素人さんの為の不動産学校:2012年11月

2012年11月

2012年11月26日

１４６７）　人って分からんものです。

当社が、今年の初めごろに購入した土地建物（築年数約４０年）がありまして・・・・・、それを売るつもりだったのですが・・・・・。

すると・・・・うちの営業が、売買ではなくて、賃貸で貸してほしいという話を持ってきたんですよね～。

私としては、売却するために買った商品なので、『貸す気はないから買ってもらって・・・・ｗ』と一旦断ったのですが、再度、貸してほしいとお願いをされたのです。

結局、当初、賃貸で貸すけど、２年以内に買い取ってもらうということで、先方の会社と話し合いをしました。

私は、本来、売却をするのであれば、もう少しきちんとしたかったのですが、そちらから、そのままでいいから、全てはこちらでやるからということなので貸しますけど、古くてボロボロのビルだから、あのままの状態で借りて、そちらで使えるようにしてくださいね～。　買った時のままの状態ですからね～。』ということを話して、賃貸借契約をしたわけです。

ついでに、２年後に決済をするということで、売買契約も締結しました。（現状は賃貸）

築年数約４０年の建物なので～なんて話をしていたんですが、借主さんは、『そのままでいいので、全てこちらでやります。そのために建築屋と現場立会いをしてるんです。　打ち合わせ済みです。』なんて言ってたんですけど・・・・。

それが、契約後・・・・、建築確認がないとか、構造計算がないとか、いろいろ請求をしてきたのです。

当社の営業には、できる範囲で協力してあげればいいと指示をして、当社が、持っている書類全てを渡して、現状のままでいいというのに、水道の関係の工事も、現状と言っても水道ぐらいは・・・・と、こちらでやったんです。

それでも、あれが足りん、これが足りんと、言ってきて・・・・当社も、前の所有者のほうに問い合わせをしたりして、なるべく協力をしていたのですが・・・・・・。

先日・・・・、ド素人が書いたような文面で、損害を請求する的な文章が送られてきたのです。

私としては、賃貸物件の貸主として好意的に協力をしてきたつもりなのに・・・・・、うちが書類を出さないから、許認可が遅れたので、それを見越していた分の金額を請求してきたのです。

その金額が、またすごい金額でして・・・・・。

私からすると、売買しようと思っていた物を、全部自分でやるから、現状のままで賃貸させてくださいと頼んで借りておいて、予定の期日にオープンできなかったからと言って、遅れた分の損害を提出されてもこまりますよね～ｗ

弁護士さんが書いたとは思えないような文章（作戦？故意的？）を見た瞬間、あまりの自己中心的な考え方に怒りを通り越して、思わず、爆笑をしてしましました。

和解案が３つくらい書かれていたかな～？

どれも、こちらが損害を認めて大損する内容で・・・・・１・２・３と、どれにしようか考えたのですが・・・・４にすることにしました。

４・全面拒否・・・・・ｗ

当社としては、借主の許認可の問題に対して協力をしてきたのに、わけのわからん文章を送りつけてきて、内容は、喧嘩をふっかけるような内容だし・・・・・訳がわかりません。

たぶん、弁護士さんが状況を聞いて、あの文を読んだら、大半の人が爆笑するんじゃないかな～？

私も、怒りを超えて笑いましたｗｗｗ

まあ、今週、暇な時に、当社の顧問弁護士を飲みにでも誘って、見てもらおうかな～と思っていますが、私としては、ここまで一方的にやられると、相手が許可の取得中だろうが何だろうが、信頼関係破壊による契約の解除で、明け渡し請求をかけていくつもりです。

うちの顧問弁護士の見解も、同じだと思いますが・・・・・まあ、聞いてみないとわかりませんけど・・・・、一般的に、弁護士さんだと、そういう動き方を選択するような気がします。

まあ、でも、怒りを通り超えたと言っても・・・・・笑いながらも、残念ですね～。

私としては、せっかく売買を２年後にして、とりあえず賃貸でＯＫしたのに・・・・、きっとあの人たちなら、２年の間に業績を伸ばして、決済してくれるだろうと信じて、２年後の決済としたのに・・・・・、ＯＰＥＮが遅れた損害を、こちらに出してくるとは、夢にも思っていませんでした。

人って、わからんもんですね～・・・・。

この仕事をしていると、こういう裏切りみたいなことは、度々ありますけど・・・・、自分が間違っていないと思わなければ、一歩も引かないし、徹底的に戦いますけど・・・・、心は、けっこう傷つくんですよね～（ＴＴ）

良かれと思って、全面協力しても・・・・自分の都合が悪くなると、責任を、こちらに押し付ける・・・・。

まあ、不動産業者は皆経験していることだと思いますし・・・・、これは、不動産の世界だけのことではなく、普通に、皆さんの社内でも、近所づきあいでも、こういうことは、日常茶飯事に起きているんでしょうね～。

借りたいときは、『４０年近く経った建物なんですから、社長さん、そんなことは分かってますから、こちらで全てやります。売買を賃貸にしてくださってありがとうございます。』

舌の根も乾かんうちに、『自分が決めた予定よりも遅れるのは、当社の責任で、損害額は、こんだけだ～！』と書面を送りつけてくる・・・・・。

正直、可愛さ余って憎さ百倍・・・・、私としては、もう、暖かく見守るとか、協力できるところは協力するとか、できないですね～ｗ

完全に信頼関係は破壊されました。

今まで、どれだけの金額や労力を使われたのか知りませんが、私の目指すところは契約の解除です。

今回、丸く収まったとしても、こういう方は、何かあれば、また同じことを繰り返すでしょうし、これだけ古い建物を売買したら、いくら安かろうが、契約書やエンジニアリングレポートを出そうが、後から何を言ってくるか分からないので、怖くて取引できません。

弁護士の見解も私と同じだと思いますが・・・・、今回の借り手の損害の請求は認められないでしょう。

私が見た限り、重説と契約書の不備はなし・・・・旧耐震、アスベストに関してもきちん記載してありますし、その上での現状渡しの賃貸借契約・・・・。

送られてきた書面と、現状からすると、信頼関係を破壊されたことによる契約の解除と明け渡し請求は認められるような気がします。

普段なら、この程度のクレームは、先方と話し合い、一番の最善策を考えて、ともに協力をして目的を達成しましようとするのでしょうが、いきなり書面を送りつけてきたので・・・・もう、話し合いの余地はないと判断しました。

書面＝話し合いの余地なし・・・・という事ですからね～。

ただ・・・・私としては、相手方と知り合ったのも何かの縁ですし、できることなら、あの場所で仕事をしてもらいたかったですし成功してほしかったし・・・・、私も、協力して、それを見守りながら、良い関係を継続して行きたかったです。

相手方からは、『社長さん、ありがとうございました。』　　

私も、『こちらこそ、ありがとうございました。』

そんな取引がしたくて・・・・売買を賃貸にさせていただき、いろいろと協力したんですけどね～・・・・。

今回も、人と人との繋がりを大切にしていたのですが・・・、良い関係にはなれませんでした。

そう思うと・・・・、残念でなりません・・・・・。

そんなわけで・・・・今日は、少々、落ち込んでいます。

明日は、明るい内容のブログを書けるといいな～ｗ

ということで・・・・落ち込みながらも・・・・、皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。

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toshikazy at 15:08｜Permalink│Comments(10)│TrackBack(0)│

mixiチェック │営業　経営 | 不動産

2012年11月24日

１４６６）　クライアントの獲得について・・・（不動産コンサル）

昨日、不動産コンサルの仕事について書かせていただきましたが、コメントは８件だったのですが、会社あてのメールや、私宛のメッセージが沢山来まして・・・・・。

　そのほとんどが・・・・どうやってクラアントを獲得しているのか？というような質問でした。

　次に多かったのは、どうやってお金を頂くのか？という質問です。

　１名、何故か・・・・弟子になりたい・・・・運転手でも、鞄持ちでも、無償でやりますｗみたいなものもありましたけど、これについては、とても嬉しいお言葉ですが、仕事をしていただくのに無償というわけにはいきませんし、今は、募集していないので丁重に。お断りさせてただきました。

その他、応援メッセージ等を頂き、著書の抽選のとき同じく、感動しちゃいました・・・・ありがとうございました。

さて、どうやってクライサントを獲得しているのかという質問ですが・・・・募集はしていません。

このブログでも、不動産コンサルの仕事を、募集した記憶はありません。

ただ・・・・、相談されているうちに、依頼を受けることになるケースが多いです。

・借地権の問題や、相続対策の話は、不動産の相談しているうちに、結局のところ、『経費とコンサル料を払うのでやってほしい。』という感じになってくるんですよね～。

・区割りや、開発については、同業者たちと飲み食いしているうちに、私にアドバイスを求められて、あ～でもない、こ～でもないと言っているうちに、何となく頼まれて・・・・そのまま、習慣になってしまっり・・・・、たまに、区割りをしながら、何で俺が、他社の区割りをやってるんだ？？？って思う事もありますけどね(笑)

・不動産投資については、ブログもですが、友人たちや、知人たちから等、人の紹介が多いです。

私のクライアントは、昔からの資産家は少なく、経営者が多いでですが、中には、芸能関係、スポーツ選手、政治家などもいます。

以前、ネット上で、富裕層や高収入の人専門の不動産投資専門で貧乏人を相手にしないとか、金持ち相手ならアホでもできる等、書き込みをされたこともありますが、決して、昔からの資産家や金持ち相手ということではなく、どちらかと言うと、数億レベル、下手をすると数千万レベルの不動産投資をコンサルすることが多いです。

元々、何十億、何百億の資産家の投資を手伝っても面白くもなんともないですからね～。

数千万が億に・・・・なんていう仕事のほうが、クライアントに喜びを与えることができるわけで・・・・、親や先祖の代から１００億持ってる奴に儲けさせても、ふ～んｗという感じで、何となく面白くないですからね～。（つまらんｗ）

不動産投資の基本は・・・・・。

私は、他のコンサルと違うのは、インカムで考えない事です。最終的にはキャピタルです。

もう少し詳しく書くと、賃料の収益よりも、売却した際の出口を大事に考えています。

どれだけ吸って・・・・いくらで売るか・・・・、そして、いくら残るかなのです。

そういう意味で、クライアントとは、長い付き合いで、どちらかと言うと、友達感覚での付き合いが多いです。

私を、不動産コンサルだと思っている人もいれば、ただ単に友達の延長のアドバイザーだと思ってる人もいます。

企業も、結局、社長と友達だし・・・・・クライアントと飲んだり食ったり旅行に行ったり・・・・・ｗ

うむ～・・・・結局、ほとんどが、友達の延長な気がします。

つまり、募集なんてものはしていないわけです。

因みに・・・・・最近、会ったクライアント・・・・いえいえ友達ですが・・・・・雰囲気を見たらクライアントというよりは友達だと理解していただけると思います。

まずは、Ｍ社長・・・・・、現在、収益物件を数戸保有していて、現在、新たな収益物件を探しています。

美味しすぎる物件を探してあげようと思いすぎて、なかなか紹介できず・・・・・（笑）

以前、食事に行く際に、ハマーのリムジンで迎えに来てくださりました。

経営者としても、人としても素晴らしい方です

次に、Ｈ社長・・・・・、現在、収益物件や土地を頼まれていますが、金に糸目は付けない人なんですが、かなりのハイレベル＆ハイクオリティーを求める人なので、なかなか見つからないですｗ

国内の不動産投資は、ともかく、海外の金融関係の投資には、私よりも数倍詳しく、そちらの関係は、私がコンサルしてもらっているくらいですｗ

彼は、私の１つ年上なんですが、気遣いが素晴らしく、優しい人ですし、めちゃくちゃ面白い人で、いっしょに飲んでいると笑いっぱなし状態で・・・・翌日、腹筋が筋肉痛になります。

昨日、会社にお邪魔したときも、沢山笑わせていただきましたｗｗｗ

Ｈ社長　『近ちゃん、ＬＳの６００Ｈ買ったんだって～、見せて見せてぇ～～～ｗｗｗ』

私　『あっ、外に止まってるよぉ～・・・・・・・・・、見てみる？？？』

ということで・・・・・外に出て、私の車を・・・・・・スゲ～・・・・と喜んで見ておいて・・・・・。

Ｈ社長　『実は僕も、近ちゃんほどじゃないけど、買っちゃったんだぁ～ｗ』

私　『えっ・・・・、見せて見せてぇ～・・・・・・。どこに置いてあるの～？？？』

Ｈ社長　『この奥だよ～・・・・・ドライブでもしてガソリン入れに行こうよ～ｗ』

私　『なんじゃぁぁぁ～・・・・この派手な、メルセデスは・・・・ＡＭＧ、ＳＬＳじゃないかぁぁぁ～ｗ』

Ｈ　『買っちゃったぁ～・・・・ｗ　海外出張が多いから、たまに乗るだけだから、これでもいいかな～って・・・・、近ちゃんは、毎日乗るから、レクサスがいいよね～ｗ』

私　『ひょえぇぇぇ～ｗ　相変わらず派手だね～ｗ　っていうか・・・・これ、３０００万円・・・・・俺のＬＳ２台買えるじゃん・・・・・。　マンション買おうよ・・・・マンション・・・・。　ドライブついでに、俺のコンサル事務所を見においでよ～ｗ』

Ｈ社長　『ん～・・・・・、今度でダメ・・・？　俺、６時からアポあるんだ～ｗ　もう６時１５分だから、過ぎてるけどね・・・・・。』

私　『ん～・・・・・、じゃあまた今度・・・・・ｗ　その前に、ガルウィング上げてるところを写真撮らせてよｗ』

Ｈ社長　『っていうか・・・・・近ちゃん、撮ってあげるよ～ｗ』

そんなわけで・・・・・、メルセデス　ＳＬＳのガルウィングを開けて写真を撮って、ドライブ終了・・・・・ｗ

あっ・・・・不動産の話をするのを忘れてたぁ～・・・・ということで・・・・結局、翌日、電話で話をして、明日、また会うことになりました（笑）

それから、先週、東京から来たクライアントは・・・・、芸能関係の大御所・・・とまではいかないかもしれない、中御所的な方・・・・飲み食いが派手で、私などは、ごちそうされっぱなしで、割り勘をお願いしているのですが、一度も割り勘にしてもらったことはありません。

まあ、でも、コンサル料は、もらったことがないので、どちらが得か分からないです（笑）

ちょっと写真は乗せれないですが・・・・・、けっこう不動産投資が好きではあるのですが、高層階の区分所有マンションを買っては、友人、業界の関係者や若手など、自分のまわりの人に貸して収益を得ています。

普通は家賃が３０万円ぐらいのところを、５０万円ぐらいとかで貸しちゃうので、すごいな～なんて思っています。

前に、家賃が５０万ぐらいのところを、家具や家電付きですが、１００万円で貸していたこともあったな～ｗ

たぶん、計算が、５０万円単位でしかできないんだと思います。

この人が、１０万とか、５万とか、そういう金額を口にしたことを聞いたことがありません（笑）

とにかく、高層階の豪華な物件を買いたいという人なので、そういう情報を出して、購入してもらうんですが・・・・賃借人は全部、自分で連れてくるので、けっこう楽なんですけど、どうも、芸能界の上下関係に、借地借家法の適応はない！みたいで、完全に貸主有利な契約書を作成しなくてはいけないので・・・・、私は、契約書を作るだけで、仲介には入りません（笑）

ここ最近は、こんな人たちと会いましたが、どの人も、クライアントというよりは、友達ですね～ｗ

こういう人たちが、友達を連れてきて紹介してくれるので、結局のところ、友達の友達が、友達になり、また新たな友達を紹介してくれるので、その人たちが、不動産と言えば近ちゃん！という感じになるわけで、私のほうから、何かを買ってとか、不動産投資をしなさい！とか、コンサルをやらせて！とか・・・・そういう話ではないわけです。

あとは、ブログの読者さんの、相談を受けているうちに、借地の関係や、不動産投資や、いろいろな話になり、結果、コンサルをしちゃってるというようなケースが多いです。

今日のブログで、何が言いたいのか・・・・・・。

いつもの、話になってしまうのですが・・・・。

結局のところ、人と人との繋がりなんです。

知りあった人との縁を大切に・・・・、知りあった人も大切に・・・・、それが全てです。

不動産コンサルとして、又は、不動産業者として、営利を目的に人と接するわけではなく、普通に人を大切にするだけです・・・・ただ、私は、不動産屋という職業・・・、いえ、不動産屋と言う生き物なだけです。

不動産に興味がある人も、ない人も、みんな仲良く、接していけばいいんです。

その中で、不動産に興味があったり、不動産の事を聞きたかったりした人は、私に聞いて来ればいいですし、興味がなければ、ただの友達や、知り合いでいいのです。

つまり、昨日、皆さんが・・・・・、どうやってクライアントを獲得しているのか？　どうやってお金をいただくのか？という質問の答えは簡単なんです。

人の繋がりを大切にする事と、自分が不動産コンサルであること・・・・・そして、依頼を受けた時には、その人のために誠心誠意、一生懸命頑張る！　ただ、それだけなのです。

私のことを、ブログで宣伝をするのが上手いと書かれた人もいましたが・・・・・・、私は、不動産コンサルの仕事をください！なんて宣伝をしたことは、ありませんし、するつもりもありません。

まあ、私の著書は、かなり宣伝したかもしれませんけどね・・・・・ごめんなさい・・・・・あっ・・・・、ブログランキングの投票のお願いはしてます・・・・（笑）

返信メールにも書きましたが、もしも、ブログで仕事の依頼が来るというのなら、本人が、やってみればいいと思いますｗ

ブログを書いて募集をして、クライアントを獲得する！のではないのです。

ブログを書いていて、そこに、毎日読んでくれている読者がいて、その人が不動産で困ったことが起きたときに、私に連絡をくださるのです。

うむ～・・・・・なんかうまく書けないですけど・・・・

ブログは、私と読者の人間関係であり、日常生活は、周りの方々との人間関係であるわけです。

不動産コンサルのクライアントを、どう獲得するのか？という質問が数件寄せられてきたので、今日のブログに私の考えを書かせていただきました。

ということで・・・・、本日も、皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして、失礼いたします。

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toshikazy at 18:09｜Permalink│Comments(11)│TrackBack(0)│

mixiチェック │営業　経営 | 近藤利一　不動産コンサルタント

2012年11月23日

１４６５）　不動産コンサル技能試験　平成２４年

本日は、不動産コンサルティング技能登録者について書かせていただきます。

普段、このブログで、クライアントからの不動産相談を受けて、あ～でもない、こ～でもないと書かせていただいてるやつです。

コンサルの分野は、ひじょ～に、幅が広く奥が深い・・・・、私の得意分野は、不動産投資、土地の有効活用、借家や借地権の整理、相続対策等で、名古屋市東区に、不動産コンサルタント事務所をやっています。

もちろん、株式会社　千代田不動産の代表の仕事とは別に、やっているんですけどね～。

宅建主任者というのは、宅地建物取引主任者のことで、皆さんご存知かと思いますが、不動産コンサルティング技能登録者というのは意外と、知られていません。

不動産仲介と、不動産コンサルとは、業務内容が異なり、一番分かりやすい表現をすると、不動産仲介は、売主買主公平に行うのですが、コンサルは、依頼者側に立って仕事をします。

簡単に言うと、相談された場合、依頼者の側に立ち、依頼者が、有利になるように、アドバイスやサポートをするということで、借地等を例に挙げると・・・・、貸している側から頼まれれば、立退きや、賃料の増額を・・・・、借りている側から頼まれれば、建て替え、転借、買取交渉などをさせていただきます。

簡単に説明をすると・・・・・、宅建の上位資格みたいなもので、宅地建物取引主任者資格登録の後、不動産に関する実務経験が５年以上ある人などが、試験を受けて合格し登録要件を満たし、不動産コンサルティング技能登録者として登録をするのです。

不動産コンサルティング技能登録証を有する不動産コンサルティング技能登録者は、不動産について高い専門知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングを行います。

つまり、知識と交渉力で、クライアントが、有利になるようにコンサルをするのです

そんなわけで・・・・・・

（公財）不動産流通近代化センターは平成２４年１１月１１日に、全国12地区で「不動産コンサルティング技能試験」を実施しました。

受験者数は、1,186名。地区別受験者数は、札幌24名・仙台25名・東京472名・横浜136名・静岡29名・金沢17名・名古屋99名・大阪239名・広島27名・高松27名・福岡80名・沖縄11名。

　合格発表は、2013年1月10日。合格者には合格証明書を送付するほか、同日、近代化センターホームページ上でも合格者の受験番号を発表する予定です。

受験された皆様が、合格されていることをお祈り申し上げます　

ただ・・・・まあ、何と言うか・・・・不動産コンサルというのは、資格と取る事よりも、資格を取ってから、どう使うかが大事なんです。

はっきり申し上げると、資格を取って、登録していても、ほとんどの方が、コンサルとして仕事をされていないというのが現状です。

資格を持っている方々と話をすると、不動産業者として資格を持ってるだけの人が多く、コンサルとしての仕事をしているは少なく、皆さん口をそろえて、『コンサルの仕事がない』とか、『登録をしていても仕事が来ない。』とか、言っていますが、実際は、そんなことはなく、仕事は、腐るほどあります。

社会と不動産は切っても切れない関係であり、どんどん多様化してきていますので、いろんな仕事があります。

特に、税理士や弁護士から仕事をいただいたり、逆に、こちらが士業の方々にご協力いただき、個人法人を問わず先生方と協力をして依頼者を有利な方向に導きます。

税理士さんや弁護士さんとは、相続等で、どの不動産を、どうするか、賃貸、売買、残す等、相続人らにより有利になるようにアドバイスをするわけですが、法的な分割、税の問題に加えて、我々不動産コンサルは、不動産のプロフェッショナルとして、どう相続をするとクライアントが得するのか！ということを考えるわけです。

他にも・・・・、こういった士業の方々との仕事だけではなく・・・・、企業や、資産家の方からの不動産相談も多く、企業については、どこに工場、どこに配送センターを置くか・・・、遊ばせている土地をどうするのか？等の相談を受けたり、資産家の方からは、相続対策や、土地の有効活用等の相談を受けます。

変ったケースだと、クライアントに頼まれて国や市町村等と賃料交渉をしたり、海外の不動産購入の相談や、実際には手がけませんでしたが、米軍に土地を貸している方からの相談を受けたりした事もあります。

実際には、不動産コンサルの需要は、めちゃくちゃ沢山あるわけですが、それを活かしきれていないというのが現状の要です。　