2016年10月
2016年10月27日
2107）カラーブロックオフィス＆カフェ （撮影会）
読者の皆さん・・・、あの、丸の内シャンパンタワーと言われた水漏れ事故から一ヶ月が経とうとしておりますが・・・・。
２０１６年１１月１日名古屋市中区丸の内に・・・カラーブロックオフィス＆カフェをオープンできそうです。
完成度８０％まできました・・・。
完成間近の水漏れ事故で、水浸し状態で・・・床、壁、天井、全面張り替え・・・・、オープンのチラシ、ティッシュ、地下鉄の広告を無駄にして・・・、ユーチューブの撮影、写真撮影、オープンバージョンのホームページ、レセプションも、すべてキャンセル・・・。
下の階の会社にも多大なご迷惑をおかけして・・・、オフィスやカフェの会員申し込みも受け付けていたので・・・、皆さんに、お詫びをして・・・中には延期ではなく、キャンセルをされる方もいて・・・、準備してきたスタッフたちや関係者さんたちにも迷惑をかけて・・・どれくらい頭を下げたのか分からないくらい謝りました。
１ヶ月間に、これだけ頭を下げたのは、生まれて初めてのことでした。
アポイントを取って謝りに行く、これを繰り返す日々・・・多くの人と会っても、前に進んでいる感覚はなく後退しながら小さくなっていく感じで・・・発展的な仕事をしたいな〜と思いました。
ご迷惑をおかけした皆様から、お叱りをいただくかもしれませんが・・・、正直、お詫びをするのって、こんなに労力を使い、精神を削ることだということを知りました。
オープン間近の延期は、本当にショックだったし・・・正直、もう、いっその事、このビジネス自体、中止にしようかと思ったぐらい凹みました。
でも、励ましてくれた、社長たち、社員たち、スタッフたち・・・謝りに行った先でも、元気付けてくださった方もいました。
先日、オフィスの写真撮影会がありました。
このオフィスに入った瞬間、感動しました。
延期で迷惑をかけた、カフェ会員の社長たちが、撮影に来てくれたのです。
一応、オフィス＆カフェの撮影するからモデルになって〜と頼んだのですが・・・平日の昼間に、こんなに大勢の社長たちが来てくれたのです。
私は、集まっってくださった皆さんに席に座っていただき・・・・この事業のコンセプトを説明させていただきました。
話の内容としては・・・。
人と人との繋がり・・・、起業家、事業家、投資家が集まる、オフィス＆カフェに集まり、コミュニティー、サークルを作り、コラボ、ジョイント、マッシュアップ、シェアしていきたいという、コンセプトを説明させていただいたわけですが・・・。
社長たちは、耳にタコができるぐらい聞いているにもかかわらず、真剣に聞いてくれました。
そして、説明終了後・・・撮影に入ったわけですが・・・。
今回、復旧工事を頑張ってくれた社長たちです・・・この二人がいなかったら・・・と考えると、ゾッとします・・・本当にありがとうｗ
昔からの友人でもありマリンスポーツ仲間のｋ社長には、精神的に助けられました。
なぜか、俺と酒を飲んでいる時より、カフェのスタッフとコーヒーを飲んで話しているほうが楽そうな・・・気もしなくもないですが・・・・ｗ
まあ、いい笑顔なんで・・・良しとしましょう。
そして・・・
このブロックオフィス＆カフェの家具の多くは、ブロックでできているわけですが・・・。
今回、１３００個ぐらい購入しまして・・・。
スタッフたちが、色のバランスを考えながら積んでくれまして・・・・。
スタッフは若い女の子たちが多いのですが・・・小さな手で、多きなブロックを、愚痴も言わずに、楽そうに、一生懸命組み立ててくれて本当にありがたかったです。
社長たちも、スタッフたちも、半日がかりの撮影会を嫌な顔もせずに、逆に、楽しそうにしてくれて・・・おかげで、良い写真が沢山撮れました。
そして・・・社長たちは、私に・・・。
『近藤社長・・・、一ヶ月オープンが伸びた間に、会員さんを探しておきましたよｗ オープンしたら起業したいという人を２人連れてきます。』
『社長、マネーの虎みたいな事やるんですよね〜？ 俺、投資家側で出してくださいｗ』
『人と人の繋がりを形にしちゃいましたね〜ｗ 益々、忙しくなりますねｗ』
『先ほど話された、資金調達セミナー、親睦会、日時が決まったら教えてください。 若い奴らに声をかけますので・・・ｗ』
『楽しい撮影会でしたｗ レセプションも、オープンも来ますね〜ｗ』
『素晴らしいですね〜ｗ ニューヨークスタイルですか？ シリコンバレーですか？ なんか、ここにいるとワクワクしますね〜・・・。 一ヶ月の遅れなんか関係ないっすよ〜ｗ』
『士業の集まりや、経営者の会や塾、物作りしている人たちのサークルのリーダーの知り合いもいるので、声をかけておきますね。』
この撮影会で・・・、皆さんの笑顔を見て・・・、心強い言葉をかけてくれて・・・、人の温かさを再認識したというか・・・、じわ〜と感動しました。
そして・・・この撮影会で撮った写真で・・・パンフレットやホームページができるわけで・・・。
皆さんのおかげで、こんな素敵なホームページができました。
ホームページも完成前ですが、読者の皆さんには、喜びを伝えたいので・・・特別に・・・ｗ
カラーブロックオフィス＆カフェ ホームページ
http://color-block.jp
今回は・・・予定通り・・・１１月１日にオープンできそうです。
今度こそ・・・・。
ここで、人と人が出会い、繋がり・・・ビジネスが生まれたり広がったりするわけで・・・オープンが待ち遠しいです。
読者の皆さんも、是非、遊びにきてください。
そんなわけで、本日も読者の皆さんに
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２０１６年１１月１日名古屋市中区丸の内に・・・カラーブロックオフィス＆カフェをオープンできそうです。
完成度８０％まできました・・・。
完成間近の水漏れ事故で、水浸し状態で・・・床、壁、天井、全面張り替え・・・・、オープンのチラシ、ティッシュ、地下鉄の広告を無駄にして・・・、ユーチューブの撮影、写真撮影、オープンバージョンのホームページ、レセプションも、すべてキャンセル・・・。
下の階の会社にも多大なご迷惑をおかけして・・・、オフィスやカフェの会員申し込みも受け付けていたので・・・、皆さんに、お詫びをして・・・中には延期ではなく、キャンセルをされる方もいて・・・、準備してきたスタッフたちや関係者さんたちにも迷惑をかけて・・・どれくらい頭を下げたのか分からないくらい謝りました。
１ヶ月間に、これだけ頭を下げたのは、生まれて初めてのことでした。
アポイントを取って謝りに行く、これを繰り返す日々・・・多くの人と会っても、前に進んでいる感覚はなく後退しながら小さくなっていく感じで・・・発展的な仕事をしたいな〜と思いました。
ご迷惑をおかけした皆様から、お叱りをいただくかもしれませんが・・・、正直、お詫びをするのって、こんなに労力を使い、精神を削ることだということを知りました。
オープン間近の延期は、本当にショックだったし・・・正直、もう、いっその事、このビジネス自体、中止にしようかと思ったぐらい凹みました。
でも、励ましてくれた、社長たち、社員たち、スタッフたち・・・謝りに行った先でも、元気付けてくださった方もいました。
先日、オフィスの写真撮影会がありました。
このオフィスに入った瞬間、感動しました。
延期で迷惑をかけた、カフェ会員の社長たちが、撮影に来てくれたのです。
一応、オフィス＆カフェの撮影するからモデルになって〜と頼んだのですが・・・平日の昼間に、こんなに大勢の社長たちが来てくれたのです。
私は、集まっってくださった皆さんに席に座っていただき・・・・この事業のコンセプトを説明させていただきました。
話の内容としては・・・。
人と人との繋がり・・・、起業家、事業家、投資家が集まる、オフィス＆カフェに集まり、コミュニティー、サークルを作り、コラボ、ジョイント、マッシュアップ、シェアしていきたいという、コンセプトを説明させていただいたわけですが・・・。
社長たちは、耳にタコができるぐらい聞いているにもかかわらず、真剣に聞いてくれました。
そして、説明終了後・・・撮影に入ったわけですが・・・。
今回、復旧工事を頑張ってくれた社長たちです・・・この二人がいなかったら・・・と考えると、ゾッとします・・・本当にありがとうｗ
昔からの友人でもありマリンスポーツ仲間のｋ社長には、精神的に助けられました。
なぜか、俺と酒を飲んでいる時より、カフェのスタッフとコーヒーを飲んで話しているほうが楽そうな・・・気もしなくもないですが・・・・ｗ
まあ、いい笑顔なんで・・・良しとしましょう。
そして・・・
このブロックオフィス＆カフェの家具の多くは、ブロックでできているわけですが・・・。
今回、１３００個ぐらい購入しまして・・・。
スタッフたちが、色のバランスを考えながら積んでくれまして・・・・。
スタッフは若い女の子たちが多いのですが・・・小さな手で、多きなブロックを、愚痴も言わずに、楽そうに、一生懸命組み立ててくれて本当にありがたかったです。
社長たちも、スタッフたちも、半日がかりの撮影会を嫌な顔もせずに、逆に、楽しそうにしてくれて・・・おかげで、良い写真が沢山撮れました。
そして・・・社長たちは、私に・・・。
『近藤社長・・・、一ヶ月オープンが伸びた間に、会員さんを探しておきましたよｗ オープンしたら起業したいという人を２人連れてきます。』
『社長、マネーの虎みたいな事やるんですよね〜？ 俺、投資家側で出してくださいｗ』
『人と人の繋がりを形にしちゃいましたね〜ｗ 益々、忙しくなりますねｗ』
『先ほど話された、資金調達セミナー、親睦会、日時が決まったら教えてください。 若い奴らに声をかけますので・・・ｗ』
『楽しい撮影会でしたｗ レセプションも、オープンも来ますね〜ｗ』
『素晴らしいですね〜ｗ ニューヨークスタイルですか？ シリコンバレーですか？ なんか、ここにいるとワクワクしますね〜・・・。 一ヶ月の遅れなんか関係ないっすよ〜ｗ』
『士業の集まりや、経営者の会や塾、物作りしている人たちのサークルのリーダーの知り合いもいるので、声をかけておきますね。』
この撮影会で・・・、皆さんの笑顔を見て・・・、心強い言葉をかけてくれて・・・、人の温かさを再認識したというか・・・、じわ〜と感動しました。
そして・・・この撮影会で撮った写真で・・・パンフレットやホームページができるわけで・・・。
皆さんのおかげで、こんな素敵なホームページができました。ホームページも完成前ですが、読者の皆さんには、喜びを伝えたいので・・・特別に・・・ｗ
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今回は・・・予定通り・・・１１月１日にオープンできそうです。
今度こそ・・・・。
ここで、人と人が出会い、繋がり・・・ビジネスが生まれたり広がったりするわけで・・・オープンが待ち遠しいです。
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2016年10月21日
2106） 不動産の立ち退き
このブログの読者さんには、不動産業者の方が沢山いらっしゃるわけですが・・・、おそらく、大半の不動産業者さんは立ち退きという仕事をされた事があるのではないでしょうか？
専門職の立ち退き屋さんは少ないと思いますが・・・、仲介業務をしておりますと、何らか立ち退きが絡んできます。
その前に・・・一般の読者さんに、立ち退き・・・なんか悪そうだな〜と思われるのも嫌なので・・・ちょっとだけ説明をしていきますが・・・、悪い仕事ではありません。
昔のドラマや映画で、立ち退きというと・・・、ガラの悪いお兄さんが、家族仲良く住んでいるご家庭に乗り込んで・・・女、子供、老人に『オラオラ〜・・・早く出て行かないと、ダンプで突っ込むぞ〜・・・、火事になって無くなったら借地権は消滅するんだぞ〜・・・。』みたいなイメージがあるかもしれませんが・・・。
今時、そんな事は、ありません・・・昔も、あったのかどうか知りません・・・。
どちらかと言うと・・・、事業の協力のお願いに上がり・・・、移転先の費用、引越し費用、権利損失の保証等を、相場よりも高く出させていただきますので何卒・・・みたいな感じで・・・、頭を下げて下げて下げまくる・・・といった感じです。
そして、一般の方々が思っているのと大きな違いは、我々に対して、無理難題、無茶苦茶な事を主張したり、暴力的言葉を吐いたりするのは、相手側なのです。
１０年前に死んだ犬の壊れた犬小屋の移設に、３００万円請求された挙句に、１００万円の墓を立ててくれと請求された事もあります（笑）
無茶言い張りますわ〜・・・、まあ、それはそれとして・・・・。
立ち退きといっても、底地の上物（建物）とかだけではなく、行政や、組合が行うものもあり・・・、どちらかと言うと・・・・、我々民間よりも、道路買収や、区画整理等の立ち退きの方が、強引で横柄な気がします。
愛知県西部の某市なんかは、私の土地を、勝手に道路として使っていて、返してくれと言ったら・・・勝手に間違えて道路にしたくせに、すでに道路になっているので返せないと主張するし・・・・、某地域の区画整理なんかは、大型地権者の弊社の意見を聞く事もなく、勝手気ままに組合を発足して、多数決に毛が生えたぐらいの賛成意見で仮換地指定・・・ある意味、Vシネの地上げ屋以上の強引な手法・・・・恐ろしいです・・・・ｗ
区画整理の始まる前に、売り畑という理由で１００筆ぐらいに分筆して、親兄弟、社員、友達、ご近所さんまで、仲間内の所有権移転をして、権利者を増やしてやろうか・・・とか、移設に多額の費用がかかるようなものを建ててしまおうか・・・と思ったのですが・・・、まあ、地元ですし・・・、相手の立場で考えると、自分がやられて嫌のな事を、相手にするのも嫌ですし・・・そもそも、大人気ないのでやめましたが・・・。
なんだかんだ言って・・・、我々、不動産業者が行う立ち退きというのは、紳士的な交渉をするので・・・・立ち退き＝悪徳業者みたいなイメージは捨ててください。
まあ、行政や、組合の方々より、不動産業者のほうが、ちょっぴり人相が悪いのは認めますが・・・・。
さて、本題に入りますが・・・。
先日、とんでもなく難しい、立ち退きの依頼をいただき・・・現在、受けるか否か迷っております。
近年、地価が高騰した、A県のN駅の近くで・・・・。
読者さんから・・・、名古屋って書けよ！って言われそうですが・・・。
立ち退きというよりは、建物の買取の話なんですけど・・・、土地と建物の所有者が違いまして・・・土地所有者から・・・『土地を売りたいので、建物を買いたいので何とかしてほしい』と、交渉の依頼がありました。
報酬は、特命で売却の仲介をさせてくれるという事と、借地権割合以上に安く買えたら、安く買えた金額相当の半分を立ち退き費用として支払ってくださるということです。
例えば、借地権割合が、建物所有者４億と、土地所有者１億だとして・・・、私が、建物を１億で土地所有者に買わせた場合、２億あるので、半分の１億を報酬としてくださるということです。
この仕事、儲かるな〜と思うかもしれませんが・・・・、内容を聞いてビックリ・・・・。
すでに、双方に弁護士は入っていますし・・・これまでに６件の不動産業者がトライしましたが・・・できていないのです。
まあ、建物所有者との交渉だけではなく、建物所有者が貸している店子たちとの交渉もあり、その店子も、転貸をしており、ひじょ〜に複雑な・・・・、これ以上書くと場所が特定されるのでここまでにしておきますが・・・、とんでもない状況なのです。
私が、この話を聞いた時・・・何と答えたと思いますか？？？
土地所有者代理人 『所有者は、近藤社長の共通の知人の＊＊＊さんから話を聞いたということでして、私も近藤社長とは顔見知りですし・・・、是非、千代田の近藤社長に・・・と・・・・。』
私 『それは・・、ペンパイナップル アッポォーペンですね〜・・・。』
土地所有者代理人 『どういう意味ですか？』
私 『本件との関係で深い意味はありませんが・・・、感覚的な表現と申しますか・・・、う〜ん・・・、年末の余興でやろうかと思っているだけです・・・・。』
土地所有者代理人 『余興的な感覚で、お引き受けいただけるという事ですかｗ』
私 『違う、違う・・・、ペンパイナップル アッポォーペンは関係ないです・・・、少し考えさせてください。 問題は、店子の転貸先とのラインと、その他の店子のラインなんですよね〜、私の人脈でルートがあるのか、ちょっと調べさせていただきたいです。 一つのルートは、国が違うので・・・、少し、お時間をいただきたいです。 一週間以内に返事をします。』
ということで・・・・お時間をいただき、今、調査＆検討をしておりますが・・・、又貸ししている飲食店の代表の知人も見つけましたし・・・、もう一件の又貸ししてある外資系の店舗と会社も、領事館を通して、ルートは何とかなりそうですが・・・、今のところ、金額的な事や、すでに話が複雑化しているので、お引き受けは難しい感じですかね〜・・・。
まあ、こういう感じの難しい立ち退きの話は、ここまでにしておいて・・・・。
土地の所有者と建物の所有者が違うという物件（底地）を買った場合の立ち退きについて、プロの進め方を書かせていただきます。
正攻法は、もちろんの事ですが・・・・変化球の話も・・・どこまで書けるか微妙ですが・・・書かせていただきます。
本日は、読者の皆さんに・・・・立ち退きというのは・・どのように進めたらいいのかを、説明させていただきます。
まずは・・・、誰が交渉をスタートするのが良いのか分かりますか？
�ー�分 ��不動産仲介業者 �Ｊ杆郢痢 ´し�築屋、ハウスメーカー �ド堝飴坤灰鵐汽襯織鵐函´ξ�ち退き屋 ��不動産ブローカー等
�，痢⊆�分というのは、絶対にダメでして・・・決定権がない、第三者を間に入れるのが良いです。
不動産会社である弊社が購入した物件の立ち退きでも、最初は、第三者にお願いをします。
最初から弁護士さんを使うのも、相手も身構えるのであまりお勧めしませんし・・・立ち退き屋や、ブローカーさんも良くないですし・・・建築屋やハウスメーカーも、いまいちです。
やはり、仲介業者か不動産コンサルにお願いをするのがいいです。
あとは・・・、相手の出方次第で、弁護士に頼むのか、立ち退き屋にお願いをするのが良いです。
弊社が所有者の場合も、最初は、不動産仲介業者かコンサル→次に自社の社員→私→・・・それでも無理なら弁護士という順序です。
逆に、他社や、お客様から依頼を受けた場合は、弊社社員→次に私が行きます・・・それでもダメなら、弁護士と相談しながら進めていきます。
実際の交渉の進め方としては・・・、まずは、立ち退きの依頼を開始する場合は、とにかく、きちんとご挨拶をして社名と役職、名前を名乗り、立ち退きをお願いする理由→これまでの感謝の気持ちを伝えて、立ち退きのお詫びをしながら、条件面はできる限り頑張らせていただきますと、ご協力のお願いをして交渉を開始します。
ここで、相手が、どう出てくるか・・・・。
ほとんどの方は、突然の話に驚き・・・すぐに、金額の話にはなりませんし・・・逆に、建物所有者も急にそんな事を言われても困るという感じです。
ファーストコンタクトは、とりあえずこんな感じでOKです。
ここで大切な事は、次のアポイントを取るということです。
こちらは、立ちのく立ち退かないの返事と、立ち退き料について算出をして提示をさせていただきたいということを伝えて、１〜２週間ほど時間を空けて次のアポを取ることです。
次に会った時に、相手方が、NOと返事をしてくることは少ないです。
それよりも、まずは、こちらの条件を聞きたがるケースが多いです。
こちらは、正規な査定を出した上で、あとは相談という形にします。
ここで、半数以上の方は、話にならないとNOの返事が返ってきますし・・・あとの方は、相談の範囲を探ってくるか・・・、金の問題ではなくNOの返事をしてきます。
一部の方は、OKしてくださりますが・・・実際、即OKをいただける確率は１０％以下です。
ここからが、本格的な立ち退き交渉の始まりです。
話にならないという方は、金額の問題ですので、何度も会って、相場を説明し、相場よりもこれだけ出させていただくという交渉をしていきます。
相談の範囲を探ってくる方も同じように説明をして、相場以上の部分の話をしながら、移転先などの条件を詰めていきます。
問題は、金の問題ではないという方ですが・・・、これは、もう、通って通って通いまくって頭を下げまくり、お願いをして、こちらの誠意を見せるしかありません。
そこから、金額の話や、移転先の話にしていくのです。
ここでは、変化球を投げないといけない場合もあります。
変化球というのは、どういう事かというと、これまでは、直球勝負だったわけですが・・・、ここからは、少し違った角度から交渉をしていくのです。
例えば・・・、その地域の顔役の方に間に入っていただくとか、共通の知人を見つけるとか、相手の親戚筋、その会社関係、交友関係等を探して、そこからお口添えをいただくようにするのです。
この情報は、あそこの息子さん、一流企業の＊＊＊にお勤めなんですよとか、親戚関係は、ご近所の方々が教えてくれます。
交友関係や会社の関係は、相手から直接情報をいただくこともできます。
プロは、こうやって直球と変化球も使いながら交渉を進めていきます。
でも、勘違いしないでいただきたいのは、ここまで来る段階での直球、変化球についてですが、相手が不快感を持ったり、怖がったりするような事のないように進めていくのは絶対条件です。
ご近所、知人、友人、会社関係を巻き込んだとしても、高圧的にではなく・・・あくまでも、共通の知人ということで、柔らかく穏やかに交渉をすすめます。
ですから・・・先ほど書いたような、昔の地上げ屋みたいな事のないように進めるわけです。
まあ、こんな感じで進めていくわけですが・・・・、これで、立ち退きができるのかというと・・・できない場合も多々あります。
この場合ですが・・・、ここで、初めて弁護士さん登場です。
借地契約の契約書上の違反について何かないのか・・・賃料の増額請求はできないのか・・・、建物の老朽化について近隣や地域に迷惑をかけていることはないのか等、あらゆる角度から検証し・・・立ち退きを進めていきます。
通常、弁護士を使うと、弁護士VS相手方となるわけですが、そこに、交渉しているものが適度に相手方と話をしながら交渉を進めていくのですが・・・、もちろん裁判になったら、弁護士さんに全てを任せる事になりますけどね。
ここまで、簡単に、サラッと書きましたが・・・・、皆さんが思っているより、かなり厳しく難しく大変な仕事です。
すでに、建物と土地の所有者が違う物件を所有してしまっている人は仕方がないですが・・・、できれば、素人さんは、こういう物件には手を出さない方が良いと思います。
もし、それでも、手を出す場合は・・・、それなりに安い価格で買ってください。
私の買取価格の基準は、現在の相場の賃料で表面利回りが５％以上になるような価格で購入をします。
つまり、賃料の増額請求をして、利回りが５％以上で回るのであれば、買って交渉をする価値があり・・・５％を下回るのであれば買う価値はないと判断しています。
もう一つ重要な事は、その物件の立ち退きが成功した場合の出口と経費と利益です。
失敗した場合の５％確保と、立ち退きをした場合の利益を考えて、買うか買わないかを決めてください。
まあ、それでも・・・基本的には、素人さんは、手を出さない方がいいかもしれませんね〜。
最後に、気をつけていただきたい事がひとつあります。
立ち退き交渉をお願いする相手を間違えると、法外な金額を請求されたり、中途半端に無茶苦茶な交渉をされて状況を悪化させることもありますので、気をつけてください。
そんなわけで・・・本日は、立ち退きの話でした。
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その前に・・・一般の読者さんに、立ち退き・・・なんか悪そうだな〜と思われるのも嫌なので・・・ちょっとだけ説明をしていきますが・・・、悪い仕事ではありません。
昔のドラマや映画で、立ち退きというと・・・、ガラの悪いお兄さんが、家族仲良く住んでいるご家庭に乗り込んで・・・女、子供、老人に『オラオラ〜・・・早く出て行かないと、ダンプで突っ込むぞ〜・・・、火事になって無くなったら借地権は消滅するんだぞ〜・・・。』みたいなイメージがあるかもしれませんが・・・。
今時、そんな事は、ありません・・・昔も、あったのかどうか知りません・・・。
どちらかと言うと・・・、事業の協力のお願いに上がり・・・、移転先の費用、引越し費用、権利損失の保証等を、相場よりも高く出させていただきますので何卒・・・みたいな感じで・・・、頭を下げて下げて下げまくる・・・といった感じです。
そして、一般の方々が思っているのと大きな違いは、我々に対して、無理難題、無茶苦茶な事を主張したり、暴力的言葉を吐いたりするのは、相手側なのです。
１０年前に死んだ犬の壊れた犬小屋の移設に、３００万円請求された挙句に、１００万円の墓を立ててくれと請求された事もあります（笑）
無茶言い張りますわ〜・・・、まあ、それはそれとして・・・・。
立ち退きといっても、底地の上物（建物）とかだけではなく、行政や、組合が行うものもあり・・・、どちらかと言うと・・・・、我々民間よりも、道路買収や、区画整理等の立ち退きの方が、強引で横柄な気がします。
愛知県西部の某市なんかは、私の土地を、勝手に道路として使っていて、返してくれと言ったら・・・勝手に間違えて道路にしたくせに、すでに道路になっているので返せないと主張するし・・・・、某地域の区画整理なんかは、大型地権者の弊社の意見を聞く事もなく、勝手気ままに組合を発足して、多数決に毛が生えたぐらいの賛成意見で仮換地指定・・・ある意味、Vシネの地上げ屋以上の強引な手法・・・・恐ろしいです・・・・ｗ
区画整理の始まる前に、売り畑という理由で１００筆ぐらいに分筆して、親兄弟、社員、友達、ご近所さんまで、仲間内の所有権移転をして、権利者を増やしてやろうか・・・とか、移設に多額の費用がかかるようなものを建ててしまおうか・・・と思ったのですが・・・、まあ、地元ですし・・・、相手の立場で考えると、自分がやられて嫌のな事を、相手にするのも嫌ですし・・・そもそも、大人気ないのでやめましたが・・・。
なんだかんだ言って・・・、我々、不動産業者が行う立ち退きというのは、紳士的な交渉をするので・・・・立ち退き＝悪徳業者みたいなイメージは捨ててください。
まあ、行政や、組合の方々より、不動産業者のほうが、ちょっぴり人相が悪いのは認めますが・・・・。
さて、本題に入りますが・・・。
先日、とんでもなく難しい、立ち退きの依頼をいただき・・・現在、受けるか否か迷っております。
近年、地価が高騰した、A県のN駅の近くで・・・・。
読者さんから・・・、名古屋って書けよ！って言われそうですが・・・。
立ち退きというよりは、建物の買取の話なんですけど・・・、土地と建物の所有者が違いまして・・・土地所有者から・・・『土地を売りたいので、建物を買いたいので何とかしてほしい』と、交渉の依頼がありました。
報酬は、特命で売却の仲介をさせてくれるという事と、借地権割合以上に安く買えたら、安く買えた金額相当の半分を立ち退き費用として支払ってくださるということです。
例えば、借地権割合が、建物所有者４億と、土地所有者１億だとして・・・、私が、建物を１億で土地所有者に買わせた場合、２億あるので、半分の１億を報酬としてくださるということです。
この仕事、儲かるな〜と思うかもしれませんが・・・・、内容を聞いてビックリ・・・・。
すでに、双方に弁護士は入っていますし・・・これまでに６件の不動産業者がトライしましたが・・・できていないのです。
まあ、建物所有者との交渉だけではなく、建物所有者が貸している店子たちとの交渉もあり、その店子も、転貸をしており、ひじょ〜に複雑な・・・・、これ以上書くと場所が特定されるのでここまでにしておきますが・・・、とんでもない状況なのです。
私が、この話を聞いた時・・・何と答えたと思いますか？？？
土地所有者代理人 『所有者は、近藤社長の共通の知人の＊＊＊さんから話を聞いたということでして、私も近藤社長とは顔見知りですし・・・、是非、千代田の近藤社長に・・・と・・・・。』
私 『それは・・、ペンパイナップル アッポォーペンですね〜・・・。』
土地所有者代理人 『どういう意味ですか？』
私 『本件との関係で深い意味はありませんが・・・、感覚的な表現と申しますか・・・、う〜ん・・・、年末の余興でやろうかと思っているだけです・・・・。』
土地所有者代理人 『余興的な感覚で、お引き受けいただけるという事ですかｗ』
私 『違う、違う・・・、ペンパイナップル アッポォーペンは関係ないです・・・、少し考えさせてください。 問題は、店子の転貸先とのラインと、その他の店子のラインなんですよね〜、私の人脈でルートがあるのか、ちょっと調べさせていただきたいです。 一つのルートは、国が違うので・・・、少し、お時間をいただきたいです。 一週間以内に返事をします。』
ということで・・・・お時間をいただき、今、調査＆検討をしておりますが・・・、又貸ししている飲食店の代表の知人も見つけましたし・・・、もう一件の又貸ししてある外資系の店舗と会社も、領事館を通して、ルートは何とかなりそうですが・・・、今のところ、金額的な事や、すでに話が複雑化しているので、お引き受けは難しい感じですかね〜・・・。
まあ、こういう感じの難しい立ち退きの話は、ここまでにしておいて・・・・。
土地の所有者と建物の所有者が違うという物件（底地）を買った場合の立ち退きについて、プロの進め方を書かせていただきます。
正攻法は、もちろんの事ですが・・・・変化球の話も・・・どこまで書けるか微妙ですが・・・書かせていただきます。
本日は、読者の皆さんに・・・・立ち退きというのは・・どのように進めたらいいのかを、説明させていただきます。
まずは・・・、誰が交渉をスタートするのが良いのか分かりますか？
�ー�分 ��不動産仲介業者 �Ｊ杆郢痢 ´し�築屋、ハウスメーカー �ド堝飴坤灰鵐汽襯織鵐函´ξ�ち退き屋 ��不動産ブローカー等
�，痢⊆�分というのは、絶対にダメでして・・・決定権がない、第三者を間に入れるのが良いです。
不動産会社である弊社が購入した物件の立ち退きでも、最初は、第三者にお願いをします。
最初から弁護士さんを使うのも、相手も身構えるのであまりお勧めしませんし・・・立ち退き屋や、ブローカーさんも良くないですし・・・建築屋やハウスメーカーも、いまいちです。
やはり、仲介業者か不動産コンサルにお願いをするのがいいです。
あとは・・・、相手の出方次第で、弁護士に頼むのか、立ち退き屋にお願いをするのが良いです。
弊社が所有者の場合も、最初は、不動産仲介業者かコンサル→次に自社の社員→私→・・・それでも無理なら弁護士という順序です。
逆に、他社や、お客様から依頼を受けた場合は、弊社社員→次に私が行きます・・・それでもダメなら、弁護士と相談しながら進めていきます。
実際の交渉の進め方としては・・・、まずは、立ち退きの依頼を開始する場合は、とにかく、きちんとご挨拶をして社名と役職、名前を名乗り、立ち退きをお願いする理由→これまでの感謝の気持ちを伝えて、立ち退きのお詫びをしながら、条件面はできる限り頑張らせていただきますと、ご協力のお願いをして交渉を開始します。
ここで、相手が、どう出てくるか・・・・。
ほとんどの方は、突然の話に驚き・・・すぐに、金額の話にはなりませんし・・・逆に、建物所有者も急にそんな事を言われても困るという感じです。
ファーストコンタクトは、とりあえずこんな感じでOKです。
ここで大切な事は、次のアポイントを取るということです。
こちらは、立ちのく立ち退かないの返事と、立ち退き料について算出をして提示をさせていただきたいということを伝えて、１〜２週間ほど時間を空けて次のアポを取ることです。
次に会った時に、相手方が、NOと返事をしてくることは少ないです。
それよりも、まずは、こちらの条件を聞きたがるケースが多いです。
こちらは、正規な査定を出した上で、あとは相談という形にします。
ここで、半数以上の方は、話にならないとNOの返事が返ってきますし・・・あとの方は、相談の範囲を探ってくるか・・・、金の問題ではなくNOの返事をしてきます。
一部の方は、OKしてくださりますが・・・実際、即OKをいただける確率は１０％以下です。
ここからが、本格的な立ち退き交渉の始まりです。
話にならないという方は、金額の問題ですので、何度も会って、相場を説明し、相場よりもこれだけ出させていただくという交渉をしていきます。
相談の範囲を探ってくる方も同じように説明をして、相場以上の部分の話をしながら、移転先などの条件を詰めていきます。
問題は、金の問題ではないという方ですが・・・、これは、もう、通って通って通いまくって頭を下げまくり、お願いをして、こちらの誠意を見せるしかありません。
そこから、金額の話や、移転先の話にしていくのです。
ここでは、変化球を投げないといけない場合もあります。
変化球というのは、どういう事かというと、これまでは、直球勝負だったわけですが・・・、ここからは、少し違った角度から交渉をしていくのです。
例えば・・・、その地域の顔役の方に間に入っていただくとか、共通の知人を見つけるとか、相手の親戚筋、その会社関係、交友関係等を探して、そこからお口添えをいただくようにするのです。
この情報は、あそこの息子さん、一流企業の＊＊＊にお勤めなんですよとか、親戚関係は、ご近所の方々が教えてくれます。
交友関係や会社の関係は、相手から直接情報をいただくこともできます。
プロは、こうやって直球と変化球も使いながら交渉を進めていきます。
でも、勘違いしないでいただきたいのは、ここまで来る段階での直球、変化球についてですが、相手が不快感を持ったり、怖がったりするような事のないように進めていくのは絶対条件です。
ご近所、知人、友人、会社関係を巻き込んだとしても、高圧的にではなく・・・あくまでも、共通の知人ということで、柔らかく穏やかに交渉をすすめます。
ですから・・・先ほど書いたような、昔の地上げ屋みたいな事のないように進めるわけです。
まあ、こんな感じで進めていくわけですが・・・・、これで、立ち退きができるのかというと・・・できない場合も多々あります。
この場合ですが・・・、ここで、初めて弁護士さん登場です。
借地契約の契約書上の違反について何かないのか・・・賃料の増額請求はできないのか・・・、建物の老朽化について近隣や地域に迷惑をかけていることはないのか等、あらゆる角度から検証し・・・立ち退きを進めていきます。
通常、弁護士を使うと、弁護士VS相手方となるわけですが、そこに、交渉しているものが適度に相手方と話をしながら交渉を進めていくのですが・・・、もちろん裁判になったら、弁護士さんに全てを任せる事になりますけどね。
ここまで、簡単に、サラッと書きましたが・・・・、皆さんが思っているより、かなり厳しく難しく大変な仕事です。
すでに、建物と土地の所有者が違う物件を所有してしまっている人は仕方がないですが・・・、できれば、素人さんは、こういう物件には手を出さない方が良いと思います。
もし、それでも、手を出す場合は・・・、それなりに安い価格で買ってください。
私の買取価格の基準は、現在の相場の賃料で表面利回りが５％以上になるような価格で購入をします。
つまり、賃料の増額請求をして、利回りが５％以上で回るのであれば、買って交渉をする価値があり・・・５％を下回るのであれば買う価値はないと判断しています。
もう一つ重要な事は、その物件の立ち退きが成功した場合の出口と経費と利益です。
失敗した場合の５％確保と、立ち退きをした場合の利益を考えて、買うか買わないかを決めてください。
まあ、それでも・・・基本的には、素人さんは、手を出さない方がいいかもしれませんね〜。
最後に、気をつけていただきたい事がひとつあります。
立ち退き交渉をお願いする相手を間違えると、法外な金額を請求されたり、中途半端に無茶苦茶な交渉をされて状況を悪化させることもありますので、気をつけてください。
そんなわけで・・・本日は、立ち退きの話でした。
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2016年10月16日
２０１６ 宅地建物取引士試験 お疲れ様でした。
今日、２０１６年１０月１６日、宅地建物取引士の試験が実施されました。
本日は、九州、四国地方は、あまりお天気が良くないようですが、関東、中部、関西、東北、北海道は、試験時間の前後は、ほとんどの地位ｋはおだやかな天気だったようで、台風が来たりすることもなく良かったです。
先ずは、今回、受験された方・・・、お疲れ様でした。
素人さんの為の不動産学校の読者の方も、数十名が受験されているようで、春〜夏にかけて、たくさんのメッセージや、メールをいただきました。
私が皆さんに送った言葉は、『宅建試験というのは、きちんと真面目に勉強をすれば合格できる資格です。 当日、もう少し勉強しておけば良かった！と思うことのないように、計画を立てて、真剣に取り組んでください。 落ちて来年また受けますか？ 今年で終わらせますか？ 同じ勉強を何年も繰り返しするのではなく、今年、絶対にキメましょうｗ』というような内容の返信をさせていただきました。
そして・・・、弊社の社員や、同業の社員さんたちも、相当数の知人が受けます。
弊社からは、今年は５〜６人受けるようですが・・・・、正直、社員たちには申し訳ないですが、今年の合格者は、０人〜１人だと予想しています。
同業者や取引先の社員たちも、どうですかね〜・・・頭に浮かぶだけで１５〜１６人ぐらいはいますが、合格できそうな人は、３〜４人ぐらいですかね〜？？？
ついでに、私事ですが・・・大学生うちの愚息も受けるようです。
うちのバカ息子は、昨年、宅建試験の前日の深夜まで、部屋でゲームをやっておりまして・・・ろくに勉強せず、試験をなめておりまして・・・、見事、予想通り２５点で不合格となりました。
今年は、１ヶ月ほど前から勉強を始めたようで・・・、先日、トイレに宅建塾とかいう、本が置いてあったので・・・トイレだけに、ウン（運）を味方につけたいのかな〜なんてことを思ったのでした。
まあ、糞しながら、一ヶ月勉強したぐらい勉強して受かる資格ではないですし・・・、今朝、試験会場に行く前に、『今年は、受かると思うｗ』と言って、今年も、試験をなめてますので・・・、今年も落ちるでしょうｗ
私は、過去に宅建の講師をしていた事があるので、この人は合格できるとか、不合格だとか、だいたい分かるんですよね〜ｗ
合格する人ほど・・・勉強した人ほど・・・、深く入り込んでいるので自信がなく不安になるのです。
つまり、一生懸命やったけど、自信がないとか言いながら、緊張しまくってる人は、わりと合格するのです。
逆に、今年は受かるとか、楽勝とか言ってる人に限って、宅建試験の恐ろしさが分かっていなくて、試験ボロボロで、話にならない点数で落ちるのです。
もう一つ・・・、試験の直前に受かるか落ちるかを見分ける方法がありまして・・・・
八種を説明してくれ・・・ ３５条書面、３７条書面の違いを説明してくれ・・・と言って、きちんと説明出来る人は、ほぼ確実に受かります。
ここで、少し間違えたり、答えられない人は、合格ラインギリギリで受かるか落ちるか・・・、ほとんど回答できないような人は、不合格です。
もちろん、この２つの問題だけを覚えればいいというわけではないのですが・・・、試験直前に、急に質問して、ビシッと答えられる人は、他の部分も、勉強してあるので、受かるか落ちるか、直前に、この二つの質問をすれば、だいたいの実力が分かるのです。
まあ・・、こんな能書きは、試験が終わった今、どうでもいいでしょうけど・・・。
さて、本日、宅建試験を受けられた皆様・・・。
思い通りにうまくいった方、ちょっと苦戦した方、全然できなかった・・・、いろいろな思いの方々がおられるでしょうが・・・、いずれにしても今年の試験はおしまいです。
本当にお疲れさまでした。
試験が終わり、１時間後ぐらいから今夜にかけて、ユーキャン、タック、日建、等、各学校・・・、他、色んなサイトでもう解答速報などご覧になれます。
どんな結果にせよ・・・。
真剣に頑張ったという人は、自分をほめてあげてください。
真剣に頑張れなかったな〜と思う人は、今の悔しさを胸に刻み、来年、真剣に頑張ってください。
素人さんの為の不動産学校の読者さんには、どんどん宅建にトライしていただき、不動産の知識をつけていただき・・・、どこかでお会いした際に、宅建や不動産の話で盛り上がれるといいな〜なんてことを思っていますｗ
それでは・・・。
おっと・・・その前に・・・報告を・・・。
追記・・・。
読者の皆さまや、起業家、事業家、投資家の方々が集まるワーキングカフェですが・・・、復旧作業が思いのほか、早くて・・・、もう、ここまでできてきました。
カフェは、もう少しで工事が完了しそうです。
オフィスのほうは、もう少し時間がかかりそうですが・・・・。
ご心配いただきました皆さま、予定通り１１月１日のオープンの目処が立ってきましたので、ご報告申し上げます。
１１月になったら、ここで快適に仕事をしていただけます・・・、私も、頻繁に行きますので・・・ビジネスや、不動産の話などを、いっぱいしましょうｗ
それでは・・・・
本日は、宅建を受験された皆様の、合格を祈り・・・、又、いつものように、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。
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本日は、九州、四国地方は、あまりお天気が良くないようですが、関東、中部、関西、東北、北海道は、試験時間の前後は、ほとんどの地位ｋはおだやかな天気だったようで、台風が来たりすることもなく良かったです。
先ずは、今回、受験された方・・・、お疲れ様でした。
素人さんの為の不動産学校の読者の方も、数十名が受験されているようで、春〜夏にかけて、たくさんのメッセージや、メールをいただきました。
私が皆さんに送った言葉は、『宅建試験というのは、きちんと真面目に勉強をすれば合格できる資格です。 当日、もう少し勉強しておけば良かった！と思うことのないように、計画を立てて、真剣に取り組んでください。 落ちて来年また受けますか？ 今年で終わらせますか？ 同じ勉強を何年も繰り返しするのではなく、今年、絶対にキメましょうｗ』というような内容の返信をさせていただきました。
そして・・・、弊社の社員や、同業の社員さんたちも、相当数の知人が受けます。
弊社からは、今年は５〜６人受けるようですが・・・・、正直、社員たちには申し訳ないですが、今年の合格者は、０人〜１人だと予想しています。
同業者や取引先の社員たちも、どうですかね〜・・・頭に浮かぶだけで１５〜１６人ぐらいはいますが、合格できそうな人は、３〜４人ぐらいですかね〜？？？
ついでに、私事ですが・・・大学生うちの愚息も受けるようです。
うちのバカ息子は、昨年、宅建試験の前日の深夜まで、部屋でゲームをやっておりまして・・・ろくに勉強せず、試験をなめておりまして・・・、見事、予想通り２５点で不合格となりました。
今年は、１ヶ月ほど前から勉強を始めたようで・・・、先日、トイレに宅建塾とかいう、本が置いてあったので・・・トイレだけに、ウン（運）を味方につけたいのかな〜なんてことを思ったのでした。
まあ、糞しながら、一ヶ月勉強したぐらい勉強して受かる資格ではないですし・・・、今朝、試験会場に行く前に、『今年は、受かると思うｗ』と言って、今年も、試験をなめてますので・・・、今年も落ちるでしょうｗ
私は、過去に宅建の講師をしていた事があるので、この人は合格できるとか、不合格だとか、だいたい分かるんですよね〜ｗ
合格する人ほど・・・勉強した人ほど・・・、深く入り込んでいるので自信がなく不安になるのです。
つまり、一生懸命やったけど、自信がないとか言いながら、緊張しまくってる人は、わりと合格するのです。
逆に、今年は受かるとか、楽勝とか言ってる人に限って、宅建試験の恐ろしさが分かっていなくて、試験ボロボロで、話にならない点数で落ちるのです。
もう一つ・・・、試験の直前に受かるか落ちるかを見分ける方法がありまして・・・・
八種を説明してくれ・・・ ３５条書面、３７条書面の違いを説明してくれ・・・と言って、きちんと説明出来る人は、ほぼ確実に受かります。
ここで、少し間違えたり、答えられない人は、合格ラインギリギリで受かるか落ちるか・・・、ほとんど回答できないような人は、不合格です。
もちろん、この２つの問題だけを覚えればいいというわけではないのですが・・・、試験直前に、急に質問して、ビシッと答えられる人は、他の部分も、勉強してあるので、受かるか落ちるか、直前に、この二つの質問をすれば、だいたいの実力が分かるのです。
まあ・・、こんな能書きは、試験が終わった今、どうでもいいでしょうけど・・・。
さて、本日、宅建試験を受けられた皆様・・・。
思い通りにうまくいった方、ちょっと苦戦した方、全然できなかった・・・、いろいろな思いの方々がおられるでしょうが・・・、いずれにしても今年の試験はおしまいです。
本当にお疲れさまでした。
試験が終わり、１時間後ぐらいから今夜にかけて、ユーキャン、タック、日建、等、各学校・・・、他、色んなサイトでもう解答速報などご覧になれます。
どんな結果にせよ・・・。
真剣に頑張ったという人は、自分をほめてあげてください。
真剣に頑張れなかったな〜と思う人は、今の悔しさを胸に刻み、来年、真剣に頑張ってください。
素人さんの為の不動産学校の読者さんには、どんどん宅建にトライしていただき、不動産の知識をつけていただき・・・、どこかでお会いした際に、宅建や不動産の話で盛り上がれるといいな〜なんてことを思っていますｗ
それでは・・・。
おっと・・・その前に・・・報告を・・・。
追記・・・。
読者の皆さまや、起業家、事業家、投資家の方々が集まるワーキングカフェですが・・・、復旧作業が思いのほか、早くて・・・、もう、ここまでできてきました。
カフェは、もう少しで工事が完了しそうです。
オフィスのほうは、もう少し時間がかかりそうですが・・・・。
ご心配いただきました皆さま、予定通り１１月１日のオープンの目処が立ってきましたので、ご報告申し上げます。
１１月になったら、ここで快適に仕事をしていただけます・・・、私も、頻繁に行きますので・・・ビジネスや、不動産の話などを、いっぱいしましょうｗ
それでは・・・・
本日は、宅建を受験された皆様の、合格を祈り・・・、又、いつものように、
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