2025年01月20日
経営者の悩み！事業継承 後継者問題について（No.2609)
前回のブログ M&Aと不動産について！（No.2608)
この記事についての、コメントは少なかったものの、私に直接メールがあったり、千代田不動産本社に電話があったりで、結構、後継者問題で悩んでいる人、悪徳M＆A業者に騙された人、個人資産と法人資産を子供に、どう承継、相続等をしようか、悩んでいる経営者が多いことがわかりました。
そんなこともあって・・・続編を書かせていただきます。
M＆A 続編！事業継承 後継者問題について
基本的に、中小企業の経営者の大半は、血縁関係のある息子や娘に事業の継承をさせたいと思っているわけですが・・・・これが、なかなかうまくいかない！
特に相続と事業上の資産とが複雑に絡み合っていたり・・・、他にも、血縁関係者に、事業を継承する意思がなかったり、能力がなかったり・・・まあいろいろと問題はあるわけですが・・・
例えば・・・
A社長から、その息子Bに事業継承をするとして・・・そこに、どんな問題が起きる可能性があるのかを予測してみましょう。
1. 法的問題
(1) 法定相続人の権利と遺産分割の難しさ
日本の民法では、法定相続人には一定の相続権が保障されています。
しかし、事業承継の場合、事業資産が他の財産と混在していることが多く、遺産分割が複雑になります。特に、相続人が複数いる場合、経営権を誰が持つかについて意見の対立が生じることが一般的です。
(2) 遺留分問題
遺留分は、法定相続人に最低限保証される遺産の割合を指します。事業承継において、後継者に多くの資産を譲渡したい場合でも、他の相続人が遺留分を主張すると、計画通りの承継が難しくなる可能性があります。
要するに、被相続人である経営者と、相続人の考えが一致せず、ゴタゴタするわけですが・・・。
経営者としては、事業継承をする者に、その法人を譲りたいわけで・・・しかし、民法上の相続割合というものがあるわけです。
例えば、事業を長男に継がせたいのに・・・他の兄弟姉妹等が、相続に不満を抱き揉めるわけで・・・ある程度は遺言でカバーできるのですが、納得がいかない相続人は、遺留分を主張したりして、事業継承がうまくいかないケースがあります。
私から見ると、事業を続けていくには、後を継いだものが株の大半を取得するのがベストであり、事業は事業、個人は個人で考える方がよいと思うのですが・・・。
他の、兄弟姉妹で事業に関係ない者が、事業に対してゴタゴタ揉めたりするケースが多いです。
被相続人としては、事業を継承する者には、そのように・・・継承しない者には、それなりに・・・
可愛い子供たちが揉めないようにしていくのですが・・・被相続人が死んでから、ものすごく揉めるんですよね〜！
2. 税金問題
(1) 相続税の負担
日本では相続税の税率が高く設定されており、大規模な事業資産を持つ企業では多額の税負担が発生します。この税負担が後継者にとって大きな負担となり、場合によっては資産を売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。
法人の株の価値が高くて大変・・・ってことが多々あります。
事業継承をするのに、法人の資産を売却したり、金融機関から借入をしたり・・・税金の負担が大きすぎで、事業継承をしない！なんていう相続人もいたりして・・・。
まあ、いろいろあります。
3. 経営上の問題
(1) 後継者選びの難しさ
事業承継において適切な後継者を選ぶことは極めて重要ですが、多くの中小企業では後継者不在が深刻な問題となっています。後継者がいない場合、外部からの人材登用やM&A（企業の合併・買収）を検討する必要があります。
(2) 後継者の育成
後継者が存在する場合でも、経営能力や業界知識を十分に備えていないことがあります。
これにより、事業承継後の経営が不安定になるリスクが生じます。
要するに、相続人が、ドラ息子すぎて・・・事業継承できるだけの能力がない・・・・なんて場合、後を継がせられないと悩んでいる場合があります。
4. 家族間の問題
(1) 感情的な対立
相続や事業承継は家族間の感情的な問題を引き起こすことがよくあります。
特に、相続人間で財産分与や経営権に関する意見が対立すると、家庭内で深刻なトラブルが生じる可能性があります。
(2) コミュニケーション不足
事業承継に関する計画が家族間で十分に共有されていない場合、承継後にトラブルが表面化することがあります。
透明性の欠如が信頼関係を損ない、円滑な承継を妨げます。
法的問題と重複するところもありますが・・・
この手のことで揉めると、泥沼化するケースが多く、事業継承が困難になったり・・・継承後も兄弟同士で裁判をやっちゃったりして・・・事業自体がうまくいかなくなるケースもあります。
実は・・・・
中小企業の場合、このパターンが多く・・・相続人同士が揉めるわけですが・・・
そこに相続人の配偶者が出てきたりして・・・知人友人にまで相談して、弁護士や税理士を入れてくることが多く・・・しかも、身内関係がゴタゴタして召喚されて、無駄に関わってくるのは、士業でも三流の輩が多く・・・解決する落とし所が頭に入らず計画性もなく、都合よく自分の主張だけ一丁前にしてくるので、ゴタゴタが泥沼化して長期化することもあります。
事業継承した新社長にとっても、他の相続人にとっても、良いことなんて一つもないのに・・・w
そうはいっても、事業継承した方も、他の相続人に対して、甘えすぎだろう！ なめすぎだろう！
日本は、家督相続制度じゃね〜ぞ！と思うぐらい、他の相続人を蔑ろにしている場合もあり、一概に、事業継承者が正しいとは言い切れないのですが・・・。
まあ、いろいろですね〜・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
解決策とアプローチ
(1) 早期の計画
相続や事業承継に関する計画を早期に立てることが重要です。
財産評価や税負担の試算を行い、専門家のアドバイスを受けながら最適な承継方法を選定することが必要です。
だいたい経営者が、高齢になったり、病気をしたり、それからスタートしていくパターンが多く、何故、もう少し早くやっておかなかったんだろ？という感じなんですけど・・・。
必要になってから急にやろうとするので無理が生じるわけで、昨日まで、事業継承者であれ者を半人前扱いしてたくせに、経営者自信が自分がやばいと気づいてから、急に、やるので揉めるわけです。
もっと早い段階で、事業を継承する者を決めて、他の相続人に、個人資産等、渡せるものを早めに渡しながら、事業継承の際に、揉めないように・・・根回しをしておくべきなんですけど・・・。
ほとんどの経営者は、うちの可愛い息子や娘が、兄弟姉妹で骨肉の争いをするとは思っておらず、うちの子は、子供の頃から、仲良くおやつを分け合い、仲良く遊んでいたから大丈夫だ！
なんて思っているのです。
親に食わせてもらいながらの分配と、それぞれ独立して家庭を持った後の分配では、そりゃ〜違うでしょwって思うのですが・・・皆さん 『うちの子に限って』というパターンが多いです。
(2) 専門家の活用
弁護士、税理士、公認会計士、事業承継コンサルタントなど、専門家の力を借りることで、法的・税務的な問題を効率的に解決することができます。
早い段階から、専門家に相談をして、事業継承をする者がいる場合と、事業継承をする者がいない場合の、２パターンを常に考えながらやっていくことをお勧めします。
事業継承する者がいない場合は、売却も視野に入れて考えておかなくてはいけないということです。
事業継承する可能性も考えておくのとおかないのでは、売却価格が、相当変わりますからね。
社員たちの教育の仕方も変わってきますし・・・・！
(3) コミュニケーションの強化
家族間や従業員との間で十分なコミュニケーションを図ることで、相続や事業承継に対する理解を深め、合意形成を促進することが可能です。
ここでいうコミュニケーションというのは、先ほども少し触れましたが・・・根回しのことです。
例えば・・・
娘を嫁に出すときに、お前には、いくら使った！ 相続の時には、息子に会社を継がせるから、お金と個人資産は、こう分けるけど・・・会社は、俺やお前たちが飯を食ってきた、基となっているものだから、相続の時に揉めて、俺たちの大切な会社を壊すようなことなく、継承者を応援してやるように・・・都度都度言い聞かせながら・・・娘に使った金額をしっかり明記しておくことが必要です。
因みに、私のクライアントは、私が少々脅しすぎたせいか・・・、娘の大学の費用、旅行代、結婚の費用、家を買うときの頭金や、車を買ってあげた時の金額、娘が法人とは無関係なのに、会社の車を乗っていることまで記録・・・最近は、娘の家庭に送った高価なお節料理や、娘の子供にあげたお年玉まで記録につけてます！笑
そこまでやらなくても・・・って思うのですが・・・w
まあ、将来もめた時には、役に立つでしょうけどね・・・・！
(4) 税制の活用
事業承継税制や贈与税の特例を最大限活用することで、税負担を軽減することができます。最新の税制改正にも注意を払う必要があります。
生前贈与できるものは、税金がかからない範囲でMAXまで・・・、最近は、暗号通貨を使ってまで相続対策している人もいます。
(5) 後継者育成プログラムと売却を視野に入れた経営
後継者が、身内か他人か、会社を売却するかにかかわらず、後継者の経営能力を向上させるための研修やトレーニングプログラムを実施することが事業の安定した継続に寄与しますし、売却を視野に入れているなら、高く売れるような会社に育てておいた方がいいですよね〜！
まず、後継者が相続予定の場合、先ほど、事業を継承する者以外への根回しをするということも書きましたが、後継者にも、相続の際の根回しをさせておく必要があります。
後継者と後継者以外の相続人が揉めないように教育をしていかなくていけない！
それも親として社長としての努めである！ということです。
まとめ
私が言えることは・・・経営者として・・・今のこと自分のことばかり考えるのではなく、５年先、１０年先・・・・２０年、３０年・・・・途中で何かがあった場合は、こうする！と、常に頭の片隅に入れておき、いざという時に困らないように会社を経営していくべきなんですけど・・・。
ほとんどの人が、高齢になるか病気になってから急に動くので・・・もしくは、何もしないで死んじゃったりする社長もいるので・・・揉めるに決まってるじゃないですか！
起業したてのガムシャラ時代や、後を継いだばかりの時が過ぎ、経営が安定してきたら・・・会社の資産を増やすことばかりではなく、増やした資産をどうするのかも考えなくてはいけません！
私は、多趣味ですし、毎日多くの人と食事をしたり飲んだりするので・・・この手の相談が多いわけですが・・・。
もちろん、友人、知人、読者の皆さんも・・・、困った人がいたら、全力で解決しようと頑張りますけど、いつも思うことは・・・・。
こうなる前に、もう少し早く相談して！
って思います！笑
まあ、仕事なので、やりますけど・・・できれば、人間の汚い部分は見たくないですね。
親の思いは子に伝わらず・・・小さな頃は、兄弟姉妹仲良く育ったのに・・・親が死んだ後で、ゴタゴタ揉めて最終的に裁判やって・・・その後、家族という関係ではなくなってしまう！
ご先祖様も、親も、こんな悲しい結末を望んではいませんよね！
だからこそ・・・経営者は、事前の根回しが必要なんです！
相続と事業承継には多くの課題が存在しますが、適切な計画と準備を行うことで円滑に進めることが可能です。
早ければ早いほど・・・法律や税制、家族間の調整を含めた総合的なアドバイスができますし、士業の先生たちを紹介したりもできます。
何にしても・・・早めの対策！
このブログを読んでくださっている経営者の皆様には、早期から対策を講じることで、次世代へのスムーズな引き継ぎを実現していただきたいです。
そんなわけで・・・・。
本日のブログ！ 経営者の悩み！事業継承 後継者問題について！は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム 
ツイッター フェイスブック
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
この記事についての、コメントは少なかったものの、私に直接メールがあったり、千代田不動産本社に電話があったりで、結構、後継者問題で悩んでいる人、悪徳M＆A業者に騙された人、個人資産と法人資産を子供に、どう承継、相続等をしようか、悩んでいる経営者が多いことがわかりました。
そんなこともあって・・・続編を書かせていただきます。
M＆A 続編！事業継承 後継者問題について
基本的に、中小企業の経営者の大半は、血縁関係のある息子や娘に事業の継承をさせたいと思っているわけですが・・・・これが、なかなかうまくいかない！
特に相続と事業上の資産とが複雑に絡み合っていたり・・・、他にも、血縁関係者に、事業を継承する意思がなかったり、能力がなかったり・・・まあいろいろと問題はあるわけですが・・・
例えば・・・
A社長から、その息子Bに事業継承をするとして・・・そこに、どんな問題が起きる可能性があるのかを予測してみましょう。
1. 法的問題
(1) 法定相続人の権利と遺産分割の難しさ
日本の民法では、法定相続人には一定の相続権が保障されています。
しかし、事業承継の場合、事業資産が他の財産と混在していることが多く、遺産分割が複雑になります。特に、相続人が複数いる場合、経営権を誰が持つかについて意見の対立が生じることが一般的です。
(2) 遺留分問題
遺留分は、法定相続人に最低限保証される遺産の割合を指します。事業承継において、後継者に多くの資産を譲渡したい場合でも、他の相続人が遺留分を主張すると、計画通りの承継が難しくなる可能性があります。
要するに、被相続人である経営者と、相続人の考えが一致せず、ゴタゴタするわけですが・・・。
経営者としては、事業継承をする者に、その法人を譲りたいわけで・・・しかし、民法上の相続割合というものがあるわけです。
例えば、事業を長男に継がせたいのに・・・他の兄弟姉妹等が、相続に不満を抱き揉めるわけで・・・ある程度は遺言でカバーできるのですが、納得がいかない相続人は、遺留分を主張したりして、事業継承がうまくいかないケースがあります。
私から見ると、事業を続けていくには、後を継いだものが株の大半を取得するのがベストであり、事業は事業、個人は個人で考える方がよいと思うのですが・・・。
他の、兄弟姉妹で事業に関係ない者が、事業に対してゴタゴタ揉めたりするケースが多いです。
被相続人としては、事業を継承する者には、そのように・・・継承しない者には、それなりに・・・
可愛い子供たちが揉めないようにしていくのですが・・・被相続人が死んでから、ものすごく揉めるんですよね〜！
2. 税金問題
(1) 相続税の負担
日本では相続税の税率が高く設定されており、大規模な事業資産を持つ企業では多額の税負担が発生します。この税負担が後継者にとって大きな負担となり、場合によっては資産を売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。
法人の株の価値が高くて大変・・・ってことが多々あります。
事業継承をするのに、法人の資産を売却したり、金融機関から借入をしたり・・・税金の負担が大きすぎで、事業継承をしない！なんていう相続人もいたりして・・・。
まあ、いろいろあります。
3. 経営上の問題
(1) 後継者選びの難しさ
事業承継において適切な後継者を選ぶことは極めて重要ですが、多くの中小企業では後継者不在が深刻な問題となっています。後継者がいない場合、外部からの人材登用やM&A（企業の合併・買収）を検討する必要があります。
(2) 後継者の育成
後継者が存在する場合でも、経営能力や業界知識を十分に備えていないことがあります。
これにより、事業承継後の経営が不安定になるリスクが生じます。
要するに、相続人が、ドラ息子すぎて・・・事業継承できるだけの能力がない・・・・なんて場合、後を継がせられないと悩んでいる場合があります。
4. 家族間の問題
(1) 感情的な対立
相続や事業承継は家族間の感情的な問題を引き起こすことがよくあります。
特に、相続人間で財産分与や経営権に関する意見が対立すると、家庭内で深刻なトラブルが生じる可能性があります。
(2) コミュニケーション不足
事業承継に関する計画が家族間で十分に共有されていない場合、承継後にトラブルが表面化することがあります。
透明性の欠如が信頼関係を損ない、円滑な承継を妨げます。
法的問題と重複するところもありますが・・・
この手のことで揉めると、泥沼化するケースが多く、事業継承が困難になったり・・・継承後も兄弟同士で裁判をやっちゃったりして・・・事業自体がうまくいかなくなるケースもあります。
実は・・・・
中小企業の場合、このパターンが多く・・・相続人同士が揉めるわけですが・・・
そこに相続人の配偶者が出てきたりして・・・知人友人にまで相談して、弁護士や税理士を入れてくることが多く・・・しかも、身内関係がゴタゴタして召喚されて、無駄に関わってくるのは、士業でも三流の輩が多く・・・解決する落とし所が頭に入らず計画性もなく、都合よく自分の主張だけ一丁前にしてくるので、ゴタゴタが泥沼化して長期化することもあります。
事業継承した新社長にとっても、他の相続人にとっても、良いことなんて一つもないのに・・・w
そうはいっても、事業継承した方も、他の相続人に対して、甘えすぎだろう！ なめすぎだろう！
日本は、家督相続制度じゃね〜ぞ！と思うぐらい、他の相続人を蔑ろにしている場合もあり、一概に、事業継承者が正しいとは言い切れないのですが・・・。
まあ、いろいろですね〜・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
解決策とアプローチ
(1) 早期の計画
相続や事業承継に関する計画を早期に立てることが重要です。
財産評価や税負担の試算を行い、専門家のアドバイスを受けながら最適な承継方法を選定することが必要です。
だいたい経営者が、高齢になったり、病気をしたり、それからスタートしていくパターンが多く、何故、もう少し早くやっておかなかったんだろ？という感じなんですけど・・・。
必要になってから急にやろうとするので無理が生じるわけで、昨日まで、事業継承者であれ者を半人前扱いしてたくせに、経営者自信が自分がやばいと気づいてから、急に、やるので揉めるわけです。
もっと早い段階で、事業を継承する者を決めて、他の相続人に、個人資産等、渡せるものを早めに渡しながら、事業継承の際に、揉めないように・・・根回しをしておくべきなんですけど・・・。
ほとんどの経営者は、うちの可愛い息子や娘が、兄弟姉妹で骨肉の争いをするとは思っておらず、うちの子は、子供の頃から、仲良くおやつを分け合い、仲良く遊んでいたから大丈夫だ！
なんて思っているのです。
親に食わせてもらいながらの分配と、それぞれ独立して家庭を持った後の分配では、そりゃ〜違うでしょwって思うのですが・・・皆さん 『うちの子に限って』というパターンが多いです。
(2) 専門家の活用
弁護士、税理士、公認会計士、事業承継コンサルタントなど、専門家の力を借りることで、法的・税務的な問題を効率的に解決することができます。
早い段階から、専門家に相談をして、事業継承をする者がいる場合と、事業継承をする者がいない場合の、２パターンを常に考えながらやっていくことをお勧めします。
事業継承する者がいない場合は、売却も視野に入れて考えておかなくてはいけないということです。
事業継承する可能性も考えておくのとおかないのでは、売却価格が、相当変わりますからね。
社員たちの教育の仕方も変わってきますし・・・・！
(3) コミュニケーションの強化
家族間や従業員との間で十分なコミュニケーションを図ることで、相続や事業承継に対する理解を深め、合意形成を促進することが可能です。
ここでいうコミュニケーションというのは、先ほども少し触れましたが・・・根回しのことです。
例えば・・・
娘を嫁に出すときに、お前には、いくら使った！ 相続の時には、息子に会社を継がせるから、お金と個人資産は、こう分けるけど・・・会社は、俺やお前たちが飯を食ってきた、基となっているものだから、相続の時に揉めて、俺たちの大切な会社を壊すようなことなく、継承者を応援してやるように・・・都度都度言い聞かせながら・・・娘に使った金額をしっかり明記しておくことが必要です。
因みに、私のクライアントは、私が少々脅しすぎたせいか・・・、娘の大学の費用、旅行代、結婚の費用、家を買うときの頭金や、車を買ってあげた時の金額、娘が法人とは無関係なのに、会社の車を乗っていることまで記録・・・最近は、娘の家庭に送った高価なお節料理や、娘の子供にあげたお年玉まで記録につけてます！笑
そこまでやらなくても・・・って思うのですが・・・w
まあ、将来もめた時には、役に立つでしょうけどね・・・・！
(4) 税制の活用
事業承継税制や贈与税の特例を最大限活用することで、税負担を軽減することができます。最新の税制改正にも注意を払う必要があります。
生前贈与できるものは、税金がかからない範囲でMAXまで・・・、最近は、暗号通貨を使ってまで相続対策している人もいます。
(5) 後継者育成プログラムと売却を視野に入れた経営
後継者が、身内か他人か、会社を売却するかにかかわらず、後継者の経営能力を向上させるための研修やトレーニングプログラムを実施することが事業の安定した継続に寄与しますし、売却を視野に入れているなら、高く売れるような会社に育てておいた方がいいですよね〜！
まず、後継者が相続予定の場合、先ほど、事業を継承する者以外への根回しをするということも書きましたが、後継者にも、相続の際の根回しをさせておく必要があります。
後継者と後継者以外の相続人が揉めないように教育をしていかなくていけない！
それも親として社長としての努めである！ということです。
まとめ
私が言えることは・・・経営者として・・・今のこと自分のことばかり考えるのではなく、５年先、１０年先・・・・２０年、３０年・・・・途中で何かがあった場合は、こうする！と、常に頭の片隅に入れておき、いざという時に困らないように会社を経営していくべきなんですけど・・・。
ほとんどの人が、高齢になるか病気になってから急に動くので・・・もしくは、何もしないで死んじゃったりする社長もいるので・・・揉めるに決まってるじゃないですか！
起業したてのガムシャラ時代や、後を継いだばかりの時が過ぎ、経営が安定してきたら・・・会社の資産を増やすことばかりではなく、増やした資産をどうするのかも考えなくてはいけません！
私は、多趣味ですし、毎日多くの人と食事をしたり飲んだりするので・・・この手の相談が多いわけですが・・・。
もちろん、友人、知人、読者の皆さんも・・・、困った人がいたら、全力で解決しようと頑張りますけど、いつも思うことは・・・・。
こうなる前に、もう少し早く相談して！
って思います！笑
まあ、仕事なので、やりますけど・・・できれば、人間の汚い部分は見たくないですね。
親の思いは子に伝わらず・・・小さな頃は、兄弟姉妹仲良く育ったのに・・・親が死んだ後で、ゴタゴタ揉めて最終的に裁判やって・・・その後、家族という関係ではなくなってしまう！
ご先祖様も、親も、こんな悲しい結末を望んではいませんよね！
だからこそ・・・経営者は、事前の根回しが必要なんです！
相続と事業承継には多くの課題が存在しますが、適切な計画と準備を行うことで円滑に進めることが可能です。
早ければ早いほど・・・法律や税制、家族間の調整を含めた総合的なアドバイスができますし、士業の先生たちを紹介したりもできます。
何にしても・・・早めの対策！
このブログを読んでくださっている経営者の皆様には、早期から対策を講じることで、次世代へのスムーズな引き継ぎを実現していただきたいです。
そんなわけで・・・・。
本日のブログ！ 経営者の悩み！事業継承 後継者問題について！は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブックブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
2025年01月08日
新年のご挨拶 2025年 不動産業界、不動産価格は・・・
新年のご挨拶
皆さん、新年あけましておめでとうございます。
本日は、新年のスタートを切るにあたり、千代田不動産グループの目指す方向性、そして今年の抱負について描かせていただきます。
2025年の幕開け！
昨年も、お客様、取引先、その他、私の周りの皆さんからのお支援と、社員の努力と情熱とのおかげで、爆発的に大きな成果とまではいかないにしても、不動産業の基本である仲介事業を柱に、土木分野を伸ばすことができ、それなりの成果をを収めることができました。
あえて・・・それなり！という言葉を選択したのは、弊社の宅地分譲事業の在庫状況に少々陰りが見えており、仕入れから販売までの期間が、以前よりも長期化しており、昨年内に完売する予定だった宅地分譲の在庫が残っているような状況です。
本社、名古屋支店、美和営業所という担当エリア枠を外して、営業部全体で在庫を減らすことに専念するようにいたします。
読者の皆様！
以下のような事を、私が突然書くと、また営業社員たちに叱られそうですが・・・・・！
弊社の物件で、もう少し安ければ購入してもいいな〜という物件がございましたら・・・在庫を処分したいので、少々の値段交渉には応じたいと考えておりますので、遠慮なくご相談ください！笑
在庫の話は、これくらいにしまして・・・。
企業誘致部門は、好調で、愛知県津島市内に、企業の誘致をし、これに伴う土木工事の受注もできており順調です。
今年は、�＿漆慧張┘螢■毅娃娃按據腺隠娃娃娃按擇旅�場用地 ��越津、下切の工場用地、３０００坪〜１００００坪 �６睫�の工場用地１０００坪〜３０００坪等の販売させていただきます。
ご興味がある方は、弊社（私）までお問い合わせください！
農業部門、愛知津島ファームは、変わりなく順調に、毎日１０００株のサラダ菜を出荷しておりますので安定しております。
福祉部門の A型就労支援千代田ふぁーむは、昨年、農薬不使用野菜の販売の売り上げ自体は上がったものの、法改正で補助金等が激減しまして、非常に厳しい状況です。
昨年、同業のA型就労支援施設が閉めましたが、当社においては、千代田不動産という母体があるので、何とかなっていますが・・・
このまま行くと、千代田不動産からの貸付が増えて行くので、このままでは、金融機関等、対外的にもよくないので、今年は、補助金が減っても、運営できるA型就労支援所を目指し立て直しを図ります！
読者の皆様、障がい者の人たちが作った、農薬不使用の美味しい野菜の定期便を買ってあげてください。（あま市ふるさと納税でも可能です）
この部門は、できることなら残したいので、障がい者の就労支援、自立支援への、ご協力とご支援を賜われるとありがたいです。
宜しくお願いします。
2025年の新しい事業（トーヨーソイル 残土引き取り 土木資材の販売）
近年、弊社の土木事業部では、年間 約１００００坪〜３００００坪の埋め立て工事をしております。
現在は、ダンプ業者等に依頼して現場から直送してもらっていますが、残土の質の問題、残土が出るタイミング等の問題があり、工期に影響することがあります。
現在の数百坪の資材置き場では対応しきれていないので、今回、約３０００坪の資材置き場を作り、その一部を使い、土木資材の販売をします。
残土を捨てにきて、土木資材を積んでいける施設です。（公共だけではなく民間も受け入れ可能）
おそらく、この地域では最大級のものになるかと思われます。
そんなわけで・・・昨年末に、ストックヤード申請も完了しましたので、本年、春頃からスタートさせていただきます。
この事業については、現在の残土処分の効率が良くなることで、残土の引き取りの量も増えますし、初年度から良い形になると思います。
外周の擁壁工事、大型重機、大型ダンプ、ホイルローダー等、１億円ほどの設備投資はしますが、３年以内に回収できる見込みです。
残土処理に困っている！ 土木資材を安く購入したい！等は、お気軽にご相談ください。
そんなわけで・・・
弊社 千代田不動産グループは、２０２５年も、地域ごとの特性やニーズをさらに深く理解し、それぞれに最適化したサービスを提供していきます。
行政、地域の企業、地域コミュニティとの連携を強化し、「住まい」だけでなく「暮らし」全体をサポートする存在を目指します。
２０２５年も変わらぬお付き合いを宜しくお願いいたします。
さて、弊社の話は、ここまでにして・・・
２０２５年の不動産は、どうなるか？（予想）
まずは、２０２５年の状況を把握すると・・・。
2025年問題と不動産市場
皆さん、ご存知の通り・・・
「2025年問題」団塊の世代が全員75歳以上となり、高齢化が一層進行する社会的課題を指します。
これに伴い、空き家の増加や不動産の需給バランスのが大きく変化をするでしょうから・・・
基本的には、地方や郊外の不動産では需要が減少し、価格の下落が懸念されます。
郊外には空き家が増えるわけですが、特に昭和４０年代 ５０年代にできた団地などは、ここ近年、住宅の２割以上が空き家か更地になっているようなところもあり、地方の農家も跡取りが遠方に行ったまま帰ってこないというケースも増えてきている中で、老夫婦、もしくは、一人で住んできるような人も多く・・・とにかく空き家が増えるわけです。
つまり・・・需要と供給のバランスからして・・・下落しますよね。
一方で、都市部では、都市集中化により、高齢者、シングル向けの住宅需要が増加する傾向も、ないわけではなく・・・価格の上昇要因となる可能性があります。
いや・・・高止まりで・・・、高騰するかな〜・・・・？
とりあえず、次にいきます。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
金利上昇の影響
近年、世界的な金融政策の変動により、日本の金利が上昇する可能性が高い！
昨年１２月、日銀は、金利を上げていませんが・・・1月、3月・・・遅くても4月以降は、金利をあげてくるでしょうから・・・・。
そうなると、住宅ローンの金利も上昇し、借入コストが増加しています。
その結果、購入希望者の負担が増し、不動産需要の減少や価格の抑制につながる可能性があります。
特に、若い人たちが、初めて住宅を購入する層や、不動産投資家にとって、資金調達のハードルが高くなることが懸念されます。
地方や郊外は先述の通り、家余り状態・・・頼みの綱の都市部の住宅は、ただでさえ近年高くなって手が届きにくいところに、追い討ちをかけて資金調達のハードルが高くなるので・・・購入する人が減るわけで・・・現在の都市部の不動産価格が維持できるとは考えにくいわけです。
ただ、円安ですし、日本の不動産価格は、海外目線だと安いと考える外国人もいるわけなので・・・海外勢が買い支えれば、価格は横ばいか、もしかしたら、都市部と、外国人に人気のエリアのみ上がる可能性はあります。
ちなみに、不動産経済研究所の予測によれば、2025年の首都圏における新築マンションの発売戸数は、前年に比べて13%増の26,000戸とされています。 （読売新聞）
供給の増加は、価格の抑制要因となる一方、需要とのバランスが取れない場合、売れ残りや価格競争の激化につながる可能性があります。
特に、高価格帯の物件では販売の難航が予想されます。
まあ、海外勢の動きにもよりますけど・・・・。
そこへきて・・・建設業界では、労務費や資材価格の高騰が続いています。
これにより、新築物件の価格が上昇し、購入者の負担が増加していますし、そこへ、金利なんて上がった日には・・・・買いにくい環境になるので・・・
我々、デベロッパーや、不動産業者、原説業者は、かなり辛い年になりそうです。
一方で、コスト増加により供給が抑制される可能性もあり、市場の需給バランスに影響を与える要因となっています。
なんにしても、日本では、物価の上昇に給料の上昇が追いついていないわけで・・・大手企業はともかく、中小企業なんて、大手のように賃上げするほど業績も良くないし資力もない企業が多いので、現状では新築も中古も、住宅購入はしにくいわけで・・・
ある程度、価格が下げてくるか、賃金が上がるかしないと、住宅需要は伸びません。
あまり海外勢が入りすぎると、都市部の人気のエリアの不動産は外国人は買えても、日本人は、なかなか手が出せないという・・・やばい状態になる可能性もあります。
ちょっと余計な事を書きすぎましたが・・・。
このあたりの事を加味すると・・・地方や郊外は下げるし、都市部は横ばいか、もしかしたら少し上がるかも？ぐらいですかね〜。
地域間格差の拡大と縮小
近年都市部と地方、人気エリアとそうでないエリアとの間で、不動産価格の二極化が進行してきました。
都市部や利便性の高い地域では、引き続き価格の上昇し・・・、需要の乏しい地域では価格の下落してきました。
この傾向が、急に大きく変わるとはもうしませんが・・・人口減少や高齢化の進行、賃金問題、物価の高騰、利上げ等が相まって・・・・大きく変わらなくとも、拡大してきた格差が小さくなっていく、きっかけの年（転換期）になるのではないかと予想しています。
高齢化社会、人口減少、円安、物価高、給料少ししか上がらない、金利は上がりそう・・・
都心部といっても、ガンガン値上がりしていくと思いますか？
もう、日本人が日本の人気の不動産を購入できなくなってきていて・・・
つまり、もう限界まできてるんですよ！
海外勢の動きにもよりますが・・・基本的に、日本の不動産は、もう下がるしかない！
そう思いませんか？ 私は、下がると思います。
2025年の不動産市場は、金利動向、人口構造の変化、供給量の増減、地域間格差など、複数の要因が複雑に影響し合うと予想されます。
市場の動向を正確に予測することは難しいものの、各要因を総合的に分析し、柔軟な対応と戦略が求められる時期だと思います。
もう一回・・・くどいですが・・・。
結論・・・下落します。
というか・・・これを言うと元も子もなくなりますが・・・
近年、こんだけ円安になってるんですから・・・日本円では横ばい、少々の上昇というのは・・・、世界基準で見たら、日本の不動産は、すでに値下がりしてるんです！
意外と、皆さん・・・自覚ないんですよね〜！
そんなわけで・・・新年のご挨拶 2025年 不動産業界、不動産価格は・・・？
というテーマで書かせていただきました。
素人さんの為の不動産学校の読者の皆様！
本年も、どうぞ宜しくお願い致します。
本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブック
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
皆さん、新年あけましておめでとうございます。
本日は、新年のスタートを切るにあたり、千代田不動産グループの目指す方向性、そして今年の抱負について描かせていただきます。
2025年の幕開け！
昨年も、お客様、取引先、その他、私の周りの皆さんからのお支援と、社員の努力と情熱とのおかげで、爆発的に大きな成果とまではいかないにしても、不動産業の基本である仲介事業を柱に、土木分野を伸ばすことができ、それなりの成果をを収めることができました。
あえて・・・それなり！という言葉を選択したのは、弊社の宅地分譲事業の在庫状況に少々陰りが見えており、仕入れから販売までの期間が、以前よりも長期化しており、昨年内に完売する予定だった宅地分譲の在庫が残っているような状況です。
本社、名古屋支店、美和営業所という担当エリア枠を外して、営業部全体で在庫を減らすことに専念するようにいたします。
読者の皆様！
以下のような事を、私が突然書くと、また営業社員たちに叱られそうですが・・・・・！
弊社の物件で、もう少し安ければ購入してもいいな〜という物件がございましたら・・・在庫を処分したいので、少々の値段交渉には応じたいと考えておりますので、遠慮なくご相談ください！笑
在庫の話は、これくらいにしまして・・・。
企業誘致部門は、好調で、愛知県津島市内に、企業の誘致をし、これに伴う土木工事の受注もできており順調です。
今年は、�＿漆慧張┘螢■毅娃娃按據腺隠娃娃娃按擇旅�場用地 ��越津、下切の工場用地、３０００坪〜１００００坪 �６睫�の工場用地１０００坪〜３０００坪等の販売させていただきます。
ご興味がある方は、弊社（私）までお問い合わせください！
農業部門、愛知津島ファームは、変わりなく順調に、毎日１０００株のサラダ菜を出荷しておりますので安定しております。
福祉部門の A型就労支援千代田ふぁーむは、昨年、農薬不使用野菜の販売の売り上げ自体は上がったものの、法改正で補助金等が激減しまして、非常に厳しい状況です。
昨年、同業のA型就労支援施設が閉めましたが、当社においては、千代田不動産という母体があるので、何とかなっていますが・・・
このまま行くと、千代田不動産からの貸付が増えて行くので、このままでは、金融機関等、対外的にもよくないので、今年は、補助金が減っても、運営できるA型就労支援所を目指し立て直しを図ります！
読者の皆様、障がい者の人たちが作った、農薬不使用の美味しい野菜の定期便を買ってあげてください。（あま市ふるさと納税でも可能です）
この部門は、できることなら残したいので、障がい者の就労支援、自立支援への、ご協力とご支援を賜われるとありがたいです。
宜しくお願いします。
2025年の新しい事業（トーヨーソイル 残土引き取り 土木資材の販売）
近年、弊社の土木事業部では、年間 約１００００坪〜３００００坪の埋め立て工事をしております。
現在は、ダンプ業者等に依頼して現場から直送してもらっていますが、残土の質の問題、残土が出るタイミング等の問題があり、工期に影響することがあります。
現在の数百坪の資材置き場では対応しきれていないので、今回、約３０００坪の資材置き場を作り、その一部を使い、土木資材の販売をします。
残土を捨てにきて、土木資材を積んでいける施設です。（公共だけではなく民間も受け入れ可能）
おそらく、この地域では最大級のものになるかと思われます。
そんなわけで・・・昨年末に、ストックヤード申請も完了しましたので、本年、春頃からスタートさせていただきます。
この事業については、現在の残土処分の効率が良くなることで、残土の引き取りの量も増えますし、初年度から良い形になると思います。
外周の擁壁工事、大型重機、大型ダンプ、ホイルローダー等、１億円ほどの設備投資はしますが、３年以内に回収できる見込みです。
残土処理に困っている！ 土木資材を安く購入したい！等は、お気軽にご相談ください。
そんなわけで・・・
弊社 千代田不動産グループは、２０２５年も、地域ごとの特性やニーズをさらに深く理解し、それぞれに最適化したサービスを提供していきます。
行政、地域の企業、地域コミュニティとの連携を強化し、「住まい」だけでなく「暮らし」全体をサポートする存在を目指します。
２０２５年も変わらぬお付き合いを宜しくお願いいたします。
さて、弊社の話は、ここまでにして・・・
２０２５年の不動産は、どうなるか？（予想）
まずは、２０２５年の状況を把握すると・・・。
2025年問題と不動産市場
皆さん、ご存知の通り・・・
「2025年問題」団塊の世代が全員75歳以上となり、高齢化が一層進行する社会的課題を指します。
これに伴い、空き家の増加や不動産の需給バランスのが大きく変化をするでしょうから・・・
基本的には、地方や郊外の不動産では需要が減少し、価格の下落が懸念されます。
郊外には空き家が増えるわけですが、特に昭和４０年代 ５０年代にできた団地などは、ここ近年、住宅の２割以上が空き家か更地になっているようなところもあり、地方の農家も跡取りが遠方に行ったまま帰ってこないというケースも増えてきている中で、老夫婦、もしくは、一人で住んできるような人も多く・・・とにかく空き家が増えるわけです。
つまり・・・需要と供給のバランスからして・・・下落しますよね。
一方で、都市部では、都市集中化により、高齢者、シングル向けの住宅需要が増加する傾向も、ないわけではなく・・・価格の上昇要因となる可能性があります。
いや・・・高止まりで・・・、高騰するかな〜・・・・？
とりあえず、次にいきます。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
金利上昇の影響
近年、世界的な金融政策の変動により、日本の金利が上昇する可能性が高い！
昨年１２月、日銀は、金利を上げていませんが・・・1月、3月・・・遅くても4月以降は、金利をあげてくるでしょうから・・・・。
そうなると、住宅ローンの金利も上昇し、借入コストが増加しています。
その結果、購入希望者の負担が増し、不動産需要の減少や価格の抑制につながる可能性があります。
特に、若い人たちが、初めて住宅を購入する層や、不動産投資家にとって、資金調達のハードルが高くなることが懸念されます。
地方や郊外は先述の通り、家余り状態・・・頼みの綱の都市部の住宅は、ただでさえ近年高くなって手が届きにくいところに、追い討ちをかけて資金調達のハードルが高くなるので・・・購入する人が減るわけで・・・現在の都市部の不動産価格が維持できるとは考えにくいわけです。
ただ、円安ですし、日本の不動産価格は、海外目線だと安いと考える外国人もいるわけなので・・・海外勢が買い支えれば、価格は横ばいか、もしかしたら、都市部と、外国人に人気のエリアのみ上がる可能性はあります。
ちなみに、不動産経済研究所の予測によれば、2025年の首都圏における新築マンションの発売戸数は、前年に比べて13%増の26,000戸とされています。 （読売新聞）
供給の増加は、価格の抑制要因となる一方、需要とのバランスが取れない場合、売れ残りや価格競争の激化につながる可能性があります。
特に、高価格帯の物件では販売の難航が予想されます。
まあ、海外勢の動きにもよりますけど・・・・。
そこへきて・・・建設業界では、労務費や資材価格の高騰が続いています。
これにより、新築物件の価格が上昇し、購入者の負担が増加していますし、そこへ、金利なんて上がった日には・・・・買いにくい環境になるので・・・
我々、デベロッパーや、不動産業者、原説業者は、かなり辛い年になりそうです。
一方で、コスト増加により供給が抑制される可能性もあり、市場の需給バランスに影響を与える要因となっています。
なんにしても、日本では、物価の上昇に給料の上昇が追いついていないわけで・・・大手企業はともかく、中小企業なんて、大手のように賃上げするほど業績も良くないし資力もない企業が多いので、現状では新築も中古も、住宅購入はしにくいわけで・・・
ある程度、価格が下げてくるか、賃金が上がるかしないと、住宅需要は伸びません。
あまり海外勢が入りすぎると、都市部の人気のエリアの不動産は外国人は買えても、日本人は、なかなか手が出せないという・・・やばい状態になる可能性もあります。
ちょっと余計な事を書きすぎましたが・・・。
このあたりの事を加味すると・・・地方や郊外は下げるし、都市部は横ばいか、もしかしたら少し上がるかも？ぐらいですかね〜。
地域間格差の拡大と縮小
近年都市部と地方、人気エリアとそうでないエリアとの間で、不動産価格の二極化が進行してきました。
都市部や利便性の高い地域では、引き続き価格の上昇し・・・、需要の乏しい地域では価格の下落してきました。
この傾向が、急に大きく変わるとはもうしませんが・・・人口減少や高齢化の進行、賃金問題、物価の高騰、利上げ等が相まって・・・・大きく変わらなくとも、拡大してきた格差が小さくなっていく、きっかけの年（転換期）になるのではないかと予想しています。
高齢化社会、人口減少、円安、物価高、給料少ししか上がらない、金利は上がりそう・・・
都心部といっても、ガンガン値上がりしていくと思いますか？
もう、日本人が日本の人気の不動産を購入できなくなってきていて・・・
つまり、もう限界まできてるんですよ！
海外勢の動きにもよりますが・・・基本的に、日本の不動産は、もう下がるしかない！
そう思いませんか？ 私は、下がると思います。
2025年の不動産市場は、金利動向、人口構造の変化、供給量の増減、地域間格差など、複数の要因が複雑に影響し合うと予想されます。
市場の動向を正確に予測することは難しいものの、各要因を総合的に分析し、柔軟な対応と戦略が求められる時期だと思います。
もう一回・・・くどいですが・・・。
結論・・・下落します。
というか・・・これを言うと元も子もなくなりますが・・・
近年、こんだけ円安になってるんですから・・・日本円では横ばい、少々の上昇というのは・・・、世界基準で見たら、日本の不動産は、すでに値下がりしてるんです！
意外と、皆さん・・・自覚ないんですよね〜！
そんなわけで・・・新年のご挨拶 2025年 不動産業界、不動産価格は・・・？
というテーマで書かせていただきました。
素人さんの為の不動産学校の読者の皆様！
本年も、どうぞ宜しくお願い致します。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブックブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
2024年12月03日
M&Aと不動産について！（No.2608)
最近、やたらM＆Aの話が多くなってきました。
売買する法人の中には、不動産を資産として複数持っているというケースも多いわけだが・・・
M＆Aを仕切る、仲介会社、FA等に、不動産知識がなさすぎて、M＆Aが終わった後に、問題が発覚して相談を受けることがあります。
我々、不動産で２０年以上飯を食ってきた者からすると、こんな重要なことを引き継ぎしてないのか？と思う低レベルのことがされていない！
（５５歳 秋の写真w）
こういう場合、相談者は、会社を買収した後に、問題が発覚するので・・・仲介、FAをしたM＆A関係の会社に問い合わせするわけだが・・・・
M＆Aを仲介、コンサルした会社は、デューテリは、きちんとやってあると説明して・・・
問題が起きた時は、法人を売却した人に、告知義務違反だと、責任を被せるケースが多い！
先日、A社長から相談があった件については、所有者では、なかなか分からないが・・・、不動産のプロなら誰でも分かるような都市計画、道路計画により、建蔽率、容積率が変更されるという問題！
売り側に分かるはずがない！ 買い側も分かるはずがない！
不動産の売買の実務経験がある人が役所で常識レベルの重要事項説明書記載の調査をすれば誰でも分かること！
なのに・・・・M＆Aを仲介した会社は、売った側の告知義務違反みたいな説明をして逃げる！
会社を売り買いするってことは、不動産も、その対象に含まれるわけだから、重要なことは引き継がなければいけないわけだが・・・。
相談者A社長から見せていただいたM＆Aの際の資料を見ていると、ゆるすぎるというか、雑すぎる！
レントロール等は、ちゃんとしてあるのに・・・今後かかるであろう維持費に関係してくる重要な内容を伝えていないのは、売った側だけの責任ではなく、仲介をした側の重要事項調査不足という責任の方が大きいと思う。
それに・・・、まあ、これは、余分なことだが・・・。
資産や設備についても雑だが、従業員の扱いについても雑な感じがしました。
そもそも、経営者というのは、従業員を労働力、生産性で見るのは分かるけど・・・それ以前に人として、従業員のこと、その家族等のことも考慮しなくてはいけないと思う。
まあ、MAでは、常識なのかもしれないが・・・、こいつは残ってもらわないと困る、こいつはいらん、こいつはどっちでもいい！と、人間を物扱いしている感がするし・・・
M&Aにより、資産を増やすことも含め、高度な技術や専門知識や有能な従業員や専門チームを引き継ぎ確保するようにするべきであり・・・
理想なのかもしれないが、売る側も、買う側も、仲介する側も・・・従業員や取引先も、M&Aにより影響を受ける人たちの大半が良い形になることを目指さなくてはいけないのではないかと思う。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
M＆Aの本質的な話に、脱線してしまったので・・・M＆Aと不動産についての話に戻します。
ある建設会社を購入したA社長から、私に、相談があった件は・・・、買収した会社の不動産の情報がアバウトすぎて、後から、あれこれ問題が発覚してきたという内容だった！
そもそも、このM＆A仲介会社は、やたらめったら会社を売らないか？みたいなDMをガンガン送りつけてくるので個人的に嫌いなのに加えて・・・・A社長から見せていただいた、M＆Aの際の資料を見て、不動産の説明が、簡易的すぎて調査レベルが低すぎる！
M＆Aの仲介会社のパンフレットには、めちゃくちゃ良いことばかりが記載してあり、専門の士業や専門職がいて、M＆A後も、ちゃんと対応すると書いてあるわけだが・・・・
一応、サポートらしきものはしているみたいだが・・・仲介会社自身が責任を取る気はなく、全ては、売却した側の会社の代表＆株主の責任！
（５５歳 ２〜３日前の写真w）
そんなわけで・・・
相談者のA社長と私がいる、弊社名古屋支店に、M&Aの仲介業者の担当を呼んで私が、激詰めしてみた。
私 『この不動産なんだけど・・・土地の面積が＠＠＠でしょ！ 建物面積が＠＠でしょ？ でも、現況は、こうなってるじゃん！ 図面の面積と、公簿面積が、めっちゃ違うのって何故なの？』
M＆A担当者 『ちょっと待ってください。 それ以前に、今回の件に無関係な人に説明する必要があるのでしょうか？ A社長から聞かれるならお答えいたしますが、近藤さんからの質問に答えるつもりはありません。』
私 『なるほど・・・。 A社長が、自分が説明しても、ああいえば、こういう！ こう言えばああ言う！で話にならないって相談してきたから、A社長と、御社の通訳を俺がやってやろうとしてるんだけど・・・。 それの何があかんの？ 円満解決をしないで・・・・、いきなり内容証明送るか、訴訟やった方がいいってこと？』
M＆A担当者 『そういうわけではありませんが、初対面の方に、取引についてお話をするわけにもいかないので・・・・。』
私 『なるほど・・・。 そう来るわけだw それって、A社長が付き添って欲しいと望んでいるのに、そういう態度に出るってことは・・・・、M＆Aの仲介して金もらったら、あとは知らんがな〜w ってことで、まあ、つまりは、最終的に・・・・A社長と俺に喧嘩売ってるってこと？ 』
M＆A担当者 『弊社は、あくまでも仲介という立場であり・・・（話が長いので省略）』
私 『お兄ちゃん！ そんなことは聞いてないんだってw 喧嘩売ってるのか、売ってないのか？ どっち？ その答えで、今後の対応を考えようと思ってる！』
M＆A担当者 『喧嘩は売ってませんが、部外者の近藤さんに説明をすることはできません。』
私 『それは、喧嘩売ってるってことなんだよ！ よしっ！ お兄ちゃん、じゃあ今日は、もう帰っていいよ！ 東京までの新幹線代、俺が、出してやろうか？ あははははw とっとと帰れw 出口、あっちねw あとは弁護士同士か、裁判所の決着でって話でいいねw』
M＆A担当者 『どういうことですか？ A社長には、今回の件は説明させていただきましたが・・・。』
私 『A社長が納得してないから、こうなってるんだろ？ で、俺が、説明しようと思ったら、俺とは話さないって言うから・・・じゃあ用事ないから、東京に帰って飯食って風呂入って寝ろって言ってるんだよ！ 俺の話、聞くだけ聞いてみたら？ じゃないと、A社長は、喧嘩を売られたという解釈をして、弁護士対応になる！』
M＆A担当者 『わかりました。 お答えするかは別にして、どうぞお話しください。』
私 『お兄ちゃん、バカなの？ さっき面積の相違の話を聞いただろ？ どういうことって・・・それを教えてくれよ！』
ということで・・・やっとここから話し合いのテーブルについたわけだが・・・。
私が、詰めているように感じるかもしれないが、私から言わせると、態度が、事務だし、ここに来てから一度も笑顔を見せんし、言い方に棘があり、嫌悪感しか感じなかった！
M＆A担当者 『調査の方から上がってきた資料には、不動産一覧があり、各不動産に調査報告書がありまして・・・自分たちは部署が違うので、違っている理由はお答えできません。 弊社のデューテリが間違っていたということであれば、調査ミスではなく、記載ミスか、売り側の必要事項申告ミスだと思われます。』
私 『あのさ〜w あのビルは、４０年前に先先代らしき人が購入したもので、おそらく昭和６１年に増築されているんだよ！ 登記には出てこない！ その先先代から、今回会社を売った社長が、それを告知しないとあかんのか？ 多分、知らないと思うよ！ あんたたちの調査不足だよ！ 謄本と建築確認と、現況を比べたら、明らかに、未登記部分があることが分かるだろ？』
M＆A担当者 『未登記部分があると何か問題があるのでしょうか？』
私 『建蔽率、容積率がオーバーしているってことなんだよ！ わかる？』
M＆A担当者 『それが何か問題があるのでしょうか？ 弊社の調査の方に報告させていただきます。』
私 『あちゃ〜！ こいつ全く危機感ないな〜w 調査の方じゃなくて、社長に報告した方がいいぞ！ 不適合建物、違法建築物であることを隠して仲介したってことなんだよ！ M＆A時に、A社長は、このビルを、どうするって言ってた？』
M＆A担当者 『売却するってことでしたよね！』
A社長 『はい！ そのつもりでしたが、そもそもの査定金額が、違っているようですし・・・、その上、違法建築物だと、さらに売るに売れないということになりまして・・M＆A後の計画が全てくるってしまうんです。 近藤社長に、売却の相談をして発覚したんですけどね。 資料を見てもらって、１分もしないうちに、あれ？ 変だな〜？って、気付きましたよ！ 御社は、本当に調査したんですか？』
M＆A担当者 『はい！ 弊社は、それぞれのエキスパートが・・・・（以下省略）』
私 『あはははっははw もうその話、さっき聞いた！ 同じこと、じゃべるなw 取引終わっても、気づいてなかったんだろ？笑 それは、エキスパートとは言わないぞ！ 実務経験なしの、資格だけ持ってる宅建おばちゃんとかに調べさせたんじゃないのか？』
M＆A担当者 『いえ！ そんなことはないと思いますが・・・・。』
私 『いいか！ 謄本見るだろ？ で・・・建築確認見るだろ？ で・・・内部の写真みるだろ・・・。 ここに、壁があるの変じゃない？ ここ空き地部分のはずじゃん！ でも、ほら・・・、外から見ても、ここに壁があるだろ？ で・・・これ、建築確認の図面にはないじゃん！ 俺たちは、図面見たら頭に浮かべて、写真と合わせるから、なんじゃこれ？ってなるわけよ！ それが、実務経験がない、御社の宅建おばちゃんか何かは、謄本に書いてあることだけで資料を作っちゃうんだよ！ってことじゃないのかな？』
M＆A担当者 『そこは、調査部の方のことなので分かりませんが、この土地建物の面積が違うことって、そんなに大きな問題なのですか？ 古い建物ですし中古なので、違いはあってもおかしくないと思います。 もし、問題になるのであれば、売った側の告知義務違反であり、弊社の調査ミスではないかと・・・・』
私 『いや違う。 御社のミスだ！ １００歩譲って、表記不動産の調査内容と相違した場合は現況優先！と書いておけばよかったのに、それすら書いていない！ しかも、A社長が、この不動産を売却することを目的だと聞いていたわけだし、査定も高く盛ってあるし、今回のミスで売りにくさ倍増してるから、完全に御社の調査、告知ミス！』
M＆A担当者 『・・・・・。一度、持ち帰らせてください。 ただ言えることは、弊社は、あくまでも仲介の立場であり、こういったことは、双方の当事者間で協議していただかないと・・・。』
私 『う〜ん・・・。 約款の、この部分で逃げようとしてるわけだw お兄ちゃんには悪いけど、逃がさないよ！ もう、訴訟の証拠も組み立ても俺の頭の中ではできてる！ 売主は専門知識がない上に、代が２代も変わってるし・・・オタクは専門知識があるプロなんだろ？ そして、最近は、M&Aはマスコミでも、詐欺系の話で盛り上がってるから、俺は、勝つ自身ありありだよw』
M＆A担当者 『そこまでの話になると・・・うちの法務が・・・。』
私 『まあ、ミスなら民事だけ、騙したなら刑事事件もだし・・・盛って帰って御社の社長と相談してみたら？ まあ、ゴタゴタするより、示談した方がいいんじゃない？ 俺は、ここまでしか入らんけど・・・あとは、A社長のところの顧問弁護士を入れることになると思うから・・・、最後に一つ
だけ言ってもいい？』
M＆A担当者 『はい！ 何でしょう？』
私 『お兄ちゃん・・・逃げんなよ！ あはははw お前、責任転嫁が得意そうだから・・・w』
M＆A担当者 『逃げる気はありません。責任を持って対応はいたしますが、担当者が変わることになると思います。』
私 『まあ、そうだろうな〜！ 御社のM＆A仲介に対して、言いたいことは、山ほどあるけど・・・、適当にMAの仲介やって 金だけ貪ってる輩に言っても、時間の無駄だから、やめとくわ！ 』
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・・
この相談案件の決着は、ついていませんが・・・。
かつて、不動産取引もいい加減だったものが、整備されました。
今後、M&Aも、整備されていくんでしょうね〜！
最近のM＆Aは、会社をバイアウトする形ではなく、後継者がいなくて売却をするというケースが増えてきて・・・知識のない、買主や売主を相手に、ゆるい仕事で、高額な手数料を請求する会社が多いですが・・・今後は、規制が厳しくなり、良い形でのM&Aができるようになっていくんでしょうね。
私のところにも、後継者不足、人手不足により会社を手放したいという相談が増えてきました。
冒頭にも書きましたが、私としては、売り手の思い、買い手の思いを大切にして、良い形で引き継ぎをしたいと考えています。
会社の売却を考えている方へ
後継者がいない、人手不足で続けられないということで、売却を希望したいのだと思いますが・・・良い買い手が見つかれば、最高ですが・・・・もし、条件や自分の思いと買い手の意思が合わなければ・・・無理して売らなくてもいいと思います。
選択肢は、M＆Aだけではなく・・・自分が長年やってきた仕事を、取引先や社員たちと相談して、業界や地域の方々に惜しまれつつ自分で手仕舞いするのも選択の一つです。
不動産は、息子や嫁に残してもいいし・・・何なら、売ったお金で余生を楽しんでも良いかと思いますw
会社を起こして、これまで頑張ってこられた諸先輩方々から、会社を売りたいと相談を受けると・・・話を聞きながら・・・、仕事以外の楽しみも見つけていただきたな〜と思います。
でも、なんだかんだ、皆様、仕事が好きなんだな〜って思うことが多いです。
売るにしても、精算するにしても、良い形になり、幸せになっていただきたいです。
最後に・・・。
インスタグラムのアイコンが変わりました。
１５年前の写真では、metaから認証されず・・・即席で撮ってアップしました。
metaは、賢いですねw
そんなわけで、今日のブログはここまでと、させていただきます。
本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブック
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
売買する法人の中には、不動産を資産として複数持っているというケースも多いわけだが・・・
M＆Aを仕切る、仲介会社、FA等に、不動産知識がなさすぎて、M＆Aが終わった後に、問題が発覚して相談を受けることがあります。
我々、不動産で２０年以上飯を食ってきた者からすると、こんな重要なことを引き継ぎしてないのか？と思う低レベルのことがされていない！
（５５歳 秋の写真w）
こういう場合、相談者は、会社を買収した後に、問題が発覚するので・・・仲介、FAをしたM＆A関係の会社に問い合わせするわけだが・・・・
M＆Aを仲介、コンサルした会社は、デューテリは、きちんとやってあると説明して・・・
問題が起きた時は、法人を売却した人に、告知義務違反だと、責任を被せるケースが多い！
先日、A社長から相談があった件については、所有者では、なかなか分からないが・・・、不動産のプロなら誰でも分かるような都市計画、道路計画により、建蔽率、容積率が変更されるという問題！
売り側に分かるはずがない！ 買い側も分かるはずがない！
不動産の売買の実務経験がある人が役所で常識レベルの重要事項説明書記載の調査をすれば誰でも分かること！
なのに・・・・M＆Aを仲介した会社は、売った側の告知義務違反みたいな説明をして逃げる！
会社を売り買いするってことは、不動産も、その対象に含まれるわけだから、重要なことは引き継がなければいけないわけだが・・・。
相談者A社長から見せていただいたM＆Aの際の資料を見ていると、ゆるすぎるというか、雑すぎる！
レントロール等は、ちゃんとしてあるのに・・・今後かかるであろう維持費に関係してくる重要な内容を伝えていないのは、売った側だけの責任ではなく、仲介をした側の重要事項調査不足という責任の方が大きいと思う。
それに・・・、まあ、これは、余分なことだが・・・。
資産や設備についても雑だが、従業員の扱いについても雑な感じがしました。
そもそも、経営者というのは、従業員を労働力、生産性で見るのは分かるけど・・・それ以前に人として、従業員のこと、その家族等のことも考慮しなくてはいけないと思う。
まあ、MAでは、常識なのかもしれないが・・・、こいつは残ってもらわないと困る、こいつはいらん、こいつはどっちでもいい！と、人間を物扱いしている感がするし・・・
M&Aにより、資産を増やすことも含め、高度な技術や専門知識や有能な従業員や専門チームを引き継ぎ確保するようにするべきであり・・・
理想なのかもしれないが、売る側も、買う側も、仲介する側も・・・従業員や取引先も、M&Aにより影響を受ける人たちの大半が良い形になることを目指さなくてはいけないのではないかと思う。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
M＆Aの本質的な話に、脱線してしまったので・・・M＆Aと不動産についての話に戻します。
ある建設会社を購入したA社長から、私に、相談があった件は・・・、買収した会社の不動産の情報がアバウトすぎて、後から、あれこれ問題が発覚してきたという内容だった！
そもそも、このM＆A仲介会社は、やたらめったら会社を売らないか？みたいなDMをガンガン送りつけてくるので個人的に嫌いなのに加えて・・・・A社長から見せていただいた、M＆Aの際の資料を見て、不動産の説明が、簡易的すぎて調査レベルが低すぎる！
M＆Aの仲介会社のパンフレットには、めちゃくちゃ良いことばかりが記載してあり、専門の士業や専門職がいて、M＆A後も、ちゃんと対応すると書いてあるわけだが・・・・
一応、サポートらしきものはしているみたいだが・・・仲介会社自身が責任を取る気はなく、全ては、売却した側の会社の代表＆株主の責任！
（５５歳 ２〜３日前の写真w）
そんなわけで・・・
相談者のA社長と私がいる、弊社名古屋支店に、M&Aの仲介業者の担当を呼んで私が、激詰めしてみた。
私 『この不動産なんだけど・・・土地の面積が＠＠＠でしょ！ 建物面積が＠＠でしょ？ でも、現況は、こうなってるじゃん！ 図面の面積と、公簿面積が、めっちゃ違うのって何故なの？』
M＆A担当者 『ちょっと待ってください。 それ以前に、今回の件に無関係な人に説明する必要があるのでしょうか？ A社長から聞かれるならお答えいたしますが、近藤さんからの質問に答えるつもりはありません。』
私 『なるほど・・・。 A社長が、自分が説明しても、ああいえば、こういう！ こう言えばああ言う！で話にならないって相談してきたから、A社長と、御社の通訳を俺がやってやろうとしてるんだけど・・・。 それの何があかんの？ 円満解決をしないで・・・・、いきなり内容証明送るか、訴訟やった方がいいってこと？』
M＆A担当者 『そういうわけではありませんが、初対面の方に、取引についてお話をするわけにもいかないので・・・・。』
私 『なるほど・・・。 そう来るわけだw それって、A社長が付き添って欲しいと望んでいるのに、そういう態度に出るってことは・・・・、M＆Aの仲介して金もらったら、あとは知らんがな〜w ってことで、まあ、つまりは、最終的に・・・・A社長と俺に喧嘩売ってるってこと？ 』
M＆A担当者 『弊社は、あくまでも仲介という立場であり・・・（話が長いので省略）』
私 『お兄ちゃん！ そんなことは聞いてないんだってw 喧嘩売ってるのか、売ってないのか？ どっち？ その答えで、今後の対応を考えようと思ってる！』
M＆A担当者 『喧嘩は売ってませんが、部外者の近藤さんに説明をすることはできません。』
私 『それは、喧嘩売ってるってことなんだよ！ よしっ！ お兄ちゃん、じゃあ今日は、もう帰っていいよ！ 東京までの新幹線代、俺が、出してやろうか？ あははははw とっとと帰れw 出口、あっちねw あとは弁護士同士か、裁判所の決着でって話でいいねw』
M＆A担当者 『どういうことですか？ A社長には、今回の件は説明させていただきましたが・・・。』
私 『A社長が納得してないから、こうなってるんだろ？ で、俺が、説明しようと思ったら、俺とは話さないって言うから・・・じゃあ用事ないから、東京に帰って飯食って風呂入って寝ろって言ってるんだよ！ 俺の話、聞くだけ聞いてみたら？ じゃないと、A社長は、喧嘩を売られたという解釈をして、弁護士対応になる！』
M＆A担当者 『わかりました。 お答えするかは別にして、どうぞお話しください。』
私 『お兄ちゃん、バカなの？ さっき面積の相違の話を聞いただろ？ どういうことって・・・それを教えてくれよ！』
ということで・・・やっとここから話し合いのテーブルについたわけだが・・・。
私が、詰めているように感じるかもしれないが、私から言わせると、態度が、事務だし、ここに来てから一度も笑顔を見せんし、言い方に棘があり、嫌悪感しか感じなかった！
M＆A担当者 『調査の方から上がってきた資料には、不動産一覧があり、各不動産に調査報告書がありまして・・・自分たちは部署が違うので、違っている理由はお答えできません。 弊社のデューテリが間違っていたということであれば、調査ミスではなく、記載ミスか、売り側の必要事項申告ミスだと思われます。』
私 『あのさ〜w あのビルは、４０年前に先先代らしき人が購入したもので、おそらく昭和６１年に増築されているんだよ！ 登記には出てこない！ その先先代から、今回会社を売った社長が、それを告知しないとあかんのか？ 多分、知らないと思うよ！ あんたたちの調査不足だよ！ 謄本と建築確認と、現況を比べたら、明らかに、未登記部分があることが分かるだろ？』
M＆A担当者 『未登記部分があると何か問題があるのでしょうか？』
私 『建蔽率、容積率がオーバーしているってことなんだよ！ わかる？』
M＆A担当者 『それが何か問題があるのでしょうか？ 弊社の調査の方に報告させていただきます。』
私 『あちゃ〜！ こいつ全く危機感ないな〜w 調査の方じゃなくて、社長に報告した方がいいぞ！ 不適合建物、違法建築物であることを隠して仲介したってことなんだよ！ M＆A時に、A社長は、このビルを、どうするって言ってた？』
M＆A担当者 『売却するってことでしたよね！』
A社長 『はい！ そのつもりでしたが、そもそもの査定金額が、違っているようですし・・・、その上、違法建築物だと、さらに売るに売れないということになりまして・・M＆A後の計画が全てくるってしまうんです。 近藤社長に、売却の相談をして発覚したんですけどね。 資料を見てもらって、１分もしないうちに、あれ？ 変だな〜？って、気付きましたよ！ 御社は、本当に調査したんですか？』
M＆A担当者 『はい！ 弊社は、それぞれのエキスパートが・・・・（以下省略）』
私 『あはははっははw もうその話、さっき聞いた！ 同じこと、じゃべるなw 取引終わっても、気づいてなかったんだろ？笑 それは、エキスパートとは言わないぞ！ 実務経験なしの、資格だけ持ってる宅建おばちゃんとかに調べさせたんじゃないのか？』
M＆A担当者 『いえ！ そんなことはないと思いますが・・・・。』
私 『いいか！ 謄本見るだろ？ で・・・建築確認見るだろ？ で・・・内部の写真みるだろ・・・。 ここに、壁があるの変じゃない？ ここ空き地部分のはずじゃん！ でも、ほら・・・、外から見ても、ここに壁があるだろ？ で・・・これ、建築確認の図面にはないじゃん！ 俺たちは、図面見たら頭に浮かべて、写真と合わせるから、なんじゃこれ？ってなるわけよ！ それが、実務経験がない、御社の宅建おばちゃんか何かは、謄本に書いてあることだけで資料を作っちゃうんだよ！ってことじゃないのかな？』
M＆A担当者 『そこは、調査部の方のことなので分かりませんが、この土地建物の面積が違うことって、そんなに大きな問題なのですか？ 古い建物ですし中古なので、違いはあってもおかしくないと思います。 もし、問題になるのであれば、売った側の告知義務違反であり、弊社の調査ミスではないかと・・・・』
私 『いや違う。 御社のミスだ！ １００歩譲って、表記不動産の調査内容と相違した場合は現況優先！と書いておけばよかったのに、それすら書いていない！ しかも、A社長が、この不動産を売却することを目的だと聞いていたわけだし、査定も高く盛ってあるし、今回のミスで売りにくさ倍増してるから、完全に御社の調査、告知ミス！』
M＆A担当者 『・・・・・。一度、持ち帰らせてください。 ただ言えることは、弊社は、あくまでも仲介の立場であり、こういったことは、双方の当事者間で協議していただかないと・・・。』
私 『う〜ん・・・。 約款の、この部分で逃げようとしてるわけだw お兄ちゃんには悪いけど、逃がさないよ！ もう、訴訟の証拠も組み立ても俺の頭の中ではできてる！ 売主は専門知識がない上に、代が２代も変わってるし・・・オタクは専門知識があるプロなんだろ？ そして、最近は、M&Aはマスコミでも、詐欺系の話で盛り上がってるから、俺は、勝つ自身ありありだよw』
M＆A担当者 『そこまでの話になると・・・うちの法務が・・・。』
私 『まあ、ミスなら民事だけ、騙したなら刑事事件もだし・・・盛って帰って御社の社長と相談してみたら？ まあ、ゴタゴタするより、示談した方がいいんじゃない？ 俺は、ここまでしか入らんけど・・・あとは、A社長のところの顧問弁護士を入れることになると思うから・・・、最後に一つ
だけ言ってもいい？』
M＆A担当者 『はい！ 何でしょう？』
私 『お兄ちゃん・・・逃げんなよ！ あはははw お前、責任転嫁が得意そうだから・・・w』
M＆A担当者 『逃げる気はありません。責任を持って対応はいたしますが、担当者が変わることになると思います。』
私 『まあ、そうだろうな〜！ 御社のM＆A仲介に対して、言いたいことは、山ほどあるけど・・・、適当にMAの仲介やって 金だけ貪ってる輩に言っても、時間の無駄だから、やめとくわ！ 』
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・・
この相談案件の決着は、ついていませんが・・・。
かつて、不動産取引もいい加減だったものが、整備されました。
今後、M&Aも、整備されていくんでしょうね〜！
最近のM＆Aは、会社をバイアウトする形ではなく、後継者がいなくて売却をするというケースが増えてきて・・・知識のない、買主や売主を相手に、ゆるい仕事で、高額な手数料を請求する会社が多いですが・・・今後は、規制が厳しくなり、良い形でのM&Aができるようになっていくんでしょうね。
私のところにも、後継者不足、人手不足により会社を手放したいという相談が増えてきました。
冒頭にも書きましたが、私としては、売り手の思い、買い手の思いを大切にして、良い形で引き継ぎをしたいと考えています。
会社の売却を考えている方へ
後継者がいない、人手不足で続けられないということで、売却を希望したいのだと思いますが・・・良い買い手が見つかれば、最高ですが・・・・もし、条件や自分の思いと買い手の意思が合わなければ・・・無理して売らなくてもいいと思います。
選択肢は、M＆Aだけではなく・・・自分が長年やってきた仕事を、取引先や社員たちと相談して、業界や地域の方々に惜しまれつつ自分で手仕舞いするのも選択の一つです。
不動産は、息子や嫁に残してもいいし・・・何なら、売ったお金で余生を楽しんでも良いかと思いますw
会社を起こして、これまで頑張ってこられた諸先輩方々から、会社を売りたいと相談を受けると・・・話を聞きながら・・・、仕事以外の楽しみも見つけていただきたな〜と思います。
でも、なんだかんだ、皆様、仕事が好きなんだな〜って思うことが多いです。
売るにしても、精算するにしても、良い形になり、幸せになっていただきたいです。
最後に・・・。
インスタグラムのアイコンが変わりました。
１５年前の写真では、metaから認証されず・・・即席で撮ってアップしました。
metaは、賢いですねw
そんなわけで、今日のブログはここまでと、させていただきます。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブックブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
2024年10月10日
2025年 予想 不動産市場はどうなる？ （No.2607)
今回は、２０２５年以降・・・今後の不動産市場を予想するわけですが・・・。
私は、不動産デベロッパーの代表であり、不動産コンサルでもあり・・・不動産ブログを書いているわけなので・・・不動産屋目線で書かせていただきます。
感想、ご意見は、お気軽にコメントしてください。
さて・・・2024年現在の日本は、不動産価格は、人気エリアのマンションは高騰、それ以外は、横ばいか下落というような流れ・・・
為替は、160円超えの円安・・・今は、少し円高に進んで148円付近をうろうろしています。
米国は、利下げ・・・日本は、マイナス金利からゼロ金利へ、そして利上げ傾向にある。
政治は、裏金問題で大騒ぎからの、岸田首相から石破さんに・・・そして解散総選挙！
まあ、簡潔に済ませると、こんな感じでいいのかな・・・・w
激動の2024年とまでは言いませんが、それなりに変わり目の2024年という感じですね。
今後、2025年以降は、どうなるのかを予想する前に、現状を簡単に書いてみたわけですが・・・不動産は、値上がりし続けてきて、どこまで上がるのでしょう？
度々、この話は、ブログに書いてきました。
でも、実際のところどうなんでしょう？
そんなに無茶苦茶に上がったと思いますか？
皆さん、口を揃えて不動産価格が、上がり続けてきたというのですが・・・実際に上がってきたのは事実なんですけど、単純に価格が上がっただけで価値はたいして上がってないですよね？
確か、２０１１年ぐらいでしたっけ？ １ドル７０円台後半の時の不動産価格と・・・２０２４年の１ドル１６０円での比率で、不動産価格を比べたら・・・そんなに高くないというか・・・。
郊外や ど田舎の不動産は、むしろ下がっているということだと思うんですけどね。
（日経平均も７０００円台〜８０００円台ぐらいでしたよね？）
事実、不動産デベロッパーも、２０１１年ぐらいは・・・
愛知県西部の話でいうと土地、建物で、３０００万円前後で売っていて、利益も出ましたし・・・お客様も、住宅ローンの支払いがきついという人も少なかった気がします。
今は、建物だけで２５００万円・・・土地が値下がりしたので、土地建物で、３５００万円〜４０００万円ぐらいですが・・・、住宅ローンの支払いが厳しいとおっしゃる人が多いし、我々、デベロッパーも以前の利益率は確保できていない状況の上に、販売開始から売却できるまでの期間も長くなっているわけで・・・。
何が言いたいのかというと・・・この状態は、もう限界に来ていて長くは続かない！ということです。
つまり、不動産は、２０２５年以降、大きく下がります。
建築資材の高騰で、不動産価格が上がったのに、所得が上がってないので・・・価値が上がったわけではなく、ただ単に物価が上昇しただけの話だと思うわけで・・・そこにきて、収入が上がってないので、国民の生活は逼迫していく一方ですよね。
そして、２０２４年マイナス金利を撤廃して、この先、金利を上げていく傾向にあり・・・大きくは上げられないにしても、今の状態で金利だけ上げていくと・・・金利を上げるほどに、国民の生活は逼迫していきます。
景気を良くするために、マイナス金利まで行っちゃったわけで・・・、ここで、プラス金利にできるほど景気は回復していませんし、給料も一部の大企業があげただけで、中小企業には浸透していません。
不動産のもたらす掲載効果は大きい！
国が、金利を安くしたり、不動産の税金を安くすることにより・・・本来であれば、景気回復をしていくはずです。
我々一般庶民が、数千万円の買い物をするわけです。
不動産、建設業に、お金が流れると・・・それに付随する多くの業種にお金が流れます。
パッと、頭に浮かぶだけでも・・・建材、住宅設備機器、家具、カーテン・・・、それらの原料も含めて必要になるので、大きなお金が大量に動きます。
そうやって、景気回復を狙ってきただけですが・・・結果として、今の有様・・・。
そして利上げ傾向にあります。
世界は利下げ、日本は利上げの方向で・・・、まあ、金利の話は、ありとあらゆることか絡みますのでやむを得ない事情もあるでしょうし・・・何が正しいのかは、わかりませんので・・・深く突っ込みませんが・・・。
国民の収入が増えていないのに、利上げをすれば、不動産を買う人は確実に減ります。
当たり前のことですが・・・不動産を買う人が、減れば・・・需要が減るので、不動産価格は下がります。
この話をすると、東京の不動産業者たちの大半は、現在のマンションや土地価格を並べ立てて、反論してきますが・・・・
価格は、需要と供給により決まるので、都心の人気エリアのマンションや土地が、今日の明日で大暴落するわけではありませんが・・・。
２０２５年以降・・・必ず下げる時は来ます。
そもそも、この先、上がり続けることの方が困難だと思います。
以前書いた内容と同じになりますが・・・
現在の人気エリアの不動産は、横ばいから下降し始めるでしょうし、郊外に行けば行くほどに・・・値下がり率は大きくなり・・・ど田舎の土地の大半は、市街化区域の土地であろうが・・・無価値化すると思います。
そういう意味で、２０２４年は、国が不動産 建設にしてきた後押しの力を弱めた年であり、弱めた結果が、２０２５年に、不動産の大きな下落へとつながると思う！という予想です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・重大発表！
実は、今年、弊社は、名駅にありました名駅CHIYODA Bildを売却しました。
弊社の名古屋支店は、名駅CHIYODA Bildから、丸の内CHIYODA Bildに移転しました。
１０年前に坪単価 約２８０万円で購入したものを、約１０００万円で買いにこられた企業があったので売却しました。
私の、不動産業は、銀行から融資も受けられない状況で仲介からスタートして、１４年かかって名古屋駅エリアに自社ビルを購入したわけで・・・思い入れ、思い出もたくさんあり、迷いに迷いましたが・・・。
名古屋の地価の上昇も、ここらが限界だろう！と・・・私は、ババ抜きから早めに抜けました！
（千代田不動産 新名古屋支店）
ブログに、適当に書いているわけではなく・・・私自身が、名古屋の人気エリアの自社ビルを売却したわけですから・・・
２０２５年以降は、不動産は下がる！という予想も、まあまあ説得力があると思いませんか？笑
ここまで高くなったタワマンとかって・・・皆さん、将来的に、どうするつもりなんですかね〜？
持ち続けていたら、自分の代はともかく、自分たちの子供や孫の代で必ず建て替えをする時期はくるわけですが・・・私は、タワマンの建て替えができるとは思えません。
タイミングは、各々ですが・・・どっかで売り逃げしないといけないわけで・・・。
今、タワマンを買って、３５年ローンを組んで払って・・・ローンの残債より高く売れることがあると思いますか？
昔、自身の著書にも書いたことですが・・・戸建ては、自分の意思で建て替えができますし、建物を壊しても土地が残ります。
そう考えると、マンションは、買っても用事が済んだら早めに売って逃げる！
小さくてもいいので、土地付きのマイホームを購入する方がいいかな〜と昔から言い続けているわけですが・・・・。
そもそもタワマンというのは・・・・。
長くなるので、今回はやめておきましょう！
自分の話をします。
私個人所有の不動産は・・・名古屋の泉一丁目のマンションも、札幌の円山公園のマンションも売却して、現在、所有しているマンションはありません。
愛知県内に数件の宅地と、合計３万坪の農地山林と、太陽光発電数物件と、宮古島の戸建てだけになりました。
もちろん、法人では、どこにあるのか今すぐ言えないぐらい複数の不動産を所有しておりますが・・・個人は、だいぶ整理整頓できました。
私の考え方！
若い時は、不動産、車、時計、船、服、バッグなど・・・皆さんが価値があると考えるものに私も価値があると誤認していました。
５０歳を過ぎた頃から、独自の価値観が出てきまして・・・・
今は、立派な家やマンション、車も船も、高価な時計もバッグもいらないです。
あえて言うなら、広大な農地と山林と、そこで農業をする機材と同じ志を持つ仲間が欲しいです。
衣食住の住というポジションで生きてきましたが・・・住のポジションは、もういいかな〜と・・・
食のポジショニングをしています。
最終的には、食べ物を作ることができる土地、自然の恵みや良質な空気や水を与えてくれる、山林等・・・・その土地を活かせるだけの技術と機器と人材！
最終的には、そこが大事なんじゃないかな〜と思うわけです。
歴史は繰り返すので・・・広大な土地を持っていることに価値が出る時代が、また来ると思います。
それが、自分の代ではなく、子供や孫の代かもしれませんが・・・
食料を作ることができる土地を、どれだけ所有しているか・・・が重要！という時代が来る！
そんな気がして・・・・。
不動産デベロッパーの代表をしながら、農業と障害者雇用就労支援をしています。
２０２５年以降は、さらに、土地が安くなりますので、今後も農地、山林等を、じゃんじゃん買って、自分の土地というか・・・自分の所有地を増やしていこうと考えています。
土地をたくさん持ってると維持費がかかるのではないかと思う方もいるかもしれませんが、その土地の中で、維持費を上回る収入があればいいわけですから・・・以前のブログにも書きましたが、それは、そんなに難しいことではないので、土地から得る収入を増やしながら土地も増やしていけばいいのです。
そんなわけで・・・・
長くなりましたが・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブック
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
私は、不動産デベロッパーの代表であり、不動産コンサルでもあり・・・不動産ブログを書いているわけなので・・・不動産屋目線で書かせていただきます。
感想、ご意見は、お気軽にコメントしてください。
さて・・・2024年現在の日本は、不動産価格は、人気エリアのマンションは高騰、それ以外は、横ばいか下落というような流れ・・・
為替は、160円超えの円安・・・今は、少し円高に進んで148円付近をうろうろしています。
米国は、利下げ・・・日本は、マイナス金利からゼロ金利へ、そして利上げ傾向にある。
政治は、裏金問題で大騒ぎからの、岸田首相から石破さんに・・・そして解散総選挙！
まあ、簡潔に済ませると、こんな感じでいいのかな・・・・w
激動の2024年とまでは言いませんが、それなりに変わり目の2024年という感じですね。
今後、2025年以降は、どうなるのかを予想する前に、現状を簡単に書いてみたわけですが・・・不動産は、値上がりし続けてきて、どこまで上がるのでしょう？
度々、この話は、ブログに書いてきました。
でも、実際のところどうなんでしょう？
そんなに無茶苦茶に上がったと思いますか？
皆さん、口を揃えて不動産価格が、上がり続けてきたというのですが・・・実際に上がってきたのは事実なんですけど、単純に価格が上がっただけで価値はたいして上がってないですよね？
確か、２０１１年ぐらいでしたっけ？ １ドル７０円台後半の時の不動産価格と・・・２０２４年の１ドル１６０円での比率で、不動産価格を比べたら・・・そんなに高くないというか・・・。
郊外や ど田舎の不動産は、むしろ下がっているということだと思うんですけどね。
（日経平均も７０００円台〜８０００円台ぐらいでしたよね？）
事実、不動産デベロッパーも、２０１１年ぐらいは・・・
愛知県西部の話でいうと土地、建物で、３０００万円前後で売っていて、利益も出ましたし・・・お客様も、住宅ローンの支払いがきついという人も少なかった気がします。
今は、建物だけで２５００万円・・・土地が値下がりしたので、土地建物で、３５００万円〜４０００万円ぐらいですが・・・、住宅ローンの支払いが厳しいとおっしゃる人が多いし、我々、デベロッパーも以前の利益率は確保できていない状況の上に、販売開始から売却できるまでの期間も長くなっているわけで・・・。
何が言いたいのかというと・・・この状態は、もう限界に来ていて長くは続かない！ということです。
つまり、不動産は、２０２５年以降、大きく下がります。
建築資材の高騰で、不動産価格が上がったのに、所得が上がってないので・・・価値が上がったわけではなく、ただ単に物価が上昇しただけの話だと思うわけで・・・そこにきて、収入が上がってないので、国民の生活は逼迫していく一方ですよね。
そして、２０２４年マイナス金利を撤廃して、この先、金利を上げていく傾向にあり・・・大きくは上げられないにしても、今の状態で金利だけ上げていくと・・・金利を上げるほどに、国民の生活は逼迫していきます。
景気を良くするために、マイナス金利まで行っちゃったわけで・・・、ここで、プラス金利にできるほど景気は回復していませんし、給料も一部の大企業があげただけで、中小企業には浸透していません。
不動産のもたらす掲載効果は大きい！
国が、金利を安くしたり、不動産の税金を安くすることにより・・・本来であれば、景気回復をしていくはずです。
我々一般庶民が、数千万円の買い物をするわけです。
不動産、建設業に、お金が流れると・・・それに付随する多くの業種にお金が流れます。
パッと、頭に浮かぶだけでも・・・建材、住宅設備機器、家具、カーテン・・・、それらの原料も含めて必要になるので、大きなお金が大量に動きます。
そうやって、景気回復を狙ってきただけですが・・・結果として、今の有様・・・。
そして利上げ傾向にあります。
世界は利下げ、日本は利上げの方向で・・・、まあ、金利の話は、ありとあらゆることか絡みますのでやむを得ない事情もあるでしょうし・・・何が正しいのかは、わかりませんので・・・深く突っ込みませんが・・・。
国民の収入が増えていないのに、利上げをすれば、不動産を買う人は確実に減ります。
当たり前のことですが・・・不動産を買う人が、減れば・・・需要が減るので、不動産価格は下がります。
この話をすると、東京の不動産業者たちの大半は、現在のマンションや土地価格を並べ立てて、反論してきますが・・・・
価格は、需要と供給により決まるので、都心の人気エリアのマンションや土地が、今日の明日で大暴落するわけではありませんが・・・。
２０２５年以降・・・必ず下げる時は来ます。
そもそも、この先、上がり続けることの方が困難だと思います。
以前書いた内容と同じになりますが・・・
現在の人気エリアの不動産は、横ばいから下降し始めるでしょうし、郊外に行けば行くほどに・・・値下がり率は大きくなり・・・ど田舎の土地の大半は、市街化区域の土地であろうが・・・無価値化すると思います。
そういう意味で、２０２４年は、国が不動産 建設にしてきた後押しの力を弱めた年であり、弱めた結果が、２０２５年に、不動産の大きな下落へとつながると思う！という予想です。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・重大発表！
実は、今年、弊社は、名駅にありました名駅CHIYODA Bildを売却しました。
弊社の名古屋支店は、名駅CHIYODA Bildから、丸の内CHIYODA Bildに移転しました。
１０年前に坪単価 約２８０万円で購入したものを、約１０００万円で買いにこられた企業があったので売却しました。
私の、不動産業は、銀行から融資も受けられない状況で仲介からスタートして、１４年かかって名古屋駅エリアに自社ビルを購入したわけで・・・思い入れ、思い出もたくさんあり、迷いに迷いましたが・・・。
名古屋の地価の上昇も、ここらが限界だろう！と・・・私は、ババ抜きから早めに抜けました！
（千代田不動産 新名古屋支店）
ブログに、適当に書いているわけではなく・・・私自身が、名古屋の人気エリアの自社ビルを売却したわけですから・・・
２０２５年以降は、不動産は下がる！という予想も、まあまあ説得力があると思いませんか？笑
不動産の予想の話は、これくらいにして・・・・皆さんに、ちょっと考えてもらいたいことがあります。
ここまで高くなったタワマンとかって・・・皆さん、将来的に、どうするつもりなんですかね〜？
持ち続けていたら、自分の代はともかく、自分たちの子供や孫の代で必ず建て替えをする時期はくるわけですが・・・私は、タワマンの建て替えができるとは思えません。
タイミングは、各々ですが・・・どっかで売り逃げしないといけないわけで・・・。
今、タワマンを買って、３５年ローンを組んで払って・・・ローンの残債より高く売れることがあると思いますか？
昔、自身の著書にも書いたことですが・・・戸建ては、自分の意思で建て替えができますし、建物を壊しても土地が残ります。
そう考えると、マンションは、買っても用事が済んだら早めに売って逃げる！
小さくてもいいので、土地付きのマイホームを購入する方がいいかな〜と昔から言い続けているわけですが・・・・。
そもそもタワマンというのは・・・・。
長くなるので、今回はやめておきましょう！
自分の話をします。
私個人所有の不動産は・・・名古屋の泉一丁目のマンションも、札幌の円山公園のマンションも売却して、現在、所有しているマンションはありません。
愛知県内に数件の宅地と、合計３万坪の農地山林と、太陽光発電数物件と、宮古島の戸建てだけになりました。
もちろん、法人では、どこにあるのか今すぐ言えないぐらい複数の不動産を所有しておりますが・・・個人は、だいぶ整理整頓できました。
私の考え方！
若い時は、不動産、車、時計、船、服、バッグなど・・・皆さんが価値があると考えるものに私も価値があると誤認していました。
５０歳を過ぎた頃から、独自の価値観が出てきまして・・・・
今は、立派な家やマンション、車も船も、高価な時計もバッグもいらないです。
あえて言うなら、広大な農地と山林と、そこで農業をする機材と同じ志を持つ仲間が欲しいです。
衣食住の住というポジションで生きてきましたが・・・住のポジションは、もういいかな〜と・・・
食のポジショニングをしています。
最終的には、食べ物を作ることができる土地、自然の恵みや良質な空気や水を与えてくれる、山林等・・・・その土地を活かせるだけの技術と機器と人材！
最終的には、そこが大事なんじゃないかな〜と思うわけです。
歴史は繰り返すので・・・広大な土地を持っていることに価値が出る時代が、また来ると思います。
それが、自分の代ではなく、子供や孫の代かもしれませんが・・・
食料を作ることができる土地を、どれだけ所有しているか・・・が重要！という時代が来る！
そんな気がして・・・・。
不動産デベロッパーの代表をしながら、農業と障害者雇用就労支援をしています。
２０２５年以降は、さらに、土地が安くなりますので、今後も農地、山林等を、じゃんじゃん買って、自分の土地というか・・・自分の所有地を増やしていこうと考えています。
土地をたくさん持ってると維持費がかかるのではないかと思う方もいるかもしれませんが、その土地の中で、維持費を上回る収入があればいいわけですから・・・以前のブログにも書きましたが、それは、そんなに難しいことではないので、土地から得る収入を増やしながら土地も増やしていけばいいのです。
そんなわけで・・・・
長くなりましたが・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブックブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
2024年08月29日
地面師たち！ Netflixドラマを プロの不動産屋が見て思うこと！（No.2606)
最近、Netflixで人気急上昇中！ 不動産 実話！ 積水ハウス地面師詐欺事件を元にしたであろう・・・Netflixドラマ「地面師たち」で見てみた！
多分、我々のような不動産のプロが監修しているのか、不動産取引の詳細部分が、かなりリアルに描かれていて面白い！
そうは言っても、私は、愛知県の不動産業者なので、積水ハウスの５５億とか、今回の地面師たちの１００億なんていう金額の取引したことはないが・・・、自社が購入したものでは、１０億ちょっと・・・仲介でも３０億ほど・・・・、５０億、１００億になると・・・、ドラマ地面師たち！みたいな感じになるのかというと・・・ちょっと違うんじゃない？という部分もある！
本日は、不動産デベロッパー、仲介不動産業者、不動産コンサルの私が、プロとして、Netflixドラマ「地面師たち」の感想を書かせていただきます。
※かなり、リアルな話や、私の個性ある主観も入ると思うので、ドロドロ系の話が嫌いな人は、ここまでにしておいてください！
（時間を上手に使うために美容院でブログ書いてますw）
さて、まずは、あらすじを書きながら、順にやっていきましょう。
※まだ、地面師たちを観ていない人は、一部、ネタバレも含まれますので・・・・観てから読まれた方がよろしいかと思います。
さて・・・
１話目から・・・
これは、素晴らしかった！
地面師たち！というタイトルで、興味をひき、人の好奇心をくすぐる感じで、観たいと思わせておいて・・・
そこから、１話で、地面師たちが不動産デベロッパーの社長を騙して大金を騙し取り・・・地面師とは何かを見る側に理解させ・・・キャストの役割も何となくわかるし・・・１話で一旦完結させて・・・次に続く展開が楽しみで・・・最高の出来だと思いました。
※１話を観た時に思ったことは・・・
当社も、不動産デベロッパーなので、気を付けようと思ったのと・・・この社長、鼻につくな〜・・・俺は、もう少し、茶目っ気あるし社員にも優しいし、騙されたとしても、こんなに取り乱さないよな〜・・・wと思いました。
私自身、昔・・・、地面師から、郵政の関係の土地を買わないかと、国会議員の名前を出されて、永田町にまで行って、国会議員の偽秘書と会って商談をして・・・契約前に偽秘書の口座に８０００万円振り込むように言われて・・・振り込みを確認できたら、郵政の土地を当日契約する流れを説明されたわけですが・・・。
仲良しの国会議員に裏をとってもらい、秘書の名前と顔が違ったので・・・振り込まず・・・逆に、詐欺師を問い詰めて・・・連絡が取れなくなったということがあったので・・・。
その時のことを思い返しながら・・・地面師たちを観たので・・・かなり入り込み、１話を２回も観てしまいました。
私も、もしかしたら、１話の小物社長のように騙されていたかもしれません。
そうは言っても、あの手口は、手付金詐欺なので・・・今回のような、所有権移転の残代金まで、騙し取るという、巧妙な感じではなかったですけどね・・・w
話が、それましたが・・・・ １話は、素晴らしかった！
（名古屋の夜景）
そんな気持ちで２話目以降の感想！
２話目は、地面師たちは、積水ハウス地面師ネタ55億？の事件を元ネタにした感じでリアルな感じを出しつつ・・・時価100億円の土地を次なるターゲットに選び、調査をしながら緻密な計画を練り始めるわけだが・・・この当たり前すぎるつまらないストーリーに・・・、１話目の社長とグラドルの不倫の精算と・・・隙が無さげな、ターゲットの寺の尼さんが、ホストと６Pをしてホテルで乱交しているシーンで・・・３話に興味を持たせる感じが良かったw
※私の見解
私が、見逃したのか・・・不動産のプロとして腑に落ちなかったのは・・・
通常、あれだけの寺を、尼さん一人で所有しているというケースは稀であり一般的ではない！
基本的に、個人で、あれだけ価値が高い土地を所有して、相続したとしても、贈与を受けたとしても、とんでもない税金を払わなくてはいけない！
それに、駐車場だったが・・あれでは、固定資産税、都市計画税も払えない！
１００歩譲って、宗教法人の土地であれば、理に叶う部分はあるのだが・・・あの土地が、尼さん個人の所有というのは、どう考えても変・・・、あの土地とは別に、とんでもない額の資産や収入があれば別だが、そんな様子はない！
どう考えても、尼さんが、あの土地を個人で所有しているところが納得いかなかったが・・・。
まあ、とんでもない資産家で、相続税なんて、鼻くそぐらいの感覚で出せるということにして・・・ホテルでのカツラがズレながら夢中でHをする６P乱交シーンの迫真の演技に免じて・・・無理やり納得して・・・３話目以降を見た！
３話目、４話、５話・・・・
ホストに潜入したり・・・、刑事がハリソン山中に殺されたり・・・拓海の過去とか・・・
まあ、このあたりは、ドラマとしては、面白いのかもしれないが、不動産屋観点で言わせてもらうと・・・現実離れしすぎていて、なるほど〜という感覚以外ありませんでした。
不動産取引的には、石洋ハウスの青柳の立場や、強引に社内決済を取ろうという姿勢がリアルな感じで良かったですね。
※弊社にも、開発事業部 用地課があり・・・年間の仕入れのノルマがあるので、うちの社員たちも、私の決済をとるために、少なからず、あれこれ考えてるんだろうな〜なんてことを考えたりして・・・
そうは言っても、私の場合は、ほとんどのん場合、試算表と事業計画を見て、現場を見に行って・・・その場で決済しますけど・・・
うちのような中小企業デベロッパーは、その点、決済を取るのは簡単だと思います！笑
６話 裏切りと土地案内・・・・
この回は、地面師たちの裏切りや、ハプニングが多くて、面白かったです。
ホストが売主を、沖縄に連れて行ったと思ったら・・・速攻で舞い戻ってきて・・・
麗子が売主になりすまし・・・石洋ハウスを案内するところ等・・・ドキドキハラハラで面白かったです。
※今回の地面師たちの取引は、１００億という高額取引なのでイレギュラーなケースだと思うのだが・・・実際の不動産の物件案内に、売主（所有者）が立ち会うというケースは少ない！
仲介業者が、買主を案内するというケースが多い。
今回のドラマでは、石洋ハウス側が、売主と会うことを希望していたので、あのような案内の形になったのだが・・・実際の取引だと、仲介業者は、契約まで売主と買主を合わせたくないのだ。
案内中に、売主が余計なことまで説明してしまったり・・・逆に、買主が余計なことを言って売主の機嫌を損ねたりして、契約が流れてしまうことがあるので・・・・仲介業者が、売主を案内をするというパターンが多い！
まあ、マンションや中古住宅で居住中の場合は、売主立会いで案内するケースもあるが、事業用の物件で売主が立ち会うことは少ない！
今回の取引の場合は、石洋ハウスの方が売主に会いたがっていたので、このような形になったと思うのだが・・・通常、このような事業用の物件は、居住用とは違い壊してしまって・・・建物を建てるので、売主の立ち会いはない方がいいわけで・・・・買主は、測量士や解体業者、下請けの建設土木業者を連れて行って見積もりを取るために物件を見たいので、売主立ち会いではなく、仲介業者立会いで、遠慮なく好き勝手に見たいというのが本音であり一般的なのです。
ただ・・・今回、尼に変装した麗子が偽の売主だとバレないように、必死になっている姿が面白かったので・・・あのシーンは、良かったと思いました。
最終話 １１２億の不動産詐欺を成功させた地面師たちと、石洋ハウスの青柳部長・・・
結局、地面師たちは次々と殺されて・・・石洋ハウスの青柳部長も、本物の売主と会った後で、車道に飛び出して死んだ（殺されたと思う）
そして・・・最後に残った拓海とハリソン山中の対決で・・・爆破により、ハリソン死亡かと思いきや・・・生きていたというオチで・・・続編への期待が高まり・・・地面師たちは、終わった！
※最終話 感想・・・。
殺される人が多すぎて、現実離れしすぎていて・・・なんじゃこりゃ〜！って感じでした。
青柳部長は、取引を成功させてノリに乗ってるところから、騙されたと知り、奈落の底に突き落とされ・・・車に轢かれて死んだのだが・・・
あれは、ハリソンに殺されたわけで・・・、今回の土地の売却情報に辿り着くまでに会った人や情報をもらった人もいるわけで・・・警察から事情聴取を受けた後に、ハリソン山中に辿り着く可能性があるので、そりゃ〜殺されるわな〜！と思いましたが・・・。
地面師たちを次から次へと、あそこまで殺しまくるのは予想外でした。
口封じと、ハリソン山中の快楽として一石二鳥的に殺されてしまったわけですが・・・ここが、ドラマだな〜と・・・ここまでバイオレンスにしなくても良かったのではないかと思いますが・・・。
あれくらいやらないと、ここまで注目されなかったかも知れないですけど・・・。
そういう意味では・・・キャストが、良かったですねw
まあ、でも、積水ハウスの事件を元にして・・・
ここまでのノンフィクション系 セックス＆ドラッグ＆バイオレンス＆刑事ドラマ！は凄いですよね。
ピエール瀧を起用しながらも、ドラマ内では、他の人がやってたので・・・少し安心したw
全体的には、地上波ではできないであろうドラマという意味では、すごく面白かったし良かったと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
実際の地面師たちについて！
実際の話、積水ハウス事件以後、我々、不動産デベロッパーは、不動産取引に対して慎重になりました。
ドラマ内では、しつこいぐらい、本人確認をしていましたが・・・積水ハウス事件以前は、あそこまで、いろんなことを売主に聞くことはありませんでした。
特別、怪しいと思わない限り・・・近所のスーパーの話まで聞きませんし・・・今でも、そこまで聞きません！
ドラマ内の石洋ハウスでは、相当しつこく疑って、あれこれ聞いていましたが・・・
おそらく実際の積水ハウス事件の取引の際は、あそこまで聞いていないと思います。
積水ハウス事件以前は、権利書紛失の場合の司法書士の本人確認は、免許証やパスポート等の身分証明的なもの、印鑑証明 実印・・・あとは、生年月日や住所を聞かれる程度でした。
私の経験では、１５億の取引の際に、権利書がなかった時も、そんな感じでした。
最近は、積水ハウス事件以前と比べて、かなり厳重にはなりましたが・・・
最近は、本人確認書類に加えて、マイナンバーカードの提示や、質問が多くなった気がします。
一般の住宅や小さな取引の場合は、以前とあまり変わっていませんが・・・・不動産デベロッパーや、住宅メーカー等との、大きな取引の場合は、厳重な本人確認を司法書士がしたり・・・中には、売主に公証人役場で本人確認手続きをしてもらうとか・・・法務局からの本人限定郵便による確認通知など・・・各社、地面師には気をつけているようです。
弊社の場合は、他業者やブローカーが持ち込んできた大型物件を買う場合には、事前に、売主の本人確認として、めちゃくちゃ裏取りをします。
これは、今に始まったことではありませんが・・・・。
私から言わせれば、ここが一番重要で・・・司法書士の本人確認は、うちからしたら第三者の確認じゃないですか・・・！
自社としての売主確認は別なので・・・というより・・・自社での売主の本人確認調査の方が重要だと考えております。
まあ、当社の場合は、東京ではないので・・・名古屋か名古屋市周辺の不動産なので、基本的には、ちょっと調べたら本人確認できます。
ご近所さん、職場、同級生・・・どこかでヒットします。
まあ、小さな取引は、司法書士さん任せになってしまっていますが・・・億以上の取引や、ん・・・？と思った取引は、自社で、しっかり裏取りをしています。
その点、積水ハウス事件の時の本人確認は、どうだったのか？
双子ぐらい瓜二つの偽売主だったのか？ 特殊メイクで似せたのか？ ただ単に杜撰だったのか？
売主本人に気付かれずに裏取する方法なんていくらでもあるし・・・そもそも事前に、本人確認調査をさせていただきます！と仲介業者を通じて伝えればいいことなので・・・
６０億からの取引で・・・積水ハウスが、なぜ、自社による本人確認を徹底的にしなかったのか・・・司法書士も、なぜ見破れなかたったのか、今でも不思議です。
今振り返ると・・・積水ハウス事件は、地面師たちのドラマほどではないですが・・・大胆でしたね〜！
まあ、この話を書き出すと長くなるので、本日は、地面師たち！ Netflixドラマを プロの不動産屋が見て思うこと！というテーマなので・・・ここらにしておきますが・・・・。
資産家の皆さんへ
不動産詐欺は、地面師詐欺だけではありません。
手付詐欺、二重譲渡詐欺、海外不動産詐欺、恋愛不動産詐欺（デート商法）、満室詐欺、等
いろんな手口がありますので・・・高額不動産を所有している人は気をつけてくださいね。
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします
もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブック
ブログランキング人気投票
人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？
人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
多分、我々のような不動産のプロが監修しているのか、不動産取引の詳細部分が、かなりリアルに描かれていて面白い！
そうは言っても、私は、愛知県の不動産業者なので、積水ハウスの５５億とか、今回の地面師たちの１００億なんていう金額の取引したことはないが・・・、自社が購入したものでは、１０億ちょっと・・・仲介でも３０億ほど・・・・、５０億、１００億になると・・・、ドラマ地面師たち！みたいな感じになるのかというと・・・ちょっと違うんじゃない？という部分もある！
本日は、不動産デベロッパー、仲介不動産業者、不動産コンサルの私が、プロとして、Netflixドラマ「地面師たち」の感想を書かせていただきます。
※かなり、リアルな話や、私の個性ある主観も入ると思うので、ドロドロ系の話が嫌いな人は、ここまでにしておいてください！
（時間を上手に使うために美容院でブログ書いてますw）
さて、まずは、あらすじを書きながら、順にやっていきましょう。
※まだ、地面師たちを観ていない人は、一部、ネタバレも含まれますので・・・・観てから読まれた方がよろしいかと思います。
さて・・・
１話目から・・・
これは、素晴らしかった！
地面師たち！というタイトルで、興味をひき、人の好奇心をくすぐる感じで、観たいと思わせておいて・・・
そこから、１話で、地面師たちが不動産デベロッパーの社長を騙して大金を騙し取り・・・地面師とは何かを見る側に理解させ・・・キャストの役割も何となくわかるし・・・１話で一旦完結させて・・・次に続く展開が楽しみで・・・最高の出来だと思いました。
※１話を観た時に思ったことは・・・
当社も、不動産デベロッパーなので、気を付けようと思ったのと・・・この社長、鼻につくな〜・・・俺は、もう少し、茶目っ気あるし社員にも優しいし、騙されたとしても、こんなに取り乱さないよな〜・・・wと思いました。
私自身、昔・・・、地面師から、郵政の関係の土地を買わないかと、国会議員の名前を出されて、永田町にまで行って、国会議員の偽秘書と会って商談をして・・・契約前に偽秘書の口座に８０００万円振り込むように言われて・・・振り込みを確認できたら、郵政の土地を当日契約する流れを説明されたわけですが・・・。
仲良しの国会議員に裏をとってもらい、秘書の名前と顔が違ったので・・・振り込まず・・・逆に、詐欺師を問い詰めて・・・連絡が取れなくなったということがあったので・・・。
その時のことを思い返しながら・・・地面師たちを観たので・・・かなり入り込み、１話を２回も観てしまいました。
私も、もしかしたら、１話の小物社長のように騙されていたかもしれません。
そうは言っても、あの手口は、手付金詐欺なので・・・今回のような、所有権移転の残代金まで、騙し取るという、巧妙な感じではなかったですけどね・・・w
話が、それましたが・・・・ １話は、素晴らしかった！
（名古屋の夜景）
そんな気持ちで２話目以降の感想！
２話目は、地面師たちは、積水ハウス地面師ネタ55億？の事件を元ネタにした感じでリアルな感じを出しつつ・・・時価100億円の土地を次なるターゲットに選び、調査をしながら緻密な計画を練り始めるわけだが・・・この当たり前すぎるつまらないストーリーに・・・、１話目の社長とグラドルの不倫の精算と・・・隙が無さげな、ターゲットの寺の尼さんが、ホストと６Pをしてホテルで乱交しているシーンで・・・３話に興味を持たせる感じが良かったw
※私の見解
私が、見逃したのか・・・不動産のプロとして腑に落ちなかったのは・・・
通常、あれだけの寺を、尼さん一人で所有しているというケースは稀であり一般的ではない！
基本的に、個人で、あれだけ価値が高い土地を所有して、相続したとしても、贈与を受けたとしても、とんでもない税金を払わなくてはいけない！
それに、駐車場だったが・・あれでは、固定資産税、都市計画税も払えない！
１００歩譲って、宗教法人の土地であれば、理に叶う部分はあるのだが・・・あの土地が、尼さん個人の所有というのは、どう考えても変・・・、あの土地とは別に、とんでもない額の資産や収入があれば別だが、そんな様子はない！
どう考えても、尼さんが、あの土地を個人で所有しているところが納得いかなかったが・・・。
まあ、とんでもない資産家で、相続税なんて、鼻くそぐらいの感覚で出せるということにして・・・ホテルでのカツラがズレながら夢中でHをする６P乱交シーンの迫真の演技に免じて・・・無理やり納得して・・・３話目以降を見た！
３話目、４話、５話・・・・
ホストに潜入したり・・・、刑事がハリソン山中に殺されたり・・・拓海の過去とか・・・
まあ、このあたりは、ドラマとしては、面白いのかもしれないが、不動産屋観点で言わせてもらうと・・・現実離れしすぎていて、なるほど〜という感覚以外ありませんでした。
不動産取引的には、石洋ハウスの青柳の立場や、強引に社内決済を取ろうという姿勢がリアルな感じで良かったですね。
※弊社にも、開発事業部 用地課があり・・・年間の仕入れのノルマがあるので、うちの社員たちも、私の決済をとるために、少なからず、あれこれ考えてるんだろうな〜なんてことを考えたりして・・・
そうは言っても、私の場合は、ほとんどのん場合、試算表と事業計画を見て、現場を見に行って・・・その場で決済しますけど・・・
うちのような中小企業デベロッパーは、その点、決済を取るのは簡単だと思います！笑
６話 裏切りと土地案内・・・・
この回は、地面師たちの裏切りや、ハプニングが多くて、面白かったです。
ホストが売主を、沖縄に連れて行ったと思ったら・・・速攻で舞い戻ってきて・・・
麗子が売主になりすまし・・・石洋ハウスを案内するところ等・・・ドキドキハラハラで面白かったです。
※今回の地面師たちの取引は、１００億という高額取引なのでイレギュラーなケースだと思うのだが・・・実際の不動産の物件案内に、売主（所有者）が立ち会うというケースは少ない！
仲介業者が、買主を案内するというケースが多い。
今回のドラマでは、石洋ハウス側が、売主と会うことを希望していたので、あのような案内の形になったのだが・・・実際の取引だと、仲介業者は、契約まで売主と買主を合わせたくないのだ。
案内中に、売主が余計なことまで説明してしまったり・・・逆に、買主が余計なことを言って売主の機嫌を損ねたりして、契約が流れてしまうことがあるので・・・・仲介業者が、売主を案内をするというパターンが多い！
まあ、マンションや中古住宅で居住中の場合は、売主立会いで案内するケースもあるが、事業用の物件で売主が立ち会うことは少ない！
今回の取引の場合は、石洋ハウスの方が売主に会いたがっていたので、このような形になったと思うのだが・・・通常、このような事業用の物件は、居住用とは違い壊してしまって・・・建物を建てるので、売主の立ち会いはない方がいいわけで・・・・買主は、測量士や解体業者、下請けの建設土木業者を連れて行って見積もりを取るために物件を見たいので、売主立ち会いではなく、仲介業者立会いで、遠慮なく好き勝手に見たいというのが本音であり一般的なのです。
ただ・・・今回、尼に変装した麗子が偽の売主だとバレないように、必死になっている姿が面白かったので・・・あのシーンは、良かったと思いました。
最終話 １１２億の不動産詐欺を成功させた地面師たちと、石洋ハウスの青柳部長・・・
結局、地面師たちは次々と殺されて・・・石洋ハウスの青柳部長も、本物の売主と会った後で、車道に飛び出して死んだ（殺されたと思う）
そして・・・最後に残った拓海とハリソン山中の対決で・・・爆破により、ハリソン死亡かと思いきや・・・生きていたというオチで・・・続編への期待が高まり・・・地面師たちは、終わった！
※最終話 感想・・・。
殺される人が多すぎて、現実離れしすぎていて・・・なんじゃこりゃ〜！って感じでした。
青柳部長は、取引を成功させてノリに乗ってるところから、騙されたと知り、奈落の底に突き落とされ・・・車に轢かれて死んだのだが・・・
あれは、ハリソンに殺されたわけで・・・、今回の土地の売却情報に辿り着くまでに会った人や情報をもらった人もいるわけで・・・警察から事情聴取を受けた後に、ハリソン山中に辿り着く可能性があるので、そりゃ〜殺されるわな〜！と思いましたが・・・。
地面師たちを次から次へと、あそこまで殺しまくるのは予想外でした。
口封じと、ハリソン山中の快楽として一石二鳥的に殺されてしまったわけですが・・・ここが、ドラマだな〜と・・・ここまでバイオレンスにしなくても良かったのではないかと思いますが・・・。
あれくらいやらないと、ここまで注目されなかったかも知れないですけど・・・。
そういう意味では・・・キャストが、良かったですねw
まあ、でも、積水ハウスの事件を元にして・・・
ここまでのノンフィクション系 セックス＆ドラッグ＆バイオレンス＆刑事ドラマ！は凄いですよね。
ピエール瀧を起用しながらも、ドラマ内では、他の人がやってたので・・・少し安心したw
全体的には、地上波ではできないであろうドラマという意味では、すごく面白かったし良かったと思います。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
実際の地面師たちについて！
実際の話、積水ハウス事件以後、我々、不動産デベロッパーは、不動産取引に対して慎重になりました。
ドラマ内では、しつこいぐらい、本人確認をしていましたが・・・積水ハウス事件以前は、あそこまで、いろんなことを売主に聞くことはありませんでした。
特別、怪しいと思わない限り・・・近所のスーパーの話まで聞きませんし・・・今でも、そこまで聞きません！
ドラマ内の石洋ハウスでは、相当しつこく疑って、あれこれ聞いていましたが・・・
おそらく実際の積水ハウス事件の取引の際は、あそこまで聞いていないと思います。
積水ハウス事件以前は、権利書紛失の場合の司法書士の本人確認は、免許証やパスポート等の身分証明的なもの、印鑑証明 実印・・・あとは、生年月日や住所を聞かれる程度でした。
私の経験では、１５億の取引の際に、権利書がなかった時も、そんな感じでした。
最近は、積水ハウス事件以前と比べて、かなり厳重にはなりましたが・・・
最近は、本人確認書類に加えて、マイナンバーカードの提示や、質問が多くなった気がします。
一般の住宅や小さな取引の場合は、以前とあまり変わっていませんが・・・・不動産デベロッパーや、住宅メーカー等との、大きな取引の場合は、厳重な本人確認を司法書士がしたり・・・中には、売主に公証人役場で本人確認手続きをしてもらうとか・・・法務局からの本人限定郵便による確認通知など・・・各社、地面師には気をつけているようです。
弊社の場合は、他業者やブローカーが持ち込んできた大型物件を買う場合には、事前に、売主の本人確認として、めちゃくちゃ裏取りをします。
これは、今に始まったことではありませんが・・・・。
私から言わせれば、ここが一番重要で・・・司法書士の本人確認は、うちからしたら第三者の確認じゃないですか・・・！
自社としての売主確認は別なので・・・というより・・・自社での売主の本人確認調査の方が重要だと考えております。
まあ、当社の場合は、東京ではないので・・・名古屋か名古屋市周辺の不動産なので、基本的には、ちょっと調べたら本人確認できます。
ご近所さん、職場、同級生・・・どこかでヒットします。
まあ、小さな取引は、司法書士さん任せになってしまっていますが・・・億以上の取引や、ん・・・？と思った取引は、自社で、しっかり裏取りをしています。
その点、積水ハウス事件の時の本人確認は、どうだったのか？
双子ぐらい瓜二つの偽売主だったのか？ 特殊メイクで似せたのか？ ただ単に杜撰だったのか？
売主本人に気付かれずに裏取する方法なんていくらでもあるし・・・そもそも事前に、本人確認調査をさせていただきます！と仲介業者を通じて伝えればいいことなので・・・
６０億からの取引で・・・積水ハウスが、なぜ、自社による本人確認を徹底的にしなかったのか・・・司法書士も、なぜ見破れなかたったのか、今でも不思議です。
今振り返ると・・・積水ハウス事件は、地面師たちのドラマほどではないですが・・・大胆でしたね〜！
まあ、この話を書き出すと長くなるので、本日は、地面師たち！ Netflixドラマを プロの不動産屋が見て思うこと！というテーマなので・・・ここらにしておきますが・・・・。
資産家の皆さんへ
不動産詐欺は、地面師詐欺だけではありません。
手付詐欺、二重譲渡詐欺、海外不動産詐欺、恋愛不動産詐欺（デート商法）、満室詐欺、等
いろんな手口がありますので・・・高額不動産を所有している人は気をつけてくださいね。
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたしますもしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。
インスタグラム ツイッター フェイスブックブログランキング人気投票 人気ブログランキングへ
今日は何位かな？？？ 人気ブログランキングは↑こちらをクリック
不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
