2015年01月
2015年01月24日
１９０６）少子高齢化 増税と減額・・・その先にあるものは？
日本経済について、あれこれ語っている、アナリストと話をした。
名前は出せないが、皆さんも、TVや雑誌等で、見た事があるのではないかと思う。
元スポーツ選手の紹介で会う事になったのだが・・・。
流石だな〜と思う反面・・・・・以外と、不動産の事は知らない。
もちろん、大きな流れとしての不動産、経済と不動産の関係ということについては、私以上に知識もあるし、アンテナの数の違いなのか、世界情勢についても詳しかった。
しかし、不動産の実務、特に不動産取引については、以外と知らなくて・・・少々、とんちんかんな事を言っていたが、恐らく、アナリストという職業は、浅く広い知識が必要であって、詳細までは必要ないのだろうな〜と思った。
少々、とんちんかんな事を言っても、それ以上の知識と情報量が上回っているので、話していると、吸い込まれて行く様に話を聞いてしまう。
逆に私が話した事に対して、身を乗り出して一生懸命聞き、吸収しようとするので・・・、一言一句を無題にしないこの姿勢は素晴らしいと思った。
今回は、当社の名古屋支店で１時間ほど話をした後に、いっしょに食事をしたので、堅い話から柔らかい話・・・経済の話、不動産、政治、食事の際には、趣味や酒や女性の話・・・、私のカンボジア投資の事まで、いろいろと話した。
そんな中で、１つだけ、私と意見が食い違い、少々緊迫したムードになった話があった。
何の話だと思いますか・・・。
本当のところは、少子高齢化 増税と減額・・・その先にあるものは・・・というテーマなのだが、目先で言うと・・・・。
実は・・・、相続税の話なんです。
平成２７年から、相続税が増税された話をしていたのですが・・・。
その時の会話です。（某アナリスト、以下 『アナちゃん』と言う。）
私が、相続税について、悪法の上に、増税によって更に超悪法になったという話をした。
私 『相続税は、暗算計算でも全世帯の２０％以上が対象になるわけで、不動産業者としては売り物が出やすくなるわけですが・・・、少子化のこの時代に、更に売り物をだしても仕方が無いと思いますけど・・・。 まあ、流通性が良くなり経済が活性化するように思いますが、家余り、土地余りに拍車をかけて、不動産価格が下がるってことなんですよ。 やるならやるで、取って付けたような救済措置ではなく、根の部分からしっかりと改革しないと、今のままでは悪法ですよ。』
アナちゃん 『近藤さん、その考え方は少し違いますよ、 不動産の流通という事を考える前に・・・、格差社会について考えてみてください。 世界的に格差社会をなくそうという流れがありまして、日本の相続税や贈与税が低いことで、国内の格差が大きくなっていくわけですよ。 それを、今回の増税で格差を減らそうというのが政府の考え方なのです。 不動産の市場の活性化というのは、その次の話なんですよ。』
私 『なるほど・・・。 勉強になります。 確かに、相続税と格差社会の関係は分かりますが、そもそも、元々、日本の相続税というのは、富裕層が相続対策をしなければ親子三代で、家は途絶えるというくらいじゃないですか・・・。 それを更に増税って、頭おかしいですよｗ アメリカは、ともかく、中国だって、シンガポールだって、オーストラリアも、相続税はありません。 シンガポールなんて廃止したんじゃなかったかな〜？ 世界は、廃止の動きなのではないですか？』
アナちゃん 『良くご存知ですね。 廃止した国が多いですし アメリカも、イギリスも、フランスも、増税よりは減税の方向に動いています。 しかし、日本は、高齢化、少子化であり、この急速な少子化の進展は、 相続による資産集中の可能性を高め、今年からの相続税の増税には、経済的格差の是正及び、国民の平等とい う観点から富の集中させないようにする必要があります。 』
私 『それは、分かります。 でも、今回の増税は、富裕層とは言えない人たちからも召し上げるんですよ。 東京、大阪、名古屋等、都会に家を持っている人が、必ずしも裕福とは限らない。 金持ちでもない人からも、資産の集中をさせないことを理由に、金を取り上げるってことですよね。 普段から贅沢な暮らしをしているわけでもなく、親から受け継いだ家を、働いたお金から高い固定資産税を払い、頑張って維持している人も大勢いるのです。』
アナちゃん 『小規模宅地の適応範囲が拡大されましたよね。 こういった緩和措置もありますし、国も考え抜いてのことです。 今後の日本を考えると高齢化社会を賄うためには、膨大な財政負担が必要なのです。 近藤さんのおっしゃりたい事はわかりますが、相続税が払えずに家を売らなくてはいけない人がいるのは仕方がないですよ。 しがらみにとらわれて、無駄に大きな家に住んでいる人もいるじゃないですか・・・、売って、小さな家か、マンションに買い替えるのも悪くないですしｗ』
私 『うむ〜・・・。 それは、我々の解釈であって、先祖からの家を売らずに頑張って維持管理していることを美徳と考えている人も大勢います。 選択権は、本人になくてはいけないわけです。 それを、土地建物評価で相続税を決めて、居住用だから減らしてやるよって取ってつけたような救済措置をしてもね〜・・・。 私は、相続税なんてものは、廃止すればいいと思うし、１００歩譲っても前のままでいいと思う。 今年からの増税は、汚いやり方だと思います。』
アナちゃん 『では、近藤さんは、どこから税金の徴収をするのが正しいと思いますか？ これから高齢者に必要な資金は、どこから捻出するのが良いと思いますか？』
私 『相続税上げる必要がありますか？ 他にも、消費増税、 所得税増税、住民税増税、年金支給減額、国民年金料引き上げ、国民保険料高齢者引き上げ、高齢者医療費負担増、 診療報酬引き上げ 児童扶養手当減額、石油、電気も上げて・・・・、 私は、日本は世界で一番美しい国だと思いますが、ここまでやらないと維持できないのですか？ 先祖代々親から貰った家を売らせてまで、税を税を徴収しなくてはいけないのでしょうか？』
アナちゃん 『そこまでやらないと、難しいでしょう。 高齢者と若者の比率を考えればわかることです。 それに、格差を広げないためには、お金のあるところから取り上げて、お金のない人に配らなくてはいけません。 つまり、平成鼠小僧は、国であり、税の徴収をして、それを国民、特に高齢者に使う解釈するといいかもしれません。』
私 『なるほどね〜・・・ｗ 鼠小僧ですか・・・その発想は面白いですが・・・・、悪銭稼ぐ奴からだけにしてほしいし・・・、鼠小僧は、小判は盗るかもしれませんが、住んでる人が家を売らなきゃいけないぐらい追い込みませんからね〜ｗ 鼠小僧の話は、講演では、話されないほうがいいと思いますよｗ そもそも、アナリストって、分析するのが仕事なんでしょうけど、それを評論家として世に出す・・・つまりは、評論家じゃないですか・・・。 どちらかと言うと、国民寄りのほうがいいのではないですか？ 国は、平成の鼠小僧様だ〜・・・小判をばら撒いてくれるぞ〜なんて事は言わないほうがいいと思いますけどね。』
内閣府ホーム 平成26年版高齢社会白書（概要版）によると・・・↑。
アナちゃん 『いえいえ、一つの物の例えですから・・・ｗｗｗ 少し表現を変えて、鼠小僧は、格差社会を嫌っていたと言ったほうが面白いかもしれませんねｗ 何にしても、2060年には、2.5人に1人が65歳以上なんですから、相続税だけではなく、理不尽に感じる税制に変わっていきますよ。』
私 『でしょうね〜・・・。 釈迦に説法というかご存知だとは思いますが・・・・、国が、本当に税を徴収したいであろう大金持ちの人たちは・・・海外に行っちゃってる人が多いんですよね〜。 要するに、日本で事業なんてものをやらなくても、働かなくても、左うちわで飯が食えるような人は、タックスヘイブンと呼ばれる国に資産を移している人が多いです。 つまりは、税金を取られまくるのは、我々一般市民なんですよ。 相続で家を売らなくてはいけない人も、中間層・・・。 私は、中間層から毟るという考え方が嫌なんです。 鼠小僧は、中間層ではなく、金持ちの悪徳商人から盗ってませんでしたっけ？？？』
アナちゃん 『確かに・・・ｗｗｗ しかし、そういう近藤社長も、最近は、クライアントが不動産を売ると、その資金を海外に移させていると仰っていたじゃないですか？ 相続税の増税は、一般庶民の不動産を売らせる悪法だと、これだけ悪く言うことと、富裕層の資産を海外に移させるのと、言ってることとやっている事が矛盾していませんか？？？』
私 『全然、矛盾してないですよ。 私は、私のクライアントの資産を守り、一番得をするように考えるのが、不動産コンサルとしての仕事ですからね。 売却は、不動産業のほうで、きちんとした取引をする事・・・・そこでできた資金は、節税を考えて、税を納めていただく・・・、その後は、クライアントの減らないように・・・というか、増えるようにアドバイスをする。 全然、矛盾してないですよ。 仕事は仕事、中間層からもむしりとる相続税の増税について悪法だと主張しているだけです。』
アナちゃん 『富裕層は、近藤さんみたいな人がついて、ウルトラ級の相続税対策をしますからね。 意外と相続税を払わないのでしょうね。 中間層も、相続税対策をしたいですけど、多額の報酬を払えないので、インターネットで調べられる範囲の常識的な相続対策しかできませんからね。 近藤さん、名を明かさずに中間層に向けてのウルトラＣの相続対策サイトを作ってみるのも面白いかもしれませんよ。』
私 『いえいえ・・・。現在の日本で、本当に匿名のサイトなんて作れませんよｗ まあ、私にできる事は、私を頼ってくるクライアントの対策の手伝いと資産整理ですので、地道にやっていきます。』
相続税の話は、元スポーツ選手が、ニートの生活保護の話と、母子手当をもらう為の偽装離婚の話になり・・・、相続税の話は、ちょっとギクシャクしながらも、ここで終わりました。
その後、話は、ニートの生活保護の話と、母子手当をもらう為の偽装離婚の話になりました。
元スポーツ選手にしてみると、税金の話以前の話で、腹が立つらしく・・・・まあ、スポーツ選手の場合は、年俸がガラス張りみたいなものなので、しっかり税金を納めているのに、そういう税金が、ニートの生活保護や、偽装離婚をして母子手当をもらう事が許せないと言うのです。
まあ、この意見には、私も、アナちゃんも、同調して熱くなり・・・話をしていたのですが・・・。
以前、私が、引きこもりの施設で講習をした際の話をしました。
私 『俺、ニートの引きこもり君と話したことあるんだけど・・・、構造は簡単なんだな〜と思った。 まずは、働かないのは、働きたくなる会社がない社会が悪い・・・というような感じで、国が悪い、教育が悪い、親が悪い・・・そして、自分は悪くないと、そういう感じだったな〜。 講習中に、注意力が散漫で、携帯の電源が切れていることが気になって仕方ない感じだったｗ』
その後、三者で激論が飛び交い・・・・、徴兵制度の話・・・、生活保護、母子手当が、本当に必要な人なのかを見分けるのが難しいという話になり・・・何故か、少子高齢化の話に戻り、次は移民受け入れの話になり・・・・、最後は、ここで、アナリスト、元スポーツ選手、不動産会社社長が、論議をしていても何も変わらんという話で、あとは、くだらない雑談をして終わった（笑）
そして・・・この日の夜、ベッドに入り・・・・私は、考えた・・・。
・相続税、贈与税増税、住民税、所得税、固定資産税、自動車重量税、軽自動車税、石油石炭税、煙草税・・・・増税
・パチンコ税、携帯電話税等・・・・導入？
・国民年金料、厚生年金保険料を上げる（年金支給額を減らす、年金支給開始年齢の引上げ）
・雇用保険等を減らす・・・退職金の住民税控除廃止する。
・高齢者医療費負担を増やし、診療報酬引き上げ・・・つまり、医療費値上げ
・児童扶養手当減額、企業の非正規雇用規制の緩和・・・賃下げ
まあ、いろいろあるわけで・・・、私としては、相続税の増税が、一番、納得いかないのだが・・・実は、そんな問題ではなく、もっと大きく考えるとして・・・。
国民にから、ここまで搾り取り、国民に出し惜しみしておいて・・・海外への金のバラマキと、公共工事業者に仕事をバラまき、ニートに生活保護＆偽装離婚母子家庭へもバラまく。
眠りにつく前に、事柄のひとつひとつを、頭の中で並べてみて・・・、それを点で結んで・・・・考えてみたのだが・・・、一般の日本国民は、生きて行けるのかな〜？？？ 日本は、いつまであるのだろう？？？ なんてことを思い考え込んでしまい・・・いつも布団に入り１０秒以内に眠る私なのですが、この日は、なかなか寝付けませんでした。
私は、あまり賢くないというか・・・、頭悪いので、考えても答えが出ません。
各点を考える際に、点を線にして、線と線を組み合わせて、どんな図形になるのか、当然、考えて増税、減額をやっているのでしょうが、私には、図形が見えません。
皆さんは、どう思いますか？？？
そんなわけで、本日も読者の皆様に
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もちろん、大きな流れとしての不動産、経済と不動産の関係ということについては、私以上に知識もあるし、アンテナの数の違いなのか、世界情勢についても詳しかった。
しかし、不動産の実務、特に不動産取引については、以外と知らなくて・・・少々、とんちんかんな事を言っていたが、恐らく、アナリストという職業は、浅く広い知識が必要であって、詳細までは必要ないのだろうな〜と思った。
少々、とんちんかんな事を言っても、それ以上の知識と情報量が上回っているので、話していると、吸い込まれて行く様に話を聞いてしまう。
逆に私が話した事に対して、身を乗り出して一生懸命聞き、吸収しようとするので・・・、一言一句を無題にしないこの姿勢は素晴らしいと思った。
今回は、当社の名古屋支店で１時間ほど話をした後に、いっしょに食事をしたので、堅い話から柔らかい話・・・経済の話、不動産、政治、食事の際には、趣味や酒や女性の話・・・、私のカンボジア投資の事まで、いろいろと話した。
そんな中で、１つだけ、私と意見が食い違い、少々緊迫したムードになった話があった。
何の話だと思いますか・・・。
本当のところは、少子高齢化 増税と減額・・・その先にあるものは・・・というテーマなのだが、目先で言うと・・・・。
実は・・・、相続税の話なんです。
平成２７年から、相続税が増税された話をしていたのですが・・・。
その時の会話です。（某アナリスト、以下 『アナちゃん』と言う。）
私が、相続税について、悪法の上に、増税によって更に超悪法になったという話をした。
私 『相続税は、暗算計算でも全世帯の２０％以上が対象になるわけで、不動産業者としては売り物が出やすくなるわけですが・・・、少子化のこの時代に、更に売り物をだしても仕方が無いと思いますけど・・・。 まあ、流通性が良くなり経済が活性化するように思いますが、家余り、土地余りに拍車をかけて、不動産価格が下がるってことなんですよ。 やるならやるで、取って付けたような救済措置ではなく、根の部分からしっかりと改革しないと、今のままでは悪法ですよ。』
アナちゃん 『近藤さん、その考え方は少し違いますよ、 不動産の流通という事を考える前に・・・、格差社会について考えてみてください。 世界的に格差社会をなくそうという流れがありまして、日本の相続税や贈与税が低いことで、国内の格差が大きくなっていくわけですよ。 それを、今回の増税で格差を減らそうというのが政府の考え方なのです。 不動産の市場の活性化というのは、その次の話なんですよ。』
私 『なるほど・・・。 勉強になります。 確かに、相続税と格差社会の関係は分かりますが、そもそも、元々、日本の相続税というのは、富裕層が相続対策をしなければ親子三代で、家は途絶えるというくらいじゃないですか・・・。 それを更に増税って、頭おかしいですよｗ アメリカは、ともかく、中国だって、シンガポールだって、オーストラリアも、相続税はありません。 シンガポールなんて廃止したんじゃなかったかな〜？ 世界は、廃止の動きなのではないですか？』
アナちゃん 『良くご存知ですね。 廃止した国が多いですし アメリカも、イギリスも、フランスも、増税よりは減税の方向に動いています。 しかし、日本は、高齢化、少子化であり、この急速な少子化の進展は、 相続による資産集中の可能性を高め、今年からの相続税の増税には、経済的格差の是正及び、国民の平等とい う観点から富の集中させないようにする必要があります。 』
私 『それは、分かります。 でも、今回の増税は、富裕層とは言えない人たちからも召し上げるんですよ。 東京、大阪、名古屋等、都会に家を持っている人が、必ずしも裕福とは限らない。 金持ちでもない人からも、資産の集中をさせないことを理由に、金を取り上げるってことですよね。 普段から贅沢な暮らしをしているわけでもなく、親から受け継いだ家を、働いたお金から高い固定資産税を払い、頑張って維持している人も大勢いるのです。』
アナちゃん 『小規模宅地の適応範囲が拡大されましたよね。 こういった緩和措置もありますし、国も考え抜いてのことです。 今後の日本を考えると高齢化社会を賄うためには、膨大な財政負担が必要なのです。 近藤さんのおっしゃりたい事はわかりますが、相続税が払えずに家を売らなくてはいけない人がいるのは仕方がないですよ。 しがらみにとらわれて、無駄に大きな家に住んでいる人もいるじゃないですか・・・、売って、小さな家か、マンションに買い替えるのも悪くないですしｗ』
私 『うむ〜・・・。 それは、我々の解釈であって、先祖からの家を売らずに頑張って維持管理していることを美徳と考えている人も大勢います。 選択権は、本人になくてはいけないわけです。 それを、土地建物評価で相続税を決めて、居住用だから減らしてやるよって取ってつけたような救済措置をしてもね〜・・・。 私は、相続税なんてものは、廃止すればいいと思うし、１００歩譲っても前のままでいいと思う。 今年からの増税は、汚いやり方だと思います。』
アナちゃん 『では、近藤さんは、どこから税金の徴収をするのが正しいと思いますか？ これから高齢者に必要な資金は、どこから捻出するのが良いと思いますか？』
私 『相続税上げる必要がありますか？ 他にも、消費増税、 所得税増税、住民税増税、年金支給減額、国民年金料引き上げ、国民保険料高齢者引き上げ、高齢者医療費負担増、 診療報酬引き上げ 児童扶養手当減額、石油、電気も上げて・・・・、 私は、日本は世界で一番美しい国だと思いますが、ここまでやらないと維持できないのですか？ 先祖代々親から貰った家を売らせてまで、税を税を徴収しなくてはいけないのでしょうか？』
アナちゃん 『そこまでやらないと、難しいでしょう。 高齢者と若者の比率を考えればわかることです。 それに、格差を広げないためには、お金のあるところから取り上げて、お金のない人に配らなくてはいけません。 つまり、平成鼠小僧は、国であり、税の徴収をして、それを国民、特に高齢者に使う解釈するといいかもしれません。』
私 『なるほどね〜・・・ｗ 鼠小僧ですか・・・その発想は面白いですが・・・・、悪銭稼ぐ奴からだけにしてほしいし・・・、鼠小僧は、小判は盗るかもしれませんが、住んでる人が家を売らなきゃいけないぐらい追い込みませんからね〜ｗ 鼠小僧の話は、講演では、話されないほうがいいと思いますよｗ そもそも、アナリストって、分析するのが仕事なんでしょうけど、それを評論家として世に出す・・・つまりは、評論家じゃないですか・・・。 どちらかと言うと、国民寄りのほうがいいのではないですか？ 国は、平成の鼠小僧様だ〜・・・小判をばら撒いてくれるぞ〜なんて事は言わないほうがいいと思いますけどね。』
内閣府ホーム 平成26年版高齢社会白書（概要版）によると・・・↑。
アナちゃん 『いえいえ、一つの物の例えですから・・・ｗｗｗ 少し表現を変えて、鼠小僧は、格差社会を嫌っていたと言ったほうが面白いかもしれませんねｗ 何にしても、2060年には、2.5人に1人が65歳以上なんですから、相続税だけではなく、理不尽に感じる税制に変わっていきますよ。』
私 『でしょうね〜・・・。 釈迦に説法というかご存知だとは思いますが・・・・、国が、本当に税を徴収したいであろう大金持ちの人たちは・・・海外に行っちゃってる人が多いんですよね〜。 要するに、日本で事業なんてものをやらなくても、働かなくても、左うちわで飯が食えるような人は、タックスヘイブンと呼ばれる国に資産を移している人が多いです。 つまりは、税金を取られまくるのは、我々一般市民なんですよ。 相続で家を売らなくてはいけない人も、中間層・・・。 私は、中間層から毟るという考え方が嫌なんです。 鼠小僧は、中間層ではなく、金持ちの悪徳商人から盗ってませんでしたっけ？？？』
アナちゃん 『確かに・・・ｗｗｗ しかし、そういう近藤社長も、最近は、クライアントが不動産を売ると、その資金を海外に移させていると仰っていたじゃないですか？ 相続税の増税は、一般庶民の不動産を売らせる悪法だと、これだけ悪く言うことと、富裕層の資産を海外に移させるのと、言ってることとやっている事が矛盾していませんか？？？』
私 『全然、矛盾してないですよ。 私は、私のクライアントの資産を守り、一番得をするように考えるのが、不動産コンサルとしての仕事ですからね。 売却は、不動産業のほうで、きちんとした取引をする事・・・・そこでできた資金は、節税を考えて、税を納めていただく・・・、その後は、クライアントの減らないように・・・というか、増えるようにアドバイスをする。 全然、矛盾してないですよ。 仕事は仕事、中間層からもむしりとる相続税の増税について悪法だと主張しているだけです。』
アナちゃん 『富裕層は、近藤さんみたいな人がついて、ウルトラ級の相続税対策をしますからね。 意外と相続税を払わないのでしょうね。 中間層も、相続税対策をしたいですけど、多額の報酬を払えないので、インターネットで調べられる範囲の常識的な相続対策しかできませんからね。 近藤さん、名を明かさずに中間層に向けてのウルトラＣの相続対策サイトを作ってみるのも面白いかもしれませんよ。』
私 『いえいえ・・・。現在の日本で、本当に匿名のサイトなんて作れませんよｗ まあ、私にできる事は、私を頼ってくるクライアントの対策の手伝いと資産整理ですので、地道にやっていきます。』
相続税の話は、元スポーツ選手が、ニートの生活保護の話と、母子手当をもらう為の偽装離婚の話になり・・・、相続税の話は、ちょっとギクシャクしながらも、ここで終わりました。
その後、話は、ニートの生活保護の話と、母子手当をもらう為の偽装離婚の話になりました。
元スポーツ選手にしてみると、税金の話以前の話で、腹が立つらしく・・・・まあ、スポーツ選手の場合は、年俸がガラス張りみたいなものなので、しっかり税金を納めているのに、そういう税金が、ニートの生活保護や、偽装離婚をして母子手当をもらう事が許せないと言うのです。
まあ、この意見には、私も、アナちゃんも、同調して熱くなり・・・話をしていたのですが・・・。
以前、私が、引きこもりの施設で講習をした際の話をしました。
私 『俺、ニートの引きこもり君と話したことあるんだけど・・・、構造は簡単なんだな〜と思った。 まずは、働かないのは、働きたくなる会社がない社会が悪い・・・というような感じで、国が悪い、教育が悪い、親が悪い・・・そして、自分は悪くないと、そういう感じだったな〜。 講習中に、注意力が散漫で、携帯の電源が切れていることが気になって仕方ない感じだったｗ』
その後、三者で激論が飛び交い・・・・、徴兵制度の話・・・、生活保護、母子手当が、本当に必要な人なのかを見分けるのが難しいという話になり・・・何故か、少子高齢化の話に戻り、次は移民受け入れの話になり・・・・、最後は、ここで、アナリスト、元スポーツ選手、不動産会社社長が、論議をしていても何も変わらんという話で、あとは、くだらない雑談をして終わった（笑）
そして・・・この日の夜、ベッドに入り・・・・私は、考えた・・・。
・相続税、贈与税増税、住民税、所得税、固定資産税、自動車重量税、軽自動車税、石油石炭税、煙草税・・・・増税
・パチンコ税、携帯電話税等・・・・導入？
・国民年金料、厚生年金保険料を上げる（年金支給額を減らす、年金支給開始年齢の引上げ）
・雇用保険等を減らす・・・退職金の住民税控除廃止する。
・高齢者医療費負担を増やし、診療報酬引き上げ・・・つまり、医療費値上げ
・児童扶養手当減額、企業の非正規雇用規制の緩和・・・賃下げ
まあ、いろいろあるわけで・・・、私としては、相続税の増税が、一番、納得いかないのだが・・・実は、そんな問題ではなく、もっと大きく考えるとして・・・。
国民にから、ここまで搾り取り、国民に出し惜しみしておいて・・・海外への金のバラマキと、公共工事業者に仕事をバラまき、ニートに生活保護＆偽装離婚母子家庭へもバラまく。
眠りにつく前に、事柄のひとつひとつを、頭の中で並べてみて・・・、それを点で結んで・・・・考えてみたのだが・・・、一般の日本国民は、生きて行けるのかな〜？？？ 日本は、いつまであるのだろう？？？ なんてことを思い考え込んでしまい・・・いつも布団に入り１０秒以内に眠る私なのですが、この日は、なかなか寝付けませんでした。
私は、あまり賢くないというか・・・、頭悪いので、考えても答えが出ません。
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2015年01月21日
１９０５） 住宅 買うか？ 借りるか？（中古住宅 マンション）
前回は、法人の土地を買うか借りるかを書かせていただいたのだが、以外と反響が多かった。
法人には、税理士か、会計士がついているのだから、これほど反応が多いとは思っていませんでした。
特に、ブログの読者の経営者たちの何人かは、直接携帯に電話があり、あ〜でもない、こ〜でもないの長い話を聞いて、相談にのりました（笑）
今回は、住宅についての、買うか借りるかを書かせていただきます。
これも一概には言えないのですが、やはり私は買うべきだと思います。
前回と同じ事を言いますが、物件を売りたいからではございませんので、そこのところはお間違えのないようにお願いします。
それから、私の著書を読んでくださった方は、今更の内容かもしれませんが、もう少し、詳しく書きたいと思いますので、最後まで読んで頂けるとありがたいです。
それでは、本題に入りますが・・・・。
買う方が良いというのは、やはり資産として残るという理由が大きいのですが、私が、満足する家を買いたいならこうしなさい！という著書の執筆をした時とは、今は少し状況が変わってきました。
何が変わって来たかと申しますと、今や、少子高齢化、人口減少による家余りの時代に突入したということです。
田舎の過疎化、都市集中化・・・・、この減少は、益々広がろうとしています。
本格的な大波が押し寄せるのはこれからだと言うのに、すでに中古住宅、中古マンションの売れ残りが目立ち、価格が下がりました。
私の住む愛知県でも名古屋市の隣接市町村でも築年数が２０年を超えた物件等は、リフォームしてあるもので１０００万円を下回るものが目立つようになりました。
流石に、１０００万円を下回った物件は、そこそこ売れて行きます。
そして、賃貸物件に、空室が目立つようになりました。
理由は明確なのですが・・・・・。
↓ これは、名古屋市の隣町である大治町の中古マンションです。（りフォーム済）
３LDKのフルリフォームの分譲賃貸を新規で借りようとすると月額７万円前後の賃料なんです。
それが、金利２％で３５年ローンで買うと、月々の返済額は約３万円 修繕積み立てと管理費を合わせても、４万５千円前後なんです。
つまり、賃貸だと月額７万円・・・買ったら月額４万５千円・・・。
これは、名古屋市に隣接する あま市の中古戸建てです。（リフォーム済）
この平屋のリフォーム済み中古戸建ても、通常で借りると賃料は月額７万円前後！
３５年ローンで購入した場合の住宅ローンの支払いは、月額４万５千円ちょっと・・・。
少し前のチラシで中古特集として、リフォーム済みの物件を、８物件ほど掲載した時は、そのうちの４物件に申込が入りました。
まあ、実際に、住宅ローンの承認が得られて購入まで進んだのは、２件！
残念ながら、この物件は、２物件とも成約にまでは至らなかったのですが・・・平屋のほうは、高齢者の方々からの問い合わせが多かったです。
２万部のチラシを入れて、問い合わせが１１件、４件申込みがあり、成約２件というのは、この地域の不動産のチラシの効果としては、かなり良いほうです。
もちろん、これは、郊外の不動産の価格が下がったからなのですが・・・・。
実は、この地域では、賃料も売買価格も下がっていますが、賃貸の価格は、売買に比べて下がっていないのです。
この現象はこの地域に限らず、郊外と呼ばれるほとんどの地域で起きているのではないでしょうか
これは、売買物件というのは、自己が居住しながら所有している物件が多く価格も低いので売りやすいというか・・・、価格を下げやすいのですが、それにくらべて、賃貸が売買物件ほど下がらないのは、収益物件を持つ不動産投資家は、大きなローンを抱えているケースが多く、借主が払ってくれる賃料で、ローンの返済をしているので、下げるに下げられない・・・、つまり下げにくい状況になっているというのが大きな要因なんですけどね。
空家も増えていますが、それ以上に賃貸の空室も増えています。
まあ、私から言わせれば、いつまでたっても埋まらない空室状況でいるよりも、賃料を値下げしてでも、空室を減らしたほうが生き残れると思うのですが、往生際の悪い人が多いんですよね〜。
今回２つの物件を例に挙げましたが、マンションも戸建ても、払い終われば自分の物ですし、特に、戸建てのほうは、建物が使えなくなった後も、土地が残ります。
不動産コンサルの私から言わせていただくと、やはり、個人も法人と同じく、賃貸よりは購入したほうが良いという結論になります。
もちろん、地域にもよります。
未来を予想した時に、その地域で不動産を持っていても、貸す事も売る事もできないであろう・・・なんていう地域の物件は別として、基本は、賃料を払い続けるよりは、住宅ローンが通るのであれば買った方が良いでしょうね〜。
とは言っても・・・、絶対かと言われれば・・・、地域により、又は、人それぞれのライフプランがありますので、買う方が絶対的に良いとは言えないわけですが
さて、ここで借りる、買うのメリットについて書かせていただきましょう。
借りるメリット
・ライフスタイルの変化、ライフプランに合わせて気軽に引っ越しできる
・不動産の維持費用・固定資産税等を負担しなくていいので気楽
・不動産価格が上下しても、簡単に住む場所を変えられるので生活の影響を受けにくい
買うメリット
・現金で買えば自分の資産、ローンで買っても払い終われば自分の資産
・一般的にだが、購入物件のほうが、賃貸物件よりもグレードが高い
・不動産を所有することで社会的に信用力がある
・自分の物なので室内のリフォーム、戸建てであれば建て替えが自由にできる
さあ、あなたは・・・、借りる派ですか？ 買う派ですか？
何度も言いますが・・・やはり私は、買う派ですけどね・・・・。
最後に・・・説得力のある買う派の意見を・・・・（笑）
私が、いつも思うのは、買うなら買うで、なるべく若いうちに買って・・・長生きすればするほど得なんですよね〜。
親元から独立した際に、なるべく早い段階で不動産を購入すれば、他人様に払うお金が少ないわけですし・・・・、長生きすればするほどに、不動産の自己所有期間が多くなる訳ですから、住居に払う金額を月割りにすると当然少なくなります。
複雑に計算をするときりがないので、繰り上げ返済とか、いつの時代の金利計算なのかとか、建て替えとかリフォームとかを考えずに、簡単に行きましょうｗ
例えば
Aさんは、２５歳で家を買って、６０歳で払い終わりました・・・９０歳まで、そこに住みました
Bさんは、３５歳まで賃貸に住んで、家を買い７０歳で払い終わりました・・・・７１歳で死にました。
Aさん、Bさん共に、４０００万円の家を購入したとして・・・、何となく、Bさんが、ものすごく可哀想な人に思えませんか？
もう一人、ここにCさんという人がいたとして、３０歳で３５年ローンを組んで家を買い、３１歳で死んじゃったとすると・・・本人は、ものすごく可哀想ですが、残された家族は、ほとんど支払いをしていないのに、家が手に入る・・・って事もありますが・・・。
Cさんは、今回の話とは、あまり関係がないので、ここまでにしますが・・・・・。
まあ、人生には、いろんなパターンと、いろんな考え方がありますが、私は、若い時に家を買いました。
何度も買い替えていますが・・・・、やはり人様に賃料を払うぐらいなら、自分の物になる不動産にお金を払いたいですし・・・、不動産投資家に払うぐらいなら、私にお金を貸してくださった銀行に金利を払いたいですねｗ
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法人には、税理士か、会計士がついているのだから、これほど反応が多いとは思っていませんでした。
特に、ブログの読者の経営者たちの何人かは、直接携帯に電話があり、あ〜でもない、こ〜でもないの長い話を聞いて、相談にのりました（笑）
今回は、住宅についての、買うか借りるかを書かせていただきます。
これも一概には言えないのですが、やはり私は買うべきだと思います。
前回と同じ事を言いますが、物件を売りたいからではございませんので、そこのところはお間違えのないようにお願いします。
それから、私の著書を読んでくださった方は、今更の内容かもしれませんが、もう少し、詳しく書きたいと思いますので、最後まで読んで頂けるとありがたいです。
それでは、本題に入りますが・・・・。
買う方が良いというのは、やはり資産として残るという理由が大きいのですが、私が、満足する家を買いたいならこうしなさい！という著書の執筆をした時とは、今は少し状況が変わってきました。
何が変わって来たかと申しますと、今や、少子高齢化、人口減少による家余りの時代に突入したということです。
田舎の過疎化、都市集中化・・・・、この減少は、益々広がろうとしています。
本格的な大波が押し寄せるのはこれからだと言うのに、すでに中古住宅、中古マンションの売れ残りが目立ち、価格が下がりました。
私の住む愛知県でも名古屋市の隣接市町村でも築年数が２０年を超えた物件等は、リフォームしてあるもので１０００万円を下回るものが目立つようになりました。
流石に、１０００万円を下回った物件は、そこそこ売れて行きます。
そして、賃貸物件に、空室が目立つようになりました。
理由は明確なのですが・・・・・。
↓ これは、名古屋市の隣町である大治町の中古マンションです。（りフォーム済）
３LDKのフルリフォームの分譲賃貸を新規で借りようとすると月額７万円前後の賃料なんです。
それが、金利２％で３５年ローンで買うと、月々の返済額は約３万円 修繕積み立てと管理費を合わせても、４万５千円前後なんです。
つまり、賃貸だと月額７万円・・・買ったら月額４万５千円・・・。
これは、名古屋市に隣接する あま市の中古戸建てです。（リフォーム済）
この平屋のリフォーム済み中古戸建ても、通常で借りると賃料は月額７万円前後！
３５年ローンで購入した場合の住宅ローンの支払いは、月額４万５千円ちょっと・・・。
少し前のチラシで中古特集として、リフォーム済みの物件を、８物件ほど掲載した時は、そのうちの４物件に申込が入りました。
まあ、実際に、住宅ローンの承認が得られて購入まで進んだのは、２件！
残念ながら、この物件は、２物件とも成約にまでは至らなかったのですが・・・平屋のほうは、高齢者の方々からの問い合わせが多かったです。
２万部のチラシを入れて、問い合わせが１１件、４件申込みがあり、成約２件というのは、この地域の不動産のチラシの効果としては、かなり良いほうです。
もちろん、これは、郊外の不動産の価格が下がったからなのですが・・・・。
実は、この地域では、賃料も売買価格も下がっていますが、賃貸の価格は、売買に比べて下がっていないのです。
この現象はこの地域に限らず、郊外と呼ばれるほとんどの地域で起きているのではないでしょうか
これは、売買物件というのは、自己が居住しながら所有している物件が多く価格も低いので売りやすいというか・・・、価格を下げやすいのですが、それにくらべて、賃貸が売買物件ほど下がらないのは、収益物件を持つ不動産投資家は、大きなローンを抱えているケースが多く、借主が払ってくれる賃料で、ローンの返済をしているので、下げるに下げられない・・・、つまり下げにくい状況になっているというのが大きな要因なんですけどね。
空家も増えていますが、それ以上に賃貸の空室も増えています。
まあ、私から言わせれば、いつまでたっても埋まらない空室状況でいるよりも、賃料を値下げしてでも、空室を減らしたほうが生き残れると思うのですが、往生際の悪い人が多いんですよね〜。
今回２つの物件を例に挙げましたが、マンションも戸建ても、払い終われば自分の物ですし、特に、戸建てのほうは、建物が使えなくなった後も、土地が残ります。
不動産コンサルの私から言わせていただくと、やはり、個人も法人と同じく、賃貸よりは購入したほうが良いという結論になります。
もちろん、地域にもよります。
未来を予想した時に、その地域で不動産を持っていても、貸す事も売る事もできないであろう・・・なんていう地域の物件は別として、基本は、賃料を払い続けるよりは、住宅ローンが通るのであれば買った方が良いでしょうね〜。
とは言っても・・・、絶対かと言われれば・・・、地域により、又は、人それぞれのライフプランがありますので、買う方が絶対的に良いとは言えないわけですが
さて、ここで借りる、買うのメリットについて書かせていただきましょう。
借りるメリット
・ライフスタイルの変化、ライフプランに合わせて気軽に引っ越しできる
・不動産の維持費用・固定資産税等を負担しなくていいので気楽
・不動産価格が上下しても、簡単に住む場所を変えられるので生活の影響を受けにくい
買うメリット
・現金で買えば自分の資産、ローンで買っても払い終われば自分の資産
・一般的にだが、購入物件のほうが、賃貸物件よりもグレードが高い
・不動産を所有することで社会的に信用力がある
・自分の物なので室内のリフォーム、戸建てであれば建て替えが自由にできる
さあ、あなたは・・・、借りる派ですか？ 買う派ですか？
何度も言いますが・・・やはり私は、買う派ですけどね・・・・。
最後に・・・説得力のある買う派の意見を・・・・（笑）
私が、いつも思うのは、買うなら買うで、なるべく若いうちに買って・・・長生きすればするほど得なんですよね〜。
親元から独立した際に、なるべく早い段階で不動産を購入すれば、他人様に払うお金が少ないわけですし・・・・、長生きすればするほどに、不動産の自己所有期間が多くなる訳ですから、住居に払う金額を月割りにすると当然少なくなります。
複雑に計算をするときりがないので、繰り上げ返済とか、いつの時代の金利計算なのかとか、建て替えとかリフォームとかを考えずに、簡単に行きましょうｗ
例えば
Aさんは、２５歳で家を買って、６０歳で払い終わりました・・・９０歳まで、そこに住みました
Bさんは、３５歳まで賃貸に住んで、家を買い７０歳で払い終わりました・・・・７１歳で死にました。
Aさん、Bさん共に、４０００万円の家を購入したとして・・・、何となく、Bさんが、ものすごく可哀想な人に思えませんか？
もう一人、ここにCさんという人がいたとして、３０歳で３５年ローンを組んで家を買い、３１歳で死んじゃったとすると・・・本人は、ものすごく可哀想ですが、残された家族は、ほとんど支払いをしていないのに、家が手に入る・・・って事もありますが・・・。
Cさんは、今回の話とは、あまり関係がないので、ここまでにしますが・・・・・。
まあ、人生には、いろんなパターンと、いろんな考え方がありますが、私は、若い時に家を買いました。
何度も買い替えていますが・・・・、やはり人様に賃料を払うぐらいなら、自分の物になる不動産にお金を払いたいですし・・・、不動産投資家に払うぐらいなら、私にお金を貸してくださった銀行に金利を払いたいですねｗ
そんなわけで・・・本日も読者の皆様に
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2015年01月18日
１９０４） 法人名義の不動産を 買うか 借りるか・・・。
法人名義の不動産を買うか借りるか・・・。
経営者から、よくされる質問です。
そして・・・、税務上、借りた方が、賃料全てを経費にできるということを、おっしゃる社長さんが多いのですが・・・。
業種にもよりますが、私は、基本的には、買った方がいいに決まってるだろう！と答える事が多いです。
その会社の顧問税理士が何と言おうが、買うことを勧めます。
これは、自分が不動産を売っているからという、セコい考えではなく、資産を持ったほうがいいという意味なんですけど・・・。
これは、不動産会社社長というよりは、不動産屋としてのアドバイスです。
私が、相談をうける事の中には、会社の倒産、会社の縮小ということがあるわけですが・・・、資産を持っている会社は、資産を売却する事で、生き残りやるいわけですし、会社を清算するにしても、後々、楽だし、きれいに清算できるわけです。
買うか、借りるかの相談に対して、毎月の賃料を払うなら、その半分の金額でもいいから、不動産を買って、その返済に充てるほうがいいと答えます・・・もちろん、金融機関から借りるだけの信用があればの話ですけどね。
基本的は、買うか借りるか、どちらが？という話になると、私は、千代田不動産の代表という本業での経験値と、不動産コンサルマスターとしての知識で、買う！というほうを勧めます。
この辺で、ちょっと例をあげたいのですが・・・・一般的な、買ったほうがいいですか・・・借りてたほうがいいですかの相談事を書いても面白くないので、ある企業の社長さんとの話を書きましょうｗ
先日、ある会社の社長・・・Yが、東京でも有名なビルにオフィスを借ていて、私に言いました。
彼は、今時の業種の社長で、けっこう派手にやってるので社名が分かってしまうので・・・詳しくは書けませんが・・・・（笑）
Y社長 『近ちゃん、ここさ〜・・・。 借りるのに４千万、賃料が月３００万円・・・。ここにオフィスがあるってことが信用なんだよね〜ｗ』
私 『ふ〜んｗ 昔、俺に同じ事を言った奴がいたんだけど、そいつ、最後は、人から集めた金を持ってドロンしたよｗｗｗ とんだ詐欺師野郎だったけどな。 まあ、Yくんは、そういう商売じゃないし、そういう人間でもないから、そんなことはないだろうけど・・・、不動産に対する見方は、俺から見ると、チャラいと思う・・・。まあ、六本木のキャバクラでシャンパン空けまくって自慢してる奴と変わらんｗ』
Y社長 『近ちゃんだって、錦や新地でシャンパン王子とか言っちゃって、自慢してるでしょう。 ドンペリの会社から記念品を贈呈されたんでしょ？』
私 『俺の大好きな、ドンペリのエノテークがなくなってしまったんだよ。 大好きだったんだけどな〜・・・って・・・そういう話をしてるんじゃなくて・・・。 毎月、ここの賃料に３００万円払うとするだろ？ 年間３６００万円・・・、１０年で３億６０００万円を払うわけよ。 俺なら、ビル買って、そこの一部を自分が使うけどな〜。』
Y社長 『それも考えたんだけど、小さな自社ビル持つよりも、このビルにオフィスを持った方がカッコいいでしょう。 う〜ん 名古屋で考えると、ツインタワーにオフィスがあるのと、今の近ちゃんとこの千代田ビルを持っているのだったら、ツインタワーにオフィスがあったほうが良くない？ 税金で落とせるし・・・。』
私 『うむ〜・・・。 確かに、ミッドランドの福臨門や、マリオットのミクニから、うちのビルを見ると・・・、豆みたいに小さいけど・・・、でも、俺は、借り物よりは、小さくても自社ビルのほうがいいと思うけどな〜ｗ 税務上とか、償却が何とかとか、金利がどうとか言うけど、所詮借り物・・・ヤドカリでも家持ってるわけじゃん。』
Y社長 『あははｗ 近ちゃんの著書にも書いてあったけど、あれは間違いだよ。 ヤドカリは、所有権じゃなくて、賃借権なんだよ・・・・。』
私 『そうだな・・・一理あるなｗ でも、まあ、賃料払ってないなから、賃貸借じゃなくて、使用貸借だ・・・。 そんな話はどうでもいけど、３００万円の賃料を払ってるって自慢してるけど、Y
くんは、このビルの所有者に金を払う、所有者は、その金で、このビルの借金を返済する。 そして、このビルが資産として残るんだよｗ』
Y社長 『人様のビルの借金返済の金を俺が払ってると言いたいんだろうけど、だからと言って、何百億もするものを買える訳ではなし・・・、俺は、このビルの恩恵を金で買って商売が上手く行くんだから、それでいいんだよ。』
私 『Yくんの商売だから、それはそれでいいんじゃないｗ ただ、１０年後、今と同じ事言ってるといいけどな・・・。フェラーリ買うより、中古マンションを買え・・・高層ビルにオフィス借りるなら、社屋を買えって言ってた事を覚えておいてねｗ 俺は、否定をしているんじゃなくて、アドバイスをしてるんだよ。たぶん今は、ムカついて、小さな親切大きなお世話って思われるだろうけど・・・ｗ』
Y社長 『そんな事は思っていないよ。近ちゃんが言うんだから間違いないけど、商売柄、オフィスもフェラーリも、俺の仕事には必要な物なんだよ。 うちの客には、ドリームが必要なんだｗ』
私 『何でドリームだけ英語なんだｗｗｗ 』
こんな話をしたのですが・・・・。
Yくんの場合は、多少のハッタリは必要な業種なので、まあ、分からなくもないのですが・・・、月額３００万円もの賃料を払っていることを考えると、その分を返済に充てて、ビルの１つも買えばいいのにと思ってしまいます。
Yくんも結構な頻度で、このブログを読むので、詳細な理由までは書きませんが・・・、今、それなりに利益を上げてはいますが、会社というのは、調子が良い時ばかりではないので、将来、今の月額３００万円を不動産を取得する資金に回したほうが良かったな〜と思う日が来るような気がします。
不動産を売るという事は、それぞれに理由があるわけで・・・、売買を扱う不動産業者というのは、破産、倒産、相続、離婚等、いろんなケースを見るわけです。
不動産を買うには、資金が必要なわけで・・・、売買を扱う不動産業者というのは、法人や個人が金融機関から融資を受けるためのお手伝いをしたりするわけで、金融機関との関わりも深いし仕事をすることが多い・・・。
会社が不調になった時や、会社が大きく方向転換をする時に、融資をするかしないかは、資産がある会社のほうが有利に決まっている。
それに・・・・。
借金を返済してきたという事も、大きな信用になるのです。
不調になった際に、資産があったから融資を受ける事ができて復活した会社、資産がなかったから融資をうけられず倒れてしまった会社もありました。
１０年間賃料を払い続けたという信用と、１０年間返済をし続けてきたという信用では、返済をしてきたことへの信用のほうが遥かに大きいのです。
税務上の損得の話ではありません。
将来残るものにお金を使うか、人様が残すものにお金を使うかの話です。
毎月多額の賃料を払っている経営者の皆さん・・・・今からでも遅くはないので、ここは思い切って不動産を買いましょう。
さて・・・・・・ここまで読んでくださった読者の皆様・・・ この後もブログは続きますが・・・・・。
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ありがとうございます。
今日も、素人さんの為の不動産学校は、１位でしたか？
それでは、ブログの続きです。
休憩の前までは、借りるか、買うか・・・・どちらが得なのか？という話でしたが・・・・・。
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買うか、借りるかについて・・・、私は、不動産会社の代表としてではなく、不動産コンサルマスターとして、買ったほうが良いということを書かせていただいたわけですが、実は、両方やっちゃうという手があるのです。
法人が使用する不動産を、個人で買って会社に貸すという方法があります。
個人で買ったものは資産として残りますし、それを法人に貸すことにより、法人は経費とする事ができます。
もちろん、全員ができるというわけではありません。
法人だけではなく、個人的に信用がなければ難しいのですが・・・・、と言いながら、基本的には、信用のある法人の代表取締役であれば、数千万〜数億程度の借金はできると思います。
この方法は、個人資産を形成しながら、法人の税務対策をするということになるわけです。
但し、良い事ばかりではありません。
個人で不動産を購入して貸すという事は、基本的には、個人が払う税金が上がるということです。
個人で不動産を購入し会社へ貸した場合、不動産所得となってしまします。
もちろん、経費として、減価償却費、固定資産税、火災保険料、銀行借り入れの利息等を計上することができますので、この不動産収入から経費を差引いた金額が課税所得ということになります。
まあ、ここから先の話は、不動産コンサルマスターの私よりも、・・・・、税理士さんと、相談をして、会社からの給与と、会社から取る賃料のバランスを調整して、上手にやっちゃってください（笑）
最後に、もうひとつだけ・・・・・、これをやると、多少、毎月の手間が増えますし・・・、税務署の調査が入った時に、あれこれ聞かれて、めんどくさいです。（経験者は語る・・・。）
めちゃくちゃな条件での賃貸借契約等をして、自分本位でやりすぎないことです。
今日のブログのテーマは、法人名義の不動産を 買うか 借りるか・・・ということです。
会社の将来を考えると、借りるよりは買うほうが、得だということ・・・・、更に得を求めるなら、代表取締役が個人で買って、会社へ賃貸すれば、法人側の経費を発生させることが有効だという話です。
最近、カンボジアのビジネスの話が多かったのですが・・・、本日は、不動産コンサルっぽい話を書かせていただきました（笑）
あっ・・・そういえば・・・、カンボジアと言えば・・・・・。
こんなブログを作ってみましたｗ
カンボジア シアヌークビルの海の家物語
もし、お時間があれば、見てやって・・・ついでに、ブログ村の、バナーをクリックしてやってください。
このブログのようなペースで更新はできませんが、スタッフたちと共同で、ちょくちょく更新しますので、宜しくお願いします。
今日のブログは、法人名義の不動産を 買うか 借りるか・・・でした・・・・ Let's meet again next time.
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そして・・・、税務上、借りた方が、賃料全てを経費にできるということを、おっしゃる社長さんが多いのですが・・・。
業種にもよりますが、私は、基本的には、買った方がいいに決まってるだろう！と答える事が多いです。
その会社の顧問税理士が何と言おうが、買うことを勧めます。
これは、自分が不動産を売っているからという、セコい考えではなく、資産を持ったほうがいいという意味なんですけど・・・。
これは、不動産会社社長というよりは、不動産屋としてのアドバイスです。
私が、相談をうける事の中には、会社の倒産、会社の縮小ということがあるわけですが・・・、資産を持っている会社は、資産を売却する事で、生き残りやるいわけですし、会社を清算するにしても、後々、楽だし、きれいに清算できるわけです。
買うか、借りるかの相談に対して、毎月の賃料を払うなら、その半分の金額でもいいから、不動産を買って、その返済に充てるほうがいいと答えます・・・もちろん、金融機関から借りるだけの信用があればの話ですけどね。
基本的は、買うか借りるか、どちらが？という話になると、私は、千代田不動産の代表という本業での経験値と、不動産コンサルマスターとしての知識で、買う！というほうを勧めます。
この辺で、ちょっと例をあげたいのですが・・・・一般的な、買ったほうがいいですか・・・借りてたほうがいいですかの相談事を書いても面白くないので、ある企業の社長さんとの話を書きましょうｗ
先日、ある会社の社長・・・Yが、東京でも有名なビルにオフィスを借ていて、私に言いました。
彼は、今時の業種の社長で、けっこう派手にやってるので社名が分かってしまうので・・・詳しくは書けませんが・・・・（笑）
Y社長 『近ちゃん、ここさ〜・・・。 借りるのに４千万、賃料が月３００万円・・・。ここにオフィスがあるってことが信用なんだよね〜ｗ』
私 『ふ〜んｗ 昔、俺に同じ事を言った奴がいたんだけど、そいつ、最後は、人から集めた金を持ってドロンしたよｗｗｗ とんだ詐欺師野郎だったけどな。 まあ、Yくんは、そういう商売じゃないし、そういう人間でもないから、そんなことはないだろうけど・・・、不動産に対する見方は、俺から見ると、チャラいと思う・・・。まあ、六本木のキャバクラでシャンパン空けまくって自慢してる奴と変わらんｗ』
Y社長 『近ちゃんだって、錦や新地でシャンパン王子とか言っちゃって、自慢してるでしょう。 ドンペリの会社から記念品を贈呈されたんでしょ？』
私 『俺の大好きな、ドンペリのエノテークがなくなってしまったんだよ。 大好きだったんだけどな〜・・・って・・・そういう話をしてるんじゃなくて・・・。 毎月、ここの賃料に３００万円払うとするだろ？ 年間３６００万円・・・、１０年で３億６０００万円を払うわけよ。 俺なら、ビル買って、そこの一部を自分が使うけどな〜。』
Y社長 『それも考えたんだけど、小さな自社ビル持つよりも、このビルにオフィスを持った方がカッコいいでしょう。 う〜ん 名古屋で考えると、ツインタワーにオフィスがあるのと、今の近ちゃんとこの千代田ビルを持っているのだったら、ツインタワーにオフィスがあったほうが良くない？ 税金で落とせるし・・・。』
私 『うむ〜・・・。 確かに、ミッドランドの福臨門や、マリオットのミクニから、うちのビルを見ると・・・、豆みたいに小さいけど・・・、でも、俺は、借り物よりは、小さくても自社ビルのほうがいいと思うけどな〜ｗ 税務上とか、償却が何とかとか、金利がどうとか言うけど、所詮借り物・・・ヤドカリでも家持ってるわけじゃん。』
Y社長 『あははｗ 近ちゃんの著書にも書いてあったけど、あれは間違いだよ。 ヤドカリは、所有権じゃなくて、賃借権なんだよ・・・・。』
私 『そうだな・・・一理あるなｗ でも、まあ、賃料払ってないなから、賃貸借じゃなくて、使用貸借だ・・・。 そんな話はどうでもいけど、３００万円の賃料を払ってるって自慢してるけど、Y
くんは、このビルの所有者に金を払う、所有者は、その金で、このビルの借金を返済する。 そして、このビルが資産として残るんだよｗ』
Y社長 『人様のビルの借金返済の金を俺が払ってると言いたいんだろうけど、だからと言って、何百億もするものを買える訳ではなし・・・、俺は、このビルの恩恵を金で買って商売が上手く行くんだから、それでいいんだよ。』
私 『Yくんの商売だから、それはそれでいいんじゃないｗ ただ、１０年後、今と同じ事言ってるといいけどな・・・。フェラーリ買うより、中古マンションを買え・・・高層ビルにオフィス借りるなら、社屋を買えって言ってた事を覚えておいてねｗ 俺は、否定をしているんじゃなくて、アドバイスをしてるんだよ。たぶん今は、ムカついて、小さな親切大きなお世話って思われるだろうけど・・・ｗ』
Y社長 『そんな事は思っていないよ。近ちゃんが言うんだから間違いないけど、商売柄、オフィスもフェラーリも、俺の仕事には必要な物なんだよ。 うちの客には、ドリームが必要なんだｗ』
私 『何でドリームだけ英語なんだｗｗｗ 』
こんな話をしたのですが・・・・。
Yくんの場合は、多少のハッタリは必要な業種なので、まあ、分からなくもないのですが・・・、月額３００万円もの賃料を払っていることを考えると、その分を返済に充てて、ビルの１つも買えばいいのにと思ってしまいます。
Yくんも結構な頻度で、このブログを読むので、詳細な理由までは書きませんが・・・、今、それなりに利益を上げてはいますが、会社というのは、調子が良い時ばかりではないので、将来、今の月額３００万円を不動産を取得する資金に回したほうが良かったな〜と思う日が来るような気がします。
不動産を売るという事は、それぞれに理由があるわけで・・・、売買を扱う不動産業者というのは、破産、倒産、相続、離婚等、いろんなケースを見るわけです。
不動産を買うには、資金が必要なわけで・・・、売買を扱う不動産業者というのは、法人や個人が金融機関から融資を受けるためのお手伝いをしたりするわけで、金融機関との関わりも深いし仕事をすることが多い・・・。
会社が不調になった時や、会社が大きく方向転換をする時に、融資をするかしないかは、資産がある会社のほうが有利に決まっている。
それに・・・・。
借金を返済してきたという事も、大きな信用になるのです。
不調になった際に、資産があったから融資を受ける事ができて復活した会社、資産がなかったから融資をうけられず倒れてしまった会社もありました。
１０年間賃料を払い続けたという信用と、１０年間返済をし続けてきたという信用では、返済をしてきたことへの信用のほうが遥かに大きいのです。
税務上の損得の話ではありません。
将来残るものにお金を使うか、人様が残すものにお金を使うかの話です。
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買うか、借りるかについて・・・、私は、不動産会社の代表としてではなく、不動産コンサルマスターとして、買ったほうが良いということを書かせていただいたわけですが、実は、両方やっちゃうという手があるのです。
法人が使用する不動産を、個人で買って会社に貸すという方法があります。
個人で買ったものは資産として残りますし、それを法人に貸すことにより、法人は経費とする事ができます。
もちろん、全員ができるというわけではありません。
法人だけではなく、個人的に信用がなければ難しいのですが・・・・、と言いながら、基本的には、信用のある法人の代表取締役であれば、数千万〜数億程度の借金はできると思います。
この方法は、個人資産を形成しながら、法人の税務対策をするということになるわけです。
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個人で不動産を購入し会社へ貸した場合、不動産所得となってしまします。
もちろん、経費として、減価償却費、固定資産税、火災保険料、銀行借り入れの利息等を計上することができますので、この不動産収入から経費を差引いた金額が課税所得ということになります。
まあ、ここから先の話は、不動産コンサルマスターの私よりも、・・・・、税理士さんと、相談をして、会社からの給与と、会社から取る賃料のバランスを調整して、上手にやっちゃってください（笑）
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最近、カンボジアのビジネスの話が多かったのですが・・・、本日は、不動産コンサルっぽい話を書かせていただきました（笑）
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