宮古島

2018年11月19日

2280) 続・沖縄宮古島不動産投資 

宮古島、新築アパートに、多くの読者様からお問い合わせをいただきありがとうございました。

現在、18件のお問い合わせをいただいておりますが、まだ、申し込み受付をしているわけではございません。

とりあえず、お問い合わせをいただいた方に資料をお送りさせていただきました。

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それから・・・、お詫びをしなくてはいけない事があります。

実は、最近、パソコンの調子が悪く・・・、iPhoneを変えるついでに、パソコンも新しいのに買い替えました。

Macから、Macなので、支障はないと思っていたのですが・・・、メールの振り分けがうまくできておらず・・・、受信はするものの、迷惑メールと混じってしまったりで、ゴチャゴチャになっております。

前回のブログへの問い合わせまでの返信は、すでに全員に返信しているはずです・・・もしも、宮古島のお問い合わせをしたのに返信がないという方は、再度、ご連絡をください。

こちらの都合で、本当に申し訳ございません。

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しかし、最近のスマホや、パソコンって、進歩が早いというか・・・、スマホは3年ぶり、パソコンは6年ぶりに買い換えたのですが・・・、本当に凄いな〜と・・・まあ、こういう事を言うようになったから、完全に時代から取り残されているって事なんでしょうけど・・・(笑)

スマホは、iPhone X Sにしたのですが、ホームボタンがないということには、少し慣れてきましたが・・・顔認証には、まだ、若干慣れきれていないようで、認証する際に・・・iPhoneに向かって、思いっきりガンを飛ばして睨みつけてしまっています。

息子に、何で、顔認証するのに、いちいち画面に向かって怖い顔するの?って笑われました。

話が、逸れてしまいました・・・すみません。


さて・・・本題の宮古島の話に戻りますが・・・・。

多くのお問い合わせ・・・、申し込み書類の請求など・・・本当に嬉しいのですが・・・。

ろくに話も聞かないで・・・、現地も行かないで・・・、買うなんてことは、世の中ありえませんし、あってはいけません。


不動産は、株や FXじゃないので・・・w

長年やってきたということあり信用していただいてるということも大なり小なりあるでしょうから・・・、ありがたい話なんですけど・・・、読者の皆様、気が早すぎるというか、収益物件の購入をするのに、資料を見ただけで買うなんてことはあってはいけませんので・・・、もっっとしっかりと把握してから検討をしていただきたいと申しますか・・・せめて宮古島に行ってみて、それから、正式にお申し込みをいただきたいです。

確かに、賃貸が完全に不足していますし、建築の受注もなかなか受けてもらえないような状況なのは確かで、アパートを建てる前から入居者が待っているような状況なので、お気持ちは分かりますが・・・、読者さんご存知の通り、私は買ってから後悔されたり、話が違うとか思われるのも嫌なので、しっかりと吟味していただいてから、購入していただきたいのです。

お問い合わせをいただき、資料を送っただけで、購入しようとされた方には・・・、そんなメールを返信させていただきました・・・。

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そんなわけで・・・。

今月29日〜12月3日まで・・・来月8日〜10日まで・・・投資家さんたちと、宮古島でお会いすることになりました。

物件を見るというよりは・・・・宮古島のバブってる状況と、宮古ブルーの海を見て、宮古を体験していただきたいと思っています。(晴れるといいな〜w)

めちゃくちゃ楽しみなんですけど・・・、でも、正直・・・少々不安があります。

投資家さんたちは、収益物件としてのアパートではなく・・・、別荘が欲しいとか、リゾート投資をしたくなってしまうのではないかと・・・。


私も、最初に宮古の海を見たときに、街中にアパートを作るより・・・、海の近くに、ヴィラを作って投資をしたいな〜なんてことを考えました。

この海と、宮古バブルを見ると、そう思うのでしょうけど・・・、確実というか、安全なのは、まずは、需要が MAX値を超えてしまい、不足しまくっているアパートなのです・・・・。

私としては・・・、自分はともかく・・・、人様に勧めるのは、安全なものでなければいけないと思っています。

宮古の人脈、建設業者さんの協力・・・海外でのリゾート事業経験・・・、これらがあれば、リゾートに手を出しても成功する自信はありますが・・・、今、確実なのは、やはりアパートです。

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宿泊施設は、足りないながらも何とかなっていますが・・・今、絶対的に不足しているのは、住居なのです。

建設したくても人が足りなくて建設が進まない・・・、商業店舗を出したくても、従業員が住むところがない・・・。

ボロボロのワンルームマンションに、二段ベッド2つ置いて4人で住んでいるとか・・・、ホテルの従業員が、ホテルの部屋を潰して住んでいたり・・・、店舗の一部を改装して住んでいたり・・・、とんでもなく、足りてないのは、賃貸住宅なのです。

宮古 新聞

(宮古毎日新聞11月9日の記事より)

この部分を増やせば・・・、もっと建設も進みますし、宮古島に多くの人が入ってくることができるので、リゾート施設も店舗も増えるます。

まあ、それはそれで、足りなくなる気がしますが・・・とりあえず、今よりは、マシになるはずです。

その状況を見ながら、リゾート施設や、商業施設、地元の人たち向けの分譲住宅などの計画を、検討していけば良いと思うわけです。

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まずは・・・、表面利回り10%のアパート4棟を造り・・・1棟ずつ投資家さんに所有していただく・・・というところから、スタートします。

その後も、しばらくは、アパートを建てていこうと考えています。


今回、宮古でも人気の高い場所に土地を購入することができましたが・・・、今後、やはり、一番大変なのは、良い土地探しです・・・。

結局、名古屋でも宮古でも・・・良質な土地の確保をするために走り回っているわけですが・・・、不動産業者だけに、この大変さからは逃れられないのだと思います。

でも、その先には、お客様の喜びと、自分自身の達成感があるので、頑張ります!


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しかし、不動産投資の話ばかり書きましたが・・・、宮古島は、本当に良いところです。

前回も載せましたが・・・、宮古の海・・・、宮古の夕日・・・、宮古の人たち・・・最高です。

そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。





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2018年11月13日

2279)宮古島出張! (不動産投資)

宮古島に、土地の契約と、アパート建設の段取りに行ってきました。

今回は、シーズンが過ぎたので、今回は、食事屋さんや、飲み屋さんも普通に入れて・・・、前より、ゆったりと宮古島を満喫できるかな〜と思っていたのですが・・・。

やはり、人気の飲食店は予約が取れずで、時間をずらして飲食店を3件まわり、やっと入れました・・・、夜の飲み屋さんも、4カ所回ったのですが、全部待ちがあったので・・・並んでまで、キャバクラに入りたくないので、みんなで魚釣りをしていました(笑)

シーズンオフなのに、バブっている宮古島・・・・、飲食店も、ホテルも、人も足りていません。

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当然、宮古島の建設は、計画はあるのに、労働者等の人手不足で全般的に遅れているので、現在、新築の住宅、アパート、別荘、ビル等・・・、地元の建設業者は受けてくれないし、受けてくれたとしても、3年後か4年後しか着工できないなんて言われてしまいます。

これだと、土地を購入しても、建物が建てられないので・・・、私としては、まずは、そこからスタートしたわけです。

とりあえず、愛知県の建設業者が、宮古に支店を開設して、職人さんたちを連れてきてくれたし、材料も、こちらから運ぶので・・・まずは、クリア・・・。

そして、建設会社の社長が、地元の不動産業者、土木系の業者さんたちとも調整をとってくれたので、建設は、住宅やアパート等であれば、3〜4年も待たなくても1年以内に完成できます。

と・・・・安心していたのですが・・・・大きな問題が・・・・。

今回、購入予定の土地は、少し低いので、少し土盛りしたいわけですが・・・、こちらのほうとの大きな違いは・・・、無料の良質残土がなく・・・、有料で土を入れなくてはいけないくて、しかも、けっこう高いのです。

確かに、島だけに、土は少ないですよね〜・・・・本土の感覚でいた私のミス・・・、完全に、この部分が抜けていました。

建築、土木工事は、他のデベロッパーを追い越す形で着工できるのに・・・土が・・・。

最悪、土入れをしなくても良い土地を買えばいいじゃないかと思う読者さんもいるかもしれませんが・・・、今回の土地は、市街地から近く、用途地域も定められている、宮古島では希少な土地なので・・・絶対に逃したくない!

でも・・・無料の良質な土がない・・・。

これでは、不動産投資、宮古島アパート計画・・・表面利回り10%がクリアできなくなってしまします。

投資家さんたちは、新築なら8%以上あればいいよ〜なんて言ってくれますが・・・、台風が多い島だけにメンテ等の維持管理費用などを、本土よりも少し高く見積もっているので・・・、私としては、表面利回りを10%をきりたくないわけで・・・、ここは、死守したいところなのです。

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そんなわけで・・・、宮古島内を走り回って、工事現場や、建設会社、土木会社、設備会社を走り回って土探しを・・・有料ならあるのですが・・・、無料の残土がない・・・。

せめて、運搬賃だけで入れたい・・・!

翌日、土地の契約なので・・・今日中に、土の手配をしなくては・・・。

結局、夕方まで、走ったけど・・・、進展なし・・・!


いくら賃料が高い宮古島といっても、建築費、造成費用も高いから、やっぱり表面利回り10%なんてのは、無理か・・・・あとは、土の問題だけなんだけどな〜・・・。

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宮古島の美しい夕陽を眺めながら、あきらめかけていたそのときに・・・・。

宮古島に支店がある愛知県の建設会社のT社長から連絡があったのです。

T社長 『近藤社長、土、手配できましたよ。 こちらの設備関係の会社が協力をしてくれることになりました。 その土に加えて、弊社が建設をする他の現場から出る土がありますので、なんとかなりそうです。 足りなかったとしても、ほんの僅かで済むと思います。』

 『マジか・・・。 オッシャァ〜!!! 流石、宮古に支店を出しただけあるな〜w 普段、こういうピンチの時に、なんとかするのって、パターン的には俺の仕事なんだけど・・・今回は、力及ばず・・・、T社長に救われたわ・・・。 本当に、ありがとう。 』

そんなわけで・・・、土の手配は、おおよそOK!ということになりました。

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その日の夜は・・・宮古の郷土料理の店で・・・宮古島の人や、観光客さんたちと、盛り上がりまして・・・・。

名古屋から一緒に来たS社長(通称マイケル)も、前に出ていって歌いまくって大宴会状態w

シークアーサー酎ハイと、泡盛で、お通り祭で・・・意味わからないくらい飲みました(笑)


そして・・・翌日・・・・。

約500坪の土地の契約をしました。

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(了解をいただいてないのでモザイクをかけさせていただきました。)

市街地に事務所を構える、宮古島の不動産会社さんの事務所で・・・契約を締結!

今後、宮古島での事業展開は、この不動産会社さんの協力なしではできません。

今回も、何から何まで、親切丁寧に対応してくださり、今後の事もご協力をいただけるようで、本当にありがたいです。

愛知でも、宮古でも、その他の場所でも・・・、何をするにも人と人の繋がり、人の協力がないと・・・、自分一人では、何もできないということが、本当によくわかります。

都市計画の関係、宮古島の状況や不動産の慣行など・・・めちゃくちゃ勉強になりました。

建設、土木関係でも多大なるご支援をいただいており、愛知の建設業者の社長共々、本当にありがたいな〜と心より感謝している次第です。

今回も・・・・。

市街地から徒歩20分ほどの場所にある高台の高級住宅地・・・南小学校の近くで、市街地から適度に距離もあり住むには最高の場所です。

今のバブル状態の宮古島で、こんな良い土地の情報をいただけて、契約できて・・・しかも、建設も早めに着工できるなんて・・・本当にありがたいです。

そして・・・契約をした土地は・・・・。

でも、素人さんに、これを見せても、想像がつかないだろうし・・・ブログにアップするべきではないのかもしれませんが・・・・。

ブログの読者さんは、不動産慣れしているから・・・・まあ、いいか・・・w

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こんな感じの土地で、約500坪・・・現況雑木林・・・、少し高台で、イオンや学校も近くて、住環境のとても良いところです。

うむ〜・・・、素人さん的にみると、この土地の良さって分かるのかな〜???

それでは・・・少しだけ・・・アパートの事業計画を・・・・。

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同じぐらいの角度からのパースは、これぐらいしかないんですけど・・・・。

8戸のアパートが4棟、写っているのですが・・・・。

もう少し角度を変えて、側面からのイメージを・・・・。

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こんな感じです。

見て分かるように、軒が極端に短いです。

あとは、台風などの災害対策として、在来と2×4のハイブリット工法で、本土の木造では
考えられない強度を出しています。

シロアリ対策として、床下に工夫をしてあり、どうしても木を使わなくてはいけない部分は、ヒノキを使いながら更に防虫してあります。

まあ、こういった話は・・・、投資家さん募集の際に書かせていただくとして・・・。

なんとなく、イメージは、伝わったでしょうか???

そんなわけで・・・無事に契約が終わり、現地視察、都市計画、建築関係のチェックもして・・・。

造成工事と、建築の打ち合わせをしに・・・、愛知県の建設会社の宮古島支店に行きました。

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今後、宮古島で、アパート、戸建、ビルなどの建設、その後のメンテナンスをやっていただかないといけないわけですが・・・、一階が、事務所になっていて・・・、2階が社員寮になっていて・・・、しっかりした会社(支店)になっていたので、安心しました。

工事の責任者や職人さんたちとも会って、いろんな話をさせていただき・・・、今度、来た時に、魚釣りに連れていってもらうことになりましたw

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現場の責任者 『近藤社長・・・、アパートの入り口には、シーサーを設置しますか???』

『いらない・・・。 でも・・・、アパートに、シーサー・・・??? それって、必要なの???』

現場の責任者 『う〜ん。 アパートに住む人や、所有者さんを守ってくれるですよ。』

『この顔で守ってくれるのか? 楽しい明るい家にはしてくれそうだから、そういう意味では、幸せにしてくれる感じかな〜???』

現場の責任者 『で・・・・、シーサー、アパートに・・・どうしましょう?』

『外構に合うかも含めて考えておくよ・・・。 シーサーのことももう少し勉強しておくw』

そんなわけで・・・・、あっという間に時間が過ぎて・・・短い一日でした・・・・。

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この日の夕日は、昨日とは、違った色に見えました・・・・。

昨日は、ものすごく不安な気持ちで、夕日を眺めていたのに・・・、今日の夕日は、サンセットなのに、なんか、やる気が湧いてくる・・・なんか、力強い夕日だな〜www


そして、翌日・・・・。

池間島のオバちゃんのところに行って、宮古そばを食べてから、帰るか〜w

池間のオバちゃんは、大昔、津島に住んでいたらしく、今は、旦那さんと二人で、食堂と土産屋さんをやっているのです。

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この橋を渡ると、オバちゃんに会える・・・・宮古蕎麦が食える・・・w

ということで・・・・。

ジャーンw

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宮古蕎麦を食べて・・・・。

ぐちゃぐちゃに混んでいる空港で並びまくって・・・(TT)

名古屋に帰ってきました。

まあ、空港は混んでいても、今は、直行便があるから、宮古から中部国際空港までは2時間ちょっとです。


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今回の宮古島出張は、土地の契約もできたし・・・建設、土木関係の段取りもできたし・・・。

宮古島で新築利回り10%のアパート建設ができます・・・。


充実した・・・宮古島出張でした!

次回、宮古島へは、12月8〜10日までぐらい行きます。

もしかすると・・・ガチで仕事オンリーですが・・・12月1日〜3日まで・・・も行くかも・・・。
でも、こちらは、バタバタなので、皆さんと、ゆっくり話をしたり、ご案内したり食事したりできないかな〜・・・・。

近藤社長と行く宮古島3日間みたいな企画にするか、一部の投資家さんを連れて先に行ってから、次回にするか・・・、今、検討中ですが・・・・、もしも、行きたいという人がいたら・・・、ご連絡ください。

その都合と、飛行機、ホテルの空き状況で・・・宮古島ツアーをいつにするのか、どうするか決めようと思います。


※興味がある方は、下記のバナーからメール・・・もしくは、千代田不動産 本社にお電話をください。

そんなわけで・・・本日は、宮古島出張!(不動産投資)のお話でした






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