2008年05月
2008年05月25日
３５５） 素人投資家を騙すな！ 老後の安定収入
先週の中頃の話ですが、６１歳の不動産投資家の方から電話を頂きました。
娘さん（３３歳）が、私のブログを読んでくださっているそうで、最初、娘さんが電話口にでて、それから本人さんに選手交代して、３０分ほど話をしました。
実は、一週間前くらいに、娘さんが、うちの父が不動産業者に騙されたのではないかと心配して私宛にメールをくださいました。
いつでも電話をくださいと、返信したところ、お父様といっしょに電話をしてきたのです。
私は、話を聞いて完璧に不動産業者に騙されているな〜と思いました。
現在、名古屋市内に築２５年の２ＤＫのマンション（区分所有）を所有しているそうです。（昨年８月に収益物件として購入）
このマンション・・・仲介査定５００万円〜６００万円（私が査定）
この人が買った価格、１２００万円（ちょっと、やりすぎじゃないか？）
↓不動産業者の、お粗末な営業トーク（手口）
・いきなり自宅に電話をかけてきて、不動産投資の営業をしたらしいです。
・昨年の６月にリフォーム、７月に入居＝購入時入居中で家賃が年間１３２万円あるので、１２００万円でも安い！
・年金だけでは不安じゃないですか？少ない自己資金で、働かなくても永久に家賃が入ってくる！
・相続対策はバッチリ、その他、節税効果もバッチリ！
・インフレ時に、マンションも家賃も値上がりするので安心！
・入居者が退去する場合、３ヶ月前に申し出ることになっているので、その３ヶ月の間に新しい入居者を探すので、空室対策バッチリ！
・自分の勤めている会社が売主だから、手数料はいらないのでお買い得ｗ
↓購入してから〜・・・・現在の状態↓
・購入（所有権移転）して、２週間で、解約の申し入れがあり、昨年末、退去！
現在も入居者は見付からず、空室。。。
・不動産業者は、入居者を探していると言ったらしいが、案内する為のカギすら取りに来ないので、おじいさんが怒ったら、『そんな言い方をされるなら、当社は、もう知りません！』と言われて、その後連絡しても、おたくの物件は扱いたくないとシカトするらしい。
・他の賃貸不動産業者に入居者募集のお願いに行ったが、『築２５年で １階部分は人気がないので、５万円〜６万円くらいで募集はしてみるが、客付けには時間がかかりそうです。』と言われたらしい・・・・・（＾＾；
現在空室真っ只中・・・娘さんが、見るに見かねて私に相談。
私の調査と予想
・レインズで調べたが、売った業者は、賃貸物件として登録していない！ 他の業者は登録していました。
・その物件は、１年以上前に売主業者が競売で取得していました。しかも、売った価格の３分の１くらいの落札価格です。
・よほど、ヤバイ事に使わないかぎり、１１万円という家賃はありえません。
・売主の業者は、テレアポ、ＤＭ、等で営業をしており、ＨＰは、まあまあ上手に作ってありました。
・業績は、企業年鑑に載っていなかったので不明です。
●おそらく、売主と借主はグルで、所有権が移ったら退去するということになっていたのだと思う。（あくまでも予想ですが・・・）
●普通に入居者を探しても入らないし、入ったとしても収益物件として売却が難しいので、収益物件としてではなく、リフォームして転売をしようと考えていたと思う。
●しばらく売りに出して売れなかったので、入居者を仕込んで高利回り物件として売ったと思う。（あくまでも、予想）
●買主さんは、訴えると言っていたが、証拠がないので勝てないと思う。やるとすれば、とりあえず内容証明を送って相手の出方を見たほうが良いのでは？とアドバイスした。
○『騙された私が悪いので、全額戻ってこないのはわかっていますが、１０００万円でいいから売ってくれませんか？』と仲介を頼まれたが・・・・・。
申し訳ないけど、お断りをした。（ごめんなさい＞＜）
今さら言っても仕方がないが・・・。
『マンションの売買相場と賃料相場くらいは調べてから買わなきゃいけませんよ。』と言ってみたが、『そんなの、どうやって調べるの？』という答えが返ってきた。
業者が騙したと思うが・・・立証はできない＞＜
騙されるほうも、無知でドン臭いのかもしれない・・・。
これが、私の予想した、架空高利回り物件だとしたら・・・。
不動産投資に興味のない人間の自宅に、電話をかけて、年金の話をして、老後の不安を煽り、架空賃貸の高利回り物件を売りつけるのは、悪質すぎる。
もしも、私のところに、こんな電話があったとしたら、裏を取って、相手の社長とキッチリ話をつけてやろうと思う。（イジメちゃうぞ〜！）
今回の件、すでに手遅れで、救ってあげることはできない。
他人事なのだが、聞いてしまうと、自分の事のように腹が立つ！
電話があった日、その後、私は、ムカついて車を運転していたからなのか・・・捕まりました＞＜
あの業者のせいだ！！！ということに、しておこう。
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娘さん（３３歳）が、私のブログを読んでくださっているそうで、最初、娘さんが電話口にでて、それから本人さんに選手交代して、３０分ほど話をしました。
実は、一週間前くらいに、娘さんが、うちの父が不動産業者に騙されたのではないかと心配して私宛にメールをくださいました。
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私は、話を聞いて完璧に不動産業者に騙されているな〜と思いました。
現在、名古屋市内に築２５年の２ＤＫのマンション（区分所有）を所有しているそうです。（昨年８月に収益物件として購入）
このマンション・・・仲介査定５００万円〜６００万円（私が査定）
この人が買った価格、１２００万円（ちょっと、やりすぎじゃないか？）
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・いきなり自宅に電話をかけてきて、不動産投資の営業をしたらしいです。
・昨年の６月にリフォーム、７月に入居＝購入時入居中で家賃が年間１３２万円あるので、１２００万円でも安い！
・年金だけでは不安じゃないですか？少ない自己資金で、働かなくても永久に家賃が入ってくる！
・相続対策はバッチリ、その他、節税効果もバッチリ！
・インフレ時に、マンションも家賃も値上がりするので安心！
・入居者が退去する場合、３ヶ月前に申し出ることになっているので、その３ヶ月の間に新しい入居者を探すので、空室対策バッチリ！
・自分の勤めている会社が売主だから、手数料はいらないのでお買い得ｗ
↓購入してから〜・・・・現在の状態↓
・購入（所有権移転）して、２週間で、解約の申し入れがあり、昨年末、退去！
現在も入居者は見付からず、空室。。。
・不動産業者は、入居者を探していると言ったらしいが、案内する為のカギすら取りに来ないので、おじいさんが怒ったら、『そんな言い方をされるなら、当社は、もう知りません！』と言われて、その後連絡しても、おたくの物件は扱いたくないとシカトするらしい。
・他の賃貸不動産業者に入居者募集のお願いに行ったが、『築２５年で １階部分は人気がないので、５万円〜６万円くらいで募集はしてみるが、客付けには時間がかかりそうです。』と言われたらしい・・・・・（＾＾；
現在空室真っ只中・・・娘さんが、見るに見かねて私に相談。
私の調査と予想
・レインズで調べたが、売った業者は、賃貸物件として登録していない！ 他の業者は登録していました。
・その物件は、１年以上前に売主業者が競売で取得していました。しかも、売った価格の３分の１くらいの落札価格です。
・よほど、ヤバイ事に使わないかぎり、１１万円という家賃はありえません。
・売主の業者は、テレアポ、ＤＭ、等で営業をしており、ＨＰは、まあまあ上手に作ってありました。
・業績は、企業年鑑に載っていなかったので不明です。
●おそらく、売主と借主はグルで、所有権が移ったら退去するということになっていたのだと思う。（あくまでも予想ですが・・・）
●普通に入居者を探しても入らないし、入ったとしても収益物件として売却が難しいので、収益物件としてではなく、リフォームして転売をしようと考えていたと思う。
●しばらく売りに出して売れなかったので、入居者を仕込んで高利回り物件として売ったと思う。（あくまでも、予想）
●買主さんは、訴えると言っていたが、証拠がないので勝てないと思う。やるとすれば、とりあえず内容証明を送って相手の出方を見たほうが良いのでは？とアドバイスした。
○『騙された私が悪いので、全額戻ってこないのはわかっていますが、１０００万円でいいから売ってくれませんか？』と仲介を頼まれたが・・・・・。
申し訳ないけど、お断りをした。（ごめんなさい＞＜）
今さら言っても仕方がないが・・・。
『マンションの売買相場と賃料相場くらいは調べてから買わなきゃいけませんよ。』と言ってみたが、『そんなの、どうやって調べるの？』という答えが返ってきた。
業者が騙したと思うが・・・立証はできない＞＜
騙されるほうも、無知でドン臭いのかもしれない・・・。
これが、私の予想した、架空高利回り物件だとしたら・・・。
不動産投資に興味のない人間の自宅に、電話をかけて、年金の話をして、老後の不安を煽り、架空賃貸の高利回り物件を売りつけるのは、悪質すぎる。
もしも、私のところに、こんな電話があったとしたら、裏を取って、相手の社長とキッチリ話をつけてやろうと思う。（イジメちゃうぞ〜！）
今回の件、すでに手遅れで、救ってあげることはできない。
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３５４） 利回り計算 不動産投資
不動産投資家や、当社に収益物件を持ってくる不動産業者さんと、話をしていて、いつも思うことがある。
収益物件の話＝利回りの話になる。
まずは、表面利回りを計算する。
そして、実質利回りを計算する。
固定資産税、火災保険、管理費、修繕積み立て、融資を受ける場合は金利、他、かなり細かい経費まで計算する。
１部屋空室になったときの実質利回りまで計算する場合もある。
『実質利回り、○％か〜！』
でも、半分以上の人が、売買金額に、所有権移転費用、設定費用、仲介手数料、印紙段、他、の購入時の諸経費を、購入金額にプラスして、計算しないのは、何故なのだろう？
不動産で飯食っている私だが、未だにわからない。
（購入金額＋購入時の諸経費）で実質利回り計算をするのが正しいのか、購入金額のみで実質利回り計算をするのが正しいのか？
実質利回りという以上、購入時の諸費用を足さないといけない気がするのだが・・・？
私は、取得費まで計算に入れて、人に話すのだが・・・。
人が、私に計算をしてくれる時は、購入時の諸費用が入っていないことがある。。。
投資物件専門の不動産業者の営業レディーが、不動産で飯食っている私に、借入金、金利、等を質問して、超親切な実質利回りのシュミレーションを作って持ってきてくれたことがあるのだが、購入時諸費用と購入金額を足して計算していなかった。
そうだ・・・いいことを考えた！
当社や私個人が買う場合に、プロの業者が実質利回り計算に取得時の諸費用を入れていないときは、仲介手数料を払わなくてもいいという解釈をすればいいのだｗｗｗ
ついでに、登記関係や金融機関の費用も出してもらおうかなｗ
不動産投資物件専門の不動産業者の営業レディー、（確か、ＦＰ持っている人）が、取得時の諸費用を実質利回り計算に入れていないので、『おね〜ちゃん、取得費用が別枠で、うまいこと実質利回り、高く見せてるね〜』と言ってみたら・・・・・。
『諸経費は抜いて計算します。購入金額と運用コストで計算するのが常識で、諸費用を入れると本来の実質利回りは計算できないのです。』と、軽〜く言われてしまったので・・・『その前に、日本語本来の実質という意味と、お客さまのことを考えたら、取得諸費用を入れるのが常識だろ〜！』と言ったら、『そうですね、すみませんでした。』と謝っていたが・・・・結局、どっちなんだ？
ここまで、不動産投資のことを書いてきて、今さら聞くのは恥ずかしいが、ず〜と前から疑問に思っていたのです。
取得費用まで計算に入れて、実質利回りを計算するのが親切なのでは？？？
誰か、実質利回りの正しい計算式を、教えてください！
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収益物件の話＝利回りの話になる。
まずは、表面利回りを計算する。
そして、実質利回りを計算する。
固定資産税、火災保険、管理費、修繕積み立て、融資を受ける場合は金利、他、かなり細かい経費まで計算する。
１部屋空室になったときの実質利回りまで計算する場合もある。
『実質利回り、○％か〜！』
でも、半分以上の人が、売買金額に、所有権移転費用、設定費用、仲介手数料、印紙段、他、の購入時の諸経費を、購入金額にプラスして、計算しないのは、何故なのだろう？
不動産で飯食っている私だが、未だにわからない。
（購入金額＋購入時の諸経費）で実質利回り計算をするのが正しいのか、購入金額のみで実質利回り計算をするのが正しいのか？
実質利回りという以上、購入時の諸費用を足さないといけない気がするのだが・・・？
私は、取得費まで計算に入れて、人に話すのだが・・・。
人が、私に計算をしてくれる時は、購入時の諸費用が入っていないことがある。。。
投資物件専門の不動産業者の営業レディーが、不動産で飯食っている私に、借入金、金利、等を質問して、超親切な実質利回りのシュミレーションを作って持ってきてくれたことがあるのだが、購入時諸費用と購入金額を足して計算していなかった。
そうだ・・・いいことを考えた！
当社や私個人が買う場合に、プロの業者が実質利回り計算に取得時の諸費用を入れていないときは、仲介手数料を払わなくてもいいという解釈をすればいいのだｗｗｗ
ついでに、登記関係や金融機関の費用も出してもらおうかなｗ
不動産投資物件専門の不動産業者の営業レディー、（確か、ＦＰ持っている人）が、取得時の諸費用を実質利回り計算に入れていないので、『おね〜ちゃん、取得費用が別枠で、うまいこと実質利回り、高く見せてるね〜』と言ってみたら・・・・・。
『諸経費は抜いて計算します。購入金額と運用コストで計算するのが常識で、諸費用を入れると本来の実質利回りは計算できないのです。』と、軽〜く言われてしまったので・・・『その前に、日本語本来の実質という意味と、お客さまのことを考えたら、取得諸費用を入れるのが常識だろ〜！』と言ったら、『そうですね、すみませんでした。』と謝っていたが・・・・結局、どっちなんだ？
ここまで、不動産投資のことを書いてきて、今さら聞くのは恥ずかしいが、ず〜と前から疑問に思っていたのです。
取得費用まで計算に入れて、実質利回りを計算するのが親切なのでは？？？
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2008年05月24日
３５３） 不動産投資 分離して利回りを上げる
みなさんは、投資物件を探すとき、その物件の何を、どれくらいまで見ますか？
場所、利回り、築年数・・・・他、投資をするのですから真剣に見ていると思います。
でも、そのままの状態（現況）で、なるべく高利回りの物件を探していませんか？
はっきり言いましょう。
私たちが見て、これは美味しい！！！と思う物件は、あまり表にはでていません。
そんなに美味しい物件であれば、業者が買いますし、売主さんも簡単には手放しません。
素人さんが、美味しい物件を取得するのは、難しいのです。
運良く取得できたという人がいますが、それは所詮、運だけの話で、毎回、運良く買えるものではありません。
素人さんでも、美味しい物件を複数所有している人は、何らかの方法で利回りを良くしているものです。
売主さんから買った物件を、売主さんが所有していた時より良いものにして賃貸経営をしてこそ、美味しい物件になると言いたいのです。
それは、利回りＵＰでも、入居率ＵＰでもかまいません。
ネットで物件を見るときに、利回りが悪いものは、見る気もしないなんて言っていては、美味しい物件を買うことはできないと思います。
いろいろな物件を見て、これを、こうすれば、利回りが上がのでは？と、考えることと、そこからでてくる発想こそが、美味しい物件取得の鍵になるのです。
私の言いたいことがわかりますか？（表現が下手なので・・・）
例をあげましょう。↓
これは、私自身の話なのですが、収益、場所、築年数等の他に、収益物件の物件概要書の、土地の広さと建物の大きさを見ます。
場所は、名古屋市周辺の地方都市を狙います！
農家の方が自分の土地にアパートやマンションを建てた、土地を有効活用したような物件があると、目を皿のようにして資料を見ます。
理由は、そういった物件を売る際、土地の評価からの売価ではなく、投資家向けに利回りを合わせて売価を設定しているものが多いからです。
査定を、１年間の収入×８年〜１０年＝売価
こんなド素人査定で売りに出している不動産業者がいるのです。
その物件の土地相場を調べると、近隣の土地相場よりかなり安い場合があるのです。
そして、土地の金額を考慮してだした査定じゃないと判断すると、配置図や測量図を取り寄せて、少しでも土地を分離して売却できないかを、考えます。
どういうことかと言うと、大きな敷地にアパートを建ててあるので、土地が無駄に余ってることがあるのです。
例えば、３００坪の田を埋めて、１０戸のアパートを建てました。
残りの敷地は、駐車場にしてあり、どう見ても土地が余っていて、道路から敷地へ進入できる場所の間口を削って分筆し、５０坪の敷地を造り、売却してしまうのです。
売却して得た資金分、安く買えたことになるので、利回りがドーンと上がるのです。
家賃７万×１０戸×１２ヶ月＝ 年間家賃８４０万円
年間家賃８４０万円×家賃１０年分＝ 売価８４００万円
（こんな査定をしている、不動産業者が、稀にいるのですｗ）
敷地３００坪、相場３０万円だとして、５０坪分筆できた場合、１５００万円安く買った計算になります。
つまり 年間家賃８４０万円物件を、６９００万円で買えたことになるのです。
そんな訳で、土地面積と建物面積のバランスに違和感を感じると、分筆して売れないか、目を皿のようにして、配置図や測量図を眺めるのです。
ついでに、売却希望価格が８４００万円から値交渉できれば、もっと利回りが良くなりますよね〜ｗ
今日、書いたことは、ほんの１例に過ぎません。
物件を見る時、何か利回りをＵＰする方法がないか考えるてみてください。
ちょっと角度を変えてみると、案外、違った形に見えるかもしれませんよ。
昨日、当社に来た解体業者の社長は・・・・・
前から見ると真田○之似でカッコよく見えるのですが、上から見ると、ただの河童に見えるのです。
ちょっと例えが違いましたね・・・＾＾；
社長、ごめんなさい。今度の解体工事よろしく♪
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私たちが見て、これは美味しい！！！と思う物件は、あまり表にはでていません。
そんなに美味しい物件であれば、業者が買いますし、売主さんも簡単には手放しません。
素人さんが、美味しい物件を取得するのは、難しいのです。
運良く取得できたという人がいますが、それは所詮、運だけの話で、毎回、運良く買えるものではありません。
素人さんでも、美味しい物件を複数所有している人は、何らかの方法で利回りを良くしているものです。
売主さんから買った物件を、売主さんが所有していた時より良いものにして賃貸経営をしてこそ、美味しい物件になると言いたいのです。
それは、利回りＵＰでも、入居率ＵＰでもかまいません。
ネットで物件を見るときに、利回りが悪いものは、見る気もしないなんて言っていては、美味しい物件を買うことはできないと思います。
いろいろな物件を見て、これを、こうすれば、利回りが上がのでは？と、考えることと、そこからでてくる発想こそが、美味しい物件取得の鍵になるのです。
私の言いたいことがわかりますか？（表現が下手なので・・・）
例をあげましょう。↓
これは、私自身の話なのですが、収益、場所、築年数等の他に、収益物件の物件概要書の、土地の広さと建物の大きさを見ます。
場所は、名古屋市周辺の地方都市を狙います！
農家の方が自分の土地にアパートやマンションを建てた、土地を有効活用したような物件があると、目を皿のようにして資料を見ます。
理由は、そういった物件を売る際、土地の評価からの売価ではなく、投資家向けに利回りを合わせて売価を設定しているものが多いからです。
査定を、１年間の収入×８年〜１０年＝売価
こんなド素人査定で売りに出している不動産業者がいるのです。
その物件の土地相場を調べると、近隣の土地相場よりかなり安い場合があるのです。
そして、土地の金額を考慮してだした査定じゃないと判断すると、配置図や測量図を取り寄せて、少しでも土地を分離して売却できないかを、考えます。
どういうことかと言うと、大きな敷地にアパートを建ててあるので、土地が無駄に余ってることがあるのです。
例えば、３００坪の田を埋めて、１０戸のアパートを建てました。
残りの敷地は、駐車場にしてあり、どう見ても土地が余っていて、道路から敷地へ進入できる場所の間口を削って分筆し、５０坪の敷地を造り、売却してしまうのです。
売却して得た資金分、安く買えたことになるので、利回りがドーンと上がるのです。
家賃７万×１０戸×１２ヶ月＝ 年間家賃８４０万円
年間家賃８４０万円×家賃１０年分＝ 売価８４００万円
（こんな査定をしている、不動産業者が、稀にいるのですｗ）
敷地３００坪、相場３０万円だとして、５０坪分筆できた場合、１５００万円安く買った計算になります。
つまり 年間家賃８４０万円物件を、６９００万円で買えたことになるのです。
そんな訳で、土地面積と建物面積のバランスに違和感を感じると、分筆して売れないか、目を皿のようにして、配置図や測量図を眺めるのです。
ついでに、売却希望価格が８４００万円から値交渉できれば、もっと利回りが良くなりますよね〜ｗ
今日、書いたことは、ほんの１例に過ぎません。
物件を見る時、何か利回りをＵＰする方法がないか考えるてみてください。
ちょっと角度を変えてみると、案外、違った形に見えるかもしれませんよ。
昨日、当社に来た解体業者の社長は・・・・・
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