素人さんの為の不動産学校:2022年

2022年

2023年01月15日

不動産売買！　年末年始！　中間金が入金されない事件（No.2576)

予定していた中間金５０００万円が、期日に、買主に支払われなかったら・・・売主も仲介業者も、びっくりしますよね！

実は、昨年末に、そんな事件がありまして・・・
（個人情報の関係で場所は秘密、登場人物等は仮名　金額も変えてあります。）

登場人物　売主A社・売主仲介業者が弊社・買主B社・買主仲介業者がC社

昨年の夏に手付金５千万円で１０億円のビルの売買をしました。

弊社は、売主側の仲介業者、C社は買主側の仲介業者です。

契約書上、１２月２３日までに中間金を入れる契約になっていました。

弊社は、仲介業者として１２月２０日に、中間金支払いのご案内をさせていただき、仲介業者C社から買主に、その案内を送り買主と中間金支払いの確認を電話で行い、弊社に、２３日の中間金の支払いの件、大丈夫です！という連絡がありました。

弊社も、C社も、段取りをして、仲介業者としての仕事は、きっちりやってました・・・・。

それが・・・

１２月２３日の午前に中間金が入らなかったのです！

プロの不動産業者なら分かると思いますが・・・午前中に予定していた金が入らない時って、相当ヤバいんですよね～！

一応、正午まで待って入金がないので・・・弊社が動き始めました。

買主の不動産業者に連絡をして・・・買主に連絡を取ってもらいましたが・・・買主に連絡が取れないとのことでした。

素人さんの為の不動産学校というブログなので説明しますが・・・・中間金が期日に入らない場合、売主は、相当の期間を定めて催告して契約を解除できるんです。
解除といっても止めるというわけではなく、違約解約となり、今回の違約金は２億円です。

契約時に支払い済みの５０００万円を放棄して、違約金の残金１億５千万円を売主に払わなくてはいけないわけです。

つまり・・・不動産契約が違約解約となった場合、買主は、売買契約の２割と設定されている２億円を支払わなくてはいけないわけです。

売主に、１２月２３日に中間金が入ってこなかった時点で、何月何日までお支払いください！支払いがない場合は、違約解約とさせていただきます！という書面を内容証明にて送り、その期日内に支払いがなければ、契約の債務不履行、違約解除になり２億円の違約金確定となる可能性が高いわけです。

仲介業者としては、違約解約になろうが、半分か全額かは別にして仲介手数料を請求することもできるのですが・・・この道で飯を食っている以上、決済、引き渡しまで、きっちりやって報酬を貰いたいじゃないですか！

買主の違約により解約！　買主が２億円溶かして終わり！なんてことには、気分的にしたくないわけです。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。

建設・不動産ランキング

ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

そんなわけで・・・。

中間金が払われなかった２３日の１５時を過ぎた直後から・・・動き出しました。

まずは、買主さんの方に連絡・・・

買主さんの違約により解約になる可能性が高いことを伝えて、いつなら中間金をお支払いできるのかをお聞きしました。

ここで、なぜ、中間金を払わなかったのかは、後から聞けばいいので・・・・まずは、いつ払うか？　違約解約になってもいいのか？
この２点を質問しました。

買主　『ちょっと手違いがありまして・・・お金を管理している者がコロナになってしまいまして、27日には間違いなくお支払いさせていただきます。　申し訳ございません！』

私　『そういうことですね。　承知いたしました。　今からすぐに、売主さんに対して、お詫びと、２７日に払いますという書面を作成して、PDFで私に送ってください。　原本は、郵送で私のところに送ってください。』

買主側は、即動いてくれました。

次に、売主さんの方に・・・口頭で、買主とのやり取りを伝えて、２７日まで待っていただけるのかをお聞きしました。

私　『買主は、２７日までにお支払いします。この度は本当に申し訳ございませんでした。とのことでした。　なんでも、お金を管理しているものが急遽コロナの陽性で・・・ということなんですが・・・。　う～ん・・・。　本当か嘘かは分かりませんが・・・・w』

売主　『２７日ですか・・・弊社は、今年の仕事納めが、２６日なので、26日まででお願いします。そこに間に合わなければ買主さんの債務不履行、違約解約ということで、当方の弁護士から・・・（以下省略）』

私　『すみません！　２７日までに払いますという詫び状付きのものを書くとように支持しちゃいましたwww 買主からの書面が届いた時点で、２７日まで待つと回答したいです！・・・ということでいかがでしょうか？』

売主　『近藤社長が、そうおっしゃるなら、２７日まで待ちますが、その代わり、２７日に支払わない場合は、違約解約で手付金を放棄するというところまで、書面に入れさせてください。』

私　『分かりました。　手付金だけではなく、違約金のことも書きますか？』

売主　『とりあえず、今の段階では、手付金の５０００万円を放棄して解約するまでで結構です。』

私　『承知いたしました。　そのように進めます。　　そういう言えば・・・解約になった場合の仲介手数料については・・・またはっきりしてから・・・・。プロとしては、きちんと取引した上で、いただかないと後味悪いので、最後まで持っていけるように頑張ります。』

売主　『えっ・・・・！　契約が解除になっても手数料かかるの？？？』

私　『まあ、その話は結果が出てから相談しましょう。それよりもまずは・・・中間金を件を・・・・！』

売主　『間違いなく２７日に入るようにお願いします！　まさか、２７日に払わないなんてことはないですよね？』

私　『今回支払いがなかった理由が本当だとしたら・・・・、２７日に入らないことはないと思います。　だって・・・社長・・・５０００万円、溶かしますか？？？　www』

売主　『そうですよね～w とりあえず待ちます！　必ず２７日には、中間金が入るようにお願いします。』

私　『そのように段取りますが、私が買主ではないので、確約はできません。　買主からの書面が届き次第、メールで送ります。　今しばらくお待ちください。』

そんなわけで・・・・２３日の中間金が支払われなかった件は無事に収まりまして・・・、買主さんにもご報告させていただき・・・詫び状と、２７日までに支払うという念書も頂きました。

週が明けて２６日・・・

２７日の支払いの件で買主に大丈夫か？連絡したところ・・・大丈夫だと返事がありました。

２７日当日・・・・！

中間金５０００万円の支払いがありませんでした！

ええええええ～・・・・！

読者の皆様は、そう思うでしょ？？？

実は、私は、何となく・・・もしかすると支払いできないんだろうな？と予想していました・・・。

これまでの経験で・・・中間金が延期になった際は、延期した日に払われないことが２分の１ぐらいの確率であることなのです。

よくある話としては・・・、これぐらいの金額の売買になると・・・買主の方も、売買代金の一部～大半の入金を、銀行融資以外のもので支払おうとしているケースがあるのです。

例えば、不動産の売却資金を購入資金に充てるとか・・・株や有価証券を売却するとか・・・貸している金の返金とか・・・、それが、遅れて・・・中間金や、決済の金額が期日に払えないということがあるのです。

買主さんから事情をお聞きしているわけではないですが・・・、年末ということもあり、何となく、そんな臭いが微かにしていましたので・・・もしかすると、２７日に中間金が支払われない可能性はあるな～と思っていたので・・・・案の定、払われなかったな～という感じでした。

まあ、でも・・・こうなると・・・今後の売買の行方がどうなるのかは、売主さん次第ということになります。

今回は・・・・。

買主からではなく、売主さんから、中間金が支払われなかったことを報告しました！

中間金のすっぽかしは２度目なので、買主に理由を聞く必要もないですし・・・・あとは、売主さんがどうするかを聞いてから・・・それを買主サイドに伝えようと電話をさせていただきました。

12月27日　15時過ぎ・・・売主さんの回答は・・・。
『解約の内容証明を送れるようにスタンバイしてあります。　もう昨日仕事納めだったので、正月明けに、決定しましょう。　基本的には、もう解約ですよね！　中間金も払えないのに、その後の決済で９億円払えるとは思えませんし・・・。　年明け、解約通知を送ったら、すぐに新しい買主さんを探し始めてください。』

私　『でも、中間金が年内に振り込まれたら、どうしましょう？』

売主　『年末に、２回すっぽかしているので、払われないと思いますが・・・・万が一、振中間金の込があれば、それはそれで、年明けに考えましょう。』

という内容でした。

12月27日　15時半過ぎ・・・もう放っておこうと思ったのですが、私から買主側に電話！

２度目の約束を破られた事が残念であること！　おそらく違約解約になるという事！　年内に振り込めば、解約にならない可能性もあるということ！　この３点を話しました。

買主は、1月の後半ぐらいまで待ってもらえないですか！　必ず払いますので・・・！　理由書とお詫び文と、ペナルティーを払うので、待ってもらいたいとのことでした。
それを書面にして、私に送るので、売主さんと話をしてほしいとのことでした。

私は、一応お伝えをしますという事で電話を切りました。

年内に、文章一式を受け取り、売主さんにメールで送っておきました。

そんなわけで・・・・昨年の年末は、こんな感じで・・・・・年末の最終最後３１日まで、この文章のやり取りをしておりまして・・・・！

もう少し、こう書いた方がいいとか、誤字の修正とか・・・アドバイスさせていただき・・・諸々のやり取りで大変でした。

そんなこんなで・・・・歳を越しまして・・・・２０２３年が始まったわけですが・・・。

仕事始めの年始の挨拶を済ませて、今年最初に、即取り組んだのが、この案件でした。

売主様から、『近藤社長が預かってくださっている詫び状、念書等の原本を持って、説明に来てください！』と言われ・・・。

先日、売主さんの本社に足を運び、仲介業者として、一応、お詫びを申し上げて・・・ご説明と今後の対応について相談をして方向性を決めてきました。

そんなわけで・・・・どうなったのか？　結論としましては・・・！

今は、まだ、ブログに書けません！

契約金額約１０億円、手付金５０００万円、中間金５０００万円、残代金９億円

中間金支払い日に支払いなし！　２度目の支払日を決めたのに、支払いなし！

手付金の５０００万円は没収になったとして、違約金の２億を支払う能力が売主にあるのか・・・？

中間金の支払いをしてきたとしても、残代金の９億円を払って決済できるのか・・・？

どうなんでしょうね～？

実は、すでに新しい買主を見つけてたりして・・・・・w

どうなんでしょう？？？

そんなわけで・・・昨年の年末は、バタバタで終わり・・・今年の仕事始めは、バタバタで始まるという感じでしたという、お話でした。

本日は、ここまでとさせていただきます。

本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。