2018年06月
2018年06月13日
2150）土地は、誰のもの？ 国なのか個人なのか？
人は、不動産と関わらずに生きていくことはできません。
所有、賃借、占有、使用等・・・土地の上で生きている以上、とにかく、何らか関わっていますよね。
まあ、今回は、とりあえず建物の事は置いといて、土地の話をしましょう。
それでは、土地は、いったい誰の物なのでしょう？
一般の方も、我々不動産業者も・・・何の疑問もなく、普通に・・・、不動産を買う、売る、貸す、借りる等、しておりますが・・・、なんだかんだ言っても。国の物です。
難しく書かずに、説明をすると・・・、土地は個人のものではなく、財産権というもので、所有権とか、賃借権とか・・・、その他、諸々・・・つまり、簡単にいうと権利なのです。
地面は国家のもので それを所有する権利を与えられているだけで・・・、その所有する権利を売買しているだけです
自分のものであれば 何をしても自由ですが 所有権という権利を得ているだけですから自由にはなりません、法もあり、行政の縛りがありそれを超えて、 自分の好き勝手には出来ないのです
もちろん、日本国では、憲法により、権利は守られるので・・・所有権というのは、とても強い権利です。
でも残念ながら、土地は、誰のものかといえば、明確に、絶対的に、国のものです。
まあ、国の領土の（領有）と、所有を、どのように考えるかにもよると思うのですが・・・・。
私の持論だと、日本国が持っている領土を、日本国が我々に権利を与え、日本国の憲法で、守っているということで・・・、例えば、日本が他国に侵略されたとしたら、基本的には、その侵略してきた国のものになり、我々の所有権なんてものは、侵略した国が、収益物件の売買のように、そのまま、オーナーチェンジして賃借人の権利を認めてくれるかなんてことは分かりません。
歴史を見ると・・・アメリカが、解りやすいかな〜・・・。
ヨーロッパの人たちが、現在のアメリカ大陸に渡り、原住民のインディアンと戦い、インディアンが住んでいる土地を取って、アメリカができたわけじゃないですか・・・。（簡単に言うとですが・・。）
インディアンたちが、個々に所有権を持っていたかどうかは知りませんが、もし、持っていたとしても、ヨーロッパの人たちに侵略されたら、インディアンの権利を認めるかどうか・・・。
ここまで、書いたら、土地は誰の物なのかということは、分かったと思います。
じゃあ、日本は、どうなのか？
私の感覚と自論を述べさせていただくと・・・、戦前までは、天皇の物です。
どこかの時代で、天皇家が、統一、支配をしていたわけです。
その証拠に、鎌倉幕府も、江戸幕府も、天皇の了解をもらって幕府を作っていますし・・・、位も、絶対的に上でした。
日本国の領土は、国王？ 神？である、天皇家から、預かって政治をしたわけです。
まあ、しかし、日本国内での歴史は、敗戦国になったら関係ない・・・。
但し、敗戦した相手がアメリカでよかった・・・。
戦後は、天皇は、日本の象徴となり・・・、国土は、今は、政府のものだと思います。
うむ〜・・・でも、形上、象徴となっているだけで、総理を任命しているのは天皇なので・・・、やはり天皇家のものなのかな？（ここは、難しい。）
何にしても、我々は、自分の土地を持っていると思っているが・・・、本当のところは、日本の憲法に守られながら、所有権を持っているということなのです。
そして、日本国の物である土地を所有するものは、当たり前に、義務を果たさなければいけないわけです。
土地の所有権を移すには、登録免許税を納めないとできませんし・・・、固定資産税を払わなければ、国ではないにしても、行政から競売とか・・かけられてしまうわけですし・・・不動産、その他財産は、相続人がいない場合は国庫に帰属されるわけで・・・帰属という言葉が使われています。
まあ、帰属という言葉自体も、帰るという字を使いながら、属すると付けて、帰属ですから、少し曖昧ですけどね。
とにかく、何度も申しますが、日本の土地は、国の土地であり、国のルールの中で、財産権としての所有権として、その権利を憲法により守られているわけです。
さて、ここまで書かせていただいて、今日のブログで何がいいたいのか・・・・。
不動産業をしていると、土地を自分の物だからと、粗末に扱っている人や・・・、自分の所有権を主張して他人に迷惑をかける人が、多々います。
まあ、ここまで書いておいてなんなんですけど・・・・、正直、自分の物でも、日本国の物でも、どっちでもいいのですが・・・・。
土地にガラやゴミを埋めているような奴・・・・。
弊社が土地を購入すると、けっこうな割合で、出てきます・・・・、もちろん撤去して、きれいな土に入れ替えています。
それから、道路拡幅や、行政の計画に対して、金目当てなのか意地が悪いのか、協力しない奴・・・。
よく、家を迂回して通ってるような道路や、公共施設の一部に家が建ってるようなところを見かけますよね。
区画整理なんかで、最後の最後まで無茶な交渉をしているような人もいます・・・・。
例えば・・・。
行政の道路拡幅に関して・・・、私は、地元皆様から相談を受けることもあるのですが・・・。
もちろん、正当な立退料はいただけばいいと思います。
行政側も、皆一律で、安く済まそうとしてくるので、私としては、あれこれ主張できる事をアドバイスして、なるべく多くの立退料がいただけるように協力はさせていただきますが・・・、けっこう無茶苦茶な事を要求しようとしたり・・・、地域の住人同士で、誰が嫌いとか好きとか、誰が役員だから協力するとかしないとか・・・、幼稚園児並みの主張をしてくる人もいます。
まあ、最近も・・・。
一部の地権者に頼まれて、道路買収の交渉を、あれこれアドバイスをしているのですが・・・。
私としては、過剰に請求するのもダメだし、言いなりもよくないということで、プロの視点で、行政の用地買収に対して、地権者に意見させていただいているわけです。
今時は、行政も、きちんとしているので、買収に関して、アドバイスすることも少ないのですが・・・、結局、逆に、地権者側が無茶苦茶な主張をするのを宥める側になってしまうことが多いわけですが・・・・。
中には、訳がわからないことをおっしゃる方もいまして・・・。
先日も・・・。
地主 『元々、みんな俺の先祖の土地で、他の奴らは農地解放で、タダ同然でもらった土地だ・・・。 元々、うちの先祖代々の土地なんだから、行政も、まずは、俺のところに挨拶に来てから始めるのが筋だろう。 俺の目の黒いうちは、ここに道路は作らせん！』
前にも書きましたが・・・、平成の今も、昭和の農地解放路の不満が、まだ心の奥底に残っている人もいまして・・・・。
時代を遡り、終戦、明治、江戸、室町、鎌倉、そのまた昔まで・・・、天皇家の話と日本の歴史を話しまして・・・（笑）
私 『農地解放前に、先祖代々というのは分かりますが・・・。元々は、天王家の土地であるわけで・・・、今は、日本政府の土地を、所有しているということであって、行政が、公共性のものとして、地域の皆さんのために、協力してほしいと言っているわけだから、一部分を、有料で返上するつもりで・・・・（以下省略） 』
と・・・、これまで、誰が話しても交渉できなかった人なので、ちょっと変わった日本の歴史ラインで攻めたわけですが・・・・。
日本の歴史の話より、庄屋だった家なのに、農地解放で、田畑を減らされたことへの恨みつらみ・・・ですかね〜・・・。
結局・・・、その人は、今の買収金額や、政府に不満を持っているわけではなく、昔、小作人だった家の人たちに大きな顔をされることに不満を持っているようなので・・・やはり協力はできないとのことでした。
農地解放時に、親、祖父が悔しい思いをされたこと・・・・、その後、高度成長に伴い、地下の高騰で、当時小作人だった人たちが、対等にものを言うようになり、逆に、意地悪われたりもあったようで・・・それを、未だに引きずっているようで、相当、根深い感じで、地域の方々といっしょに協力する気はないようでした。
そんなわけで・・・、土地は、元々は俺先祖の物！という話を、何十回も聞かされまして・・・。
実は、こんな事があったので、今回のブログを書こうと思ったわけですが・・・・。
もちろん、土地というものの所有権を主張してもらうのは、構わないのですが・・・、ちょっとだけ、頭の片隅でいいので・・・、ここは、地球上にある土地であり、日本国の土地であり、その中で財産権として所有権があるということを理解していただきたいと思います。
つまり、土地というものに、公共性という観点から・・・、、財産権であるという法的な話とは別に、自分のものだから何でもありの言いたい放題、やりたい放題ではなく、国からの借り物と思って公共性を重んじていただきたいと思う今日この頃です。
ということで・・・今日は、遊び心なしで書かせていただきましたが・・・・。
ブログランキングが、２位
になってしまっているので、読者の皆様に、ブログランキングの投票をしていただけるとありがたいです。
m(_ _)m
最後に・・・ちょっとだけ・・・・。
最近、ジビエとワインに、ハマっていまして・・・社員たちをつれて、１５人で、柳家錦に行ってきました。
社員たちも、とても喜んでくれて・・・、今期もお疲れ様でした、来期も頑張りましょうということで・・・・、千代田不動産、ジビエとワインの会の画層を載せさせていただきました。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
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所有、賃借、占有、使用等・・・土地の上で生きている以上、とにかく、何らか関わっていますよね。
まあ、今回は、とりあえず建物の事は置いといて、土地の話をしましょう。
それでは、土地は、いったい誰の物なのでしょう？
一般の方も、我々不動産業者も・・・何の疑問もなく、普通に・・・、不動産を買う、売る、貸す、借りる等、しておりますが・・・、なんだかんだ言っても。国の物です。
難しく書かずに、説明をすると・・・、土地は個人のものではなく、財産権というもので、所有権とか、賃借権とか・・・、その他、諸々・・・つまり、簡単にいうと権利なのです。
地面は国家のもので それを所有する権利を与えられているだけで・・・、その所有する権利を売買しているだけです
自分のものであれば 何をしても自由ですが 所有権という権利を得ているだけですから自由にはなりません、法もあり、行政の縛りがありそれを超えて、 自分の好き勝手には出来ないのです
もちろん、日本国では、憲法により、権利は守られるので・・・所有権というのは、とても強い権利です。
でも残念ながら、土地は、誰のものかといえば、明確に、絶対的に、国のものです。
まあ、国の領土の（領有）と、所有を、どのように考えるかにもよると思うのですが・・・・。
私の持論だと、日本国が持っている領土を、日本国が我々に権利を与え、日本国の憲法で、守っているということで・・・、例えば、日本が他国に侵略されたとしたら、基本的には、その侵略してきた国のものになり、我々の所有権なんてものは、侵略した国が、収益物件の売買のように、そのまま、オーナーチェンジして賃借人の権利を認めてくれるかなんてことは分かりません。
歴史を見ると・・・アメリカが、解りやすいかな〜・・・。
ヨーロッパの人たちが、現在のアメリカ大陸に渡り、原住民のインディアンと戦い、インディアンが住んでいる土地を取って、アメリカができたわけじゃないですか・・・。（簡単に言うとですが・・。）
インディアンたちが、個々に所有権を持っていたかどうかは知りませんが、もし、持っていたとしても、ヨーロッパの人たちに侵略されたら、インディアンの権利を認めるかどうか・・・。
ここまで、書いたら、土地は誰の物なのかということは、分かったと思います。
じゃあ、日本は、どうなのか？
私の感覚と自論を述べさせていただくと・・・、戦前までは、天皇の物です。
どこかの時代で、天皇家が、統一、支配をしていたわけです。
その証拠に、鎌倉幕府も、江戸幕府も、天皇の了解をもらって幕府を作っていますし・・・、位も、絶対的に上でした。
日本国の領土は、国王？ 神？である、天皇家から、預かって政治をしたわけです。
まあ、しかし、日本国内での歴史は、敗戦国になったら関係ない・・・。
但し、敗戦した相手がアメリカでよかった・・・。
戦後は、天皇は、日本の象徴となり・・・、国土は、今は、政府のものだと思います。
うむ〜・・・でも、形上、象徴となっているだけで、総理を任命しているのは天皇なので・・・、やはり天皇家のものなのかな？（ここは、難しい。）
何にしても、我々は、自分の土地を持っていると思っているが・・・、本当のところは、日本の憲法に守られながら、所有権を持っているということなのです。
そして、日本国の物である土地を所有するものは、当たり前に、義務を果たさなければいけないわけです。
土地の所有権を移すには、登録免許税を納めないとできませんし・・・、固定資産税を払わなければ、国ではないにしても、行政から競売とか・・かけられてしまうわけですし・・・不動産、その他財産は、相続人がいない場合は国庫に帰属されるわけで・・・帰属という言葉が使われています。
まあ、帰属という言葉自体も、帰るという字を使いながら、属すると付けて、帰属ですから、少し曖昧ですけどね。
とにかく、何度も申しますが、日本の土地は、国の土地であり、国のルールの中で、財産権としての所有権として、その権利を憲法により守られているわけです。
さて、ここまで書かせていただいて、今日のブログで何がいいたいのか・・・・。
不動産業をしていると、土地を自分の物だからと、粗末に扱っている人や・・・、自分の所有権を主張して他人に迷惑をかける人が、多々います。
まあ、ここまで書いておいてなんなんですけど・・・・、正直、自分の物でも、日本国の物でも、どっちでもいいのですが・・・・。
土地にガラやゴミを埋めているような奴・・・・。
弊社が土地を購入すると、けっこうな割合で、出てきます・・・・、もちろん撤去して、きれいな土に入れ替えています。
それから、道路拡幅や、行政の計画に対して、金目当てなのか意地が悪いのか、協力しない奴・・・。
よく、家を迂回して通ってるような道路や、公共施設の一部に家が建ってるようなところを見かけますよね。
区画整理なんかで、最後の最後まで無茶な交渉をしているような人もいます・・・・。
例えば・・・。
行政の道路拡幅に関して・・・、私は、地元皆様から相談を受けることもあるのですが・・・。
もちろん、正当な立退料はいただけばいいと思います。
行政側も、皆一律で、安く済まそうとしてくるので、私としては、あれこれ主張できる事をアドバイスして、なるべく多くの立退料がいただけるように協力はさせていただきますが・・・、けっこう無茶苦茶な事を要求しようとしたり・・・、地域の住人同士で、誰が嫌いとか好きとか、誰が役員だから協力するとかしないとか・・・、幼稚園児並みの主張をしてくる人もいます。
まあ、最近も・・・。
一部の地権者に頼まれて、道路買収の交渉を、あれこれアドバイスをしているのですが・・・。
私としては、過剰に請求するのもダメだし、言いなりもよくないということで、プロの視点で、行政の用地買収に対して、地権者に意見させていただいているわけです。
今時は、行政も、きちんとしているので、買収に関して、アドバイスすることも少ないのですが・・・、結局、逆に、地権者側が無茶苦茶な主張をするのを宥める側になってしまうことが多いわけですが・・・・。
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前にも書きましたが・・・、平成の今も、昭和の農地解放路の不満が、まだ心の奥底に残っている人もいまして・・・・。
時代を遡り、終戦、明治、江戸、室町、鎌倉、そのまた昔まで・・・、天皇家の話と日本の歴史を話しまして・・・（笑）
私 『農地解放前に、先祖代々というのは分かりますが・・・。元々は、天王家の土地であるわけで・・・、今は、日本政府の土地を、所有しているということであって、行政が、公共性のものとして、地域の皆さんのために、協力してほしいと言っているわけだから、一部分を、有料で返上するつもりで・・・・（以下省略） 』
と・・・、これまで、誰が話しても交渉できなかった人なので、ちょっと変わった日本の歴史ラインで攻めたわけですが・・・・。
日本の歴史の話より、庄屋だった家なのに、農地解放で、田畑を減らされたことへの恨みつらみ・・・ですかね〜・・・。
結局・・・、その人は、今の買収金額や、政府に不満を持っているわけではなく、昔、小作人だった家の人たちに大きな顔をされることに不満を持っているようなので・・・やはり協力はできないとのことでした。
農地解放時に、親、祖父が悔しい思いをされたこと・・・・、その後、高度成長に伴い、地下の高騰で、当時小作人だった人たちが、対等にものを言うようになり、逆に、意地悪われたりもあったようで・・・それを、未だに引きずっているようで、相当、根深い感じで、地域の方々といっしょに協力する気はないようでした。
そんなわけで・・・、土地は、元々は俺先祖の物！という話を、何十回も聞かされまして・・・。
実は、こんな事があったので、今回のブログを書こうと思ったわけですが・・・・。
もちろん、土地というものの所有権を主張してもらうのは、構わないのですが・・・、ちょっとだけ、頭の片隅でいいので・・・、ここは、地球上にある土地であり、日本国の土地であり、その中で財産権として所有権があるということを理解していただきたいと思います。
つまり、土地というものに、公共性という観点から・・・、、財産権であるという法的な話とは別に、自分のものだから何でもありの言いたい放題、やりたい放題ではなく、国からの借り物と思って公共性を重んじていただきたいと思う今日この頃です。
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不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
2018年06月04日
2149）収益物件について、よくある相談（不動産投資）
不動産投資の話の前に・・・。
久しぶりに、ケンタッキーフライドチキンに行ってきました。
私 『こんにちは〜ｗ カーネルさん、尊敬してます・・・今から、ケンタッキーフライドチキンを沢山食べますので。 握手してください。』
そんなわけで・・・、本題の、収益物件の話に進みますが・・・写真は、ブログの内容と関係ないので、気にしないでください（笑）
さて・・・本日のブログです。
私のブログの終わりに、ブログのコメントとは別に、近藤社長へのメッセージはこちらへ！というバナーあるのですが・・・・。
ブログに対しての感想や意見や、一般、企業、投資家からの不動産相談、遊休地相談、売却相談、その他、相続、建築等、いろいろな相談があります。
ブログの更新をすると、３件〜５件・・・多いときは十数件のメッセージ、相談をいただきます。
最近は、メッセージの返信を済ませてあらブログを更新するようにしておりますが、稀に、迷惑メールの方に入ってしまうこともありますので、返信が遅くなったり、もしかすると返信できていなかったりする場合もあるかもしれません。
相談内容次第では、匿名での相談は受けない事もありますのでご了承ください。
基本的には、極力、早めには返信させていただいております・・・m(_ _)m
ただ・・・、個別の不動産相談はともかくとして、ブログの記事に対するコメントは、正直言うと、ブログのコメント欄にいただきたいというのが本音です。
さて・・・今日のブログは・・・、ちょいちょい頂く、収益物件の購入相談の話を書かせていただきます。
昨日、相談者Aさんから、名古屋市内で収益物件の購入を検討しているということで、相談を受けました。
電話番号が記載されており、メールでやりとりするより、電話で話したほうが早いので・・・・電話をしました。
ご挨拶をさせていただき・・・、場所、レントロール、現在の状況、金額、借り入れ等、１０分ほど、内容をお聞きして・・・。
私 『読者の方なので、本音で話しますけど・・・、本来、こういうのって、同業者の邪魔をすることになるので、正直、嫌というか言いづらいんですよね〜。 このニュアンスでご理解ください。』
相談者A 『それは、よろしくないという事ですか？ 不動産屋さんには近藤社長から聞いたと言いませんので、もう少し具体的に教えてもらえませんか？』
私 『う〜ん。 じゃあ、私なら、この物件を勧められたらどうするかという話をしますね。 速攻で断ります。 おそらく、東京かどっかの、収益物専門でやっている業者ですよね〜？ 』
相談者A 『は・・・はい・・・！ 何故、分かるんですか？？？』
私 『臭いでわかります。 要するに担保価値と、満室想定利回りだけで、今だけの話で、１０年後、２０年後の事を全く考えていないからです。 築年数、１２年のRCで評価は出ますから借り入れはしやすいですけど、地下鉄の駅から遠く、たまたま現在の空室が２室なだけで・・・、しかも、満室の表面利回り７％台・・・・。キャッシュで買うなら、生き残れますが・・・、８割融資で買ったら、早くて５年、遅くても１０年ぐらいで、キャッシュフローは出なくなる可能性が高いので、私だったら速攻断ります。』
相談者A 『でも、RCで対応年数が長いですから、借り入れができるんですよね〜・・・。他の物件だと、断られることが多いのです。 銀行が貸してくれるということは、安全な物件だということだと思うのですが・・・。不動産営業さんも、そう言ってましたし・・・。』
私 『申し訳ないですが・・・、それは違います。 銀行が貸すから安全？ 私から言わせていただくと、爆笑しちゃう内容です。 それよりも、なによりも、大事なのは物件自体でしょう。 借り入れ重視で物件を選ぶのは、危険ですよ。 私は、物件が良いか悪いか、将来性、出口も含めて、それが基準です。それから、融資の話です・・・。 もちろん私だったらの話ですよ。』
相談者A 『名古屋市内で、この場所は、あまり良くないということですか？』
私 『いいえ！ 表面利回り１０％でるなら、リスクは少ないです。 それでも、１０年は安全でしょうが、２０年先を見ると少々怖いな〜と思うので・・・。 利回り１０％で買って、空室が増えないように維持しておけば、おそらく１０年後に同じか少し下がったぐらいの価格で売れるでしょうから、購入経費を引いてからの、キャッシュフローと、ローンの完済分を考えると、勝てますからね。』
相談者A 『利回り１０％で買おうと思うと・・・・。 えっと・・・。 えっ、とんでもない値段交渉になりますね。』
私 『基本、そんな交渉は無理ですよね・・・。 ですから、私だったら、速攻断るんです。』
相談者A 『今、買付をだしてはいないので、断ったほうがいいですよね〜？ 』
私 『いえいえいえ・・・。 それは、貴方の判断なので、私は、なんとも言えません。 私だったら、その場所、その条件では、死んでも買わないってだけの話です。 どうするべきかの、意見は、差し控えさせていただきます。 私も、同業なので、営業さんの気持ちも分かりますので、他の不動産屋に引き止められたとなれば気分が悪いと思います。 私は、近藤社長だったら、この物件を買いますか？ 私だったら買いません。 それだけの話で勘弁してください。』
相談者A 『わかりました。 いいつもブログを読んでいますして、名古屋の物件でしたので、ご相談をさせていただきました。 お忙しいところをすみません。 ブログをいつも楽しみにしております。 ありがとうございました。』
私 『物件を購入する際に、１０年後、２０年後のことを考えながら、物件を見て、自分なりにしっかり調査してください。 融資は、買いたいとなってからでいいんじゃないですか？ 借りれる物件を探して買っておけば、必ず儲かるってわけではないので・・・収益物件は、どうしても買わなくてはいけないものではないですし・・・ｗ。 この物件の話ではなく、今後、出会う物件全てに言えることです。 』
相談者A 『本日は、お忙しい中、ありがとうございました。 近藤社長の意見を参考に、一旦、頭をクールダウンさせて、考えさせていただきます。 ブログの更新楽しみにしております。』
私 『あっ、はい！ 不動産投資の件は、冷静に考える・・・それがいいですよ。 ブログの方は、読んだ際には、是非、ブログランキングの帳票をお忘れなきよう、宜しくお願い申し上げます（笑） それでは、失礼いたします。』
そんなわけで、１０分ほど話して、相談を終わりましたが、断わるのか、どうかは分かりません。
そして、先週も一件・・・この方も、ブログの読者さんですが・・・収益物件の購入相談がありました。
これは、なんと・・・津島市内・・・・。
相談者Bさんとも、電話でやり取りをしましたが・・・、先ほどの、相談者Aさんと同じく、RCの建物で、融資が通りそうということで、購入を検討しているとのことでした。
もちろん、私としては、相談者Aさんと同じように、不動産業者の邪魔をしたくはないので、自分ならどうするのかを、話しました。
本当は、良い物件であれば良い、悪い物件は悪いと言いたいですが・・・不動産業者の気持ちも分かるので・・・、しかし、相談者に嘘はつけないので、私ならどうするかを答えるのが一番良いと思います。
私だったら、買う・・・。 私だったら、このような条件であれば買う・・・。 私だったら、買わない！
先週、相談があったBさんに、場所、レントロール、価格、現状等を聞いて・・・もちろん、もちろん、私の感覚で答えました。
やはり、Bさんも、関東圏の収益専門の会社から勧められているっぽい感じでした。
私 『私だったら、購入しませんけどね〜。』
相談者B 『そうですか〜・・・・。 けっこう、気に入ってるんですよね〜。』
私 『う〜ん・・・。 駅遠い、近くに大きな工場もない、津島市内・・・、もちろん、ブログでご存知の通り、工場誘致等頑張っておりまして・・・過疎化と戦っておりますが・・・・。 それは置いといて・・・私なら、今の津島市の状況を考えると・・・・今の物件の価格の半値じゃないと買いません。 私が買うなら・・・の話ですよ。』
相談者B 『半値ですか・・・。 半値は・・・さすがに・・・。』
私 『今ですら、空室あるじゃないですか？ １０年後、２０年後を考えると・・・、どれくらいの需要があり、賃料はいくらにしないといけないのでしょうか？・・・と考えると、原価法とか、銀行の担保とか関係ないというのは、私の考え方で・・・、ちゃんとキャッシュフローがでて、賃貸経営が成り立っていくか、その後売れるのか・・・の価格なんです。 自論ですよ・・・。』
相談者B 『そうですか〜。 買付を出しているのですが、こういう場合は、断れるのでしょうか？』
私 『ご自身の判断で、お願いしますね。 私は、断ったほうが良いとは一言も言ってませんので・・・。 それを踏まえた上で、基本的には、断れますが・・・、営業さんも、けっこうグイグイ来ると思いますよ。 まあ、でも、今回の物件は、私なら、はっきり断りますけどね。』
相談者B 『・・・・。 例えば、近藤社長のブログに書いてあった太陽光とか、どうなんでしょう？？？』
私 『申し訳ないのですが、ブログに載せてから数日で完売しましたので、今は、在庫がないと思います。 おそらく、もうすぐ出るようなことは聞いてますが・・・。 でも、ちょっと待ってください。 今の段階では、私としてはお受けできません。 今、検討中の収益物件を、どうされるか・・・白黒きちんとしてからでないと、相手の不動産業者さんに失礼なので、ご自身できちんと結果をだされてから、もしよろしければ、ご相談ください。 申し訳ないですけど、今の現状では、お話はできません。』
そんなわけで・・・・今週と先週・・・２件の、収益物件購入相談がありましたが・・・。
両件ともに、不動産業者の名前はあえて聞いていませんが・・・、もし、相談者さんたちが、断ると想定した場合・・・、そんなことがあった場合は・・・、私の、知人、友人の会社じゃないことを祈ります。
しかし・・・、まあ・・・。
不動産投資のセミナー等で、お客様を洗脳しておいて、借り入れ重視で、全国各地の収益物件を売りまくるというのは、商法としてどうなんでしょうね〜？
私も、セミナーの講師を頼まれることがあるので、手口は分かりますし・・・無論、自分の信用に傷がつくような仕事は断っていますが・・・。
不動産業者自体が、物件の事を、きちんと調べて・・・、お客様や、物件の将来も考えて、それから売り込みかけるならともかく・・・、最近、思うのは、完全に借り入れできるかどうかをメイン考えて、借り入れできれば、物件を押し込むという、収益物件販売業者が多いように思います。
まあ、これから購入をされる方の場合は、まだしも・・・買って数年経ってから、ネッチもサッチもいかない状態になってからの相談も、けっこうな数がありますので・・・。
買う側も、もちろん・・・、売る側も、もう少し考えなくてはいけないと思います。
というか・・・、不動産投資セミナー等を受講した後って・・・、物件が欲しくてたまらないとか・・・、物件を購入しなくてはいけない！・・・みたいな感覚になって、冷静さを欠いている人が多いように思いますが・・・。
まあ、売ったら終わりが、もしくは、買えなくなるまで売り続けて買えなくなったら終わりというのが、東京方式なのかもしれませんが・・・、私から言わせてもらうと、売った時から付き合いが始まるという感じなんですけどね・・・・。
そんなわけで・・・本日は、収益物件について、よくある相談！というテーマで書かせていただきました。
おっと・・・忘れるところでした・・・
YouTube・・・更新しました
チャンネル登録、宜しくお願いしますm(_ _)m
音全開でご覧くださいｗ
それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。
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久しぶりに、ケンタッキーフライドチキンに行ってきました。
私 『こんにちは〜ｗ カーネルさん、尊敬してます・・・今から、ケンタッキーフライドチキンを沢山食べますので。 握手してください。』
そんなわけで・・・、本題の、収益物件の話に進みますが・・・写真は、ブログの内容と関係ないので、気にしないでください（笑）
さて・・・本日のブログです。
私のブログの終わりに、ブログのコメントとは別に、近藤社長へのメッセージはこちらへ！というバナーあるのですが・・・・。
ブログに対しての感想や意見や、一般、企業、投資家からの不動産相談、遊休地相談、売却相談、その他、相続、建築等、いろいろな相談があります。
ブログの更新をすると、３件〜５件・・・多いときは十数件のメッセージ、相談をいただきます。
最近は、メッセージの返信を済ませてあらブログを更新するようにしておりますが、稀に、迷惑メールの方に入ってしまうこともありますので、返信が遅くなったり、もしかすると返信できていなかったりする場合もあるかもしれません。
相談内容次第では、匿名での相談は受けない事もありますのでご了承ください。
基本的には、極力、早めには返信させていただいております・・・m(_ _)m
ただ・・・、個別の不動産相談はともかくとして、ブログの記事に対するコメントは、正直言うと、ブログのコメント欄にいただきたいというのが本音です。
さて・・・今日のブログは・・・、ちょいちょい頂く、収益物件の購入相談の話を書かせていただきます。
昨日、相談者Aさんから、名古屋市内で収益物件の購入を検討しているということで、相談を受けました。
電話番号が記載されており、メールでやりとりするより、電話で話したほうが早いので・・・・電話をしました。
ご挨拶をさせていただき・・・、場所、レントロール、現在の状況、金額、借り入れ等、１０分ほど、内容をお聞きして・・・。
私 『読者の方なので、本音で話しますけど・・・、本来、こういうのって、同業者の邪魔をすることになるので、正直、嫌というか言いづらいんですよね〜。 このニュアンスでご理解ください。』
相談者A 『それは、よろしくないという事ですか？ 不動産屋さんには近藤社長から聞いたと言いませんので、もう少し具体的に教えてもらえませんか？』
私 『う〜ん。 じゃあ、私なら、この物件を勧められたらどうするかという話をしますね。 速攻で断ります。 おそらく、東京かどっかの、収益物専門でやっている業者ですよね〜？ 』
相談者A 『は・・・はい・・・！ 何故、分かるんですか？？？』
私 『臭いでわかります。 要するに担保価値と、満室想定利回りだけで、今だけの話で、１０年後、２０年後の事を全く考えていないからです。 築年数、１２年のRCで評価は出ますから借り入れはしやすいですけど、地下鉄の駅から遠く、たまたま現在の空室が２室なだけで・・・、しかも、満室の表面利回り７％台・・・・。キャッシュで買うなら、生き残れますが・・・、８割融資で買ったら、早くて５年、遅くても１０年ぐらいで、キャッシュフローは出なくなる可能性が高いので、私だったら速攻断ります。』
相談者A 『でも、RCで対応年数が長いですから、借り入れができるんですよね〜・・・。他の物件だと、断られることが多いのです。 銀行が貸してくれるということは、安全な物件だということだと思うのですが・・・。不動産営業さんも、そう言ってましたし・・・。』
私 『申し訳ないですが・・・、それは違います。 銀行が貸すから安全？ 私から言わせていただくと、爆笑しちゃう内容です。 それよりも、なによりも、大事なのは物件自体でしょう。 借り入れ重視で物件を選ぶのは、危険ですよ。 私は、物件が良いか悪いか、将来性、出口も含めて、それが基準です。それから、融資の話です・・・。 もちろん私だったらの話ですよ。』
相談者A 『名古屋市内で、この場所は、あまり良くないということですか？』
私 『いいえ！ 表面利回り１０％でるなら、リスクは少ないです。 それでも、１０年は安全でしょうが、２０年先を見ると少々怖いな〜と思うので・・・。 利回り１０％で買って、空室が増えないように維持しておけば、おそらく１０年後に同じか少し下がったぐらいの価格で売れるでしょうから、購入経費を引いてからの、キャッシュフローと、ローンの完済分を考えると、勝てますからね。』
相談者A 『利回り１０％で買おうと思うと・・・・。 えっと・・・。 えっ、とんでもない値段交渉になりますね。』
私 『基本、そんな交渉は無理ですよね・・・。 ですから、私だったら、速攻断るんです。』
相談者A 『今、買付をだしてはいないので、断ったほうがいいですよね〜？ 』
私 『いえいえいえ・・・。 それは、貴方の判断なので、私は、なんとも言えません。 私だったら、その場所、その条件では、死んでも買わないってだけの話です。 どうするべきかの、意見は、差し控えさせていただきます。 私も、同業なので、営業さんの気持ちも分かりますので、他の不動産屋に引き止められたとなれば気分が悪いと思います。 私は、近藤社長だったら、この物件を買いますか？ 私だったら買いません。 それだけの話で勘弁してください。』
相談者A 『わかりました。 いいつもブログを読んでいますして、名古屋の物件でしたので、ご相談をさせていただきました。 お忙しいところをすみません。 ブログをいつも楽しみにしております。 ありがとうございました。』
私 『物件を購入する際に、１０年後、２０年後のことを考えながら、物件を見て、自分なりにしっかり調査してください。 融資は、買いたいとなってからでいいんじゃないですか？ 借りれる物件を探して買っておけば、必ず儲かるってわけではないので・・・収益物件は、どうしても買わなくてはいけないものではないですし・・・ｗ。 この物件の話ではなく、今後、出会う物件全てに言えることです。 』
相談者A 『本日は、お忙しい中、ありがとうございました。 近藤社長の意見を参考に、一旦、頭をクールダウンさせて、考えさせていただきます。 ブログの更新楽しみにしております。』
私 『あっ、はい！ 不動産投資の件は、冷静に考える・・・それがいいですよ。 ブログの方は、読んだ際には、是非、ブログランキングの帳票をお忘れなきよう、宜しくお願い申し上げます（笑） それでは、失礼いたします。』
そんなわけで、１０分ほど話して、相談を終わりましたが、断わるのか、どうかは分かりません。
そして、先週も一件・・・この方も、ブログの読者さんですが・・・収益物件の購入相談がありました。
これは、なんと・・・津島市内・・・・。
相談者Bさんとも、電話でやり取りをしましたが・・・、先ほどの、相談者Aさんと同じく、RCの建物で、融資が通りそうということで、購入を検討しているとのことでした。
もちろん、私としては、相談者Aさんと同じように、不動産業者の邪魔をしたくはないので、自分ならどうするのかを、話しました。
本当は、良い物件であれば良い、悪い物件は悪いと言いたいですが・・・不動産業者の気持ちも分かるので・・・、しかし、相談者に嘘はつけないので、私ならどうするかを答えるのが一番良いと思います。
私だったら、買う・・・。 私だったら、このような条件であれば買う・・・。 私だったら、買わない！
先週、相談があったBさんに、場所、レントロール、価格、現状等を聞いて・・・もちろん、もちろん、私の感覚で答えました。
やはり、Bさんも、関東圏の収益専門の会社から勧められているっぽい感じでした。
私 『私だったら、購入しませんけどね〜。』
相談者B 『そうですか〜・・・・。 けっこう、気に入ってるんですよね〜。』
私 『う〜ん・・・。 駅遠い、近くに大きな工場もない、津島市内・・・、もちろん、ブログでご存知の通り、工場誘致等頑張っておりまして・・・過疎化と戦っておりますが・・・・。 それは置いといて・・・私なら、今の津島市の状況を考えると・・・・今の物件の価格の半値じゃないと買いません。 私が買うなら・・・の話ですよ。』
相談者B 『半値ですか・・・。 半値は・・・さすがに・・・。』
私 『今ですら、空室あるじゃないですか？ １０年後、２０年後を考えると・・・、どれくらいの需要があり、賃料はいくらにしないといけないのでしょうか？・・・と考えると、原価法とか、銀行の担保とか関係ないというのは、私の考え方で・・・、ちゃんとキャッシュフローがでて、賃貸経営が成り立っていくか、その後売れるのか・・・の価格なんです。 自論ですよ・・・。』
相談者B 『そうですか〜。 買付を出しているのですが、こういう場合は、断れるのでしょうか？』
私 『ご自身の判断で、お願いしますね。 私は、断ったほうが良いとは一言も言ってませんので・・・。 それを踏まえた上で、基本的には、断れますが・・・、営業さんも、けっこうグイグイ来ると思いますよ。 まあ、でも、今回の物件は、私なら、はっきり断りますけどね。』
相談者B 『・・・・。 例えば、近藤社長のブログに書いてあった太陽光とか、どうなんでしょう？？？』
私 『申し訳ないのですが、ブログに載せてから数日で完売しましたので、今は、在庫がないと思います。 おそらく、もうすぐ出るようなことは聞いてますが・・・。 でも、ちょっと待ってください。 今の段階では、私としてはお受けできません。 今、検討中の収益物件を、どうされるか・・・白黒きちんとしてからでないと、相手の不動産業者さんに失礼なので、ご自身できちんと結果をだされてから、もしよろしければ、ご相談ください。 申し訳ないですけど、今の現状では、お話はできません。』
そんなわけで・・・・今週と先週・・・２件の、収益物件購入相談がありましたが・・・。
両件ともに、不動産業者の名前はあえて聞いていませんが・・・、もし、相談者さんたちが、断ると想定した場合・・・、そんなことがあった場合は・・・、私の、知人、友人の会社じゃないことを祈ります。
しかし・・・、まあ・・・。
不動産投資のセミナー等で、お客様を洗脳しておいて、借り入れ重視で、全国各地の収益物件を売りまくるというのは、商法としてどうなんでしょうね〜？
私も、セミナーの講師を頼まれることがあるので、手口は分かりますし・・・無論、自分の信用に傷がつくような仕事は断っていますが・・・。
不動産業者自体が、物件の事を、きちんと調べて・・・、お客様や、物件の将来も考えて、それから売り込みかけるならともかく・・・、最近、思うのは、完全に借り入れできるかどうかをメイン考えて、借り入れできれば、物件を押し込むという、収益物件販売業者が多いように思います。
まあ、これから購入をされる方の場合は、まだしも・・・買って数年経ってから、ネッチもサッチもいかない状態になってからの相談も、けっこうな数がありますので・・・。
買う側も、もちろん・・・、売る側も、もう少し考えなくてはいけないと思います。
というか・・・、不動産投資セミナー等を受講した後って・・・、物件が欲しくてたまらないとか・・・、物件を購入しなくてはいけない！・・・みたいな感覚になって、冷静さを欠いている人が多いように思いますが・・・。
まあ、売ったら終わりが、もしくは、買えなくなるまで売り続けて買えなくなったら終わりというのが、東京方式なのかもしれませんが・・・、私から言わせてもらうと、売った時から付き合いが始まるという感じなんですけどね・・・・。
そんなわけで・・・本日は、収益物件について、よくある相談！というテーマで書かせていただきました。
おっと・・・忘れるところでした・・・
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音全開でご覧くださいｗ
それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。
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