2024年03月25日
タワマン マンション価格暴落？（No.2602)
先日、書かせていただいた 2024不動産価格予想について、一部の読者（YSさん、メールの御仁、読者A）から、クレームがありましたので、一部訂正させていただきます。
まあ、訂正というと、間違っていたように思われるので・・・タワマンと人気エリアのマンションに限定して、前回の予想の詳細を書き加えるということで書かせていただきます。
その前に、タワマンについて・・・・
タワマンとは、基本的に２０階建て以上、又は、６０m以上のマンションです。
まずはじめに・・・私は、タワマンの何が良いのか、さっぱり分かりません。
以前、取引上のお付き合いで、個人でタワマンを購入して持っていたことがありますが、眺望以外、何が良いのか全く理解できず、値上がりしたので１年で売却しちゃいました。
私の場合は、東京の港区だったので、セカンドハウスでリビングと寝室だけ家具を入れて使おうとしていましたが、結局、使ったのは、４〜５回ぐらいですかね〜！
まあ、付き合いで買ったから愛着もなかったのもありますが何がよかったのか、さっぱり分かりませんでした。
眺望がいいな〜とは思いましたが・・・５分も見てませんし・・・
それよりも、玄関から部屋までが遠いし、使わないようなエントランスと、いらない設備ばかりで、維持費が無駄に高いし・・・
そもそも、災害時、エレベーターが止まったら？とか、構造上タワマンは、修繕費用が高いし・・・建て替えの時、どうするんだろう？的な疑問もあったし・・・
東京に行った際に、最初の４〜５回は、わざわざベイエリアまで行って泊まっていましたが・・・結局は、めんどくさくなって駅周辺〜ホテルに泊まっていました！
泊まるだけでも嫌なのに、住みたくはないです。
私的には、自分専用の土地、自分専用の家と駐車場・・・車を停めて、１０秒で玄関・・・タクシー降りて５秒で玄関というのが最高です。
住むというよりは税金対策や投資的な観点では、今年の前半まではタワマンも良かったのかもしれませんね。
というか・・・
この感じだと、延々とタワマンの悪口を書きたくなるので、ここらへんにして・・・。
2024年タワマンの価格はどうなる？（予想）
前回のブログにも書きましたが、人気のエリアの不動産は横ばいか、ちょい下げ・・・それ以外は下落・・・ついでに言うと、例え値上がりしたとしても円ベースの話であって、本当の価値としては下がっているということで・・・、つまりは、下落傾向予想！
タワマンについては、東京の港区あたりは、需要が高いので、なんとか維持できそうな気もしますが・・・価格が下がるとすると、今年、引き渡しの物件の数が多いので、その後に、影響がどれくらい出るか・・・ここは、読めません！
あとは、大阪、名古屋は、人気エリアのマンションでも、すでに昨年あたりから頭打ちしてきているので、今年から徐々に下がっていくのではないかと思います。
逆に、札幌の人気エリア、博多は良いように感じます。
特に北海道札幌の人気エリアのマンションは、海外勢の需要だけではなく、日本人のライフスタイル自体が変わり、冬は雪が多いので、他の都道府県に比べてマンション需要が高く、人気エリアの駅近のマンション等は、新築価格も、横ばいか、もしかすると値上がりするかもしれませんね。
博多エリアは、天神あたりの超人気エリアのマンションが、かなり価格を上に引っ張るので、データ的には値上がりか横ばいだと思いますが、来年あたりは下がり出すように思います。
最後に、京都は・・・タワマンではないですが・・・
と言うよりも、ちょっと別格なので、今年も来年も上がると思います。
なんといっても、街中の人気エリアは、インバウンドの影響で、マンションだけではなく地価もまだまだ下がらない感じがします。
まあ、ただ・・・前回も書かせていただきましたが・・・。
国内・・・日本円での話であって・・・不動産、株、ありとあらゆる日本のものは、日本円での価格は上がっていても世界的に見ると、実は、価格が下がっているわけで・・・
不動産が上がった！ 株が上がった！と喜んでいるのではなく、世界的に見て価値が下がりにくいものに分散して資産を持つ必要があります。
例えば、株が分かりやすいのですが、日経平均４万円 現在ドルが１５０円付近でしょ・・・
仮に、ドルが１００円だとすると、日経平均が、２万３０００円ぐらいで買える感覚なので・・・そんなに大喜びするほどの上がり方ではないように思うのですが・・・。
そうかといっても、米国経済が、そんなに良いのか考えると、そうでもないような・・・・。
中国株を買いにくいので、日本の株が海外勢に買われているだけのような・・・・。
そして、ここ数日、仮想通貨も爆上げ！
私が持っているビットコインは、２０％・・・・シバイヌコインも４倍ぐらいになっているので、まあ、これはこれで良し！として・・・。
私としては・・・不動産を中心に、株、外貨、金、仮想通貨等、いろんなものにリスク分散投資をしてきましたが・・・正直、全部上がってきたわけですが・・・近々、全部、もしくは大半のものが、大きく下げそうな、嫌な予感がします。
だからといって・・・この比率を変えるにしても・・・どういう割合にしたらいいのか、今の状況では判断できません。
不動産も、株も、円もドルも、仮想通貨も、ドーンと下げそうで、なんとなく怖いです。
おそらく金（ゴールド）は、大丈夫のような気がしますが・・・。
なんにしても、とんでもない時代が来そうな予感！
意外と・・・ここ近年、ただ同然で買いまくってきた、数万坪の農地、山林に価値が出たりして・・・w w w
ちょっと、そんな予感がしていますw
と言うのは・・・過去の歴史を振り返ると、繁栄する時代があり、やがて崩壊する・・・最終的には、食料を持っている者、食料を作る田畑を持っている者が強い！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
まあ、私が生きている間に、そんな時代が来るのかは不明ですが・・・・w
いずれにしても、私は、これまで通り不動産デベロッパーとして、住宅地、商工業誘致をしながら・・・、同時に、多くの田畑を持ち耕して農業部門も拡大しています。
もちろん、各種分散して投資もしています。
次の時代が読めない今・・・、次の時代が見えた時に、すぐに主力の事業として切り替えられるようにしておかなくてはいけない！
そんな思いで、日々アンテナを高くして、日々いろんなことにトライしながら生きてます。
タワマンの話に戻りますが・・・・。
ここ十数年、人々は都市集中化現象により、都心のマンションやタマワンが売れて、郊外の戸建ての人気が徐々に減り・・・現在に至っていますが・・・。
タワマン人気も陰りを見せつつある中、１０年後、２０年後、３０年後・・・・５０年後
現在人気のタワマンはどうなっているのでしょうね。
これだけ集中した都心のマンションにも、いつか建て替えの時期はきます。
形あるものは、いつかは壊れる！
単独名義で買った土地の上に、単独名義の家を建てれば土地が残るのに対して、数十人〜数百人共有の土地に建てられた、区分所有のマンション・・・建て替えできるのでしょうか？
私は個人で、ちょいちょい都心のマンションは買ってきましたが、全て１年〜１０年で売却しています。
所有し続けている不動産は、宅地 雑種地 農地・・・
近年とは言いませんが、一巡したら・・・また、土地付き戸建てに人気が出る時代が来ますよ！
物事の本質を見ないで、流行り廃りにつられている人が損をするのです。
３年より前にタワマン買った人は、ここ数年は売り逃げ利確できると思いますが・・・最近、タワマンを買った人たち、これから買う人たちは、利確して売り逃げをすることは難しいと思います。
まあ、いつも書くことですが・・・
無理のないローンの支払いで、自分と家族の終の住処として購入するのは、マンションだろうが戸建てだろうが好きにすればいいと思いますが・・・
いずれにしても、都心のマンションは・・・近い将来、値下がりすると予想しています。
将来的というのか、子供や孫に残そうとか・・・投資として買うとか、そういう時代ではなくなってきていると思います。
昭和のドーナツ化現象の時代に、家を買うことがステータス・・・結婚したら家を買って一家の大黒柱になるぞ！と、抽選までして手に入れた某ニュータウンは、今は、ガラガラに空きゴーストタウンになっているところもあります。
平成後半〜令和の時代に、都市集中化で都心のマンションやタワマンを購入するのが流行り、給料が上がってない中で無理して買ったマンション・・・そろそろ天井を打ってきた感がある中、今後、どうなっていくのか・・・？
日本の現状から時代を先読みするとしたなら・・・じっくり考えてみてください。
今年〜来年にかけて、世界的な規模で時代は大きく変わる！
その時に不動産の市場も大きく変わる！
そんな空気感・・・ありませんか？
今、タワマンやマンションを買うか買わないか・・・現在所有している人は、今、売るのか売らないのか・・・
全ては貴方次第、自己責任です。
私は、私で自己責任・・・ただ同然になった、田舎の田畑山林、郊外の住宅地を買いまくります。
建設 土木 農業分野の設備投資と人材確保も頑張ります。
近々、都会からは撤退して・・・愛知県西部に大きな土地を購入して、不動産、建設、土木、農業、福祉、太陽光事業部の、千代田不動産グループ全部を一カ所に集めようかな〜と・・・
そして、通常の社員たちや、現在のA型就労施設の障がい者だけではなく、外国人労働者も含む、人材確保をしていかなくては・・・・。
そんなことを考えている今日この頃です。
タワマン購入が流行っている時代に・・・次の時代を考える！
全てのものは、流行った後から追いかけても対して儲からないものですw
これからは・・・・。
不動産の価値よりも、働ける人の価値が大きく上がるので・・・労働できる環境と同時に働く人の確保もしていかなくてはいけないので・・・しばらくは、都心のマンションを購入するようなスタイルの投資はしないことにしました。
因みに、昨年購入した、札幌の円山公園前のマンションも先月売却しました。
宮古島は、外国人観光客も増えてきて、再バブルの予兆が出てきたので、投資家さんを集めて、収益の出る物件をどんどん作っていきたいと考えており・・・宮古島の収益物件に１人１億ずつ投資するメンバーは、現在、５人となり・・・あと３人で締め切るところまで来ました。
都会から、田舎へ・・・、都会から観光地のインバウンドへ・・・・
収益物件の形もスタイルもどんどん変わって行きます！
私は、不動産投資家ではありません・・・不動産投資家に利益をもたらすプロの不動産業者です。
引き続き・・・いろんなことやっていきますw
そんなことで・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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まあ、付き合いで買ったから愛着もなかったのもありますが何がよかったのか、さっぱり分かりませんでした。
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私的には、自分専用の土地、自分専用の家と駐車場・・・車を停めて、１０秒で玄関・・・タクシー降りて５秒で玄関というのが最高です。
住むというよりは税金対策や投資的な観点では、今年の前半まではタワマンも良かったのかもしれませんね。
というか・・・
この感じだと、延々とタワマンの悪口を書きたくなるので、ここらへんにして・・・。
2024年タワマンの価格はどうなる？（予想）
前回のブログにも書きましたが、人気のエリアの不動産は横ばいか、ちょい下げ・・・それ以外は下落・・・ついでに言うと、例え値上がりしたとしても円ベースの話であって、本当の価値としては下がっているということで・・・、つまりは、下落傾向予想！
タワマンについては、東京の港区あたりは、需要が高いので、なんとか維持できそうな気もしますが・・・価格が下がるとすると、今年、引き渡しの物件の数が多いので、その後に、影響がどれくらい出るか・・・ここは、読めません！
あとは、大阪、名古屋は、人気エリアのマンションでも、すでに昨年あたりから頭打ちしてきているので、今年から徐々に下がっていくのではないかと思います。
逆に、札幌の人気エリア、博多は良いように感じます。
特に北海道札幌の人気エリアのマンションは、海外勢の需要だけではなく、日本人のライフスタイル自体が変わり、冬は雪が多いので、他の都道府県に比べてマンション需要が高く、人気エリアの駅近のマンション等は、新築価格も、横ばいか、もしかすると値上がりするかもしれませんね。
博多エリアは、天神あたりの超人気エリアのマンションが、かなり価格を上に引っ張るので、データ的には値上がりか横ばいだと思いますが、来年あたりは下がり出すように思います。
最後に、京都は・・・タワマンではないですが・・・
と言うよりも、ちょっと別格なので、今年も来年も上がると思います。
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まあ、ただ・・・前回も書かせていただきましたが・・・。
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不動産が上がった！ 株が上がった！と喜んでいるのではなく、世界的に見て価値が下がりにくいものに分散して資産を持つ必要があります。
例えば、株が分かりやすいのですが、日経平均４万円 現在ドルが１５０円付近でしょ・・・
仮に、ドルが１００円だとすると、日経平均が、２万３０００円ぐらいで買える感覚なので・・・そんなに大喜びするほどの上がり方ではないように思うのですが・・・。
そうかといっても、米国経済が、そんなに良いのか考えると、そうでもないような・・・・。
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そんな思いで、日々アンテナを高くして、日々いろんなことにトライしながら生きてます。
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ここ十数年、人々は都市集中化現象により、都心のマンションやタマワンが売れて、郊外の戸建ての人気が徐々に減り・・・現在に至っていますが・・・。
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これだけ集中した都心のマンションにも、いつか建て替えの時期はきます。
形あるものは、いつかは壊れる！
単独名義で買った土地の上に、単独名義の家を建てれば土地が残るのに対して、数十人〜数百人共有の土地に建てられた、区分所有のマンション・・・建て替えできるのでしょうか？
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この記事へのコメント
1. Posted by ひで 2024年03月25日 12:32
深い話ですね。
常にアンテナをはり、戦略を立てていかなとですね。
常にアンテナをはり、戦略を立てていかなとですね。
2. Posted by 課長 2024年03月26日 10:39
名古屋は、東京 大阪 京都に比べると割安です。
全国的にいえることですが高騰した地価に対して賃料が上がっておらず収益を圧迫しています。
昨年名古屋駅近くで購入した物件は利回り3%です。
地価と賃料に随伴性がないのは何故でしょうか？
全国的にいえることですが高騰した地価に対して賃料が上がっておらず収益を圧迫しています。
昨年名古屋駅近くで購入した物件は利回り3%です。
地価と賃料に随伴性がないのは何故でしょうか？
3. Posted by コンドウ 2024年03月26日 13:14
ひでさん、最近、時代が大きく変わる予兆がします。
胸騒ぎを抱えつつアンテナの感度を上げてます。
この先の時代の変化が恐ろしいです。
課長さん、現在の地価の高騰と建設費の高騰に合わせて賃料を上げていくと、とんでもないことになると思いませんか？
つまり、給料が上がっていないのに、物価だけ上がっていくので、収益物件の利回りが下がるのは仕方がないことです。
胸騒ぎを抱えつつアンテナの感度を上げてます。
この先の時代の変化が恐ろしいです。
課長さん、現在の地価の高騰と建設費の高騰に合わせて賃料を上げていくと、とんでもないことになると思いませんか？
つまり、給料が上がっていないのに、物価だけ上がっていくので、収益物件の利回りが下がるのは仕方がないことです。
4. Posted by tainosin 2024年03月27日 18:13
アメリカ株が割高かどうかを示すshiller perは35あり、これはITバブルの次に割高です。
それを考えると株、不動産で一波乱あるかもしれませんね。
近藤社長のブログを読んでゴールドも買っていましたが倍になっています。
もしもの備えですから売るつもりはありませんが。
それを考えると株、不動産で一波乱あるかもしれませんね。
近藤社長のブログを読んでゴールドも買っていましたが倍になっています。
もしもの備えですから売るつもりはありませんが。
