素人さんの為の不動産学校:2025年12月

2025年12月

2025年12月03日

地上げ！って、結局なにをやってるの？（No.2617)

地上げ！土地の取りまとめって、結局なにをやってるの？

晩秋の空はやけに青いが、春とは違って少し肌寒い！。

現場へ向かう車のフロントガラス越しに、愛知県西部　津島市の田畑の景色がゆっくり流れていく。
遠目にはのどかで、静かで、何の変哲もない風景だ。

でも、ここに企業が来る・・・ここの地上げは終わり、今日、売主さんたちから、買主の企業様に所有権が移転する！

1万坪の土地が、いま一つの“街の未来のかたち”に変わろうとしている。

そして、本日・・・。

1万坪のうち、7千坪の決済が終わりました。

数字にすると一行で終わる！笑

でも、その一行の裏側には、言葉にしきれないほどの手間と気遣いと、時には胃が痛くなるような交渉が詰まっている。

すでに、ここ近年で、津島市に、２０以上の企業を誘致してきました。

津島市、宇治町エリア２万坪、白浜エリア２万５千坪・・・その周辺も合わせると、６万坪以上の土地を地上げして、企業の誘致をしました。

これまで、２万坪の土地を、２０００坪～３０００坪の工場用地に小分けして販売してきたが、今回は、１万坪のうちの、７０００坪だったので、まあまあやり甲斐がありました。

今回のエリアの地権者の数は、５０人以上、全員一致でなければ、工場ができないと言う中で、取りまとめ、契約、許認可・・・・その他、各地権者各々の諸事情等の調整！

地上げしたあとは、大きな工場や、ショッピングモール、ホテルやマンションなど・・・大きなものができて、地域の皆様に喜んでいただけることが多いのですが・・・

地上げ（取りまとめ）は、本当に大変なんですが、なんか、言葉のイメージが悪いですよね。

今日はその「地上げの裏側」を、素人さんにも“腹落ちする言葉”でお話しします。

そもそも「地上げ」って悪いこと？

「地上げ」って言葉、正直イメージ悪いですよね。

一般的に、映画やドラマ、ニュースで聞くのは、乱暴な立ち退きとか、暴力団や、半グレみたいな人が出てくるような話だったり。

でも本来の地上げは、乱暴でも違法でもない。

もっとシンプルに言うと・・・
バラバラの所有者の土地を、ひとつの目的のためにまとめあげる仕事

これが地上げ（取りまとめ）の本質です。

たとえば企業誘致の場合。

企業側は「工場や物流施設を建てたい」と思っても、欲しい広さの土地が一人の持ち主のものとは限らない。

Aさんの畑
Bさんの田んぼ
Cさんの雑種地
Dさんの畑
EFさんの山林
GHIさんの原野
J Kさんの耕作放棄地

みたいに、細切れのパズルになっていることがほとんどです。

企業はそのパズルを、完成した一枚の絵として欲しい。

だから、誰かが間に入ってパズルを全部集めないといけない。

それが取りまとめです。

土地の取りまとめは「交渉」と「翻訳」

土地の取りまとめって聞くと、「値段の交渉をする仕事でしょ？」と思われがちです。

確かに……半分はそう。

でも半分は違う。

取りまとめで一番多い仕事は、交渉じゃなくて、気持ちと事情の翻訳なんです。

土地を購入したい企業側の言い分はこうだ

・一体で＠＠＠＠坪、＠億円でほしい
・期限までに決済したい
・土地の形がこうでないと計画が成立しない！だからこの条件で売ってほしい

地権者側の言い分はこうだ

・先祖代々の土地を簡単に手放したくない
・値段が適正かわからない
・税金が心配
・暮らしのリズムが変わるのが不安
・知らない人に売るのが怖い

買主、売主、双方の言い分は、そのまま相手にぶつけたら、たいてい話は進まない。

なので、地上げをして、まとめると言う、私たち不動産業者の出番になるわけです。

企業の要望を、地権者にわかる言葉へ。

地権者の不安を、企業に理解できる言葉へ。

これを何度も何度も往復させて・・・。

やっと「じゃあ、こうしようか」という落としどころが生まれる。

取りまとめは、“翻訳家”みたいな仕事です。

たった一筆の土地には、たった一つじゃない人生が乗っている

取りまとめの現場で一番忘れちゃいけないのは、

土地って、数字じゃない

土地って、人の人生の一部！ってことです。

津島の今回の区画だってそう。

誰かにとっては「子どもの頃から見てきた田んぼ」だし・・・
誰かにとっては「親が必死で守ってきた土地」だし・・・
誰かにとっては「嫁いだ時に持たされた財産」だし・・・
誰かにとっては「嫌々、相続した土地」だったりする。

同じ“100坪”でも、背負ってるものが違う。

だから値段の話だけで進めようとすると必ずつまずく。

「売ってください」の前に、私たちは、まず“聞く”んです。

・この土地に、どんな思いがあるのか
・なぜ迷っているのか
・今後の暮らし不安はどこなのか
・どうすれば納得できるのか

この“聞く作業”だけで、半年～一年飛ぶことも珍しくない。

でも、そこを端折ると、あとで必ず揉める。

取りまとめは「急がば回れ」の極地です。

今回の津島市企業誘致：1万坪の壁

1万坪。

言葉にすると広いけど、取りまとめの現場では、広いほど難しい。

なぜなら、地権者の数が増える＝事情の数が増えるからです。

一人がOKでも、別の一人がNOなら計画は止まる。

パズルのピースは、一つ欠けたら完成しない。

しかも土地には“癖”があります。

地目が農地で転用が必要
相続登記が終わっていない
境界があいまい
共有名義になっている
借地や地役権が絡む
水路や里道が挟まる

こういう見えないトゲが、広くなればなるほど増える。

今回も、「お、順調じゃん！」と思った矢先に小さなトゲが急に顔を出す！

そんな連続でした。

7千坪決済完了の意味

ここ、めちゃくちゃ大事なところです。

“契約がまとまった”と“決済が終わった”は別物

多くの素人さんが混同しがち。

契約＝約束

決済＝お金と権利の移動の完了

です。

取りまとめは、契約で終わりじゃない。決済までです。

はじめて「一つのピースが確定した」と言える。

今回の1万坪のうち7千坪が決済完了ってことは、関係者の意思が固まり、書類も整い、許認可全てがありて、税金や登記も段取りでき、お金も動いて所有権が移った！

つまり、計画の7割が、もう“後戻りできない現実”になったということです。

これはデカい。

現場の人間ほど、この重みがわかる。

残り3千坪に、どんな事情や変数が残っていようが・・・「7千坪が既に一体として固まった」という事実は、交渉の土台になる。

いわば、主戦場が整った状態です。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

地上げの現場で起きる3つのズレ

ここからは、素人さんにも現場感が伝わるように、取りまとめの中でよく起きるズレを3つ紹介します。

① 価格のズレ
地権者「隣の土地はもっと高く売れたらしい」
企業「この事業計画の採算ではここが限界」
価格の話って、数字のズレに見えて、実は、感情のズレなのです。

期待、不安、体面、近所の目、家族の意見

そういうのが数字の裏で渦巻いてる。

だから価格調整は、感情の調整でもあるわけです。

② 時間のズレ

企業「いつまでに取得できる？」

地権者「急に言われても心の整理が…」

企業の時間はプロジェクトの時間。

地権者の時間は人生の時間。

このズレを丁寧に埋めないと、

どんな正論も空回りします。

③ 情報のズレ

地権者「売ったら税金どうなる？」

企業「転用は行政が通す前提で」

行政「今の段階では確約できない」

情報がバラバラなまま走ると、不信感が一気に膨らむ。

だから取りまとめは、情報の交通整理が命です。

取りまとめでいちばん大切なのは「最後の一人」

7割決済が終わって、残り3割

ここからが、たいてい一番しんどい。

なぜなら、最後に残る土地は、最後まで迷った理由が強い土地だからです。

家族の反対が強い
思い入れが深い
代替の生活設計が不十分
法的な課題が残っている
もともと売る意思が薄い

「みんな売ってるからあなたも」

って圧は、逆に反発を生む場合もあります。

だから最後の一人に対してやるべきことは、押すことじゃなく、理解すること。

時間がかかっても、、その人が“納得して手放す”形を作らないといけない。

取りまとめの成否は、最後の一人で決まると言っても過言じゃありません。

地上げを「良い仕事」にするために・・・

ここまで読んで、「地上げって大変そう…」って思った人もいるでしょう。

はい、大変です。

でも、ちゃんとやれば、街を前に進める仕事でもある。

企業が来れば雇用が生まれる
税収が増える
インフラが整備される
人の流れができる
次の投資が呼び込まれる

今回の津島の企業誘致だって、きっとそういう未来に繋がっていく。

地権者の人生を守りながら、企業の計画を成立させ、行政のまちづくりにも合致させる。

その全部を一本の線で結ぶ。

それが、地上げ＝取りまとめの“良い形”です。

さて、話は、本日の取引終了の話に戻りますが・・・・。

7千坪はゴールじゃない。

本日、1万坪のうち7千坪が決済完了。

これは、弊社にとって、トップニュース級の前進です。

でも同時に、残り3千坪に向けた“本当の勝負どころ”が始まる合図でもある。

引き続き、企業誘致・・・地上げを頑張ります。

取りまとめは、値段の話ではなく、人の気持ちと、街の未来を繋ぐ仕事！

今日の話が、素人さんにとって「地上げ＝悪」じゃなく「地上げ＝街づくりの裏方」として見えるきっかけになれば嬉しいです。

そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきますが・・・・。

愛知県内の不動産取引、土木工事等、引き続き頑張りますので、皆様に、応援していただけると嬉しいです。

いつも、ありがとうございます。

株式会社　千代田不動産（Group）
代表　近藤利一　拝

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