不動産コンサルタント
2024年03月25日
タワマン マンション価格暴落？（No.2602)
先日、書かせていただいた 2024不動産価格予想について、一部の読者（YSさん、メールの御仁、読者A）から、クレームがありましたので、一部訂正させていただきます。
まあ、訂正というと、間違っていたように思われるので・・・タワマンと人気エリアのマンションに限定して、前回の予想の詳細を書き加えるということで書かせていただきます。
その前に、タワマンについて・・・・
タワマンとは、基本的に２０階建て以上、又は、６０m以上のマンションです。
まずはじめに・・・私は、タワマンの何が良いのか、さっぱり分かりません。
以前、取引上のお付き合いで、個人でタワマンを購入して持っていたことがありますが、眺望以外、何が良いのか全く理解できず、値上がりしたので１年で売却しちゃいました。
私の場合は、東京の港区だったので、セカンドハウスでリビングと寝室だけ家具を入れて使おうとしていましたが、結局、使ったのは、４〜５回ぐらいですかね〜！
まあ、付き合いで買ったから愛着もなかったのもありますが何がよかったのか、さっぱり分かりませんでした。
眺望がいいな〜とは思いましたが・・・５分も見てませんし・・・
それよりも、玄関から部屋までが遠いし、使わないようなエントランスと、いらない設備ばかりで、維持費が無駄に高いし・・・
そもそも、災害時、エレベーターが止まったら？とか、構造上タワマンは、修繕費用が高いし・・・建て替えの時、どうするんだろう？的な疑問もあったし・・・
東京に行った際に、最初の４〜５回は、わざわざベイエリアまで行って泊まっていましたが・・・結局は、めんどくさくなって駅周辺〜ホテルに泊まっていました！
泊まるだけでも嫌なのに、住みたくはないです。
私的には、自分専用の土地、自分専用の家と駐車場・・・車を停めて、１０秒で玄関・・・タクシー降りて５秒で玄関というのが最高です。
住むというよりは税金対策や投資的な観点では、今年の前半まではタワマンも良かったのかもしれませんね。
というか・・・
この感じだと、延々とタワマンの悪口を書きたくなるので、ここらへんにして・・・。
2024年タワマンの価格はどうなる？（予想）
前回のブログにも書きましたが、人気のエリアの不動産は横ばいか、ちょい下げ・・・それ以外は下落・・・ついでに言うと、例え値上がりしたとしても円ベースの話であって、本当の価値としては下がっているということで・・・、つまりは、下落傾向予想！
タワマンについては、東京の港区あたりは、需要が高いので、なんとか維持できそうな気もしますが・・・価格が下がるとすると、今年、引き渡しの物件の数が多いので、その後に、影響がどれくらい出るか・・・ここは、読めません！
あとは、大阪、名古屋は、人気エリアのマンションでも、すでに昨年あたりから頭打ちしてきているので、今年から徐々に下がっていくのではないかと思います。
逆に、札幌の人気エリア、博多は良いように感じます。
特に北海道札幌の人気エリアのマンションは、海外勢の需要だけではなく、日本人のライフスタイル自体が変わり、冬は雪が多いので、他の都道府県に比べてマンション需要が高く、人気エリアの駅近のマンション等は、新築価格も、横ばいか、もしかすると値上がりするかもしれませんね。
博多エリアは、天神あたりの超人気エリアのマンションが、かなり価格を上に引っ張るので、データ的には値上がりか横ばいだと思いますが、来年あたりは下がり出すように思います。
最後に、京都は・・・タワマンではないですが・・・
と言うよりも、ちょっと別格なので、今年も来年も上がると思います。
なんといっても、街中の人気エリアは、インバウンドの影響で、マンションだけではなく地価もまだまだ下がらない感じがします。
まあ、ただ・・・前回も書かせていただきましたが・・・。
国内・・・日本円での話であって・・・不動産、株、ありとあらゆる日本のものは、日本円での価格は上がっていても世界的に見ると、実は、価格が下がっているわけで・・・
不動産が上がった！ 株が上がった！と喜んでいるのではなく、世界的に見て価値が下がりにくいものに分散して資産を持つ必要があります。
例えば、株が分かりやすいのですが、日経平均４万円 現在ドルが１５０円付近でしょ・・・
仮に、ドルが１００円だとすると、日経平均が、２万３０００円ぐらいで買える感覚なので・・・そんなに大喜びするほどの上がり方ではないように思うのですが・・・。
そうかといっても、米国経済が、そんなに良いのか考えると、そうでもないような・・・・。
中国株を買いにくいので、日本の株が海外勢に買われているだけのような・・・・。
そして、ここ数日、仮想通貨も爆上げ！
私が持っているビットコインは、２０％・・・・シバイヌコインも４倍ぐらいになっているので、まあ、これはこれで良し！として・・・。
私としては・・・不動産を中心に、株、外貨、金、仮想通貨等、いろんなものにリスク分散投資をしてきましたが・・・正直、全部上がってきたわけですが・・・近々、全部、もしくは大半のものが、大きく下げそうな、嫌な予感がします。
だからといって・・・この比率を変えるにしても・・・どういう割合にしたらいいのか、今の状況では判断できません。
不動産も、株も、円もドルも、仮想通貨も、ドーンと下げそうで、なんとなく怖いです。
おそらく金（ゴールド）は、大丈夫のような気がしますが・・・。
なんにしても、とんでもない時代が来そうな予感！
意外と・・・ここ近年、ただ同然で買いまくってきた、数万坪の農地、山林に価値が出たりして・・・w w w
ちょっと、そんな予感がしていますw
と言うのは・・・過去の歴史を振り返ると、繁栄する時代があり、やがて崩壊する・・・最終的には、食料を持っている者、食料を作る田畑を持っている者が強い！
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
まあ、私が生きている間に、そんな時代が来るのかは不明ですが・・・・w
いずれにしても、私は、これまで通り不動産デベロッパーとして、住宅地、商工業誘致をしながら・・・、同時に、多くの田畑を持ち耕して農業部門も拡大しています。
もちろん、各種分散して投資もしています。
次の時代が読めない今・・・、次の時代が見えた時に、すぐに主力の事業として切り替えられるようにしておかなくてはいけない！
そんな思いで、日々アンテナを高くして、日々いろんなことにトライしながら生きてます。
タワマンの話に戻りますが・・・・。
ここ十数年、人々は都市集中化現象により、都心のマンションやタマワンが売れて、郊外の戸建ての人気が徐々に減り・・・現在に至っていますが・・・。
タワマン人気も陰りを見せつつある中、１０年後、２０年後、３０年後・・・・５０年後
現在人気のタワマンはどうなっているのでしょうね。
これだけ集中した都心のマンションにも、いつか建て替えの時期はきます。
形あるものは、いつかは壊れる！
単独名義で買った土地の上に、単独名義の家を建てれば土地が残るのに対して、数十人〜数百人共有の土地に建てられた、区分所有のマンション・・・建て替えできるのでしょうか？
私は個人で、ちょいちょい都心のマンションは買ってきましたが、全て１年〜１０年で売却しています。
所有し続けている不動産は、宅地 雑種地 農地・・・
近年とは言いませんが、一巡したら・・・また、土地付き戸建てに人気が出る時代が来ますよ！
物事の本質を見ないで、流行り廃りにつられている人が損をするのです。
３年より前にタワマン買った人は、ここ数年は売り逃げ利確できると思いますが・・・最近、タワマンを買った人たち、これから買う人たちは、利確して売り逃げをすることは難しいと思います。
まあ、いつも書くことですが・・・
無理のないローンの支払いで、自分と家族の終の住処として購入するのは、マンションだろうが戸建てだろうが好きにすればいいと思いますが・・・
いずれにしても、都心のマンションは・・・近い将来、値下がりすると予想しています。
将来的というのか、子供や孫に残そうとか・・・投資として買うとか、そういう時代ではなくなってきていると思います。
昭和のドーナツ化現象の時代に、家を買うことがステータス・・・結婚したら家を買って一家の大黒柱になるぞ！と、抽選までして手に入れた某ニュータウンは、今は、ガラガラに空きゴーストタウンになっているところもあります。
平成後半〜令和の時代に、都市集中化で都心のマンションやタワマンを購入するのが流行り、給料が上がってない中で無理して買ったマンション・・・そろそろ天井を打ってきた感がある中、今後、どうなっていくのか・・・？
日本の現状から時代を先読みするとしたなら・・・じっくり考えてみてください。
今年〜来年にかけて、世界的な規模で時代は大きく変わる！
その時に不動産の市場も大きく変わる！
そんな空気感・・・ありませんか？
今、タワマンやマンションを買うか買わないか・・・現在所有している人は、今、売るのか売らないのか・・・
全ては貴方次第、自己責任です。
私は、私で自己責任・・・ただ同然になった、田舎の田畑山林、郊外の住宅地を買いまくります。
建設 土木 農業分野の設備投資と人材確保も頑張ります。
近々、都会からは撤退して・・・愛知県西部に大きな土地を購入して、不動産、建設、土木、農業、福祉、太陽光事業部の、千代田不動産グループ全部を一カ所に集めようかな〜と・・・
そして、通常の社員たちや、現在のA型就労施設の障がい者だけではなく、外国人労働者も含む、人材確保をしていかなくては・・・・。
そんなことを考えている今日この頃です。
タワマン購入が流行っている時代に・・・次の時代を考える！
全てのものは、流行った後から追いかけても対して儲からないものですw
これからは・・・・。
不動産の価値よりも、働ける人の価値が大きく上がるので・・・労働できる環境と同時に働く人の確保もしていかなくてはいけないので・・・しばらくは、都心のマンションを購入するようなスタイルの投資はしないことにしました。
因みに、昨年購入した、札幌の円山公園前のマンションも先月売却しました。
宮古島は、外国人観光客も増えてきて、再バブルの予兆が出てきたので、投資家さんを集めて、収益の出る物件をどんどん作っていきたいと考えており・・・宮古島の収益物件に１人１億ずつ投資するメンバーは、現在、５人となり・・・あと３人で締め切るところまで来ました。
都会から、田舎へ・・・、都会から観光地のインバウンドへ・・・・
収益物件の形もスタイルもどんどん変わって行きます！
私は、不動産投資家ではありません・・・不動産投資家に利益をもたらすプロの不動産業者です。
引き続き・・・いろんなことやっていきますw
そんなことで・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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2020年12月17日
宗教法人の売買を、ゆるい感じで語ってみる（No. 2471）
最近、宗教法人の売買が増えてきた気がします。
宗教法人が欲しいという話も多いが、宗教法人を売りたいという話も増えてきた！
これは、宗教信者数が減ってきて、宗教法人が昔ほど儲からない時代になってきたんじゃないかな〜。
宗教人口を、わざわざネットで調べるのもめんどくさいので、興味がある人は自分で調べてくださいという感じですが・・・、世界的な動きを見ても、国内でも・・・信者の数が減っている宗教団体が大半なのではないかと思う。
考えてみれば・・・。
昭和の時代・・・、保育園や幼稚園は宗教系が多かったし、小学生の時、ラジオ体操は、近所の寺でやっていたし・・・、意味も分からず、地元の神社や寺の行事に参加したりしていた。
昭和の時代、日本人の大半は、生まれながらに、神道、仏教をやらされて、何となく洗脳されていたわけだ。
もちろん、私も、宗教をやっている感覚はないが、宮参り、七五三などの写真が残っているし・・・神社に月参りに行ったり、初詣も行くし、お盆は、坊さんにきてもらい墓参りをする・・・当然、家と会社には神棚もあるし、実家には仏壇もある。
気が付けは、神道と仏教を何となくやっている感じなので、自分では宗教団体に入っている感覚はないが・・・、実は、宗教人口の中に入れられているのかもしれない！
まあ、神道の行事をやらないと何となく気持ち悪いし・・・、先祖供養があるので仏教もやらないわけにはいかない。
そして、適度に、クリスマスも楽しんでるし・・・。
ん・・・ちょっと待てよ・・・！
キリスト教やイスラム教の日本人は、宮参りも七五三も、初詣や月参りも行かないのかな？ 仏壇がないとか、神棚がないとか・・・それが当たり前なのか？？
子供の頃、地域ごとに寺でラジオ体操をやったり、ラジオ体操の後にお経や寺の掃除・・・、秋祭りや、節分は、どうやって過ごしていたのだろう？？？
もっと言うなら、修学旅行で、神社仏閣に行ったりする際に、手を合わせなかったのだろうか？？？
あかん・・・感覚が昭和の日本人過ぎて・・・神道、仏教なしに、どうやって生活するのかすら分からない・・・つまり、地域ぐるみで完全に宗教洗脳教育を受けてきたわけだ・・・。
話の方向性が、宗教法人売買から少々ずれてきているので戻すが・・・。
平成の、どこかのタイミングから日本人への宗教洗脳は減りつつあり・・・最近は、神社や寺に寄付をする習慣も減ってきた気がする。
ここ最近、土地を売った地主が、仏壇を買い換えるとか、寺に寄付をするとか、そう言う話は少なくなった。
何が言いたいのか・・・。
宗教法人は、儲からなくなったので、運営というか存続させるのに厳しい時代になったので、売却案件が増えてきたということだ。
逆に買い手が、宗教団体を買ったり設立したりして、真面目に宗教をやりたいのかというと・・・、もちろん真剣に宗教をやろうとしている人もいるのだろうが・・・、節税効果や商売で使おうとしている人の方が多いように思う。
まあ、宗教法人は、宗教法人法によっていろんな規制があるので・・・、特別なルールもあり、毎年、活動を提出しなくてはいけないし、手続き等は、めんどくさいが、やり方次第では・・・めちゃくちゃメリットが大きい！（※但し、事業収益は課税されます）
非課税なものも多いし、いろんな業種ができるので、とても便利だ！
国としても、宗教法人を減らしたいと考えているんじゃないかな〜と思うが、信仰の自由を妨げることはできないので・・・規制を強くすることや、宗教法人を潰すことは簡単にはできない！
実際に取引をしようとすると、意外と都道府県の対応が冷たく、まあまあ厳しい・・・。
当然、宗教法人を悪用する人もいるので・・・私としては、そういう人には売らないようにしているし・・・、そういう目的の売買には手を貸さないようにしている。
それ以前に、変な人に売ると、バチがあたるような気がして、なんとなく怖い！
ただ・・・、宗教を通して、健全な会社を作ろうとか、ご先祖さまを大切にしようとか、そういう気持ちがある人には、売買もするし、協力もするし、宗教団体の偉い人を紹介したりもすることもあります。
実は、宗教団体、医療法人、社会福祉法人などの売買は・・・、不動産業者も意外と知らないし・・・、節税対策や、相続税対策も、税理士でも詳しくは知らない場合もあり・・・、不動産業者や、税理士から、相談を受けることも多々あります。
そういう私も、ある程度は分かるが、実際に手続きまではできないし、基本は分かるが例外を使ったウルトラC的な取引まではできないので・・・専門家に任せています。
宗教法人の売買と言っても、不動産売買でもなく、株式もないので会社の売買でもなく・・・、簡単に言うと、役員の変更という感じであり、どちらかと言うと、医療法人の売買等に近いのだが・・・、もう少し複雑です。
大きく分けると、単位宗教法人（単立）と、包括宗教法人があり・・・、単位は、ともかく、包括は、規制が多いのと、坊さんの資格の問題や、檀家の力も強い場合が多いので、その宗派の上層部とのパイプがないとなかなか難しいです。
そして、宗教法人の売買は、法人売買の金額の割に、それ以外にかかる費用が大きく、この費用を先銭で出せと言ってくるコンサルやブローカーが多いので、そこは、停止条件付き、解除条件をつけて・・・代金等を支払うポイントが難しく・・・、ここは、コンサルやブローカーには任せられないので、こちらで、慣れた司法書士や弁護士を入れて、取引に慣れた細心の注意をしながら、しっかりと取引を仕切るようにしています。
非営利法人なので、頭を挿げ替えればいいように思っている人も多いが・・・、医療法人、学校法人、初回福祉法人よりも、税金対策や事業には使いやすいですが・・・、ある意味いろんな問題をクリアしなくてはいけない場合もありますし・・・非課税を上手く使いこなすには、いろんな規定があるので、そこに合わせていかなくてはいけません。
まあ、何にしても・・・売買や新規の手続きは、その宗教法人が今どういう状況かで変わりますので・・・ケースバイケースという感じでもありますが・・・、まあ、ちょっとだけグレーというか、包括の場合は宗派によって異なり、そのあたりの役員の裁量的な部分もあり、具体的にブログに書けないこともあるので・・・深く突っ込んで書かずに・・・このへんにしておきます。
宗教法人の使い方！
前提として・・・宗教は、憲法で保障された信仰の自由と政教分離の原則が尊重され、行政等は宗教上の事項について調停や干渉を行ってはならないとされている。
その上で、宗教というものは、国民の道徳基盤を支えるものでなくてはいけないのです。
宗教上の活動にについて、行政は、原則、調停や干渉を行ってはならないとされ ていますので、役員の資格・任免、必要な機関の設置、財産処分の方法等についても、原則、それぞ れの宗教法人の特性に応じた自主的、自律的運営に委ねていますので、財産の処分等について、行政等の許可等は必要ありませんし、基本的に、宗教法人の宗教活動に対して税金を払わせること自体が、信教の自由と政教分離の原則に反すると・・・そんな感じなんだと思います。
一般的には、節税対策で・・・やり方次第では、相続税対策などにも有効ですし、境内地や境内建物は、固定資産税・不動産所得税が課税されません。
特に、相続税対策は、不動産だけではなく、預金等の名義も宗教法人にすることができるので、代表者が死亡した場合にも、基本的には相続税を課されることはありません。
そもそも、宗教法人の基本的な収入であるお賽銭や、お布施、寄付金については、法人税などが課税されません。
その他の事業の収益については、基本的には、みなし寄付金とすれば、株式会社などの法人税よりも安いのです。
※但し・・・宗教団体では、これらのことはできませんので・・・あくまでも、きちんと宗教法人法、規則等を遵守し宗教法人としての義務を果たしている認証を受けた宗教法人の話であり・・・、宗教団体と宗教法人は違いますので、そこはお間違えのないようにお願いします。
まあ、ちゃんとした事をりながら宗教法人を運営していけば、税務上、かなり優遇されているという見方をしてもいいと思います。
そして、宗教法人というのは、いろんな事業ができちゃうんです。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
教義をひろめる・儀式行事を行う・信者を教化育成する・礼拝の施設を備えるとかの基本的な宗教活動以外に・・・宗教に関係するビジネスができてしまうわけです。
これからの時代、霊園や納骨堂（人間、ペット）なんて、かなり儲かると思いますし・・・。
収益事業になってしまいますが、宗教グッズ販売、不動産賃貸事業、イベント会場にしたり、場合によっては旅館業もできますよね〜。
宗教と紐付けしてのビジネスって、いろいろあると思うわけで・・・そのあたりの規制も少なく、いろんな事業をする事ができます。（ビジネスは事業収益）
これらも、メリットの一つなのですが・・・。
そんなわけで・・・・。
不動産業者、不動産コンサルとしての宗教法人というものは、節税しながら、いろんな商売ができる、又は、大金持ちの相続税対策に最適！という見方をしてしまうわけです。
ただ・・・現在、宗教人口は減ってきていますし、宗教法人というのは、平成頃から、衰退をしてきています。
私が、思うに・・・これは・・・、平成の初め頃に日蓮正宗が創価学会を破門した騒動や、オウム真理教の数々の事件等があり、昭和の時代よりも宗教団体というもの自体の信用が減ったという感じなのではないでしょうか？
何にしても、昭和を知る私としては、平成は、宗教の盛り上がりが冷えたというか減った時代だったと思いますが・・・。
令和は、どうなるのでしょう？
疫病が流行ると宗教は繁栄するようにも思うのですが、現代社会においては、コロナだからと神仏を拝み倒す人は少ないでしょうから、やはり、減っていくんでしょうかね〜？
人口減少、都市集中、核家族化により、祖先との繋がりが薄くなる一方で・・・、実は、癒しを求めている人も増えたので、まだまだイケる気がするんですけどね〜。
宗教も、これまでの、檀家、信者などから上納させるシステムから、ちょっとした幸福感や癒しを売るシステム構築をしていかないといけないでしょうし・・・それをするには、もっとデジタル化をしないといけないでしょうね〜。
古き良きものは必ずしもアナログとは限らない！
古き良きものデジタルで・・・という時代なのかもしれません。
私が、宗教団体を持っていたら、やってみたいこと沢山あるんですけどね〜。
VR、５G、DXの令和・・・宗教と、ありとあらゆる趣味趣向をリンクさせて、人々に幸福感と癒しを与えて、それをSNS等で拡散する・・・みたいな・・・w
お経とミュージック、お寺や神社とアート、仏や神々とアニメとか・・・いろんな幸福感と癒しが与えられそうな気がしませんか？
私個人の意見としては、宗教って大事だと思います。
まあ、宗教って、非科学的なものではありますが・・・、なんだかんだ言って、人間は、科学的なものも大好きですが・・・非科学的なものも興味津々で結局大好きじゃないですかw
家族や親族、友人知人の死・・・そして、自分の死はあり・・・、死んだ後は、どうなるのか？
これって、解明されないからいいのであって、解明されたら、人生楽しくないと思うんです。
人間は、歳をとりながら、新しい命に感動し喜び、大切な人を亡くし悲しい思いをして、自分も死に近付きながら、生きる意味や、どう死んで行くのかを考える・・・。
これは、今や最近に始まったことではなく、大昔の自分たちのご先祖さまたちも、同じ経験をしてきたわけで・・・、その喜びと悲しみの中から宗教というものが生まれ・・・、その宗教というものから生きること死ぬことの意味を考えさせられて、時に救われることだってあると思うのです。
金を払って、おみくじ引いて、大吉が出たら嬉しいとか、大凶が出たら、いろいろ気をつけようとか・・・、金を払って葬式やったり、法事の時に坊さんにきてもらってお経あげてもらったり・・・、金払って自分の罪がなくなり救われるとか・・・、金払って天国に行けると信じて楽になるとか・・・寺や、神社に寄付をして徳を積んだような気になるとか・・・これって、その人の心の安らぎや、安心を、買っているということだし・・・その金額は、その人の価値観なんだし・・・。
逆に、科学的なことしか信じなくて・・・、宗教的なことや、占いが大嫌いという人もいるでしょうが、それはそれで否定しませんし・・・、その人の思想ですから、そういう生き方が気持ちいいなら別にいいんじゃないかな〜？
科学的か非科学的か・・・どっちもいていいし、どちらもいなくはいけないと思います。
そういう意味で・・・、信仰というもの、宗教的考え方は必要だと思いますし・・・宗教で飯を食っている人たちがいても良くないですか？
科学的事実のビジネスも重要ですが、宗教的真理のビジネスも大事だと思うわけです。
科学と非科学で構成されているわけですから、どっちもビジネスをすればいいんですよ！
こう書くと・・・じゃあ宗教法人だけ、なぜ、優遇されているんだ？と考える人がいると思うのですが・・・。
優遇されてないと・・・宗教法人自体、成り立たないんですよ！
もしも、宗教法人が、通常通り課税されていたら・・・寺も神社も、飯食っていけませんよ！
かと言って・・・、小さな土地にローコストの建物を建てて非科学的な神秘の世界を語っても、ビジネスとして成り立たないです。
要するに、宗教法人法というもので、宗教法人として、ちゃんとやることやれば・・・帳尻合うようにしてやるよ！というのが、政府の考え方なんだと思います。
宗教法人を買ったり、設立したりして・・・一見、おいしいように見えますが・・・、おいしいだけではなく、それなりのことはしなくてはいけないようになっていますし・・・、企業の節税や相続税対策のためだけに、宗教法人を買ったり作ったりしたとして・・・ちゃんとした宗教活動をして、都道府県に出すものを出さないといけませんので、それはそれで費用がかかるし大変です。
最後に面白いことを書きましょうか・・・。
前提として、私なりに、買主さんは選んでますし、宗教法人の意に沿わない人には売りませんが・・・。
これまで、私が、売買してきた宗教法人の代表の人たち全員の話なんですけど・・・。
最初は、節税だ〜とか、宗教を利用した商売だ〜とか言って、宗教法人を買うじゃないですか・・・。
それが、皆さん不思議なことに・・・、それなりに宗教観が出てきて、しばらくすると、教祖様っぽくなっちゃってるんですよwww
これ、大半の人が・・・じゃなくて・・・、全員、少なからず宗教家になってます！笑
なぜ、そうなるのか、私なりに考えたんですけど・・・。
人間は死というものから逃れられないので・・・、全員、心の中に、元々、宗教的なものが備わっているんですよ！
宗教を否定する人も、自分では気づいていないかもしれませんが・・・、自分の中にある宗教的な心理に逆らっているだけで、実は、宗教観的なものは持っているんじゃないかな〜と思います。
因みに、ブログのコメント欄に時折コメントを書いてくれている私の友人のハナハナくんは、非科学的なことや宗教を嫌って否定しまくっていますが・・・、その割りには、私と一緒に、神社に厄払いに行って、帰りに、おみくじ引いて、めちゃくちゃ嬉しそうな顔をして神社の木の枝に結んでいましたからね〜www（見ちゃったw）
『ハナハナくん、手頃な物件があるので・・・相続対策に、宗教法人買いますか？笑』
そんなわけで・・・本日は、宗教法人の売買を、ゆるい感じで語ってみました。
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宗教法人が欲しいという話も多いが、宗教法人を売りたいという話も増えてきた！
これは、宗教信者数が減ってきて、宗教法人が昔ほど儲からない時代になってきたんじゃないかな〜。
宗教人口を、わざわざネットで調べるのもめんどくさいので、興味がある人は自分で調べてくださいという感じですが・・・、世界的な動きを見ても、国内でも・・・信者の数が減っている宗教団体が大半なのではないかと思う。
考えてみれば・・・。
昭和の時代・・・、保育園や幼稚園は宗教系が多かったし、小学生の時、ラジオ体操は、近所の寺でやっていたし・・・、意味も分からず、地元の神社や寺の行事に参加したりしていた。
昭和の時代、日本人の大半は、生まれながらに、神道、仏教をやらされて、何となく洗脳されていたわけだ。
もちろん、私も、宗教をやっている感覚はないが、宮参り、七五三などの写真が残っているし・・・神社に月参りに行ったり、初詣も行くし、お盆は、坊さんにきてもらい墓参りをする・・・当然、家と会社には神棚もあるし、実家には仏壇もある。
気が付けは、神道と仏教を何となくやっている感じなので、自分では宗教団体に入っている感覚はないが・・・、実は、宗教人口の中に入れられているのかもしれない！
まあ、神道の行事をやらないと何となく気持ち悪いし・・・、先祖供養があるので仏教もやらないわけにはいかない。
そして、適度に、クリスマスも楽しんでるし・・・。
ん・・・ちょっと待てよ・・・！
キリスト教やイスラム教の日本人は、宮参りも七五三も、初詣や月参りも行かないのかな？ 仏壇がないとか、神棚がないとか・・・それが当たり前なのか？？
子供の頃、地域ごとに寺でラジオ体操をやったり、ラジオ体操の後にお経や寺の掃除・・・、秋祭りや、節分は、どうやって過ごしていたのだろう？？？
もっと言うなら、修学旅行で、神社仏閣に行ったりする際に、手を合わせなかったのだろうか？？？
あかん・・・感覚が昭和の日本人過ぎて・・・神道、仏教なしに、どうやって生活するのかすら分からない・・・つまり、地域ぐるみで完全に宗教洗脳教育を受けてきたわけだ・・・。
話の方向性が、宗教法人売買から少々ずれてきているので戻すが・・・。
平成の、どこかのタイミングから日本人への宗教洗脳は減りつつあり・・・最近は、神社や寺に寄付をする習慣も減ってきた気がする。
ここ最近、土地を売った地主が、仏壇を買い換えるとか、寺に寄付をするとか、そう言う話は少なくなった。
何が言いたいのか・・・。
宗教法人は、儲からなくなったので、運営というか存続させるのに厳しい時代になったので、売却案件が増えてきたということだ。
逆に買い手が、宗教団体を買ったり設立したりして、真面目に宗教をやりたいのかというと・・・、もちろん真剣に宗教をやろうとしている人もいるのだろうが・・・、節税効果や商売で使おうとしている人の方が多いように思う。
まあ、宗教法人は、宗教法人法によっていろんな規制があるので・・・、特別なルールもあり、毎年、活動を提出しなくてはいけないし、手続き等は、めんどくさいが、やり方次第では・・・めちゃくちゃメリットが大きい！（※但し、事業収益は課税されます）
非課税なものも多いし、いろんな業種ができるので、とても便利だ！
国としても、宗教法人を減らしたいと考えているんじゃないかな〜と思うが、信仰の自由を妨げることはできないので・・・規制を強くすることや、宗教法人を潰すことは簡単にはできない！
実際に取引をしようとすると、意外と都道府県の対応が冷たく、まあまあ厳しい・・・。
当然、宗教法人を悪用する人もいるので・・・私としては、そういう人には売らないようにしているし・・・、そういう目的の売買には手を貸さないようにしている。
それ以前に、変な人に売ると、バチがあたるような気がして、なんとなく怖い！
ただ・・・、宗教を通して、健全な会社を作ろうとか、ご先祖さまを大切にしようとか、そういう気持ちがある人には、売買もするし、協力もするし、宗教団体の偉い人を紹介したりもすることもあります。
実は、宗教団体、医療法人、社会福祉法人などの売買は・・・、不動産業者も意外と知らないし・・・、節税対策や、相続税対策も、税理士でも詳しくは知らない場合もあり・・・、不動産業者や、税理士から、相談を受けることも多々あります。
そういう私も、ある程度は分かるが、実際に手続きまではできないし、基本は分かるが例外を使ったウルトラC的な取引まではできないので・・・専門家に任せています。
宗教法人の売買と言っても、不動産売買でもなく、株式もないので会社の売買でもなく・・・、簡単に言うと、役員の変更という感じであり、どちらかと言うと、医療法人の売買等に近いのだが・・・、もう少し複雑です。
大きく分けると、単位宗教法人（単立）と、包括宗教法人があり・・・、単位は、ともかく、包括は、規制が多いのと、坊さんの資格の問題や、檀家の力も強い場合が多いので、その宗派の上層部とのパイプがないとなかなか難しいです。
そして、宗教法人の売買は、法人売買の金額の割に、それ以外にかかる費用が大きく、この費用を先銭で出せと言ってくるコンサルやブローカーが多いので、そこは、停止条件付き、解除条件をつけて・・・代金等を支払うポイントが難しく・・・、ここは、コンサルやブローカーには任せられないので、こちらで、慣れた司法書士や弁護士を入れて、取引に慣れた細心の注意をしながら、しっかりと取引を仕切るようにしています。
非営利法人なので、頭を挿げ替えればいいように思っている人も多いが・・・、医療法人、学校法人、初回福祉法人よりも、税金対策や事業には使いやすいですが・・・、ある意味いろんな問題をクリアしなくてはいけない場合もありますし・・・非課税を上手く使いこなすには、いろんな規定があるので、そこに合わせていかなくてはいけません。
まあ、何にしても・・・売買や新規の手続きは、その宗教法人が今どういう状況かで変わりますので・・・ケースバイケースという感じでもありますが・・・、まあ、ちょっとだけグレーというか、包括の場合は宗派によって異なり、そのあたりの役員の裁量的な部分もあり、具体的にブログに書けないこともあるので・・・深く突っ込んで書かずに・・・このへんにしておきます。
宗教法人の使い方！
前提として・・・宗教は、憲法で保障された信仰の自由と政教分離の原則が尊重され、行政等は宗教上の事項について調停や干渉を行ってはならないとされている。
その上で、宗教というものは、国民の道徳基盤を支えるものでなくてはいけないのです。
宗教上の活動にについて、行政は、原則、調停や干渉を行ってはならないとされ ていますので、役員の資格・任免、必要な機関の設置、財産処分の方法等についても、原則、それぞ れの宗教法人の特性に応じた自主的、自律的運営に委ねていますので、財産の処分等について、行政等の許可等は必要ありませんし、基本的に、宗教法人の宗教活動に対して税金を払わせること自体が、信教の自由と政教分離の原則に反すると・・・そんな感じなんだと思います。
一般的には、節税対策で・・・やり方次第では、相続税対策などにも有効ですし、境内地や境内建物は、固定資産税・不動産所得税が課税されません。
特に、相続税対策は、不動産だけではなく、預金等の名義も宗教法人にすることができるので、代表者が死亡した場合にも、基本的には相続税を課されることはありません。
そもそも、宗教法人の基本的な収入であるお賽銭や、お布施、寄付金については、法人税などが課税されません。
その他の事業の収益については、基本的には、みなし寄付金とすれば、株式会社などの法人税よりも安いのです。
※但し・・・宗教団体では、これらのことはできませんので・・・あくまでも、きちんと宗教法人法、規則等を遵守し宗教法人としての義務を果たしている認証を受けた宗教法人の話であり・・・、宗教団体と宗教法人は違いますので、そこはお間違えのないようにお願いします。
まあ、ちゃんとした事をりながら宗教法人を運営していけば、税務上、かなり優遇されているという見方をしてもいいと思います。
そして、宗教法人というのは、いろんな事業ができちゃうんです。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
教義をひろめる・儀式行事を行う・信者を教化育成する・礼拝の施設を備えるとかの基本的な宗教活動以外に・・・宗教に関係するビジネスができてしまうわけです。
これからの時代、霊園や納骨堂（人間、ペット）なんて、かなり儲かると思いますし・・・。
収益事業になってしまいますが、宗教グッズ販売、不動産賃貸事業、イベント会場にしたり、場合によっては旅館業もできますよね〜。
宗教と紐付けしてのビジネスって、いろいろあると思うわけで・・・そのあたりの規制も少なく、いろんな事業をする事ができます。（ビジネスは事業収益）
これらも、メリットの一つなのですが・・・。
そんなわけで・・・・。
不動産業者、不動産コンサルとしての宗教法人というものは、節税しながら、いろんな商売ができる、又は、大金持ちの相続税対策に最適！という見方をしてしまうわけです。
ただ・・・現在、宗教人口は減ってきていますし、宗教法人というのは、平成頃から、衰退をしてきています。
私が、思うに・・・これは・・・、平成の初め頃に日蓮正宗が創価学会を破門した騒動や、オウム真理教の数々の事件等があり、昭和の時代よりも宗教団体というもの自体の信用が減ったという感じなのではないでしょうか？
何にしても、昭和を知る私としては、平成は、宗教の盛り上がりが冷えたというか減った時代だったと思いますが・・・。
令和は、どうなるのでしょう？
疫病が流行ると宗教は繁栄するようにも思うのですが、現代社会においては、コロナだからと神仏を拝み倒す人は少ないでしょうから、やはり、減っていくんでしょうかね〜？
人口減少、都市集中、核家族化により、祖先との繋がりが薄くなる一方で・・・、実は、癒しを求めている人も増えたので、まだまだイケる気がするんですけどね〜。
宗教も、これまでの、檀家、信者などから上納させるシステムから、ちょっとした幸福感や癒しを売るシステム構築をしていかないといけないでしょうし・・・それをするには、もっとデジタル化をしないといけないでしょうね〜。
古き良きものは必ずしもアナログとは限らない！
古き良きものデジタルで・・・という時代なのかもしれません。
私が、宗教団体を持っていたら、やってみたいこと沢山あるんですけどね〜。
VR、５G、DXの令和・・・宗教と、ありとあらゆる趣味趣向をリンクさせて、人々に幸福感と癒しを与えて、それをSNS等で拡散する・・・みたいな・・・w
お経とミュージック、お寺や神社とアート、仏や神々とアニメとか・・・いろんな幸福感と癒しが与えられそうな気がしませんか？
私個人の意見としては、宗教って大事だと思います。
まあ、宗教って、非科学的なものではありますが・・・、なんだかんだ言って、人間は、科学的なものも大好きですが・・・非科学的なものも興味津々で結局大好きじゃないですかw
家族や親族、友人知人の死・・・そして、自分の死はあり・・・、死んだ後は、どうなるのか？
これって、解明されないからいいのであって、解明されたら、人生楽しくないと思うんです。
人間は、歳をとりながら、新しい命に感動し喜び、大切な人を亡くし悲しい思いをして、自分も死に近付きながら、生きる意味や、どう死んで行くのかを考える・・・。
これは、今や最近に始まったことではなく、大昔の自分たちのご先祖さまたちも、同じ経験をしてきたわけで・・・、その喜びと悲しみの中から宗教というものが生まれ・・・、その宗教というものから生きること死ぬことの意味を考えさせられて、時に救われることだってあると思うのです。
金を払って、おみくじ引いて、大吉が出たら嬉しいとか、大凶が出たら、いろいろ気をつけようとか・・・、金を払って葬式やったり、法事の時に坊さんにきてもらってお経あげてもらったり・・・、金払って自分の罪がなくなり救われるとか・・・、金払って天国に行けると信じて楽になるとか・・・寺や、神社に寄付をして徳を積んだような気になるとか・・・これって、その人の心の安らぎや、安心を、買っているということだし・・・その金額は、その人の価値観なんだし・・・。
逆に、科学的なことしか信じなくて・・・、宗教的なことや、占いが大嫌いという人もいるでしょうが、それはそれで否定しませんし・・・、その人の思想ですから、そういう生き方が気持ちいいなら別にいいんじゃないかな〜？
科学的か非科学的か・・・どっちもいていいし、どちらもいなくはいけないと思います。
そういう意味で・・・、信仰というもの、宗教的考え方は必要だと思いますし・・・宗教で飯を食っている人たちがいても良くないですか？
科学的事実のビジネスも重要ですが、宗教的真理のビジネスも大事だと思うわけです。
科学と非科学で構成されているわけですから、どっちもビジネスをすればいいんですよ！
こう書くと・・・じゃあ宗教法人だけ、なぜ、優遇されているんだ？と考える人がいると思うのですが・・・。
優遇されてないと・・・宗教法人自体、成り立たないんですよ！
もしも、宗教法人が、通常通り課税されていたら・・・寺も神社も、飯食っていけませんよ！
かと言って・・・、小さな土地にローコストの建物を建てて非科学的な神秘の世界を語っても、ビジネスとして成り立たないです。
要するに、宗教法人法というもので、宗教法人として、ちゃんとやることやれば・・・帳尻合うようにしてやるよ！というのが、政府の考え方なんだと思います。
宗教法人を買ったり、設立したりして・・・一見、おいしいように見えますが・・・、おいしいだけではなく、それなりのことはしなくてはいけないようになっていますし・・・、企業の節税や相続税対策のためだけに、宗教法人を買ったり作ったりしたとして・・・ちゃんとした宗教活動をして、都道府県に出すものを出さないといけませんので、それはそれで費用がかかるし大変です。
最後に面白いことを書きましょうか・・・。
前提として、私なりに、買主さんは選んでますし、宗教法人の意に沿わない人には売りませんが・・・。
これまで、私が、売買してきた宗教法人の代表の人たち全員の話なんですけど・・・。
最初は、節税だ〜とか、宗教を利用した商売だ〜とか言って、宗教法人を買うじゃないですか・・・。
それが、皆さん不思議なことに・・・、それなりに宗教観が出てきて、しばらくすると、教祖様っぽくなっちゃってるんですよwww
これ、大半の人が・・・じゃなくて・・・、全員、少なからず宗教家になってます！笑
なぜ、そうなるのか、私なりに考えたんですけど・・・。
人間は死というものから逃れられないので・・・、全員、心の中に、元々、宗教的なものが備わっているんですよ！
宗教を否定する人も、自分では気づいていないかもしれませんが・・・、自分の中にある宗教的な心理に逆らっているだけで、実は、宗教観的なものは持っているんじゃないかな〜と思います。
因みに、ブログのコメント欄に時折コメントを書いてくれている私の友人のハナハナくんは、非科学的なことや宗教を嫌って否定しまくっていますが・・・、その割りには、私と一緒に、神社に厄払いに行って、帰りに、おみくじ引いて、めちゃくちゃ嬉しそうな顔をして神社の木の枝に結んでいましたからね〜www（見ちゃったw）
『ハナハナくん、手頃な物件があるので・・・相続対策に、宗教法人買いますか？笑』
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