素人さんの為の不動産学校:2024年05月

2024年05月

2024年05月27日

農地　山林の有効活用　（No.2604)

【農地、山林　投資＆ビジネス】

農地　山林＝持っていても邪魔になるだけ　　　農業　林業＝労力の割に儲からない　

農地や山林は、いらない土地だと考えて相続放棄をしたり、二束三文で売却したりする人が多い昨今！

これが、けっこう収益がでたりする場合もあるんです。

私は、農地や山林で確実に利益を出しています。
と言いたいところですが・・・　まあ、振り返ると、最初のうちは、そうでもなかったですけど・・・笑

農地や山林を購入するようになって３年ぐらいしてから、利益が出るようになりました。

農地や山林を売却してくださるのは、ありがたいですし感謝しています。
まあ、でも・・・余分なことかもしれませんけど・・・売却される皆様の大半は、農地、山林、原野などは、邪魔になるいらないという先入観をお持ちになっていて、最初から諦めている感じがします。

私は、農地や山林を購入する際に売主様、もしくは、話を持ってきた営業社員に、『現所有者様、ご自身で維持管理していくことは難しいですか？』と聞きます。

いろんな提案をすることもあります。

それでも、売却の意思があり、私も購入してもよいと思った場合に、個人又は農事組合法人で購入をさせていただきます。

とりあえず、田んぼは、米農家に委託していますが・・・畑は、自分で耕します。

ここも、背の高さぐらいの草むらだったのですが・・・意外と簡単に畑にできます。

今時のトラクターは、アタッチメントを変えると草刈りもできるので、草を刈りながら草を粉砕するので、ゴミは出ません！

５００坪の草むらを畑にするのなんて、半日あれば草を刈って耕して畑にできます。

そして・・・・この畑は、愛知岐阜三重の企業さんたちに声をかけて、レモンを植樹しました。

このレモンは、障がい者の人たちが大切に育てています。

山林は、草を刈って、重機で木を引っこ抜いて間引きして・・・山椒の木を植樹しました。

花山椒ができたら飲食店が１００g　２万円で買い取ってくれます。

そういえば、この間、山林の草刈りをしていてトラクターが穴に落ちた時の写真があったはず・・・
これこれ・・・・w

こんなこともありますけど・・・・。

山林は、草刈機とチェーンソーで道を確保して、トラクターで走り・・・草を刈って、木々を間引きしてから・・・山椒の木を植えました。

こちらも３００坪ぐらいの山林なんですけど・・・１日でできました。

因みに、山椒は、木漏れ日しか入らないようなところだと、意外と自生できるので、最初の１年は、多少てがかかりますが根がついてしまえば・・・林の中は、そんなに草も生えませんし・・・年に２回の草刈りをするぐらいで、放っておけば育ちますw

山林に山椒を植えると・・・こんな感じです。

この土地は、西隣が大きな工場なので・・・、半日しか日が当たらない上に、木々が覆っているので、山椒を植えるには丁度いいのです。
一般的に使われているハウスで育った養殖花山椒と違って、自生の山椒は、柑橘系の香りが強く味もしっかりしていて美味しいですよw

まあ、この手の話は別の機会に書かせていただくとして・・・・。

そんなこんなで・・・これまで、農地や山林をどんどん買取をしてきたわけですが・・・。

重要な部分！

農地や山林の収益の出し方について書かせていただきます。

いくら簡単な作物とはいっても手間暇がかかりますし、重機や農業機器が揃っている私のように、誰でも簡単に農業収益をあげられるわけではありません。

それ以外で、農地で、どう利益を出すのか・・・！

農地には、白地と青地というものがあります。

・青地とは、「農業振興地域内農用地区域内農地（農地転用が困難な農地）」であり、農業以外の目的で土地を利用する行為は厳しく制限されています。

・白地とは、農地の集団性が低い「農業振興地域内農用地区域外農地（転用しやすい農地」
市街化調整区域内で一定の条件を満たせば、比較的、農地転用がしやすい農地です。

農業権利があることが大前提ですが・・・。

農地を購入する際に、農地転用がしやすい農地だけを購入することは可能ですが、売却希望の土地単体で買うことになるので、比較的値段が高くなることが多いです。

私は、購入する際に、十把一絡げで青地と白地、農家さんの土地全部を丸ごと購入します。
中には、本宅がある既存宅地も含む、全部を購入します。
その代わり、農地の購入単価は、坪数百円～数千円で購入します。

そして、農地以外の不動産は、即売却をします。
農地は、青地に関しては田んぼが多いので、農家に委託します。
白地は、田んぼについては青地と同じく委託して、畑については、耕作するか、果樹を植えておきます。

ここから三年待って・・・売れる土地は、資材置き場、住民サービス店舗、福祉施設等に農地転用できる買主さんを探して売却します。
農地転用できる土地で道路付きさえ確保できれば、購入価格の数倍～数十倍で売却することができます。

売れない、利用してもらえない土地は、農地として所有を続けるわけですが・・・固定資産税は、年間、数百円～数千円なので維持費はほとんどかかりません。

そして、農地を貸すことはできないので、貸すのではなく、私の耕作のお手伝いをしていただく、もしくは、雑草の管理をしていただきながら勝手に耕作していただく人を探して、賃貸や使用貸借・・・ん？　ではなくて・・・農業の補助や草の管理をしてもらいます。

注意点

農地を纏めて購入する際に、事前に、売却をする予定の土地か、農地として所有する土地なのか、維持費と売却益を計算しますが、将来的にどうするのか計画を練る必要があります。

白地、青地は、重要な仕分けポイントではありますが、例えば、白地の田んぼの場合は、水の問題がないかチェックしなくてはいけません。
白地であり法的に問題ないのなんだから、農地転用してしまえ！ということをすると、近隣にご迷惑をかける場合があります。

田んぼの場合は、水の入りと、水の出があり、田んぼを埋めることで、周りの農作物に大きな影響を与えてしまう場合があります。
もちろん、農業委員会や地域の水利の役員たちを打ち合わせをして、埋める際に水の通り道を作るなど、地域の農業の妨げにならないようにしなくてはいけません。
その地域の田んぼを耕作している委託農家等にも事前に話をしておく必要があります。

つまり・・・購入する際には、法的な部分だけではなく、地域と話し合い調和を考えてから売却したり、埋めたりすることは、必須であり、近隣の農業に迷惑をかけないという自主規制をするべきだということです！

あとは・・・・素人さんには、なかなか難しいかもしれませんが、その地域全体のバランスを考えるということも必要です。
市街化調整区域内の開発って、意外と空気が読めないやり方をしている施主さんがいらっしゃって・・・自分の都合しか考えていない人が意外と多いのです。

例えば、ここに資材置き場を作ったら砂埃や道路の破損などで近隣の農家にどれだけ影響を与えるか・・・駐車場を作り深夜にも電気をつけていたら周りの稲作にどれだけ影響を及ぼすのか・・・あとは、街の景観がどうなるのか・・・。
行政の規制だけではなく、開発する者は、そのあたりも考慮して事業計画を立てる必要があります。

なんとなく・・・都市計画法上、農地法上問題がなければ、何でもあり！で、法律に抵触しなければ、人の迷惑お構いないし・・・地域の景観を明らかに悪くするようなものを平気で作る買主・・・それを知りつつも平気で売る売主がいるので・・・そこは、法的にだけではなく、地域との調和も考えていただきたいと思います。

特に、問題になるのは・・・産廃、運送、倉庫、資材置き場

法律に抵触しない限りは、やりたい放題という状況が、ちょいちょい見受けられます。

逆に、問題がないのに地域の方々が意地悪する場合なんかもありますが・・・・。

皆さん、自分の立場でものを考えるので・・・市街化調整区域の、農地転用や開発には揉め事はつきものというか・・・・双方が、相手の立場を、ほんの少し理解すれば片付く問題が多いのに、どちらも喧嘩腰の場合は多いので、まあ、揉めますよね～！

今日のテーマに沿った話をするのであれば・・・、農地を購入し転用する際に、地域や近隣のことも考えるということが必要ですし・・・、農地を購入したり転用したりする側から、気遣いや配慮があれば、地域の方も受け入れるのが良いかと思います。

私の場合は、購入、農地転用する場合は、当たり前に、地域との調和をとりながらやっていますが・・・不動産の仕事の方では、開発者や事業主と地域の間に入ることもあり・・・地域の方々から、相談されることも多いので・・・・。

何度も書きますが、法的に、どうこうだけではなく、無秩序な開発にならないように、買う側も、売る側も、近隣や地域への影響を考える必要があるということです。

そして・・・一番、地域の農地、山林と、事業用の農地転用によるバランスを考えなくてはいけないのは、我々、不動産業者です。
金になれば、なんでもやります・・・ってのは、今時、流行らないですし長続きしないと思います。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

そんなわけで・・・。

農地、山林を、私個人や農事組合法人で購入し続けてきましたが、いつの間にか所有面積が３万坪を超えてしまいました。

実際に工作をしている面積は、私と法人で３０００坪ぐらいで、あとは、農地は委託してますし、山林は管理だけしてそのままにしています。

農地については、愛知県西部の、あま市に始まり、津島、名古屋市、愛西市、弥富、蟹江、大治と広がり・・・最近は、稲沢市、一宮市と、広がっています。

最近は、農地を購入しようとすると、各市町村の農業委員会が、私が所有している農地の管理状況を確認して、なんだかんだ物申してくることがあります。

管理できない人が農地を取得すると、耕作放棄地として荒地にあり、近隣住民に迷惑をかける恐れがあるので当然のことなんですが・・・
市町村の農業委員会によって、ものすごく厳しいところと、厳しくないところあり、その差は大きいです。

厳しいところだと、草が生えているだけで・・・、これは農地ではないから草を刈って耕して、現況農地にしてください！じゃないと３条の農地売買はできません！となるし・・・

厳しくないところだと、農業委員会や農業委員さんたちも馴れ合いで、簡単にできてしまいます。

そんなこんなで・・・・

私なりに市街化調整区域内で、農業推進エリアとして残す土地と、事業用推進エリアとして賃貸、売却をするエリアを仕分けしています。

農地や山林を賃貸する場合は、利回り５０％以上で貸せたり・・・農地や山林を事業用として売却する場合、購入した金額の１０倍～５０倍ぐらいで売却できます。

農地や山林は数千円で購入して・・・・資材置き場、地域住民サービス店舗、倉庫用地だと坪数万円～坪十数万円で売却をします。

地域の調和をとりながら、どんどん新しい土地を購入しながらなので、実質的に、大きく利益を出すことにはなりませんが、所有する農地や山林を増やしながら、利益を出すことができます。

そんなわけで・・・・。

現在、農地や山林を手放したい人が多いので、その土地を購入して、その地域の農業や林業を守りながら、事業用の開発を進めていく不動産業者や投資家が、もっと増えたらいいな～と考えています。

問題は、農地購入！
農地を農地として買うことは、基本的に、農家か農業法人しか買えません。

現在、私が理事長をしている、農事組合法人に、不動産会社の社長や投資家さんが数人、農地を購入できるようになるために、農業の勉強をしながら働きにきてくれています。
私としては、これから、どんどん売り物が増えていくであろう農地の引受先を作りたいわけですが・・・、利益は出るので、興味がある方は、農地を買えるように・・・農家を育成しているのです。

うちの農事組合法人で一定期間、農業従事をすることで、これまで３人が、新規就農の農家として農地を購入することができています。

農地を買うには農業権利が必要であり、農家ではない一般の人たちは農地を買うことはできません。

近年、面積規定は減りましたが、その分、農業委員会は、農業経験や機材、農業計画について、厳しく審査するので・・・農家になるためには、農業経験は必須なのです。

しかし、実際に農家で経験を積もうとしてもなかなかできません。

私が理事長をしている農事組合法人では、農家になって農地を買いたい人を暖かく迎え入れて、農業経験を積めるように実習をしていますし、その後の、新規就農の申請をするお手伝いをしております。

通常の不動産投資よりは、手間暇がかかりますが、競争相手が少ないですし、初期投資も少ないので・・・農地や山林を購入して、インカム、キャピタルで利益を出すのも長期プランで考えると、意外と利率も効率も良いかと思います。
但し、農業や林業を守りながらということなので・・・売ったり貸したりするものだけではなく、将来持ち続けなくてはいけないような土地も購入することになりますし、その地域の農地と事業用地のバランスを考えながら利確していかなくてはいけません。

ご興味がある方は、お気軽にご相談ください。

そんなわけで、本日は、農地　山林の有効活用というテーマで書かせていただきました。

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