素人さんの為の不動産学校
2023年04月21日
ChatGPTと勝負！ 農業と不動産業の関わりについて (No.2584)
ここ最近、メディアで見ない聞かない日はないと言っても過言ではないくらいのChatGPT
使う人が急増しているChatGPTですが、めちゃくちゃ便利ですよね〜。
こちらが、質問やメッセージを入力すると、それに応じた答えを返してくれるAIです。
簡単な解答だけではなく、文章の作成、要約、英文の翻訳、資料の作成、契約書作成、SNSのキャプションなど、多種多様な使い方ができ、オリジナルのテキストを生成することができる人工知能ツールです。
私は、最近、Google検索をする前に、ChatGPTに質問してます。
対話型のサービスで、知りたいことを調べる際に、ChatGPTが質問に答えてくれるので非常に助かっています。
合意書等の書類を作成する際も、７割ぐらいは使えるので、３割ぐらいを修正する感じで使えますし・・・恐ろしいぐらい便利です。
革新的すぎて、近々、ビジネスの現場が大きく変わり、残る仕事、残らない仕事が、仕分けされていくのではないかと思っています。
そんなわけで・・・・
本日は、ChatGPTの簡単な説明を書いて、その後、チャットGPTと、私が書いた文章を比較していただくという・・・簡単な検証をさせていただこうと考えていますが・・・。
勝敗を決めるのは、あなた次第！
それでは、お題は、【農業と不動産業の関連性について】
【ChatGPT 農業と不動産業の関連性について】
農業と不動産業は、一見すると関連性が薄いように思われるかもしれませんが、実際には密接な関係があります。本記事では、その関連性について詳しく解説します。
まず、農業には土地が必要です。この土地は、農家や農業企業が所有することが多いですが、不動産業者が所有する場合もあります。不動産業者が所有する農地は、賃貸や貸し出しによって、農家や農業企業が利用することができます。これによって、不動産業者は農業に関わることができるだけでなく、農地の所有者にとっても経済的な利益を生み出すことができます。
また、農業においては、土地の取得や売却が必要な場合があります。この際、不動産業者は土地の仲介業務を行うことがあります。農家や農業企業が土地を購入する場合、不動産業者が土地の情報を提供したり、交渉の支援を行ったりすることがあります。また、土地の売却をする場合も、不動産業者がマーケティングを行い、買い手を見つけることができます。
さらに、農業においては、施設や設備の整備も重要です。この際、不動産業者が関わることもあります。たとえば、温室や倉庫などの建物を建設する場合、不動産業者が土地の取得から建設までを一括して行うことができます。また、設備の購入やレンタルについても、不動産業者が提供することがあります。
以上のように、農業と不動産業には密接な関連性があります。農業においては、土地や建物などの不動産資産が必要不可欠であり、不動産業者はそれを提供する役割を果たしています。また、不動産業者が農業に関わることで、経済的な利益を得ることができると同時に、農業に関する知識や情報を得ることもできます。
【近藤利一 農業と不動産業の関連性について】
農業と不動産業には、切っても切れない密接な関連性があります。
野菜を作る農業においては、土地（農地、農業用建物用地）や建物（農業用倉庫、農家住宅）などの不動産が必要不可欠であり、不動産業者は、これらの売買、賃貸の仲介をする役割を果たしています。
都市計画区域内においては、市街化を形成している、もしくは促進していく【市街化区域】と、市街化を抑制すべき【市街化調整区域】があります。
市街化区域には、用途地域が定められており、住居系、商業系、工業系があり、人々が住みやすい街を形成することを目的として定められている。
不動産業者は、市街化区域内に農地を所有している所有者に、売却、賃貸を勧め仲介することで市街化区域の形成に深く関わっている。
市街化調整区域には、用途地域の定めはなく、市街化を抑制していくことを目的としているため、不動産業者は、既存の旧宅地、市街化調整区域の開発、農地転用を伴う農地、農業用地の売買、賃貸借を仲介することで、市街化調整区域内の調整とバランスを整えることに深く関わっている。
ただ、不動産業の仕事は、農地を農地として売買、賃貸借することよりも、農地を減らして宅地を増やす取引の方が圧倒的に多いことから、不動産業者は都市計画法を遵守し、市街化区域、市街化調整区域の、適正な宅地建物の取引をすることを心がけなければいけない、また、農業従事者は、宅地と農地のバランスの良い街づくりに協力しながらも、日本の農業を衰退させないように、農業の効率化を考えていかなくてはならない。
不動産業は宅地を増やす！ 農業は農地を守る！
不動産業は街づくりで地域に貢献し、農業は、野菜を作ることで地域に貢献する！
一見相対的な関係にも見えるが、双方が大きな視点で街づくりを考えることで、市街化を形成する区域と、市街化を抑制する区域を分け、不動産業と農業、双方の効率化を図ることができる。
以上のことから、農業と不動産業の関わりは密接であり、地域の豊かな暮らしの実現には、不動産業と農業の必要不可欠である。
勝敗は・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
どちらも、つまらん文章ですが・・・私としては、２０２３年４月現在においては、まだ、ChatGPTに勝てている気がする！（自画自賛w）
やっぱり、自分の普段使いの名古屋弁言葉で書かんと、なんか調子でんわ！
本当に、どっちも、つまらん文章やw
皆さんは、どう思われましたか？
まあ、何にしても・・・リサーチ能力、文章力、誤字等のミスについては、すでに負けているし・・・、内容の濃さについても、情報量が増えていくわけなので、将来的には確実に負ける！
今のところ、各分野を把握し、そこから外部環境の複雑な情報を統合的に認知することは まだできませんので、仕事の効率化には、なくてはならない必須なものになるでしょう。
不動産業的には、交渉の場面では、ファーストインスピレーションや、当事者のキャラ、当事者同士の関係性・過去の経緯、その場 の空気感を読みながら、商談をしたり交渉を進めていくという仕事は、しばらくの間、AIには難しいように思います。
農業に関しても、化学的なところや、過去のデーター分析は、AIの方が優れているでしょうが、現在の農業は、その日、その時の状況の、感覚的なものが重要なので、生き物である植物の成長を認知して最適な答えを出すことは難しいの思いますので、農業の分野も、まだ、かなり先になると思います。
不動産業も農業も、AIを効率化に使うことが、今現在の形であり、近い将来も、効率化は進むでしょうが、肝心要の部分は、やっぱり人なんだと思います。
と・・・2023/04/21の時点では、書いておきますが・・・・。
不動産の交渉という部分では、人の心を動かすという部分が必要ですし、その様子と私の生き様を、この、素人さんの為の不動産学校に書いているわけなので、そう易々と簡単にAIごときにやられるとは思っていませんが・・・・。
数年後に、こいつ時代についていけてなかったな！とか・・・・、近藤社長が書いたブログよりも、ChatGPTの文章の方が面白いと言われてたりして・・・www
そうならないように、頑張りますw
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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革新的すぎて、近々、ビジネスの現場が大きく変わり、残る仕事、残らない仕事が、仕分けされていくのではないかと思っています。
そんなわけで・・・・
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勝敗を決めるのは、あなた次第！
それでは、お題は、【農業と不動産業の関連性について】
【ChatGPT 農業と不動産業の関連性について】
農業と不動産業は、一見すると関連性が薄いように思われるかもしれませんが、実際には密接な関係があります。本記事では、その関連性について詳しく解説します。
まず、農業には土地が必要です。この土地は、農家や農業企業が所有することが多いですが、不動産業者が所有する場合もあります。不動産業者が所有する農地は、賃貸や貸し出しによって、農家や農業企業が利用することができます。これによって、不動産業者は農業に関わることができるだけでなく、農地の所有者にとっても経済的な利益を生み出すことができます。
また、農業においては、土地の取得や売却が必要な場合があります。この際、不動産業者は土地の仲介業務を行うことがあります。農家や農業企業が土地を購入する場合、不動産業者が土地の情報を提供したり、交渉の支援を行ったりすることがあります。また、土地の売却をする場合も、不動産業者がマーケティングを行い、買い手を見つけることができます。
さらに、農業においては、施設や設備の整備も重要です。この際、不動産業者が関わることもあります。たとえば、温室や倉庫などの建物を建設する場合、不動産業者が土地の取得から建設までを一括して行うことができます。また、設備の購入やレンタルについても、不動産業者が提供することがあります。
以上のように、農業と不動産業には密接な関連性があります。農業においては、土地や建物などの不動産資産が必要不可欠であり、不動産業者はそれを提供する役割を果たしています。また、不動産業者が農業に関わることで、経済的な利益を得ることができると同時に、農業に関する知識や情報を得ることもできます。
【近藤利一 農業と不動産業の関連性について】
農業と不動産業には、切っても切れない密接な関連性があります。
野菜を作る農業においては、土地（農地、農業用建物用地）や建物（農業用倉庫、農家住宅）などの不動産が必要不可欠であり、不動産業者は、これらの売買、賃貸の仲介をする役割を果たしています。
都市計画区域内においては、市街化を形成している、もしくは促進していく【市街化区域】と、市街化を抑制すべき【市街化調整区域】があります。
市街化区域には、用途地域が定められており、住居系、商業系、工業系があり、人々が住みやすい街を形成することを目的として定められている。
不動産業者は、市街化区域内に農地を所有している所有者に、売却、賃貸を勧め仲介することで市街化区域の形成に深く関わっている。
市街化調整区域には、用途地域の定めはなく、市街化を抑制していくことを目的としているため、不動産業者は、既存の旧宅地、市街化調整区域の開発、農地転用を伴う農地、農業用地の売買、賃貸借を仲介することで、市街化調整区域内の調整とバランスを整えることに深く関わっている。
ただ、不動産業の仕事は、農地を農地として売買、賃貸借することよりも、農地を減らして宅地を増やす取引の方が圧倒的に多いことから、不動産業者は都市計画法を遵守し、市街化区域、市街化調整区域の、適正な宅地建物の取引をすることを心がけなければいけない、また、農業従事者は、宅地と農地のバランスの良い街づくりに協力しながらも、日本の農業を衰退させないように、農業の効率化を考えていかなくてはならない。
不動産業は宅地を増やす！ 農業は農地を守る！
不動産業は街づくりで地域に貢献し、農業は、野菜を作ることで地域に貢献する！
一見相対的な関係にも見えるが、双方が大きな視点で街づくりを考えることで、市街化を形成する区域と、市街化を抑制する区域を分け、不動産業と農業、双方の効率化を図ることができる。
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勝敗は・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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2023年01月25日
2023年の コロナ休みの働き方 （No.2577)
昨年末から、ものすごい勢いでコロナの感染者数が増えていますね。
これだけ増えると、当然に、死亡者数も増えるわけで・・・そこにきて、今年はインフルエンザなんて話もチラホラ聞こえてきます。
そうは言っても、以前のように緊急事態宣言などもなく、普通に生活できている状況なので・・・そりゃ〜増えるわな〜！と思うわけですが、私の感覚で言うと・・・賛否両論ありますが・・・、このブログにも書きましたが、私は、当初から経済活動を止めずに、コロナと戦うべきだと言ってきました。
流石に、会社、社員の動きは止めましたが・・・私自身は、緊急事態宣言中であろうが、マンボウ中であろうが普通に仕事もしてきましたし飲食もしてきました。
理由は分かりませんが・・・一度もコロナになったことはございません。
人と会う仕事なので毎週、チェックしていましたが陽性にすらなっておりません。
もちろん、多くの方々がコロナにかかっていますし、死者もいますので、自分が大丈夫だから言うわけではありませんが・・・、やはり、人類はコロナと戦いながら経済活動を止めるべきではなかったと思っています。
皆さん、実際に、現在のコロナ対策の感じではなく・・・コロナが流行る度に緊急事態怨言を出して過剰に対応して経済活動を停止させた方がいいと思いますか？
まあ、賛否両論あるでしょうけど・・・私が、今の感じでやっていけばよかったと思いますし、今後も今のままでやっていけばいいと思います。
まあ、我々も、コロナとの付き合い方が、以前よりも上手くなりましたよね。
そうは言っても、今でも、ものすごくコロナの影響は受けていますよ！
重要な商談や会食など・・・本人、家族がコロナになったとドタキャンされる方も多いですし・・・、かといって隠れコロナ状態で出られても困りますし・・・。
そうこうしながらも・・・我々も慣れてきたので、延期したり、ズームで対応したり・・・なんとかかんとかやってますが・・・。
まあ、それはそれでいいんですよ！
でも、意味が分からんのは、家族がコロナ陽性になったという事で、本人は症状がないという人が、会社を休んでいる間、一切仕事の対応をしない！って・・・これ、違いませんか？
会社から休日扱いにされているかいないかは知りませんよ！
ですが・・・『家族がコロナになったので帰りますので、本日のアポをキャンセルさせてください。私は、症状は出てないのですが・・・』って、ズームや電話、メールでなど・・・仕事はできると思うんですよね。
不動産の契約や決済だって、その日は無理にしても、郵送の持ち回りでできるし・・・決済だって、今時は、ズームやライン電話、書類は郵送でできるじゃないですか・・・！
自分の会社の都合はいいですけど・・・他人様や社会に迷惑をかけたらあかんと思うわけです。
もちろん、本人が症状が出てれば、これは、お大事にしてください！で、延期でもなんでもいいのですけど・・・、症状が出てないのに、ドタキャンしておいて、それでは、また再設定して、皆さんで会いましょう的な・・・！
コロナといえば、なんでも通る的な風潮・・・ムカついて仕方ありません。（本当にコロナで体調が悪い人を除く）
実は、先日・・・その事で、不動産業者にキレました！
不動産業者Aが買主、弊社が売主！
弊社社員 『社長、本日午後13時からの決済ですが、買主の家族がコロナという事で、ドタキャンされました。 本人は、症状ないらしいんですけど、家族から連絡があったという事で本日は帰りますので・・・後日に延期という事です。』
私 『そっか・・・！ まあ、コロナなら仕方ないな！ 司法書士、関係者に連絡しておいたよな？で・・・、いつに延期したの？』
弊社社員 『はい！ 関係者には連絡しました。 決済は、２週間後の・・・・』
私 『ちょっ！ ちょっと待て・・・。 なんで２週間後なんだ？ 』
弊社社員 『買主様からの希望で、２月＠日に・・・・！』
私 『アホかぁ〜！ 買主、不動産業者だろ・・・ど素人じゃあるまいし、ちょっと担当者に電話して、俺に代われ！』
そんなわけで・・・買主の担当者に電話をしました。
コロナで、おうちに帰ったのか・・・電話に出ませんでしたので、その上席ということで、不動産業者の社長に電話をしました！
私 『もしもし〜・・・ 決済の延期の件、聞いたんですけど・・・、その件で担当者と話したかったのですが、コロナで帰ったからなのか連絡が取れないので、社長に電話させていただきました。 コロナで延期は、仕方ないですが・・・２週間後に決済って・・・もう少し早くならないのでしょうか？』
不動産業者社長 『その件、ですよね〜！ 今回の担当者の予定だと、それが最短だと聞いております。 申し訳ございません。 私も、もう少し早くとは思ったのですが、その物件の詳細が分かる者が＠＠だけでして・・・コロナだけに・・・こちらとしても早くはしたいのですが・・・すみません。』
私 『いえいえ！ まあ、２週間後って・・・担当、ご本人は、体調が悪いわけではないようですし、郵送とズームで何とか決済できないでしょうか？ そうすれば、１週間後ぐらいにはできますし、司法書士も金融機関も集まる手間が省けるので・・・どうでしょう？ 家族がコロナで休みであっても本人は元気なら段取りぐらいはできますよね？』
不動産業者社長 『近藤社長、すみません！ この場合、社員は休日となりますので、会社から、対応しろとは言えないんです。 自宅で仕事をするかしないかは、あくまでも、担当者本人の意思を尊重する形で考えております。』
私 『なるほど・・・。 コロナ休み＝休日 なので・・・仕事をさせられないという事ですね。 で・・・担当者じゃないと、状況が分からないので担当者任せという事ですね』
不動産業者社長 『はい！ 一応、決済期日が過ぎてしまいますが・・・・、契約書の決済日の変更合意書は、数日のことなのでいらないですよね？』
担当者がコロナ休みで、決済を延期して関係者たちに迷惑をかけておいて・・・、決済期日が過ぎてしまうのに変更合意書もなしにするなんてことは、不動産業者として。危機感もなく、仕事をなめくさってるので・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
私は、こういう人に迷惑をかけておいて、当たり前みたいなのが大嫌いなので・・・・。
私 『変更合意書は、いらないけど・・・ちょっと仕事をなめすぎとらん？ 担当者が、コロナだから・・・対応ができないって・・・どうなの？』
不動産業者社長 『いや〜・・・。 そう言われましても・・・・、担当者しか、契約内容を把握しているものがいませんので・・・。 こちらも、代金の用意はしてますし司法書士の手配もしたのですが・・・２週間、遅れると、まずいですか？』
私 『う〜ん。 まあ、一応、２週間の入金遅れで傾く会社じゃないので、そこは大丈夫なんですが・・・、担当者のコロナで、多くの方に迷惑をかけて決済を伸ばし・・・、それを郵送やリモートで、少しでも早くしようというならわかりますが・・・当たり前のように、そちらの都合で２週間も伸ばして・・・それが気に入らないんですよ！』
不動産業者社長 『コロナで出てこれない期間もあり、その後も予定が詰まっているようですので、２週間先になってしまうようです。 その件に関してはお詫び申し上げますが、なにぶんコロナなので、出てこいとも言えず・・・休日扱いになるので仕事をしろとも言えないじゃないですか。』
私 『だから、それ・・・わかったけど・・・w そろそろ経営者として恥ずかしくない？』
不動産業者社長 『どういう意味ですか？』
私 『社長さんさ〜・・・。 契約したの誰？？？ 担当者が契約者じゃなくて、おたくの会社・・・法人で契約したんでしょwww 俺が、会社が契約して、決済期日を守れなくて、延長するのに・・・めちゃ緩いこと言ってるけど・・・あははははw 会社がコロナに罹ったんですかwww』
不動産業者社長 『・・・・・・。 いや・・・！ 会社がコロナにかかったわけじゃないですけど・・・。 担当者しか、契約内容が分かりませんので・・・、その担当者も、休日扱い・・有給という意味なんですけど・・・・。 有給中に対応させることは強要できませんので・・・。』
私 『なんか・・・喧嘩腰っていうか、世の中、舐めてるよね？ やっぱり・・・決済日通りに決済して・・・、１００歩譲って、決済日から１週間以内に決済してください。 決済日に、相当な期間として１週間後に決済しない場合は契約を解除するって内容証明送るわw 担当者がコロナだからコロナ休みが・・・って、内容証明を送り返してきたらどうかな？』
不動産業者社長 『そこまでおっしゃるなら、決済予定日の１週間以内に決済しますよ！』
私 『あははははw やればできるんじゃんw 最初からやれよ！と言いたいところだけど・・・、その回答が聞きたかっただけだから、２週間後でいいよ！ 勝手に決済日を延期して、周りの人たちに迷惑かけまくって、こちらの都合も聞かずに、てめーのところの社員が忙しいからって２週間後って言われたのがムカついただけなので・・・・！ あんたがいくらお坊ちゃん経営者でも、俺が言いたいこと分かるだろ？』
不動産業者社長 『はい！ ご尤もだと思います。 決済は、今からだと予定日には無理ですが、１週間後で大丈夫です。』
私 『だから〜・・・。 もういいって言ってるじゃんw コロナって言えば周りに迷惑かけても何でも通るわけじゃないぞ！って・・・俺の気持ち、わかってくれたんだろ？ 』
不動産業者社長 『はい！』
私 『だったら、もういいから・・・！ 契約の変更でも何でも印鑑押すから２週間後でもいいよ！ 遅延損害金もいらんから・・・。』
不動産業者社長 『いえ！ 申し訳ないので・・・。』
私 『もういいって言ってるじゃん！ これ以上ゴタゴタ言うと、決済日に決済しろって言うよ！ はい！ ２週間延長で・・・！』
不動産業者社長 『承知いたしました。 この度は、弊社の社員の不始末でご迷惑をおかけして・・・。』
私 『だから・・・違うって！ 契約したの法人だろ？ 社員じゃね〜じゃん！ 何度も言うけど、うちだけの話じゃなくて、お互いの銀行、司法書士、みんなに迷惑かけたってことを自覚して延期しようね！って言ってるだけで・・・、担当者がコロナになったって、申し訳なさの欠片も感じさせんようなやり方をするなって言ってるだけ！ 俺が言いたいこと分からんかな〜？』
不動産業者社長 『十分わかっているつもりです。 社内でコロナが蔓延して、会社が稼働できない状態ならいざ知らず、担当社員の家族がコロナで帰っただけのことですから、それくらい会社で対応しろってことですよね。 この度は、申し訳ございませんでした。』
私 『いえいえ！ どういたしましてw ちょっと違うけど、まあいいやw じゃあ２週間後って事でよろしくお願いします。 気分悪くしちゃってごめんね！ 』
不動産業者社長 『こちらこそ、すみませんでした。 今後とも宜しくお願いします。』
私 『こちらこそ宜しくお願いします。』
というような事もありまして・・・・。
他にも・・・・
身内がコロナになったと言って、アポを延期しといて・・・錦三丁目で飲んたやつもいたり・・・w
当然、コロナの人や、身内がコロナになって、会社に出てきてもらったり、街に出て遊んだりしている方が、迷惑なので・・・・そんなことはしてもらったら困りますが・・・。
なんか・・・今の風潮として・・・コロナという言葉を使えば何でも許されるからって、都合よく使っている人が多すぎる気がしましたので書かせていただきました。
とりあえず・・・下部に、直近のコロナの状況を表示しておきます。
本当にコロナになったら、きっちり治して、他の人に移さないようにしなくてはいけませんが、家族がコロナとかで自宅にいるだけの陰性で症状もない人は・・・、まあ、休むのはいいですけど・・・、速攻帰って、仕事の対応をしないとかではなく・・・
それが、できる職業の人はいいですけど・・・他人に多大な迷惑をかけるような場合は、自宅に帰ってからでもいいので、きちっと引き継ぎをするなどして欲しいですよね〜！
コロナを移さないという状況を確保する責任もありますが、仕事をしている以上、その責任もあるわけで・・・体調が悪いわけでもなく陰性であれば・・・、自宅に帰って待機している時も、少しぐらいは仕事のことは気にしなくてはいけませんし、できる範囲でフォローしないとあかんと思います。
今回の、買主の会社の担当者さんと・・・、社長さんも・・・民法上の確定期限というものを理解していないので、宅建の免許持ってないのでしょうね。
どうしても、コロナを理由に延長したいのなら、契約時に特約条項に書き入れるべきであって・・・、
例えば・・・。
万が一、買主の担当者である＠＠＠＠がコロナに感染、又は、家族がコロナ陽性であり、かつ、自宅待機となった場合は、本契約を延期できることとし、延長した残代金支払い日（引き渡し日）は、買主、売主協議の上、定めるものとする。
尚、本条の期限延長による遅延損害金については発生しない！
コロナ特約があるとすると・・・こんな感じですかね〜w
本物のコロナ陽性は、きっちり治す！ 似非コロナはやめよう！ 家族コロナ休暇の対応する際も自分の責任というものも少しは考えよう！
そろそろ、コロナを言い訳にしたズル休み癖も治していかないとあかんと思います。
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そうは言っても、以前のように緊急事態宣言などもなく、普通に生活できている状況なので・・・そりゃ〜増えるわな〜！と思うわけですが、私の感覚で言うと・・・賛否両論ありますが・・・、このブログにも書きましたが、私は、当初から経済活動を止めずに、コロナと戦うべきだと言ってきました。
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理由は分かりませんが・・・一度もコロナになったことはございません。
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もちろん、多くの方々がコロナにかかっていますし、死者もいますので、自分が大丈夫だから言うわけではありませんが・・・、やはり、人類はコロナと戦いながら経済活動を止めるべきではなかったと思っています。
皆さん、実際に、現在のコロナ対策の感じではなく・・・コロナが流行る度に緊急事態怨言を出して過剰に対応して経済活動を停止させた方がいいと思いますか？
まあ、賛否両論あるでしょうけど・・・私が、今の感じでやっていけばよかったと思いますし、今後も今のままでやっていけばいいと思います。
まあ、我々も、コロナとの付き合い方が、以前よりも上手くなりましたよね。
そうは言っても、今でも、ものすごくコロナの影響は受けていますよ！
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そうこうしながらも・・・我々も慣れてきたので、延期したり、ズームで対応したり・・・なんとかかんとかやってますが・・・。
まあ、それはそれでいいんですよ！
でも、意味が分からんのは、家族がコロナ陽性になったという事で、本人は症状がないという人が、会社を休んでいる間、一切仕事の対応をしない！って・・・これ、違いませんか？
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ですが・・・『家族がコロナになったので帰りますので、本日のアポをキャンセルさせてください。私は、症状は出てないのですが・・・』って、ズームや電話、メールでなど・・・仕事はできると思うんですよね。
不動産の契約や決済だって、その日は無理にしても、郵送の持ち回りでできるし・・・決済だって、今時は、ズームやライン電話、書類は郵送でできるじゃないですか・・・！
自分の会社の都合はいいですけど・・・他人様や社会に迷惑をかけたらあかんと思うわけです。
もちろん、本人が症状が出てれば、これは、お大事にしてください！で、延期でもなんでもいいのですけど・・・、症状が出てないのに、ドタキャンしておいて、それでは、また再設定して、皆さんで会いましょう的な・・・！
コロナといえば、なんでも通る的な風潮・・・ムカついて仕方ありません。（本当にコロナで体調が悪い人を除く）
実は、先日・・・その事で、不動産業者にキレました！
不動産業者Aが買主、弊社が売主！
弊社社員 『社長、本日午後13時からの決済ですが、買主の家族がコロナという事で、ドタキャンされました。 本人は、症状ないらしいんですけど、家族から連絡があったという事で本日は帰りますので・・・後日に延期という事です。』
私 『そっか・・・！ まあ、コロナなら仕方ないな！ 司法書士、関係者に連絡しておいたよな？で・・・、いつに延期したの？』
弊社社員 『はい！ 関係者には連絡しました。 決済は、２週間後の・・・・』
私 『ちょっ！ ちょっと待て・・・。 なんで２週間後なんだ？ 』
弊社社員 『買主様からの希望で、２月＠日に・・・・！』
私 『アホかぁ〜！ 買主、不動産業者だろ・・・ど素人じゃあるまいし、ちょっと担当者に電話して、俺に代われ！』
そんなわけで・・・買主の担当者に電話をしました。
コロナで、おうちに帰ったのか・・・電話に出ませんでしたので、その上席ということで、不動産業者の社長に電話をしました！
私 『もしもし〜・・・ 決済の延期の件、聞いたんですけど・・・、その件で担当者と話したかったのですが、コロナで帰ったからなのか連絡が取れないので、社長に電話させていただきました。 コロナで延期は、仕方ないですが・・・２週間後に決済って・・・もう少し早くならないのでしょうか？』
不動産業者社長 『その件、ですよね〜！ 今回の担当者の予定だと、それが最短だと聞いております。 申し訳ございません。 私も、もう少し早くとは思ったのですが、その物件の詳細が分かる者が＠＠だけでして・・・コロナだけに・・・こちらとしても早くはしたいのですが・・・すみません。』
私 『いえいえ！ まあ、２週間後って・・・担当、ご本人は、体調が悪いわけではないようですし、郵送とズームで何とか決済できないでしょうか？ そうすれば、１週間後ぐらいにはできますし、司法書士も金融機関も集まる手間が省けるので・・・どうでしょう？ 家族がコロナで休みであっても本人は元気なら段取りぐらいはできますよね？』
不動産業者社長 『近藤社長、すみません！ この場合、社員は休日となりますので、会社から、対応しろとは言えないんです。 自宅で仕事をするかしないかは、あくまでも、担当者本人の意思を尊重する形で考えております。』
私 『なるほど・・・。 コロナ休み＝休日 なので・・・仕事をさせられないという事ですね。 で・・・担当者じゃないと、状況が分からないので担当者任せという事ですね』
不動産業者社長 『はい！ 一応、決済期日が過ぎてしまいますが・・・・、契約書の決済日の変更合意書は、数日のことなのでいらないですよね？』
担当者がコロナ休みで、決済を延期して関係者たちに迷惑をかけておいて・・・、決済期日が過ぎてしまうのに変更合意書もなしにするなんてことは、不動産業者として。危機感もなく、仕事をなめくさってるので・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
私は、こういう人に迷惑をかけておいて、当たり前みたいなのが大嫌いなので・・・・。
私 『変更合意書は、いらないけど・・・ちょっと仕事をなめすぎとらん？ 担当者が、コロナだから・・・対応ができないって・・・どうなの？』
不動産業者社長 『いや〜・・・。 そう言われましても・・・・、担当者しか、契約内容を把握しているものがいませんので・・・。 こちらも、代金の用意はしてますし司法書士の手配もしたのですが・・・２週間、遅れると、まずいですか？』
私 『う〜ん。 まあ、一応、２週間の入金遅れで傾く会社じゃないので、そこは大丈夫なんですが・・・、担当者のコロナで、多くの方に迷惑をかけて決済を伸ばし・・・、それを郵送やリモートで、少しでも早くしようというならわかりますが・・・当たり前のように、そちらの都合で２週間も伸ばして・・・それが気に入らないんですよ！』
不動産業者社長 『コロナで出てこれない期間もあり、その後も予定が詰まっているようですので、２週間先になってしまうようです。 その件に関してはお詫び申し上げますが、なにぶんコロナなので、出てこいとも言えず・・・休日扱いになるので仕事をしろとも言えないじゃないですか。』
私 『だから、それ・・・わかったけど・・・w そろそろ経営者として恥ずかしくない？』
不動産業者社長 『どういう意味ですか？』
私 『社長さんさ〜・・・。 契約したの誰？？？ 担当者が契約者じゃなくて、おたくの会社・・・法人で契約したんでしょwww 俺が、会社が契約して、決済期日を守れなくて、延長するのに・・・めちゃ緩いこと言ってるけど・・・あははははw 会社がコロナに罹ったんですかwww』
不動産業者社長 『・・・・・・。 いや・・・！ 会社がコロナにかかったわけじゃないですけど・・・。 担当者しか、契約内容が分かりませんので・・・、その担当者も、休日扱い・・有給という意味なんですけど・・・・。 有給中に対応させることは強要できませんので・・・。』
私 『なんか・・・喧嘩腰っていうか、世の中、舐めてるよね？ やっぱり・・・決済日通りに決済して・・・、１００歩譲って、決済日から１週間以内に決済してください。 決済日に、相当な期間として１週間後に決済しない場合は契約を解除するって内容証明送るわw 担当者がコロナだからコロナ休みが・・・って、内容証明を送り返してきたらどうかな？』
不動産業者社長 『そこまでおっしゃるなら、決済予定日の１週間以内に決済しますよ！』
私 『あははははw やればできるんじゃんw 最初からやれよ！と言いたいところだけど・・・、その回答が聞きたかっただけだから、２週間後でいいよ！ 勝手に決済日を延期して、周りの人たちに迷惑かけまくって、こちらの都合も聞かずに、てめーのところの社員が忙しいからって２週間後って言われたのがムカついただけなので・・・・！ あんたがいくらお坊ちゃん経営者でも、俺が言いたいこと分かるだろ？』
不動産業者社長 『はい！ ご尤もだと思います。 決済は、今からだと予定日には無理ですが、１週間後で大丈夫です。』
私 『だから〜・・・。 もういいって言ってるじゃんw コロナって言えば周りに迷惑かけても何でも通るわけじゃないぞ！って・・・俺の気持ち、わかってくれたんだろ？ 』
不動産業者社長 『はい！』
私 『だったら、もういいから・・・！ 契約の変更でも何でも印鑑押すから２週間後でもいいよ！ 遅延損害金もいらんから・・・。』
不動産業者社長 『いえ！ 申し訳ないので・・・。』
私 『もういいって言ってるじゃん！ これ以上ゴタゴタ言うと、決済日に決済しろって言うよ！ はい！ ２週間延長で・・・！』
不動産業者社長 『承知いたしました。 この度は、弊社の社員の不始末でご迷惑をおかけして・・・。』
私 『だから・・・違うって！ 契約したの法人だろ？ 社員じゃね〜じゃん！ 何度も言うけど、うちだけの話じゃなくて、お互いの銀行、司法書士、みんなに迷惑かけたってことを自覚して延期しようね！って言ってるだけで・・・、担当者がコロナになったって、申し訳なさの欠片も感じさせんようなやり方をするなって言ってるだけ！ 俺が言いたいこと分からんかな〜？』
不動産業者社長 『十分わかっているつもりです。 社内でコロナが蔓延して、会社が稼働できない状態ならいざ知らず、担当社員の家族がコロナで帰っただけのことですから、それくらい会社で対応しろってことですよね。 この度は、申し訳ございませんでした。』
私 『いえいえ！ どういたしましてw ちょっと違うけど、まあいいやw じゃあ２週間後って事でよろしくお願いします。 気分悪くしちゃってごめんね！ 』
不動産業者社長 『こちらこそ、すみませんでした。 今後とも宜しくお願いします。』
私 『こちらこそ宜しくお願いします。』
というような事もありまして・・・・。
他にも・・・・
身内がコロナになったと言って、アポを延期しといて・・・錦三丁目で飲んたやつもいたり・・・w
当然、コロナの人や、身内がコロナになって、会社に出てきてもらったり、街に出て遊んだりしている方が、迷惑なので・・・・そんなことはしてもらったら困りますが・・・。
なんか・・・今の風潮として・・・コロナという言葉を使えば何でも許されるからって、都合よく使っている人が多すぎる気がしましたので書かせていただきました。
とりあえず・・・下部に、直近のコロナの状況を表示しておきます。
2023年1月24日 23時55分更新
国内の発生状況
新規感染者数 83,348
累計感染者数 32,181,040
死亡者数 66,345 (前日比 +383)
本当にコロナになったら、きっちり治して、他の人に移さないようにしなくてはいけませんが、家族がコロナとかで自宅にいるだけの陰性で症状もない人は・・・、まあ、休むのはいいですけど・・・、速攻帰って、仕事の対応をしないとかではなく・・・
それが、できる職業の人はいいですけど・・・他人に多大な迷惑をかけるような場合は、自宅に帰ってからでもいいので、きちっと引き継ぎをするなどして欲しいですよね〜！
コロナを移さないという状況を確保する責任もありますが、仕事をしている以上、その責任もあるわけで・・・体調が悪いわけでもなく陰性であれば・・・、自宅に帰って待機している時も、少しぐらいは仕事のことは気にしなくてはいけませんし、できる範囲でフォローしないとあかんと思います。
今回の、買主の会社の担当者さんと・・・、社長さんも・・・民法上の確定期限というものを理解していないので、宅建の免許持ってないのでしょうね。
どうしても、コロナを理由に延長したいのなら、契約時に特約条項に書き入れるべきであって・・・、
例えば・・・。
万が一、買主の担当者である＠＠＠＠がコロナに感染、又は、家族がコロナ陽性であり、かつ、自宅待機となった場合は、本契約を延期できることとし、延長した残代金支払い日（引き渡し日）は、買主、売主協議の上、定めるものとする。
尚、本条の期限延長による遅延損害金については発生しない！
コロナ特約があるとすると・・・こんな感じですかね〜w
本物のコロナ陽性は、きっちり治す！ 似非コロナはやめよう！ 家族コロナ休暇の対応する際も自分の責任というものも少しは考えよう！
そろそろ、コロナを言い訳にしたズル休み癖も治していかないとあかんと思います。
そんなわけで・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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2023年01月15日
不動産売買！ 年末年始！ 中間金が入金されない事件（No.2576)
予定していた中間金５０００万円が、期日に、買主に支払われなかったら・・・売主も仲介業者も、びっくりしますよね！
実は、昨年末に、そんな事件がありまして・・・
（個人情報の関係で場所は秘密、登場人物等は仮名 金額も変えてあります。）
登場人物 売主A社・売主仲介業者が弊社・買主B社・買主仲介業者がC社
昨年の夏に手付金５千万円で１０億円のビルの売買をしました。
弊社は、売主側の仲介業者、C社は買主側の仲介業者です。
契約書上、１２月２３日までに中間金を入れる契約になっていました。
弊社は、仲介業者として１２月２０日に、中間金支払いのご案内をさせていただき、仲介業者C社から買主に、その案内を送り買主と中間金支払いの確認を電話で行い、弊社に、２３日の中間金の支払いの件、大丈夫です！という連絡がありました。
弊社も、C社も、段取りをして、仲介業者としての仕事は、きっちりやってました・・・・。
それが・・・
１２月２３日の午前に中間金が入らなかったのです！
プロの不動産業者なら分かると思いますが・・・午前中に予定していた金が入らない時って、相当ヤバいんですよね〜！
一応、正午まで待って入金がないので・・・弊社が動き始めました。
買主の不動産業者に連絡をして・・・買主に連絡を取ってもらいましたが・・・買主に連絡が取れないとのことでした。
素人さんの為の不動産学校というブログなので説明しますが・・・・中間金が期日に入らない場合、売主は、相当の期間を定めて催告して契約を解除できるんです。
解除といっても止めるというわけではなく、違約解約となり、今回の違約金は２億円です。
契約時に支払い済みの５０００万円を放棄して、違約金の残金１億５千万円を売主に払わなくてはいけないわけです。
つまり・・・不動産契約が違約解約となった場合、買主は、売買契約の２割と設定されている２億円を支払わなくてはいけないわけです。
売主に、１２月２３日に中間金が入ってこなかった時点で、何月何日までお支払いください！支払いがない場合は、違約解約とさせていただきます！という書面を内容証明にて送り、その期日内に支払いがなければ、契約の債務不履行、違約解除になり２億円の違約金確定となる可能性が高いわけです。
仲介業者としては、違約解約になろうが、半分か全額かは別にして仲介手数料を請求することもできるのですが・・・この道で飯を食っている以上、決済、引き渡しまで、きっちりやって報酬を貰いたいじゃないですか！
買主の違約により解約！ 買主が２億円溶かして終わり！なんてことには、気分的にしたくないわけです。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・。
中間金が払われなかった２３日の１５時を過ぎた直後から・・・動き出しました。
まずは、買主さんの方に連絡・・・
買主さんの違約により解約になる可能性が高いことを伝えて、いつなら中間金をお支払いできるのかをお聞きしました。
ここで、なぜ、中間金を払わなかったのかは、後から聞けばいいので・・・・まずは、いつ払うか？ 違約解約になってもいいのか？
この２点を質問しました。
買主 『ちょっと手違いがありまして・・・お金を管理している者がコロナになってしまいまして、27日には間違いなくお支払いさせていただきます。 申し訳ございません！』
私 『そういうことですね。 承知いたしました。 今からすぐに、売主さんに対して、お詫びと、２７日に払いますという書面を作成して、PDFで私に送ってください。 原本は、郵送で私のところに送ってください。』
買主側は、即動いてくれました。
次に、売主さんの方に・・・口頭で、買主とのやり取りを伝えて、２７日まで待っていただけるのかをお聞きしました。
私 『買主は、２７日までにお支払いします。この度は本当に申し訳ございませんでした。とのことでした。 なんでも、お金を管理しているものが急遽コロナの陽性で・・・ということなんですが・・・。 う〜ん・・・。 本当か嘘かは分かりませんが・・・・w』
売主 『２７日ですか・・・弊社は、今年の仕事納めが、２６日なので、26日まででお願いします。そこに間に合わなければ買主さんの債務不履行、違約解約ということで、当方の弁護士から・・・（以下省略）』
私 『すみません！ ２７日までに払いますという詫び状付きのものを書くとように支持しちゃいましたwww 買主からの書面が届いた時点で、２７日まで待つと回答したいです！・・・ということでいかがでしょうか？』
売主 『近藤社長が、そうおっしゃるなら、２７日まで待ちますが、その代わり、２７日に支払わない場合は、違約解約で手付金を放棄するというところまで、書面に入れさせてください。』
私 『分かりました。 手付金だけではなく、違約金のことも書きますか？』
売主 『とりあえず、今の段階では、手付金の５０００万円を放棄して解約するまでで結構です。』
私 『承知いたしました。 そのように進めます。 そういう言えば・・・解約になった場合の仲介手数料については・・・またはっきりしてから・・・・。プロとしては、きちんと取引した上で、いただかないと後味悪いので、最後まで持っていけるように頑張ります。』
売主 『えっ・・・・！ 契約が解除になっても手数料かかるの？？？』
私 『まあ、その話は結果が出てから相談しましょう。それよりもまずは・・・中間金を件を・・・・！』
売主 『間違いなく２７日に入るようにお願いします！ まさか、２７日に払わないなんてことはないですよね？』
私 『今回支払いがなかった理由が本当だとしたら・・・・、２７日に入らないことはないと思います。 だって・・・社長・・・５０００万円、溶かしますか？？？ www』
売主 『そうですよね〜w とりあえず待ちます！ 必ず２７日には、中間金が入るようにお願いします。』
私 『そのように段取りますが、私が買主ではないので、確約はできません。 買主からの書面が届き次第、メールで送ります。 今しばらくお待ちください。』
そんなわけで・・・・２３日の中間金が支払われなかった件は無事に収まりまして・・・、買主さんにもご報告させていただき・・・詫び状と、２７日までに支払うという念書も頂きました。
週が明けて２６日・・・
２７日の支払いの件で買主に大丈夫か？連絡したところ・・・大丈夫だと返事がありました。
２７日当日・・・・！
中間金５０００万円の支払いがありませんでした！
ええええええ〜・・・・！
読者の皆様は、そう思うでしょ？？？
実は、私は、何となく・・・もしかすると支払いできないんだろうな？と予想していました・・・。
これまでの経験で・・・中間金が延期になった際は、延期した日に払われないことが２分の１ぐらいの確率であることなのです。
よくある話としては・・・、これぐらいの金額の売買になると・・・買主の方も、売買代金の一部〜大半の入金を、銀行融資以外のもので支払おうとしているケースがあるのです。
例えば、不動産の売却資金を購入資金に充てるとか・・・株や有価証券を売却するとか・・・貸している金の返金とか・・・、それが、遅れて・・・中間金や、決済の金額が期日に払えないということがあるのです。
買主さんから事情をお聞きしているわけではないですが・・・、年末ということもあり、何となく、そんな臭いが微かにしていましたので・・・もしかすると、２７日に中間金が支払われない可能性はあるな〜と思っていたので・・・・案の定、払われなかったな〜という感じでした。
まあ、でも・・・こうなると・・・今後の売買の行方がどうなるのかは、売主さん次第ということになります。
今回は・・・・。
買主からではなく、売主さんから、中間金が支払われなかったことを報告しました！
中間金のすっぽかしは２度目なので、買主に理由を聞く必要もないですし・・・・あとは、売主さんがどうするかを聞いてから・・・それを買主サイドに伝えようと電話をさせていただきました。
12月27日 15時過ぎ・・・売主さんの回答は・・・。
『解約の内容証明を送れるようにスタンバイしてあります。 もう昨日仕事納めだったので、正月明けに、決定しましょう。 基本的には、もう解約ですよね！ 中間金も払えないのに、その後の決済で９億円払えるとは思えませんし・・・。 年明け、解約通知を送ったら、すぐに新しい買主さんを探し始めてください。』
私 『でも、中間金が年内に振り込まれたら、どうしましょう？』
売主 『年末に、２回すっぽかしているので、払われないと思いますが・・・・万が一、振中間金の込があれば、それはそれで、年明けに考えましょう。』
という内容でした。
12月27日 15時半過ぎ・・・もう放っておこうと思ったのですが、私から買主側に電話！
２度目の約束を破られた事が残念であること！ おそらく違約解約になるという事！ 年内に振り込めば、解約にならない可能性もあるということ！ この３点を話しました。
買主は、1月の後半ぐらいまで待ってもらえないですか！ 必ず払いますので・・・！ 理由書とお詫び文と、ペナルティーを払うので、待ってもらいたいとのことでした。
それを書面にして、私に送るので、売主さんと話をしてほしいとのことでした。
私は、一応お伝えをしますという事で電話を切りました。
年内に、文章一式を受け取り、売主さんにメールで送っておきました。
そんなわけで・・・・昨年の年末は、こんな感じで・・・・・年末の最終最後３１日まで、この文章のやり取りをしておりまして・・・・！
もう少し、こう書いた方がいいとか、誤字の修正とか・・・アドバイスさせていただき・・・諸々のやり取りで大変でした。
そんなこんなで・・・・歳を越しまして・・・・２０２３年が始まったわけですが・・・。
仕事始めの年始の挨拶を済ませて、今年最初に、即取り組んだのが、この案件でした。
売主様から、『近藤社長が預かってくださっている詫び状、念書等の原本を持って、説明に来てください！』と言われ・・・。
先日、売主さんの本社に足を運び、仲介業者として、一応、お詫びを申し上げて・・・ご説明と今後の対応について相談をして方向性を決めてきました。
そんなわけで・・・・どうなったのか？ 結論としましては・・・！
今は、まだ、ブログに書けません！
契約金額約１０億円、手付金５０００万円、中間金５０００万円、残代金９億円
中間金支払い日に支払いなし！ ２度目の支払日を決めたのに、支払いなし！
手付金の５０００万円は没収になったとして、違約金の２億を支払う能力が売主にあるのか・・・？
中間金の支払いをしてきたとしても、残代金の９億円を払って決済できるのか・・・？
どうなんでしょうね〜？
実は、すでに新しい買主を見つけてたりして・・・・・w
どうなんでしょう？？？
そんなわけで・・・昨年の年末は、バタバタで終わり・・・今年の仕事始めは、バタバタで始まるという感じでしたという、お話でした。
本日は、ここまでとさせていただきます。
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登場人物 売主A社・売主仲介業者が弊社・買主B社・買主仲介業者がC社
昨年の夏に手付金５千万円で１０億円のビルの売買をしました。
弊社は、売主側の仲介業者、C社は買主側の仲介業者です。
契約書上、１２月２３日までに中間金を入れる契約になっていました。
弊社は、仲介業者として１２月２０日に、中間金支払いのご案内をさせていただき、仲介業者C社から買主に、その案内を送り買主と中間金支払いの確認を電話で行い、弊社に、２３日の中間金の支払いの件、大丈夫です！という連絡がありました。
弊社も、C社も、段取りをして、仲介業者としての仕事は、きっちりやってました・・・・。
それが・・・
１２月２３日の午前に中間金が入らなかったのです！
プロの不動産業者なら分かると思いますが・・・午前中に予定していた金が入らない時って、相当ヤバいんですよね〜！
一応、正午まで待って入金がないので・・・弊社が動き始めました。
買主の不動産業者に連絡をして・・・買主に連絡を取ってもらいましたが・・・買主に連絡が取れないとのことでした。
素人さんの為の不動産学校というブログなので説明しますが・・・・中間金が期日に入らない場合、売主は、相当の期間を定めて催告して契約を解除できるんです。
解除といっても止めるというわけではなく、違約解約となり、今回の違約金は２億円です。
契約時に支払い済みの５０００万円を放棄して、違約金の残金１億５千万円を売主に払わなくてはいけないわけです。
つまり・・・不動産契約が違約解約となった場合、買主は、売買契約の２割と設定されている２億円を支払わなくてはいけないわけです。
売主に、１２月２３日に中間金が入ってこなかった時点で、何月何日までお支払いください！支払いがない場合は、違約解約とさせていただきます！という書面を内容証明にて送り、その期日内に支払いがなければ、契約の債務不履行、違約解除になり２億円の違約金確定となる可能性が高いわけです。
仲介業者としては、違約解約になろうが、半分か全額かは別にして仲介手数料を請求することもできるのですが・・・この道で飯を食っている以上、決済、引き渡しまで、きっちりやって報酬を貰いたいじゃないですか！
買主の違約により解約！ 買主が２億円溶かして終わり！なんてことには、気分的にしたくないわけです。
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中間金が払われなかった２３日の１５時を過ぎた直後から・・・動き出しました。
まずは、買主さんの方に連絡・・・
買主さんの違約により解約になる可能性が高いことを伝えて、いつなら中間金をお支払いできるのかをお聞きしました。
ここで、なぜ、中間金を払わなかったのかは、後から聞けばいいので・・・・まずは、いつ払うか？ 違約解約になってもいいのか？
この２点を質問しました。
買主 『ちょっと手違いがありまして・・・お金を管理している者がコロナになってしまいまして、27日には間違いなくお支払いさせていただきます。 申し訳ございません！』
私 『そういうことですね。 承知いたしました。 今からすぐに、売主さんに対して、お詫びと、２７日に払いますという書面を作成して、PDFで私に送ってください。 原本は、郵送で私のところに送ってください。』
買主側は、即動いてくれました。
次に、売主さんの方に・・・口頭で、買主とのやり取りを伝えて、２７日まで待っていただけるのかをお聞きしました。
私 『買主は、２７日までにお支払いします。この度は本当に申し訳ございませんでした。とのことでした。 なんでも、お金を管理しているものが急遽コロナの陽性で・・・ということなんですが・・・。 う〜ん・・・。 本当か嘘かは分かりませんが・・・・w』
売主 『２７日ですか・・・弊社は、今年の仕事納めが、２６日なので、26日まででお願いします。そこに間に合わなければ買主さんの債務不履行、違約解約ということで、当方の弁護士から・・・（以下省略）』
私 『すみません！ ２７日までに払いますという詫び状付きのものを書くとように支持しちゃいましたwww 買主からの書面が届いた時点で、２７日まで待つと回答したいです！・・・ということでいかがでしょうか？』
売主 『近藤社長が、そうおっしゃるなら、２７日まで待ちますが、その代わり、２７日に支払わない場合は、違約解約で手付金を放棄するというところまで、書面に入れさせてください。』
私 『分かりました。 手付金だけではなく、違約金のことも書きますか？』
売主 『とりあえず、今の段階では、手付金の５０００万円を放棄して解約するまでで結構です。』
私 『承知いたしました。 そのように進めます。 そういう言えば・・・解約になった場合の仲介手数料については・・・またはっきりしてから・・・・。プロとしては、きちんと取引した上で、いただかないと後味悪いので、最後まで持っていけるように頑張ります。』
売主 『えっ・・・・！ 契約が解除になっても手数料かかるの？？？』
私 『まあ、その話は結果が出てから相談しましょう。それよりもまずは・・・中間金を件を・・・・！』
売主 『間違いなく２７日に入るようにお願いします！ まさか、２７日に払わないなんてことはないですよね？』
私 『今回支払いがなかった理由が本当だとしたら・・・・、２７日に入らないことはないと思います。 だって・・・社長・・・５０００万円、溶かしますか？？？ www』
売主 『そうですよね〜w とりあえず待ちます！ 必ず２７日には、中間金が入るようにお願いします。』
私 『そのように段取りますが、私が買主ではないので、確約はできません。 買主からの書面が届き次第、メールで送ります。 今しばらくお待ちください。』
そんなわけで・・・・２３日の中間金が支払われなかった件は無事に収まりまして・・・、買主さんにもご報告させていただき・・・詫び状と、２７日までに支払うという念書も頂きました。
週が明けて２６日・・・
２７日の支払いの件で買主に大丈夫か？連絡したところ・・・大丈夫だと返事がありました。
２７日当日・・・・！
中間金５０００万円の支払いがありませんでした！
ええええええ〜・・・・！
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実は、私は、何となく・・・もしかすると支払いできないんだろうな？と予想していました・・・。
これまでの経験で・・・中間金が延期になった際は、延期した日に払われないことが２分の１ぐらいの確率であることなのです。
よくある話としては・・・、これぐらいの金額の売買になると・・・買主の方も、売買代金の一部〜大半の入金を、銀行融資以外のもので支払おうとしているケースがあるのです。
例えば、不動産の売却資金を購入資金に充てるとか・・・株や有価証券を売却するとか・・・貸している金の返金とか・・・、それが、遅れて・・・中間金や、決済の金額が期日に払えないということがあるのです。
買主さんから事情をお聞きしているわけではないですが・・・、年末ということもあり、何となく、そんな臭いが微かにしていましたので・・・もしかすると、２７日に中間金が支払われない可能性はあるな〜と思っていたので・・・・案の定、払われなかったな〜という感じでした。
まあ、でも・・・こうなると・・・今後の売買の行方がどうなるのかは、売主さん次第ということになります。
今回は・・・・。
買主からではなく、売主さんから、中間金が支払われなかったことを報告しました！
中間金のすっぽかしは２度目なので、買主に理由を聞く必要もないですし・・・・あとは、売主さんがどうするかを聞いてから・・・それを買主サイドに伝えようと電話をさせていただきました。
12月27日 15時過ぎ・・・売主さんの回答は・・・。
『解約の内容証明を送れるようにスタンバイしてあります。 もう昨日仕事納めだったので、正月明けに、決定しましょう。 基本的には、もう解約ですよね！ 中間金も払えないのに、その後の決済で９億円払えるとは思えませんし・・・。 年明け、解約通知を送ったら、すぐに新しい買主さんを探し始めてください。』
私 『でも、中間金が年内に振り込まれたら、どうしましょう？』
売主 『年末に、２回すっぽかしているので、払われないと思いますが・・・・万が一、振中間金の込があれば、それはそれで、年明けに考えましょう。』
という内容でした。
12月27日 15時半過ぎ・・・もう放っておこうと思ったのですが、私から買主側に電話！
２度目の約束を破られた事が残念であること！ おそらく違約解約になるという事！ 年内に振り込めば、解約にならない可能性もあるということ！ この３点を話しました。
買主は、1月の後半ぐらいまで待ってもらえないですか！ 必ず払いますので・・・！ 理由書とお詫び文と、ペナルティーを払うので、待ってもらいたいとのことでした。
それを書面にして、私に送るので、売主さんと話をしてほしいとのことでした。
私は、一応お伝えをしますという事で電話を切りました。
年内に、文章一式を受け取り、売主さんにメールで送っておきました。
そんなわけで・・・・昨年の年末は、こんな感じで・・・・・年末の最終最後３１日まで、この文章のやり取りをしておりまして・・・・！
もう少し、こう書いた方がいいとか、誤字の修正とか・・・アドバイスさせていただき・・・諸々のやり取りで大変でした。
そんなこんなで・・・・歳を越しまして・・・・２０２３年が始まったわけですが・・・。
仕事始めの年始の挨拶を済ませて、今年最初に、即取り組んだのが、この案件でした。
売主様から、『近藤社長が預かってくださっている詫び状、念書等の原本を持って、説明に来てください！』と言われ・・・。
先日、売主さんの本社に足を運び、仲介業者として、一応、お詫びを申し上げて・・・ご説明と今後の対応について相談をして方向性を決めてきました。
そんなわけで・・・・どうなったのか？ 結論としましては・・・！
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契約金額約１０億円、手付金５０００万円、中間金５０００万円、残代金９億円
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手付金の５０００万円は没収になったとして、違約金の２億を支払う能力が売主にあるのか・・・？
中間金の支払いをしてきたとしても、残代金の９億円を払って決済できるのか・・・？
どうなんでしょうね〜？
実は、すでに新しい買主を見つけてたりして・・・・・w
どうなんでしょう？？？
そんなわけで・・・昨年の年末は、バタバタで終わり・・・今年の仕事始めは、バタバタで始まるという感じでしたという、お話でした。
本日は、ここまでとさせていただきます。
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