2010年07月02日
９２９） 住宅用地選びのポイント
最近、立て続けに３件、住宅用地についての質問があった。
それぞれ書き方は違うが、質問の内容を簡単にまとめると、住宅用地選びのポイントを教えてください！ってことになる。
その中の１人に、５年前から土地探しをしていて、今までに数々の物件を見て来たが、結局、どれも満足できない部分があり結局買えていない。年齢的にもそろそろ買わないといけないのはわかっているのですが、迷っているうちに欠点が見えてきて結局買えないという人がいた。
けっこう、こういう方多いんですよね〜。
まあ、何に関しても良いものを求めたらきりがない・・・どこで、満足するかなんですけど・・・・。
私は、普段、こういうお客様に、こう説明しています。
私 『お客様にとって１００％満足できる土地ってあるんですかね〜？ 私は、これまで何千という土地を扱ってきましたが、今まで出会った事ないですけどね。 何かしら欠点ってあるものだと思います。』
で・・・冗談の言えるような雰囲気であれば・・・
私 『嫁さんだって１００％の人いないんじゃないですか？ お客様だって、そりゃ〜良い部分好きな部分が大半なんでしょうけど、何かしら完璧じゃない部分ってあるのでは？ 私が独身だと仮定して話しますけど・・・、どんな美人でどんな良い人でも完璧な１００％満足のいく人ではないと思うんですよね〜。 だって女優の〇〇でも、めちゃくちゃタイプですけど、もう少し鼻筋が・・・とか、思いますもんｗ 性格までわかんないですしねｗ』なんて話もしたりして・・・ｗ
こういう系の話をしていると、また本筋から外れていくので、元に戻して・・・・
さて、住宅用地選びのポイントだが・・・
私は、一応、この道のプロではあるが、お客様の好みは十人十色なので、これが良いと説明するのは難しい。
というのは・・・、１００％満足の土地って、まずないんですよね。
土地選びの条件って何がありますか？
予算、日当たり、間口、奥行き 駅までの距離、学区、前面道路幅員、騒音や振動や臭いの有無、近隣の状況、通勤距離、商業施設、病院、その他いろいろな個人的な条件 他
言いだしたらきりがないくらいありますよね。
当社の宅地分譲セントフィールドは、お客様の個人的な理由を除き、常に１００％満足いく住宅用地を目指していますが、未だかつて１００％のものはできていません。
セントフィールド弥富についても、駅も近いし、商業施設や病院も近くにありますが、第一期２０区画の中で、私が、これは１００％だぁ〜と言える住宅用地は残念ながらできませんでした。
もちろん、私にとっての１００％ではなかったのかもしれませんが、お客様にとって１００％の土地であったのかもしれませんけど・・・、でも、やっぱり１００％だというお客様はいないでしょうね。
人気の高い南向きの角地も数区画ありましたし、私の好きな、ある程度、間口が取れる縦長の北向きもありましたが、私もお客様も、何らかの不満はあるはずです。
もう１ｍ間口がほしいとか、もう１ｍ奥行きがほしいとか、幼稚園と小学校は近いけど中学が遠いとか、駅まで徒歩１０分かかるが本当は５分以内のところのほうが良かったとか、スーパーは近いけど、もう少し大型のショッピングセンターの近くのほうが良かったとか、あともう少し広いほうが良かったとか・・・言い出したらきりがないですからね。
１００％の住宅用地は、ないと言ってもいいのかもしれません。
以前、お金に糸目をつけないから、某地域で土地を探してほしいというお客様がいまして、その時に、私が、その地域で、その方の好きな東南の角地を出してきました。
当時、坪単価４０万円くらいの場所を、地主さんに頼み込んで、坪５０万円で約１２０坪売ってもらいました。
確か、間口約２０ｍ 奥行き２０ｍの、ほぼ正方形の土地で、お客様は大満足だったようで大喜びで契約してくださりましたが、契約時に、『斜め向かいの家、古いから景観が悪いな〜。』
私をしては、お客さまの希望の地域で、正方形の南東の角地を出してきて、お客様は大喜びしていたので、１００％かな〜？なんて思ったのですが、結局、１００％満足な土地ではなかったんだな〜。と思いました。
さて、それでは、何％以上満足できれば良い土地なんでしょう？？？
結局、それもお客様が決めることであり、私がとやかく言う事ではない気がします。
うむ〜〜〜、質問のメールをいただいたのに、こんなんでは、回答にならないですよね〜。
それでは、逆に、私だったら絶対に買いたくない住宅用地をあげてみることにします。
但し、これについても私の個人的な意見なので、絶対これは悪いと言いきれないのですけどね。
まず、大切なのは日当たりです。
日当たりの悪いジメジメした土地は最悪ですね。
まあ、これについての理由は、説明しなくても良いと思いますが・・・、あっ・・・素人さんがよく勘違いしているのは、全室日当たりが良くないといけないと考えるようですが、私は、家を作るうえで、全室日当たり良好は嫌で、日が直接当たらない部屋も必要だと思います。
もちろん、日の当たらない部屋は、風通しがよくなるようにはしますけどね。
次に道の狭い土地は嫌ですね〜。
これについては、毎日の車の出し入れを考えるということですけど、毎日の慣れもありますけど、やはり車の出し入れがスムーズにできない土地は買いたくない住宅用地ですね。
前面道路の狭い土地は価格も安いですけど、車の出し入れのために余分なスペースを確保したり、毎日、何度も切り返しをしながら駐車する手間を考えると、少々の高い安いの話でしゃなく、買わないほうが良いと思います。
最後に、騒音、振動、臭いのひどい土地も、嫌ですね〜。
まあ、これについても慣れてしまえば的なこともあるのでしょうけど、好き好んで買う必要はないと思います。
交通量の多い道路沿いは、音もしますし、排気ガスの臭いもしますし、愛知県西部の地層だと大型が通ると揺れることもありますからね。
それから、鉄道の線路に近い土地も、音もしますし、鉄粉が飛んだり、中には振動で揺れるなんてところもあります。
あとは、工場や商業施設に近すぎる土地も住宅用地としては適しません。
工場については、騒音、振動、臭気、 商業施設については騒音、渋滞等がある可能性があります。
とは言っても、どこまで言っても、私の考えであって、お客様が何が嫌かの問題ですし、騒音なんかは、住宅を建てる際に、技術的な部分で緩和することもできますので、何が嫌で、何を重要視するか？なんですけどね。
今回、住宅用地選びのポイントという題で書いてみましたが、うまくまとまりません
最初に書いたように、何が良い何が悪いと思うのかは、それぞれの感覚といいますか、十人十色ですし、予算、地域、大きさ等、のバランスもありますので、やはり、メールやブログでお答えするより、実際に来ていただき、お客様から、条件をお聞きして、個々にアドバイスさせていただくのが一番いいですね。
最終的にハッキリ言えるのは、どういう土地が良いか？は、不動産屋が決めることではなく、お客様が決めることなんです。
もちろん、プロとしてのアドバイスは、させていただきますけどね〜
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それぞれ書き方は違うが、質問の内容を簡単にまとめると、住宅用地選びのポイントを教えてください！ってことになる。
その中の１人に、５年前から土地探しをしていて、今までに数々の物件を見て来たが、結局、どれも満足できない部分があり結局買えていない。年齢的にもそろそろ買わないといけないのはわかっているのですが、迷っているうちに欠点が見えてきて結局買えないという人がいた。
けっこう、こういう方多いんですよね〜。
まあ、何に関しても良いものを求めたらきりがない・・・どこで、満足するかなんですけど・・・・。
私は、普段、こういうお客様に、こう説明しています。
私 『お客様にとって１００％満足できる土地ってあるんですかね〜？ 私は、これまで何千という土地を扱ってきましたが、今まで出会った事ないですけどね。 何かしら欠点ってあるものだと思います。』
で・・・冗談の言えるような雰囲気であれば・・・
私 『嫁さんだって１００％の人いないんじゃないですか？ お客様だって、そりゃ〜良い部分好きな部分が大半なんでしょうけど、何かしら完璧じゃない部分ってあるのでは？ 私が独身だと仮定して話しますけど・・・、どんな美人でどんな良い人でも完璧な１００％満足のいく人ではないと思うんですよね〜。 だって女優の〇〇でも、めちゃくちゃタイプですけど、もう少し鼻筋が・・・とか、思いますもんｗ 性格までわかんないですしねｗ』なんて話もしたりして・・・ｗ
こういう系の話をしていると、また本筋から外れていくので、元に戻して・・・・
さて、住宅用地選びのポイントだが・・・
私は、一応、この道のプロではあるが、お客様の好みは十人十色なので、これが良いと説明するのは難しい。
というのは・・・、１００％満足の土地って、まずないんですよね。
土地選びの条件って何がありますか？
予算、日当たり、間口、奥行き 駅までの距離、学区、前面道路幅員、騒音や振動や臭いの有無、近隣の状況、通勤距離、商業施設、病院、その他いろいろな個人的な条件 他
言いだしたらきりがないくらいありますよね。
当社の宅地分譲セントフィールドは、お客様の個人的な理由を除き、常に１００％満足いく住宅用地を目指していますが、未だかつて１００％のものはできていません。
セントフィールド弥富についても、駅も近いし、商業施設や病院も近くにありますが、第一期２０区画の中で、私が、これは１００％だぁ〜と言える住宅用地は残念ながらできませんでした。
もちろん、私にとっての１００％ではなかったのかもしれませんが、お客様にとって１００％の土地であったのかもしれませんけど・・・、でも、やっぱり１００％だというお客様はいないでしょうね。
人気の高い南向きの角地も数区画ありましたし、私の好きな、ある程度、間口が取れる縦長の北向きもありましたが、私もお客様も、何らかの不満はあるはずです。
もう１ｍ間口がほしいとか、もう１ｍ奥行きがほしいとか、幼稚園と小学校は近いけど中学が遠いとか、駅まで徒歩１０分かかるが本当は５分以内のところのほうが良かったとか、スーパーは近いけど、もう少し大型のショッピングセンターの近くのほうが良かったとか、あともう少し広いほうが良かったとか・・・言い出したらきりがないですからね。
１００％の住宅用地は、ないと言ってもいいのかもしれません。
以前、お金に糸目をつけないから、某地域で土地を探してほしいというお客様がいまして、その時に、私が、その地域で、その方の好きな東南の角地を出してきました。
当時、坪単価４０万円くらいの場所を、地主さんに頼み込んで、坪５０万円で約１２０坪売ってもらいました。
確か、間口約２０ｍ 奥行き２０ｍの、ほぼ正方形の土地で、お客様は大満足だったようで大喜びで契約してくださりましたが、契約時に、『斜め向かいの家、古いから景観が悪いな〜。』
私をしては、お客さまの希望の地域で、正方形の南東の角地を出してきて、お客様は大喜びしていたので、１００％かな〜？なんて思ったのですが、結局、１００％満足な土地ではなかったんだな〜。と思いました。
さて、それでは、何％以上満足できれば良い土地なんでしょう？？？
結局、それもお客様が決めることであり、私がとやかく言う事ではない気がします。
うむ〜〜〜、質問のメールをいただいたのに、こんなんでは、回答にならないですよね〜。
それでは、逆に、私だったら絶対に買いたくない住宅用地をあげてみることにします。
但し、これについても私の個人的な意見なので、絶対これは悪いと言いきれないのですけどね。
まず、大切なのは日当たりです。日当たりの悪いジメジメした土地は最悪ですね。
まあ、これについての理由は、説明しなくても良いと思いますが・・・、あっ・・・素人さんがよく勘違いしているのは、全室日当たりが良くないといけないと考えるようですが、私は、家を作るうえで、全室日当たり良好は嫌で、日が直接当たらない部屋も必要だと思います。
もちろん、日の当たらない部屋は、風通しがよくなるようにはしますけどね。
次に道の狭い土地は嫌ですね〜。これについては、毎日の車の出し入れを考えるということですけど、毎日の慣れもありますけど、やはり車の出し入れがスムーズにできない土地は買いたくない住宅用地ですね。
前面道路の狭い土地は価格も安いですけど、車の出し入れのために余分なスペースを確保したり、毎日、何度も切り返しをしながら駐車する手間を考えると、少々の高い安いの話でしゃなく、買わないほうが良いと思います。
最後に、騒音、振動、臭いのひどい土地も、嫌ですね〜。まあ、これについても慣れてしまえば的なこともあるのでしょうけど、好き好んで買う必要はないと思います。
交通量の多い道路沿いは、音もしますし、排気ガスの臭いもしますし、愛知県西部の地層だと大型が通ると揺れることもありますからね。
それから、鉄道の線路に近い土地も、音もしますし、鉄粉が飛んだり、中には振動で揺れるなんてところもあります。
あとは、工場や商業施設に近すぎる土地も住宅用地としては適しません。
工場については、騒音、振動、臭気、 商業施設については騒音、渋滞等がある可能性があります。
とは言っても、どこまで言っても、私の考えであって、お客様が何が嫌かの問題ですし、騒音なんかは、住宅を建てる際に、技術的な部分で緩和することもできますので、何が嫌で、何を重要視するか？なんですけどね。
今回、住宅用地選びのポイントという題で書いてみましたが、うまくまとまりません
最初に書いたように、何が良い何が悪いと思うのかは、それぞれの感覚といいますか、十人十色ですし、予算、地域、大きさ等、のバランスもありますので、やはり、メールやブログでお答えするより、実際に来ていただき、お客様から、条件をお聞きして、個々にアドバイスさせていただくのが一番いいですね。
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この記事へのコメント
1. Posted by 尾張の同業者 2010年07月02日 17:00
土地選びは十人十色ですから一概に言えませんが、お客さんがどの位の満足度なら買う決断をするかを具体的に決めればと思います。
私なら前面道路幅員が５ｍ以上で、地形条件は、?南道路なら間口が広く（８．３ｍ以上）物件?北道路なら間口７ｍ以上で奥行１８ｍ以上が望ましいですよね。西や東道路であれば南北に長い地形が好きです。
日当たりは最低条件で、生活環境は線路際及び騒音・臭いがするのは嫌です。生活施設は多少の距離は仕方ないかなと思います。個人的には満足度７０％以上なら買うべきだと思います。
私なら前面道路幅員が５ｍ以上で、地形条件は、?南道路なら間口が広く（８．３ｍ以上）物件?北道路なら間口７ｍ以上で奥行１８ｍ以上が望ましいですよね。西や東道路であれば南北に長い地形が好きです。
日当たりは最低条件で、生活環境は線路際及び騒音・臭いがするのは嫌です。生活施設は多少の距離は仕方ないかなと思います。個人的には満足度７０％以上なら買うべきだと思います。
2. Posted by 埼玉在住 2010年07月02日 22:12
都内に脱出した際は、半地下の家にしようと思っていますから、「やや高台」「前面道路は4メートル以上」を絶対条件にしています。前面道路が狭いと、とくに半地下の場合は工費がかさむそうですし。
それ以外は日当たりに難があろうと旗竿であろうと（旗の部分がある程度広くないと家が建ちませんが）、ノープロブレムですね。向かいが葬儀場でもｗ（最近、受忍限度内との最高裁判例が出ましたけど）。実は新宿区内の私鉄沿線で駅1分の土地で格安なのを見つけたのですが、土地の形状が凸。しかも、下部の部分が狭く、これじゃぁなぁと…。
ついで、というのも厚かましいのですが、半地下の家を建てる場合、ほかにどんなことを土地選びの条件にすると、後悔が少ないのでしょうか？ ご教授いただけると幸いです。もちろん、一般論で構いませんので、よろしければ、です。私としては、隣（or向い）が交番だと最高かなとｗ（これは半地下に限らないでしょうが）。
それ以外は日当たりに難があろうと旗竿であろうと（旗の部分がある程度広くないと家が建ちませんが）、ノープロブレムですね。向かいが葬儀場でもｗ（最近、受忍限度内との最高裁判例が出ましたけど）。実は新宿区内の私鉄沿線で駅1分の土地で格安なのを見つけたのですが、土地の形状が凸。しかも、下部の部分が狭く、これじゃぁなぁと…。
ついで、というのも厚かましいのですが、半地下の家を建てる場合、ほかにどんなことを土地選びの条件にすると、後悔が少ないのでしょうか？ ご教授いただけると幸いです。もちろん、一般論で構いませんので、よろしければ、です。私としては、隣（or向い）が交番だと最高かなとｗ（これは半地下に限らないでしょうが）。
3. Posted by コンドウ 2010年07月03日 01:51
尾張の同業者さん、この質問されると、簡単そうで意外と難しいですよね。
一般的な部分は、皆さん同じ事を言いますけど、細かい部分は、十人十色ですからね。
私は、日当りと地域が最低条件で、鉄道の近くで電車や踏切の音がしたり鉄粉が舞っているような場所や、音の出る工場や幹線道路の近くは、嫌ですけど・・・あとは、住みやすい間取りが入って、価格が値打ちならいいかな〜ｗ
言い出したら、きりがないです。
でも、お客さまに満足してもらいたいから、頑張って探しますけどねｗ
埼玉在住さん、半地下の家、いいですよね〜。
私は、家の基礎を高くして、半地下を造りたかったのですが、施工間際に高く上げたのに半地下にするのが、もったいなくなって、逆に２階に広いロフトを作りました。
結局、使ってませんというか、物置化しちゃいました。
半地下にするのであれば、私がやろうとしたように、基礎を上げて一部を半地下にするか、もしくは、高台の高級住宅街の傾斜を利用して半地下っぽくするのもいいな〜と思います。
水はけの問題なんですが、道路面より、高いところに半地下を造るのがお奨めってことです。
一般的な部分は、皆さん同じ事を言いますけど、細かい部分は、十人十色ですからね。
私は、日当りと地域が最低条件で、鉄道の近くで電車や踏切の音がしたり鉄粉が舞っているような場所や、音の出る工場や幹線道路の近くは、嫌ですけど・・・あとは、住みやすい間取りが入って、価格が値打ちならいいかな〜ｗ
言い出したら、きりがないです。
でも、お客さまに満足してもらいたいから、頑張って探しますけどねｗ
埼玉在住さん、半地下の家、いいですよね〜。
私は、家の基礎を高くして、半地下を造りたかったのですが、施工間際に高く上げたのに半地下にするのが、もったいなくなって、逆に２階に広いロフトを作りました。
結局、使ってませんというか、物置化しちゃいました。
半地下にするのであれば、私がやろうとしたように、基礎を上げて一部を半地下にするか、もしくは、高台の高級住宅街の傾斜を利用して半地下っぽくするのもいいな〜と思います。
水はけの問題なんですが、道路面より、高いところに半地下を造るのがお奨めってことです。
4. Posted by Ｙ/Ｓ 2010年07月03日 01:59
道は狭いし近所付き合い大変だけど、俺は自宅の土地３００％満足してるぞ。
嫁の満足度は３％だけどな。
嫁の満足度は３％だけどな。
5. Posted by コンドウ 2010年07月03日 18:54
ＹＳさん、まあ、あんだけ広ければ文句ないでしょうね。
あっ・・・でも、以前、広すぎて大変だから、もう少し小さい土地がいいって言ってましたよｗ
まあ、嫁さんの３％は、いつも愚痴を聞かされているので、納得できますけど・・・嫁さんのほうは、ＹＳさんに対して１％以下の満足度だと思いますよ・・・あははｗｗｗ
あっ・・・でも、以前、広すぎて大変だから、もう少し小さい土地がいいって言ってましたよｗ
まあ、嫁さんの３％は、いつも愚痴を聞かされているので、納得できますけど・・・嫁さんのほうは、ＹＳさんに対して１％以下の満足度だと思いますよ・・・あははｗｗｗ
