借地権
2023年07月02日
不動産売却 連棟長屋 連棟住宅 (No.2589)
読者の皆さん、連棟住宅、連棟長屋って知ってますか？
連棟住宅とは、2戸以上の建物が一体となっている住宅ので、屋根、壁、が隣の建物と繋がっていたり、柱や梁などの構造部が一体となっているものです。
不動産業者用語では、２戸繋がりであれば、ニコイチ！ ３戸以上が繋がっている場合は、長屋といいます。
お客様は、稀に、テラスハウスと表現される人もいますが、不動産業者は、そんな呼び方はせず、基本的には、連棟住宅、連棟住宅、長屋などといいます。
長屋の説明は、これくらいにして・・・・。
長屋の話で、私のところに不動産相談があるのは・・・・所有権の問題が大半です。
三軒長屋があり、３家族住んでいたとして・・・その建物の所有権が、３つに分かれていたら・・・売る時に困ってしまいますよね。
まあ、築浅の新しいもので権利関係がきちんとしていれば、そんなに問題はないのですが・・・・。
古い建物の場合、三軒長屋の一軒だけを売るというのは、かなり難しいです。
例えば、築６０年の三軒長屋の三軒のうちの一軒の所有者が、売りたいと言い出した場合・・・どうやって売ると思いますか？
まあ、安くなら売れますよ！
うちも買取をやっていますので、問題なく買いますが・・・！
基本的に、相場で売ろうと思うと・・・・まずは、土地の権利がはっきりしていることが大前提で、自分が所有しているところだけを切り離し、壊して・・・隣との間の柱や壁を補修しなくてはいけません。
しかし、交渉の手間と費用がかかるわけで・・・・。
この費用が、かなり高額なので・・・よほど土地が高いところなら採算は合いますが、そうじゃない場合は、解体、補修代の方が高くなるようなこともあります。
なので・・・分離して売るよりも、三軒長屋の所有者（居住者も含む）に相談をして、全員足並みを揃えて売却をするのが、三軒共に一番有利に高額での売却ができるわけです。
しかし、６０年前に建てた住宅の現在の所有者というのは、大半の場合、相続されており、所有権だけではなく、貸していたりとか、賃借権の問題も絡んできたりすることもあります。
土地と建物の所有者が違うのに、建物は三軒長屋で、所有権は、３人バラバラなんてケースが多々あります。
この手の不動産売却は、いろいろとコツがありますし、ゴタゴタすることが多いので、一般的な不動産業者は、やりたがりません。
弊社の中でも、この手の物件の取り扱いをできるのは数人しかいません！
その中でも、この手の交渉は、私が一番上手いと自負しておりますが・・・・w
今、いくつかの案件を抱えておりますが・・・先日・・・現地視察をしてきた現場は・・・。
こんな感じです。
この件は。現在進行中なので、あまり詳しくは書けませんが・・・三軒長屋の連棟で・・・一部建物が倒壊しているので、正直、緊急を要する案件です。
今、地震とかきたらヤバいと思います。
連棟長屋ですが・・・借地権とかの問題よりは、空き家問題の方が大きいのかもしれませんw
どっちも問題ですが・・・・！
借地権の問題で、建物が倒壊した場合の借地権は、どうなるかご存知かと思いますが・・・このレベルでも、倒壊ではありませんので、建物所有者に権利があります。
この案件は、現在進行中ですので・・・弊社の担当社員が頑張っていまして・・・、引き続き進めていくか等が迷って他ので・・・先日、視察に行きながら、何がなんでもやれ！と指示しておきましたwww
そして、今から書く、今回の話は・・・・別件の、先日片付いた三軒長屋案件
三軒長屋の端の人から、売りたいと相談がありまして・・・・。
反対の端の所有者は、条件次第で売ってもいいと・・・・。
ただ、三軒長屋の真ん中に、生活保護の寝たきり老人が・・・・。
生活保護の寝たきり老人とか・・・これ、最悪のケースで・・・なかなか難しいわけです。
とりあえず、売りたいと相談をしてきたお客様には、長期戦になる可能性が高いことを伝えたわけですが・・・所有者さんとしては、こんなものを子孫に残したくないということで、タダでも貰ってほしい！とおっしゃったので、端は、弊社で購入させていただきました。
本当にタダでもらうわけにはいきませんからねw
そして、反対側の端も購入しました・・・。
残すところは、真ん中だけ・・・・！
３軒中、２軒は取得・・・・あと一軒・・・！
当然、不動産屋ですので、何度か、立ち退きのお願いに行きました。
おばあちゃんの一人暮らしで、デイサービス？みたいなのが出入りしていましたが、１日の大半寝ているような人で、お婆ちゃんというよりは、デイサービスの担当と、そのデイサービスの顧問弁護士が立ち会いをして、寝ているお婆ちゃんの隣で、デイサービス連合軍と話をしていました。
まあ、何度か行きましたが・・・毎回、デイの弁護士とデイの社員の主張
�［�ち退く意思はないです。
��体調が良くないので分離の工事はやめてください。
��もう、来ないでください。
私の主張
�［�ち退く意思がないのは分かりました。
�∧�離の工事はさせてください。
��１００歩譲って、分離をさせてもらえないなら、うちが賃貸します。
�つ詑澆垢訃豺隋▲椒躙徒渦箸鮹気靴討い襯好淵奪�や、居酒屋の店主が多いので用途は変更します。
デイの弁護士 『一方的すぎて、話になりません。ご本人としては、立ち退く意思もありませんし、工事をされるのは困りますし、賃貸されるのは、仕方がないですが、騒音や臭いがするようなものは・・・・（以下省略）』
私 『先生！ まずは、所有者さんからの委任状は？ 字書けないし、痴呆がとか言ってたけど・・・、後見人は誰なの？ 弁護士だからって、俺らを素人扱いして舐めとったらあかんですよ！』
デイの弁護士 『デイの会社の顧問弁護士をしておりまして・・・（以下省略）』
私 『だから、委任状、見せてみろって言ってるの！ なんで、所有者づらして喋ってるの？ どうせ、デイとか、老人ホームとかで、この婆さんの財産、根こそぎ管理して、持ってっちゃおう的な、よくあるパターンの手口なんじゃないの？ 先生、ええ車乗ってるみたいだし・・・www』
デイの弁護士 『失礼な人ですね〜！ 場合によっては名誉毀損で・・・（以下省略）』
私 『手口なんじゃないの？と聞いただけで、違うながら違うって言えばいいだろ！ いいよ！ 名誉毀損で訴えてください！ いつ、やってくれるの？ 帰ったら即書類作って明日、裁判所に出してくださいねwww で・・・委任状は・・・？』
デイの弁護士 『口頭で依頼を受けておりますので、なんら問題はありません。』
私 『第三者の俺に、どうやって証明するの？ そんな代理人かどうかも分からん奴と話をする必要はないので・・・！ 立ち退きの意思がないのは分かったので、壊すか貸すか、手続き踏んでやらせてもらいます。』
ということで・・・弁護士とは、こんな感じでした。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
後日、私に所有者の息子さんから電話がありまして・・・弊社にきてくださり話をしたわけですが・・。
私は、これまでの経緯を説明させていただき、まとめて壊して更地にしたいという話をして・・・お婆ちゃんの移転については、最善を尽くすという話をしました。
金額提示も、それなりに高い金額を提示しました。
長屋真ん中の所有者の息子 『社長さんの話は、合理的だし、私も、高く売却できた方がありがたいです。 しかし、うちの母も９０歳を超えています。 今、引越しをさせるのは難しいと申しますか、長年住んだ家でもありますので・・・お気持ちをご察しください。 おそらく、半年〜１年以内に、施設に入れなくてはいけません。 それまで待ってもらえませんか？ 』
私 『分かりました。いいですよ！ 私も母も８４歳です。 父は９６歳で施設に入っています。 気持ちは分かります。 半年〜１年とおっしゃったので、長い方の、１年待ちましょう！ その間に、施設に入れてください。ということで・・・いかがでしょうか？』
長屋真ん中の所有者の息子 『ありがとうございます。 １年あれば、充分です。 金額の方は、１年後でも変わりませんか？』
私 『えええええ〜〜〜〜！ 冗談ですw 今の金額でいいですよ！ その代わり、口約束ではいけませんので、合意書を交わしましょう。 お婆ちゃん字が書けないらしいし、ちょっと物忘れも激しいようなので、お婆ちゃんの意思確認をした上で、代筆でお願いします。 そして、立会人として、あなたの名前もお願いします。 それでよろしければ・・・。』
長屋真ん中の所有者の息子 『はい！ それで、宜しくお願いいたします。』
私 『承知いたしました。 書類を作成して、後日、ご連絡をさせていただきます。 ところで・・・息子さん、あなたも、あの家で育ったの？』
長屋真ん中の所有者の息子 『はい！ 私と姉と妹と両親、５人で暮らしていたので、狭くて・・・！ 昔は、風呂もなかったんですよ！ 後から、一部屋潰して・・・（以下省略）』
私 『そうなんですか〜w まあ、昔は、あるあるですよねw あっ！ お姉様と妹さんにも今回の件は、きちんと説明して納得してもらっておいてくださいね！ 』
ということで・・・この後、昭和の話をあれこれしまして・・・後日、合意も致しまして・・・一件落着となったわけです。
弊社からは、長屋の真ん中という場所なのも関わらず、解体費用は当社持ちで、解体更地後の価格で買うと申し出たので、真ん中の所有者さんにとっても、悪い話ではないと思います。
今回は、スタートしてから約２カ月で片付けて、１年待つということで決着しましたが・・・これは、まだ簡単な方であり・・・１０年越しで交渉をしているところもあります。
連棟長屋の売却は、所有者が一緒ならいいのですが、別々の所有者の場合は、難しい感じになることが多いわけです。
そして、今回は、建物と土地が同じ所有者であり、建物が連棟長屋になっているだけで、賃貸が絡んでいたとしても建物賃貸ぐらいで、非常に簡単なケースであり・・・説明がしやすいので、ブログに書かせていただきましたが・・・。
実は、昭和の時代の連棟長屋の大半は、借地なのです・・・・！
中には、連棟長屋で、それぞれが所有者が違い、賃貸や転貸されていて・・・更に、土地は建物所有者と別だとか・・・そんな案件もあります。
それも、ひとつひとつを紐解いて解決していくわけなんですけど・・・・・。
この世で起きた問題は、この世で片付く！と思い、あの手この手で一生懸命頑張るのみです。
まあ、でも、こういう長屋系・・・まだまだ多いですよね〜！
私は、これからも、売却の依頼があれば、長屋でも、それが借家でも借地でも、昭和の因果関係の解消を頑張っていきますが・・・私の後の世代で、この手の交渉ができる不動産屋が少ないわけで・・・！
ネットや広告で、簡単な仕事だけを選んでしている不動産業者が多いわけで・・・誰か、後継者を見つけておかないと・・・、弁護士や司法書士では、法的に云々はできますが・・・、買い取ったり、立ち退きの際の移転先探しや、複雑な人間関係を整理させるとか、不動産屋じゃないとできないこともあるんですよね〜！
自社が云々という話ではなく、業界的に、複雑で面倒臭い仕事ができる不動産屋を育てていいかないといけないな〜と思う今日この頃です。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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連棟住宅とは、2戸以上の建物が一体となっている住宅ので、屋根、壁、が隣の建物と繋がっていたり、柱や梁などの構造部が一体となっているものです。
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長屋の説明は、これくらいにして・・・・。
長屋の話で、私のところに不動産相談があるのは・・・・所有権の問題が大半です。
三軒長屋があり、３家族住んでいたとして・・・その建物の所有権が、３つに分かれていたら・・・売る時に困ってしまいますよね。
まあ、築浅の新しいもので権利関係がきちんとしていれば、そんなに問題はないのですが・・・・。
古い建物の場合、三軒長屋の一軒だけを売るというのは、かなり難しいです。
例えば、築６０年の三軒長屋の三軒のうちの一軒の所有者が、売りたいと言い出した場合・・・どうやって売ると思いますか？
まあ、安くなら売れますよ！
うちも買取をやっていますので、問題なく買いますが・・・！
基本的に、相場で売ろうと思うと・・・・まずは、土地の権利がはっきりしていることが大前提で、自分が所有しているところだけを切り離し、壊して・・・隣との間の柱や壁を補修しなくてはいけません。
しかし、交渉の手間と費用がかかるわけで・・・・。
この費用が、かなり高額なので・・・よほど土地が高いところなら採算は合いますが、そうじゃない場合は、解体、補修代の方が高くなるようなこともあります。
なので・・・分離して売るよりも、三軒長屋の所有者（居住者も含む）に相談をして、全員足並みを揃えて売却をするのが、三軒共に一番有利に高額での売却ができるわけです。
しかし、６０年前に建てた住宅の現在の所有者というのは、大半の場合、相続されており、所有権だけではなく、貸していたりとか、賃借権の問題も絡んできたりすることもあります。
土地と建物の所有者が違うのに、建物は三軒長屋で、所有権は、３人バラバラなんてケースが多々あります。
この手の不動産売却は、いろいろとコツがありますし、ゴタゴタすることが多いので、一般的な不動産業者は、やりたがりません。
弊社の中でも、この手の物件の取り扱いをできるのは数人しかいません！
その中でも、この手の交渉は、私が一番上手いと自負しておりますが・・・・w
今、いくつかの案件を抱えておりますが・・・先日・・・現地視察をしてきた現場は・・・。
こんな感じです。
この件は。現在進行中なので、あまり詳しくは書けませんが・・・三軒長屋の連棟で・・・一部建物が倒壊しているので、正直、緊急を要する案件です。
今、地震とかきたらヤバいと思います。
連棟長屋ですが・・・借地権とかの問題よりは、空き家問題の方が大きいのかもしれませんw
どっちも問題ですが・・・・！
借地権の問題で、建物が倒壊した場合の借地権は、どうなるかご存知かと思いますが・・・このレベルでも、倒壊ではありませんので、建物所有者に権利があります。
この案件は、現在進行中ですので・・・弊社の担当社員が頑張っていまして・・・、引き続き進めていくか等が迷って他ので・・・先日、視察に行きながら、何がなんでもやれ！と指示しておきましたwww
そして、今から書く、今回の話は・・・・別件の、先日片付いた三軒長屋案件
三軒長屋の端の人から、売りたいと相談がありまして・・・・。
反対の端の所有者は、条件次第で売ってもいいと・・・・。
ただ、三軒長屋の真ん中に、生活保護の寝たきり老人が・・・・。
生活保護の寝たきり老人とか・・・これ、最悪のケースで・・・なかなか難しいわけです。
とりあえず、売りたいと相談をしてきたお客様には、長期戦になる可能性が高いことを伝えたわけですが・・・所有者さんとしては、こんなものを子孫に残したくないということで、タダでも貰ってほしい！とおっしゃったので、端は、弊社で購入させていただきました。
本当にタダでもらうわけにはいきませんからねw
そして、反対側の端も購入しました・・・。
残すところは、真ん中だけ・・・・！
３軒中、２軒は取得・・・・あと一軒・・・！
当然、不動産屋ですので、何度か、立ち退きのお願いに行きました。
おばあちゃんの一人暮らしで、デイサービス？みたいなのが出入りしていましたが、１日の大半寝ているような人で、お婆ちゃんというよりは、デイサービスの担当と、そのデイサービスの顧問弁護士が立ち会いをして、寝ているお婆ちゃんの隣で、デイサービス連合軍と話をしていました。
まあ、何度か行きましたが・・・毎回、デイの弁護士とデイの社員の主張
�［�ち退く意思はないです。
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私の主張
�［�ち退く意思がないのは分かりました。
�∧�離の工事はさせてください。
��１００歩譲って、分離をさせてもらえないなら、うちが賃貸します。
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デイの弁護士 『一方的すぎて、話になりません。ご本人としては、立ち退く意思もありませんし、工事をされるのは困りますし、賃貸されるのは、仕方がないですが、騒音や臭いがするようなものは・・・・（以下省略）』
私 『先生！ まずは、所有者さんからの委任状は？ 字書けないし、痴呆がとか言ってたけど・・・、後見人は誰なの？ 弁護士だからって、俺らを素人扱いして舐めとったらあかんですよ！』
デイの弁護士 『デイの会社の顧問弁護士をしておりまして・・・（以下省略）』
私 『だから、委任状、見せてみろって言ってるの！ なんで、所有者づらして喋ってるの？ どうせ、デイとか、老人ホームとかで、この婆さんの財産、根こそぎ管理して、持ってっちゃおう的な、よくあるパターンの手口なんじゃないの？ 先生、ええ車乗ってるみたいだし・・・www』
デイの弁護士 『失礼な人ですね〜！ 場合によっては名誉毀損で・・・（以下省略）』
私 『手口なんじゃないの？と聞いただけで、違うながら違うって言えばいいだろ！ いいよ！ 名誉毀損で訴えてください！ いつ、やってくれるの？ 帰ったら即書類作って明日、裁判所に出してくださいねwww で・・・委任状は・・・？』
デイの弁護士 『口頭で依頼を受けておりますので、なんら問題はありません。』
私 『第三者の俺に、どうやって証明するの？ そんな代理人かどうかも分からん奴と話をする必要はないので・・・！ 立ち退きの意思がないのは分かったので、壊すか貸すか、手続き踏んでやらせてもらいます。』
ということで・・・弁護士とは、こんな感じでした。
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金額提示も、それなりに高い金額を提示しました。
長屋真ん中の所有者の息子 『社長さんの話は、合理的だし、私も、高く売却できた方がありがたいです。 しかし、うちの母も９０歳を超えています。 今、引越しをさせるのは難しいと申しますか、長年住んだ家でもありますので・・・お気持ちをご察しください。 おそらく、半年〜１年以内に、施設に入れなくてはいけません。 それまで待ってもらえませんか？ 』
私 『分かりました。いいですよ！ 私も母も８４歳です。 父は９６歳で施設に入っています。 気持ちは分かります。 半年〜１年とおっしゃったので、長い方の、１年待ちましょう！ その間に、施設に入れてください。ということで・・・いかがでしょうか？』
長屋真ん中の所有者の息子 『ありがとうございます。 １年あれば、充分です。 金額の方は、１年後でも変わりませんか？』
私 『えええええ〜〜〜〜！ 冗談ですw 今の金額でいいですよ！ その代わり、口約束ではいけませんので、合意書を交わしましょう。 お婆ちゃん字が書けないらしいし、ちょっと物忘れも激しいようなので、お婆ちゃんの意思確認をした上で、代筆でお願いします。 そして、立会人として、あなたの名前もお願いします。 それでよろしければ・・・。』
長屋真ん中の所有者の息子 『はい！ それで、宜しくお願いいたします。』
私 『承知いたしました。 書類を作成して、後日、ご連絡をさせていただきます。 ところで・・・息子さん、あなたも、あの家で育ったの？』
長屋真ん中の所有者の息子 『はい！ 私と姉と妹と両親、５人で暮らしていたので、狭くて・・・！ 昔は、風呂もなかったんですよ！ 後から、一部屋潰して・・・（以下省略）』
私 『そうなんですか〜w まあ、昔は、あるあるですよねw あっ！ お姉様と妹さんにも今回の件は、きちんと説明して納得してもらっておいてくださいね！ 』
ということで・・・この後、昭和の話をあれこれしまして・・・後日、合意も致しまして・・・一件落着となったわけです。
弊社からは、長屋の真ん中という場所なのも関わらず、解体費用は当社持ちで、解体更地後の価格で買うと申し出たので、真ん中の所有者さんにとっても、悪い話ではないと思います。
今回は、スタートしてから約２カ月で片付けて、１年待つということで決着しましたが・・・これは、まだ簡単な方であり・・・１０年越しで交渉をしているところもあります。
連棟長屋の売却は、所有者が一緒ならいいのですが、別々の所有者の場合は、難しい感じになることが多いわけです。
そして、今回は、建物と土地が同じ所有者であり、建物が連棟長屋になっているだけで、賃貸が絡んでいたとしても建物賃貸ぐらいで、非常に簡単なケースであり・・・説明がしやすいので、ブログに書かせていただきましたが・・・。
実は、昭和の時代の連棟長屋の大半は、借地なのです・・・・！
中には、連棟長屋で、それぞれが所有者が違い、賃貸や転貸されていて・・・更に、土地は建物所有者と別だとか・・・そんな案件もあります。
それも、ひとつひとつを紐解いて解決していくわけなんですけど・・・・・。
この世で起きた問題は、この世で片付く！と思い、あの手この手で一生懸命頑張るのみです。
まあ、でも、こういう長屋系・・・まだまだ多いですよね〜！
私は、これからも、売却の依頼があれば、長屋でも、それが借家でも借地でも、昭和の因果関係の解消を頑張っていきますが・・・私の後の世代で、この手の交渉ができる不動産屋が少ないわけで・・・！
ネットや広告で、簡単な仕事だけを選んでしている不動産業者が多いわけで・・・誰か、後継者を見つけておかないと・・・、弁護士や司法書士では、法的に云々はできますが・・・、買い取ったり、立ち退きの際の移転先探しや、複雑な人間関係を整理させるとか、不動産屋じゃないとできないこともあるんですよね〜！
自社が云々という話ではなく、業界的に、複雑で面倒臭い仕事ができる不動産屋を育てていいかないといけないな〜と思う今日この頃です。
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2022年08月22日
借地権付き建物売買と底地売買（No.2571)
最近、借地権付き建物の売買、底地の売買の相談が、めちゃくちゃ多いです。
話に入る前に、借地権付き建物とは・・・ 底地とは・・・
素人さんに分かりやすく説明するには、どういう説明がいいのかな〜！
まず、不動産というのは、土地がありますよね。
土地には、土地の所有者の名義がいます。
不動産には、土地以外に、建物がありますよね。
建物には、建物の名義人がいます。
土地所有者がAさんという人だとして、ほとんどの場合は、土地と建物の所有者は同じです。
しかし、不動産というのは、性質上、Aさんが所有している土地に、Bさんの建物を建てるということは可能であり・・・・、例えば、Aさんは、Bさんに土地を貸して・・・、BさんはAさんから土地を借りて家を建てたとしましょう。
この土地は、土地所有者のAさんのものでありますがBさんの建物が建っている状態であり・・・これを底地といいます。（売買する場合は、底地売買！）
BさんがAさんから土地を賃借して建物を建てている状態なので、借地権付き建物といいます。（売買する場合は、借地権付き建物売買）
今回のブログは、家の所有者と、土地の所有者が違う場合に・・・、家だけを売りたいとか、建物だけを売りたいとか・・・その他、争いが起きたり、最近、この手の相談や、仕事をすることが多いので・・・書かせていただくことにしました
令和になってから急に増えたというか・・・、一般の方からだけではなく、建設業者、不動産業者、税理士、弁護士、銀行等・・・いろんなところから相談を受けます。
明治から昭和の戦中、戦後のどさくさ状態で、土地と家の所有者が別々になったものが・・・、この令和に片付けられようとしているわけなので・・・私もできる限り解決に向けてご協力をさせていただこうと日夜頑張っております。
本日は、全国の、借地権付き建物と底地で悩んでいる人や困っている人たちの参考になればいいな〜と思いまして・・・借地権付き建物と底地について書かせていただきます。
本題の前に・・・。
先日、畑土の話を書いたところ・・・複数人から問い合わせがありまして・・・。
畑土をほしいという人って、めちゃ多いんですね！
まずは、売る売らないの話は置いといて・・・当社は愛知県なので、遠方に運ぶことは致しません！
というか・・・運んで運べなくはないですが、運賃が高すぎて・・・めちゃくちゃ高い畑土になってしまいます。
大型ダンプで運んでも、１車、約６〜７m3です。
仮に１日４万円だとして・・・何回運べるかで、畑土の取得金額が変わってきます。
例えば、１０回運べるところなら、１車分の運賃が４０００円になりますが、１回しか運べないと、４００００円になるわけで・・・基本は愛知県西部じゃないと金額的に採算が合わないと思いますが・・・中部地区ならまだしも、関西から問い合わせがあったのでビビりました！
お気持ちは嬉しいですが関西まで運ぶような貴重なものではありませんw
静岡の読者さんは、運ぶよりも、畑を作った方が早いです。
そんなに土質は悪くなさそうなので、土を運ぶぐらいなら、重機にスケルトンバケットで、大きな石を取り除き、その後はトラクターで耕して小石を拾って、雨が降った後に石が表面に出るので再度拾って・・・これを３〜４回繰り返してから、土質の調査をして、足りないものを入れてかき回せば畑はできます。
あとは水はけのことを考えて勾配をつければ出来上がりです。
多分、元々の土に栄養があると思うので、PHとECを測って・・・何を作るか知りませんが、多分、最初は、ネットを参考にして、牛糞、籾殻、石灰を混ぜ込めば良い畑になると思います。
あとは、長年かけて自分好みの感じにしていってください！
あとは、中国人の方から、畑土がほしいわけではなく、農業がやりたいので農地がほしいという話があり、農業コンサルの話を頂きましたが、日本の農地を買うには農家にならなくてはいけないので、そのためにクリアしなくてはいけない事が沢山あるので現実的に難しいとお断りをしました。
その他の方は、愛知西部、名古屋市内なので、なんとか対応できますので宜しくお願いします。
まあ、でも、最近、更新頻度も下がっているのに・・・こうやってブログに書いたことで、何らか反響があるのは本当にありがたいです。
１０年以上書いているので、古い読者さんから新しい読者さんまでいて、コメントや、メッセージをいただいたり、コメント欄が、掲示板や、チャット状態になったりする事もあり、皆さんのおかげでブログを続けられています。
さて、本題の借地権付き建物売買と底地売買の話に戻りますが・・・・。
一般的に、土地建物が同一所有者の場合は、普通に売却できるのですが・・・、底地や借地権付き建物は、売却することが困難です。
我々、不動産業者でも、取り扱いをする業者は少なく、ましてや、当社のように買取をする業者は極一部と言っても過言ではありません。
実際に、不動産業者からの買取りの話をいただいたり相談されることが多く、不動産業者の大半は自社で触りたがりませんからね〜！
でも、土地と建物の所有者が違うというのは、あまり良いことにはならないので、借地権付き建物売買と底地の所有者は、自分の代で片付けて子孫に残すべきではないし、不動産業者もプロなんだから、率先して片付けていくべきだと思います。
もう片付いた話なので、書いちゃってもいいと思うのですが・・・。
友人の不動産業者Aが、私のところに借地権付き建物を買い取らないか？と物件を持ってきてくれました。
私としては、建物だけを売却するということを、底地の所有者が承諾するのか？ 建て替えもOKしているのか？ それを聞いた上で、買い取るかどうかをきますし、価格も決めます！
建物売却の承諾と、建て替え承諾の片方、もしくは両方ないものは・・・買い取らなくはないですが、リスクが高いので、相当安くじゃないと買い取りませんし・・・買い取る前に、まずは、コンサルか業務委託でダメなのかを確認します。
まあ、でも、実際の話は、借地権付き建物売買と底地も所有者は・・・、売っちゃってスッキリしたいという人が多いので、コンサルをするよりも買い取ることの方が多いですけどね！
不動産業者Aが持ってきた話も、買取の話でありコンサルするだけでは済まない感じで、Aさん自身も触りたくないということで・・・とにかく私にバトンを渡して手を引きたいということでした。
どんな話かというと・・・名古屋市内の５軒つながりの長屋で、その真ん中１つの土地建物と、端の建物の２つを所有しているので、その建物２つを売りたいということでした。
そして、不動産業者Aは、借地権付き建物所有者のBから相談を受けているということでした。
不動産業者A 『こんな長屋の借地権付き建物なんですけど・・・ぐちゃぐちゃなので、買取とかできませんよね？』
私 『いや！ できると思うよ！ 要するに俺が買えばいいんだろ？』
不動産業者A 『えっ！ マジっすか・・・！ こんなの買う奴いるんですか？』
私 『俺じゃん！』
不動産業者A 『いえいえ！ そういう意味じゃなくて、近藤社長が買われて、その後、買う奴がいるのかと・・・・！ そういう意味です。』
私 『いると思うけど・・・。 地主のところに買ってくださいと、話を持っていかなかったの？』
不動産業者A 『昔、持って行った時には、地代をもらった方がいいから買わないって言われたみたいです。 地代って言っても月に１万円なんですけどねw その時になんか嫌な思いをしたそうですよ。』
私 『地代、安っw まあ、いいや・・・！ とりあえず！ 買う事前提で・・・借地権付き建物２軒で１００万円でどう？ 色々協力してくれることを条件で・・・・！』
不動産業者A 『一度、持ち帰って所有者Bと相談しますが、多分大丈夫だと思います。』
私 『そっかw まず、契約する前に、こっちで、その土地の地主の承諾とるわ！ 買うことになったのでって、土地の地代を、今月からは、俺が払うからって、菓子折りと１万円持っていって！受け取るかどうかだな！ 受け取ったら、そこであることをする！ そこで、賃料の受け取りを渋ったら・・・、裁判上の手続き 借地非訟で行こう！』
不動産業者A 『なるほど・・・そういう流れなんですね。勉強になります。』
私 『勉強になるっていうけど、簡単じゃないから、やってみろよw』
不動産業者A 『でしょうね・・・。 裁判所で建物譲渡の許可を取るのは簡単なんですか？』
私 『うん！ 裁判所が、地主不利じゃなく、良い建物の売買だな〜と思うような、形と条件を整えるだけなので、そんなに難しくはない！ でも、念の為に、今の土地の借地契約書が欲しい！ それによって、かなりやり方が変わる！』
不動産業者A 『そういうものなんですね〜！ それで、もし、借地権付きの建物を近藤社長が買った場合、その後は、どうするんですか？』
私 『改装をして貸す計画を立てて地主に報告に行く！ そして、こっちも費用がかかるので、もう、この借地権付き建物を買うか、逆に土地を売ってもらえませんか？って交渉する！ 断ったら、本当に計画通り、建物を改装して賃貸にして貸して収益物件にする！ その代わり、そうなったら、しばらく決着つかなくなるよな！ 俺は、どっちでもいい！ 地主は、子孫のことを考えると、その形は嫌だよね！ 基本は、買い取るか土地を売ってくれるかになると思うよ！』
不動産業者A 『そんな簡単に事が進むんですか？』
私 『だから、簡単じゃないって・・・！ 慣れというか場数と、あとは交渉力だな！』
不動産業者A 『勉強になります。 うちの弁護士や税理士に聞いても、そんなものに手を出さない方がいいんじゃないですか？と言われたのに、近藤社長に相談してよかったです。』
私 『税理士はともかく、弁護士は、法的なやり方は知ってるけど、最前線での交渉は我々不動産業者がやった方がいいからね。 普通に建物所有者変更や建て替えの承諾なんて、交渉の範囲内であって・・・どうしても決裂した場合に弁護士と相談しながらやっていく！ しかも、弁護士がやりやすいように素材を揃えておいてあげることも不動産業者の仕事です。』
そんなわけで・・・この物件は、１００万円で購入したわけですが・・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
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やはり契約前に、新所有者になる弊社と、現所有者と一緒に、土地の所有者のところに出向き、現所有者が挨拶をして、新所有者の当社を紹介してくださったので、丁重にご挨拶をさせていただき、世間話をしながら弊社が賃料の支払いをして領収書をいただいた後で、建物を譲渡することの同意をいただいて・・・ついでに建て替えの承諾書も記名押印してもらいいただいてきました。
（↑この方法については、企業秘密なので省略いたします。）
そして、無事に弊社に所有権移転をしたわけですが・・・・実は、ここからが大変でした。
まずは、地主側ではない隣の建物の所有者�い鉢イ帽圓辰届辰鬚靴帽圓�ました。
初回は、ご挨拶をさせていただいて・・・・。�きイ侶�物所有者からも、当然、何に使うのかを聞かれました。
私 『う〜ん！ まだ決めてないのですが・・・第一候補としては、長屋全部を購入して、土地も購入して解体して、１つの土地として弊社で購入後、土地で売るか建物を建てて売るかしたいですね。 この辺りは、レジャービルでも建つ地域なので、できればそうしたいと考えていますが・・・・皆様のご同意あってのことですので、それができなければ別のことを考えます。』
�きシ�物所有者 『そう言われても、うちも住んでますからね〜！ 今のところ引っ越す気はないですし、当たり前に売るつもりはないです。』
私 『そうですか〜！ わかりました。ありがとうございます。』
�きシ�物所有者 『はいっ？ 何が、ありがとうなんでしょう？ 売る気はないと言ったんですよ！』
私 『いえいえ！ あははははw 今のところは引っ越す気はない！ 売るつもりはない！っておっしゃりましたよね！ 絶対に売らない人は、そんな言い方はしないんですよ！ 売らない！って、はっきりおっしゃります！ つもりなんて言葉は使いません！ なので、交渉の余地はあるのかな〜と思い、ありがとうございますと言いました。 でも、売るつもりはないとのことですので、相当、良い条件提示をしないといけないことは分かりました。』
�きシ�物所有者 『いえいえ！売りませんよ！ 何を言ってるんですか・・・親の代から、ここに住んでいますので売りませんよ！』
私 『親の代からですか・・・まあ、そうですよね〜！ こんだけ老朽化してますし、大きな地震が来たら倒壊しそうですもんね！ そうなる前に、整理整頓しようと思っているってことなんです。 土地と建物の所有者が違っていて、倒れそうなのに建て替えができていない家が多いので・・・こういうのってスッキリした方がいいと思うんですけすけどねw 親と貴方の代は良しとして、ご子息様とか、どうするんですか？ こんな、家は繋がってる、土地は他人から借りてる！ 複雑な権利関係残して・・・・めっちゃ迷惑だと思いますよw』
�きシ�物所有者 『急に来られて、そんなこと言われても・・・今、住んでますし、とりあえず今日のところは・・・・。 この後、予定もありますので・・・・。』
私 『帰ります！帰ります！ すみませんでした。 本日は、隣を購入したとご挨拶に来ただけですよ！ ただ、貴方様の方から、ここをどうするのか、ご質問があったので・・・・。 そこからこういう話になったのであって・・・、また改めて参りますので・・・その節は宜しくお願いします。』
�きシ�物所有者 『断った場合はどうなるのですか？』
私 『あはははははw ありがとうございます。 断った場合は、どうなる？と聞いてくださること自体が、交渉のテーブルには乗っていただけるということですよねw 断られた場合は、それはそれで問題はないです！ この辺は、昔は住宅地でしたけど、今や商業地です。 改装すれば、いろんな商売屋さんが借りてくれると思いますので・・・まあ、確定ではありませんが、断られてから考えます。』
�きシ�物所有者 『店舗にして貸すって、住宅を店舗にできるんですか？』
私 『う〜ん！ 設計士に調査させないと、はっきりしたことは言えませんが・・・多分、大丈夫だと思います。 都市計画法上は全く問題ないですし・・・・！』
�きシ�物所有者 『その店舗というのは、どのような店舗ですか？ 商売の内容次第では断ることはできるんですか？ スナックとか、臭いや煙が出る飲食店とかだったら断れますよね？』
私 『・・・・・・。 まあ、今日は、挨拶に来ただけですので、この辺で帰らせていただきます。 何か、用事があるとおっしゃってたので・・・また、日を改めて、弊社の社員がお邪魔いたしますので・・・！』
�きシ�物所有者 『まだ、ちょっと時間はあるので、もう少し質問させてください。』
私 『すみません！ 私の方も、ご挨拶だけのつもりでしたので、この後がありまして・・・、あとは、社員が担当するので、あまり私が出しゃばると、担当社員もやりにくくなるといけないので・・・社長の私は、挨拶だけで退散します！』
�きシ�物所有者 『もう一つだけ・・・・！ 売る場合は、お金だけじゃなくて、引越し先とかそういうのの手配もしてくれるんですか？ もう一つ、売らない場合は、店舗にするというのは・・・』
私 『ごめんなさい！ 本当に時間がないので・・・この後、会食なんですよ！ 一斉スタートのお店なんで遅刻できんのですわ！ すみません・・・それでは・・・本当にごめんなさい！ 失礼します！』
ということで・・・この場を去り会食に行きました
その後、２〜３回、会社に連絡がありましたが・・・後日、社員が伺うので！と対応しました。
更に、その後・・・�きイ梁緲�人の弁護士から連絡がありました！
弁護士からは、書面で連絡が来たので・・・折り返し電話をしました！
割と話がしやすい人だったのですが・・・
私 『先生のところの＠＠先生知り合いですよw まあ、それは、今回置いといて・・・。引越しの挨拶に行って、�きイ侶�物所有者から、あれこれ聞かれたので答えただけの話で、まだ、何も、こちらから正式に話をしていないのに、何の用事ですか？ 先生と俺、話すことありますか？』
弁護士 『送付させていただいたお手紙にも書かせていただいた通り、私が代理人になりましたので・・・・。今後は私の方に・・・。』
私 『だから、挨拶に行って、質問されたから、軽く世間話的に話をしただけで・・・まだ、何もアクションを起こしていたのに、先生からお手紙がくるので、何かの引っかけで、対応次第で刑事に持ってこうとされてるのかな〜？と・・・！』
弁護士 『社長さん・・・w そんなw 貴方が刑事事件になるようなやり方はしないでしょう？w 要するに、建物を買いたいんでしょう？ 依頼者も、貴方の、倒壊する可能性があるという言葉が引っかかっているようで、条件次第では、売却を考えてもいいと言っています。 私も、個人的には、売却をした方がいいと思っています。 単刀直入にお聞きしますが、金額は、どれくらいで考えていますか？』
私 『う〜ん！ 話の早い先生だな〜w でも、先生たちの借地権割合がどうこうという計算では買わないですよ！ それなら、商業店舗にでもして、収益物件にしておいた方がいいので・・・！』
弁護士 『分かりました。 何にしても、一度、ご希望の金額をご提示ください！』
私 『建物評価で言ったら、数十万だよなw 借地権割合で出したら数千万だよなw 金額は、その真ん中あたりでどうですか？ 引越し代とか、諸々は込みでお願いします。』
弁護士 『ですから、ご提示ください！ 社長さんところなら、査定書も出せるでしょ！ その査定書と、建物表価格の間をとってという理由を記載して・・・何らか書面してください！ 』
私 『了解です！ 俺と、先生では、頭の構造から、法的な知識も違いすぎるので、うちの顧問弁護士から送らせます！ それでいいですよね？』
弁護士 『どちらの先生ですか？』
私 『＠＠＠の＠＠先生です。 名古屋弁護士会の、＠＠卒です。』
弁護士 『ああ、うちの＊＊先生と同じ大学ですね。 分かりました。お待ちしております。』
私 『＊＊先生・・・！ あっ！ うちの先生の先輩に当たりますねw じゃあ、あとは、弁護士同士でお願いします。』
そこから、３ヶ月ほどで片付きまして・・・無事に�きイ侶�物を購入することができましたし、�きイ僚衢�者は、近くの分譲マンションの１階を購入していただくことになり、一件落着しました。
ここからは、土地所有者と話をするだけなのですが・・・・！
最初は、弊社が買い取りたいということで、交渉をしていましたが・・・首を縦に振らせることはできず・・・！
最終的には、土地所有者に、建物部分を借地権割合で購入してもらいました。
土地の価格の半値で合意をして、建物を売却しました！
これで、土地と建物の所有者は同一となり・・・弊社も、利益を出させてもらいましたし、関係者、皆さんにとっても結果としてよかったのではないかと思います。
現在、その場所は、弊社の建設事業部で解体工事を請け負わせていただき更地にして・・・その後、土木事業部の方にもお仕事をいただき、舗装して貸し駐車場になっています。
流石に、管理は、地元の賃貸不動産屋に持っていかれましたが・・・まあ、仕事としては、良い仕事だったように思います。
↑今回の話は、連棟長屋だったので、権利関係が複雑なように感じるかもしれませんが、仕事としては、簡単でした。
借地権とか底地とかの整理が難しいものが、どんな感じなのかは・・・・
複雑すぎて・・・というか・・・人間の欲と、過去の因縁がドロドロに絡みすぎて、ブログに書ききれません！
小説が書けそうですwww
話は、変わりますが・・・・。
最近、借地権付き建物や、底地の相談が多く・・・今も数多くの案件を処理中ですが・・・
商売なので自社の利益の確保はしなくてはいけないですが、赤字にならなければ、土地と建物の所有者が一緒になるようにしています。
交渉で、賃貸にということは言いますし、最終、賃貸にしてしまうこともありますが・・・、何度も書いている通り、土地と建物の所有者が違うというのは、よくないので・・・・。
特に、戦前、戦中、戦後すぐの時代に建てられたもので、令和の今、ものすごく老朽化した建物の所有者と、その土地の所有者が別というような物が数多く残っていて、地震がきたら危ないし、空き家にしておいても変な人が住み着いたり・・・なんてこともあるので・・・、こんなものは、早いところ決着つけて、どうにかしないといけないといけません！
こういう案件にかぎって、親戚関係でドロドロだとか・・・昔の雇用関係で雇われていた人の家を建てたとか・・・、祖父が愛人を住ませていて、家を建ててプレゼントして、そこから相続しているとか・・・まあ、なんだかんだゴタゴタしているものが多いです。
借地借家法の改正後に、きちっとした賃貸借契約が交わされているものは別として、昔、適当に交わされた契約で、いつ倒壊するか分からないような建物の借地権なんてものは、早いところ整理整頓されるべきであって、後世に残していくべきものではないと思います。
そんなわけで・・・・
本日は、借地権付き建物売買と底地売買について書かせていただきましたが・・・借地権付きや底地というのは、取り扱いに慣れている不動産業者が少ないですし、基本的に、査定の段階で断ってくることが多いわけで・・・難民になってしまい、結局、ずっと放置してあるようなケースが多々あります。
借地権付き建物を所有していて、土地の所有者との関係が悪かったり・・・使ってもいないのに土地の借地料だけ払っているとか、逆に底地を持っていて建物所有者との関係を清算したいとか・・・借地権付き建物、底地を売却したい、他社に相談したけど解決しない等・・・何でもお気軽にご相談ください！
そんなわけで・・・本日は、借地権付き建物売買と底地売買について書かせていただきました。
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話に入る前に、借地権付き建物とは・・・ 底地とは・・・
素人さんに分かりやすく説明するには、どういう説明がいいのかな〜！
まず、不動産というのは、土地がありますよね。
土地には、土地の所有者の名義がいます。
不動産には、土地以外に、建物がありますよね。
建物には、建物の名義人がいます。
土地所有者がAさんという人だとして、ほとんどの場合は、土地と建物の所有者は同じです。
しかし、不動産というのは、性質上、Aさんが所有している土地に、Bさんの建物を建てるということは可能であり・・・・、例えば、Aさんは、Bさんに土地を貸して・・・、BさんはAさんから土地を借りて家を建てたとしましょう。
この土地は、土地所有者のAさんのものでありますがBさんの建物が建っている状態であり・・・これを底地といいます。（売買する場合は、底地売買！）
BさんがAさんから土地を賃借して建物を建てている状態なので、借地権付き建物といいます。（売買する場合は、借地権付き建物売買）
今回のブログは、家の所有者と、土地の所有者が違う場合に・・・、家だけを売りたいとか、建物だけを売りたいとか・・・その他、争いが起きたり、最近、この手の相談や、仕事をすることが多いので・・・書かせていただくことにしました
令和になってから急に増えたというか・・・、一般の方からだけではなく、建設業者、不動産業者、税理士、弁護士、銀行等・・・いろんなところから相談を受けます。
明治から昭和の戦中、戦後のどさくさ状態で、土地と家の所有者が別々になったものが・・・、この令和に片付けられようとしているわけなので・・・私もできる限り解決に向けてご協力をさせていただこうと日夜頑張っております。
本日は、全国の、借地権付き建物と底地で悩んでいる人や困っている人たちの参考になればいいな〜と思いまして・・・借地権付き建物と底地について書かせていただきます。
本題の前に・・・。
先日、畑土の話を書いたところ・・・複数人から問い合わせがありまして・・・。
畑土をほしいという人って、めちゃ多いんですね！
まずは、売る売らないの話は置いといて・・・当社は愛知県なので、遠方に運ぶことは致しません！
というか・・・運んで運べなくはないですが、運賃が高すぎて・・・めちゃくちゃ高い畑土になってしまいます。
大型ダンプで運んでも、１車、約６〜７m3です。
仮に１日４万円だとして・・・何回運べるかで、畑土の取得金額が変わってきます。
例えば、１０回運べるところなら、１車分の運賃が４０００円になりますが、１回しか運べないと、４００００円になるわけで・・・基本は愛知県西部じゃないと金額的に採算が合わないと思いますが・・・中部地区ならまだしも、関西から問い合わせがあったのでビビりました！
お気持ちは嬉しいですが関西まで運ぶような貴重なものではありませんw
静岡の読者さんは、運ぶよりも、畑を作った方が早いです。
そんなに土質は悪くなさそうなので、土を運ぶぐらいなら、重機にスケルトンバケットで、大きな石を取り除き、その後はトラクターで耕して小石を拾って、雨が降った後に石が表面に出るので再度拾って・・・これを３〜４回繰り返してから、土質の調査をして、足りないものを入れてかき回せば畑はできます。
あとは水はけのことを考えて勾配をつければ出来上がりです。
多分、元々の土に栄養があると思うので、PHとECを測って・・・何を作るか知りませんが、多分、最初は、ネットを参考にして、牛糞、籾殻、石灰を混ぜ込めば良い畑になると思います。
あとは、長年かけて自分好みの感じにしていってください！
あとは、中国人の方から、畑土がほしいわけではなく、農業がやりたいので農地がほしいという話があり、農業コンサルの話を頂きましたが、日本の農地を買うには農家にならなくてはいけないので、そのためにクリアしなくてはいけない事が沢山あるので現実的に難しいとお断りをしました。
その他の方は、愛知西部、名古屋市内なので、なんとか対応できますので宜しくお願いします。
まあ、でも、最近、更新頻度も下がっているのに・・・こうやってブログに書いたことで、何らか反響があるのは本当にありがたいです。
１０年以上書いているので、古い読者さんから新しい読者さんまでいて、コメントや、メッセージをいただいたり、コメント欄が、掲示板や、チャット状態になったりする事もあり、皆さんのおかげでブログを続けられています。
さて、本題の借地権付き建物売買と底地売買の話に戻りますが・・・・。
一般的に、土地建物が同一所有者の場合は、普通に売却できるのですが・・・、底地や借地権付き建物は、売却することが困難です。
我々、不動産業者でも、取り扱いをする業者は少なく、ましてや、当社のように買取をする業者は極一部と言っても過言ではありません。
実際に、不動産業者からの買取りの話をいただいたり相談されることが多く、不動産業者の大半は自社で触りたがりませんからね〜！
でも、土地と建物の所有者が違うというのは、あまり良いことにはならないので、借地権付き建物売買と底地の所有者は、自分の代で片付けて子孫に残すべきではないし、不動産業者もプロなんだから、率先して片付けていくべきだと思います。
もう片付いた話なので、書いちゃってもいいと思うのですが・・・。
友人の不動産業者Aが、私のところに借地権付き建物を買い取らないか？と物件を持ってきてくれました。
私としては、建物だけを売却するということを、底地の所有者が承諾するのか？ 建て替えもOKしているのか？ それを聞いた上で、買い取るかどうかをきますし、価格も決めます！
建物売却の承諾と、建て替え承諾の片方、もしくは両方ないものは・・・買い取らなくはないですが、リスクが高いので、相当安くじゃないと買い取りませんし・・・買い取る前に、まずは、コンサルか業務委託でダメなのかを確認します。
まあ、でも、実際の話は、借地権付き建物売買と底地も所有者は・・・、売っちゃってスッキリしたいという人が多いので、コンサルをするよりも買い取ることの方が多いですけどね！
不動産業者Aが持ってきた話も、買取の話でありコンサルするだけでは済まない感じで、Aさん自身も触りたくないということで・・・とにかく私にバトンを渡して手を引きたいということでした。
どんな話かというと・・・名古屋市内の５軒つながりの長屋で、その真ん中１つの土地建物と、端の建物の２つを所有しているので、その建物２つを売りたいということでした。
そして、不動産業者Aは、借地権付き建物所有者のBから相談を受けているということでした。
５連棟長屋なので、��B所有 ��土地建物同一地主 ��B所有 �ぢ梢諭´ヂ梢�
この建物の土地は、�△侶�物を所有している地主の所有ですが、�きイ侶�物は他人です。
昭和３０年代の建物なので、�きイ禄擦鵑任い泙垢�、�´�は空き家、�△話麓腓諒�置になっています。
不動産業者A 『こんな長屋の借地権付き建物なんですけど・・・ぐちゃぐちゃなので、買取とかできませんよね？』
私 『いや！ できると思うよ！ 要するに俺が買えばいいんだろ？』
不動産業者A 『えっ！ マジっすか・・・！ こんなの買う奴いるんですか？』
私 『俺じゃん！』
不動産業者A 『いえいえ！ そういう意味じゃなくて、近藤社長が買われて、その後、買う奴がいるのかと・・・・！ そういう意味です。』
私 『いると思うけど・・・。 地主のところに買ってくださいと、話を持っていかなかったの？』
不動産業者A 『昔、持って行った時には、地代をもらった方がいいから買わないって言われたみたいです。 地代って言っても月に１万円なんですけどねw その時になんか嫌な思いをしたそうですよ。』
私 『地代、安っw まあ、いいや・・・！ とりあえず！ 買う事前提で・・・借地権付き建物２軒で１００万円でどう？ 色々協力してくれることを条件で・・・・！』
不動産業者A 『一度、持ち帰って所有者Bと相談しますが、多分大丈夫だと思います。』
私 『そっかw まず、契約する前に、こっちで、その土地の地主の承諾とるわ！ 買うことになったのでって、土地の地代を、今月からは、俺が払うからって、菓子折りと１万円持っていって！受け取るかどうかだな！ 受け取ったら、そこであることをする！ そこで、賃料の受け取りを渋ったら・・・、裁判上の手続き 借地非訟で行こう！』
不動産業者A 『なるほど・・・そういう流れなんですね。勉強になります。』
私 『勉強になるっていうけど、簡単じゃないから、やってみろよw』
不動産業者A 『でしょうね・・・。 裁判所で建物譲渡の許可を取るのは簡単なんですか？』
私 『うん！ 裁判所が、地主不利じゃなく、良い建物の売買だな〜と思うような、形と条件を整えるだけなので、そんなに難しくはない！ でも、念の為に、今の土地の借地契約書が欲しい！ それによって、かなりやり方が変わる！』
不動産業者A 『そういうものなんですね〜！ それで、もし、借地権付きの建物を近藤社長が買った場合、その後は、どうするんですか？』
私 『改装をして貸す計画を立てて地主に報告に行く！ そして、こっちも費用がかかるので、もう、この借地権付き建物を買うか、逆に土地を売ってもらえませんか？って交渉する！ 断ったら、本当に計画通り、建物を改装して賃貸にして貸して収益物件にする！ その代わり、そうなったら、しばらく決着つかなくなるよな！ 俺は、どっちでもいい！ 地主は、子孫のことを考えると、その形は嫌だよね！ 基本は、買い取るか土地を売ってくれるかになると思うよ！』
不動産業者A 『そんな簡単に事が進むんですか？』
私 『だから、簡単じゃないって・・・！ 慣れというか場数と、あとは交渉力だな！』
不動産業者A 『勉強になります。 うちの弁護士や税理士に聞いても、そんなものに手を出さない方がいいんじゃないですか？と言われたのに、近藤社長に相談してよかったです。』
私 『税理士はともかく、弁護士は、法的なやり方は知ってるけど、最前線での交渉は我々不動産業者がやった方がいいからね。 普通に建物所有者変更や建て替えの承諾なんて、交渉の範囲内であって・・・どうしても決裂した場合に弁護士と相談しながらやっていく！ しかも、弁護士がやりやすいように素材を揃えておいてあげることも不動産業者の仕事です。』
そんなわけで・・・この物件は、１００万円で購入したわけですが・・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
やはり契約前に、新所有者になる弊社と、現所有者と一緒に、土地の所有者のところに出向き、現所有者が挨拶をして、新所有者の当社を紹介してくださったので、丁重にご挨拶をさせていただき、世間話をしながら弊社が賃料の支払いをして領収書をいただいた後で、建物を譲渡することの同意をいただいて・・・ついでに建て替えの承諾書も記名押印してもらいいただいてきました。
（↑この方法については、企業秘密なので省略いたします。）
そして、無事に弊社に所有権移転をしたわけですが・・・・実は、ここからが大変でした。
まずは、地主側ではない隣の建物の所有者�い鉢イ帽圓辰届辰鬚靴帽圓�ました。
初回は、ご挨拶をさせていただいて・・・・。�きイ侶�物所有者からも、当然、何に使うのかを聞かれました。
私 『う〜ん！ まだ決めてないのですが・・・第一候補としては、長屋全部を購入して、土地も購入して解体して、１つの土地として弊社で購入後、土地で売るか建物を建てて売るかしたいですね。 この辺りは、レジャービルでも建つ地域なので、できればそうしたいと考えていますが・・・・皆様のご同意あってのことですので、それができなければ別のことを考えます。』
�きシ�物所有者 『そう言われても、うちも住んでますからね〜！ 今のところ引っ越す気はないですし、当たり前に売るつもりはないです。』
私 『そうですか〜！ わかりました。ありがとうございます。』
�きシ�物所有者 『はいっ？ 何が、ありがとうなんでしょう？ 売る気はないと言ったんですよ！』
私 『いえいえ！ あははははw 今のところは引っ越す気はない！ 売るつもりはない！っておっしゃりましたよね！ 絶対に売らない人は、そんな言い方はしないんですよ！ 売らない！って、はっきりおっしゃります！ つもりなんて言葉は使いません！ なので、交渉の余地はあるのかな〜と思い、ありがとうございますと言いました。 でも、売るつもりはないとのことですので、相当、良い条件提示をしないといけないことは分かりました。』
�きシ�物所有者 『いえいえ！売りませんよ！ 何を言ってるんですか・・・親の代から、ここに住んでいますので売りませんよ！』
私 『親の代からですか・・・まあ、そうですよね〜！ こんだけ老朽化してますし、大きな地震が来たら倒壊しそうですもんね！ そうなる前に、整理整頓しようと思っているってことなんです。 土地と建物の所有者が違っていて、倒れそうなのに建て替えができていない家が多いので・・・こういうのってスッキリした方がいいと思うんですけすけどねw 親と貴方の代は良しとして、ご子息様とか、どうするんですか？ こんな、家は繋がってる、土地は他人から借りてる！ 複雑な権利関係残して・・・・めっちゃ迷惑だと思いますよw』
�きシ�物所有者 『急に来られて、そんなこと言われても・・・今、住んでますし、とりあえず今日のところは・・・・。 この後、予定もありますので・・・・。』
私 『帰ります！帰ります！ すみませんでした。 本日は、隣を購入したとご挨拶に来ただけですよ！ ただ、貴方様の方から、ここをどうするのか、ご質問があったので・・・・。 そこからこういう話になったのであって・・・、また改めて参りますので・・・その節は宜しくお願いします。』
�きシ�物所有者 『断った場合はどうなるのですか？』
私 『あはははははw ありがとうございます。 断った場合は、どうなる？と聞いてくださること自体が、交渉のテーブルには乗っていただけるということですよねw 断られた場合は、それはそれで問題はないです！ この辺は、昔は住宅地でしたけど、今や商業地です。 改装すれば、いろんな商売屋さんが借りてくれると思いますので・・・まあ、確定ではありませんが、断られてから考えます。』
�きシ�物所有者 『店舗にして貸すって、住宅を店舗にできるんですか？』
私 『う〜ん！ 設計士に調査させないと、はっきりしたことは言えませんが・・・多分、大丈夫だと思います。 都市計画法上は全く問題ないですし・・・・！』
�きシ�物所有者 『その店舗というのは、どのような店舗ですか？ 商売の内容次第では断ることはできるんですか？ スナックとか、臭いや煙が出る飲食店とかだったら断れますよね？』
私 『・・・・・・。 まあ、今日は、挨拶に来ただけですので、この辺で帰らせていただきます。 何か、用事があるとおっしゃってたので・・・また、日を改めて、弊社の社員がお邪魔いたしますので・・・！』
�きシ�物所有者 『まだ、ちょっと時間はあるので、もう少し質問させてください。』
私 『すみません！ 私の方も、ご挨拶だけのつもりでしたので、この後がありまして・・・、あとは、社員が担当するので、あまり私が出しゃばると、担当社員もやりにくくなるといけないので・・・社長の私は、挨拶だけで退散します！』
�きシ�物所有者 『もう一つだけ・・・・！ 売る場合は、お金だけじゃなくて、引越し先とかそういうのの手配もしてくれるんですか？ もう一つ、売らない場合は、店舗にするというのは・・・』
私 『ごめんなさい！ 本当に時間がないので・・・この後、会食なんですよ！ 一斉スタートのお店なんで遅刻できんのですわ！ すみません・・・それでは・・・本当にごめんなさい！ 失礼します！』
ということで・・・この場を去り会食に行きました
その後、２〜３回、会社に連絡がありましたが・・・後日、社員が伺うので！と対応しました。
更に、その後・・・�きイ梁緲�人の弁護士から連絡がありました！
弁護士からは、書面で連絡が来たので・・・折り返し電話をしました！
割と話がしやすい人だったのですが・・・
私 『先生のところの＠＠先生知り合いですよw まあ、それは、今回置いといて・・・。引越しの挨拶に行って、�きイ侶�物所有者から、あれこれ聞かれたので答えただけの話で、まだ、何も、こちらから正式に話をしていないのに、何の用事ですか？ 先生と俺、話すことありますか？』
弁護士 『送付させていただいたお手紙にも書かせていただいた通り、私が代理人になりましたので・・・・。今後は私の方に・・・。』
私 『だから、挨拶に行って、質問されたから、軽く世間話的に話をしただけで・・・まだ、何もアクションを起こしていたのに、先生からお手紙がくるので、何かの引っかけで、対応次第で刑事に持ってこうとされてるのかな〜？と・・・！』
弁護士 『社長さん・・・w そんなw 貴方が刑事事件になるようなやり方はしないでしょう？w 要するに、建物を買いたいんでしょう？ 依頼者も、貴方の、倒壊する可能性があるという言葉が引っかかっているようで、条件次第では、売却を考えてもいいと言っています。 私も、個人的には、売却をした方がいいと思っています。 単刀直入にお聞きしますが、金額は、どれくらいで考えていますか？』
私 『う〜ん！ 話の早い先生だな〜w でも、先生たちの借地権割合がどうこうという計算では買わないですよ！ それなら、商業店舗にでもして、収益物件にしておいた方がいいので・・・！』
弁護士 『分かりました。 何にしても、一度、ご希望の金額をご提示ください！』
私 『建物評価で言ったら、数十万だよなw 借地権割合で出したら数千万だよなw 金額は、その真ん中あたりでどうですか？ 引越し代とか、諸々は込みでお願いします。』
弁護士 『ですから、ご提示ください！ 社長さんところなら、査定書も出せるでしょ！ その査定書と、建物表価格の間をとってという理由を記載して・・・何らか書面してください！ 』
私 『了解です！ 俺と、先生では、頭の構造から、法的な知識も違いすぎるので、うちの顧問弁護士から送らせます！ それでいいですよね？』
弁護士 『どちらの先生ですか？』
私 『＠＠＠の＠＠先生です。 名古屋弁護士会の、＠＠卒です。』
弁護士 『ああ、うちの＊＊先生と同じ大学ですね。 分かりました。お待ちしております。』
私 『＊＊先生・・・！ あっ！ うちの先生の先輩に当たりますねw じゃあ、あとは、弁護士同士でお願いします。』
そこから、３ヶ月ほどで片付きまして・・・無事に�きイ侶�物を購入することができましたし、�きイ僚衢�者は、近くの分譲マンションの１階を購入していただくことになり、一件落着しました。
これで、�´��きイ侶�物は、弊社所有！ �△侶�物と� 銑イ泙任療效呂蓮�土地所有者のものという形になりました。
ここからは、土地所有者と話をするだけなのですが・・・・！
最初は、弊社が買い取りたいということで、交渉をしていましたが・・・首を縦に振らせることはできず・・・！
最終的には、土地所有者に、建物部分を借地権割合で購入してもらいました。
土地の価格の半値で合意をして、建物を売却しました！
これで、土地と建物の所有者は同一となり・・・弊社も、利益を出させてもらいましたし、関係者、皆さんにとっても結果としてよかったのではないかと思います。
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流石に、管理は、地元の賃貸不動産屋に持っていかれましたが・・・まあ、仕事としては、良い仕事だったように思います。
↑今回の話は、連棟長屋だったので、権利関係が複雑なように感じるかもしれませんが、仕事としては、簡単でした。
借地権とか底地とかの整理が難しいものが、どんな感じなのかは・・・・
複雑すぎて・・・というか・・・人間の欲と、過去の因縁がドロドロに絡みすぎて、ブログに書ききれません！
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話は、変わりますが・・・・。
最近、借地権付き建物や、底地の相談が多く・・・今も数多くの案件を処理中ですが・・・
商売なので自社の利益の確保はしなくてはいけないですが、赤字にならなければ、土地と建物の所有者が一緒になるようにしています。
交渉で、賃貸にということは言いますし、最終、賃貸にしてしまうこともありますが・・・、何度も書いている通り、土地と建物の所有者が違うというのは、よくないので・・・・。
特に、戦前、戦中、戦後すぐの時代に建てられたもので、令和の今、ものすごく老朽化した建物の所有者と、その土地の所有者が別というような物が数多く残っていて、地震がきたら危ないし、空き家にしておいても変な人が住み着いたり・・・なんてこともあるので・・・、こんなものは、早いところ決着つけて、どうにかしないといけないといけません！
こういう案件にかぎって、親戚関係でドロドロだとか・・・昔の雇用関係で雇われていた人の家を建てたとか・・・、祖父が愛人を住ませていて、家を建ててプレゼントして、そこから相続しているとか・・・まあ、なんだかんだゴタゴタしているものが多いです。
借地借家法の改正後に、きちっとした賃貸借契約が交わされているものは別として、昔、適当に交わされた契約で、いつ倒壊するか分からないような建物の借地権なんてものは、早いところ整理整頓されるべきであって、後世に残していくべきものではないと思います。
そんなわけで・・・・
本日は、借地権付き建物売買と底地売買について書かせていただきましたが・・・借地権付きや底地というのは、取り扱いに慣れている不動産業者が少ないですし、基本的に、査定の段階で断ってくることが多いわけで・・・難民になってしまい、結局、ずっと放置してあるようなケースが多々あります。
借地権付き建物を所有していて、土地の所有者との関係が悪かったり・・・使ってもいないのに土地の借地料だけ払っているとか、逆に底地を持っていて建物所有者との関係を清算したいとか・・・借地権付き建物、底地を売却したい、他社に相談したけど解決しない等・・・何でもお気軽にご相談ください！
そんなわけで・・・本日は、借地権付き建物売買と底地売買について書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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2022年07月15日
勘弁してください不動産案件！（No.2568)
本日は、グダグダの勘弁してください不動産案件について書かせていただこうと思っていますが・・・・。
その前に・・・・今年、某会長から頂いた。山形のさくらんぼが旨すぎて・・・私は、さくらんぼが好きなので、この季節になると、佐藤錦等の山形産のものを沢山いただくのですが、今回、ちょっと珍しいものだったのでブログに写真を掲載させていただきます。
酸味があるものから、甘いものまで・・・４種類の国産さくらんぼの味が楽しめて美味しかったのもありますけど、楽しませていただきました。
さて・・・本題に入ります。
基本的に私は、千代田不動産グループの代表として不動産、建設、土木、農業、福祉、その他の分野の事は、割とキッチリ堅い仕事をする方だと自負しておりますが・・・それは、人様に迷惑をかけたくないという気持ちで仕事をしているからなのですが・・・・。
お客さまの大切な財産を扱うということは、責任というものがあり常に真剣勝負です！
これが、唯一・・・自分が所有者である賃貸物件については、結構、アバウトな感じでして・・・。
まあ、元々、会社で購入することが、到底困難な物件を私個人で購入することが多いので、どうしてもそうなりやすいということもあるのですけど・・・、それでも、他人様の事であれば、ドロっ泥の骨肉の争いや、隣地トラブルや、少々めんどくさい立退も基本的には片付けています。
が・・・しかし・・・
自分が所有している不動産は、元々、どうにもならない不動産や、難しい案件を購入しているし・・・お客様を優先して片付けていくので後回しになってしまっています。
今回、そのうちの一件を片付けようとしたのですが・・・まあ、これが色々ありまして・・・・w
今回のグダグダ案件！
１０年ほど前に購入した土地、宅地２５０坪・・・相場の約４分の１の金額で買いました。
安く買った理由は、その土地の上には、３軒の家が建っていて・・・それぞれ建物の所有者が違ったわけです。
私が買った土地の上に、A家、B家、C家とあったわけですが・・・・３軒とも、賃料は、年間に１万円ほどしか払っていなかったわけで・・・固定資産税以下の収入で・・・前の所有者は、よく我慢していたな〜と思いましたが、戦前の雇用関係もあったようで、借地代は、気持ちでいいですよ！みたいな感じだったようです。
私は、購入直後に、速攻で、建物所有者と話をしました。
�〇笋�らは、土地の価格と借地料の査定金額を算出して、賃貸借契約のまき直しを希望！
�∧Г┐覆い里任△譴弌�土地の査定価格の半値から解体工事費を差し引いた価格で買わせてもらうので出て行ってくださいと・・・・。
��もう一案・・・、土地の査定価格の半値で土地を買ってくれてもいいですよ！
この３案の中から選ぶか、徹底抗戦して今まで通りの借地代を主張するか・・・。
結果！
１０年前に、Cさんに話をして・・・借地権割合ということで、相場の半値で購入してもらいました。
６〜７年前に、Bさんとの話がついて・・・借地権割合ということで相場の半値で購入してもらいました。
３件中２件は片付いています。
この時点で利益が出ているので、タダで貰ったみたいな土地になったわけですが・・・・。
残りの１件のAさんからは、現在は、借地料を毎月払ってもらっています。
このAさんは、こちらが希望する賃料は払えない！ 私から土地を買うことも、訳あって今は無理！
但し、息子が高校生３年生なので、大学を卒業して働いて、５〜６年先に、ローンが組めるようになるので、その時に土地の査定価格で買います。
その代わり、その間、土地の借地料を半額にしてくださいとお願いをされました。
私の回答は、YES！
但し、親として当時１８歳の息子に確約をさせて、法定代理人として合意書に記名押印してください・・・借地料は査定価格の半値でいいけど、期間は６年！
６年以内に土地を購入できなければ、家を私に贈与して、直ちに家を明け渡す！
この条件で合意書を交わして、６年間、相場の半値の賃料をもらい続けた訳ですが・・・６年経っても、一向に購入する様子はなし！
こちらから、どうなってますか？と聞くと・・・息子の事情を説明して、ローンが組めないので、もう少しだけ待ってください！と・・・
まあ、当時、合意書は交わしたものの・・・私も鬼じゃないので、約束通り即出ていけとは言えず・・・結局、それから数年経ち、ずるずると３回、引き伸ばされました。
息子さんは・・・、有名な大学を卒業して、就職してから数年が経ち・・・高学歴で良いところに就職されたので、収入もそれなりにありまして・・・。
そして・・今年・・・。
私も、そろそろ、この状況を、ちゃんとしてほしいと思いまして・・・うちの社員に、合意書を書いた親と、その息子さんを呼んで、白黒はっきりつけるように指示をしました。
なぜ、社員を担当にしたのかは、私が出ていくと、威圧感を感じるといけないので・・・一番、優しそうな社員を担当にしたのです。
私が、出て行って・・・『１０年前に約束したことを守らなかった上に、その後、散々引き伸ばして、どういうつもりですか？ 約束通り、すぐに私の建物を贈与して出て行ってください！』と、この親子を詰めたら・・・なんかのVシネの追い込みシーンみたいじゃないですかw
そんなわけで・・・うちの社員が、この親子を呼んで話をしたわけです。
そうしたところ、息子さんが、親に激怒・・・！
息子 『俺が、知らんところで、何を勝手なことをしとるんだ！ いい加減にしろ！』
つまり、１０年前に、賃料を半額にするために、息子の承諾を取ったと嘘をついて、合意書に記名押印して・・・ その合意書の期日になった時も、息子に事情すら話していなくて・・・・
息子は、今回、自分の育った家の土地が借地であった事も、親が自分の承諾を取って合意書に記名押印したことも初めて知ったわけですw
うちの社員は、『もう一度、ご家庭でよく話し合ってお返事をください！』と言って帰らせたようです。
これが私だったら・・・・怒り散らしている息子さんに・・・。
『息子さんが、とぼけるなら、それでもいいですよ！ 知らなかった＝あなたの親が当時、私に嘘をついて、合意書の一部を偽造したってことになるよね？ まあ、なんでもいいけど、とりあえず家貰いますよ！できれば今月内に出てってね！ もしくは、合意書通りに土地を買い取る？ 高学歴なんだから、そんなに感情的に怒らずに、まずは、親が俺に迷惑かけまくった事を理解してはしいな・・・、それから僕ちゃんも、もう社会人なんだろ？ 人前なんだから、もう少し考えて話そうね！』
と・・・その場で決着をつけにいくと思うので・・・。
私だと、性格上、引っ込みつかなくなるので・・・、もう一度だけ、チャンスを与えたという意味では、社員に頼んで正解だったと思います。
という物件もありますし・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
別件で・・・私が貸している土地の賃借人が、その土地上で商売をやっているのですが・・・赤字続きで、賃料を滞納されているという案件もありまして・・・・。
これについては、賃借人が、この土地で商売を始めるときに、私も背中を押したので・・・もう少しだけ待ってあげようと思っています。
元々、応援の意味も込めて、格安で貸しているんですけどね！
まあ、これについては、最終的には、商売を辞めて出て行ってもらって、それまで滞納した賃料の金額を借用書にして・・・、たとえ少しずつでも返済してもらいます。
この物件も、相当訳ありでしたので、購入時から時間をかけて整理整頓したんですけどね〜！
その他にも、土地所有者が私で・・・建物所有者が別の人というような、グダグダの物件を多々所有しております。
まだまだ話は尽きないですが、書ききれないぐらい、グダグダしてるので、ここらでやめておきます。
このあたりは、本当にグダグダで勘弁してください！って感じなんですけど・・・まあ、でも、綺麗に土地建物が片付いて売却した時には、ドーンと利益が出ることもありますし・・・太陽光発電や宮古島のヴィラは収益性が高いので、トータルで赤字じゃなければ、まあ、いいかな〜と思っています。
でも、お客さまの不動産相談に対して引き受けたものは、グダグダにしとくわけにはいきませんので、相談されたら最優先で片付けますし・・・うちが仕入れたものを販売する時は、きれいな状態にしてから売りますので・・・どうしても、私のところに、グダグダ物件が集まってくる仕組みになってるんですよね〜！
それを、ぼちぼち片付けているのですが、片付けても、また新たなものが増えていくので、常にグダグダ物件を多々持っているわけですwww
そんなわけで・・・本日は、勘弁してください不動産案件！というテーマで書かせていただきました。
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その前に・・・・今年、某会長から頂いた。山形のさくらんぼが旨すぎて・・・私は、さくらんぼが好きなので、この季節になると、佐藤錦等の山形産のものを沢山いただくのですが、今回、ちょっと珍しいものだったのでブログに写真を掲載させていただきます。
酸味があるものから、甘いものまで・・・４種類の国産さくらんぼの味が楽しめて美味しかったのもありますけど、楽しませていただきました。
さて・・・本題に入ります。
基本的に私は、千代田不動産グループの代表として不動産、建設、土木、農業、福祉、その他の分野の事は、割とキッチリ堅い仕事をする方だと自負しておりますが・・・それは、人様に迷惑をかけたくないという気持ちで仕事をしているからなのですが・・・・。
お客さまの大切な財産を扱うということは、責任というものがあり常に真剣勝負です！
これが、唯一・・・自分が所有者である賃貸物件については、結構、アバウトな感じでして・・・。
まあ、元々、会社で購入することが、到底困難な物件を私個人で購入することが多いので、どうしてもそうなりやすいということもあるのですけど・・・、それでも、他人様の事であれば、ドロっ泥の骨肉の争いや、隣地トラブルや、少々めんどくさい立退も基本的には片付けています。
が・・・しかし・・・
自分が所有している不動産は、元々、どうにもならない不動産や、難しい案件を購入しているし・・・お客様を優先して片付けていくので後回しになってしまっています。
今回、そのうちの一件を片付けようとしたのですが・・・まあ、これが色々ありまして・・・・w
今回のグダグダ案件！
１０年ほど前に購入した土地、宅地２５０坪・・・相場の約４分の１の金額で買いました。
安く買った理由は、その土地の上には、３軒の家が建っていて・・・それぞれ建物の所有者が違ったわけです。
私が買った土地の上に、A家、B家、C家とあったわけですが・・・・３軒とも、賃料は、年間に１万円ほどしか払っていなかったわけで・・・固定資産税以下の収入で・・・前の所有者は、よく我慢していたな〜と思いましたが、戦前の雇用関係もあったようで、借地代は、気持ちでいいですよ！みたいな感じだったようです。
私は、購入直後に、速攻で、建物所有者と話をしました。
�〇笋�らは、土地の価格と借地料の査定金額を算出して、賃貸借契約のまき直しを希望！
�∧Г┐覆い里任△譴弌�土地の査定価格の半値から解体工事費を差し引いた価格で買わせてもらうので出て行ってくださいと・・・・。
��もう一案・・・、土地の査定価格の半値で土地を買ってくれてもいいですよ！
この３案の中から選ぶか、徹底抗戦して今まで通りの借地代を主張するか・・・。
結果！
１０年前に、Cさんに話をして・・・借地権割合ということで、相場の半値で購入してもらいました。
６〜７年前に、Bさんとの話がついて・・・借地権割合ということで相場の半値で購入してもらいました。
３件中２件は片付いています。
この時点で利益が出ているので、タダで貰ったみたいな土地になったわけですが・・・・。
残りの１件のAさんからは、現在は、借地料を毎月払ってもらっています。
このAさんは、こちらが希望する賃料は払えない！ 私から土地を買うことも、訳あって今は無理！
但し、息子が高校生３年生なので、大学を卒業して働いて、５〜６年先に、ローンが組めるようになるので、その時に土地の査定価格で買います。
その代わり、その間、土地の借地料を半額にしてくださいとお願いをされました。
私の回答は、YES！
但し、親として当時１８歳の息子に確約をさせて、法定代理人として合意書に記名押印してください・・・借地料は査定価格の半値でいいけど、期間は６年！
６年以内に土地を購入できなければ、家を私に贈与して、直ちに家を明け渡す！
この条件で合意書を交わして、６年間、相場の半値の賃料をもらい続けた訳ですが・・・６年経っても、一向に購入する様子はなし！
こちらから、どうなってますか？と聞くと・・・息子の事情を説明して、ローンが組めないので、もう少しだけ待ってください！と・・・
まあ、当時、合意書は交わしたものの・・・私も鬼じゃないので、約束通り即出ていけとは言えず・・・結局、それから数年経ち、ずるずると３回、引き伸ばされました。
息子さんは・・・、有名な大学を卒業して、就職してから数年が経ち・・・高学歴で良いところに就職されたので、収入もそれなりにありまして・・・。
そして・・今年・・・。
私も、そろそろ、この状況を、ちゃんとしてほしいと思いまして・・・うちの社員に、合意書を書いた親と、その息子さんを呼んで、白黒はっきりつけるように指示をしました。
なぜ、社員を担当にしたのかは、私が出ていくと、威圧感を感じるといけないので・・・一番、優しそうな社員を担当にしたのです。
私が、出て行って・・・『１０年前に約束したことを守らなかった上に、その後、散々引き伸ばして、どういうつもりですか？ 約束通り、すぐに私の建物を贈与して出て行ってください！』と、この親子を詰めたら・・・なんかのVシネの追い込みシーンみたいじゃないですかw
そんなわけで・・・うちの社員が、この親子を呼んで話をしたわけです。
そうしたところ、息子さんが、親に激怒・・・！
息子 『俺が、知らんところで、何を勝手なことをしとるんだ！ いい加減にしろ！』
つまり、１０年前に、賃料を半額にするために、息子の承諾を取ったと嘘をついて、合意書に記名押印して・・・ その合意書の期日になった時も、息子に事情すら話していなくて・・・・
息子は、今回、自分の育った家の土地が借地であった事も、親が自分の承諾を取って合意書に記名押印したことも初めて知ったわけですw
うちの社員は、『もう一度、ご家庭でよく話し合ってお返事をください！』と言って帰らせたようです。
これが私だったら・・・・怒り散らしている息子さんに・・・。
『息子さんが、とぼけるなら、それでもいいですよ！ 知らなかった＝あなたの親が当時、私に嘘をついて、合意書の一部を偽造したってことになるよね？ まあ、なんでもいいけど、とりあえず家貰いますよ！できれば今月内に出てってね！ もしくは、合意書通りに土地を買い取る？ 高学歴なんだから、そんなに感情的に怒らずに、まずは、親が俺に迷惑かけまくった事を理解してはしいな・・・、それから僕ちゃんも、もう社会人なんだろ？ 人前なんだから、もう少し考えて話そうね！』
と・・・その場で決着をつけにいくと思うので・・・。
私だと、性格上、引っ込みつかなくなるので・・・、もう一度だけ、チャンスを与えたという意味では、社員に頼んで正解だったと思います。
という物件もありますし・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
別件で・・・私が貸している土地の賃借人が、その土地上で商売をやっているのですが・・・赤字続きで、賃料を滞納されているという案件もありまして・・・・。
これについては、賃借人が、この土地で商売を始めるときに、私も背中を押したので・・・もう少しだけ待ってあげようと思っています。
元々、応援の意味も込めて、格安で貸しているんですけどね！
まあ、これについては、最終的には、商売を辞めて出て行ってもらって、それまで滞納した賃料の金額を借用書にして・・・、たとえ少しずつでも返済してもらいます。
この物件も、相当訳ありでしたので、購入時から時間をかけて整理整頓したんですけどね〜！
その他にも、土地所有者が私で・・・建物所有者が別の人というような、グダグダの物件を多々所有しております。
まだまだ話は尽きないですが、書ききれないぐらい、グダグダしてるので、ここらでやめておきます。
このあたりは、本当にグダグダで勘弁してください！って感じなんですけど・・・まあ、でも、綺麗に土地建物が片付いて売却した時には、ドーンと利益が出ることもありますし・・・太陽光発電や宮古島のヴィラは収益性が高いので、トータルで赤字じゃなければ、まあ、いいかな〜と思っています。
でも、お客さまの不動産相談に対して引き受けたものは、グダグダにしとくわけにはいきませんので、相談されたら最優先で片付けますし・・・うちが仕入れたものを販売する時は、きれいな状態にしてから売りますので・・・どうしても、私のところに、グダグダ物件が集まってくる仕組みになってるんですよね〜！
それを、ぼちぼち片付けているのですが、片付けても、また新たなものが増えていくので、常にグダグダ物件を多々持っているわけですwww
そんなわけで・・・本日は、勘弁してください不動産案件！というテーマで書かせていただきました。
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