素人さんの為の不動産学校:2010年12月

2010年12月

2010年12月25日

１０２０）　マンションの活用方法

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前からの読者の方は知っていると思うのですが、私個人で、中区大須のマンション２ＬＤＫを持っているのですが、そこだけは人に貸すことなく、売ることもなく、不動産コンサルタントの事務所として利用しているのですが・・・

コンサルの事務所を本社の３階に持って行き、大須のマンションは、そろそろ人に貸そうかな～？なんて考えています。

貸すと言っても、実は、友人の会社の名古屋支店として名前だけ貸して少し賃料をいただいており、郵便が来たりするので、普通に貸すなら、それを断るか、事情を説明して貸すかしなくてはいけません。

うむ～～～、賃貸マンションとして貸したいな～

しかし、とても便利な場所にあるし、遅くまで飲んだときに泊まったりできるし、このままにしておこうかな～とも考えています。

さて、どうしたものか・・・

今日、日中、名古屋に行く用事があったので、大須のマンションに立ち寄り考えました

うむ～～～ん～～～・・・迷うのめんどくさくなってきたからこのままにしよう

ここ便利だし・・・たまに飲みすぎた時とか泊まりに来たりできるし・・・やっぱる人に貸すのや～めたｗ

すみません・・・きまぐれなＢ型です

ただ、このまま何もしないも嫌なんです・・・Ｂ型の私は、何かしたいというか、なんか飽きたんですよね～

よし、大改装しよう

こうなってくると、この部屋をどう改装するかで楽しくなってくるのが、新しいもの好きのＢ型の私

現在２ＬＤＫなんですけど、このまま改装するか・・・それとも、壁を全部打ち抜いて大型のワンルームにするか・・・。

２ＬＤＫ・・・１ルーム・・・１ＬＤＫもありかも・・・ｗ

うむ～・・・　お客様が相談に来る→　現在は１４畳のＬＤＫに赤い大きなラグが敷いてあり、その上にフルガラスのテーブルと黒の大型ソファーが置いてあり、大型テレビが壁のところに・・・、奥にはデスクがある。

その奥の２部屋の片方は寝室に、もう片方は和室で使っていない。

うむ～・・・迷う・・・。

お客様が入ってきて、ベッドが見えるというのもどうかと思うけど・・・でも、オシャレなワンルームにもあこがれる

めちゃくちゃ迷う・・・・

でも、こういう時、結局、自分の思い通りにしてしまうのがＢ型

まあ、ベッドは、観葉植物の大きなのを並べて隠せばいいやｗｗｗ

ということで、今度は内装を考えました。

とりあえず、今度は、黒の大理石調の壁にして大きな絵を数枚、床は全部じゅうたんにしたいです。

照明は、スポットと間接照明にして、リビングの中心とキッチンのところだけをスポットで明るくして、あとは、間接照明の明かりで、足りないときは、ソーファーのまわりにオシャレなスタンドを置いてその明りを使うようにしようｗ

えっと・・・置物は・・・シルバーで揃えようｗ

ってなわけで、どんどんエスカレートしていく

そして最終的に・・・

ここまでやったら、ホテルのスイートルームみたいになってしまうではないですかｗ

うむ～～～　俺だけが使うのもったいないから・・・・。

リフォームやリノベの、モデルルームとしても使えるな～

というところまで、考えてしまい・・・・。

結果、私の大須のマンションは、大改装することになったのでした

さて・・・

アポを済ませ会社に帰ってから・・・改装の件で知人に電話を・・・

ここからが、大改装を安く施工するのが私の腕の見せどころ

取引先の設備屋に電話　

私　『社長～～～ゴルフの調子どう？　そういえば話変わるんだけど、社長のところのショールームのトイレ・・・あの、かっこいい黒いやつ、そろそろ型落ちになりますよね～？？？　あれ、俺のマンションに欲しいので、展示品を変える時、安く売ってくれません・・・？？？』

社長　『あ～　あれか～　あんなケバいトイレ実際に付ける人いないから、３月でよかったら、タダであげるよ。　取り付け工賃だけくれるとありがたいけど・・・。』

私　『いえいえ、タダはダメっすよぉ～。　１０万円で買います・・・そのかわり、今のトイレの取り外しと処分もお願いします。』

社長　『金はいいって～、職人に工賃だけ払ってやって～ｗ』

とりあえずトイレ・・・ゲット

　リゾートや、スパ、レストラン、バー、ラブホ等の内装をやってる内装屋の社長に電話

私　『社長～　最近、飲んでる～？　ところで、俺のマンションなんだけど、黒の壁にして絵を飾りたいんだけど、何か材料余ってない？　できれば大理石っぽいのがいいんだけど・・・。　じゅうたんとかもいいのない？？？　』

社長　『黒か～？　何平米くらいありそう？』

私　『ん～～～壁が１２０くらい・・・床が５０くらいかな～ｗ　あっ・・・天井も何かあれば・・・そういえば照明も間接照明にしたいんだよね～。』

社長　『この間、ラブホやったときの余りが倉庫にあったと思うけど、１２０平米までは、あるかな～？　なかったら、部分的に木使えばいいだろ？　そのほうが豪快になるぞ。例えば、ＴＶの後ろの壁だけ黒のパネルをはめ込むとか、ガラスにするとか・・・。　あっ・・・ガラスの中に絵が映るパネルとか余ってた気がする・・・いっぺん倉庫見といたるわ。』

私　『リゾート仕様ならいいけど、ラブホっぽいのはやめてねｗ　それから・・・、ワタシ、予算ナイよー・・・、余り物で、黒ベースの、かっこいい部屋にしてほしいな～。』

社長　『あはははｗ　わかっとるわ～・・・うちの倉庫の余り物で、超豪華な部屋を造ればいいんだろｗｗｗ　壁から床から天井まで５００万かかるやつを５０万で全部やったるわ～ｗ　うち今度、デナイナーの優秀な奴入れたから、そいつにやらせたるわｗ』

私　『おおおおｗ　ありがと～ｗ　ちなみに天井は間接照明ね・・・トイレは、〇〇設備が展示品くれるって言ってたからさ～・・・じゃあ、５０万円プラス、飲み１回でよろしくぅ～ｗ』

社長　『まあ、しゃ～ないな～ｗ　近ちゃん、トイレはわかったけど、風呂どうすんの？　どうせユニットだろう？　まあいい、何か考えてやるから、今度、遊びに来がてら倉庫見に来いよ～ｗ』

内装関係ゲット

住宅メーカーのインテリアコーディネターをやってる女の子に電話

私　『ねぇ～　〇〇ちゃん、ちょっと教えてほしいんだけど、展示場の家具とか置き物とかカーテンなんだけど、ああいいうのどこで揃えるの？』

〇〇ちゃん　『あれはね、私じゃないんですよ～。　私は、営業の人たちの商談の手助けをしてるだけだから・・・展示場は、また違う人だと思う。。。　でも、あれくらいなら、私でもできるけどね～ｗ』

私　『おっ・・・〇〇ちゃん・・・言うね～ｗ　カリスマインテリアコーディネターになる日も近そうだ・・・結婚は遅そうだけど・・・・ｗｗｗ』

〇〇ちゃん　『ひどぉ～～～

　いい人いたら、紹介してくださいよぉ～。』

私　『うむ～・・・〇〇ちゃん、ブランド好きだからな～。　たぶん、どっかのボンボンじゃないと・・・普通の男では養っていけないと思う・・・紹介無理・・・それより、実はさ～、俺のマンション・・・大須にあるんだけど、そこのインテリアなんだけどさ～・・・安くてカッコ良くしたいんだよね～。ブラックなイメージだから、銀の置き物で・・・カーテンは・・・・うむ～・・・何がいいかわからんｗ』

〇〇ちゃん　『仕事の依頼ってことですか？　部屋に来いってお誘いですか～？　キャハハハハｗ』

私　『あ・・あほか・・・仕事に決まってるだろぉぉぉ～

　バイトだ・・・そういう大人をからかう悪い女は、時給５００円しかやらん。　話しは変わるが、置き物とかどこで買うといいんだ？』

〇〇ちゃん　『そんなんネットで買えばいいですよ。部屋の雰囲気見てから、ネットで探しますよ！　それが一番安く上がると思います。』

私　『ほぉ～～～　よしっ、じゃあ部屋できたら頼むな～ｗ』

〇〇ちゃん　『時給５００円って、コンビニより安いですよ～・・・別に、それくらいタダでやってあげますよ。　そのかわり何かで埋め合わせしてくださいね～。』

私　『頑張って、ボンボンの彼氏さがすよぉ～ｗ』

ということで、インテリアもＯＫ

　観葉植物は、友人たちの会社から、持って来るとして・・・

　あとは、おしゃれな家具か～・・・、さすがに家具屋の知り合いは・・・いないこともないが、あいつ安物家具屋だしな～・・・。　まあ、改装が終わるまでに考えようｗ

と、いうことで・・・・・

大須のマンション、モデルルーム大改装計画を決定したのでした

友人＆知人の協力により、みなさんの暇な時間にやっていただくので、完成は半年後くらいになると思いますが、完成したら写真をアップしますね。

その後は、経営者仲間たちや、その友人知人の、マンションのリフォームをいただけるように営業したいと考えています。

不動産コンサルの事務所＆モデルルーム＆たまに休憩部屋として、大須のマンションはフル活用することにしました

ＦＸ　私の予想　（売買は自己責任でｗ）
ちょっと繋ぎ売りのポンドとユーロの決済が早かったです。
というか、ドルが８３円を下回ったのは予想外で、ここまで下がると、中期の円高の流れに変わるかもしれません。
来週の始めに８３円５０銭まで戻らない、もしくは８２円５０銭を下回るようなら円高祭りかも・・・今の８２円８０銭あたりで揉み合っているようなら底値感が出てくるかもｗ
何にしても、来週頭は様子見だと思います。
円高の流れとなれば、売りを仕込みだしますし、現在の位置で底値感がでてきたら、買いで仕掛けますし、とにかく様子見ｗ

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2010年12月22日

１０１９）　計画道路上の宅地（都市計画）

朝、会社でコーヒーを飲んでいると、社員が深刻そうな顔で話しかけてきました

社員　>『社長、〇〇市内で計画道路がかかっている住宅用地を坪３０万円って、どう思います？？？』

私　『住宅かぁ～　まあ、木造２階建て建てるなら問題はないが・・・坪３０万円は高いような気がするな～。』

社員　『えっと・・・　場所ここなんですけど～・・・社長が宅地分譲をやったとして、値段いくらつけます？？？』

私　>『ん～～～　朝から、何を企んでる？？？　まあいいかｗ　そうだな～。　俺なら、こんな計画道路バリバリのところでセントフィールド造らんし・・・１万歩譲ってやったとしても・・・そうなだな～・・・まあ、坪２５万以下だなｗ　でも、２５万円以下でも、計画道路かかってる土地なんて、お客さんに売りたくないｗ』

社員　『実は・・・３０万円以上で買った人が相談に来るんですけど・・・』

私　『えっ』

社員　『他の不動産屋で契約したらしいんですけど・・・新規の電話で相談したいと・・・社長、時間あります？　自分、計画道路とか詳しくないんで・・・。』

私　『ない・・・ないないないないない・・・オレ　アポイッパイ・・・ジカンナイヨ』

社員　『急に、外人の日本語にならないでくださいよ～。　もうすぐ来社されるので少しだけでいいんで、お願いします。』

私　『・・・オレ、デカケル・・・イソガシイ。』

私が急いで出かけようと、スーツを着ようとした瞬間、お客様が入ってきた

とりあえず社員が対応・・・私は、出かけ損なったので少し聞いていたのだが、社員が、ＨＥＬＰ目線で私をチラ見するので、結局助けに入った。

私　『お話の途中に割って入ってすみません。　千代田不動産の近藤でございます。　計画線上の土地を買ったんですか？　私が、聞きましょう』

社員　『こう見えて、当社の代表です。』

私　『どう見えるの？？？　あははｗ　冗談はさておき・・・契約しちゃった後なんですよね～・・・とりあえず契約書と重要事項説明を見せてください。』

お客様　『はい、これなんですけど・・・。』

私　『ふむふむ・・・なるほど～・・・、これに印鑑押した以上、解約するなら手付け放棄ですね～・・・。』

お客様　『いえいえ、解約するかどうか、決めたわけではなくて・・・、この土地は高いのか安いのかを教えていただきたいのですけど・・・。』

私　『うむ～　すごく難しい質問をされますね～・・・まあ、お客さまの感覚次第ですけど・・・木造の２階建て建てるなら問題ないし、買収に入ったら高く買ってもらえるかもしれないし、５０００万円控除ってのがあるし、実行されたときに、さっさと立ち退いて引越ししてもいいと考えているなら、悪くないかもしれないです。』

お客様　『私は、ずっとここに住みますよ！　そのつもりで買いました。』

私　『ずっと住むのに、道路計画のあるところに買ったんですか？』

お客様　『はい。　不動産屋が、〇〇市は貧乏で金ないから、この計画は実行されないって言ったので、買ったんですよ。　一応、計画道路になってるだけ！って説明してくれたので・・・。　もしも、実行されたとしても、めちゃくちゃ高額に買ってくれるから、そうなったらもっと大きな土地と家を買えるって・・・。』

私　『へぇ～～～　不動産屋が、そう言ったの？？？　この契約書に書いてある人？？？　こんな価格で買ったのに、将来買収来たら儲かるって？？？』

お客様　『はい。』

私　『それが本当だとしたら、訴えたほうがいいよ！　考えてみてくださいよ・・・買収にくるかどうかわからないところの価格が、今、何でわかるの？？？　どうせ、最近の買収事例で話してるだけだと思うよ。　それに、ここの路線価いくらか知ってます？？？　あなたの買った金額より、こんなに安いんですよ。　それで、買収のときに、これ以上の金額が付くと思いますか？　私は、良くてトントン　悪けりゃマイナスになると思いますけど・・・まあ、未来の土地の価格はわからないですから、断定はできませんけどね。』

お客様　『社長さんが、そうおっしゃるということは、この土地は高いということですか？』

私　『うむ～　この業者さん知ってるんで、そうは言いませんけど・・・私なら、死んでもこんな計画のある土地をこんな高い価格では売らないでしょうね～とだけ言っておきましょう。』

社員　『しゃ・・・社長、高いって言ったほうが、まだマシというか優しいですよ

』

私　『いやいや、この内容聞いてたら、だんだん腹が立ってきてしまったんだ。　よく、こんな値付けしたな～・・・、最初は、ここまで言うつもりはなかったが、これは酷いぞ！』

お客様　『それで・・・私は、どうしたらいいのですか？』

私　『納得して、このまま買うか・・・もしくは、嘘付かれて買わされたから無条件で解約してほしいと言うか、どちらかでしょうね。』

お客様　『もちろん解約しますよ。でも、不動産屋さん、簡単に解約に応じてくれるでしょうかね～？』

私　『うむ～～～、しないだろうね～・・・。でも、一度、言ってみたら？』

お客様　『それで、解約してもらえなかったらどうしましょう？』

私　『宅建協会か民間住宅課・・・でも、それより、いきなり弁護士から内容証明ぶつけたほうが効果的かもしれませんけどね。』

お客様　『そういった手続きは、こちらでしていただけるんですか？　ペナルティーなしで解約できたら、こちらで土地を買いますので、お願いできますか？』

私　『それはできません。　弁護士さんも、ご自分でお探しください。』

お客様　『千代田さんで必ず土地を買いますので・・・』

私　『いえいえ、これで私が、そうですかって言ったら、他の業者の邪魔をして、客盗っただけの話になるじゃないですか。　私は、同じ不動産業者として、この不動産業者の売り方に納得いかないから正直に話しただけです。　だから、お客さまに当社の土地を売りたいから言ったわけじゃないんで・・・、あなた相談に対して私の考えを言っただけです。』

お客様　『社長さんが、私に土地を売りたくて、そうおっしゃったのではないことは、わかりますから・・・。真剣に答えてくださっているのはわかります。』

私　『ありがとうございます。　お気持ちは大変嬉しいのですが、ご縁がなかったということで・・・、ご理解ください。　私が他業者の悪口を言って解約をさせて、自社のお客さまにして土地を売ったとなったら、あなたは理解してくれても、他から見たら、汚い手を使いやがってになるだけです。　だから、あなたの真剣な質問に対して、真剣に答えた。　それだけにしておきましょう。』

お客様　『・・・そうですか・・・わかりました。』

私　『お客様、今のは、お客様が、もちろん解約と言ったから、こういう答えになったわけで、納得して買うという答えはないわけですか？』

お客様　『社長さん、私なら、こんな価格で売らないと、おっしゃってたじゃにですか。』

私　『ええ、言いましたよ。　事実ですし本心です。　じゃあ、もう一つ言いましょう。　あの土地が、計画道路じゃないとしたら、路線価よりは高いですけど、近隣相場としては適正です。　そして、この業者が、断言したとのことですので、それは言いすぎですから、私は不動産業者として違うと言っただけで、その業者さんの話の中で、この計画が実行される見込みは限りなく少ないと思います。この価格で買って立ち退きの買収費用で儲けようってのは甘いと思いますけどねｗ』

お客様　『社長さんが、何を言いたいのか、全くわかりませんけど・・・。』

私　『高く買った事と、買収されるかどうかわからない事、買収されたとしても儲かる可能性は少ない事、その３つを納得した上で、このまま買うというのはどうでしょう？？？　私は真実を伝え、あなたは真実を知った・・・その上で、購入する。　例えば業者ともめて嫌な思いをしながら生活するのもありですが、それより買われた土地に家を建てて暮らす・・・そこで幸せな家庭を築かれたほうがよくないですか？？？　計画道路の買収が来なければ、２階建て木造なら問題なく建つわけですし、まあ、損した感だけはありますけど・・・。』

お客様　『うむ～～～、計画道路がなかったら相場で買ったことになる・・・買収される可能性は少ないか～・・・・・でも、やっぱ腹が立つなぁ～。』

私　『この業者を懲らしめてやりたいという気持ちはわかります。　でも、戦えばこちらも無傷かどうかはわかりません。　それより気の持ちようってこともありますし・・・まあ、どうするかは、お客様が決めてください。　というか、私は、私の考えを言ったので、あとは奥さんと、よ～く相談して決めるといいですよ。』

結局、どっちがいいんだ？？？

真実を知るべきだとは思います。

でも、答えは本人しか出せないです。

今回の相談は、正直、難しかったです

計画道路上の土地を買ってしまったお客様に、相場ですよ～とか、安く買いましたね～とか、嘘は言えないし・・・、お客さんは新婚さんで奥さんのお腹には子供がいるらしく、契約してしまった以上、解約でゴタゴタするのも可哀相だし、かといって泣き寝入りさせるのも可哀相だし・・・、真実を伝えただけになってしまいました。

契約前なら、答えは簡単なんですけど、契約後だけに、どっちも微妙なんですよね～。

うむ～～～当社で買っていただいたお客様ではないですけど、奥さんと子供と幸せに暮らしていただきたいです

私のＦＸ予想　（予想なので売買は自己責任でお願いします）
ポンド様子見、ユーロは下げたところを買いでいいと思います。
ドルが８４円越えをキープしたらクロス円も上げるだろう。
ただドルは、上値重いが下値も８３円５０銭あたりの買いが多く大きく下げるとは思えない。
５０銭を抜けたとしても８４円前半で止まると考えている。
豪ドルは、相変わらず７９円後半～８２円↓で買った十数枚を持っていればいい、８３円～８３円５０銭で買ったものは、８４円前後で一旦利食って８３円５０銭前後でまた買う。
今日は、こんな感じ・・・ｗ

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2010年12月21日

１０１８）　今年も残り１０日　（今年の酔っ払い）

今年も残すところ１０日となりました

年末の忘年会ラッシュも落ち着きまして、あとは、忘年会数件とクリスマスイベント数件

、打ち上げ等の締め会が数件となりました。

そして、年末ゴルフコンペが２件で終わりです。

年越しまで＠少し・・・・今年も、ウコンの力と、大正漢方胃腸薬で乗りきりました

今年の年末もいろんな酔っ払いの方がいました

ほんと、この季節は、いろんな方がいらしゃって面白いです。（酔っ払い観察）

　路上で下半身を出したまま寝てるオジサン　

おそらく立ち小便しながら倒れ込んだんじゃないかな～？。

話しかけたのですが、『らいじょうぶれす　らいじょうぶれす。』って、ず～っと言ってたので、『パンツだけは吐いた方がいいですよｗ』って、そのまま帰りましたけ。

　あるパーティー会場で、私と同じテーブルだったのですが、コックリコックリ居眠りしていてテーブルの上にガチャンって前に倒れて、そのまま寝てしまった人もいました。

そこそこ名のある方だったのですが、このパーティーの前に２件顔を出してから来たと言っていたので、おそらく疲れと酔いで寝てしまったんでしょうね。

　ある忘年会の３次会のスナックで、帰ろうとした時に、他の関係ないお客さんが、通せんぼしてきて困ってしまいまして、仕方がないので、強硬突破したら怒って外まで追いかけてきた。

あの時は、まじめに困りました。　からまれてしまって、『お前たちが帰ったらつまらんだろう。』とか、言いだして、帰らせないように通せんぼするんですよ～。　飲んでいるときからベロベロだったのですが、めちゃくちゃ性質が悪かったです。
店を出ても追いかけてきて連れ戻そうと引っ張るので、真剣に困りましたｗ

その他、知り合いの方が豹変したり、体調不良になられたり、まあ、今年も大変でした。

酔って楽しいお酒はいいけど、他の酔い方は、ちょっと・・・・・

で・・・・そういうお前は、どうなんだ？？？

と、つっこまれそうなんで、お答えしておきましょうｗ

一回だけ、ワインとシャンパンを飲み過ぎてしましまして・・・　『あっ・・・俺、まっすぐ歩いてない酔ってるわ～ｗ』と思ったことはありましたが、それ以外は、たいして酔った記憶はないですね～。

頭がグルグルしながら帰ったのは、その時くらいですね～。

しかしまあ、いろんな方がいますけど、酒癖が悪くなったり記憶を失くすところまで飲むってのは、どうかと思いますね～。

私だって、お酒は好きですよ

でも、これくらいにしておかないと、後が大変だとか、明日が大変だとか、考えて飲みますし、もう少し飲みたいと思っても我慢して、お茶や水に変えますからね～。

ビールの受けるのは、コップ２０杯くらいとか、ワインやシャンパンなら私一人が飲む量として１本を目安にしています。

この量を越えてくると、注意しながら飲むようにしています

そうすると、人格が変わったり潰れるようなことにはならないです。

適量には、個人差がありますが、自分の適量を覚えておけばいいわけで、簡単な事なんですが・・・、一番ダメなのは、美味しいからと言ってダラダラと飲むことです。

飲めば飲むほどに酔い、酔えば酔うほどに飲む・・・これはいけません。

今年も、いろんな酔っ払いがいました。

まあ、酔うと本音が出ますので・・・人間観察という意味では、いい機会なのかもしれませんけど・・・。

あっ・・・嫌な事を思い出した