2007年04月14日
��15 相続 素人さんの為の不動産学校
今日は相続について考えてみましょう。
人は必ず死というものに関係します。
親や親戚、友人、知人、そして自分の死。
悲しい事ですから考えたくはないですが、必ず関係しなくてはいけないことなので、
少し書きましょう。
配偶者と子が2人いた場合、配偶者2分の１ 子4分の１
今回は、こういったほとんどの人が知っているような
一般的な相続の勉強ではなく、もう少し違った角度から見てみましょう。
相続というのには、相続税というものがかかる場合があります。
とくに不動産を複数所有していると、相続税を払わなければいけない場合が多いのですが、大地主さんなんかが亡くなると、その相続人は、相続税が払えないために、
土地を売却して相続税を払います。
中には物納なんてケースもありますが、当地域においては少ないですね。
相続により土地を売却する際に、あわてて売却なんてことが多いので、
普通に売るより金額的に損をしているケースが多いような気がします。
それから、相続人たちの先々のことを考えず、とりあえず早く金にできる土地を
売却するケースも多いですね。
まぁ、人の死は突然という場合もありますから、仕方ないのかもしれませんが、
人間いつかは死ぬわけですから、若かろうが年をとっていようが
不動産を持った時点で相続ということを考えるべきなのです。
とくに複数の不動産を所有した場合は、残された人が、どのようにするといいかを
考えてあげる必要があります。
それが、不動産を所有している人の責任だと思います。
どう分けるかばかりに気をとられて、税金のことを考えていない人が多すぎます。
それから、アパートやマンションを建てて、借金をしておいて、
相続税対策をすることが、多いですが、よ〜〜〜く考えてからやってくださいね。
これから少子化突入で人口は減ります。
とりあえず、借金しておけば、相続税対策にはなりますが、
賃貸事業がうまくいかなくなったら、相続税以上に損をする可能性もないとはいえません。
被相続人は、相続人の幸せのために財産を残すわけですから
相続人に苦労させないように、元気なうちに構想を練っておくと良いですね。
全体のことは、税理士や弁護士に相談するのが良いと思いますが、
不動産のことは、不動産業者に相談するのがいいですね。
もちろん、利益優先の業者ではなく、自分たちの将来を真剣に考えてくれる
信頼できる不動産業者に相談してください。
今回、人の死ということから起こる相続ということで
書きにくいところもありましたが、
普段、相続された方からの相談を受けた場合に
亡くなられた方が、もう少し考えてくれていたら良かったのに・・・・・・
なんてことが多いので、書かせていただきました。
残された者が幸せであることや、残された者が残した者へ感謝できる相続
私としては、そんな相続のアドバイスをして行きたいです。
人は必ず死というものに関係します。
親や親戚、友人、知人、そして自分の死。
悲しい事ですから考えたくはないですが、必ず関係しなくてはいけないことなので、
少し書きましょう。
配偶者と子が2人いた場合、配偶者2分の１ 子4分の１
今回は、こういったほとんどの人が知っているような
一般的な相続の勉強ではなく、もう少し違った角度から見てみましょう。
相続というのには、相続税というものがかかる場合があります。
とくに不動産を複数所有していると、相続税を払わなければいけない場合が多いのですが、大地主さんなんかが亡くなると、その相続人は、相続税が払えないために、
土地を売却して相続税を払います。
中には物納なんてケースもありますが、当地域においては少ないですね。
相続により土地を売却する際に、あわてて売却なんてことが多いので、
普通に売るより金額的に損をしているケースが多いような気がします。
それから、相続人たちの先々のことを考えず、とりあえず早く金にできる土地を
売却するケースも多いですね。
まぁ、人の死は突然という場合もありますから、仕方ないのかもしれませんが、
人間いつかは死ぬわけですから、若かろうが年をとっていようが
不動産を持った時点で相続ということを考えるべきなのです。
とくに複数の不動産を所有した場合は、残された人が、どのようにするといいかを
考えてあげる必要があります。
それが、不動産を所有している人の責任だと思います。
どう分けるかばかりに気をとられて、税金のことを考えていない人が多すぎます。
それから、アパートやマンションを建てて、借金をしておいて、
相続税対策をすることが、多いですが、よ〜〜〜く考えてからやってくださいね。
これから少子化突入で人口は減ります。
とりあえず、借金しておけば、相続税対策にはなりますが、
賃貸事業がうまくいかなくなったら、相続税以上に損をする可能性もないとはいえません。
被相続人は、相続人の幸せのために財産を残すわけですから
相続人に苦労させないように、元気なうちに構想を練っておくと良いですね。
全体のことは、税理士や弁護士に相談するのが良いと思いますが、
不動産のことは、不動産業者に相談するのがいいですね。
もちろん、利益優先の業者ではなく、自分たちの将来を真剣に考えてくれる
信頼できる不動産業者に相談してください。
今回、人の死ということから起こる相続ということで
書きにくいところもありましたが、
普段、相続された方からの相談を受けた場合に
亡くなられた方が、もう少し考えてくれていたら良かったのに・・・・・・
なんてことが多いので、書かせていただきました。
残された者が幸せであることや、残された者が残した者へ感謝できる相続
私としては、そんな相続のアドバイスをして行きたいです。
2007年04月10日
��14 担保解除 素人さんの為の不動産学校
担保解除って言葉の意味がわかりますか？
簡単に言うと、不動産を買う時に、その物件に抵当権等の担保がついている場合があるわけですが、それを無くすことを担保解除といいます。
不動産取引において、素人さんの売買をする際に、担保を解除して物件を引き渡すのが一般的なのですが、中には担保のついたまま所有権を移す場合もあります。
担保がついたまま所有権を移すということは、物上保証人になるということで、
その不動産についている借金をかぶることになります。
取引する際には、買う不動産に担保がついていないか、ついているとすれば、
解除してから引き渡すことが契約書に書いてあるか、しっかり確認してから
印鑑を押してくださいね。
また、引渡し時に不動産業者だけではなく司法書士に担保解除ができたか確認して
ください。
まあ、正規の業者で担保解除せずになんてことは、まずないでしょうけどねｗ
もちろん、担保付ということを、あらかじめ知ってて買う場合は別ですけどね。
しかし、確認することをお勧めします。
それはそうと、担保解除にまつわる私の納得のいかない話をしましょう。
当社のお客様が、隣の土地がほしいとのことで、相談に来たのですが、
調査したところ、破産しており、その物件には、担保がついていました。
５５００万の根抵当がついており実際の借金は約５０００万ほどありました。
相場は３０００万〜３５００万くらいの物件なんですが、当社のお客様は、
隣なので、どうしてもほしいとのことでしたが、５０００万は無理なので
４０００万で何とか買えないかと相談されました。
管財人の先生も知り合いだったので、担保をつけている金融機関を紹介してもらい
直接交渉することになりました。
担保をつけている金融機関に、４０００万で売ってほしいと買主さんの意思を
伝えたところ、担当者からの返答は、（２日前に競売にかけることになって私の手から離れました）とのこと；；
私は、相場よりかなり高い価格で、競売にかけたとしても、せいぜい３０００万ですよ。４０００万で売れたら銀行としても、そのほうがよいのではないですか？
と、言いました。
回答は、（いくらで売れようが私には関係ありません。もう、そういう処理をするということで決定しました。）と言うのです。
競売の手続きをしたわけでもないのに断るんですｗｗｗ
この人は、３０００万で損切ることにしたから、４０００万で売れないと言っているのです。
今、そこの部署に話を戻して売買すれば、１０００万は損失が減るはずなんですが、
答えはＮＯ。
自分のところから、手が離れたという理由だけで、ＮＯ。
これが、普通の会社なら、どんな努力をしてでも、４０００万のほうで売買してくれるはずです。
この時点で契約してくれたら、プラス１０００万ですよ。
おぉ〜ノォ〜〜〜〜 １０００万
いっせんまん １０．０００．０００．− 一千万 イッセンマ〜〜ン
最終的には、お客様は３５００万で競売により取得できたから良かったのですが、
はっきり言って、この金融機関の体質には呆れましたｗｗｗ
ちなみに、競売次順位２９００万
こういう人が多くいるから、合併が多いのかな？？？
経営者として、こういう行員さんを雇っている頭取さんが、とてもかわいそうになりました。
簡単に説明したつもりですが、素人さんには難しい話になったかも知れませんね。
ごめんなさいm(￣ー￣)m
簡単に言うと、不動産を買う時に、その物件に抵当権等の担保がついている場合があるわけですが、それを無くすことを担保解除といいます。
不動産取引において、素人さんの売買をする際に、担保を解除して物件を引き渡すのが一般的なのですが、中には担保のついたまま所有権を移す場合もあります。
担保がついたまま所有権を移すということは、物上保証人になるということで、
その不動産についている借金をかぶることになります。
取引する際には、買う不動産に担保がついていないか、ついているとすれば、
解除してから引き渡すことが契約書に書いてあるか、しっかり確認してから
印鑑を押してくださいね。
また、引渡し時に不動産業者だけではなく司法書士に担保解除ができたか確認して
ください。
まあ、正規の業者で担保解除せずになんてことは、まずないでしょうけどねｗ
もちろん、担保付ということを、あらかじめ知ってて買う場合は別ですけどね。
しかし、確認することをお勧めします。
それはそうと、担保解除にまつわる私の納得のいかない話をしましょう。
当社のお客様が、隣の土地がほしいとのことで、相談に来たのですが、
調査したところ、破産しており、その物件には、担保がついていました。
５５００万の根抵当がついており実際の借金は約５０００万ほどありました。
相場は３０００万〜３５００万くらいの物件なんですが、当社のお客様は、
隣なので、どうしてもほしいとのことでしたが、５０００万は無理なので
４０００万で何とか買えないかと相談されました。
管財人の先生も知り合いだったので、担保をつけている金融機関を紹介してもらい
直接交渉することになりました。
担保をつけている金融機関に、４０００万で売ってほしいと買主さんの意思を
伝えたところ、担当者からの返答は、（２日前に競売にかけることになって私の手から離れました）とのこと；；
私は、相場よりかなり高い価格で、競売にかけたとしても、せいぜい３０００万ですよ。４０００万で売れたら銀行としても、そのほうがよいのではないですか？
と、言いました。
回答は、（いくらで売れようが私には関係ありません。もう、そういう処理をするということで決定しました。）と言うのです。
競売の手続きをしたわけでもないのに断るんですｗｗｗ
この人は、３０００万で損切ることにしたから、４０００万で売れないと言っているのです。
今、そこの部署に話を戻して売買すれば、１０００万は損失が減るはずなんですが、
答えはＮＯ。
自分のところから、手が離れたという理由だけで、ＮＯ。
これが、普通の会社なら、どんな努力をしてでも、４０００万のほうで売買してくれるはずです。
この時点で契約してくれたら、プラス１０００万ですよ。
おぉ〜ノォ〜〜〜〜 １０００万
いっせんまん １０．０００．０００．− 一千万 イッセンマ〜〜ン
最終的には、お客様は３５００万で競売により取得できたから良かったのですが、
はっきり言って、この金融機関の体質には呆れましたｗｗｗ
ちなみに、競売次順位２９００万
こういう人が多くいるから、合併が多いのかな？？？
経営者として、こういう行員さんを雇っている頭取さんが、とてもかわいそうになりました。
簡単に説明したつもりですが、素人さんには難しい話になったかも知れませんね。
ごめんなさいm(￣ー￣)m
2007年04月09日
��13 不動産の査定��業者選び 素人さんの為の不動産学校
前回の続きの話になりますが、不動産業者が査定に来た場合の価格のつけ方によって
業者を選ぶには、お客様の今後の計画や人生設計の相談にのってくれる業者にという
ことでした。
業者が自社で仕事を取るために相場より高い価格で査定して、実際はそれより安かったなんてことにならないようにしてください。
相場はこれくらいですが、高めにだしてみましょう。
売れなければ、値下げして、最終的にいくらなら買い取りましょう。
これが、良心的な査定だと思います。
次に、いくら査定が良くても販売能力のない不動産屋では意味がありません。
会社の販売力（実績）や、販売方法なんかも聞いてみるといいかもしれませんね。
具体的に聞く内容は・・・・
� �広告はどのようにするのか？普段の広告なんかを持ってきてもらうといいです ね。広告回数なども聞いてみてください。
�◆Δ修涼楼茲糧稜篌太咾蓮�最近、この辺りをどれだけ仲介してるか、近隣の物件を どれだけもっているか聞いてみてください。
��・売れない場合の買取りはどういう条件でしてくれるのか？
価格もですが、測量を どうするとか、現況でいいのかとか、支払条件はどう なのか聞いてみてください。
�ぁΔ修梁召糧稜篳�法、インターネットやポスティングなどをするかどうか？
�ァ�少しでも高く売るためのアドバイスはないか聞いてみてください。
一般的に不動産業界は流通登録などで横のつながりがありますので、
どこの不動産業者に頼んでも、広く公開し素早い対応ができるようになっていますが
中には、自社でいつまでも物件を扱い公開しない業者もいますし、
売却依頼を受けても、広告等の販売努力をせず物件が机の引き出しに眠ってるなんてこともありますので、販売を開始してから定期的に報告をしてくれるよう請求することも必要です。
不動産を売却する際は、以上のことを業者と相談しながら進めていくと
良いと思います。
当社では、査定を出す際に、仲介査定、売却開始価格、買取補償額を出すように
しています。中には買い取り保障ができない場合もありますが、できない場合は、
その説明をしたうえで、仲介査定と売却開始価格を提示しています。
なおかつ、お客様の売却時期に合わせ価格の調整をし、少しでも高く売れるようアドバイスさせていただきお客様に合った販売方法を提案させていただいております。
不動産の売却をお考えの際は、お気軽にご相談くださいｗｗｗ
業者を選ぶには、お客様の今後の計画や人生設計の相談にのってくれる業者にという
ことでした。
業者が自社で仕事を取るために相場より高い価格で査定して、実際はそれより安かったなんてことにならないようにしてください。
相場はこれくらいですが、高めにだしてみましょう。
売れなければ、値下げして、最終的にいくらなら買い取りましょう。
これが、良心的な査定だと思います。
次に、いくら査定が良くても販売能力のない不動産屋では意味がありません。
会社の販売力（実績）や、販売方法なんかも聞いてみるといいかもしれませんね。
具体的に聞く内容は・・・・
� �広告はどのようにするのか？普段の広告なんかを持ってきてもらうといいです ね。広告回数なども聞いてみてください。
�◆Δ修涼楼茲糧稜篌太咾蓮�最近、この辺りをどれだけ仲介してるか、近隣の物件を どれだけもっているか聞いてみてください。
��・売れない場合の買取りはどういう条件でしてくれるのか？
価格もですが、測量を どうするとか、現況でいいのかとか、支払条件はどう なのか聞いてみてください。
�ぁΔ修梁召糧稜篳�法、インターネットやポスティングなどをするかどうか？
�ァ�少しでも高く売るためのアドバイスはないか聞いてみてください。
一般的に不動産業界は流通登録などで横のつながりがありますので、
どこの不動産業者に頼んでも、広く公開し素早い対応ができるようになっていますが
中には、自社でいつまでも物件を扱い公開しない業者もいますし、
売却依頼を受けても、広告等の販売努力をせず物件が机の引き出しに眠ってるなんてこともありますので、販売を開始してから定期的に報告をしてくれるよう請求することも必要です。
不動産を売却する際は、以上のことを業者と相談しながら進めていくと
良いと思います。
当社では、査定を出す際に、仲介査定、売却開始価格、買取補償額を出すように
しています。中には買い取り保障ができない場合もありますが、できない場合は、
その説明をしたうえで、仲介査定と売却開始価格を提示しています。
なおかつ、お客様の売却時期に合わせ価格の調整をし、少しでも高く売れるようアドバイスさせていただきお客様に合った販売方法を提案させていただいております。
不動産の売却をお考えの際は、お気軽にご相談くださいｗｗｗ
2007年04月07日
��12 不動産の査定�ゞ伴堊�び 素人さんの為の不動産学校
不動産を売却するとき、あなたはどうしますか？
不動産業者に査定をしてもらうという方が多いと思いますが、
どのように業者を選んでいますか？
仲介の査定が一番高いところでと考えている人がいるとしたら
それは大間違いです。
あくまでも、仲介の査定なんてのは、その価格で売れるか売れないかわからないが、
これくらいが、売れる価格ではないでしょうか？というのが査定価格なのです。
私が査定で他の業者と競合したときに、この業者は仕事として仲介をしたい物件なので、売却依頼をもらうために少し高く価格設定してあるのでは？なんて思うことがよくあります。
それで、売却依頼を他業者にとられてしまうこともあるのですが、最終的な結果を見ると、結局、しばらく売れずに価格を下げて売却しているのです。
業者として、仕事を取るためには良い方法かもしれませんが、私はこういったやり方は嫌いですね。
私が査定をだすときは、基本的に取引事例から平均値を割り出したものに、
向き 日当たり 近隣の雰囲気 最近の土地の動き等を考慮しプラスマイナスしたものを仲介査定とし、そこに売主様の借り入れや売却時期等、状況と希望を盛り込み
売却価格として提案させていただいております。
なおかつ、仲介査定以外に、売れない場合の買い取り保障価格も提示するようにしています。当社規定で買い取り保障のつけられない場合もありますけどね。
データーから適正価格を割り出し、尚且つ、適正価格で売れない場合の買い取りというシステムで、対応するようにしているのです。
お客さまが物件を売るということは、何らかの目的のために売ることが多いので、
お客様が目的を達成するための計画が立てやすいようにさせていただいております。
別に自社を宣伝したいわけではないですが、不動産業者を選ぶときは、どのように査定したのか？ その価格で売れない場合は、どうするのかということを聞き、お客様の目的を含めて相談にのってくれる不動産業者を選ぶと良いと思います。
不動産は、時間をかければ、高く売れる可能性が高くなります。
高く値段をつけて売り出して少しずつ値下げして買主の反応を待つのが賢い売り方ですが、最終的に・・・・最悪いくらの覚悟をしておけばいいかってのが、最も重要なことであり、お客様の安心が当社への信頼につながると考えています。
個人的な意見ですが、仲介査定をし売却を依頼するには、買取保障をしてくれる業者を選ぶとよいと思います。
売るということより、売ったあとのお客様の計画、人生設計・・・
そういう観点で業者を選んでみてはどうでしょうか？
不動産業者に査定をしてもらうという方が多いと思いますが、
どのように業者を選んでいますか？
仲介の査定が一番高いところでと考えている人がいるとしたら
それは大間違いです。
あくまでも、仲介の査定なんてのは、その価格で売れるか売れないかわからないが、
これくらいが、売れる価格ではないでしょうか？というのが査定価格なのです。
私が査定で他の業者と競合したときに、この業者は仕事として仲介をしたい物件なので、売却依頼をもらうために少し高く価格設定してあるのでは？なんて思うことがよくあります。
それで、売却依頼を他業者にとられてしまうこともあるのですが、最終的な結果を見ると、結局、しばらく売れずに価格を下げて売却しているのです。
業者として、仕事を取るためには良い方法かもしれませんが、私はこういったやり方は嫌いですね。
私が査定をだすときは、基本的に取引事例から平均値を割り出したものに、
向き 日当たり 近隣の雰囲気 最近の土地の動き等を考慮しプラスマイナスしたものを仲介査定とし、そこに売主様の借り入れや売却時期等、状況と希望を盛り込み
売却価格として提案させていただいております。
なおかつ、仲介査定以外に、売れない場合の買い取り保障価格も提示するようにしています。当社規定で買い取り保障のつけられない場合もありますけどね。
データーから適正価格を割り出し、尚且つ、適正価格で売れない場合の買い取りというシステムで、対応するようにしているのです。
お客さまが物件を売るということは、何らかの目的のために売ることが多いので、
お客様が目的を達成するための計画が立てやすいようにさせていただいております。
別に自社を宣伝したいわけではないですが、不動産業者を選ぶときは、どのように査定したのか？ その価格で売れない場合は、どうするのかということを聞き、お客様の目的を含めて相談にのってくれる不動産業者を選ぶと良いと思います。
不動産は、時間をかければ、高く売れる可能性が高くなります。
高く値段をつけて売り出して少しずつ値下げして買主の反応を待つのが賢い売り方ですが、最終的に・・・・最悪いくらの覚悟をしておけばいいかってのが、最も重要なことであり、お客様の安心が当社への信頼につながると考えています。
個人的な意見ですが、仲介査定をし売却を依頼するには、買取保障をしてくれる業者を選ぶとよいと思います。
売るということより、売ったあとのお客様の計画、人生設計・・・
そういう観点で業者を選んでみてはどうでしょうか？
2007年04月03日
��11 賢い土地購入 素人さんの為の不動産学校
今回は、土地の賢い買い方を紹介しましょう。
まずは、分割化・・・・簡単に言うと大きな土地を買い分筆して利益を得て
自己の土地の単価を下げる方法である。
もちろん、それができない地域もあるが、大型の土地の需要が少ない場所であれば
可能な話である。
大型の土地の少ない地域では、住宅用地（小型）より 中型 大型の土地のほうが
安く買うことができる場合が多い。
そこで 土地を買うときに２区画分以上の面積を買うのです。
例えば、５０坪２０００万が相場の地域において １００坪３５００万で買ったと
しましょう。
２つに割り片方に自分の家を建てて、片方を売却する。
もちろん 短期の売買になるので税金はかかるが、儲からないわけではない。
その儲け分 自分の土地を安く買った計算になる。
時期を合わせれば 同時に工事したりすれば、工事代金も安くなる。
金銭的なことだけではなく、自分が隣の土地を売るわけだから
隣の住人も選ぶことができるってことです。
少しばかり最初に資金が必要ですけどねｗ
そのへんは、ある程度の年収があれば、うまく融資を受けることも可能な場合も
あります。
次に、収益型・・・・買った土地から収益を得て その収入等を
ローンの足しにする方法。
例えば 土地を買い その一部に小型倉庫などを作り収益を得たり
敷地内の一部に自販機等をおいて有益を得て
月々のローンの足しにするのです。
家の前に自販機置いてるのを、よく見かけますよね。
最近はコンテナ倉庫などを設置する人もいます。
もちろん 場所によって儲からない場合もありますので
計画段階で しっかり調査をしてください！
最後に これはなかなかできないですが
賃貸アパートや マンションを建てて その１室に自分の住居を作り
管理してるなんて人もいますｗ
賢い土地の買い方をしたい方は、当社に相談・・・・・・・・・
またまた、自社の宣伝になってしまった（笑）
まあ、場所にもよりますが、
まずは、分割化・・・・簡単に言うと大きな土地を買い分筆して利益を得て
自己の土地の単価を下げる方法である。
もちろん、それができない地域もあるが、大型の土地の需要が少ない場所であれば
可能な話である。
大型の土地の少ない地域では、住宅用地（小型）より 中型 大型の土地のほうが
安く買うことができる場合が多い。
そこで 土地を買うときに２区画分以上の面積を買うのです。
例えば、５０坪２０００万が相場の地域において １００坪３５００万で買ったと
しましょう。
２つに割り片方に自分の家を建てて、片方を売却する。
もちろん 短期の売買になるので税金はかかるが、儲からないわけではない。
その儲け分 自分の土地を安く買った計算になる。
時期を合わせれば 同時に工事したりすれば、工事代金も安くなる。
金銭的なことだけではなく、自分が隣の土地を売るわけだから
隣の住人も選ぶことができるってことです。
少しばかり最初に資金が必要ですけどねｗ
そのへんは、ある程度の年収があれば、うまく融資を受けることも可能な場合も
あります。
次に、収益型・・・・買った土地から収益を得て その収入等を
ローンの足しにする方法。
例えば 土地を買い その一部に小型倉庫などを作り収益を得たり
敷地内の一部に自販機等をおいて有益を得て
月々のローンの足しにするのです。
家の前に自販機置いてるのを、よく見かけますよね。
最近はコンテナ倉庫などを設置する人もいます。
もちろん 場所によって儲からない場合もありますので
計画段階で しっかり調査をしてください！
最後に これはなかなかできないですが
賃貸アパートや マンションを建てて その１室に自分の住居を作り
管理してるなんて人もいますｗ
賢い土地の買い方をしたい方は、当社に相談・・・・・・・・・
またまた、自社の宣伝になってしまった（笑）
まあ、場所にもよりますが、
