2021年03月18日

開発現場での大問題　Part２　また、あの設計会社か！（No. 2495）

現在、代表取締役である私が、自社の宅地分譲の開発工事、現在進行中の建設工事、土木工事、ビルのリノベーションなど・・・、順次、許可書、設計図面、施工状況などをチェックしています。

小さな工事から、大規模な開発工事まで、許可書見て～図面見て～現場見て・・・下手すると、長靴履いて現場の隣の田んぼや、山林に入っていますw

自社の商品として分譲地を販売している以上、何があってもお客様の信頼を裏切るわけにはいけませんし、当社を信頼して工事を発注してくださっているお客様の現場は完璧に仕上げなくてはいけません！

先日、いろいろありまして・・・、自社のチェック機能と協力会の施工に自信が持てなくなっている状況なので・・・代表である私がチェックしないと納得がいかない状況で、毎日、飛び回っていましたが・・・、２０案件ほどありましたが、完璧、もしくは、予想以上に、きちんと施工管理されていましたので、安心していたのですが・・・・・

ん・・・？

宅地分譲の開発現場で問題発生か？

少し前のブログに書いた、現場で冷や汗…上の家崩れるぞ！（No. 2491）の記事と、同じ設計会社の自称設計士が関わった、別の現場（Part２）です。

この設計会社の絡んだ現場で起きた問題は、これで２つ目・・・！

まあ、この物件は、当社にしては珍しく遠方なので、チェックするにも少し余分に時間がかかってしまいましたが・・・・。

今回、弊社が開発中の、宅地分譲を始め・・・企業誘致の土木工事、リノベーション中のビル、その他、弊社が関わっている開発、工事、全てを私の目で隅から隅までチェックしたわけですが・・・弊社の協力会が関わっている物件は、問題なし！

唯一、家が崩落してくるかも事件の設計会社の現場は、やはり、あれこれ出てきまして・・・、ただ、こちらについては、すでに弊社の社員たちが、かなりフォローした形跡があり、事なきを得ていましたが、まあ、中身を見れば見るほど・・ひどい設計会社でして・・・。

昔、耐震偽造の大事件がありましたが、こういう設計士だったんだろうな～と思ってしまいました。

今回の事件の話に入る前に・・・・。

通常の流れから・・・

分譲地の開発は・・・、行政との事前協議、諸々調整して、図面を作成して、開発許可申請をします。

開発許可がおりてきたら・・・上下水、ガスなどのライフラインを含む宅地造成工事をやって・・・工事完了後に完了検査という感じになるわけですが・・・。

ここから今回のお話・・・

発覚したのは、今回ですが・・・事件が起きていたのは昨年なんですけど・・・＠＠市の行政と完了検査の立会いをしたわけですが・・・・あり得ないことが起きていました！

完了検査　不合格！

この現場の工事は完璧・・・でも、１点だけ・・・大きなミスが・・・。

不合格の理由！

土留めの擁壁の高さが、２０センチも違う！

隣接地の地盤面から、３mのはずが・・・・、３m２０㎝あるのです！

解決方法としては、図面を書き直して許可を変更して、その面の擁壁をぶっ壊して撤去して、やり直さなくてはいけないわけで・・・、おそらく数百万・・・下手をしたら１０００万円を超える工事内容だったそうで・・・これをやると、金銭的な損害だけでなく、期間も３ヶ月以上は伸びていたでしょう。

それを、行政に頼み込んで・・・何か別の方法はないかと、関係者たちで頭を下げまくって・・・、やり直しということではなく、行政から妥協案を出してもらったそうなのですが・・・。

隣の敷地を２０センチ以上嵩上げして、擁壁の高さを３mにすること！とのことです。

確かに、隣の敷地を２０センチ上げるだけなら、費用は少なく済みますし・・・工期も短いし、開発の出し直しもしなくていいわけで・・・とってもありがたい妥協案なのですが・・・・。

隣の敷地を２０センチ、かさ上げしろと言われても・・・。

確かに、隣の敷地を２０センチ埋めてしまえば、こちらの擁壁は３mになりますが・・・・。

①まずは、隣の人がOKしないと・・・
②OKしたとして、既存の構築物とのバランスや兼ね合いを、どう調整するか・・・

ここで、読者の皆さんに質問です！

急に、見知らぬ人が訪ねてきて・・・『すみません。　敷地を二十数センチ、埋めて嵩上げさせてくださいw』ってお願いにきたらどうしますか？？？

私なら、『絶対に嫌！』って言いますよね！笑

そして、もう一つ大きな問題が・・・。

実は、この土地は、すでにデベロッパーから、２億１千万円で購入申し込みが入っていまして・・・・完了検査合格後、速攻で契約することになっていて・・・。
遅くなるようなら、もういらないという感じだったのです！

弊社の開発事業部も全員真っ青・・・w

営業部は、怒りで全員真っ赤・・・w

開発事業部から営業サイドに・・・『なんとか契約を伸ばしてきてください！』

営業サイドは・・・『伸ばせるようにお願いしてみますが、お腹が空いているから、即なら契約してくださりますが、遅れるのであれば同じ金額では難しいと思います。　それに、解決策が見つかっていないので、契約を伸ばそうにも、目安を伝えないと伸ばせません！』

開発事業部 『まあ、そうだですよね～・・・。　買主に迷惑かけれないし・・・正直に状況を伝えて、あとは買い手の判断ですね・・・！』

そんなわけで・・・結局、２億１千万円の話は、流れてしまったそうです。

というようなことがあったようで・・・この間の、隣地の家崩落するかも問題から、あれこれ調査＆チェックをしていたら・・・一件だけではありますが・・・開発現場での大問題Part２が出てきてしまいまして・・・。

私は、開発事業部を呼んで話をしました。

私『この間から、俺があれこれチェックしていて、あの現場以外は、きっちりできてるな～w 完璧！だと思っていたのに・・・、また、あの設計士の現場じゃないか・・・。　こういうことが起きた原因はなんだ？』

社員『完全に設計士の設計ミスと、施工管理ミスです。』

私『で・・・？　どう解決するつもりなの？』

社員『まずは、隣地に承諾をいただき、２０センチ嵩上げさせていただく予定で動いています。　あとは、軽微な手直しなので３日もあれば・・・。』

私『隣の人が、２０センチ嵩上げさせてくれると思うのか？　嫌って言ったらどうすんの？』

社員『承諾いただけるまで、お願いにあがるつもりです。　今は、それしか方法がありません。』

私『そうかな～？　　この話って、そもそもが、設計士が持ち込んできて、不動産屋も、土木も、測量も、その設計士が手配したんだったよな？？？　例の現場と同じやないか！』

社員『おおよそ、そんな感じですが・・・・。』

私『まあいいわ・・・。　それはそれで、隣地から承諾をもらえるように頑張れ！　俺は、顧問弁護士と相談して、設計士に２億１千万円で買い取れ！って、内容証明ぶつけるわ！　　とりあえず、設計士の会社の決算と資産状況調べといて・・・。』

社員『２億１千万は、きついんじゃないでしょうか・・・。工事をやり直す費用と遅れた分による損失ぐらいじゃないでしょうか・・・。』

私『まあな・・。　でも、気持ち的には、２億１千万円だろ～・・・。　俺も、そういう決着は、ないと思うけど・・・、まずは、俺の、この熱い気持ちをラブレターにして送るわw』

社員『わかりました。　隣の了解が取れないと、裁判になりそうですね・・・。』

私『まあ、取れない相手と裁判やっても仕方ないので、資産状況を把握してからだ・・・。』

そんなわけで・・・材料一式を揃えて、弊社の顧問弁護士に相談をしました。

弁護士と相談した結果！

設計、測量、土木を相手に内容証明を送ることになりました。

不動産業者は、すでに開発許可がおりてからのことですし、契約書、重説に不備は見つからず・・・除外しました。

まあ、実際の話・・・、土木や、測量なんてのは関係ないのですが・・・、うちの弁護士いわく・・・、設計士が紐付きで連れてきて設計士の指示によるものだから・・・一派一絡げだということで・・・内容証明を送りました。

弁護士 『とりあえず送りましたが、隣接地の承諾をいただき工事が完了したらどうしますか？』

私『そんなもん決まってるじゃん！　　どうしようもない状態だったら、買い取れ！だし・・・遅れて完成できたら、遅延分というか、次の買い手が出てきた際に、今回の買い手との差額分は、もらわんとあかんわな！　　でも、基本、俺は、設計士が悪の根源だと思うから、できれば、そこに責任を取らせたいわな～w』

弁護士 『２億１千万円丸々というのは難しいと思います。　差額の損害というのであれば、なんとかなるかもしれませんね。』

私『払う資力があればねw まあ、納得いかなかったら、社名と内容を公表して、愛知県で商売できなくする！　　こんなミスは、プロとしてありえないからね。　　とりあえずは、会社の内容ぐらいの調査でいいけど、ゴタゴタが収まらない場合は、家族構成も含めて身辺調査をせんとあかんな～・・・。　めんどくせ～！　　まあ、先生、よろしくお願いします。』

ということで・・・、臨戦体制に入ったわけだが・・・。

（電話だけに・・・リン戦体制！笑）

数日後・・・・。

社員『社長・・・、＠＠市の件ですが、隣地の承諾が取れまして・・・＠＠日から工事に入るそうです。　いくら裏の部分といっても、掃き出し窓開けたら、足元は土！みたいな感じになるだろ～w 虫や蛇入って来ないか？』

社員『はい！　設計会社が了解取ってきたみたいで、怪しいからって、土木会社も、裏取りに行ったみたいですが・・・、隣地はOKされているようです。』

私『ええええ～～～～～！　マジか・・・。　隣の敷地、２０センチ嵩上げさせてくれるってか・・・。　まあ、これで、完了検査は問題がなくなったとして・・・・。』

私『マジか・・・？　　よくOKしたな～・・・。　敷地が、急に２０センチ上がるんだぞ！　すげ～心の広い人だな～w まあ、それは、それで良しとして・・、で・・・・流れた２億１千万円の契約は、どうなるの？』

社員『それは、流れてしまったので・・・次の買い手を見つけますが・・・。　次の買い手が、１億８千万円ぐらいなんですよ！　どうしましょう？』

私『どうしましょうって・・・。　利益ないじゃん！』

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

社員『この金額で売るという選択はないと分かっていますので・・・。　差額分の３０００万円に、切り替えると、顧問弁護士に伝えないといけませんね。　社長からお願いできますか？』

私『まあな～・・・。　それ、デベロッパーじゃなくて、一般売りしたら、もっと高く売れるんじゃないの？』

社員『いいえ！　ここの区割りは、２億１千万円で購入する予定だった会社の分譲住宅向きに区割りして造ってありますので、宅地分譲では、建物が入れにくいので、一般のお客様には売れないと思います。　よほど安くすれば別ですが・・・・。』

私『だよな～・・・。区画が小さいし・・・、大きく切ると無駄に大きな土地になるから坪単価が下がるわな～・・・。　　よし、２番手に１億８０００万円で売って差額請求しよ～！　裁判負けたら、そん時考えよう！』

そんなわけで、とりあえずは、開発許可の完了検査は通りそうですが・・・、それが理由で、１番買い付けが飛んでしまい・・・２番買い付けとの差額を損害として請求することにしました。

という流れにしましたが・・・おそらく、裁判をやっているうちに・・・、なんらか示談交渉が入ってくると思うので・・・あとは、成り行きに任せながら、設計会社には、ケジメをつけさせようと思います。

問題は・・・設計士の対応や話し方を聞いていると・・・、全く危機感がないことです！

設計士の元で仕事をしていて巻き込まれた人たちは、めちゃくちゃ危機感持って頑張ってくれているのですが・・・・。

設計士が、どう危機感がないかというと・・・

代理人も通さずに、弊社の開発事業部に電話を入れてきて・・・

設計士 『土木業者の野郎！　俺に、今回の工事費を請求してきやがるつもりみたいなので、千代田さんの方から、圧力かけて、設計士に払わせないように言ってくださいよ～！』

と・・・・、全部、自分が原因をつくったにもかかわらず、全く罪の意識も、危機感もないどころか・・・、土木業者に責任を負わせようとしていたらしいのです。

我々から見ても、土木業者は、図面通りに施工しただけだし、高低測量も間違ってないし・・・、間違えていたのは、すべて設計士なんですけどね～・・・どこまでも、図々しい！

こんな感覚で、業界をウロウロされたら被害者が増えるだけなので、この設計士だけは、どこかでお灸を吸えないといけないですね～。

まあ、ここは、訴訟になるのでしょうが・・・実は、この設計士・・・。

設計士と名乗っているだけで、設計会社の社長？社員？かよくわからない人なんです。

設計会社が図面を書かせた、別の設計士は、ちゃんとした資格を持った設計士のようですが、今回の事件の張本人は、めちゃくちゃいい加減で設計士というのは、設計会社の者という意味だそうです！笑

そんなわけで・・・まだ、解決しているわけではありませんが・・・とりあえずは、隣地の方のご好意により、開発許可の完了検査の問題もなくなったので、最悪の状態は間逃れたようで・・・、ちょっとだけ安心しました。

まあ、でも、長年、分譲地、工場、商業地の開発をやってきましたが・・・、そもそも高低差を間違えて完了検査が通らず補修が難しいなんてことは初めてでしたし・・・、ちょっぴりヒヤッとしました。

こんなことが、私の知らない間に起きていて・・・他人様に迷惑をかけることなく解決していたので、それは良かったにしても・・・。

そうは言っても、利益３０００万円を逃したわけなので・・・その分、他で頑張らないといけないです。

この件は、さすがに私も、同業の仲間たちに恥をしのんで話しました・・・・。

同業の連中は優しいというか・・・、近藤社長は強いですね～！とか、４０００千万の予定が壊れてもビクともしていない！とか・・・褒めてくれましたが・・・。

強いわけじゃなくて・・・落ち込んでいる暇はないってだけです！

『落ち込んでる暇があったら手を動かす！』

私が、落ち込んだり、病んだりしそうになったときに、いつも自分に言い聞かせる言葉です！笑

そもそも・・・、今回の案件は、なんだかんだすでに片付きましたし・・・・ありがたいことに本当に損をしたわけではなく・・・、得る予定の利益が得られな買ったということなので・・・落ち込むほどの話だと思いますが・・・。

ただ単に・・・ビックリしたのと・・・ちょっと腹が立った感じですね～！

まあ、でも、以前のブログの件もありますし・・・、要するに、喧嘩売られて、すでに２発殴られてる感覚なので・・・この設計会社とは、きっちり倍以上返しで、ケジメをつけさせてもらないといけませんけどね！

今回の件はともかく・・・、前回の件は、近隣の家崩落の危機があり・・・、自己の私利私欲のために、当社だけではなく、現場の近隣の方々を不安に陥れた罪は重いので、これは、許したらあかんと思います。

大人なので、喧嘩するにも、大人の喧嘩方法ってのがありますので荒々しいことはしませんが・・・きちんと法により解決したいと思います。

そんなわけで・・・開発現場での大問題の話でしたが・・・、数年ぶりに、全部の現場をチェックすることになり、今、問題になっている現場の設計会社の現場以外は、弊社の開発事業部も、協力会の仕事も、きちんとしていて・・・安心しました。

ということで・・・今日は、ここまでとさせていただきます。

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toshikazy at 16:19│Comments(9)│

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この記事へのコメント

2. Posted by tainosin 2021年03月18日 20:45

そんないい加減な設計会社があるとは、驚きです。

二度と営業できないよう制裁して下さい。
そうしないと、またとんでもないことを
起こしそうです。

3. Posted by 竹中 2021年03月18日 21:45

甘いと思います。その設計士の口振りが腹立ちますね。よくいますこんな人間は。
それにしても、近藤社長の懐の深さには感銘しました。絶対にこれから損はないと思います。
良い町を作って下さい。
私も愛知県西部で良い不動産会社を知らないかと聞かれたら第一に御社の話をするようにします。

4. Posted by ｙｋ 2021年03月19日 05:08

隣地の方は、そろそろ建て替えようかなと
思ってたときに
敷地を２０ｃｍあげさせてください、その代わりこれこれしかじかのものを提供させていただきます
こんな話を平身低頭でされて、ああいいですよ
となったのかもしれませんね
怪しさ満載の設計士のほうは、きっちり倍以上返しだ！千倍返しだ！で〆てやってください

5. Posted by 商売。 2021年03月19日 13:59

商いってどれだけ儲けを出すかではなく損を出さないようにするのが難しいですね？

自分がいくら儲けてもお客さんに損をさせてはいけない。
インチキ設計士は何がなんでも自分だけは損をしたくないでしょうね？
裁判をできるだけ延ばして相手があきらめるか
最悪、自分の会社を潰したり夜逃げをしてでも自分だけは責任を取りたくないと思っているとおもいます。

正直や誠実は将来利益をもたらす場合があるから財産だそうですが今のフトコロ事情で目前の損得に目が眩みがちになり結果もっと悪くなる。の悪循環ですね。

6. Posted by コンドウ 2021年03月20日 02:16

tainosinさん、そうなんです・・・正直呆れます。
まあ、この物件は、隣地の方からご協力をいただき、逆に、予定よりも良い物件になりましたが・・・。
こういう設計士は、放っておくと、被害者が増えますので、早いところ引導を渡さないといけませんね。

竹中さん、ありがとうございます。
先日の物件も、今回の物件も、お客様にご迷惑をおかけしないという意味では、解決したので、よかったですけど・・・。
この設計会社だけは、放っておいたらあかんですね！

ｙｋさん、この自称設計士・・・交渉だけは一流ですねw
どうやって交渉したかは知りませんが、私だったら・・・お隣さんに、２０センチ嵩上げしてもらうのは、無理がったかもしれません。
というか・・・申し訳なくて言えません！

商売さん、おっしゃる通り、この設計士は、常に目先なんでしょうね。
逃げられないように、きっちりホールドしてますので大丈夫ですよ！
設計会社も、家族、身内まで・・・w
それに、材料も揃っていますし・・・、あちらこちらで、同じような手口でやっているようです。
悪循環から抜け出せないんでしょうね～！

7. Posted by maygg 2021年03月20日 12:12

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8. Posted by 毎日コツコツ 2021年03月20日 16:24

黒電話をみて思いました。

千代田不動産社員『同志、キム・コンドウ・ジョンウン。このような不届きな自称設計士がおります。いかがいたしましょうか。』

キム・コンドウ・ジョンウン『うむ。教育が必要だな、お連れして差し上げなさい。』

千代田不動産社員『承知いたしました。』

9. Posted by 花水木 2021年03月21日 08:29

気苦労の多い職業ですね、ストレスの多い人は大食いで肥満な人が多いそうです、立つて三尺寝て六尺、
もっとつっくり歩いてください、
体が悲鳴をあげる前に、自分をもっと大切に気楽になってください、近藤佐長のファンは皆同じ気持ちだと思います。からだに御留意ください。

10. Posted by コンドウ 2021年03月21日 11:31

毎日コツコツさん、なるほど・・・w
国と立場が違えば、そういう感じになるのかもしれませんが・・・。
できれば、アメリカ大統領とCIAの会話にしていただいた方が嬉しいので、黒電話ではなく、iPhoneの画像を載せておけばよかったです。

花水木さん、まあ、なんだかんだ気苦労が好きなんだと思います。
人間が生きる上で、楽しいことも日々続けば楽しくなくなります。
気苦労や不安が解消されたときの喜びを味わいながらスリリングに生きるのが好きなんだと思います。
若い頃から、常に、何かにトライしてきました。
それが、間違った方向性にいってた時期もありますが、最近は、正しい方向性に修正された感じですが・・・。
やってることは、土俵が変わっただけで、若い頃から何も変わっていない気がします。
揉め事、喧嘩、難しい事へのトライ・・・どれもアドレナリンが出ていますので・・・、人は気苦労と呼んだとしても、私にとっては、それなりに楽しませていただいております。
案ずるより産むが易し・・・産むが易しの後は、子育てという苦労がありますが、それもまたいつか、苦労から喜びに変わる！
世の中、そうやって生きていくような気がしますし、ビジネスも同じなのかな～って思います。