2023年05月
2023年05月23日
2023年 今後の不動産価格予想 近藤利一 (No.2586)
2023年 今後の不動産価格の予想をさせていただきます。
以前から時折書いている不動産価格の予想というか続編です。
結論 下がると思います。
コロナ前、ウクライナ情勢前から、このブログに・・・
不動産は、少子高齢化、人口減少により日本の不動産は、値下がりする（但し、一部の人気のエリアを除く）と書いてきました。
以前から書いているように、不動産の価格は、需要が多く供給が少ないほど値上がりしますし、需要が少なく供給が多いほど値下がりします。
ということで・・・・私、素人さんの為の不動産学校 管理人の近藤利一として、２０２３年、不動産価格予想は、下がると予想していますし・・・ついでに、２０２４年は、大きく値下がりすると予想しています。
↑そう予想しつつ、困った時の神頼み「日本の不動産業界の未来が明るくなりますように！」
今から、その根拠について書かせていただきたいと思います。
う〜ん・・・需要と供給により価格が決まるということを皆様に分かりやすく説明するために、マンションを例に挙げます。
そもそも、2014年からの値上がりは、何故なのか・・・・？
一番大きな要因は、2020年のオリンピックが決定されたことだと考えています。
東京の新築マンションを爆買いする海外投資家の動きが増えて、新築マンションの価格自体が大きく上昇しました。
東京ベイエリアのマンションは、兎にも角にも出たら買いという感じで外国人投資家が購入していました。
供給が追いつかず需要の方が多いので、当然に値上がりして・・・それを見ていた日本の不動産投資家も参戦し・・・更にマンション人気に拍車がかかりました。
東京から、大阪、京都、福岡、横浜、名古屋、札幌等の大都市に広がり、高層マンションが大人気！
高層階は、外国勢と日本の金持ちが購入・・・中層階、低層階は、一般層が住居兼、投資感覚で購入！
皆んなが、人気のエリアでマンションを購入しておけば、値上がりするか買った値段で売ることができる、悪くても値下がりしないぐらいのことを思い、都心の人気エリアのマンションは爆売れした。
建てても建てても売れていくという状況で、マンションデベロッパーの高値買いもあり、人気エリアの土地の高騰、建築資材や職人の人件費の高騰が起こり、新築マンションのコストそのものが高くなり、更に値上がり・・・
そうなってくると、一般の人たちは、中層階、低層階のマンションにも手が届かなくなり、また高層階は、初期段階に購入した層の利確が始まった。
その結果、新築マンションの価格自体が高くなりましたが、価格が安い中古マンションの人気も高まりました。
需要と供給により、不動産の価格が上がる仕組みをご理解いただけたでしょうか？
素人さんの為の不動産学校というブログの名の通り、ものすごく分かりやすく説明をしておりますので、玄人さんからすると、そんな当たり前の事を・・・と思うかもしれませんが・・・今日のブログは、こんな感じの内容になります。
さて、昨年２０２２年は、ロシアのウクライナ侵攻や、コロナによる経済活動の自粛が発端となって、世界的に資源の価格、物流コストも上がり、あらゆる物の価格が高騰しました。
当然に新築マンションの価格も上がりました。
海外では、急激に物価が上昇し、それを抑えようと金利の上昇が急速に進みました。
そうなると当然に円安が進み、輸入コストが上がり、日本でも物価上昇が起きました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
玄人さんたちは皆・・・、コロナ騒動が落ち着いた今・・・、世界経済の低迷、円安、金融緩和の可能性等を考えると、日本の不動産も、いよいよ下落が始まると実感してきたのではないでしょうか？
なんだかんだ、マンションデベロッパーが高く買った土地と、高騰した建設費に利益をのせて売り抜けましたが・・・2023年に入ってからは、コロナが落ち着いたにもかかわらず、売却に時間を要しているように見受けられます。
中古戸建、新築戸建などは、東京鑑定によると2019年あたりから値下がり傾向となっております。
参考 東京鑑定
マンションは、新築も中古も、まだ値上がりしてる感を感じるかもしれませんが、これまでの値上がりとは少し違う様相を見せています。
もちろん、これは、場所にもよりますが、材料の高騰により作ったマンションを売らなければいけないので、一般消費者に、さも、今後も上がっていくかのように思い込ませて、購入させようとしているように見受けられます。（個人的主観です。）
何度も書きますが、場所にもよりますので、全てが・・・というわけではありませんが、値上がりしている場所、値下がりするであろう場所に二極化してきています。
そして、この何となくの二極化は、今年、明確に二極化すると思います。
以前のように海外勢が、日本のマンションを投資用に買うかというと・・・いくら円安でも買わない気がします。
2014年から2022年まで上がり続けてきた新築マンション価格、中古マンション価格も、値上がりを継続する場所もありますが・・・二極化しつつも全体的に見ると、2023年は下がると考えています。
こうやって書くと、おそらく、2023年地価公示は、全国的に上がっているではないかと思う人もいるのでしょうが・・・。
こんなものは、コロナ禍の需要低下を脱したwwwというような、コロナ明けの一時的なお祭り騒ぎであって、いろんな観点から考えると、このまんま地価が上がっていくとは思えません。
これも玄人さんは、ごめんなさい！ 金利が上がると、住宅購入に大きな影響を与えます。
もう少し深く入ると、収益物件の購入にも、商工業用地の購入にも影響を与えます。
このまま日本は、低金利を続けていけるのか？
私は、難しいと思います。
そうは言っても、人気のエリアが、急激に下がることは考えにくいですし、しばらくインフレも続くでしょうから・・・・、何度も言うように、二極化して・・・今年は、人気のエリアは、ちょい上げか横ばいしつつ、全体で見ると平均して下がる・・・来年は、大きく下がるような気がします。
とは言っても、不動産価格は多くの要素に影響を受けるため、将来の予測は困難です。
景気状況、人口動態、金利、政府の政策など、さまざまな要因が価格に影響を与えますので、外れた時は、すみません！
あくまでも、予測ということですのでご勘弁ください。
最後に・・・不動産事業は、値下がりするのだから維持することが困難なのかと言われると、そんなことはありません。
じゃあ、どこを買っておけばいいんだ？って話なんですけど・・・・。
日本全国津々浦々まで不動産業者はいるわけですから、取引自体は減っても、取引自体がなくなるわけではないので・・・まあ、あの手この手で、利益を叩き出していかなくては仕方がないわけですが・・・。
私の場合は、都心の一等地の糞安い利回りの物を競争して買うよりも、今後、まだまだ伸び代があるリゾート地や、農地、山林等を、購入していくのが良いと思います。
現在は、リゾート地は宮古島、農地は愛知県内、山林は、主に中部地区を購入しています。
人気のリゾート地の、その中でも人気のエリアは、放っておいても価格は上がっていきますし・・・、弊社の系列会社に、農事組合法人とA型就労継続支援所があり、かなりの量の野菜の生産もしておりますので、農地も買えますし、農地も白地であれば、いずれ売却することも可能です。
もちろん、周りの農地との兼ね合いがあるので、売却したり、賃貸するのは、幹線道路沿いとか、資材置き場に適したような場所だけですけどね。
リゾート地についても、弊社は、宮古島でヴィラを経営していますが、コロナの時期でも、利回り２２％、実質利回りでも１４％以上で回っていました。
今後、宮古島では、ヴィラタイプのリゾートを増やしていくつもりですし・・・実は、今、もう１ヶ所、今後、観光需要が伸びていく島にも目をつけて調査を開始いたしました。
新しく目をつけている島も、今後、どれくらいの飛行機が飛ぶのかにもよりますが、早かれ遅かれ、宮古島の後は、某島が注目を浴びると思います。
まだ、この話は、調査中で公表できませんし・・・私のインスタグラムにも載せたことはないのでまだ、今のところはシークレットですが・・・５年前に購入しておいた土地が、すでに、６倍の価格になっています。（買った価格が安すぎただけかもしれませんが・・・・w）
日本は、海外から働きにくる国としては、以前と比べてだいぶ落ちぶれたように思いますが、まだ、観光地としては、魅力的な国だと思いますので、今後、インバウンドは、まだまだ伸びるでしょうねw
そういう意味では、一般の不動産投資家が、都心の人気のエリアを競争して購入している間に、それ以外の需要を見出して、そこに投資をしていった方が賢いように思います。
あっ！ ついでに宣伝させていただきますが、現在、宮古島で一緒にリゾートヴィラの収益物件を共同経営してくれる人募集中です。（定員８人 残３名）
これは、宮古島に不動産投資をしたい皆さんの資金を少しずつ集めて、リゾートヴィラを共同経営しようというプロジェクトなんですが・・・ちゃんとしたことをしようとすると、８億〜１０億ぐらいは必要なので、１億ぐらいずつ集めて、みんなで共同で所有して、利益を皆さんで分配するという計画です。
やりたい人は大勢いますが、宮古島の物件を購入するのに借入が難しく、基本は、キャッシュで１億出せる人限定ということになります。
もちろん、すでに弊社が所有しているリゾートヴィラがあるので、参考にできる収支はありますし、管理もできます・・・私も個人で１口乗りますので、みんなで楽しくリゾート投資をしようという企画です。
まあ、この話は、前にも書きましたし・・・またいずれ書きます。
ちょっと話が長くなってきましたし、主旨とズレてきましたので・・・今日はここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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以前から時折書いている不動産価格の予想というか続編です。
結論 下がると思います。
コロナ前、ウクライナ情勢前から、このブログに・・・
不動産は、少子高齢化、人口減少により日本の不動産は、値下がりする（但し、一部の人気のエリアを除く）と書いてきました。
以前から書いているように、不動産の価格は、需要が多く供給が少ないほど値上がりしますし、需要が少なく供給が多いほど値下がりします。
ということで・・・・私、素人さんの為の不動産学校 管理人の近藤利一として、２０２３年、不動産価格予想は、下がると予想していますし・・・ついでに、２０２４年は、大きく値下がりすると予想しています。
↑そう予想しつつ、困った時の神頼み「日本の不動産業界の未来が明るくなりますように！」
今から、その根拠について書かせていただきたいと思います。
う〜ん・・・需要と供給により価格が決まるということを皆様に分かりやすく説明するために、マンションを例に挙げます。
そもそも、2014年からの値上がりは、何故なのか・・・・？
一番大きな要因は、2020年のオリンピックが決定されたことだと考えています。
東京の新築マンションを爆買いする海外投資家の動きが増えて、新築マンションの価格自体が大きく上昇しました。
東京ベイエリアのマンションは、兎にも角にも出たら買いという感じで外国人投資家が購入していました。
供給が追いつかず需要の方が多いので、当然に値上がりして・・・それを見ていた日本の不動産投資家も参戦し・・・更にマンション人気に拍車がかかりました。
東京から、大阪、京都、福岡、横浜、名古屋、札幌等の大都市に広がり、高層マンションが大人気！
高層階は、外国勢と日本の金持ちが購入・・・中層階、低層階は、一般層が住居兼、投資感覚で購入！
皆んなが、人気のエリアでマンションを購入しておけば、値上がりするか買った値段で売ることができる、悪くても値下がりしないぐらいのことを思い、都心の人気エリアのマンションは爆売れした。
建てても建てても売れていくという状況で、マンションデベロッパーの高値買いもあり、人気エリアの土地の高騰、建築資材や職人の人件費の高騰が起こり、新築マンションのコストそのものが高くなり、更に値上がり・・・
そうなってくると、一般の人たちは、中層階、低層階のマンションにも手が届かなくなり、また高層階は、初期段階に購入した層の利確が始まった。
その結果、新築マンションの価格自体が高くなりましたが、価格が安い中古マンションの人気も高まりました。
需要と供給により、不動産の価格が上がる仕組みをご理解いただけたでしょうか？
素人さんの為の不動産学校というブログの名の通り、ものすごく分かりやすく説明をしておりますので、玄人さんからすると、そんな当たり前の事を・・・と思うかもしれませんが・・・今日のブログは、こんな感じの内容になります。
さて、昨年２０２２年は、ロシアのウクライナ侵攻や、コロナによる経済活動の自粛が発端となって、世界的に資源の価格、物流コストも上がり、あらゆる物の価格が高騰しました。
当然に新築マンションの価格も上がりました。
海外では、急激に物価が上昇し、それを抑えようと金利の上昇が急速に進みました。
そうなると当然に円安が進み、輸入コストが上がり、日本でも物価上昇が起きました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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玄人さんたちは皆・・・、コロナ騒動が落ち着いた今・・・、世界経済の低迷、円安、金融緩和の可能性等を考えると、日本の不動産も、いよいよ下落が始まると実感してきたのではないでしょうか？
なんだかんだ、マンションデベロッパーが高く買った土地と、高騰した建設費に利益をのせて売り抜けましたが・・・2023年に入ってからは、コロナが落ち着いたにもかかわらず、売却に時間を要しているように見受けられます。
中古戸建、新築戸建などは、東京鑑定によると2019年あたりから値下がり傾向となっております。
参考 東京鑑定
マンションは、新築も中古も、まだ値上がりしてる感を感じるかもしれませんが、これまでの値上がりとは少し違う様相を見せています。
もちろん、これは、場所にもよりますが、材料の高騰により作ったマンションを売らなければいけないので、一般消費者に、さも、今後も上がっていくかのように思い込ませて、購入させようとしているように見受けられます。（個人的主観です。）
何度も書きますが、場所にもよりますので、全てが・・・というわけではありませんが、値上がりしている場所、値下がりするであろう場所に二極化してきています。
そして、この何となくの二極化は、今年、明確に二極化すると思います。
以前のように海外勢が、日本のマンションを投資用に買うかというと・・・いくら円安でも買わない気がします。
2014年から2022年まで上がり続けてきた新築マンション価格、中古マンション価格も、値上がりを継続する場所もありますが・・・二極化しつつも全体的に見ると、2023年は下がると考えています。
こうやって書くと、おそらく、2023年地価公示は、全国的に上がっているではないかと思う人もいるのでしょうが・・・。
こんなものは、コロナ禍の需要低下を脱したwwwというような、コロナ明けの一時的なお祭り騒ぎであって、いろんな観点から考えると、このまんま地価が上がっていくとは思えません。
これも玄人さんは、ごめんなさい！ 金利が上がると、住宅購入に大きな影響を与えます。
もう少し深く入ると、収益物件の購入にも、商工業用地の購入にも影響を与えます。
このまま日本は、低金利を続けていけるのか？
私は、難しいと思います。
そうは言っても、人気のエリアが、急激に下がることは考えにくいですし、しばらくインフレも続くでしょうから・・・・、何度も言うように、二極化して・・・今年は、人気のエリアは、ちょい上げか横ばいしつつ、全体で見ると平均して下がる・・・来年は、大きく下がるような気がします。
とは言っても、不動産価格は多くの要素に影響を受けるため、将来の予測は困難です。
景気状況、人口動態、金利、政府の政策など、さまざまな要因が価格に影響を与えますので、外れた時は、すみません！
あくまでも、予測ということですのでご勘弁ください。
最後に・・・不動産事業は、値下がりするのだから維持することが困難なのかと言われると、そんなことはありません。
じゃあ、どこを買っておけばいいんだ？って話なんですけど・・・・。
日本全国津々浦々まで不動産業者はいるわけですから、取引自体は減っても、取引自体がなくなるわけではないので・・・まあ、あの手この手で、利益を叩き出していかなくては仕方がないわけですが・・・。
私の場合は、都心の一等地の糞安い利回りの物を競争して買うよりも、今後、まだまだ伸び代があるリゾート地や、農地、山林等を、購入していくのが良いと思います。
現在は、リゾート地は宮古島、農地は愛知県内、山林は、主に中部地区を購入しています。
人気のリゾート地の、その中でも人気のエリアは、放っておいても価格は上がっていきますし・・・、弊社の系列会社に、農事組合法人とA型就労継続支援所があり、かなりの量の野菜の生産もしておりますので、農地も買えますし、農地も白地であれば、いずれ売却することも可能です。
もちろん、周りの農地との兼ね合いがあるので、売却したり、賃貸するのは、幹線道路沿いとか、資材置き場に適したような場所だけですけどね。
リゾート地についても、弊社は、宮古島でヴィラを経営していますが、コロナの時期でも、利回り２２％、実質利回りでも１４％以上で回っていました。
今後、宮古島では、ヴィラタイプのリゾートを増やしていくつもりですし・・・実は、今、もう１ヶ所、今後、観光需要が伸びていく島にも目をつけて調査を開始いたしました。
新しく目をつけている島も、今後、どれくらいの飛行機が飛ぶのかにもよりますが、早かれ遅かれ、宮古島の後は、某島が注目を浴びると思います。
まだ、この話は、調査中で公表できませんし・・・私のインスタグラムにも載せたことはないのでまだ、今のところはシークレットですが・・・５年前に購入しておいた土地が、すでに、６倍の価格になっています。（買った価格が安すぎただけかもしれませんが・・・・w）
日本は、海外から働きにくる国としては、以前と比べてだいぶ落ちぶれたように思いますが、まだ、観光地としては、魅力的な国だと思いますので、今後、インバウンドは、まだまだ伸びるでしょうねw
そういう意味では、一般の不動産投資家が、都心の人気のエリアを競争して購入している間に、それ以外の需要を見出して、そこに投資をしていった方が賢いように思います。
あっ！ ついでに宣伝させていただきますが、現在、宮古島で一緒にリゾートヴィラの収益物件を共同経営してくれる人募集中です。（定員８人 残３名）
これは、宮古島に不動産投資をしたい皆さんの資金を少しずつ集めて、リゾートヴィラを共同経営しようというプロジェクトなんですが・・・ちゃんとしたことをしようとすると、８億〜１０億ぐらいは必要なので、１億ぐらいずつ集めて、みんなで共同で所有して、利益を皆さんで分配するという計画です。
やりたい人は大勢いますが、宮古島の物件を購入するのに借入が難しく、基本は、キャッシュで１億出せる人限定ということになります。
もちろん、すでに弊社が所有しているリゾートヴィラがあるので、参考にできる収支はありますし、管理もできます・・・私も個人で１口乗りますので、みんなで楽しくリゾート投資をしようという企画です。
まあ、この話は、前にも書きましたし・・・またいずれ書きます。
ちょっと話が長くなってきましたし、主旨とズレてきましたので・・・今日はここまでとさせていただきます。
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