2023年02月
2023年02月25日
学校校舎建設工事 工期に工事が終わり竣工できました（No.2579)
本日、約７００坪の校舎建設工事の完了検査だったのですが・・・この校舎の完成を目にした時に、いろんな事を思い出して目頭が熱くなりました。
今回の学校建設は、２月末の引き渡し・・・３月に校舎移転・・・４月から生徒さんたちが入学してきます。
２月末には、意地でも完成させないと、学校の生徒さんたちは、困ってしまいます。
しかし、現在の建設業界の工期の考え方は、材料の関係で工期なんて遅れて当たり前みたいな感覚が蔓延っています。
最近は、建材、物資不足、材料の高騰等で建設工事の工期が遅れるのが当たり前化しており、こういった大型の建設工事は、もちろんのこと・・・ビル、小型の店舗、工場、一般住宅や・・・リフォームまでもが工期が遅れているわけで・・・・。
その中で、試行錯誤、七転八倒しながら・・・、弊社と建設に関係した皆さんは、工期が遅れることなく、間に合わせたわけで・・・・本当に嬉しいのです。
別に、このことを自慢する気はないのですが・・・、建材や設備機器を揃えるのも、ものすごく大変だったし・・・施工に関わる全ての人たちの頑張りを知っているので、このコロナ、ウクライナ問題がある中で、よくぞ間に合わせてくれた！という協力会社皆様への感謝と、完成までの試行錯誤sながらのストーリーが、フラッシュバックしてきて・・・目頭が熱くなり、涙腺が緩み、うるうるっときちゃったわけです。
やりきった感と申しますか・・・・気持ちいい涙です。
思い起こせば・・・弊社も、協力会社も、これまで付き合ってきた、建材屋や住宅設備機器のメーカーたちには、嘘をつきまくられて・・・単価を確約しているのに値上げされ、すでに発注してあるものなのに入荷時期未定など・・・・、それでも、こちらは、学校法人と請負契約をしているわけで・・・・。
これ、建設業界の常識的に通らないと思うのですが・・・・建設が決まった際に、おおよその数量と時期を伝えて、単価まで決めてお願いしておいた建材や設備も・・・勝手に値上げしてくるし・・・急に入って来ないと言ってくるし・・・、状況が状況なので仕方ないのかもしれないですが・・・。
あまりにも簡単に、価格も納期も変更してくるわけで・・・
こいつら簡単に、物が入らんとか値上げとかいうけど、約束した以上、なんとかしようというプロ魂はないのか！と思ったぐらいです。
そして、プロ魂のない、建設業界の人たちは、施主様に、簡単に、物が入ってこないので！と説明して工期を伸ばすのが当たり前、施主の事情なんて知ったこっちゃない・・・これが、今、日本で起きている、建設の現状です。
建材の高騰や納期遅れで、多くの建設業者は辛い思いをしていますし、影響を受けた施主さんも多いと思います。
そこで、資材の高騰や納品遅れは仕方ない、そのまま相手に伝えよう・・・、なんとかならないのかやれるだけのことはやってみよう・・・・なんとかしようと努力するかしないか、大きな違いだと思うのですが・・・日本人は消極的と申しますか、取引先数社に連絡をして聞く程度で、血眼になって探すという人は少なかったように思います。
簡単に工期を伸ばす＝私から言わせれば、約束は約束なので、意地でも何とかしようという気持ちはないのか？って思います！
建設業者の言い分は、普段、取引しているメーカーや問屋から物がないと言われたから、客の工期も伸ばしてええだろ！と、簡単に考えているんでしょうけど・・・、私は、性格上、そんな世の中舐めた話はないと思うので・・・材料もかき集めました！
嘘をついて急に値上げをした、メーカーからも買ったし・・・そこの物がなかったら、競争単価の材料にも手を出して揃えました。
約束は約束・・・男が一旦口にしたことを、簡単に覆せないじゃないですか！
できない時は、土下座してでも許していただくぐらいの覚悟をしてするのが約束です！
それを、コロナ、ウクライナ、外部的要因だからと言って簡単に、工期を伸ばすなんてことはできませんでした。
コロナが悪い、プーチンが悪いんだから俺は知らん！って言ってるようなものですから・・・w
請けた以上は、材料費が上がっても、手に入れるために経費がかかっても、工期という約束は守らなきゃいけないと考えています。
私たちは、いいですよ！
大人の事情とか言って、できませ〜んwって笑ってりゃいいんですから・・・w
でも、この学校に通う子どもたちは、どうなりますか？
４月から、この校舎を学び舎として通うわけで・・・それを、俺が簡単に、材料が高くなったとか、入ってこないからと言って・・・お坊ちゃんお嬢ちゃんたち、学校が予定通りできなかった！ごめんねwって軽々しく言えませんよね。
建材がないのは、仕方ないですけど・・・メーカーを変えるとか、それでもなければ血眼になって探すとか・・・
探しまくると、意外と、ストックを持ってる奴とかいるわけで、真剣に探したら意外と出てくる物なんですよ・・・まあ、それなりに高いこと言われますけど・・・それを買ってでも、約束した工期を間に合わせる！
それが当たり前のことであり、既存の取引先から入ってこないから、それをそのまま施主に伝えて、ごめんないでは、企業として、あまりにも責任感がないと思うわけです。
まあ、でも、実際に、探す手間・・・新しい材料を使うことでの他の部分に生じる変更や、職人さんたちの手間等・・・・無茶苦茶大変だったわけで・・・。
今回の校舎の建設工事は、私が今まで経験してきた中で、群を抜いて一番大変であり、最も頭と精神を悩ませた物件だったので、竣工の喜びは、何にも例えようがないほどのものなのです。
これで、４月から、生徒さんたちが、この学び舎で勉強できる！
コロナだって、ウクライナ問題だって、子供たちに責任がないわけですし・・・、私たち大人にも責任はないかもしれないけど・・・大人は、日本の未来を担っていく子供たちを守る義務があると思うのです。
今回、何とか、やりきったぁ〜！
協力会社さん、下請けさん、孫請さんを含む、今回の学校校舎建設に関わった全ての人たちに、施工会社、千代田不動産の代表として、心底、本当に感謝しています。
日本中の建材屋やメーカーにないものを、ネットオークションを使ってまで手に入れたこともあったり・・・、孫請にあたる設備関係の社長が見つけてきた設備を、私も一緒に行って頭を下げて、お金を積んで譲っていただいたこともあったり・・・
協力会社の社長や、工務、監督とも、何十回も・・・何百回かな？ 喜怒哀楽をぶつけ合ったり分かち合ったり・・・まあ、とにかくひとつのブログには書ききれないことが多々ありました。
それに加えて・・・急な、教室の仕様変更や、用途の変更などもあり大変でした。
今回の校舎建設は、皆んなで死ぬほど頑張ったので、ひとつひとつの出来事も、関係者の人たちのことも、生涯忘れることがないと思います。
私の言葉で言うと・・・みんな本当にごめんな！でも本当にありがとう！
まあ、とにかく・・・完成したので・・・！
この喜びを関わった全ての人と共有したいです。
本当にありがとうございました。
今回の工事は、とにかく工期優先で、急な変更工事等にも対応したので、追加工事費は、かなりでてしまいました。
本来は、施主側の変更を、費用がかかることは伝えたものの、そのまま反映させて変更していったので、追加工事費がかかってしまいましたが・・・。
本来は、施主様に、追加工事の内容を見積もりを出して、精査していただいて、OKをいただいてから材料を発注して、追加工事をしてから、請求書を作らなくてはいけません。
今回は、材料の遅れや、欠品による変更もあり、時間をかけて追加の交渉をしてる時間もなく、とにかく工期に間に合わせることを優先して進んできました。
一般的な施主さんだったら、ひとつひとつ追加金額の確認をするので・・・、予定通り変更なしにすることで工期通りに進むか、変更することで工期を伸ばすか・・・だったと思います。
そういう意味では、施主様が、柔軟な対応をしてくださったので本当に助かりましたし、施主様の使い勝手のの良い建物ができたと思います。
まあ、工期や追加の話は、大人の話なので・・・とりあえず、子供たちは、４月から、この学び舎に通えるわけなので・・・まずは、めでたしめでたしということで・・・
工期通りに完成できて、本当によかったです。
工事の関係も近隣の方々もですが、施主様にも多大なるご協力をいただき本当に感謝しております。
今回のウクライナ情勢による建材の高騰、物不足の競争価格購入で、正直、今回、全く利益は出ない状況でしたが・・・、その代わりに、普通の時代ではなかなかできない経験をすることができました。
俺たちなら必ずできると信じて諦めずに突き進むことが大事です。
今回の建設工事は、本当に勉強になりましたし、協力会社さんたちと連帯感というか一体感みたいなものが生まれましたし、一緒に戦場で戦った気分に近いものがあります。
今回のチームであれば、かなり難易度が高い工事もできそうな気がしますw
この経験を、今後の建設、土木等の工事に活かしたいです。
何度も言いますが、関係者皆様、お疲れ様でございました＆本当にありがとうございました。
そんなわけで・・・本日は、学校校舎建設工事 納期通り竣工できました！と言うテーマで書かせていただきました。
ブログの更新頻度が落ちていたのは、この建設工事の件も理由の一つになっていましたので、もう少し更新頻度が上がると思います！笑
読者、皆様・・・更新頑張りますので、引き続きご愛読いただけると嬉しいです。
それでは、今日は、このへんで失礼いたします。
本日も、読者の皆様に、
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２月末には、意地でも完成させないと、学校の生徒さんたちは、困ってしまいます。
しかし、現在の建設業界の工期の考え方は、材料の関係で工期なんて遅れて当たり前みたいな感覚が蔓延っています。
最近は、建材、物資不足、材料の高騰等で建設工事の工期が遅れるのが当たり前化しており、こういった大型の建設工事は、もちろんのこと・・・ビル、小型の店舗、工場、一般住宅や・・・リフォームまでもが工期が遅れているわけで・・・・。
その中で、試行錯誤、七転八倒しながら・・・、弊社と建設に関係した皆さんは、工期が遅れることなく、間に合わせたわけで・・・・本当に嬉しいのです。
別に、このことを自慢する気はないのですが・・・、建材や設備機器を揃えるのも、ものすごく大変だったし・・・施工に関わる全ての人たちの頑張りを知っているので、このコロナ、ウクライナ問題がある中で、よくぞ間に合わせてくれた！という協力会社皆様への感謝と、完成までの試行錯誤sながらのストーリーが、フラッシュバックしてきて・・・目頭が熱くなり、涙腺が緩み、うるうるっときちゃったわけです。
やりきった感と申しますか・・・・気持ちいい涙です。
思い起こせば・・・弊社も、協力会社も、これまで付き合ってきた、建材屋や住宅設備機器のメーカーたちには、嘘をつきまくられて・・・単価を確約しているのに値上げされ、すでに発注してあるものなのに入荷時期未定など・・・・、それでも、こちらは、学校法人と請負契約をしているわけで・・・・。
これ、建設業界の常識的に通らないと思うのですが・・・・建設が決まった際に、おおよその数量と時期を伝えて、単価まで決めてお願いしておいた建材や設備も・・・勝手に値上げしてくるし・・・急に入って来ないと言ってくるし・・・、状況が状況なので仕方ないのかもしれないですが・・・。
あまりにも簡単に、価格も納期も変更してくるわけで・・・
こいつら簡単に、物が入らんとか値上げとかいうけど、約束した以上、なんとかしようというプロ魂はないのか！と思ったぐらいです。
そして、プロ魂のない、建設業界の人たちは、施主様に、簡単に、物が入ってこないので！と説明して工期を伸ばすのが当たり前、施主の事情なんて知ったこっちゃない・・・これが、今、日本で起きている、建設の現状です。
建材の高騰や納期遅れで、多くの建設業者は辛い思いをしていますし、影響を受けた施主さんも多いと思います。
そこで、資材の高騰や納品遅れは仕方ない、そのまま相手に伝えよう・・・、なんとかならないのかやれるだけのことはやってみよう・・・・なんとかしようと努力するかしないか、大きな違いだと思うのですが・・・日本人は消極的と申しますか、取引先数社に連絡をして聞く程度で、血眼になって探すという人は少なかったように思います。
簡単に工期を伸ばす＝私から言わせれば、約束は約束なので、意地でも何とかしようという気持ちはないのか？って思います！
建設業者の言い分は、普段、取引しているメーカーや問屋から物がないと言われたから、客の工期も伸ばしてええだろ！と、簡単に考えているんでしょうけど・・・、私は、性格上、そんな世の中舐めた話はないと思うので・・・材料もかき集めました！
嘘をついて急に値上げをした、メーカーからも買ったし・・・そこの物がなかったら、競争単価の材料にも手を出して揃えました。
約束は約束・・・男が一旦口にしたことを、簡単に覆せないじゃないですか！
できない時は、土下座してでも許していただくぐらいの覚悟をしてするのが約束です！
それを、コロナ、ウクライナ、外部的要因だからと言って簡単に、工期を伸ばすなんてことはできませんでした。
コロナが悪い、プーチンが悪いんだから俺は知らん！って言ってるようなものですから・・・w
請けた以上は、材料費が上がっても、手に入れるために経費がかかっても、工期という約束は守らなきゃいけないと考えています。
私たちは、いいですよ！
大人の事情とか言って、できませ〜んwって笑ってりゃいいんですから・・・w
でも、この学校に通う子どもたちは、どうなりますか？
４月から、この校舎を学び舎として通うわけで・・・それを、俺が簡単に、材料が高くなったとか、入ってこないからと言って・・・お坊ちゃんお嬢ちゃんたち、学校が予定通りできなかった！ごめんねwって軽々しく言えませんよね。
建材がないのは、仕方ないですけど・・・メーカーを変えるとか、それでもなければ血眼になって探すとか・・・
探しまくると、意外と、ストックを持ってる奴とかいるわけで、真剣に探したら意外と出てくる物なんですよ・・・まあ、それなりに高いこと言われますけど・・・それを買ってでも、約束した工期を間に合わせる！
それが当たり前のことであり、既存の取引先から入ってこないから、それをそのまま施主に伝えて、ごめんないでは、企業として、あまりにも責任感がないと思うわけです。
まあ、でも、実際に、探す手間・・・新しい材料を使うことでの他の部分に生じる変更や、職人さんたちの手間等・・・・無茶苦茶大変だったわけで・・・。
今回の校舎の建設工事は、私が今まで経験してきた中で、群を抜いて一番大変であり、最も頭と精神を悩ませた物件だったので、竣工の喜びは、何にも例えようがないほどのものなのです。
これで、４月から、生徒さんたちが、この学び舎で勉強できる！
コロナだって、ウクライナ問題だって、子供たちに責任がないわけですし・・・、私たち大人にも責任はないかもしれないけど・・・大人は、日本の未来を担っていく子供たちを守る義務があると思うのです。
今回、何とか、やりきったぁ〜！
協力会社さん、下請けさん、孫請さんを含む、今回の学校校舎建設に関わった全ての人たちに、施工会社、千代田不動産の代表として、心底、本当に感謝しています。
日本中の建材屋やメーカーにないものを、ネットオークションを使ってまで手に入れたこともあったり・・・、孫請にあたる設備関係の社長が見つけてきた設備を、私も一緒に行って頭を下げて、お金を積んで譲っていただいたこともあったり・・・
協力会社の社長や、工務、監督とも、何十回も・・・何百回かな？ 喜怒哀楽をぶつけ合ったり分かち合ったり・・・まあ、とにかくひとつのブログには書ききれないことが多々ありました。
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今回の校舎建設は、皆んなで死ぬほど頑張ったので、ひとつひとつの出来事も、関係者の人たちのことも、生涯忘れることがないと思います。
私の言葉で言うと・・・みんな本当にごめんな！でも本当にありがとう！
まあ、とにかく・・・完成したので・・・！
この喜びを関わった全ての人と共有したいです。
本当にありがとうございました。
今回の工事は、とにかく工期優先で、急な変更工事等にも対応したので、追加工事費は、かなりでてしまいました。
本来は、施主側の変更を、費用がかかることは伝えたものの、そのまま反映させて変更していったので、追加工事費がかかってしまいましたが・・・。
本来は、施主様に、追加工事の内容を見積もりを出して、精査していただいて、OKをいただいてから材料を発注して、追加工事をしてから、請求書を作らなくてはいけません。
今回は、材料の遅れや、欠品による変更もあり、時間をかけて追加の交渉をしてる時間もなく、とにかく工期に間に合わせることを優先して進んできました。
一般的な施主さんだったら、ひとつひとつ追加金額の確認をするので・・・、予定通り変更なしにすることで工期通りに進むか、変更することで工期を伸ばすか・・・だったと思います。
そういう意味では、施主様が、柔軟な対応をしてくださったので本当に助かりましたし、施主様の使い勝手のの良い建物ができたと思います。
まあ、工期や追加の話は、大人の話なので・・・とりあえず、子供たちは、４月から、この学び舎に通えるわけなので・・・まずは、めでたしめでたしということで・・・
工期通りに完成できて、本当によかったです。
工事の関係も近隣の方々もですが、施主様にも多大なるご協力をいただき本当に感謝しております。
今回のウクライナ情勢による建材の高騰、物不足の競争価格購入で、正直、今回、全く利益は出ない状況でしたが・・・、その代わりに、普通の時代ではなかなかできない経験をすることができました。
俺たちなら必ずできると信じて諦めずに突き進むことが大事です。
今回の建設工事は、本当に勉強になりましたし、協力会社さんたちと連帯感というか一体感みたいなものが生まれましたし、一緒に戦場で戦った気分に近いものがあります。
今回のチームであれば、かなり難易度が高い工事もできそうな気がしますw
この経験を、今後の建設、土木等の工事に活かしたいです。
何度も言いますが、関係者皆様、お疲れ様でございました＆本当にありがとうございました。
そんなわけで・・・本日は、学校校舎建設工事 納期通り竣工できました！と言うテーマで書かせていただきました。
ブログの更新頻度が落ちていたのは、この建設工事の件も理由の一つになっていましたので、もう少し更新頻度が上がると思います！笑
読者、皆様・・・更新頑張りますので、引き続きご愛読いただけると嬉しいです。
それでは、今日は、このへんで失礼いたします。
本日も、読者の皆様に、
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2023年02月16日
宮古島 収益リゾートヴィラ不動産投資（No.2578)
１年ぶりに宮古島に行ってきました！
今回は、宮古島で収益物件購入を検討している社長さん、税理士さん、愛知県の不動産業者さんを連れて・・・あっ、ついでに弊社の中村も連れていきました。
名古屋が、平均気温２〜３度なのに、宮古島は、１６度〜２２度と・・・・.暖かかったな〜w
最終日、飛行機に乗りたくなかったです！笑
さて、今日の本題に入りますが・・・。
現在、宮古島で３つ目のリゾート収益物件の事業計画を立てています。
と言っても・・・実際には、まだ迷っています。
私の頭の中には、大きく分けて２案ありまして・・・・。
�＾譴通椶蓮�土地のみで売却する！
宮古島の主要道路沿いで、用途地域が定められている一等地があると、いろんな話がきます。
ホテル、飲食店舗、ブライダル系、投資所有目的等・・・
そのまま売却をしてしまって利確するのも悪くはないのですが、何か、引っかかるというか・・・なかなか土地が出ない場所だけに、勿体無い気がしまして・・・。
売ったら買主さんと縁が切れてしまうじゃないですか！
以前も何度か書きましたが、宮古島の、良い土地は、そんなにポンポン出てくるものではなく、今回、売却したら、次は、いつ買えるかわからないので迷うわけですが・・・w
美しい海がある宮古島で、多くの皆さんと関わりを持ちながら継続して利益を出していく方がいいのかな〜なんてことを思ってしまうわけです。
これには、今回の物件のすぐ近くの私のヴィラで表面利回りで約２２％ 実質利回りでも約１４％回っているので・・・・
（セントリゾートヴィラ）
なぜ、これだけ回るのかは、３年
まあ、当時より建設費も土地も上がっているので、ここまでは出ないでしょうけど、予想では、稼働率６０％で、表面で１１〜１２％ 実質利回りは、管理のやり方によっても変わってきますが、７〜８％は出ますので・・・それを考えると、土地で売ってしまうのもどうかな〜と思うわけです。
そんなわけで・・・２案目が・・・。
��二つ目は、投資用ヴィラを８室を建てて、８人で１つずつ所有し収益物件として運用していく。
今回の土地は、宮古島空港から、イオンタウンの前を通り、伊良部大橋、ヒルトン、パイナガマビーチの方に抜けていくメイン通り沿いの海に向かって下っている通り沿いにあります。
そこに２階建て８室のヴィラを建てて、現在、私が所有しているヴィラと一緒に、清掃、集客・管理をしていくのもいいかな〜と思っています。
私のヴィラの清掃、管理、集客をやってくれている会社さんだと無人管理システムになりますが・・・伊良部島のロンサールリゾートの方は、有人管理なので、そちらと一緒に管理してもらってもいいですし、状況次第では、雇用して自社管理してもいいかな〜と・・・まあ、運営は、何とでもなります。
現在の宮古島では、ヴィラ等のバケーションレンタルというのが流行っております。
バケーションレンタルとは
民泊の部類に入ると思うのですが・・・
通常の民泊というのは、世界的なシェアリングエコノミーの広がりにより、自宅や空き家、又は部屋などを旅行者にお値打ちに貸すというのが一般的な民泊の考え方ではあるのですが、無駄を減らすとか、有効活用的な要素が大きい！
これに対して、バケーションレンタルは、リゾート地、観光地等の物件を購入して、安く旅行をしたいという人向けではなく、ちょっとリッチな旅をしたいカップルや、富裕層に向けて、貸別荘的な要素が大きく、年々需要が増えてきている。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
バケーションレンタルは、一般的な観光用のホテルよりも価格も高いが、豪華な内装、プールやジャグジー付きのゴージャスなものが多く、別荘感覚で使えるので・・・、セレブ感を味わいながら、非日常的な旅ができる。
カテゴリー的には、民泊になるのかもしれないが、高い収益性が見込めるので・・・近年は、人気の観光地、リゾート地に、ヴィラやコテージを建てて投資の対象として非常に良いものとなりました。
弊社も、バケーションレンタルとして、セントリゾートヴィラ・・・、激安で泊まれる、セントリゾートステイを運用しておりますが・・・、バケーションレンタルの方が、はるかに利回りが良い状況です。
カップルや家族連れにも人気がありますが、何故か弊社のヴィラは、ダイビングをされる人の需要が多いようで・・・外で、ダイビングの機材を洗って干せるのが人気があるようで、管理会社や弊社の方に、そのような問い合わせや感想が多いみたいです。
水を貯めて洗えるように大きな桶？がほしいとか、機材の宅配受け取りをやって欲しいとか、リクエストあったぐらいですが、そこまでは対応できていませんw
この手の話をすると、話が外れていくので・・・ヴィラの話に戻りますが・・・・。
要するに、私も含めて、８人で１億ずつ出して、バケーションレンタルのヴィラを収益物件として所有したいわけです。
その８人が、縁もゆかりも無い人ではなく、関係性がある人で持ちたいわけです。
ヴィラ１〜ヴィラ８まで、何らか繋がりがある人たちで所有すると、そこには、収益だけではなく、いろんな楽しいことが生まれるのです。
もちろん、投資をしながら・・・それぞれ、ご家族、ご友人と宮古島に来ていただくわけですが・・・そこで顔を合わせて、一緒に食事をしたり、飲んだり、遊びに行ったりとか・・・
うまく説明できないですけど・・・顔見知りがオーナー様という不動産投資は、本当に面白いです。
それもあって、私も１億出しますし・・・友人や、ブログの読者さんも１億出します。
現在のセントリゾートや、ロンサールリゾートの関係で運営、管理は、網羅できますし・・・、既に弊社のヴィラで実績もあり・・・１からスタートするわけではないので、リスクは少ないと思います。
読者の皆様には、是非、８人の1人になっていただきたいのです。
但し、以前のブログにも書かせていただ来ましたが、宮古島という場所自体、金融機関が少なく、こちらの方の地銀や都銀の金融機関の支店もないので、融資は難しいです。
与信が良好で借りれる人は借りて買ってもらっても構いませんが・・・基本的には、キャッシュで１億・・・ということになる可能性が高いと思います。
今の計画だと、運営の仕方によって変わりますが・・・。
平均１泊８万円として・・・
稼働率４０％で約７％
稼働率５０％で約９％
稼働率６０％で約１１％
稼働率７０％で約１３％
稼働率８０％は困難
※オフシーズンもあるので、いくら宮古島が人気があるといっても、８０％は難しいと思います。
私の予想だと初年度５０％、次年度から６０％を超えてくるのではないかと・・・あくまでも私の予想です。
オフシーズンは、オーナー会をやったり、自社の社員旅行や、仲間内の旅行にでもお使いいただけると良いかと思います。（※もちろん施設利用料は必要ですw）
そんなわけで・・・・
できれば・・・�＾討稜箋僂任呂覆�・・・、��案のリゾートヴィラの方で進みたいと考えておりますが・・・あとは、皆さんの集まり次第で決定します。
もちろん、私も、ブログ掲載と同時に、現在検討中の方々や知人、友人たちにも声をかけさせていただきます。
興味がある方は、千代田不動産のメールか電話にて、ご連絡ください。
ビジネスの話は、ここまでにしまして・・・・。
今回は、ロンサールリゾートの方にも行ってきました。
（ちょっとデカい奴が写っていて申し訳ないですが、愛知県の不動産会社の社長で不審者じゃないのでご安心ください。）
前に行った時は、造成工事中と・・・建設工事中でしたので・・・今回、行ってビックリ！
我々、不動産、建設系の人間は、建設前におおよそ想像がつくのですが・・・ロンサールリゾートは、想像を超えてました。
建設前にも何度も来て、海との高さを気にして景色の見え方などをチェックしたりもしていたのですが、ゴージャスな建物とプールができると、景色が断然良くなりますね。
素晴らしいの一言です。
今回、私は、自分が所有している、セントリゾートの方に泊まり、一緒に行ったお客様たちがロンサールに泊まったのですが・・・私も、ロンサールに泊まればよかったと後悔しました。
宮古島の方が利便性は良いですが・・・大自然を感じるには、伊良部大橋を渡った方がいいですね〜！
伊良部大橋を渡りながら、左右の宮古島ブルーを楽しんで・・・突き当たりを右に曲がって、ちょっと行くと、左側に紺碧 ザ・ヴィラオールスイートがあり、その隣にロンサールリゾートがあります。
多分、今現在、紺碧と、ロンサールが・・・、最もロケーションが良いヴィラなのではないかと思います。
とにかく、室内がゴージャスで景色も最高でした。
こうやって来てみると、伊良部島もいいですね〜w
今はまだ、飲食店や買い物等は、ちょっと不便ですが・・・のんびりできる感じがたまらないです。
アクティブに動くなら宮古島、のんびりするなら伊良部島・・・って感じですかね〜！
以前のイメージだと、海沿いの宿泊施設は、ほとんどなかったのに・・・今は、かなり増えました。
そのうち飲食店等も増えてくるのではないかと思います。
国際空港から、宮古島市街地に行くには、南側の海岸を通り伊良部大橋を渡っていくルートなので、ロンサールのある通り沿いは、まだまだ地価は上がるでしょうし・・・ヒルトンが今年の夏にオープンするので、その周辺も土地の取り合いになること間違いなしです！
宮古島、伊良部島は、まだまだ今後も発展していくでしょうし、当たり前に土地も高くなるのでしょうが、それに伴い、宮古島の周りの島も、地価が上がり、どんどん開発されていくでしょうね。
宮古島の北の池間島は、私が好きな島で海の綺麗な宮古島の中でも、また一段と透明度が高く大好きな島です。
宮古島の市街地からは車で２０分ぐらいで行けますので、私は、池間島は、今後、最も注目していて、良いロケーションの土地があれば購入したいです。
もうひとつ、宮古島から橋で渡ることができる来間島もあります。
正直、私は、あまり興味がある島ではなくて・・・、宮古島側の前浜ビーチから来間大橋を眺めるぐらい・・・もしくは、たまに来間大橋の上から魚釣りをするぐらいで、来間島にも何度か行きましたが、海の色も、そこまで美しいわけでもなく、なんかピンと来るものがないです。
もちろん、来間島も開発は進んでおりますが、私的には魅力を感じないです。
何にしても、宮古島を中心に、今後も開発が進んでいくのでしょうが・・・宮古島の海の美しさを残しながら開発をしていかなくてはいけません。
以前のブログにも書きましたが、排水や水の問題も、開発に伴い、やることをやっていかないと・・・パンクしますからね。
宮古島には、一部下水はあるものの、基本的には、ちゃんとした川も水路も側溝もないですからね。
大好きな宮古島だからこそ、私も将来住みたくて家も買ったわけですし、皆さんに良さを知ってもらいたくて、宿泊事業をやったりしているわけですが・・・。
言ってることが、理にかなってなかったり矛盾しているかもしれませんが、この美しい宮古島を残しつつ発展してほしい！
そんなふうに思っています。
この話をしだすと長くなるので・・・この辺にしておきますが・・・。
そんなわけで・・・本日は、宮古島の話を書かせていただきました。
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名古屋が、平均気温２〜３度なのに、宮古島は、１６度〜２２度と・・・・.暖かかったな〜w
最終日、飛行機に乗りたくなかったです！笑
さて、今日の本題に入りますが・・・。
現在、宮古島で３つ目のリゾート収益物件の事業計画を立てています。
と言っても・・・実際には、まだ迷っています。
私の頭の中には、大きく分けて２案ありまして・・・・。
�＾譴通椶蓮�土地のみで売却する！
宮古島の主要道路沿いで、用途地域が定められている一等地があると、いろんな話がきます。
ホテル、飲食店舗、ブライダル系、投資所有目的等・・・
そのまま売却をしてしまって利確するのも悪くはないのですが、何か、引っかかるというか・・・なかなか土地が出ない場所だけに、勿体無い気がしまして・・・。
売ったら買主さんと縁が切れてしまうじゃないですか！
以前も何度か書きましたが、宮古島の、良い土地は、そんなにポンポン出てくるものではなく、今回、売却したら、次は、いつ買えるかわからないので迷うわけですが・・・w
美しい海がある宮古島で、多くの皆さんと関わりを持ちながら継続して利益を出していく方がいいのかな〜なんてことを思ってしまうわけです。
これには、今回の物件のすぐ近くの私のヴィラで表面利回りで約２２％ 実質利回りでも約１４％回っているので・・・・
（セントリゾートヴィラ）
なぜ、これだけ回るのかは、３年
まあ、当時より建設費も土地も上がっているので、ここまでは出ないでしょうけど、予想では、稼働率６０％で、表面で１１〜１２％ 実質利回りは、管理のやり方によっても変わってきますが、７〜８％は出ますので・・・それを考えると、土地で売ってしまうのもどうかな〜と思うわけです。
そんなわけで・・・２案目が・・・。
��二つ目は、投資用ヴィラを８室を建てて、８人で１つずつ所有し収益物件として運用していく。
今回の土地は、宮古島空港から、イオンタウンの前を通り、伊良部大橋、ヒルトン、パイナガマビーチの方に抜けていくメイン通り沿いの海に向かって下っている通り沿いにあります。
そこに２階建て８室のヴィラを建てて、現在、私が所有しているヴィラと一緒に、清掃、集客・管理をしていくのもいいかな〜と思っています。
私のヴィラの清掃、管理、集客をやってくれている会社さんだと無人管理システムになりますが・・・伊良部島のロンサールリゾートの方は、有人管理なので、そちらと一緒に管理してもらってもいいですし、状況次第では、雇用して自社管理してもいいかな〜と・・・まあ、運営は、何とでもなります。
現在の宮古島では、ヴィラ等のバケーションレンタルというのが流行っております。
バケーションレンタルとは
民泊の部類に入ると思うのですが・・・
通常の民泊というのは、世界的なシェアリングエコノミーの広がりにより、自宅や空き家、又は部屋などを旅行者にお値打ちに貸すというのが一般的な民泊の考え方ではあるのですが、無駄を減らすとか、有効活用的な要素が大きい！
これに対して、バケーションレンタルは、リゾート地、観光地等の物件を購入して、安く旅行をしたいという人向けではなく、ちょっとリッチな旅をしたいカップルや、富裕層に向けて、貸別荘的な要素が大きく、年々需要が増えてきている。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
バケーションレンタルは、一般的な観光用のホテルよりも価格も高いが、豪華な内装、プールやジャグジー付きのゴージャスなものが多く、別荘感覚で使えるので・・・、セレブ感を味わいながら、非日常的な旅ができる。
カテゴリー的には、民泊になるのかもしれないが、高い収益性が見込めるので・・・近年は、人気の観光地、リゾート地に、ヴィラやコテージを建てて投資の対象として非常に良いものとなりました。
弊社も、バケーションレンタルとして、セントリゾートヴィラ・・・、激安で泊まれる、セントリゾートステイを運用しておりますが・・・、バケーションレンタルの方が、はるかに利回りが良い状況です。
カップルや家族連れにも人気がありますが、何故か弊社のヴィラは、ダイビングをされる人の需要が多いようで・・・外で、ダイビングの機材を洗って干せるのが人気があるようで、管理会社や弊社の方に、そのような問い合わせや感想が多いみたいです。
水を貯めて洗えるように大きな桶？がほしいとか、機材の宅配受け取りをやって欲しいとか、リクエストあったぐらいですが、そこまでは対応できていませんw
この手の話をすると、話が外れていくので・・・ヴィラの話に戻りますが・・・・。
要するに、私も含めて、８人で１億ずつ出して、バケーションレンタルのヴィラを収益物件として所有したいわけです。
その８人が、縁もゆかりも無い人ではなく、関係性がある人で持ちたいわけです。
ヴィラ１〜ヴィラ８まで、何らか繋がりがある人たちで所有すると、そこには、収益だけではなく、いろんな楽しいことが生まれるのです。
もちろん、投資をしながら・・・それぞれ、ご家族、ご友人と宮古島に来ていただくわけですが・・・そこで顔を合わせて、一緒に食事をしたり、飲んだり、遊びに行ったりとか・・・
うまく説明できないですけど・・・顔見知りがオーナー様という不動産投資は、本当に面白いです。
それもあって、私も１億出しますし・・・友人や、ブログの読者さんも１億出します。
現在のセントリゾートや、ロンサールリゾートの関係で運営、管理は、網羅できますし・・・、既に弊社のヴィラで実績もあり・・・１からスタートするわけではないので、リスクは少ないと思います。
読者の皆様には、是非、８人の1人になっていただきたいのです。
但し、以前のブログにも書かせていただ来ましたが、宮古島という場所自体、金融機関が少なく、こちらの方の地銀や都銀の金融機関の支店もないので、融資は難しいです。
与信が良好で借りれる人は借りて買ってもらっても構いませんが・・・基本的には、キャッシュで１億・・・ということになる可能性が高いと思います。
今の計画だと、運営の仕方によって変わりますが・・・。
平均１泊８万円として・・・
稼働率４０％で約７％
稼働率５０％で約９％
稼働率６０％で約１１％
稼働率７０％で約１３％
稼働率８０％は困難
※オフシーズンもあるので、いくら宮古島が人気があるといっても、８０％は難しいと思います。
私の予想だと初年度５０％、次年度から６０％を超えてくるのではないかと・・・あくまでも私の予想です。
オフシーズンは、オーナー会をやったり、自社の社員旅行や、仲間内の旅行にでもお使いいただけると良いかと思います。（※もちろん施設利用料は必要ですw）
そんなわけで・・・・
できれば・・・�＾討稜箋僂任呂覆�・・・、��案のリゾートヴィラの方で進みたいと考えておりますが・・・あとは、皆さんの集まり次第で決定します。
もちろん、私も、ブログ掲載と同時に、現在検討中の方々や知人、友人たちにも声をかけさせていただきます。
興味がある方は、千代田不動産のメールか電話にて、ご連絡ください。
ビジネスの話は、ここまでにしまして・・・・。
今回は、ロンサールリゾートの方にも行ってきました。
（ちょっとデカい奴が写っていて申し訳ないですが、愛知県の不動産会社の社長で不審者じゃないのでご安心ください。）
前に行った時は、造成工事中と・・・建設工事中でしたので・・・今回、行ってビックリ！
我々、不動産、建設系の人間は、建設前におおよそ想像がつくのですが・・・ロンサールリゾートは、想像を超えてました。
建設前にも何度も来て、海との高さを気にして景色の見え方などをチェックしたりもしていたのですが、ゴージャスな建物とプールができると、景色が断然良くなりますね。
素晴らしいの一言です。
今回、私は、自分が所有している、セントリゾートの方に泊まり、一緒に行ったお客様たちがロンサールに泊まったのですが・・・私も、ロンサールに泊まればよかったと後悔しました。
宮古島の方が利便性は良いですが・・・大自然を感じるには、伊良部大橋を渡った方がいいですね〜！
伊良部大橋を渡りながら、左右の宮古島ブルーを楽しんで・・・突き当たりを右に曲がって、ちょっと行くと、左側に紺碧 ザ・ヴィラオールスイートがあり、その隣にロンサールリゾートがあります。
多分、今現在、紺碧と、ロンサールが・・・、最もロケーションが良いヴィラなのではないかと思います。
とにかく、室内がゴージャスで景色も最高でした。
こうやって来てみると、伊良部島もいいですね〜w
今はまだ、飲食店や買い物等は、ちょっと不便ですが・・・のんびりできる感じがたまらないです。
アクティブに動くなら宮古島、のんびりするなら伊良部島・・・って感じですかね〜！
以前のイメージだと、海沿いの宿泊施設は、ほとんどなかったのに・・・今は、かなり増えました。
そのうち飲食店等も増えてくるのではないかと思います。
国際空港から、宮古島市街地に行くには、南側の海岸を通り伊良部大橋を渡っていくルートなので、ロンサールのある通り沿いは、まだまだ地価は上がるでしょうし・・・ヒルトンが今年の夏にオープンするので、その周辺も土地の取り合いになること間違いなしです！
宮古島、伊良部島は、まだまだ今後も発展していくでしょうし、当たり前に土地も高くなるのでしょうが、それに伴い、宮古島の周りの島も、地価が上がり、どんどん開発されていくでしょうね。
宮古島の北の池間島は、私が好きな島で海の綺麗な宮古島の中でも、また一段と透明度が高く大好きな島です。
宮古島の市街地からは車で２０分ぐらいで行けますので、私は、池間島は、今後、最も注目していて、良いロケーションの土地があれば購入したいです。
もうひとつ、宮古島から橋で渡ることができる来間島もあります。
正直、私は、あまり興味がある島ではなくて・・・、宮古島側の前浜ビーチから来間大橋を眺めるぐらい・・・もしくは、たまに来間大橋の上から魚釣りをするぐらいで、来間島にも何度か行きましたが、海の色も、そこまで美しいわけでもなく、なんかピンと来るものがないです。
もちろん、来間島も開発は進んでおりますが、私的には魅力を感じないです。
何にしても、宮古島を中心に、今後も開発が進んでいくのでしょうが・・・宮古島の海の美しさを残しながら開発をしていかなくてはいけません。
以前のブログにも書きましたが、排水や水の問題も、開発に伴い、やることをやっていかないと・・・パンクしますからね。
宮古島には、一部下水はあるものの、基本的には、ちゃんとした川も水路も側溝もないですからね。
大好きな宮古島だからこそ、私も将来住みたくて家も買ったわけですし、皆さんに良さを知ってもらいたくて、宿泊事業をやったりしているわけですが・・・。
言ってることが、理にかなってなかったり矛盾しているかもしれませんが、この美しい宮古島を残しつつ発展してほしい！
そんなふうに思っています。
この話をしだすと長くなるので・・・この辺にしておきますが・・・。
そんなわけで・・・本日は、宮古島の話を書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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