太陽光発電

2017年01月05日

2126) 太陽光発電所 利回り10%以上 名古屋市近郊

本日から、仕事始めです。

新年、2回目の更新ですので、ブログ内での年始のご挨拶は、いたしませんが・・・、仕事始めということで、朝一番から、夕方まで、ご挨拶、電話等、あけましておめでとうございますを、何百回口にしたのか、分からないくらい、おめでとうございますラッシュでした。

年明け初日は、あけおめ挨拶からの・・・ビジネスの話・・・、別れ際には、再度、本年も宜しくお願いしますと挨拶をする。

毎年の事ですが、皆さん、心新たに、新年の挨拶をする・・・日本の素晴らしい習慣のひとつだと思います。



不動産業者の年末は、契約決済等・・・年始は、挨拶回りで、結局、年末年始は、バタバタとするわけですが・・・。

昨年末は、いまだかつてない、忙しさでした。


12月に入ってから、通常の契約決済以外に、20件以上の太陽光用地の購入契約を締結しました。

そのうちの8割以上は、私と、太陽光事業担当の高橋、統括事業部長で行いました。

その20件超えの契約に、農地転用や、太陽光の申請等が、絡むので・・・それはもう、戦争状態でした。

でも、なんと申しますか・・・、これまで不動産業をやってきて良かったな〜と思った年末でもありました。

物件を出してくださった不動産業者様、その他、協力者の皆様には、本当に感謝しております。

購入した土地も、道路もついていないような土地や、とんでもない田舎や山奥じゃないですよ。

物件の大半は、通常、坪単価1万円で購入できるような土地ではありません。

たまには、頭を上げてみるものですね〜。

『皆さん、お力をお貸しください! 私は、今年の年末までに、30件の太陽光発電用地を購入しなくてはいけません。 坪単価1万円以下で200坪以上の土地を30区画分です。 宜しくお願いします。』

正直、こんなに買えると思っていませんでした。

私の、予想、想像、想定の限界を超えました・・・。

不動産業者の皆さん、協力者の皆さん、大切な土地を売ってくださった地主様・・・本当に、本当に、本当に、ありがとうございました。


本日は、太陽光発電所 10%以上 名古屋市近郊!というブログを書かせていただける事が、とても嬉しく思います。

そして、皆様のご協力により、購入をさせていただいた土地は、すべて坪1万円で販売をしたいと考えています。


さて、本日のブログです。


本日は、太陽光発電いついて・・・、先ほども書かかせていただきましたが・・・・。

感謝の気持ちで、いっぱいで・・・、又、お待たせしているお客様や、新規のお客様に、太陽光物件をお出しできることが嬉しくて、何度も書いてすみません・・・・。

1ヶ月ほど前から、太陽光発電用地の買取を始めましたが、今現在、購入が確定している物件が20件を超え、購入できそうな物件は、15件・・・・ということで、お陰様で、約30件の買取の目標は達成できました。

2016-11-26-10-46-56


これから、順次、物件化していきます。

税制面上の問題で、3月末の連携に向けて、またまた忙しくなりそうですが・・・頑張ります。

現在、土地付き太陽光発電所購入希望者の方々に、物件資料を出した後・・・、新規の方々にも物件をご案内させていただきます。

その第一弾としまして・・・・。


愛西市諸桑発電所F1の販売を開始します。

BlogPaint


名古屋市内から西へ10数キロ、車で20分であり・・・、津島市のヨシヅヤ本店から徒歩6分の場所に、太陽光発電所を・・・・。

太陽光発電が終わった20年後の事を考えると、かなり良い物件だと思います。

BlogPaint


そして、今回の場所は、すでに舗装済です。

元々、近くの店舗の駐車場だったのですが、賃貸借契約が終了しましたので、この度、店舗の駐車場から太陽光発電用地に生まれ変わることになりました。

肝心要の物件の概要については・・・・。

諸桑概要書1


土地の面積については、現在は、最低面積で計算してありますので、ご希望があれば100坪以内であれば増やすことができます。

何故、土地の増減の話をするのかと言いますと・・・近くの店舗が再び駐車場を必要とした際に貸すこともできますし、これは私の個人的な意見ですが、貸しコンテナなどを併設すると面白いと思います。

そして、これが、配置図と、配電図です。

配線図


続いて、シミュレーションの話になりますが・・・・。

利回りは10、2%・・・。

生産性向上を使えば50%償却ができる物件(3月連携可能)ですので、正味12%ぐらいにはなると思います。

詳しくは、シミュレーションの表をご覧ください。

諸桑 シミュレーション


万が一、計算が違っているといけませんので、念のため、税務署、税理士等に、ご確認ください。


太陽光発電について

弊社では、今年から、ビル、マンション等の収益物件の販売を減らし、土地付き太陽光発電所の販売を始めました。

理由は・・・・。

・人気エリアの利回りの低下

不動産価格の高騰により、空室率の低い優良収益物件の利回りが低下しており、維持費や、借入の金利等の経費を差し引くと、いくらも残りません。
つまり、収益物件としての本来の旨味が少ないということです。

・地方都市、田舎の入居率の低下

少子高齢化、人口減少により、空室率が高くなってきており、満室ベースで考えると高利回りの収益物件になるものの、将来的に満室経営するのは難しい状況です。
空室率次第では、キャッシュフローどころか、賃料でローン返済もできないという危険性があります。

・維持管理の手間暇が多い

中古の収益物件の場合は、修繕、管理、入退去の手間がかかります。
不動産業者に一括管理をしてもらうという方法もありますが、修繕費用等は、所有者負担であるため、時期や金額等、先が読めないということであり、物件が古いほどに、リスクが高くなります。


その点、太陽光発電は・・・。

20年間、買取価格が固定されており、過去30年間の日照データーから、利回りが算出してあるので、収益が安定しているのです。

維持管理についても、草の問題、将来1回はパワコンの交換がありますが、太陽光パネル自体は、発電終了時まで、メーカーの保証がついていますので、マンションや商業ビル等の収益物件よりも維持管理費も少なく、将来的にかかる費用も先読みできるわけです。

大都市の収益物件の利回り低下と、田舎の入居率の低下が、見えておりますので、弊社としては、収益ビル等の販売を減らし、収益物件については、太陽光発電所の販売をメインに切り替えたのです。


そして、太陽光発電の固定買取の低下についても、機材が安くなった事と、約50kwのパワコンに対して、70kw以上のパネルを設置する事で、売電単価が高かった頃と、さほど変わらない利回りを実現することができるようになりました。

総出力が約50kwのパワコンに総出力50kw分の太陽光パネルを設置しても、1日のうちパワコンが約50kwで発電する時間は短いわけで、過積載設置をすることにより、パワコンの総出力を約50kwの発電時間を長時間化させることで、売電単価は下がっても、沢山発電をするので・・・、利回り10%を出すことができるわけです。(50kwを超えた部分はカットされます。)

今回の物件の事ではありませんが、仮に例を挙げると・・・。

過去の太陽光発電、1kwh32円×5.000kwh=160.000円(パネル50kw)

現在の太陽光発電1kwh24円×7.500kwh=180.000円(パネル75kw)

過積載の場合・・・、50kwを超えて発電した部分はピークカットされるので、実際は、32円単価の頃より、少し利回りは悪くなるぐらいですが、今の24円単価であれば、利回り10%は、なんとかクリアできるわけです。

しかも、3月末までに連携をすれば、法人と青色申告の個人であれば、生産性向上設備投資促進税制により、50%償却ができます。(実際は、50%に加えて、初年度分+その他で約60%償却)

収益物件としてだけではなく、利益が出ている法人には節税対策にもなるわけです。

本日は、一物件のみの紹介となりますが・・・、その他の物件もございます。

例えば・・・・こんな、32円案件なんかも、あったりして・・・。

komono


ちょっと小型の物件ですが、32円案件です。

ここ近年・・・、人気エリアの収益率の低下、それ以外の場所は空室率上昇・・・、そんな中での、太陽光発電の、固定買取制度の20年、表面利回り10%は、旨みを感じます。

尚、今後、25物件〜30物件ほど販売をする予定でございますので興味のある方は、下部のバナーから、もしくは、千代田不動産 本社まで、お気軽にお問い合わせください。

そんなわけで、本日は、太陽光発電所販売開始のお知らせでした。


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2016年12月11日

2118)太陽光発電用地、買取の視察

先日、太陽光発電用地の買取募集の話を書かせていただきましたが・・・。

おかげさまで、不動産業者様、読者様、地主様から多くの情報が集まりまして・・・・。

毎日、視察と調査に飛び回っております。


本当に、ありがとうございます。

引き続き・・・愛知県内と、三重県の東部のみ、200坪〜400坪ぐらいの小型の土地を募集をしております。

そんなわけで・・・・あっちこっち飛び回っておりますが・・・・昨日、朝から夕方までに、8件の土地の視察のために1日で300kmぐらい移動しまして・・・最後に弊社のお客様の太陽光発電所の近隣の土地の寸法を測りに行った際に、とてもきれいな写真が撮れました。

2016-12-03-17-01-08


めちゃくちゃ疲れていたのですが、西の山に沈む夕日を眺めっていて、ちょっとだけ癒されました。

因みに、どんなところを回っているのかというと・・・・・。


当然に、遠いところから行くわけですが・・・・。

車で走る事、名古屋から2時間・・・・。

2016-11-30-12-36-26


名古屋から2時間走ると・・・空気が旨いわ〜w

でも・・・、このロケーションでは、投資家の読者さんたちも、弊社のお客様も喜ばないわ〜。

そんなわけで・・・次のポイントに・・・。

2016-11-30-12-48-42


うむ〜・・・・、まあ、これならありかな〜・・・・。

こんな感じで・・・・ということで・・・・8件ほど回ってきました。

坪単価1万円以下の土地の情報は、沢山いただいておりますが・・・、ここなら、沢山、発電しそうだ〜という土地は、なかなかない!

利回り10%以上の表記をして販売するからには、11%ぐらい出るであろう場所じゃないと・・・、シミュレーションの数値だけを信じて売るのは怖い。

結局、この日の収穫は、8件回って1件・・・・。

太陽光発電ができる土地なんて、いくらでもあるけど、実際に、私の合格ラインを超える土地はなかなかないです。

12月内30区画分を買い取りする!という目標を立てた以上、必ず達成しなくてはいけません。

約1ヶ月で、30区画の太陽光発電用地を購入するというのは、私が、今までトライしてきたミッションの中でも、相当難易度が高いです。

宅地分譲であれば、大きな土地を買うのであれば、うまく行けは、一ヶ所で30区画分ぐらいできる場合もあるわけですが・・・、太陽光の土地は、そういうわけにはいかないので、なかなか難しいのです。

そんなわけで・・・1日一本ペースで買えるように頑張っております。

予約を入れていただいてる、投資家の皆様、お客様方々も、今暫くお待ち下さい。



話は、変わりますが・・・。

太陽光視察のはなしではないですが・・・、弊社が購入した名古屋市東区泉1丁目の土地上に、築年数不詳の古家がありまして・・・その内部で、こんな懐かしいものを見つけました。


ジャ〜ンw

2016-12-07-16-31-09


古家の中で、埃をかぶって置いてありましたので・・・なんか、懐かしいのと・・・なんとなく可哀想な気がしたので、持って帰ってきて・・・ピカピカに磨きました。

もちろん、中もバラして、全部きれいに掃除をしました。

45歳以上の方は、使ったことがあると思います。


昔、昔の、そのまた昔・・・、まだ、携帯もない頃の話ですが・・・、女の子の家に電話をして・・・、『近藤ですけど、**ちゃんいますか〜?』・・・、女の子のお父さんとかに、『おらん』とか、『何の用事だ?』とか言われて、ガチャン!と切られた、懐かしい黒電話(笑)

ピカピカに磨いて、今の電話と比べてみました。

2016-12-07-16-31-20


なんでしょうね〜・・・、お爺ちゃんと、若者が並んでいるかのような、この雰囲気は・・・w

因みに、内部をバラしてみたのですが、めちゃくちゃ、単純な構造で・・・、コイルが巻いてあって、ベルが2個付いていて・・・、ベルの真ん中の棒が、左右に揺れて音が、チリリリリリリリン♪って鳴る仕組みになっていました。

もうひとつ言わせていただくと・・・、ダイヤルを回して、電話をかけるので・・・、10桁もあると、めちゃくちゃ時間がかかるんですよね〜w

0・・・ジコジコジコジコジコジコジコジコー・・・・・、5・・・ジコジコジコジコ・・・、2・・ジコジコ〜〜〜というような感じで・・・052だけでも、時間がかかるんです。

私は、この黒電話を、なんとか使えるようにしたくて、いろいろやってみましたが・・・、回線の種類が違うので使えませんでした。

速攻で、電話工事会社に電話をして・・・、『昔の黒電話を使えるようにしたいんですけど、何か方法はないですか?』と聞いたところ、回線によっては、使えるようです。

でも、私的には・・・、今の回線で使いたいわけで・・・、変換器がないか、電気屋さんに調べてもらっています。

2016-12-07-16-31-16


絶対に、使えるようにしたいです。

そんなわけで・・・今の私の目標は、12月中に太陽光発電用地を30区画分購入する事と・・・、黒電話を使えるようにすることです。

黒電話が使えるようになったら・・・、今度は、黒電話の受話器を置くと、オルゴールがスタートする機械もほしいな〜なんてことも思っています。

実は・・・、それも、古家に置いてあったんですよね〜・・・、黒電話が繋がったら、あのオルゴール付きの受話器台も、持って帰ってきて、磨いて使えるようにしたいと考えています。

私の直通電話番号を黒電話にしたいですw

本日は、太陽光発電用地と、黒電話の話でした。

発電と、電話・・・電つながりということで・・・。

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2016年09月23日

2100)読者さんの太陽光物件の契約と 在庫状況

少し前に太陽光発電の物件の話を書かせていただきました。

最近、投資家の、お客様やクライアント様に収益ビルやマンションを勧めておりません。


それは、人気の高い場所の収益物件は、利回りが悪すぎて、収益物件を買う事が趣味!のお客様に買っていただかなくてはいけない状況ですし・・・、利回りが良い物件は、めちゃくちゃ古くて汚いか、郊外の、今後過疎化していくのではないかというような地域にしか存在しないし・・・

結局、今でも美味しいのは、太陽光発電しかないわけです。

太陽光であれば、空室リスクがなく、表面利回り10%を確保、実質利回りも8〜9%確保できるものがあるので、今年度内であれば投資家さんにお勧めすることができます。

最近、約50kwの太陽光発電7件+2件の9件を販売させていただいておりますが・・・、ブログに載せて数日で、2件が融資特約なしの投資家さん2名が手を上げてくださり、あっという間に売れました。

その他にも、4人、現在、検討してくれている方、融資承認待ちの方がいらっしゃいます。

ありがとうございます。

そんなわけで、2名のうちの一人の方・・・、東京の読者さんなんですけど・・・・弊社が購入して自張りしようとしている区画の隣を購入されることになりました。

昨日、名古屋まで太陽光発電の契約に来てくださりました。


弊社名古屋支店で、5時から契約を締結させていただいたわけですが・・・これから、20年、お隣さんになるということです(笑)

お隣さんだけに・・・・契約途中で・・・。

 『ところで質問なんですが・・・めちゃ高価で美味しいものを食べたいか、名古屋にしかない美味しいものを食べたいか、どちらですか???』

読者さん 『名古屋にしかないものがいいですw』

そんなわけで・・・・、昭和の香りがする下町のトンカツ屋さんに、味噌カツを食べに行きました。

2016-09-21-19-09-59


ジャーンwww

基本的に、遠方から名古屋に来られる方は、美味しい名古屋飯は食べていらっしゃらない方が多いんですよね〜。

芯が残りすぎてゴムを食べているような味噌煮込みや、行列ができているわりには美味しくない鰻屋とか・・・こんな濃い味噌カツ地元の人間は誰も食べないというようなトンカツ・・・、全国各地でチェーン展開しているような手羽先屋とか・・・。

実は、もっともっと〜もっと〜美味しい店は、いくらでもあるのです。

そんなわけで、昔ながらのトンカツ屋さんで、味噌カツ、クリームコロッケ、ハンバーグを食べました。

読者さんが、東京からワザワザ契約に来ていただいた以上、このまま返すわけにはいかないので、絶対に旨いものを食べていただいて帰ってもらわなくてはいけません。

読者さんも、名古屋の飯は旨いと言って、めちゃくちゃ喜んでくれました。


その後・・・私が緊急の仕事が入ったので、一度ホテルに送っていきまして・・・夜の11時に錦に集合w

 『名古屋の夜と言ったら・・・錦でしょうw さぁ〜今日も元気に行きますよ〜w  ここから先は割り勘ですので、飲み負けしないでくださいねw』

そんなわけで・・・・w

我々の、今後の太陽光発電の成功を祈念致しまして・・・『かんぱ〜いw』

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読者さんとの出会いの嬉しさと・・・途中抜けして大変な仕事を片付けてきた事とで・・・、ドンペリのシュワシュワ感と酸味が身にしみて美味しかったですw

今後、お隣さんになるわけですし・・・、反対隣の人も友人の会社ですし・・・、その隣も知り合いですし・・・、万が一、20年後太陽光発電の売電ができなくなったとしても、まとまっていれば、有効に土地を利用できる可能性は高くなるわけですから、太陽光発電の土地のお隣さん同士は、仲良くお付き合いしていくのが一番良いのですw

多種の投資をされている読者さんで、不動産投資、海外投資、出資、株の話など、失敗事例、成功事例を沢山話してくださり・・・楽しく盛り上がりました。

なんとなく・・・笑い話のネタとして話してくださったのでしょうけど、失敗事例の方が多かったように思いますが・・・今回の件で仲良くなれたので、今後は、お互いにダブルチェックをしながら、成功率を上げていきたいと思っていますw

そんなわけで、太陽光発電の販売区画は、融資待ちの区画が売れたと考えないとして・・・残り、7区画・・・融資待ちを売れたと考えると残り5区画となりました。

とは言っても・・・今年いっぱいまでぐらいは、まだまだ、どんどん仕込みをするつもりでいますけどねw

まだ、お申し込みをいただいていない区画は、5区画・・・・。

その中でも、収益率の高い物件をご紹介させていただきます。(読者さんのみ購入可能w)

名称未設定1


現在の売電価格は24円ですが、この2案件は、32円案件と、27円案件です

名称未設定


現在の弊社の在庫で、32円、27円は、これがラストですので、以後、24円案件になりそうです。

※あくまでもシミュレーションですので、実際には、もう少し良くなるとは思いますが・・・後で、発電量が少ないとなると嫌なので少し控えめに試算をさせていただきました。

詳しくは、下部の(近藤社長へのメッセージ)、もしくは、弊社までお問い合わせください。

今更、太陽光発電?と思う方もいるかもしれませんが、約50kwのパワコンに、60kw 70kwのパネルを設置するというやり方をすれば、表面利回り約10%は確保できます。

人気エリアの収益物件を利回り5%以下で買うとか、空室リスクの高い場所にある物件の利回り10%で買うのかと考えると・・・、20年間、その時の売電単価で固定買取をしてくれる太陽光発電は、手間もかかりませんし、税金対策にもなりますので・・・。

いろんな事を加味して考えると、今、一番美味しい収益物件は、太陽光発電だと思います。

因みに、現在、当社では、多くの投資家の方々に販売できるように・・、自社で張る分を含めて、太陽光発電用地の取得に力を入れています。

加えて、10kwを超える太陽光発電設備と蓄電池付きの、独立型太陽光発電住宅の商品開発を進めておりますが、来年ぐらいには商品化する予定です。

そして、その先の、太陽光以外の発電についても・・・検討しておりますが、こちらは、まだまだこれからというところです・・・(^_^;)

何にしても・・・、これから人口は減少していくわけですから、建物を貸して収益を確保する以外の収益物件について・・・、災害時に電気が使えるような独立型の住宅について考えていく必要があると思います。

前にも書きましたが、太陽光発電って、子供の頃に、アニメを見て憧れていたせいなのか・・・、太陽は無限のエネルギー源であり、地球上の全ての生物は太陽がなくて生きていけないわけだし・・・何と言っても自然に優しい。

私自身も、マリンスポーツで日に焼けるのが好きですし、けっこう太陽光好きなんですよね〜(笑)



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