2016年02月29日
2045） 一括決済のリスク回避（契約同時決済）
今回、買取をした不動産取引は、一括決済だったのですが、ちょっとヤバい臭いがしたので慎重に事を進めました。
素人さんに一括決済と言っても分からないかもしれませんので『一括決済』について説明をさせていただきます。
不動産の売買契約は、通常、手付金を支払い契約をして、その後、所有権移転と同時に残金決済をするというおが一般的な流れなのですが・・・・、極稀に、契約と決済を同時にやってしまう、『一括決済』 または、『一発』というやり方があります。
通常＝ 契約（手付金）→決済（残金） もしくは、契約（手付金）→（中間金）→決済（残代金）
一括決済＝ 読んで字のごとく、一括で決済（売買代金全額を払うのと同時に所有権移転）
私の場合は、よくザラ金決済という言葉を使いますが、この言い方は、愛知県の一部の不動産業者が使うだけのようですｗ
まずは、読者の皆さんに一括決済の意味を理解していただいたわけですが・・・。
実は先週の木曜日・・・・。
坪単価３０万円ほどする地域に広い土地と屋敷がありまして、それを、ある不動産屋が、即金で坪１０万円でいいので買ってほしいという話がありました。
名古屋支店にて・・・・。
社員 『社長・・・説明した通りちょっと胡散臭い話なんですど・・・。 一応、知り合いの業者なんで・・・。 話を聞くだけ聞いてやってください。』
私 『おいおい、本人目の前にして胡散臭いは可哀想だろう・・・。 こうやって、良い話をワザワザ弊社に持ってきてくださったんだ・・・ありがとうございます。』
不動産屋 『ほら〜ｗ 社長さんは、物分りが良いし話が早いｗ』
私 『いいよｗ めっちゃ美味しい話じゃないですか・・・ありがとうございます。』
不動産屋 『でしょｗ 但し、売買代金◯千万円を明後日の土曜日に払ってください。じゃないと、この話は、他所に持っていきます。 月曜日から海外に行ってしまって、しばらく帰ってこないので・・・。土曜日・・・遅くても日曜日の午前中じゃないとダメなんです。』
私 『うむ〜・・・。そういう事か・・・。手付けを３割出すから、契約だけしといて、帰ってきてからの決済では無理なの？』
不動産屋 『話になりませんな〜・・・。 土曜日・・・遅くても日曜日の午前中じゃないと他所の業者に持っていきます。』
私 『うむ〜・・・。 土曜日金払って、月曜になったら登記できませんでした。なんてことになったら嫌だしな〜・・・。 登記できても、売主が、偽造免許書や、偽造パスポートで売主になりすましていて、あとから、本当の売主は違う人でしたチャンチャンｗなってことになったら悲しいからな〜・・・。 どう見ても坪３０万円はするところだ・・・解体、造成して、多少ガラが埋まっていたとして撤去しても仕上がりで２０万円以上にはならん・・・、坪１０万円は話がうますぎる。』
不動産屋 『どうしますか？ 買わないなら他所に持っていきますけど・・・・。』
私は、本社に電話をして、明日、◯千万円を現金で用意できるかを聞いたところ、今から銀行に電話をしておけば、現金で用意できるということでした。
私 『よしっ、買った。 その代わり、こちらも条件がある。 まず、明後日の土曜日ではなく、明日の金曜日の午後１時にザラ金決済（一括決済）だｗ それから、１時間以内に売主の免許書のコピーを用意してください。免許書の画像はメールでも構いません。』
不動産屋 『それは無理です。 売主は、仕事があるので、土日しか無理なんです。 免許書のコピーは、ここにあります。 評価証明もありますし・・・・。でも、明日は無理です。』
私 『土日を挟んで、月曜日に登記をするのはダメですよ。 金と登記は同時じゃないと話にならん。 それなら買いませんので・・・他所でもどこでも持って行ってください。 でも、今から、他所に走って行って、こんなヤバい条件で買ってくれる業者がありますかね〜？ 』
不動産屋 『ちょっと売主に電話させてください・・・・。』
不動産屋は、名古屋支店の喫煙場に行って扉をしっかり閉めてコソコソと電話をしていました。
私 『おいっ・・・。 あいつ、なんで、あんなコソコソ電話してるんだ？ なんか怪しいな〜・・・・。』
社員 『怪しいっすね〜・・・。』
しばらくすると、不動産屋は戻ってきた。
不動産屋 『明日の１時でOKです。 場所は、名古屋市＊＊区の喫茶店◯◯でお願いします。』
私 『よしっ、わかった。 但し、今から調査させてもらいますけど、少しでも嘘や騙しが見つかったら・・・中止だ・・・、それから、うちを騙そうとしたとなったら・・・、それ相当の責任というものをとっていただくことになりますけど・・・責任の意味わかりますか？ よろしいですか？？？』
不動産屋 『社長さん、わかってますよ〜ｗ あははははｗ 書類をきっちり揃えて、明日の１時に売主を連れて行きますので宜しくお願いします。』
ということで・・・物件を持ってきてくださり、翌日、一括決済で購入することになりました。
不動産屋が帰ってから・・・・私は司法書士の先生と電話をして、明日の決済の相談をして、司法書士２人で来るようにお願いをしました。
そして、担当社員に、支店長を呼びに行かせました。
担当社員に物件の話と契約の内容を支店長に伝えてもらい・・・・。
私 『今夜は、長い夜になるかもしれんぞ・・・ｗ ２人で、手分けして、今日中に、法令上の調査をしっかりとしてこい。それから、この免許書の顔の奴が本人かどうか、双子の兄弟とかいないかも、しっかり調べて来いよｗｗｗ それから、心理的瑕疵もな・・・ここで自殺や殺人がなかったか調べてくること・・・。 あとは・・・、まあ、こんだけ古い家だから、問題はないと思うが地歴調査・・・、ゴミとか埋めてないか、近所に聞きまくって来いよ。一応、土地の杭と、杭がなくても外寸測っておいて・・・。』
支店長 『イエッサー・・・。 それで、今夜中に契約書を作れですよねｗ 社長は、夜のクラブ活動があるから、明日の朝契約書をチェックするってことですよねｗ 社長が内容を確認して、その後、最終で部長に、誤字のチェックをしてもらいながら・・・念には念を入れて、明日の午前中も調査をして、なにかあったら即電話ですねｗ』
私 『その通り・・・よくわかってるじゃね〜かｗ でな・・・、明日、決済時刻に、解体屋を行かせて、俺の合図で内部に入って、人がいないか確認して、家の出入り口を封鎖して、土地にもバリケードを張るから段取りをしといて・・・。 俺が、ちよっぺん！スタンプの、おさぼり禁止！のLINEスタンプを送ったら、それが侵入の合図だｗ 以上。』
そんなわけで・・・・、担当と、支店長は、役所と、近所、現地をしっかりと調査した。
契約同時決済（一括決済）と同時刻の物件の封鎖の段取りも完了！
部長の方で、現金の段取りと、担当、司法書士との当日の打ち合わせも完了！
法令上の調査は夕方５時までだったが・・・その後も、近隣の聞き込みと現地調査は深夜までかかった・・・・。
法令上の調査は問題無し・・・自殺、殺人等、心理的瑕疵もなく・・・、地歴調査も問題なく・・・、本人も免許書通りの人が売主だということが分かりました。
そして・・・支店長は、契約書を作成し・・・翌朝、私と部長のチェックをクリアーして・・・午後１時の一括決済を迎えたのでした。
不動産業者の指定した、名古屋市内の喫茶店に、現金◯千万円を持参し、司法書士を２名連れて行ったわけですが・・・・。
話が長くなってきたので・・・続きは次回ということで・・・。
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一括決済＝ 読んで字のごとく、一括で決済（売買代金全額を払うのと同時に所有権移転）
私の場合は、よくザラ金決済という言葉を使いますが、この言い方は、愛知県の一部の不動産業者が使うだけのようですｗ
まずは、読者の皆さんに一括決済の意味を理解していただいたわけですが・・・。
実は先週の木曜日・・・・。
坪単価３０万円ほどする地域に広い土地と屋敷がありまして、それを、ある不動産屋が、即金で坪１０万円でいいので買ってほしいという話がありました。
名古屋支店にて・・・・。
社員 『社長・・・説明した通りちょっと胡散臭い話なんですど・・・。 一応、知り合いの業者なんで・・・。 話を聞くだけ聞いてやってください。』
私 『おいおい、本人目の前にして胡散臭いは可哀想だろう・・・。 こうやって、良い話をワザワザ弊社に持ってきてくださったんだ・・・ありがとうございます。』
不動産屋 『ほら〜ｗ 社長さんは、物分りが良いし話が早いｗ』
私 『いいよｗ めっちゃ美味しい話じゃないですか・・・ありがとうございます。』
不動産屋 『でしょｗ 但し、売買代金◯千万円を明後日の土曜日に払ってください。じゃないと、この話は、他所に持っていきます。 月曜日から海外に行ってしまって、しばらく帰ってこないので・・・。土曜日・・・遅くても日曜日の午前中じゃないとダメなんです。』
私 『うむ〜・・・。そういう事か・・・。手付けを３割出すから、契約だけしといて、帰ってきてからの決済では無理なの？』
不動産屋 『話になりませんな〜・・・。 土曜日・・・遅くても日曜日の午前中じゃないと他所の業者に持っていきます。』
私 『うむ〜・・・。 土曜日金払って、月曜になったら登記できませんでした。なんてことになったら嫌だしな〜・・・。 登記できても、売主が、偽造免許書や、偽造パスポートで売主になりすましていて、あとから、本当の売主は違う人でしたチャンチャンｗなってことになったら悲しいからな〜・・・。 どう見ても坪３０万円はするところだ・・・解体、造成して、多少ガラが埋まっていたとして撤去しても仕上がりで２０万円以上にはならん・・・、坪１０万円は話がうますぎる。』
不動産屋 『どうしますか？ 買わないなら他所に持っていきますけど・・・・。』
私は、本社に電話をして、明日、◯千万円を現金で用意できるかを聞いたところ、今から銀行に電話をしておけば、現金で用意できるということでした。
私 『よしっ、買った。 その代わり、こちらも条件がある。 まず、明後日の土曜日ではなく、明日の金曜日の午後１時にザラ金決済（一括決済）だｗ それから、１時間以内に売主の免許書のコピーを用意してください。免許書の画像はメールでも構いません。』
不動産屋 『それは無理です。 売主は、仕事があるので、土日しか無理なんです。 免許書のコピーは、ここにあります。 評価証明もありますし・・・・。でも、明日は無理です。』
私 『土日を挟んで、月曜日に登記をするのはダメですよ。 金と登記は同時じゃないと話にならん。 それなら買いませんので・・・他所でもどこでも持って行ってください。 でも、今から、他所に走って行って、こんなヤバい条件で買ってくれる業者がありますかね〜？ 』
不動産屋 『ちょっと売主に電話させてください・・・・。』
不動産屋は、名古屋支店の喫煙場に行って扉をしっかり閉めてコソコソと電話をしていました。
私 『おいっ・・・。 あいつ、なんで、あんなコソコソ電話してるんだ？ なんか怪しいな〜・・・・。』
社員 『怪しいっすね〜・・・。』
しばらくすると、不動産屋は戻ってきた。
不動産屋 『明日の１時でOKです。 場所は、名古屋市＊＊区の喫茶店◯◯でお願いします。』
私 『よしっ、わかった。 但し、今から調査させてもらいますけど、少しでも嘘や騙しが見つかったら・・・中止だ・・・、それから、うちを騙そうとしたとなったら・・・、それ相当の責任というものをとっていただくことになりますけど・・・責任の意味わかりますか？ よろしいですか？？？』
不動産屋 『社長さん、わかってますよ〜ｗ あははははｗ 書類をきっちり揃えて、明日の１時に売主を連れて行きますので宜しくお願いします。』
ということで・・・物件を持ってきてくださり、翌日、一括決済で購入することになりました。
不動産屋が帰ってから・・・・私は司法書士の先生と電話をして、明日の決済の相談をして、司法書士２人で来るようにお願いをしました。
そして、担当社員に、支店長を呼びに行かせました。
担当社員に物件の話と契約の内容を支店長に伝えてもらい・・・・。
私 『今夜は、長い夜になるかもしれんぞ・・・ｗ ２人で、手分けして、今日中に、法令上の調査をしっかりとしてこい。それから、この免許書の顔の奴が本人かどうか、双子の兄弟とかいないかも、しっかり調べて来いよｗｗｗ それから、心理的瑕疵もな・・・ここで自殺や殺人がなかったか調べてくること・・・。 あとは・・・、まあ、こんだけ古い家だから、問題はないと思うが地歴調査・・・、ゴミとか埋めてないか、近所に聞きまくって来いよ。一応、土地の杭と、杭がなくても外寸測っておいて・・・。』
支店長 『イエッサー・・・。 それで、今夜中に契約書を作れですよねｗ 社長は、夜のクラブ活動があるから、明日の朝契約書をチェックするってことですよねｗ 社長が内容を確認して、その後、最終で部長に、誤字のチェックをしてもらいながら・・・念には念を入れて、明日の午前中も調査をして、なにかあったら即電話ですねｗ』
私 『その通り・・・よくわかってるじゃね〜かｗ でな・・・、明日、決済時刻に、解体屋を行かせて、俺の合図で内部に入って、人がいないか確認して、家の出入り口を封鎖して、土地にもバリケードを張るから段取りをしといて・・・。 俺が、ちよっぺん！スタンプの、おさぼり禁止！のLINEスタンプを送ったら、それが侵入の合図だｗ 以上。』
そんなわけで・・・・、担当と、支店長は、役所と、近所、現地をしっかりと調査した。
契約同時決済（一括決済）と同時刻の物件の封鎖の段取りも完了！
部長の方で、現金の段取りと、担当、司法書士との当日の打ち合わせも完了！
法令上の調査は夕方５時までだったが・・・その後も、近隣の聞き込みと現地調査は深夜までかかった・・・・。
法令上の調査は問題無し・・・自殺、殺人等、心理的瑕疵もなく・・・、地歴調査も問題なく・・・、本人も免許書通りの人が売主だということが分かりました。
そして・・・支店長は、契約書を作成し・・・翌朝、私と部長のチェックをクリアーして・・・午後１時の一括決済を迎えたのでした。
不動産業者の指定した、名古屋市内の喫茶店に、現金◯千万円を持参し、司法書士を２名連れて行ったわけですが・・・・。
話が長くなってきたので・・・続きは次回ということで・・・。
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この記事へのコメント
1. Posted by 安立裕司 2016年02月29日 05:46
ドキドキしました。2. Posted by tsubo 2016年02月29日 08:15
次号を楽しみにしています！
事実は小説より、ってやつですね
事実は小説より、ってやつですね
3. Posted by Mr.Fanble 2016年02月29日 11:05
gdgdな状況が次回明らかに！
って引っ張りですか。
って引っ張りですか。
4. Posted by S不動産 2016年02月29日 12:04
やっぱり近藤さんの取引は凄いです。
相変わらず完璧ですね。
取引に行き詰った不動産屋達が近藤社長を頼って相談に行くのが分かります。
因みに自分には恐ろしくてできません。
次回のブログで全容が解明するのが楽しみです。
無駄に３回とかにしないで、引っ張るのは２回までにしてくださいね（笑）
相変わらず完璧ですね。
取引に行き詰った不動産屋達が近藤社長を頼って相談に行くのが分かります。
因みに自分には恐ろしくてできません。
次回のブログで全容が解明するのが楽しみです。
無駄に３回とかにしないで、引っ張るのは２回までにしてくださいね（笑）
5. Posted by 千代田不動産ファン 2016年02月29日 12:17
免許証の写真の検証のため、
双子の兄弟がいないか調べるのは凄いです。
それで思い出したのは、
昔のイギリスの殺人事件。
裁判で双子のどちらかが犯人であることは間違いないが、個人が特定できず当然双方無罪。
近藤さんですから、安心して読んでいます。
推理小説のような顛末を期待しています。
双子の兄弟がいないか調べるのは凄いです。
それで思い出したのは、
昔のイギリスの殺人事件。
裁判で双子のどちらかが犯人であることは間違いないが、個人が特定できず当然双方無罪。
近藤さんですから、安心して読んでいます。
推理小説のような顛末を期待しています。
6. Posted by コンドウ 2016年02月29日 15:20
安立裕司さん、コメントありがとうございます。
更新は、後日ということで・・・すみません。
tsuboさん、そうですね〜。
今回は、何か、臭かったんです。
続きは、後日、更新しますが・・・実は、まだ書いていません。
ブログを書く時間を作らなくては・・・・。
FANBLEさん、ぐだぐだっぽかったですかｗ
次回で、締めますね・・・・。
To be continued
Ｓ不動産さん、三回は引っ張れないですｗ
そこまでの話ではないので・・・・。
結末は、時間の都合上まだ書けていません。
私も早く書きたいです。
千代田不動産ファンさん、双子の兄弟は、冗談で言ったのですが、そういう可能性がないわけでもないので・・・。
旨い話には落とし穴がありますからねｗ
There is a catch.
更新は、後日ということで・・・すみません。
tsuboさん、そうですね〜。
今回は、何か、臭かったんです。
続きは、後日、更新しますが・・・実は、まだ書いていません。
ブログを書く時間を作らなくては・・・・。
FANBLEさん、ぐだぐだっぽかったですかｗ
次回で、締めますね・・・・。
To be continued
Ｓ不動産さん、三回は引っ張れないですｗ
そこまでの話ではないので・・・・。
結末は、時間の都合上まだ書けていません。
私も早く書きたいです。
千代田不動産ファンさん、双子の兄弟は、冗談で言ったのですが、そういう可能性がないわけでもないので・・・。
旨い話には落とし穴がありますからねｗ
There is a catch.
7. Posted by たかはし 2016年02月29日 23:37
こんばんわ。
こういったワクワクする様な事例つきの用語解説だと頭に残って忘れずにすみます。
やっぱり生のお話はいいです。
商売上手な方は、ブログの見せ方も上手なんですね。
こういったワクワクする様な事例つきの用語解説だと頭に残って忘れずにすみます。
やっぱり生のお話はいいです。
商売上手な方は、ブログの見せ方も上手なんですね。
8. Posted by 同業者 2016年03月02日 01:58
契約から決済までの期間がない一括決済が危険なのは理解できますが、不動産の所有権移転は一般的な決済でも登記申請までのタイムラグが生じます。
このタイムラグを担保するものは信用力であり近藤社長が危険だと判断したのは長年の経験と嗅覚なんでしょう。
流石です。
続きがパッピーエンドである事を祈りながら更新を待ちます。
このタイムラグを担保するものは信用力であり近藤社長が危険だと判断したのは長年の経験と嗅覚なんでしょう。
流石です。
続きがパッピーエンドである事を祈りながら更新を待ちます。
9. Posted by コンドウ 2016年03月02日 02:48
たかはしさん、ありがとうございます。
ワクワクすると言ってくだりますが・・・実は、私も、こういう取引は嫌いじゃないです。
子供の頃から、スリルがある事や喧嘩が好きでしたから、今回は、けっこう楽しませていただきました。
ブログの見せ方は、学も才能もありませんので上手いとは思いませんが・・・普段から多少茶目っ気があるほうですので、ありのままを書けば、以外と飽きずに読んでいただけるのではないかと・・・手前勝手に都合よく解釈しております（笑）
同業者さん、通常、司法書士は、決済に向かう前に権利関係に変動がないことを確認の上、取引が終わり次第即座に事務所に戻りオンライン申請をします。
でも、まあ、結局のところ、通常の取引でも、一括決済でも、タイムラグはありますよね。
民法１７７条では、対抗要件主義を適用しています。
つまり、民法上、二重譲渡が可能であり、二重譲渡があった場合は、登記を先にした方が完全な所有権を取得するのが大原則である。
つまり、司法書士が、事務所に戻りオンライン申請をするまでの時間のタイムラグにより二重譲渡は不可能ではない！
そこで、タイムラグを無くすには・・・。
続きを読んでください（笑）
ワクワクすると言ってくだりますが・・・実は、私も、こういう取引は嫌いじゃないです。
子供の頃から、スリルがある事や喧嘩が好きでしたから、今回は、けっこう楽しませていただきました。
ブログの見せ方は、学も才能もありませんので上手いとは思いませんが・・・普段から多少茶目っ気があるほうですので、ありのままを書けば、以外と飽きずに読んでいただけるのではないかと・・・手前勝手に都合よく解釈しております（笑）
同業者さん、通常、司法書士は、決済に向かう前に権利関係に変動がないことを確認の上、取引が終わり次第即座に事務所に戻りオンライン申請をします。
でも、まあ、結局のところ、通常の取引でも、一括決済でも、タイムラグはありますよね。
民法１７７条では、対抗要件主義を適用しています。
つまり、民法上、二重譲渡が可能であり、二重譲渡があった場合は、登記を先にした方が完全な所有権を取得するのが大原則である。
つまり、司法書士が、事務所に戻りオンライン申請をするまでの時間のタイムラグにより二重譲渡は不可能ではない！
そこで、タイムラグを無くすには・・・。
続きを読んでください（笑）
