2020年02月19日
2392) 不動産査定の真髄
読者の皆様、こんにちは＆こんばんは
素人さんの為の不動産学校 校長の近藤利一です。
皆さんは、本当の不動産の価格って分かりますか？？？
本日は、不動産の値段、査定、価値、売却価格について書かせていただきます。
不動産の値付けをする場合に、不動産の査定というのは、不動産取引の入り口であり、非常に重要な部分です。
最近は、不動産一括査定サイトなんてものが、巷に蔓延っておりますが・・・、なんじゃこりゃ〜wと笑ってしまうレベルのものが多く・・・あれを不動産の査定とは呼べない。
もちろん、いろんなサイトがあるので、一概には言えないが・・・、最悪の不動産一括差査定サイト、悪いサイト、まあまあ悪いサイト、参考程度ならいいかな〜という一括査定サイト・・・・、でも、私の知る限り、これは、正しい査定をしているという良いサイトは存在しない！
大変失礼な言い方をしますが・・・、我々、不動産のプロから見たら・・・、子供騙しみたいなものであり、あんな簡単な申告記入式のもので本当の不動産査定はできない！と思うわけですが・・・
そもそも不動産の査定というのは、同じ場所であっても、土地、建物の形、使い勝手、全面道路の幅員、向き、周辺環境などで、大きく変わるのです。
特に建物なんかは、中に入らないと、正確な査定は絶対にできません。
建物は、内部の状況を把握して、現況で売れるのか、少しだけ手を入れることで価格が変わるのか、修理しなくてはいけないところがあるのか・・・などなど・・・、一絡げに構造と築年数だけで査定できないのです。
土地についても・・・、建物ほどではないですが・・・地図やグーグルアースだけでは分からないところが多々あります。
不動産の価格を、一括査定サイトで、大手不動産業者が数社が査定しても・・・、実際の売却価格とのズレが出るというか・・・、査定額と売却価格のズレが大きくなるというケースが多々あるのです。
というか・・・、逆に、こんなに簡単に、実際の売価に近い査定が出せるわけがないですよね。
そもそも・・・不動産の一括査定サイトは・・・。
不動産業者ではなく、IT企業が運営をしているわけで、IT企業の得意な集客力を生かして査定サイトを作って不動産会社に営業をして・・・・、それに対して、売却の仕事が欲しい不動産業者が、１件の客を紹介してもらうといくら払うというような契約をしているというようなシステムで・・・・、不動産業者は、IT企業が集客した顧客情報を高い金を出して買っているわけです。
サイト内で、競合がいる中で・・・どうやって査定価格をつけると思いますか？？？
競争になった場合、各社、少しでも高い価格を出して売却したい客を獲得しようとすることになると・・・思いませんか？？？
僅かな情報で、査定を出して・・・このまま出すと競合他社に負けて、せっかくIT企業に金を払うのに仕事がいただけないかもしれない・・・・。
大手不動産業者は、支店ごとに成績、営業マンごとに成績を、本社で比較されるという状況に置かれていて・・・・何とか売却の仕事を取りたい・・・！
さて・・・、そんな状況に置かれた不動産業者は、どうするでしょう？
まあ、みなまで申し上げませんが・・・、そういうことなのですw
ただでさえ・・・簡易査定なのに・・・、サイト内での客争奪戦があり・・・、売却価格に近い査定価格が出せるのか・・・、私は、出ないと思います。
そもそも・・、査定価格は、査定価格であり、売薬価格とは違いますからね。
でも、お客様（売主様）は、それぐらいで売れるんだ〜wと勘違いして、不動産を売った後の、ライフブランや事業計画に入れてしまう。
当然に・・・、実際に売れた価格は、数百万円安かったなんてことになれば、今後の計画が変わってしまいますよね。
ここが、恐いところというか・・・、不動産一括査定サイトの落とし穴というか・・・・、不動産取引の大事な入り口から、つまづく原因を作っているというか・・・・、我々、プロの不動産業者からみると、一括査定サイトって、何じゃこりゃ〜？と思うところなのです。
利用者は、参考程度に・・・ってことで、もう少し実際の売価は安いんだろうな〜と思いながら、使うのであれば、悪くはないですが・・・ガチで信じて、期待して、売却できると考えると・・・あとで裏にはまることが多々あります。
まあ、そうは言っても・・・いまどきは、一括査定サイトに金を払って顧客情報を買う不動産業者も多くなりました。
それから、私が、もう一つ・・・怖いな〜と思うのは、個人情報の流出です。
まあ、まともな査定サイトであれば、顧客情報を流出させると自社が不利になるだけなので、個人情報の取り扱いには気をつけているでしょうけど・・・、査定サイトに登録した顧客情報は、査定をするために不動産業者に流れるわけで・・・・、その不動産業者や、営業マンたちが、どのように個人情報を取り扱っているかは・・・、分からないというか・・・考えると恐ろしいな〜と思うわけです。
例えば、家を売るためにサイトに登録したら・・・、依頼をしていない不動産業者や、引越し屋、掃除屋、リフォーム屋から、営業電話やDMがジャンジャン来るようになったとか・・・・、それって、完全に名簿屋に情報を売られたバターンですよね。
まあ、そんなことは、ないかもしれませんが・・・、顔の全く見えない相手に自分の情報を流すというのは・・・、私の感覚が古いのかもしれませんが、なんとなく気持ちが悪ですし怖いです。
もしも、私が、素人で・・・一括査定サイトを使いたいということにった場合は・・・、まあ、どうなんでしょう・・・、ん〜・・・、スーモ、アットホームぐらいは、個人情報を登録してもいいかな〜と思いますが・・・、まあ、それでも、あまり気持ちよくはないですね〜。
そうは言っても、不動産業界もデジタル化してきているわけで・・・・、広告媒体も紙からネットになってきているので・・・、一括査定サイトの存在は、もはや、必要なものになったのかもしれませんが・・・。
私としては、自分の大事な不動産を売却するのですから・・・、大手でも中小でもいいけど・・・、不動産会社に足を運ぶなり、せめて電話かメールでもいいので、不動産業者に直接連絡をして、きちっと査定をしてもらった方がいいと思いますけどね〜。
不動産って、数千万、数百万・・・大きな買い物、大きな売り物で・・・後々の生活に大きな影響を与えるものなので・・・、一括査定サイトでのデジタルで片付けるのではなく、アナログか、ハイブリットで真剣に取り組むべきだと思います。
ほとんどの人は、家を買いローンを払って・・・、あれこれ節約してたり・・・、相続で手に入れた不動産だとしても先祖の大事な不動産な訳ですから・・・、慎重に真剣に・・・！
不動産業界で生きているものとしては、不動産を大切に扱って欲しいと思いますし・・・不動産を売却することで、後々の生活に最良の活かし方をして欲しいので・・・、ちょっと書きにくい話題ではあったのですが、自分が思っていることを書かせていただきました。
不動産を売却される皆さん・・・、もっと自分の不動産と、自分の未来を大切に考えてください！
不動産の査定に関しては、まだまだ書きたいことが沢山ありますが・・・とりあえず、今回は、ここまでとさせていただきます。
ということで・・・・、ふわっとした感じですが・・・久々に、不動産の話を書かせていただきましたが・・・・。
明日からは、宮古島と那覇に出張です・・・。
千代田不動産 宮古島不動産情報サイト！
今回は、宮古島１泊、那覇１泊・・・弾丸出張です。
宮古島は、新築３２室のアパートの家具が入ったので確認と賃貸の募集状況の確認・・・、私の家も、そろそろ完成させてもらわないと困るので、その確認・・・、そして、宮古のお兄さん、コクワシティーの社長と息子さんと会食w
那覇は、不動産の決済と、友人というと失礼かもしれませんが、不動産投資家さんとの会食！
そして、翌朝便で帰りますので・・・土曜の昼には名古屋にいますw
宮古も沖縄も、中国人の観光客が多いので・・・、宮古、沖縄の知人友人に、いっぱいダイヤニウム マスクをプレゼントしようと思っています。
沖縄に持っていく名古屋土産は、ダイヤニウムマスク・・・w
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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素人さんの為の不動産学校 校長の近藤利一です。
皆さんは、本当の不動産の価格って分かりますか？？？
本日は、不動産の値段、査定、価値、売却価格について書かせていただきます。
不動産の値付けをする場合に、不動産の査定というのは、不動産取引の入り口であり、非常に重要な部分です。
最近は、不動産一括査定サイトなんてものが、巷に蔓延っておりますが・・・、なんじゃこりゃ〜wと笑ってしまうレベルのものが多く・・・あれを不動産の査定とは呼べない。
もちろん、いろんなサイトがあるので、一概には言えないが・・・、最悪の不動産一括差査定サイト、悪いサイト、まあまあ悪いサイト、参考程度ならいいかな〜という一括査定サイト・・・・、でも、私の知る限り、これは、正しい査定をしているという良いサイトは存在しない！
大変失礼な言い方をしますが・・・、我々、不動産のプロから見たら・・・、子供騙しみたいなものであり、あんな簡単な申告記入式のもので本当の不動産査定はできない！と思うわけですが・・・
そもそも不動産の査定というのは、同じ場所であっても、土地、建物の形、使い勝手、全面道路の幅員、向き、周辺環境などで、大きく変わるのです。
特に建物なんかは、中に入らないと、正確な査定は絶対にできません。
建物は、内部の状況を把握して、現況で売れるのか、少しだけ手を入れることで価格が変わるのか、修理しなくてはいけないところがあるのか・・・などなど・・・、一絡げに構造と築年数だけで査定できないのです。
土地についても・・・、建物ほどではないですが・・・地図やグーグルアースだけでは分からないところが多々あります。
不動産の価格を、一括査定サイトで、大手不動産業者が数社が査定しても・・・、実際の売却価格とのズレが出るというか・・・、査定額と売却価格のズレが大きくなるというケースが多々あるのです。
というか・・・、逆に、こんなに簡単に、実際の売価に近い査定が出せるわけがないですよね。
そもそも・・・不動産の一括査定サイトは・・・。
不動産業者ではなく、IT企業が運営をしているわけで、IT企業の得意な集客力を生かして査定サイトを作って不動産会社に営業をして・・・・、それに対して、売却の仕事が欲しい不動産業者が、１件の客を紹介してもらうといくら払うというような契約をしているというようなシステムで・・・・、不動産業者は、IT企業が集客した顧客情報を高い金を出して買っているわけです。
サイト内で、競合がいる中で・・・どうやって査定価格をつけると思いますか？？？
競争になった場合、各社、少しでも高い価格を出して売却したい客を獲得しようとすることになると・・・思いませんか？？？
僅かな情報で、査定を出して・・・このまま出すと競合他社に負けて、せっかくIT企業に金を払うのに仕事がいただけないかもしれない・・・・。
大手不動産業者は、支店ごとに成績、営業マンごとに成績を、本社で比較されるという状況に置かれていて・・・・何とか売却の仕事を取りたい・・・！
さて・・・、そんな状況に置かれた不動産業者は、どうするでしょう？
まあ、みなまで申し上げませんが・・・、そういうことなのですw
ただでさえ・・・簡易査定なのに・・・、サイト内での客争奪戦があり・・・、売却価格に近い査定価格が出せるのか・・・、私は、出ないと思います。
そもそも・・、査定価格は、査定価格であり、売薬価格とは違いますからね。
でも、お客様（売主様）は、それぐらいで売れるんだ〜wと勘違いして、不動産を売った後の、ライフブランや事業計画に入れてしまう。
当然に・・・、実際に売れた価格は、数百万円安かったなんてことになれば、今後の計画が変わってしまいますよね。
ここが、恐いところというか・・・、不動産一括査定サイトの落とし穴というか・・・・、不動産取引の大事な入り口から、つまづく原因を作っているというか・・・・、我々、プロの不動産業者からみると、一括査定サイトって、何じゃこりゃ〜？と思うところなのです。
利用者は、参考程度に・・・ってことで、もう少し実際の売価は安いんだろうな〜と思いながら、使うのであれば、悪くはないですが・・・ガチで信じて、期待して、売却できると考えると・・・あとで裏にはまることが多々あります。
まあ、そうは言っても・・・いまどきは、一括査定サイトに金を払って顧客情報を買う不動産業者も多くなりました。
それから、私が、もう一つ・・・怖いな〜と思うのは、個人情報の流出です。
まあ、まともな査定サイトであれば、顧客情報を流出させると自社が不利になるだけなので、個人情報の取り扱いには気をつけているでしょうけど・・・、査定サイトに登録した顧客情報は、査定をするために不動産業者に流れるわけで・・・・、その不動産業者や、営業マンたちが、どのように個人情報を取り扱っているかは・・・、分からないというか・・・考えると恐ろしいな〜と思うわけです。
例えば、家を売るためにサイトに登録したら・・・、依頼をしていない不動産業者や、引越し屋、掃除屋、リフォーム屋から、営業電話やDMがジャンジャン来るようになったとか・・・・、それって、完全に名簿屋に情報を売られたバターンですよね。
まあ、そんなことは、ないかもしれませんが・・・、顔の全く見えない相手に自分の情報を流すというのは・・・、私の感覚が古いのかもしれませんが、なんとなく気持ちが悪ですし怖いです。
もしも、私が、素人で・・・一括査定サイトを使いたいということにった場合は・・・、まあ、どうなんでしょう・・・、ん〜・・・、スーモ、アットホームぐらいは、個人情報を登録してもいいかな〜と思いますが・・・、まあ、それでも、あまり気持ちよくはないですね〜。
そうは言っても、不動産業界もデジタル化してきているわけで・・・・、広告媒体も紙からネットになってきているので・・・、一括査定サイトの存在は、もはや、必要なものになったのかもしれませんが・・・。
私としては、自分の大事な不動産を売却するのですから・・・、大手でも中小でもいいけど・・・、不動産会社に足を運ぶなり、せめて電話かメールでもいいので、不動産業者に直接連絡をして、きちっと査定をしてもらった方がいいと思いますけどね〜。
不動産って、数千万、数百万・・・大きな買い物、大きな売り物で・・・後々の生活に大きな影響を与えるものなので・・・、一括査定サイトでのデジタルで片付けるのではなく、アナログか、ハイブリットで真剣に取り組むべきだと思います。
ほとんどの人は、家を買いローンを払って・・・、あれこれ節約してたり・・・、相続で手に入れた不動産だとしても先祖の大事な不動産な訳ですから・・・、慎重に真剣に・・・！
不動産業界で生きているものとしては、不動産を大切に扱って欲しいと思いますし・・・不動産を売却することで、後々の生活に最良の活かし方をして欲しいので・・・、ちょっと書きにくい話題ではあったのですが、自分が思っていることを書かせていただきました。
不動産を売却される皆さん・・・、もっと自分の不動産と、自分の未来を大切に考えてください！
不動産の査定に関しては、まだまだ書きたいことが沢山ありますが・・・とりあえず、今回は、ここまでとさせていただきます。
ということで・・・・、ふわっとした感じですが・・・久々に、不動産の話を書かせていただきましたが・・・・。
明日からは、宮古島と那覇に出張です・・・。
千代田不動産 宮古島不動産情報サイト！
今回は、宮古島１泊、那覇１泊・・・弾丸出張です。
宮古島は、新築３２室のアパートの家具が入ったので確認と賃貸の募集状況の確認・・・、私の家も、そろそろ完成させてもらわないと困るので、その確認・・・、そして、宮古のお兄さん、コクワシティーの社長と息子さんと会食w
那覇は、不動産の決済と、友人というと失礼かもしれませんが、不動産投資家さんとの会食！
そして、翌朝便で帰りますので・・・土曜の昼には名古屋にいますw
宮古も沖縄も、中国人の観光客が多いので・・・、宮古、沖縄の知人友人に、いっぱいダイヤニウム マスクをプレゼントしようと思っています。
沖縄に持っていく名古屋土産は、ダイヤニウムマスク・・・w
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
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この記事へのコメント
1. Posted by tainosin 2020年02月19日 23:14
一括査定の実態はひどいですね。
売主から仕事を取るため、あり得ない価格を
だす仕組みだと理解できました。
売主も期待しますし、無責任な価格設定は
やめてほしいです。
売主から仕事を取るため、あり得ない価格を
だす仕組みだと理解できました。
売主も期待しますし、無責任な価格設定は
やめてほしいです。
2. Posted by S不動産 2020年02月19日 23:54
近藤社長ご自身も以前のブログに書いておられましたが、不動産業界自体に職人が減りました。
ちょっと難しい取引になると、しません・できませんの不動産業者が増えましたね。
一括査定サイトも問題がありますが、それよりもフランチャイズの素人不動産業者の取引が問題ありすぎじゃないですか？
近藤社長、フランチャイズの素人不動産業者は取引をなめてますので、一発引っ掛けて大損させて不動産取引の責任の重さと玄人の怖さを教えてやってください。
色々ありまして悶々としているので、今度話を聞いてください。
ちょっと難しい取引になると、しません・できませんの不動産業者が増えましたね。
一括査定サイトも問題がありますが、それよりもフランチャイズの素人不動産業者の取引が問題ありすぎじゃないですか？
近藤社長、フランチャイズの素人不動産業者は取引をなめてますので、一発引っ掛けて大損させて不動産取引の責任の重さと玄人の怖さを教えてやってください。
色々ありまして悶々としているので、今度話を聞いてください。
3. Posted by コンドウ 2020年02月21日 23:05
tainosinさん、コメントありがとうございます。
そんな一括査定サイトですが・・・、何故か、売却価格と査定価格は違うのに、素人さんは使うんですよね〜。
そして、後々、営業がウザいとか・・・そういうパターンもあるようです。
まあ、でも、売る気もないのに価格を知りたいだけで使う人も多いようで、結構、成約率は低いようです。
一番良い思いをするのは、お客様でもなく不動産業者でもなく運営をしている側です。
S不動産さん、そっちの話で来ましたか・・・w
Sさんのおっしゃるフランチャイズって、HDのことだと思うのですが・・・その中でも、素晴らしい不動産業者も稀にいるので一概には言えません。
私の場合、友達が４人ほど、加盟しているので・・・・。
しかし、Sさん・・・怒ると意外と怖いですねw
そんな一括査定サイトですが・・・、何故か、売却価格と査定価格は違うのに、素人さんは使うんですよね〜。
そして、後々、営業がウザいとか・・・そういうパターンもあるようです。
まあ、でも、売る気もないのに価格を知りたいだけで使う人も多いようで、結構、成約率は低いようです。
一番良い思いをするのは、お客様でもなく不動産業者でもなく運営をしている側です。
S不動産さん、そっちの話で来ましたか・・・w
Sさんのおっしゃるフランチャイズって、HDのことだと思うのですが・・・その中でも、素晴らしい不動産業者も稀にいるので一概には言えません。
私の場合、友達が４人ほど、加盟しているので・・・・。
しかし、Sさん・・・怒ると意外と怖いですねw
4. Posted by ピース 2020年04月27日 12:01
私は最近土地の売却前にこのブログを拝見してましたので2社に直接頼み査定を申し込みました。まさに1社はHDでもう1社は地元では大手で長く営業されてる不動産会社です。HDの人も非常に感じが良くすごくすごく悩みましたが、査定額に500万の差があり（HDが高値）でなんとなく違和感があったことと、宅建の資格が地元の営業マンにあったのでなんとなく地元に決めましたが、その後は専任媒介か一般媒介かでまた悩みに悩んで専任にしました。今でもHDの方が良かったのだろうかとなんとなく不安な気持ちが残ってますが、不動産会社選びは実に難しいですね。ありがとうございました。
5. Posted by コンドウ 2020年04月28日 11:50
ピースさん、コメントありがとうございます。
５００万円差ですか・・・！
数千万円の土地なのか数億円の土地なのか物件の場所と大きさが分かりませんので何とも言えませんが・・・。
そういう事でしたら、地元の業者さんに、HDさんの価格で、販売をスタートしてもらうといいと思います。
もちろん急いでなければですが・・・。
少しずつ様子を見ながら下げていくというのもありがと思います。
少しでも高く売れるといいですね〜。
５００万円差ですか・・・！
数千万円の土地なのか数億円の土地なのか物件の場所と大きさが分かりませんので何とも言えませんが・・・。
そういう事でしたら、地元の業者さんに、HDさんの価格で、販売をスタートしてもらうといいと思います。
もちろん急いでなければですが・・・。
少しずつ様子を見ながら下げていくというのもありがと思います。
少しでも高く売れるといいですね〜。
