定されており、大規模な事業資産を持つ企業では多額の税負担が発生します。この税負担が後継者にとって大きな負担となり、場合によっては資産を売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。
法人の株の価値が高くて大変・・・ってことが多々あります。
事業継承をするのに、法人の資産を売却したり、金融機関から借入をしたり・・・税金の負担が大きすぎで、事業継承をしない！なんていう相続人もいたりして・・・。
まあ、いろいろあります。
3. 経営上の問題
(1) 後継者選びの難しさ
事業承継において適切な後継者を選ぶことは極めて重要ですが、多くの中小企業では後継者不在が深刻な問題となっています。後継者がいない場合、外部からの人材登用やM&A（企業の合併・買収）を検討する必要があります。
(2) 後継者の育成
後継者が存在する場合でも、経営能力や業界知識を十分に備えていないことがあります。
これにより、事業承継後の経営が不安定になるリスクが生じます。
要するに、相続人が、ドラ息子すぎて・・・事業継承できるだけの能力がない・・・・なんて場合、後を継がせられないと悩んでいる場合があります。
4. 家族間の問題
(1) 感情的な対立
相続や事業承継は家族間の感情的な問題を引き起こすことがよくあります。
特に、相続人間で財産分与や経営権に関する意見が対立すると、家庭内で深刻なトラブルが生じる可能性があります。
(2) コミュニケーション不足
事業承継に関する計画が家族間で十分に共有されていない場合、承継後にトラブルが表面化することがあります。
透明性の欠如が信頼関係を損ない、円滑な承継を妨げます。
法的問題と重複するところもありますが・・・
この手のことで揉めると、泥沼化するケースが多く、事業継承が困難になったり・・・継承後も兄弟同士で裁判をやっちゃったりして・・・事業自体がうまくいかなくなるケースもあります。
実は・・・・
中小企業の場合、このパターンが多く・・・相続人同士が揉めるわけですが・・・
そこに相続人の配偶者が出てきたりして・・・知人友人にまで相談して、弁護士や税理士を入れてくることが多く・・・しかも、身内関係がゴタゴタして召喚されて、無駄に関わってくるのは、士業でも三流の輩が多く・・・解決する落とし所が頭に入らず計画性もなく、都合よく自分の主張だけ一丁前にしてくるので、ゴタゴタが泥沼化して長期化することもあります。
事業継承した新社長にとっても、他の相続人にとっても、良いことなんて一つもないのに・・・w
そうはいっても、事業継承した方も、他の相続人に対して、甘えすぎだろう！ なめすぎだろう！
日本は、家督相続制度じゃね〜ぞ！と思うぐらい、他の相続人を蔑ろにしている場合もあり、一概に、事業継承者が正しいとは言い切れないのですが・・・。
まあ、いろいろですね〜・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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解決策とアプローチ
(1) 早期の計画
相続や事業承継に関する計画を早期に立てることが重要です。
財産評価や税負担の試算を行い、専門家のアドバイスを受けながら最適な承継方法を選定することが必要です。
だいたい経営者が、高齢になったり、病気をしたり、それからスタートしていくパターンが多く、何故、もう少し早くやっておかなかったんだろ？という感じなんですけど・・・。
必要になってから急にやろうとするので無理が生じるわけで、昨日まで、事業継承者であれ者を半人前扱いしてたくせに、経営者自信が自分がやばいと気づいてから、急に、やるので揉めるわけです。
もっと早い段階で、事業を継承する者を決めて、他の相続人に、個人資産等、渡せるものを早めに渡しながら、事業継承の際に、揉めないように・・・根回しをしておくべきなんですけど・・・。
ほとんどの経営者は、うちの可愛い息子や娘が、兄弟姉妹で骨肉の争いをするとは思っておらず、うちの子は、子供の頃から、仲良くおやつを分け合い、仲良く遊んでいたから大丈夫だ！
なんて思っているのです。
親に食わせてもらいながらの分配と、それぞれ独立して家庭を持った後の分配では、そりゃ〜違うでしょwって思うのですが・・・皆さん 『うちの子に限って』というパターンが多いです。
(2) 専門家の活用
弁護士、税理士、公認会計士、事業承継コンサルタントなど、専門家の力を借りることで、法的・税務的な問題を効率的に解決することができます。
早い段階から、専門家に相談をして、事業継承をする者がいる場合と、事業継承をする者がいない場合の、２パターンを常に考えながらやっていくことをお勧めします。
事業継承する者がいない場合は、売却も視野に入れて考えておかなくてはいけないということです。
事業継承する可能性も考えておくのとおかないのでは、売却価格が、相当変わりますからね。
社員たちの教育の仕方も変わってきますし・・・・！
(3) コミュニケーションの強化
家族間や従業員との間で十分なコミュニケーションを図ることで、相続や事業承継に対する理解を深め、合意形成を促進することが可能です。
ここでいうコミュニケーションというのは、先ほども少し触れましたが・・・根回しのことです。
例えば・・・
娘を嫁に出すときに、お前には、いくら使った！ 相続の時には、息子に会社を継がせるから、お金と個人資産は、こう分けるけど・・・会社は、俺やお前たちが飯を食ってきた、基となっているものだから、相続の時に揉めて、俺たちの大切な会社を壊すようなことなく、継承者を応援してやるように・・・都度都度言い聞かせながら・・・娘に使った金額をしっかり明記しておくことが必要です。
因みに、私のクライアントは、私が少々脅しすぎたせいか・・・、娘の大学の費用、旅行代、結婚の費用、家を買うときの頭金や、車を買ってあげた時の金額、娘が法人とは無関係なのに、会社の車を乗っていることまで記録・・・最近は、娘の家庭に送った高価なお節料理や、娘の子供にあげたお年玉まで記録につけてます！笑
そこまでやらなくても・・・って思うのですが・・・w
まあ、将来もめた時には、役に立つでしょうけどね・・・・！
(4) 税制の活用
事業承継税制や贈与税の特例を最大限活用することで、税負担を軽減することができます。最新の税制改正にも注意を払う必要があります。
生前贈与できるものは、税金がかからない範囲でMAXまで・・・、最近は、暗号通貨を使ってまで相続対策している人もいます。
(5) 後継者育成プログラムと売却を視野に入れた経営
後継者が、身内か他人か、会社を売却するかにかかわらず、後継者の経営能力を向上させるための研修やトレーニングプログラムを実施することが事業の安定した継続に寄与しますし、売却を視野に入れているなら、高く売れるような会社に育てておいた方がいいですよね〜！
まず、後継者が相続予定の場合、先ほど、事業を継承する者以外への根回しをするということも書きましたが、後継者にも、相続の際の根回しをさせておく必要があります。
後継者と後継者以外の相続人が揉めないように教育をしていかなくていけない！
それも親として社長としての努めである！ということです。
まとめ
私が言えることは・・・経営者として・・・今のこと自分のことばかり考えるのではなく、５年先、１０年先・・・・２０年、３０年・・・・途中で何かがあった場合は、こうする！と、常に頭の片隅に入れておき、いざという時に困らないように会社を経営していくべきなんですけど・・・。
ほとんどの人が、高齢になるか病気になってから急に動くので・・・もしくは、何もしないで死んじゃったりする社長もいるので・・・揉めるに決まってるじゃないですか！
起業したてのガムシャラ時代や、後を継いだばかりの時が過ぎ、経営が安定してきたら・・・会社の資産を増やすことばかりではなく、増やした資産をどうするのかも考えなくてはいけません！
私は、多趣味ですし、毎日多くの人と食事をしたり飲んだりするので・・・この手の相談が多いわけですが・・・。
もちろん、友人、知人、読者の皆さんも・・・、困った人がいたら、全力で解決しようと頑張りますけど、いつも思うことは・・・・。
こうなる前に、もう少し早く相談して！
って思います！笑
まあ、仕事なので、やりますけど・・・できれば、人間の汚い部分は見たくないですね。
親の思いは子に伝わらず・・・小さな頃は、兄弟姉妹仲良く育ったのに・・・親が死んだ後で、ゴタゴタ揉めて最終的に裁判やって・・・その後、家族という関係ではなくなってしまう！
ご先祖様も、親も、こんな悲しい結末を望んではいませんよね！
だからこそ・・・経営者は、事前の根回しが必要なんです！
相続と事業承継には多くの課題が存在しますが、適切な計画と準備を行うことで円滑に進めることが可能です。
早ければ早いほど・・・法律や税制、家族間の調整を含めた総合的なアドバイスができますし、士業の先生たちを紹介したりもできます。
何にしても・・・早めの対策！
このブログを読んでくださっている経営者の皆様には、早期から対策を講じることで、次世代へのスムーズな引き継ぎを実現していただきたいです。
そんなわけで・・・・。
本日のブログ！ 経営者の悩み！事業継承 後継者問題について！は、ここまでとさせていただきます。
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この記事についての、コメントは少なかったものの、私に直接メールがあったり、千代田不動産本社に電話があったりで、結構、後継者問題で悩んでいる人、悪徳M＆A業者に騙された人、個人資産と法人資産を子供に、どう承継、相続等をしようか、悩んでいる経営者が多いことがわかりました。
そんなこともあって・・・続編を書かせていただきます。
M＆A 続編！事業継承 後継者問題について
基本的に、中小企業の経営者の大半は、血縁関係のある息子や娘に事業の継承をさせたいと思っているわけですが・・・・これが、なかなかうまくいかない！
特に相続と事業上の資産とが複雑に絡み合っていたり・・・、他にも、血縁関係者に、事業を継承する意思がなかったり、能力がなかったり・・・まあいろいろと問題はあるわけですが・・・
例えば・・・
A社長から、その息子Bに事業継承をするとして・・・そこに、どんな問題が起きる可能性があるのかを予測してみましょう。
1. 法的問題
(1) 法定相続人の権利と遺産分割の難しさ
日本の民法では、法定相続人には一定の相続権が保障されています。
しかし、事業承継の場合、事業資産が他の財産と混在していることが多く、遺産分割が複雑になります。特に、相続人が複数いる場合、経営権を誰が持つかについて意見の対立が生じることが一般的です。
(2) 遺留分問題
遺留分は、法定相続人に最低限保証される遺産の割合を指します。事業承継において、後継者に多くの資産を譲渡したい場合でも、他の相続人が遺留分を主張すると、計画通りの承継が難しくなる可能性があります。
要するに、被相続人である経営者と、相続人の考えが一致せず、ゴタゴタするわけですが・・・。
経営者としては、事業継承をする者に、その法人を譲りたいわけで・・・しかし、民法上の相続割合というものがあるわけです。
例えば、事業を長男に継がせたいのに・・・他の兄弟姉妹等が、相続に不満を抱き揉めるわけで・・・ある程度は遺言でカバーできるのですが、納得がいかない相続人は、遺留分を主張したりして、事業継承がうまくいかないケースがあります。
私から見ると、事業を続けていくには、後を継いだものが株の大半を取得するのがベストであり、事業は事業、個人は個人で考える方がよいと思うのですが・・・。
他の、兄弟姉妹で事業に関係ない者が、事業に対してゴタゴタ揉めたりするケースが多いです。
被相続人としては、事業を継承する者には、そのように・・・継承しない者には、それなりに・・・
可愛い子供たちが揉めないようにしていくのですが・・・被相続人が死んでから、ものすごく揉めるんですよね〜！
2. 税金問題
(1) 相続税の負担
日本では相続税の税率が高く設定されており、大規模な事業資産を持つ企業では多額の税負担が発生します。この税負担が後継者にとって大きな負担となり、場合によっては資産を売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。
法人の株の価値が高くて大変・・・ってことが多々あります。
事業継承をするのに、法人の資産を売却したり、金融機関から借入をしたり・・・税金の負担が大きすぎで、事業継承をしない！なんていう相続人もいたりして・・・。
まあ、いろいろあります。
3. 経営上の問題
(1) 後継者選びの難しさ
事業承継において適切な後継者を選ぶことは極めて重要ですが、多くの中小企業では後継者不在が深刻な問題となっています。後継者がいない場合、外部からの人材登用やM&A（企業の合併・買収）を検討する必要があります。
(2) 後継者の育成
後継者が存在する場合でも、経営能力や業界知識を十分に備えていないことがあります。
これにより、事業承継後の経営が不安定になるリスクが生じます。
要するに、相続人が、ドラ息子すぎて・・・事業継承できるだけの能力がない・・・・なんて場合、後を継がせられないと悩んでいる場合があります。
4. 家族間の問題
(1) 感情的な対立
相続や事業承継は家族間の感情的な問題を引き起こすことがよくあります。
特に、相続人間で財産分与や経営権に関する意見が対立すると、家庭内で深刻なトラブルが生じる可能性があります。
(2) コミュニケーション不足
事業承継に関する計画が家族間で十分に共有されていない場合、承継後にトラブルが表面化することがあります。
透明性の欠如が信頼関係を損ない、円滑な承継を妨げます。
法的問題と重複するところもありますが・・・
この手のことで揉めると、泥沼化するケースが多く、事業継承が困難になったり・・・継承後も兄弟同士で裁判をやっちゃったりして・・・事業自体がうまくいかなくなるケースもあります。
実は・・・・
中小企業の場合、このパターンが多く・・・相続人同士が揉めるわけですが・・・
そこに相続人の配偶者が出てきたりして・・・知人友人にまで相談して、弁護士や税理士を入れてくることが多く・・・しかも、身内関係がゴタゴタして召喚されて、無駄に関わってくるのは、士業でも三流の輩が多く・・・解決する落とし所が頭に入らず計画性もなく、都合よく自分の主張だけ一丁前にしてくるので、ゴタゴタが泥沼化して長期化することもあります。
事業継承した新社長にとっても、他の相続人にとっても、良いことなんて一つもないのに・・・w
そうはいっても、事業継承した方も、他の相続人に対して、甘えすぎだろう！ なめすぎだろう！
日本は、家督相続制度じゃね〜ぞ！と思うぐらい、他の相続人を蔑ろにしている場合もあり、一概に、事業継承者が正しいとは言い切れないのですが・・・。
まあ、いろいろですね〜・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
解決策とアプローチ
(1) 早期の計画
相続や事業承継に関する計画を早期に立てることが重要です。
財産評価や税負担の試算を行い、専門家のアドバイスを受けながら最適な承継方法を選定することが必要です。
だいたい経営者が、高齢になったり、病気をしたり、それからスタートしていくパターンが多く、何故、もう少し早くやっておかなかったんだろ？という感じなんですけど・・・。
必要になってから急にやろうとするので無理が生じるわけで、昨日まで、事業継承者であれ者を半人前扱いしてたくせに、経営者自信が自分がやばいと気づいてから、急に、やるので揉めるわけです。
もっと早い段階で、事業を継承する者を決めて、他の相続人に、個人資産等、渡せるものを早めに渡しながら、事業継承の際に、揉めないように・・・根回しをしておくべきなんですけど・・・。
ほとんどの経営者は、うちの可愛い息子や娘が、兄弟姉妹で骨肉の争いをするとは思っておらず、うちの子は、子供の頃から、仲良くおやつを分け合い、仲良く遊んでいたから大丈夫だ！
なんて思っているのです。
親に食わせてもらいながらの分配と、それぞれ独立して家庭を持った後の分配では、そりゃ〜違うでしょwって思うのですが・・・皆さん 『うちの子に限って』というパターンが多いです。
(2) 専門家の活用
弁護士、税理士、公認会計士、事業承継コンサルタントなど、専門家の力を借りることで、法的・税務的な問題を効率的に解決することができます。
早い段階から、専門家に相談をして、事業継承をする者がいる場合と、事業継承をする者がいない場合の、２パターンを常に考えながらやっていくことをお勧めします。
事業継承する者がいない場合は、売却も視野に入れて考えておかなくてはいけないということです。
事業継承する可能性も考えておくのとおかないのでは、売却価格が、相当変わりますからね。
社員たちの教育の仕方も変わってきますし・・・・！
(3) コミュニケーションの強化
家族間や従業員との間で十分なコミュニケーションを図ることで、相続や事業承継に対する理解を深め、合意形成を促進することが可能です。
ここでいうコミュニケーションというのは、先ほども少し触れましたが・・・根回しのことです。
例えば・・・
娘を嫁に出すときに、お前には、いくら使った！ 相続の時には、息子に会社を継がせるから、お金と個人資産は、こう分けるけど・・・会社は、俺やお前たちが飯を食ってきた、基となっているものだから、相続の時に揉めて、俺たちの大切な会社を壊すようなことなく、継承者を応援してやるように・・・都度都度言い聞かせながら・・・娘に使った金額をしっかり明記しておくことが必要です。
因みに、私のクライアントは、私が少々脅しすぎたせいか・・・、娘の大学の費用、旅行代、結婚の費用、家を買うときの頭金や、車を買ってあげた時の金額、娘が法人とは無関係なのに、会社の車を乗っていることまで記録・・・最近は、娘の家庭に送った高価なお節料理や、娘の子供にあげたお年玉まで記録につけてます！笑
そこまでやらなくても・・・って思うのですが・・・w
まあ、将来もめた時には、役に立つでしょうけどね・・・・！
(4) 税制の活用
事業承継税制や贈与税の特例を最大限活用することで、税負担を軽減することができます。最新の税制改正にも注意を払う必要があります。
生前贈与できるものは、税金がかからない範囲でMAXまで・・・、最近は、暗号通貨を使ってまで相続対策している人もいます。
(5) 後継者育成プログラムと売却を視野に入れた経営
後継者が、身内か他人か、会社を売却するかにかかわらず、後継者の経営能力を向上させるための研修やトレーニングプログラムを実施することが事業の安定した継続に寄与しますし、売却を視野に入れているなら、高く売れるような会社に育てておいた方がいいですよね〜！
まず、後継者が相続予定の場合、先ほど、事業を継承する者以外への根回しをするということも書きましたが、後継者にも、相続の際の根回しをさせておく必要があります。
後継者と後継者以外の相続人が揉めないように教育をしていかなくていけない！
それも親として社長としての努めである！ということです。
まとめ
私が言えることは・・・経営者として・・・今のこと自分のことばかり考えるのではなく、５年先、１０年先・・・・２０年、３０年・・・・途中で何かがあった場合は、こうする！と、常に頭の片隅に入れておき、いざという時に困らないように会社を経営していくべきなんですけど・・・。
ほとんどの人が、高齢になるか病気になってから急に動くので・・・もしくは、何もしないで死んじゃったりする社長もいるので・・・揉めるに決まってるじゃないですか！
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私は、多趣味ですし、毎日多くの人と食事をしたり飲んだりするので・・・この手の相談が多いわけですが・・・。
もちろん、友人、知人、読者の皆さんも・・・、困った人がいたら、全力で解決しようと頑張りますけど、いつも思うことは・・・・。
こうなる前に、もう少し早く相談して！
って思います！笑
まあ、仕事なので、やりますけど・・・できれば、人間の汚い部分は見たくないですね。
親の思いは子に伝わらず・・・小さな頃は、兄弟姉妹仲良く育ったのに・・・親が死んだ後で、ゴタゴタ揉めて最終的に裁判やって・・・その後、家族という関係ではなくなってしまう！
ご先祖様も、親も、こんな悲しい結末を望んではいませんよね！
だからこそ・・・経営者は、事前の根回しが必要なんです！
相続と事業承継には多くの課題が存在しますが、適切な計画と準備を行うことで円滑に進めることが可能です。
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何にしても・・・早めの対策！
このブログを読んでくださっている経営者の皆様には、早期から対策を講じることで、次世代へのスムーズな引き継ぎを実現していただきたいです。
そんなわけで・・・・。
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2024年12月03日
M&Aと不動産について！（No.2608)
最近、やたらM＆Aの話が多くなってきました。
売買する法人の中には、不動産を資産として複数持っているというケースも多いわけだが・・・
M＆Aを仕切る、仲介会社、FA等に、不動産知識がなさすぎて、M＆Aが終わった後に、問題が発覚して相談を受けることがあります。
我々、不動産で２０年以上飯を食ってきた者からすると、こんな重要なことを引き継ぎしてないのか？と思う低レベルのことがされていない！
（５５歳 秋の写真w）
こういう場合、相談者は、会社を買収した後に、問題が発覚するので・・・仲介、FAをしたM＆A関係の会社に問い合わせするわけだが・・・・
M＆Aを仲介、コンサルした会社は、デューテリは、きちんとやってあると説明して・・・
問題が起きた時は、法人を売却した人に、告知義務違反だと、責任を被せるケースが多い！
先日、A社長から相談があった件については、所有者では、なかなか分からないが・・・、不動産のプロなら誰でも分かるような都市計画、道路計画により、建蔽率、容積率が変更されるという問題！
売り側に分かるはずがない！ 買い側も分かるはずがない！
不動産の売買の実務経験がある人が役所で常識レベルの重要事項説明書記載の調査をすれば誰でも分かること！
なのに・・・・M＆Aを仲介した会社は、売った側の告知義務違反みたいな説明をして逃げる！
会社を売り買いするってことは、不動産も、その対象に含まれるわけだから、重要なことは引き継がなければいけないわけだが・・・。
相談者A社長から見せていただいたM＆Aの際の資料を見ていると、ゆるすぎるというか、雑すぎる！
レントロール等は、ちゃんとしてあるのに・・・今後かかるであろう維持費に関係してくる重要な内容を伝えていないのは、売った側だけの責任ではなく、仲介をした側の重要事項調査不足という責任の方が大きいと思う。
それに・・・、まあ、これは、余分なことだが・・・。
資産や設備についても雑だが、従業員の扱いについても雑な感じがしました。
そもそも、経営者というのは、従業員を労働力、生産性で見るのは分かるけど・・・それ以前に人として、従業員のこと、その家族等のことも考慮しなくてはいけないと思う。
まあ、MAでは、常識なのかもしれないが・・・、こいつは残ってもらわないと困る、こいつはいらん、こいつはどっちでもいい！と、人間を物扱いしている感がするし・・・
M&Aにより、資産を増やすことも含め、高度な技術や専門知識や有能な従業員や専門チームを引き継ぎ確保するようにするべきであり・・・
理想なのかもしれないが、売る側も、買う側も、仲介する側も・・・従業員や取引先も、M&Aにより影響を受ける人たちの大半が良い形になることを目指さなくてはいけないのではないかと思う。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
M＆Aの本質的な話に、脱線してしまったので・・・M＆Aと不動産についての話に戻します。
ある建設会社を購入したA社長から、私に、相談があった件は・・・、買収した会社の不動産の情報がアバウトすぎて、後から、あれこれ問題が発覚してきたという内容だった！
そもそも、このM＆A仲介会社は、やたらめったら会社を売らないか？みたいなDMをガンガン送りつけてくるので個人的に嫌いなのに加えて・・・・A社長から見せていただいた、M＆Aの際の資料を見て、不動産の説明が、簡易的すぎて調査レベルが低すぎる！
M＆Aの仲介会社のパンフレットには、めちゃくちゃ良いことばかりが記載してあり、専門の士業や専門職がいて、M＆A後も、ちゃんと対応すると書いてあるわけだが・・・・
一応、サポートらしきものはしているみたいだが・・・仲介会社自身が責任を取る気はなく、全ては、売却した側の会社の代表＆株主の責任！
（５５歳 ２〜３日前の写真w）
そんなわけで・・・
相談者のA社長と私がいる、弊社名古屋支店に、M&Aの仲介業者の担当を呼んで私が、激詰めしてみた。
私 『この不動産なんだけど・・・土地の面積が＠＠＠でしょ！ 建物面積が＠＠でしょ？ でも、現況は、こうなってるじゃん！ 図面の面積と、公簿面積が、めっちゃ違うのって何故なの？』
M＆A担当者 『ちょっと待ってください。 それ以前に、今回の件に無関係な人に説明する必要があるのでしょうか？ A社長から聞かれるならお答えいたしますが、近藤さんからの質問に答えるつもりはありません。』
私 『なるほど・・・。 A社長が、自分が説明しても、ああいえば、こういう！ こう言えばああ言う！で話にならないって相談してきたから、A社長と、御社の通訳を俺がやってやろうとしてるんだけど・・・。 それの何があかんの？ 円満解決をしないで・・・・、いきなり内容証明送るか、訴訟やった方がいいってこと？』
M＆A担当者 『そういうわけではありませんが、初対面の方に、取引についてお話をするわけにもいかないので・・・・。』
私 『なるほど・・・。 そう来るわけだw それって、A社長が付き添って欲しいと望んでいるのに、そういう態度に出るってことは・・・・、M＆Aの仲介して金もらったら、あとは知らんがな〜w ってことで、まあ、つまりは、最終的に・・・・A社長と俺に喧嘩売ってるってこと？ 』
M＆A担当者 『弊社は、あくまでも仲介という立場であり・・・（話が長いので省略）』
私 『お兄ちゃん！ そんなことは聞いてないんだってw 喧嘩売ってるのか、売ってないのか？ どっち？ その答えで、今後の対応を考えようと思ってる！』
M＆A担当者 『喧嘩は売ってませんが、部外者の近藤さんに説明をすることはできません。』
私 『それは、喧嘩売ってるってことなんだよ！ よしっ！ お兄ちゃん、じゃあ今日は、もう帰っていいよ！ 東京までの新幹線代、俺が、出してやろうか？ あははははw とっとと帰れw 出口、あっちねw あとは弁護士同士か、裁判所の決着でって話でいいねw』
M＆A担当者 『どういうことですか？ A社長には、今回の件は説明させていただきましたが・・・。』
私 『A社長が納得してないから、こうなってるんだろ？ で、俺が、説明しようと思ったら、俺とは話さないって言うから・・・じゃあ用事ないから、東京に帰って飯食って風呂入って寝ろって言ってるんだよ！ 俺の話、聞くだけ聞いてみたら？ じゃないと、A社長は、喧嘩を売られたという解釈をして、弁護士対応になる！』
M＆A担当者 『わかりました。 お答えするかは別にして、どうぞお話しください。』
私 『お兄ちゃん、バカなの？ さっき面積の相違の話を聞いただろ？ どういうことって・・・それを教えてくれよ！』
ということで・・・やっとここから話し合いのテーブルについたわけだが・・・。
私が、詰めているように感じるかもしれないが、私から言わせると、態度が、事務だし、ここに来てから一度も笑顔を見せんし、言い方に棘があり、嫌悪感しか感じなかった！
M＆A担当者 『調査の方から上がってきた資料には、不動産一覧があり、各不動産に調査報告書がありまして・・・自分たちは部署が違うので、違っている理由はお答えできません。 弊社のデューテリが間違っていたということであれば、調査ミスではなく、記載ミスか、売り側の必要事項申告ミスだと思われます。』
私 『あのさ〜w あのビルは、４０年前に先先代らしき人が購入したもので、おそらく昭和６１年に増築されているんだよ！ 登記には出てこない！ その先先代から、今回会社を売った社長が、それを告知しないとあかんのか？ 多分、知らないと思うよ！ あんたたちの調査不足だよ！ 謄本と建築確認と、現況を比べたら、明らかに、未登記部分があることが分かるだろ？』
M＆A担当者 『未登記部分があると何か問題があるのでしょうか？』
私 『建蔽率、容積率がオーバーしているってことなんだよ！ わかる？』
M＆A担当者 『それが何か問題があるのでしょうか？ 弊社の調査の方に報告させていただきます。』
私 『あちゃ〜！ こいつ全く危機感ないな〜w 調査の方じゃなくて、社長に報告した方がいいぞ！ 不適合建物、違法建築物であることを隠して仲介したってことなんだよ！ M＆A時に、A社長は、このビルを、どうするって言ってた？』
M＆A担当者 『売却するってことでしたよね！』
A社長 『はい！ そのつもりでしたが、そもそもの査定金額が、違っているようですし・・・、その上、違法建築物だと、さらに売るに売れないということになりまして・・M＆A後の計画が全てくるってしまうんです。 近藤社長に、売却の相談をして発覚したんですけどね。 資料を見てもらって、１分もしないうちに、あれ？ 変だな〜？って、気付きましたよ！ 御社は、本当に調査したんですか？』
M＆A担当者 『はい！ 弊社は、それぞれのエキスパートが・・・・（以下省略）』
私 『あはははっははw もうその話、さっき聞いた！ 同じこと、じゃべるなw 取引終わっても、気づいてなかったんだろ？笑 それは、エキスパートとは言わないぞ！ 実務経験なしの、資格だけ持ってる宅建おばちゃんとかに調べさせたんじゃないのか？』
M＆A担当者 『いえ！ そんなことはないと思いますが・・・・。』
私 『いいか！ 謄本見るだろ？ で・・・建築確認見るだろ？ で・・・内部の写真みるだろ・・・。 ここに、壁があるの変じゃない？ ここ空き地部分のはずじゃん！ でも、ほら・・・、外から見ても、ここに壁があるだろ？ で・・・これ、建築確認の図面にはないじゃん！ 俺たちは、図面見たら頭に浮かべて、写真と合わせるから、なんじゃこれ？ってなるわけよ！ それが、実務経験がない、御社の宅建おばちゃんか何かは、謄本に書いてあることだけで資料を作っちゃうんだよ！ってことじゃないのかな？』
M＆A担当者 『そこは、調査部の方のことなので分かりませんが、この土地建物の面積が違うことって、そんなに大きな問題なのですか？ 古い建物ですし中古なので、違いはあってもおかしくないと思います。 もし、問題になるのであれば、売った側の告知義務違反であり、弊社の調査ミスではないかと・・・・』
私 『いや違う。 御社のミスだ！ １００歩譲って、表記不動産の調査内容と相違した場合は現況優先！と書いておけばよかったのに、それすら書いていない！ しかも、A社長が、この不動産を売却することを目的だと聞いていたわけだし、査定も高く盛ってあるし、今回のミスで売りにくさ倍増してるから、完全に御社の調査、告知ミス！』
M＆A担当者 『・・・・・。一度、持ち帰らせてください。 ただ言えることは、弊社は、あくまでも仲介の立場であり、こういったことは、双方の当事者間で協議していただかないと・・・。』
私 『う〜ん・・・。 約款の、この部分で逃げようとしてるわけだw お兄ちゃんには悪いけど、逃がさないよ！ もう、訴訟の証拠も組み立ても俺の頭の中ではできてる！ 売主は専門知識がない上に、代が２代も変わってるし・・・オタクは専門知識があるプロなんだろ？ そして、最近は、M&Aはマスコミでも、詐欺系の話で盛り上がってるから、俺は、勝つ自身ありありだよw』
M＆A担当者 『そこまでの話になると・・・うちの法務が・・・。』
私 『まあ、ミスなら民事だけ、騙したなら刑事事件もだし・・・盛って帰って御社の社長と相談してみたら？ まあ、ゴタゴタするより、示談した方がいいんじゃない？ 俺は、ここまでしか入らんけど・・・あとは、A社長のところの顧問弁護士を入れることになると思うから・・・、最後に一つ
だけ言ってもいい？』
M＆A担当者 『はい！ 何でしょう？』
私 『お兄ちゃん・・・逃げんなよ！ あはははw お前、責任転嫁が得意そうだから・・・w』
M＆A担当者 『逃げる気はありません。責任を持って対応はいたしますが、担当者が変わることになると思います。』
私 『まあ、そうだろうな〜！ 御社のM＆A仲介に対して、言いたいことは、山ほどあるけど・・・、適当にMAの仲介やって 金だけ貪ってる輩に言っても、時間の無駄だから、やめとくわ！ 』
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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そんなわけで・・・・
この相談案件の決着は、ついていませんが・・・。
かつて、不動産取引もいい加減だったものが、整備されました。
今後、M&Aも、整備されていくんでしょうね〜！
最近のM＆Aは、会社をバイアウトする形ではなく、後継者がいなくて売却をするというケースが増えてきて・・・知識のない、買主や売主を相手に、ゆるい仕事で、高額な手数料を請求する会社が多いですが・・・今後は、規制が厳しくなり、良い形でのM&Aができるようになっていくんでしょうね。
私のところにも、後継者不足、人手不足により会社を手放したいという相談が増えてきました。
冒頭にも書きましたが、私としては、売り手の思い、買い手の思いを大切にして、良い形で引き継ぎをしたいと考えています。
会社の売却を考えている方へ
後継者がいない、人手不足で続けられないということで、売却を希望したいのだと思いますが・・・良い買い手が見つかれば、最高ですが・・・・もし、条件や自分の思いと買い手の意思が合わなければ・・・無理して売らなくてもいいと思います。
選択肢は、M＆Aだけではなく・・・自分が長年やってきた仕事を、取引先や社員たちと相談して、業界や地域の方々に惜しまれつつ自分で手仕舞いするのも選択の一つです。
不動産は、息子や嫁に残してもいいし・・・何なら、売ったお金で余生を楽しんでも良いかと思いますw
会社を起こして、これまで頑張ってこられた諸先輩方々から、会社を売りたいと相談を受けると・・・話を聞きながら・・・、仕事以外の楽しみも見つけていただきたな〜と思います。
でも、なんだかんだ、皆様、仕事が好きなんだな〜って思うことが多いです。
売るにしても、精算するにしても、良い形になり、幸せになっていただきたいです。
最後に・・・。
インスタグラムのアイコンが変わりました。
１５年前の写真では、metaから認証されず・・・即席で撮ってアップしました。
metaは、賢いですねw
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M＆Aを仕切る、仲介会社、FA等に、不動産知識がなさすぎて、M＆Aが終わった後に、問題が発覚して相談を受けることがあります。
我々、不動産で２０年以上飯を食ってきた者からすると、こんな重要なことを引き継ぎしてないのか？と思う低レベルのことがされていない！
（５５歳 秋の写真w）
こういう場合、相談者は、会社を買収した後に、問題が発覚するので・・・仲介、FAをしたM＆A関係の会社に問い合わせするわけだが・・・・
M＆Aを仲介、コンサルした会社は、デューテリは、きちんとやってあると説明して・・・
問題が起きた時は、法人を売却した人に、告知義務違反だと、責任を被せるケースが多い！
先日、A社長から相談があった件については、所有者では、なかなか分からないが・・・、不動産のプロなら誰でも分かるような都市計画、道路計画により、建蔽率、容積率が変更されるという問題！
売り側に分かるはずがない！ 買い側も分かるはずがない！
不動産の売買の実務経験がある人が役所で常識レベルの重要事項説明書記載の調査をすれば誰でも分かること！
なのに・・・・M＆Aを仲介した会社は、売った側の告知義務違反みたいな説明をして逃げる！
会社を売り買いするってことは、不動産も、その対象に含まれるわけだから、重要なことは引き継がなければいけないわけだが・・・。
相談者A社長から見せていただいたM＆Aの際の資料を見ていると、ゆるすぎるというか、雑すぎる！
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それに・・・、まあ、これは、余分なことだが・・・。
資産や設備についても雑だが、従業員の扱いについても雑な感じがしました。
そもそも、経営者というのは、従業員を労働力、生産性で見るのは分かるけど・・・それ以前に人として、従業員のこと、その家族等のことも考慮しなくてはいけないと思う。
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理想なのかもしれないが、売る側も、買う側も、仲介する側も・・・従業員や取引先も、M&Aにより影響を受ける人たちの大半が良い形になることを目指さなくてはいけないのではないかと思う。
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M＆Aの本質的な話に、脱線してしまったので・・・M＆Aと不動産についての話に戻します。
ある建設会社を購入したA社長から、私に、相談があった件は・・・、買収した会社の不動産の情報がアバウトすぎて、後から、あれこれ問題が発覚してきたという内容だった！
そもそも、このM＆A仲介会社は、やたらめったら会社を売らないか？みたいなDMをガンガン送りつけてくるので個人的に嫌いなのに加えて・・・・A社長から見せていただいた、M＆Aの際の資料を見て、不動産の説明が、簡易的すぎて調査レベルが低すぎる！
M＆Aの仲介会社のパンフレットには、めちゃくちゃ良いことばかりが記載してあり、専門の士業や専門職がいて、M＆A後も、ちゃんと対応すると書いてあるわけだが・・・・
一応、サポートらしきものはしているみたいだが・・・仲介会社自身が責任を取る気はなく、全ては、売却した側の会社の代表＆株主の責任！
（５５歳 ２〜３日前の写真w）
そんなわけで・・・
相談者のA社長と私がいる、弊社名古屋支店に、M&Aの仲介業者の担当を呼んで私が、激詰めしてみた。
私 『この不動産なんだけど・・・土地の面積が＠＠＠でしょ！ 建物面積が＠＠でしょ？ でも、現況は、こうなってるじゃん！ 図面の面積と、公簿面積が、めっちゃ違うのって何故なの？』
M＆A担当者 『ちょっと待ってください。 それ以前に、今回の件に無関係な人に説明する必要があるのでしょうか？ A社長から聞かれるならお答えいたしますが、近藤さんからの質問に答えるつもりはありません。』
私 『なるほど・・・。 A社長が、自分が説明しても、ああいえば、こういう！ こう言えばああ言う！で話にならないって相談してきたから、A社長と、御社の通訳を俺がやってやろうとしてるんだけど・・・。 それの何があかんの？ 円満解決をしないで・・・・、いきなり内容証明送るか、訴訟やった方がいいってこと？』
M＆A担当者 『そういうわけではありませんが、初対面の方に、取引についてお話をするわけにもいかないので・・・・。』
私 『なるほど・・・。 そう来るわけだw それって、A社長が付き添って欲しいと望んでいるのに、そういう態度に出るってことは・・・・、M＆Aの仲介して金もらったら、あとは知らんがな〜w ってことで、まあ、つまりは、最終的に・・・・A社長と俺に喧嘩売ってるってこと？ 』
M＆A担当者 『弊社は、あくまでも仲介という立場であり・・・（話が長いので省略）』
私 『お兄ちゃん！ そんなことは聞いてないんだってw 喧嘩売ってるのか、売ってないのか？ どっち？ その答えで、今後の対応を考えようと思ってる！』
M＆A担当者 『喧嘩は売ってませんが、部外者の近藤さんに説明をすることはできません。』
私 『それは、喧嘩売ってるってことなんだよ！ よしっ！ お兄ちゃん、じゃあ今日は、もう帰っていいよ！ 東京までの新幹線代、俺が、出してやろうか？ あははははw とっとと帰れw 出口、あっちねw あとは弁護士同士か、裁判所の決着でって話でいいねw』
M＆A担当者 『どういうことですか？ A社長には、今回の件は説明させていただきましたが・・・。』
私 『A社長が納得してないから、こうなってるんだろ？ で、俺が、説明しようと思ったら、俺とは話さないって言うから・・・じゃあ用事ないから、東京に帰って飯食って風呂入って寝ろって言ってるんだよ！ 俺の話、聞くだけ聞いてみたら？ じゃないと、A社長は、喧嘩を売られたという解釈をして、弁護士対応になる！』
M＆A担当者 『わかりました。 お答えするかは別にして、どうぞお話しください。』
私 『お兄ちゃん、バカなの？ さっき面積の相違の話を聞いただろ？ どういうことって・・・それを教えてくれよ！』
ということで・・・やっとここから話し合いのテーブルについたわけだが・・・。
私が、詰めているように感じるかもしれないが、私から言わせると、態度が、事務だし、ここに来てから一度も笑顔を見せんし、言い方に棘があり、嫌悪感しか感じなかった！
M＆A担当者 『調査の方から上がってきた資料には、不動産一覧があり、各不動産に調査報告書がありまして・・・自分たちは部署が違うので、違っている理由はお答えできません。 弊社のデューテリが間違っていたということであれば、調査ミスではなく、記載ミスか、売り側の必要事項申告ミスだと思われます。』
私 『あのさ〜w あのビルは、４０年前に先先代らしき人が購入したもので、おそらく昭和６１年に増築されているんだよ！ 登記には出てこない！ その先先代から、今回会社を売った社長が、それを告知しないとあかんのか？ 多分、知らないと思うよ！ あんたたちの調査不足だよ！ 謄本と建築確認と、現況を比べたら、明らかに、未登記部分があることが分かるだろ？』
M＆A担当者 『未登記部分があると何か問題があるのでしょうか？』
私 『建蔽率、容積率がオーバーしているってことなんだよ！ わかる？』
M＆A担当者 『それが何か問題があるのでしょうか？ 弊社の調査の方に報告させていただきます。』
私 『あちゃ〜！ こいつ全く危機感ないな〜w 調査の方じゃなくて、社長に報告した方がいいぞ！ 不適合建物、違法建築物であることを隠して仲介したってことなんだよ！ M＆A時に、A社長は、このビルを、どうするって言ってた？』
M＆A担当者 『売却するってことでしたよね！』
A社長 『はい！ そのつもりでしたが、そもそもの査定金額が、違っているようですし・・・、その上、違法建築物だと、さらに売るに売れないということになりまして・・M＆A後の計画が全てくるってしまうんです。 近藤社長に、売却の相談をして発覚したんですけどね。 資料を見てもらって、１分もしないうちに、あれ？ 変だな〜？って、気付きましたよ！ 御社は、本当に調査したんですか？』
M＆A担当者 『はい！ 弊社は、それぞれのエキスパートが・・・・（以下省略）』
私 『あはははっははw もうその話、さっき聞いた！ 同じこと、じゃべるなw 取引終わっても、気づいてなかったんだろ？笑 それは、エキスパートとは言わないぞ！ 実務経験なしの、資格だけ持ってる宅建おばちゃんとかに調べさせたんじゃないのか？』
M＆A担当者 『いえ！ そんなことはないと思いますが・・・・。』
私 『いいか！ 謄本見るだろ？ で・・・建築確認見るだろ？ で・・・内部の写真みるだろ・・・。 ここに、壁があるの変じゃない？ ここ空き地部分のはずじゃん！ でも、ほら・・・、外から見ても、ここに壁があるだろ？ で・・・これ、建築確認の図面にはないじゃん！ 俺たちは、図面見たら頭に浮かべて、写真と合わせるから、なんじゃこれ？ってなるわけよ！ それが、実務経験がない、御社の宅建おばちゃんか何かは、謄本に書いてあることだけで資料を作っちゃうんだよ！ってことじゃないのかな？』
M＆A担当者 『そこは、調査部の方のことなので分かりませんが、この土地建物の面積が違うことって、そんなに大きな問題なのですか？ 古い建物ですし中古なので、違いはあってもおかしくないと思います。 もし、問題になるのであれば、売った側の告知義務違反であり、弊社の調査ミスではないかと・・・・』
私 『いや違う。 御社のミスだ！ １００歩譲って、表記不動産の調査内容と相違した場合は現況優先！と書いておけばよかったのに、それすら書いていない！ しかも、A社長が、この不動産を売却することを目的だと聞いていたわけだし、査定も高く盛ってあるし、今回のミスで売りにくさ倍増してるから、完全に御社の調査、告知ミス！』
M＆A担当者 『・・・・・。一度、持ち帰らせてください。 ただ言えることは、弊社は、あくまでも仲介の立場であり、こういったことは、双方の当事者間で協議していただかないと・・・。』
私 『う〜ん・・・。 約款の、この部分で逃げようとしてるわけだw お兄ちゃんには悪いけど、逃がさないよ！ もう、訴訟の証拠も組み立ても俺の頭の中ではできてる！ 売主は専門知識がない上に、代が２代も変わってるし・・・オタクは専門知識があるプロなんだろ？ そして、最近は、M&Aはマスコミでも、詐欺系の話で盛り上がってるから、俺は、勝つ自身ありありだよw』
M＆A担当者 『そこまでの話になると・・・うちの法務が・・・。』
私 『まあ、ミスなら民事だけ、騙したなら刑事事件もだし・・・盛って帰って御社の社長と相談してみたら？ まあ、ゴタゴタするより、示談した方がいいんじゃない？ 俺は、ここまでしか入らんけど・・・あとは、A社長のところの顧問弁護士を入れることになると思うから・・・、最後に一つ
だけ言ってもいい？』
M＆A担当者 『はい！ 何でしょう？』
私 『お兄ちゃん・・・逃げんなよ！ あはははw お前、責任転嫁が得意そうだから・・・w』
M＆A担当者 『逃げる気はありません。責任を持って対応はいたしますが、担当者が変わることになると思います。』
私 『まあ、そうだろうな〜！ 御社のM＆A仲介に対して、言いたいことは、山ほどあるけど・・・、適当にMAの仲介やって 金だけ貪ってる輩に言っても、時間の無駄だから、やめとくわ！ 』
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・・
この相談案件の決着は、ついていませんが・・・。
かつて、不動産取引もいい加減だったものが、整備されました。
今後、M&Aも、整備されていくんでしょうね〜！
最近のM＆Aは、会社をバイアウトする形ではなく、後継者がいなくて売却をするというケースが増えてきて・・・知識のない、買主や売主を相手に、ゆるい仕事で、高額な手数料を請求する会社が多いですが・・・今後は、規制が厳しくなり、良い形でのM&Aができるようになっていくんでしょうね。
私のところにも、後継者不足、人手不足により会社を手放したいという相談が増えてきました。
冒頭にも書きましたが、私としては、売り手の思い、買い手の思いを大切にして、良い形で引き継ぎをしたいと考えています。
会社の売却を考えている方へ
後継者がいない、人手不足で続けられないということで、売却を希望したいのだと思いますが・・・良い買い手が見つかれば、最高ですが・・・・もし、条件や自分の思いと買い手の意思が合わなければ・・・無理して売らなくてもいいと思います。
選択肢は、M＆Aだけではなく・・・自分が長年やってきた仕事を、取引先や社員たちと相談して、業界や地域の方々に惜しまれつつ自分で手仕舞いするのも選択の一つです。
不動産は、息子や嫁に残してもいいし・・・何なら、売ったお金で余生を楽しんでも良いかと思いますw
会社を起こして、これまで頑張ってこられた諸先輩方々から、会社を売りたいと相談を受けると・・・話を聞きながら・・・、仕事以外の楽しみも見つけていただきたな〜と思います。
でも、なんだかんだ、皆様、仕事が好きなんだな〜って思うことが多いです。
売るにしても、精算するにしても、良い形になり、幸せになっていただきたいです。
最後に・・・。
インスタグラムのアイコンが変わりました。
１５年前の写真では、metaから認証されず・・・即席で撮ってアップしました。
metaは、賢いですねw
そんなわけで、今日のブログはここまでと、させていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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