2021年11月
2021年11月15日
久しぶりの活気！コロナ終わり？（No. 2540）
コロナは、完全に終わったのでしょうか？笑
今まで自粛していた分・・・一気に忙しくなりました！
（Toshikazu.Kondo インスタグラム画像）
先々週は、週間６日が会食＆飲み・・・先週は、５日が会食＆飲み・・・・！
一気に爆発的に予定が入り、１１月から長年末ムード！
ただ、コロナ前と違うのは、出入り口でアルコール消毒をしたり、シールドがある飲食店や飲み屋が多く・・・コロナ前よりは少々、コロナに気をつけながら飲食をするという感じですね。
街を歩いている人も、移動はマスク着用、飲食店に入って席について注文が終わるとマスクをはずすという感じです。
そんなわけで、今年は、アルバ産 白トリュフ美食会も開催できました！
（Toshikazu.Kondo インスタグラム画像）
恒例の限定１０人で、会費５万円、シャンパンワイン飲放題・・・足りない分は私が払います企画で、美食家の経営者の方々やクラブのママたちも参加して、かなり盛り上がりました。
そして、クラブやラウンジ等の飲み屋さんも、今まで、周年やバーステーイベントを自粛していましたが・・・今年は、皆さん盛大にやるようですし・・・店も、かなり賑わっています。
店の客が多すぎるのか、女の子が足りない状況で・・・先週末は、久しぶりに名古屋の錦三丁目あたりは、タクシーがつかまらない時間帯もありました。
ここ二週間、飲食、飲み屋等で、おろしたシャンパンの数は軽く１００本を超えていますので・・・どれくらいの盛り上がりなのか想像がつくと思います。
本当に、一気に、パーティーと忘年会と接待が来た感じで・・・みんな楽しんでいるので、これは、すごい経済効果だと思います。
５万円以上のシャンパンが、ポンポン空いていく様相は、リーマン前以来ぐらいじゃないかな〜と思います。
みんな自粛していて・・・溜まりに溜まっていたんですね！
このままコロナが終わってくれるといいですけど・・・。
（Toshikazu.Kondo インスタグラム画像）
さて・・・不動産のお仕事の方は・・・！
徐々に動きが活発になっていっている感じです。
住宅系の問い合わせは勿論のこと、商工業系も完全に動き出しましたね。
特に大手の商工業系は、延期していたプロジェクト等が動き出したり・・・中小は、大手の影響を受けて活発化して来ているし、新規の事業を始めたりしている企業も多く・・・。
コロナ後の新しい時代の幕開けなのかな〜wなんて感じもします。
住宅系が、徐々に活発化してきているのは、皆さん、今は、仕事が忙しくなり・・・少し遅れて住宅系が活発化するのだと思います。
何にしても、いい動きというか・・・コロナの危機が去ったと仮定すると・・・この流れは、とても良いと思います。
物価の上昇は懸念されますが、来年あたりは、デフレ脱却で、一気に好景気に・・・なるかも！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
ただ・・・これは、そういうバブルのように騒いでいる人たちがいるというだけです！
日本国内でも、大半は普通に日々生活できているのでしょうが・・・中には、コロナの影響で職を失ったり、今も貧しい生活をしている人もいます。
国内では、皆さんが、お金を使うことにより・・・徐々に景気も回復して、国内全体的にお金が回ると思うのです。
でも、これは、日本の話・・・他国の人たちは？？？
アメリカを中心に先進国は、置いといて・・・途上国の人たちは、どうなんでしょう？
日本では、国内のコロナの話ばかりで、海外のニュースは、あまり報道されていませんが、途上国のコロナの時の状況や、現状に目を向けてみると・・・アフリカ、中東、アジアの貧国は、とんでもない状況です。
今、もしも、余裕があるのであれば、その中の、ほんの一部でもいいので、寄付をしてあげたらいいと思います。
私の海外経験からすると、技術者等は別として・・・、ど素人が現地に行って体を使ってボランティアをするより、お金や物を送ってあげたほうが絶対に良いです！
私は、１１月、１２月に、開けたシャンパンの金額の、大凡ですが、約１０％ぐらいを年末に、ユニセフや、知人がやっているカンボジアの孤児院に寄付しようと思っています。
私も、ほんの一部を寄付するだけですが・・・皆さんも、余裕があれば、ほんの一部を寄付してあげたら・・・どれだけの人たちが命を落とさなくて済むのか・・・！
私自身、飲んで食って、欲しいものを買って好き勝手やっている私が言うのも変なのかもしれないですが・・・衣食足りて礼節を知るからの→衣食足りて困っている人たちを助けると言いますか・・・酒ばっかり飲んでいて、全く説得力ないですけど・・・！
ちょっとだけ、そんな考え方をしていただけるといいな〜と思います。
特に、浪費家の不動産業者の人たち！笑
ちょっとでいいので、ユニセフとか、いろんな機関があるので寄付しましょうよw
余計なことかもしれませんが・・・書きたかったことなので・・・・。
（Toshikazu.Kondo インスタグラム画像）
海外に自由に行けるようになったらカンボジアに行きたいな〜！
実は、こう見えて・・・贅沢をした時は・・・、いつも・・・頭の片隅で、この金額で、どれだけの人たちが助かるのかな〜とか、途上国の教育に使ったら・・・とか、考えるんですよ！
そう考えながら・・・飲んだり食べたりしての飲みニュケーションも大事なので、ガブガブ飲んでますけど・・・常に、途上国の人たちへの思いは持っています。
使うお金を減らして寄付をしようとか、そんな善人ではありませんが、余裕があれば、できる範囲で寄付をしようと思っていますし、これまでもしてきました。
日本経済の回復、まずは自分たちのことからで構わないと思います・・・余裕があれば、是非、寄付をしてあげてほしいと思います。
さて、話は変わりますが・・・・。
ここ二週間の暴飲暴食、シャンパン漬けで・・・２kg太りましたので・・・。
（Toshikazu.Kondo インスタグラム画像）
ジムで、２kg落としてきました。
厳密に言うと、ジムで１,５kg、その後ランニングと縄跳び、反復横跳びで0,5kg＝２kg減量
約２時間、筋トレマシーン各種、全身をイジメて・・・その後は、キックボクシングの練習で有酸素運動・・・・。
（Toshikazu.Kondo インスタグラム画像）
その後、家に帰って・・・３０分休憩してから・・・。
縄跳びと、反復横跳び・・・・。
そして・・。
犬を家から引っ張り出して、ロッキー並みのランニングをしました。
犬が疲れるまで走って・・・犬が疲れたのを確認して・・・・犬を担いで、家まで走りましたwww
（Toshikazu.Kondo インスタグラム画像）
犬が、めちゃくちゃ迷惑そうな顔をしていましたが・・・おかげさまで、私のモチベーションは維持できました。
そして、２kgの減量ができましたw
さて・・・・。
今週も、７日中・・・７日が会食＆飲み・・・どこかで暇を見つけて筋トレ＆キックボクシングで体を絞らないと、シャンパン漬けになりそうです。
夜は、全く時間がないので、昼飯を抜いて・・・ちょいちょいトレーニングに行こうと思っています。
来週、再来週は、関西、北陸、東京、北海道への出張も入っており・・・どうせまた暴飲暴食するので・・・ジム完備のホテルに泊まり減量しつつ増量します。
太るの簡単！ 痩せるの超困難！
皆様も、年末の暴飲暴食のご注意ください・・・！
そんなわけで、久々の活気というテーマで書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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みんな自粛していて・・・溜まりに溜まっていたんですね！
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でも、これは、日本の話・・・他国の人たちは？？？
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2021年11月06日
不動産売却 買取査定！テメ〜殺すぞと言われても・・（No. 2538）
不動産の売却の査定に行った際に、地主さんから『テメ〜殺すぞ！』って言われたんですけど・・・。
昭和の戦前生まれの方の感覚的が、そう仰りたい気持ちは分かるのですが・・・時は流れ時代は変化していっているわけですので・・・そう言われても困るんですよね〜！
爺さんが、てめー殺すぞって言うほどのことは何なのかを、これから書かせていただきますが、実は、不動産売却の査定の話で、こういう結果になりました。
とある田舎の約５００坪の敷地に昭和３０年代の大きな屋敷と、大正時代に作った蔵がありまして・・・庭木、庭石、灯篭があって・・・
その他に農地が約６０００坪あります。
これを全部売って、老人ホームに入るというので買取をしてほしいとのことでした。
私の査定、１０００万円！
テメー５６すぞ！は、この時に言われたわけですが・・・。
売主との話の流れは、以下・・・こんな感じです。
家の周りと、家の中と、家の中を案内していただいた後・・・。
私 『ご立派な石垣、松、庭石、蔵もあって、すごいですね〜。 まあ、パッと見で失礼ですが・・・庭だけで１億は余裕で超えてますね。』
地主様 『そうだな〜。 俺の知っているだけで、当時の金で２億は使っているな！ 親父が好きだったからな〜！ あの石は、持ってくるだけで、１０００万円かかった。石代別だぞ！ 』
私 『あはははw 私も、それくらいは分かりますよ！ これでも二十数年不動産業をやってきましたので・・・、素晴らしい庭だな〜って、お父様がどんな方だったのか想像できます。 でもね、非常に残念ですが・・・今、こういうものって売れないんですよね〜w 』
地主様 『俺も、あちこち聞いてみたけど、買い手はおらんかった！ 石屋と造園屋が、欲しいものだけは、ただなら持っていってくれるって言ってたけどな！ ちょっとでも値段つけないとあかんわな〜w』
私 『う〜ん・・・。 なるほど・・・。そういうことですか・・・。査定しにくいな〜・・・。』
地主様 『まあ、他所の不動産屋には、農地も一緒に売りたいと言ったら断られたからな〜、買ってもらえるだけでもありがたいってことも知っとるし、ある程度買い叩かれるのは覚悟しとるけどな。 いくらなら買い取れる？』
私 『買い叩くつもりはありませんけど・・・買う以上、私どもも利益は出さないといけないので・・・。私としては、こうやって縁あって出会った以上、できる限りのことはしようと思っています！ うちの会社の開発事業部に話したら、買取しません！って回答でしょうし、宅地の部分だけ査定を出すのでしょうが・・・解体の見積もりをとったり何だかんだで１０日ぐらい査定の時間がかかると思います。』
地主様 『１０日か・・・。どれくらいになりそうだ？』
私 『ん〜・・・。 やっぱり買取不可になりそうです。 理由は、前面道路が狭いので開発ができないんですよ！ でも、私には、秘策があります。 この土地は、ちょうど２筆に分かれているので、片方を当社で買って開発、片方を別の会社で買って時期をずらして開発すれば、道路福音６mなくても開発できそうです。あとは、私が理事長をしている農事組合法人か、私個人の農業権利で農地は買い取る！ まあ、この仕事は、他の不動産屋では、なかなかできないでしょうねw』
地主様 『そうだわな〜w 何社か聞いたけど、良くて宅地だけならって話で・・・殆どの業者は買取できません！ってことだった！ やっぱり大手はあかんな！ 頼りになるのは地場の不動産屋だわ！』
私 『まあ、大手は、良いところ食いで逃げられますが、私たちは、地元に住んでいるので・・・食い残して放置しておくわけにはいきませんから・・・。 大手で、農業権利持っている不動産屋はいないと思いますwww とは言っても、うちも社員に査定させると時間がかかるし買い取れるかも分からないので、私が、ここで計算して、３分で査定を出しましょう！』
地主様 『３分で査定が出るのか？』
私 『はい！ もうすでに、ここまでの間に頭の中で計算は出ています。 これから説明する時間が３分です！』
地主様 『３分も説明しなくてもいいから先に金額を言え！ 俺は、まどろっこしいことは嫌いなんだ！』
私 『いや・・・。 それは勘弁してください！ 多分、価格を言った瞬間に、そこにある湯呑みを投げつけられそうなので・・・先に説明をさせてください！』
地主様 『よし、わかった！ 心して聞くわ！』
私 『それでは・・・。まず、農地について、すべて農業振興地域であり、しかも、あちらこちら飛び地になっていて、これだと６０００坪の農地を持っていても土地改良区の費用がかかるだけで赤字です。 一応無理矢理値段をつけさせていただいて坪５００円換算で３００万円！』
地主様 『はっ？ ３００万か・・・。 まあ、農業振興地域の農地なんか使い物にならんだろうから、本当は坪１０００円欲しかったけど、まあええわ！ ほんで・・・屋敷の方は、どうなんだ？』
私 『先ずは、解体費用が８００万円〜９００万円・・・石垣、石庭木のの処分、家、蔵、納屋の解体、高台になっているので残土の搬出で、それくらいになると思います。
測量、開発、造成、ライフラインの引き込み、広告宣伝費で３０００万円、金利、雑費、予備費で４００万円！ つまり、売ろうと思うと４０００万円以上かかるんです！
うちの利益を考えて、売価から引き算して計算すると・・・、この家と土地の価格は、約６００万円です。（詳細は省略）』
地主様 『はっ？ ６００万円？？？ その石を持ってくるだけで、どんだけかかったか言ったよな？ ５００坪の屋敷が、石一個の輸送費以下か？？？』
私 『は、はい！ うちが買って宅地分譲をしようとすると、その価格になりますし・・・。 道の狭い農業集落内の家だと、このままで売るのは難しいです。 で・・・で、ですよ！ 農地の３００万円と宅地の６００万円に、申し訳ない料１００万円の色をつけて、１０００万円でいかがでしょうか・・・。』
地主様 『１０００万か・・・。・・・・。 ・・・・。 うちは、先祖代々庄屋の家で、蔵もあって・・・。 足元見やがって・・・テメ〜殺すぞ！ ふざけるのも大概にしとけよ！ 』
私 『う〜ん・・・。気持ちは痛いほど分かります！ 言う時に胸が痛かったですよ！ん〜・・・ですから、３分時間をかけて説明した後に言ったんですよ！ 石垣も、屋敷も蔵も、解体したら、金要りますからね！ 負の財産になってしまっているということです。立派な物で、私も勿体無いと思いますけど、不動産屋的見解だと足し算ではなく、引き算なんです！』
地主様 『それは、わからんわけじゃないけど、いくらなんでも酷いだろ〜！ お前、俺の家の、この庭、石垣、家も瓦までこだわって見てみろ！ 殺したろうかって気持ちになろぞ！』
私 『ですから、分かってますって・・・！ 俺、不動産屋ですよ！ あれ、鞍馬の赤石、あっちは伊予の青石・・・あの紫雲石の穴の感じなんて、めちゃいいじゃないですか！松も門被せになっていて素晴らしいし・・・。 でも、解体したらマイナスなんです。 』
地主様 『そんだけ分かっとって買取金額１０００万円と言ったわけだな！ それにしても酷いな！』
私 『ん〜・・・。 これでも私なりに色をつけさせていただいたつもりなんですが・・・大変失礼ですが、正直言って買い取りたい物件ではありませんので、これで不服であれば、そんな値段で売れるかって断ってもらっても結構ですよ！ だけど殺したろかは、使ったらいけない言葉ですよ！ 俺が、爺さん、今時の相場も時代も知らんのか・・・めんどくせぇ〜な〜 テメー殺すぞ！・・・。 そう言われたら嫌じゃないですか？』
地主様 『そ、そうだな！ 俺、とんでもない事言ったな〜悪い悪い！ あまりの驚きにカッとなって出たんだろうな〜・・・。 う〜ん！ それにしても、１０００万円か・・・。 ちょっと息子や孫たちと相談させてくれ！ 息子も孫も、こっちには帰ってこないから、この屋敷は私の代で終わりだ！ 息子たちは、１０００万円でも売れって言うだろうな〜・・・・。』
私 『こちらに帰ってくる気がないなら、売れって言うでしょうね〜！ もしくは、不動産屋に騙されてないか？って言うかも・・・！ それなら、断ってもらっても結構ですよ！ と言うか・・・そう言われたら買いたくないですよねw まあ、どっちでもいいので、お返事をください！』
地主様 『う〜ん・・・・。いつまでに返事すればいい？』
私 『いつでもいいですよ！ 手前どもは、いつまでに欲しいとか、そういうのはないので・・・。まあ、お父様、お母様、ご兄弟、いろんな思い出もあるでしょうから・・・、息子さんともよく相談して決めてくださいw 』
地主様 『分かった！ 息子と相談して連絡するわ！』
そんなわけで、不動産売却の査定をしたわけですが・・・・。
この地主様の仰りたいことは、痛いほど分かるのですが・・・
�‥�社が分譲地として再販しようとすると、このような金額になってしまいます。
��造りが昔の本屋普請でしっかりしているので、リフォームして売ることもできるのですが、こういう和の家をリフォームすると、めちゃくちゃ高いので、中古住宅としてリフォームして売るのは難しいのです。
このまま売ればいいと思う方もいるかもしれませんが・・・、所有者が住むのは可能ですが、新たに買って住むには、現代の人の感覚だと、なかなか難しいと思いますし、案内しても売れる気がしません。
ましてや・・・今回の地主様は、農地も一緒に売りたいとおっしゃっていますが・・・農地は、農家や農業法人等じゃないと買うことはできませんので、欲しい人が限られてきます。
つまり、家と農地を同時に売りたいというのは、不可能に近い超困難な売却であり、一般的に、こういう物件を買い取る不動産業者、仲介をする業者は少ないです。
だからと言って足元を見ているわけではなく、弊社の買取時の規定利益をベースに算出しているわけで・・・これが、良い場所であったとしても・・・規定利益率が大きく変悪わけではないのです。
土地が安い地域に、こういった建物があると、こういう査定価格になってしまうわけです。
もっと極端な話をすると、不動産買取価格が、マイナスの価格になることもあります。
土地の価格が極端に安い地域では、解体費の方が高くなるというようなケースもあります。
素人さんの為の不動産学校の管理者として、読者さんにお伝えできることとしては・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ブログの続きです。
建物や庭に過剰にお金をかけない！
これは、損をしたくないなら絶対事項だと思います・・・。
地域によっては、地価が上昇することはあっても、建物価格が上がることはありません！
特に、庭にお金をかけるのは、資産ではなく趣味、道楽です！
あとは、無駄に豪華な豪邸とか・・・資産価値が残るのではなく自己満です！
私は、どっかの評論家みたいに、家を建てることは無駄だから、アパート建てて自分は賃貸に住め！なんてことは思いません！
家族と暮らす家に損も得もないと思いますし、趣味、道楽、自己満も大事です。
でも、過剰な浪費的建物を造り、その価値を他人に強要しようとしたり価値を認めさせて高く売ろうというのは、ちょっと違うんじゃないかな〜と思います。
わかりやすく言うと・・・。
私が一枚の服をデザインして作ったとしましょう。
その服に、更に、私のデザインで刺繍をしたり、ワッペンみたいなものを貼り付けたり、ビーズで、KONDOって入れたとしましょう。
この服を作るのに、３０万円かかったとして・・・！
１０年間着た挙句に、１０年前に、この服を作るのに３０万円かかりました・・・買取金額１００円は安すぎるって怒ったとしたら・・・
私は、頭がおかしい人ですよね！
土地は別として・・・、建物は消耗品なのです。
建物に固定資産税かけられていると反論する人もいるかもしれませんが・・・、建物の固定資産税は年々安くなっていきますし・・・
そもそも、固定資産税の算出方法なんてものは、我々不動産業者から言わせていただくと、実際の査定価格との関連性は薄いです！
それでは・・・
人は何故、不動産の事になると、損得勘定値が強くなるのか・・・
バブルの頃に地価の急激な高騰により・・・不動産＝値下がりしない！という固定観念が頭の中のどこかにある！
つまり、大金を投じた家が消費するものとして頭では理解していても、財産、資産として考えているので値下がりに対して認めたくない心理が働く！
実際には、家であれば建てた瞬間、庭の木や石であれば植えて眺めた瞬間に、価値は半減・・・そこから年々価値が下がっていき・・・最終的には処分に費用がかかるものになってしまうわけです。
それを、しっかり理解した上で、新設した瞬間の価値、使用している時の価値に、いくら払えるのか？と言う考え方をしなくてはいけないのです。
少なくとも、日本の建築物というのは、建てた瞬間、もしくは買った瞬間に値下がりするものだと考えておいた方がいいと思います。
と・・・書きつつも・・・・。
今日、査定に行った家も、庭が広くて、本屋普請で・・・、所有者の娘さんが、家の隅々まで丁寧にご説明をしてくださり、家の造りや使ってある木材を見ながら・・内覧をしてきました。
外から見た感じよりも内部が良かったこともあって、私なりに提示していた金額を２００万円ほど上げました。
部屋数が多いので賃貸にして貸してもいいし・・・売却するにしても、利幅を減らし予備費枠を削ればなんとかなるかな〜と・・・。
屋根裏の収納スペースとかまで、きっちりした仕事をしてあり、その家を造った大工さんや所有者の思いが伝わってきたので・・・甘いかもしれませんが・・・こういうのに弱いんですよね〜！
それでも、所有者さんや娘さんたちからすると到底納得できる金額ではないと思いますが、私なりに目一杯の金額をつけさせていただきました。
そういう意味では、冒頭の地主様のように暴言を吐いてくれた方が査定がしやすいのかもしれませんw
そんなわけで・・・
本日は、農家住宅の不動産売却 買取査定！について書かせていただきました。
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爺さんが、てめー殺すぞって言うほどのことは何なのかを、これから書かせていただきますが、実は、不動産売却の査定の話で、こういう結果になりました。
とある田舎の約５００坪の敷地に昭和３０年代の大きな屋敷と、大正時代に作った蔵がありまして・・・庭木、庭石、灯篭があって・・・
その他に農地が約６０００坪あります。
これを全部売って、老人ホームに入るというので買取をしてほしいとのことでした。
私の査定、１０００万円！
テメー５６すぞ！は、この時に言われたわけですが・・・。
売主との話の流れは、以下・・・こんな感じです。
家の周りと、家の中と、家の中を案内していただいた後・・・。
私 『ご立派な石垣、松、庭石、蔵もあって、すごいですね〜。 まあ、パッと見で失礼ですが・・・庭だけで１億は余裕で超えてますね。』
地主様 『そうだな〜。 俺の知っているだけで、当時の金で２億は使っているな！ 親父が好きだったからな〜！ あの石は、持ってくるだけで、１０００万円かかった。石代別だぞ！ 』
私 『あはははw 私も、それくらいは分かりますよ！ これでも二十数年不動産業をやってきましたので・・・、素晴らしい庭だな〜って、お父様がどんな方だったのか想像できます。 でもね、非常に残念ですが・・・今、こういうものって売れないんですよね〜w 』
地主様 『俺も、あちこち聞いてみたけど、買い手はおらんかった！ 石屋と造園屋が、欲しいものだけは、ただなら持っていってくれるって言ってたけどな！ ちょっとでも値段つけないとあかんわな〜w』
私 『う〜ん・・・。 なるほど・・・。そういうことですか・・・。査定しにくいな〜・・・。』
地主様 『まあ、他所の不動産屋には、農地も一緒に売りたいと言ったら断られたからな〜、買ってもらえるだけでもありがたいってことも知っとるし、ある程度買い叩かれるのは覚悟しとるけどな。 いくらなら買い取れる？』
私 『買い叩くつもりはありませんけど・・・買う以上、私どもも利益は出さないといけないので・・・。私としては、こうやって縁あって出会った以上、できる限りのことはしようと思っています！ うちの会社の開発事業部に話したら、買取しません！って回答でしょうし、宅地の部分だけ査定を出すのでしょうが・・・解体の見積もりをとったり何だかんだで１０日ぐらい査定の時間がかかると思います。』
地主様 『１０日か・・・。どれくらいになりそうだ？』
私 『ん〜・・・。 やっぱり買取不可になりそうです。 理由は、前面道路が狭いので開発ができないんですよ！ でも、私には、秘策があります。 この土地は、ちょうど２筆に分かれているので、片方を当社で買って開発、片方を別の会社で買って時期をずらして開発すれば、道路福音６mなくても開発できそうです。あとは、私が理事長をしている農事組合法人か、私個人の農業権利で農地は買い取る！ まあ、この仕事は、他の不動産屋では、なかなかできないでしょうねw』
地主様 『そうだわな〜w 何社か聞いたけど、良くて宅地だけならって話で・・・殆どの業者は買取できません！ってことだった！ やっぱり大手はあかんな！ 頼りになるのは地場の不動産屋だわ！』
私 『まあ、大手は、良いところ食いで逃げられますが、私たちは、地元に住んでいるので・・・食い残して放置しておくわけにはいきませんから・・・。 大手で、農業権利持っている不動産屋はいないと思いますwww とは言っても、うちも社員に査定させると時間がかかるし買い取れるかも分からないので、私が、ここで計算して、３分で査定を出しましょう！』
地主様 『３分で査定が出るのか？』
私 『はい！ もうすでに、ここまでの間に頭の中で計算は出ています。 これから説明する時間が３分です！』
地主様 『３分も説明しなくてもいいから先に金額を言え！ 俺は、まどろっこしいことは嫌いなんだ！』
私 『いや・・・。 それは勘弁してください！ 多分、価格を言った瞬間に、そこにある湯呑みを投げつけられそうなので・・・先に説明をさせてください！』
地主様 『よし、わかった！ 心して聞くわ！』
私 『それでは・・・。まず、農地について、すべて農業振興地域であり、しかも、あちらこちら飛び地になっていて、これだと６０００坪の農地を持っていても土地改良区の費用がかかるだけで赤字です。 一応無理矢理値段をつけさせていただいて坪５００円換算で３００万円！』
地主様 『はっ？ ３００万か・・・。 まあ、農業振興地域の農地なんか使い物にならんだろうから、本当は坪１０００円欲しかったけど、まあええわ！ ほんで・・・屋敷の方は、どうなんだ？』
私 『先ずは、解体費用が８００万円〜９００万円・・・石垣、石庭木のの処分、家、蔵、納屋の解体、高台になっているので残土の搬出で、それくらいになると思います。
測量、開発、造成、ライフラインの引き込み、広告宣伝費で３０００万円、金利、雑費、予備費で４００万円！ つまり、売ろうと思うと４０００万円以上かかるんです！
うちの利益を考えて、売価から引き算して計算すると・・・、この家と土地の価格は、約６００万円です。（詳細は省略）』
地主様 『はっ？ ６００万円？？？ その石を持ってくるだけで、どんだけかかったか言ったよな？ ５００坪の屋敷が、石一個の輸送費以下か？？？』
私 『は、はい！ うちが買って宅地分譲をしようとすると、その価格になりますし・・・。 道の狭い農業集落内の家だと、このままで売るのは難しいです。 で・・・で、ですよ！ 農地の３００万円と宅地の６００万円に、申し訳ない料１００万円の色をつけて、１０００万円でいかがでしょうか・・・。』
地主様 『１０００万か・・・。・・・・。 ・・・・。 うちは、先祖代々庄屋の家で、蔵もあって・・・。 足元見やがって・・・テメ〜殺すぞ！ ふざけるのも大概にしとけよ！ 』
私 『う〜ん・・・。気持ちは痛いほど分かります！ 言う時に胸が痛かったですよ！ん〜・・・ですから、３分時間をかけて説明した後に言ったんですよ！ 石垣も、屋敷も蔵も、解体したら、金要りますからね！ 負の財産になってしまっているということです。立派な物で、私も勿体無いと思いますけど、不動産屋的見解だと足し算ではなく、引き算なんです！』
地主様 『それは、わからんわけじゃないけど、いくらなんでも酷いだろ〜！ お前、俺の家の、この庭、石垣、家も瓦までこだわって見てみろ！ 殺したろうかって気持ちになろぞ！』
私 『ですから、分かってますって・・・！ 俺、不動産屋ですよ！ あれ、鞍馬の赤石、あっちは伊予の青石・・・あの紫雲石の穴の感じなんて、めちゃいいじゃないですか！松も門被せになっていて素晴らしいし・・・。 でも、解体したらマイナスなんです。 』
地主様 『そんだけ分かっとって買取金額１０００万円と言ったわけだな！ それにしても酷いな！』
私 『ん〜・・・。 これでも私なりに色をつけさせていただいたつもりなんですが・・・大変失礼ですが、正直言って買い取りたい物件ではありませんので、これで不服であれば、そんな値段で売れるかって断ってもらっても結構ですよ！ だけど殺したろかは、使ったらいけない言葉ですよ！ 俺が、爺さん、今時の相場も時代も知らんのか・・・めんどくせぇ〜な〜 テメー殺すぞ！・・・。 そう言われたら嫌じゃないですか？』
地主様 『そ、そうだな！ 俺、とんでもない事言ったな〜悪い悪い！ あまりの驚きにカッとなって出たんだろうな〜・・・。 う〜ん！ それにしても、１０００万円か・・・。 ちょっと息子や孫たちと相談させてくれ！ 息子も孫も、こっちには帰ってこないから、この屋敷は私の代で終わりだ！ 息子たちは、１０００万円でも売れって言うだろうな〜・・・・。』
私 『こちらに帰ってくる気がないなら、売れって言うでしょうね〜！ もしくは、不動産屋に騙されてないか？って言うかも・・・！ それなら、断ってもらっても結構ですよ！ と言うか・・・そう言われたら買いたくないですよねw まあ、どっちでもいいので、お返事をください！』
地主様 『う〜ん・・・・。いつまでに返事すればいい？』
私 『いつでもいいですよ！ 手前どもは、いつまでに欲しいとか、そういうのはないので・・・。まあ、お父様、お母様、ご兄弟、いろんな思い出もあるでしょうから・・・、息子さんともよく相談して決めてくださいw 』
地主様 『分かった！ 息子と相談して連絡するわ！』
そんなわけで、不動産売却の査定をしたわけですが・・・・。
この地主様の仰りたいことは、痛いほど分かるのですが・・・
�‥�社が分譲地として再販しようとすると、このような金額になってしまいます。
��造りが昔の本屋普請でしっかりしているので、リフォームして売ることもできるのですが、こういう和の家をリフォームすると、めちゃくちゃ高いので、中古住宅としてリフォームして売るのは難しいのです。
このまま売ればいいと思う方もいるかもしれませんが・・・、所有者が住むのは可能ですが、新たに買って住むには、現代の人の感覚だと、なかなか難しいと思いますし、案内しても売れる気がしません。
ましてや・・・今回の地主様は、農地も一緒に売りたいとおっしゃっていますが・・・農地は、農家や農業法人等じゃないと買うことはできませんので、欲しい人が限られてきます。
つまり、家と農地を同時に売りたいというのは、不可能に近い超困難な売却であり、一般的に、こういう物件を買い取る不動産業者、仲介をする業者は少ないです。
だからと言って足元を見ているわけではなく、弊社の買取時の規定利益をベースに算出しているわけで・・・これが、良い場所であったとしても・・・規定利益率が大きく変悪わけではないのです。
土地が安い地域に、こういった建物があると、こういう査定価格になってしまうわけです。
もっと極端な話をすると、不動産買取価格が、マイナスの価格になることもあります。
土地の価格が極端に安い地域では、解体費の方が高くなるというようなケースもあります。
素人さんの為の不動産学校の管理者として、読者さんにお伝えできることとしては・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
建物や庭に過剰にお金をかけない！
これは、損をしたくないなら絶対事項だと思います・・・。
地域によっては、地価が上昇することはあっても、建物価格が上がることはありません！
特に、庭にお金をかけるのは、資産ではなく趣味、道楽です！
あとは、無駄に豪華な豪邸とか・・・資産価値が残るのではなく自己満です！
私は、どっかの評論家みたいに、家を建てることは無駄だから、アパート建てて自分は賃貸に住め！なんてことは思いません！
家族と暮らす家に損も得もないと思いますし、趣味、道楽、自己満も大事です。
でも、過剰な浪費的建物を造り、その価値を他人に強要しようとしたり価値を認めさせて高く売ろうというのは、ちょっと違うんじゃないかな〜と思います。
わかりやすく言うと・・・。
私が一枚の服をデザインして作ったとしましょう。
その服に、更に、私のデザインで刺繍をしたり、ワッペンみたいなものを貼り付けたり、ビーズで、KONDOって入れたとしましょう。
この服を作るのに、３０万円かかったとして・・・！
１０年間着た挙句に、１０年前に、この服を作るのに３０万円かかりました・・・買取金額１００円は安すぎるって怒ったとしたら・・・
私は、頭がおかしい人ですよね！
土地は別として・・・、建物は消耗品なのです。
建物に固定資産税かけられていると反論する人もいるかもしれませんが・・・、建物の固定資産税は年々安くなっていきますし・・・
そもそも、固定資産税の算出方法なんてものは、我々不動産業者から言わせていただくと、実際の査定価格との関連性は薄いです！
それでは・・・
人は何故、不動産の事になると、損得勘定値が強くなるのか・・・
バブルの頃に地価の急激な高騰により・・・不動産＝値下がりしない！という固定観念が頭の中のどこかにある！
つまり、大金を投じた家が消費するものとして頭では理解していても、財産、資産として考えているので値下がりに対して認めたくない心理が働く！
実際には、家であれば建てた瞬間、庭の木や石であれば植えて眺めた瞬間に、価値は半減・・・そこから年々価値が下がっていき・・・最終的には処分に費用がかかるものになってしまうわけです。
それを、しっかり理解した上で、新設した瞬間の価値、使用している時の価値に、いくら払えるのか？と言う考え方をしなくてはいけないのです。
少なくとも、日本の建築物というのは、建てた瞬間、もしくは買った瞬間に値下がりするものだと考えておいた方がいいと思います。
と・・・書きつつも・・・・。
今日、査定に行った家も、庭が広くて、本屋普請で・・・、所有者の娘さんが、家の隅々まで丁寧にご説明をしてくださり、家の造りや使ってある木材を見ながら・・内覧をしてきました。
外から見た感じよりも内部が良かったこともあって、私なりに提示していた金額を２００万円ほど上げました。
部屋数が多いので賃貸にして貸してもいいし・・・売却するにしても、利幅を減らし予備費枠を削ればなんとかなるかな〜と・・・。
屋根裏の収納スペースとかまで、きっちりした仕事をしてあり、その家を造った大工さんや所有者の思いが伝わってきたので・・・甘いかもしれませんが・・・こういうのに弱いんですよね〜！
それでも、所有者さんや娘さんたちからすると到底納得できる金額ではないと思いますが、私なりに目一杯の金額をつけさせていただきました。
そういう意味では、冒頭の地主様のように暴言を吐いてくれた方が査定がしやすいのかもしれませんw
そんなわけで・・・
本日は、農家住宅の不動産売却 買取査定！について書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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