2012年02月15日
１２４１） 土地区画整理を考える
以前、地元の先生（ある人）から、こう言われた事があります。
『区画整理ができなくなるから、手を引いてほしいんだわ・・・・・！ 不動産屋みたいなもんは地元で嫌われたら商売できんだろう。』
なかなか素敵な脅し文句だと思いませんか？？？ （古い言葉ですが、チョベリバっす
）
まあ、この話は、明日、詳しく書くことにして・・・・・・とりあえず、区画整理事業について・・・・・
皆さん、土地区画整理事業ってわかりますか？？？
うむ〜、素人さんに説明をするには、どう説明したら良いのかな〜？？？
ウィキペディアにも書いてあるけど、素人さんが読んでも、いまいち分かんないと思います。
まあ、簡単に言うと、複数の土地の地権者で集まり、道路や公園を作って土地を使いやすくするってのが一番分かりやすい表現なのかな〜・・・・。
もう少し具体的に説明をすると・・・・、例えば・・・、区画整理をやろうかな〜って場所の地権者が１００人いて、１００坪の土地を１人１筆ずつ土地を所有しているとしましょう。
市街化区域内に土地を持っているのに、道路に接道している人、接道していない人、狭い道路に接道している人、いろんな人がいるとします。
しかし、ほとんどの人が、接道してない土地か、狭い道路に接道していて、市街化区域なのに、住宅すら建てられない状況にあるとします。
よっしゃ〜ｗ みんなで区画整理をやって、住みよい街にしよぉ〜
役員を決めて、みんなで区画整理組合を発足して、その１００人の土地を集めて、その土地の中に、道路、公園、保留地等を決めます。
そして、１００人の地権者の土地の場所を決めます。
当然、道路や公園や保留地等を作るわけですから、１００坪ではなくなり減歩というものが発生します。
簡単に説明するために、全員の減歩率が４０％としましょう。
全員が、６０坪ずつになりますが、全員の土地に道路が付き、住みやすい良い街になります。
さて、この１００人分の土地に道路や公園を造り整備するお金はどこから出てくるのか？？？
この際、行政の金の話は置いといて・・・・・・基本、保留地を処分して、工事代金を作るわけです。
これ以上簡単に説明できないのが、悔しいですけど、私の能力では、この説明が限界です・・・・
さて、ここで大きな問題があります
区画整理というのは時間がかかります・・・・・私の知る限り、早くて１０年・・・・長いと２０年・・・・・中には３０年なんてところもあったりして・・・・・。
例えば、今、区画整理を始めても、１０年なら平成３３年、２０年なら平成４３年、３０年なら平成５３年です。
つまり、区画整理の保留地を売る時期と、区画整理を始める時期と、タイムラグが生じるわけです。
計画した時より、土地の価格が上がれば、地権者は清算金が貰えます
しかし土地の価格が下がれば、地権者が清算金を払わなくてはいけなくなるわけです
いいですか〜皆さん・・・・、将来、土地が下がったら、地権者が清算金を払い整理を終わらせるのが一般的な解決方法なんですよ
もう一つ、恐ろしい事が・・・・・、区画割が下手とか、その地域が思ったより人気がないとかで、売れ行きが悪かったらどうするんですか？？？
いつまでも終わらないか、値下げして売って終わらせるか・・・・そういう場合も清算金を払わなくてはいけないくなる可能性が・・・・というか、払わなきゃならんでしょうね
減歩してでも、良い街に・・・・・・しかし、清算金が・・・・・結局、俺たち何をやってたんだか・・・・
そうなる可能性もあるわけです。
区画整理をやれば地価が上がる・・・・・俺たちは儲かる・・・・・区画整理ばんざ〜い
そんな簡単なものではないのです
これまでの区画整理は、成功例が多いのですが、それは、インフレ時に計画された区画整理事業が多いわけで、インフレ時の土地の値上がりによる成功だと言っても過言ではありません。
しかし、今は、景気低迷のデフレであり、住宅の売れ行きを見れば一目瞭然なんだが・・・・保留地の売れ行きが悪くなったり、地価が下がったりで、以前より失敗する可能性が高くなってきているわけです。
そして、今後は・・・・・、少子化世代が家を買う年齢に・・・・・今より更に売れ行きが悪くなり地価が下がると考えられる。（私の個人的予想）
こんな時代に、何十年後に換地になるの分からない区画整理事業をやるって・・・・・・。
まあ、私の知り合いの地主さんの中に、区画整理を推奨している人や、組合の役員さんたちもいるので、これくらいにしておきますが、読者の皆さんは、私が何を言いたいのか分かっていただけると思いますが・・・・
もちろん、デフレだからと言って、必ずしも失敗するとは限りません。
愛知県の某地区などは、保留地を出せば即売れて、この先しばらくは、出せば出すだけ売れて行くだろうって場所もあります。
もし、このブログを・・・・これから区画整理をやろうとしている人が見ているとしたら・・・・・・もしくは、区画整理の話がある地域の人は・・・・・その地域で、保留地が売れるかどうか・・・・・１０年先、２０年先に、いくらくらいで売れるのか予想してみてください。
特に、区画整理をやるぞ〜って言ってる方々・・・・・張り切るのは、簡単ですけど・・・・・先々を、よく見て考えて予想してやってもらいたいものです。
これから先の区画整理は、今までと違って大変ですよ〜
年間約１００区画の住宅地を販売している私が、住宅地の需要と供給のバランスを見て出した意見です。
これまで私は、区画整理の相談を受けると、迷うことなく賛成し、準備委員や、実行委員に惜しみなく協力してきました。
区画整理のコンサル会社が、売れなさそうな区割りをしたりしようものなら、こんな区割りで土地が売れるかぁ〜って区画割りの見直しのアドバイスをしたり、なかなか賛成や承諾をしない地主さんの説得をしたり・・・・。
しかし、今後は、区画整理に必ずしも賛成し協力するのではなく、その区画整理の計画や地域の市況を見て、賛成なのか反対なのかを判断しようと思っています。
ただ、区画整理を反対するということは、その地域の有力者に嫌われることも覚悟しなくてはいけないわけなんですが、このまま整理をしたらまずい、他の皆さんを救わなくてはいけないと思った時には、しがらみを振り切り反対するつもりです。
それが、最終的に、その地域の方々のためになるなら、やむを得ないかな〜と思っています
『じゃあ、市街化なのに、土地の区画形質が悪く道路もついていないような土地をどうしたらいいんだぁぁ〜
』
という、地主様方からの怒りの声が聞こえてきそうですが・・・・・・・・
その話は次回ということで・・・・・・今日は、ここまでといたします
それでは、皆さん、また明日
今日のランキング、土地建物１位 人気ブログランキング１位
です。
ブッチリの１位・・・・・皆さん、いつも応援ありがとうございます。
年始も、ブログランキング応援クリックを・・・・宜しくお願い申し上げます
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まあ、簡単に言うと、複数の土地の地権者で集まり、道路や公園を作って土地を使いやすくするってのが一番分かりやすい表現なのかな〜・・・・。
もう少し具体的に説明をすると・・・・、例えば・・・、区画整理をやろうかな〜って場所の地権者が１００人いて、１００坪の土地を１人１筆ずつ土地を所有しているとしましょう。
市街化区域内に土地を持っているのに、道路に接道している人、接道していない人、狭い道路に接道している人、いろんな人がいるとします。
しかし、ほとんどの人が、接道してない土地か、狭い道路に接道していて、市街化区域なのに、住宅すら建てられない状況にあるとします。
よっしゃ〜ｗ みんなで区画整理をやって、住みよい街にしよぉ〜
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そして、１００人の地権者の土地の場所を決めます。
当然、道路や公園や保留地等を作るわけですから、１００坪ではなくなり減歩というものが発生します。
簡単に説明するために、全員の減歩率が４０％としましょう。
全員が、６０坪ずつになりますが、全員の土地に道路が付き、住みやすい良い街になります。
さて、この１００人分の土地に道路や公園を造り整備するお金はどこから出てくるのか？？？
この際、行政の金の話は置いといて・・・・・・基本、保留地を処分して、工事代金を作るわけです。
これ以上簡単に説明できないのが、悔しいですけど、私の能力では、この説明が限界です・・・・
さて、ここで大きな問題があります
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例えば、今、区画整理を始めても、１０年なら平成３３年、２０年なら平成４３年、３０年なら平成５３年です。
つまり、区画整理の保留地を売る時期と、区画整理を始める時期と、タイムラグが生じるわけです。
計画した時より、土地の価格が上がれば、地権者は清算金が貰えます
しかし土地の価格が下がれば、地権者が清算金を払わなくてはいけなくなるわけです
いいですか〜皆さん・・・・、将来、土地が下がったら、地権者が清算金を払い整理を終わらせるのが一般的な解決方法なんですよ
もう一つ、恐ろしい事が・・・・・、区画割が下手とか、その地域が思ったより人気がないとかで、売れ行きが悪かったらどうするんですか？？？
いつまでも終わらないか、値下げして売って終わらせるか・・・・そういう場合も清算金を払わなくてはいけないくなる可能性が・・・・というか、払わなきゃならんでしょうね
減歩してでも、良い街に・・・・・・しかし、清算金が・・・・・結局、俺たち何をやってたんだか・・・・
そうなる可能性もあるわけです。
区画整理をやれば地価が上がる・・・・・俺たちは儲かる・・・・・区画整理ばんざ〜い
そんな簡単なものではないのです
これまでの区画整理は、成功例が多いのですが、それは、インフレ時に計画された区画整理事業が多いわけで、インフレ時の土地の値上がりによる成功だと言っても過言ではありません。
しかし、今は、景気低迷のデフレであり、住宅の売れ行きを見れば一目瞭然なんだが・・・・保留地の売れ行きが悪くなったり、地価が下がったりで、以前より失敗する可能性が高くなってきているわけです。
そして、今後は・・・・・、少子化世代が家を買う年齢に・・・・・今より更に売れ行きが悪くなり地価が下がると考えられる。（私の個人的予想）
こんな時代に、何十年後に換地になるの分からない区画整理事業をやるって・・・・・・。
まあ、私の知り合いの地主さんの中に、区画整理を推奨している人や、組合の役員さんたちもいるので、これくらいにしておきますが、読者の皆さんは、私が何を言いたいのか分かっていただけると思いますが・・・・
もちろん、デフレだからと言って、必ずしも失敗するとは限りません。
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特に、区画整理をやるぞ〜って言ってる方々・・・・・張り切るのは、簡単ですけど・・・・・先々を、よく見て考えて予想してやってもらいたいものです。
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これまで私は、区画整理の相談を受けると、迷うことなく賛成し、準備委員や、実行委員に惜しみなく協力してきました。
区画整理のコンサル会社が、売れなさそうな区割りをしたりしようものなら、こんな区割りで土地が売れるかぁ〜って区画割りの見直しのアドバイスをしたり、なかなか賛成や承諾をしない地主さんの説得をしたり・・・・。
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ただ、区画整理を反対するということは、その地域の有力者に嫌われることも覚悟しなくてはいけないわけなんですが、このまま整理をしたらまずい、他の皆さんを救わなくてはいけないと思った時には、しがらみを振り切り反対するつもりです。
それが、最終的に、その地域の方々のためになるなら、やむを得ないかな〜と思っています
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この記事へのコメント
1. Posted by Ｙ/Ｓ 2012年02月15日 11:50
そうきたか(笑)
近ちゃんが区画整理を題材に書くとなると、ここらで整理の役員やっとる連中は枕を高くして眠れんな。
この際だから役員の利権や特権、全部書いたれ。
ついでに土地改良も書いたら面白いわ。
千代田には排水承諾印押すなという圧力がかかるかもしれんが、近ちゃんなら逆手にとって相手の不正を正してしまうんだろうけどな。
更新楽しみにしとるわ。
近ちゃんが区画整理を題材に書くとなると、ここらで整理の役員やっとる連中は枕を高くして眠れんな。
この際だから役員の利権や特権、全部書いたれ。
ついでに土地改良も書いたら面白いわ。
千代田には排水承諾印押すなという圧力がかかるかもしれんが、近ちゃんなら逆手にとって相手の不正を正してしまうんだろうけどな。
更新楽しみにしとるわ。
2. Posted by 奈良人 2012年02月15日 11:52
区画整理難しいですよね。確かにいままでなら土地を区画すれば売れていたのが多いから大丈夫な土地が多かったですが…。土地の需要が１０年・２０年後がどうなっているか怖いですね。
こちらでは、区画整理をしたが土地が人気が無くとてつもなく赤字になっている区画整理組合があります。しかも、新規で保留地を購入したが組合員にさせられてて新規購入者までが清算金も負担がかかり裁判になっいる例があります。何年か前に地元の新聞で見たんで詳しくは知らないですが。（契約書に組合員になるとなっていたみたいですが…）
こちらでは、区画整理をしたが土地が人気が無くとてつもなく赤字になっている区画整理組合があります。しかも、新規で保留地を購入したが組合員にさせられてて新規購入者までが清算金も負担がかかり裁判になっいる例があります。何年か前に地元の新聞で見たんで詳しくは知らないですが。（契約書に組合員になるとなっていたみたいですが…）
3. Posted by ぼ〜や 2012年02月16日 02:10
更新楽しみです。
地元千葉では精算金が市議会でも問題になってます。
おかげで理事長が所有している底地を買えるかも知れない状況なんですが。
自治体の補助金無しの区画整理
もう無理ですし、
共産国レベルの強制移住で
所有権に制限をかけないと
費用対効果が得られないのではないでしょうか。
地元千葉では精算金が市議会でも問題になってます。
おかげで理事長が所有している底地を買えるかも知れない状況なんですが。
自治体の補助金無しの区画整理
もう無理ですし、
共産国レベルの強制移住で
所有権に制限をかけないと
費用対効果が得られないのではないでしょうか。
4. Posted by 隣のトトロ 2012年02月16日 10:42
この地域での近藤社長の力は充分承知の上で申しますが、営業所ある町の整理を潰しても千代田さんが得をする事は何もないのでは？
整理の進行が遅いのであれば早くなるように指導してあげれるべきです。
Ｙ/Ｓさんは整理役員の利権を指摘されていますが、整理を潰して民間開発をした場合の近藤社長の利権を考えてコメントされたのですか？
近藤社長が本腰を入れて動いたとしたら地域の政治家や有力者を動かすでしょうし資金力にものを言わせて土地の買収をするでしょう。
千代田さんの億単位の利権に比べたら組合の給料や飲み食いなどは可愛い物です。
私は整理推進に協力するのが地域の不動産屋としての使命だと思います。
整理の進行が遅いのであれば早くなるように指導してあげれるべきです。
Ｙ/Ｓさんは整理役員の利権を指摘されていますが、整理を潰して民間開発をした場合の近藤社長の利権を考えてコメントされたのですか？
近藤社長が本腰を入れて動いたとしたら地域の政治家や有力者を動かすでしょうし資金力にものを言わせて土地の買収をするでしょう。
千代田さんの億単位の利権に比べたら組合の給料や飲み食いなどは可愛い物です。
私は整理推進に協力するのが地域の不動産屋としての使命だと思います。
5. Posted by コンドウ 2012年02月16日 11:06
ＹＳさん、あははははｗ
いえいえ、そういう事に触れるつもりはありません。
整理をやれば、会議や打ち合わせ、時間を費やすわけですから、給料も飲食代も必要になるのが当たり前です。
行きすぎやりすぎはダメですけど、多少の事は問題ないと思います。
長い年月、地元への奉仕の精神だけでは、逆に可哀想じゃないですかｗ
奈良人さん、そうなんですよね〜。
インフレかデフレか？ その地域の不動産事情がどうなっているかを考えてやっていかないと、区画整理は危険なんですよね〜。
成功すればいいけど、失敗すれば・・・・。
その代償を払うのは、先頭を切ってやってきた役員だけではなく、その地域の地権者全員で払うわけですからね〜。
よ〜く考えよぉ〜♪ 土地は大事だよぉ〜♪
ですｗ
ぼ〜やさん、そちらでもですか〜・・・・。
強制移住・・・・なるほどｗと思うと同時に笑えましたｗ
これから先は、それくらいやらないと成功しないかもしれませんね。
しかし、私が心配しているのは、地権者の清算金の問題です。
区画整理地内の地権者の中には、土地の価値を上げたいという方だけではなく純粋に耕作面積が減るのが嫌という方もいます。
そういう方の場合、面積は減る＆清算金を払うと言う、払えない、泣く泣く土地を売る・・・という最悪のシナリオもあるわけで、今後の区画整理は慎重に考えなくてはいけないということです。
いえいえ、そういう事に触れるつもりはありません。
整理をやれば、会議や打ち合わせ、時間を費やすわけですから、給料も飲食代も必要になるのが当たり前です。
行きすぎやりすぎはダメですけど、多少の事は問題ないと思います。
長い年月、地元への奉仕の精神だけでは、逆に可哀想じゃないですかｗ
奈良人さん、そうなんですよね〜。
インフレかデフレか？ その地域の不動産事情がどうなっているかを考えてやっていかないと、区画整理は危険なんですよね〜。
成功すればいいけど、失敗すれば・・・・。
その代償を払うのは、先頭を切ってやってきた役員だけではなく、その地域の地権者全員で払うわけですからね〜。
よ〜く考えよぉ〜♪ 土地は大事だよぉ〜♪
ですｗ
ぼ〜やさん、そちらでもですか〜・・・・。
強制移住・・・・なるほどｗと思うと同時に笑えましたｗ
これから先は、それくらいやらないと成功しないかもしれませんね。
しかし、私が心配しているのは、地権者の清算金の問題です。
区画整理地内の地権者の中には、土地の価値を上げたいという方だけではなく純粋に耕作面積が減るのが嫌という方もいます。
そういう方の場合、面積は減る＆清算金を払うと言う、払えない、泣く泣く土地を売る・・・という最悪のシナリオもあるわけで、今後の区画整理は慎重に考えなくてはいけないということです。
6. Posted by コンドウ 2012年02月16日 11:29
隣のトトロさん、あははｗ 可愛らしいニックで厳しいコメントありがとうございます。
ブログの頭に、ちょろっと書いた件と、その後の区画整理と民間開発について書いただけで、次回のブログの内容がわかっているかのようなコメント・・・素晴らしい推測力ですね〜。
まあ、次回の内容は、隣のトトロさんの予想通り、美和地区の整理についてなんですけど・・・。
要するに、あなたが言いたいのは、私が自分の利の為に区画整理を潰そうとしていると言いたいのでしょうけど、まあ、どう思われても結構ですが、これだけは言っておきましょう。
今回のプロジェクトの利権なんて事は考えていません。
いいですか・・・・耳の穴と目ん玉かっほじって良く聞き良く見て考えてください。
本音で書きます・・・
利権を全く考えていないかと言われれば、社の発展は考えています。
しかし、地域の発展あっての社の発展なのです。
地域の発展＝不動産屋の発展なんです。
まずは、地域の発展です。
それなくして、社の発展はないと考えています。
たぶん全てをご存じの方だと思いますので言いますが、私は、整理地内の開発から、一旦手を引いているんですよ。
私が利権を第一と考えているのであれば、その時に引いていません。
いろんな地域の区画整理を見て、１０年先２０年先の土地の価格を予想して、当社の美和営業所がある地域の将来を考えて出した結論ですので、ご理解いただけるとありがたいです。
あっ・・・それから、書き込みするのも結構ですが、何だったら、膝を突き合わせて話をしましょうや。
そのほうがお互いに分かり合える気がしますｗ
ブログの頭に、ちょろっと書いた件と、その後の区画整理と民間開発について書いただけで、次回のブログの内容がわかっているかのようなコメント・・・素晴らしい推測力ですね〜。
まあ、次回の内容は、隣のトトロさんの予想通り、美和地区の整理についてなんですけど・・・。
要するに、あなたが言いたいのは、私が自分の利の為に区画整理を潰そうとしていると言いたいのでしょうけど、まあ、どう思われても結構ですが、これだけは言っておきましょう。
今回のプロジェクトの利権なんて事は考えていません。
いいですか・・・・耳の穴と目ん玉かっほじって良く聞き良く見て考えてください。
本音で書きます・・・
利権を全く考えていないかと言われれば、社の発展は考えています。
しかし、地域の発展あっての社の発展なのです。
地域の発展＝不動産屋の発展なんです。
まずは、地域の発展です。
それなくして、社の発展はないと考えています。
たぶん全てをご存じの方だと思いますので言いますが、私は、整理地内の開発から、一旦手を引いているんですよ。
私が利権を第一と考えているのであれば、その時に引いていません。
いろんな地域の区画整理を見て、１０年先２０年先の土地の価格を予想して、当社の美和営業所がある地域の将来を考えて出した結論ですので、ご理解いただけるとありがたいです。
あっ・・・それから、書き込みするのも結構ですが、何だったら、膝を突き合わせて話をしましょうや。
そのほうがお互いに分かり合える気がしますｗ
7. Posted by あらあら 2016年03月18日 23:13
A県の某市で、まさに、区画整理のしわ寄せで、所有地を袋地にされそうな者です。絶賛裁判中。
情報収集したいので、続きをお願いします。
8. Posted by 地元だった 2016年04月20日 04:22
江戸川区瑞江地区の地域の大掛かりの区画整理でした。説明会では区の方と都の担当者が参列して説明にあたりました。1番矛盾を感じたのが大震災に備える為なんて言ってましたけど、いざ家が建ち並ぶのを見てたら？家と家の隙間が殆んど無い！あれで火災でも、おきたら大惨事ですよ！私達は区画整理には賛同出来無い気持ちで長年住み慣れた土地から、引越しを決断しました。世田谷区赤堤の土地を購入後，世田谷区に引越しして良かったと思いました。街並みが素敵ですよ〜！世田谷区は街並みの景観を楽しむ事が出来ますけど、瑞江地区は寝るだけの為に住む町て、感じの町ですね
9. Posted by コンドウ 2016年04月20日 23:14
あらあらさん・・・、地元だったさん・・・
この記事を書いてから、数年経ちましたが・・・賛成意見、反対意見、いろいろあって、進んでいるようで進んでいない状態です。
未だ、仮換地は、程遠いという感じです。
なのに、制限があるので、この損失は大きいです。
今後の整理組合さんの動きは、よくわかりませんが・・・とりあえず今は、他の場所の住宅地開発をしながら、熊本の震災の、寄付や義援金の呼びかけに力を入れていますｗ
この記事を書いてから、数年経ちましたが・・・賛成意見、反対意見、いろいろあって、進んでいるようで進んでいない状態です。
未だ、仮換地は、程遠いという感じです。
なのに、制限があるので、この損失は大きいです。
今後の整理組合さんの動きは、よくわかりませんが・・・とりあえず今は、他の場所の住宅地開発をしながら、熊本の震災の、寄付や義援金の呼びかけに力を入れていますｗ
10. Posted by ピース 2016年10月10日 22:40
我が家も瑞江地区・南篠崎地区が我が家の対象地区でした。中学校の裏側に区画整理事務所がありました。説明会では、文句を言った人達が良い場所を取れた感じです。図面を見た時！愕然としました。東京都の方達や江戸川区の担当者達はネホリハホリと体裁の言い事を言ってくれましたが！来たる震災の為とか言ってましたけど、あーん！いざ家が建ち始めたら？家と家のすき間が、ねーじゃねーか！てか単に江戸川区は区画整理をしたがっただけじゃねーの！墨田区はスカイツリーの周りは震災が起きたら大変になるくらい下町が点在してるのに、東京都は区画整理の順番を間違えているじゃねーの！区画整理によって住み慣れた土地を離れた人達も大勢見てきました。我が家も区画整理に嫌気がさして、数十年住み慣れた土地から離れる事にしました。現在は世田谷線の通る沿線沿いに家を建てて平穏な日々を過ごしています？
11. Posted by コンドウ 2016年10月12日 00:25
ピースさん、嫌気がさしたとはいっても、数十年暮らした土地を離れるのは寂しかったでしょうね。
現在、平穏な日々を過ごされているということですが、しがらみから抜け出して・・・住めば都ということなんでしょうね。
私も正直、最近、疲れてしまい・・・放置しています。
まあ、なるようになるでしょうｗ
現在、平穏な日々を過ごされているということですが、しがらみから抜け出して・・・住めば都ということなんでしょうね。
私も正直、最近、疲れてしまい・・・放置しています。
まあ、なるようになるでしょうｗ
