太陽光発電

2017年03月23日

2142)太陽光発電所 視察・・・。

名古屋から車で走ること50分・・・山の中へ・・・・。

スーツ姿で、変なアタッシュケースを持った、怪しい おっさんが・・・太陽光パネルの中を、トボトボと歩き・・・。

周りに店舗もないのに、なぜか、左手に財布を持ち・・・右手にアタッシュケースを持っている。


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現場に到着・・・。

突然、しゃがんで・・・ニヤニヤしながら・・・。

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アタッシュケースから、何やら、ゴソゴソと取り出している。


人気のない、山中・・・、レクサスを太陽光発電所の近くに停めて、スーツ姿の怪しい奴が、太陽光の工事現場に入っていったからなのか、通りすがりの農家の人が軽トラを停めて、こっちを見ている・・・。

空にトンビもいて、こっちをみているようだ・・・。

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カチャ・・・カチャ・・・、ピピー・・・。

iPhone7、プロポへの装着・・・OK!

機体起動・・・、カメラ起動・・・!


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おっしゃぁ〜・・・ GO〜w

ということで・・・、ドローンで、少しの間・・・トンビと戯れて・・・・。

その後は、太陽光発電所を空撮!

まずは、上空100mの真上から・・・・。

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そして・・・ちょっと離れて・・・・上空50mで正面から・・・・。

けっこう、この角度好きです。

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これくらいの距離で、いろんな角度と、高度も変えて画像を撮りまくりまして・・・。

仕事的には、これで終了・・・。


ん???

そういえば、前から、あそこにダムみたいなものがあるけど、ダムの向こう側は、どうなっているんだろう?

ということで・・・ダムのほうにドローンを飛ばしてみました。

ダムの下からドローンを上昇させて・・・ダムの上空に・・・そして中に入ると・・・・。

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おおおおお〜〜〜、めっちゃ綺麗だな〜・・・・w

とは言っても・・・iPhoneの画面に映っているだけなんですけど・・・。

でも、画面に集中しているので、そこへ自分が行ったかのような気持ちになるわけで・・・、しばらく、ダムを探索して・・・。

その後、ダムの上空から・・・自分がいる太陽光の現場を撮影しました。

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ダムの上空からは、こんなふうに見えるんです。

そんなこんなで、遊んでいると・・・・。

バッテリーランプが点滅し音が鳴り出しまして・・・・、それでも、まだ帰還させたくなかったので・・・しばらく飛ばしていたのですが・・・、バッテリーが20%になると、勝手にドローンが、こっちに向かって帰ってくるのです。

この距離なら、5%〜10%分ぐらいで帰ってこれるはずなんですけど・・・、バッテリー残量が20%になると・・・自動で帰還・・・・上空まで飛んできて、勝手に降りてきて、1、2mの高さでホバーします。

そこで、着陸させるかどうか、指示を出すわけですが・・・バッテリー残量が14%あったので、少しだけ太陽光の上空を飛ばして、着陸させました。

障害物は避けるし、高さや場所を変えずに、ずっと同じ位置でポバーしているし、バッテリーが減ると帰ってくるし・・・、めっちゃ賢いですw

あかん・・・ヤバい・・・ドローン・・・めっちゃ楽しい・・・w

本日の空撮、終了・・・・www

ということで・・・、最近、太陽光の現場に行くのが楽しくてしかたありません(笑)

もう少し、腕が上がったら・・・宅地分譲も空撮してみたいと思います。

チラシや、物件概要書、ホームページの写真を撮りたいです。

ただ・・・住宅地なので、プライバシーの問題もあるでしょうから、近隣の方々に、挨拶に行って了解をいただいてから、空撮しないといけないような気がするので・・・、そこは、きちんとさせていただこうと思っています。

まあ、精巧にできているドローンですが、墜落とかしたら洒落にならないので・・・、最低でも、あと10時間ぐらいは、飛行経験を積んでからにさせていただきます。

もう少し上達したら・・・、私のことですから、楽しいことは皆んなででやりましょうってことで、読者の皆さんも、誘うと思いますので・・・宜しくお願いします(笑)

そんなわけで・・・太陽光発電所の空撮の話でした。

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2017年02月23日

2136) 太陽光発電の工事事情・・・。

昨年の後半から、今年にかけて、かなりの数の太陽光発電所の販売をしてきました。

昨年販売をしたものも、即完売・・・、今年の初め頃に販売したものも即完売・・・。


本当に、ありがたいというか・・・、『感謝』の一言に尽きるわけでございますが・・・。

実は、この太陽光発電の、業界というのは、とてもいい加減な業界でございまして・・・。

この、いい加減さを、きちんとした形で商品化させて、お客様に渡すというが、とても難しいのです。


いい加減と書いてしまうと、これはこれで問題発言なのかもしれませんので、なめた業界と言っておきましょう。

何がって・・・。

,泙困蓮太陽光発電の、設備認定を取得するのに、経済産業省の関係の機関に申請をするわけですが・・・、これが、まあ、対応が酷いの酷くないのって・・・、申請しても、いつ取得できるのか、さっぱり分からない。

3週間であったり・・・、混んでいると時期が読めなかったり・・・、電話をしても、なかなか繋がらない・・・。

おまけに、申請する住所地番が、近いという理由で、ストップがかかり、隣接していない事を証明しなくてはいけないので、更に遅れる。

⊆,法電力会社の対応も最悪です。

これまた、経産省の関係の機関と同じく、時期が読めないし、各管轄支店によって対応が違うので、一貫性もないくせに、こちら側には、きちんとした事を求める。

ついでに言うと、こちらのお願いは、公平、順番というくせに、電力会社のほうは、言いたい放題、やりたい放題・・・。

昨年末と、先日・・・太陽光の件で、電力会社が、あまりにも、人を小馬鹿にしているというか、理不尽な対応をするので、私がキレたんですけど・・・。

これまで、宅地分譲、商工業施設等、不動産に関して電力会社からのお願いに対しては、基本的に協力をしてきました。

かなり無理なお願いをされても、なんとかしてきたわけですが・・・、こちらが、お願いをすると、できません・・・順番です・・・わかりません。

それで・・・、温厚な私も、いい加減、キレまして・・・2回ほど、『今すぐ、弊社と、俺の個人所有の土地にある電柱を撤去して、道路に入れ直せ! 二度と、電力会社には、協力しない!』と、怒りまくって、太陽光の担当の、上長の、上長の、そのまた上長の、別の課の上長まで・・・話が広がってしまい・・・、電柱から、電力会社の施設?の撤去と返還まで求める事態にまで広がったわけです。

皆んなが必要としている電気の事なので、これまで、最大限協力をしてきましたが・・・、あまりに、人をナメた対応だったので、堪忍袋の尾が切れた感じです。

まあ、東北の震災の被害を受けた方々と比べると、私なんぞの怒りは小さなものなんでしょうが・・・、きっと、被害を受けて大変な事になっていても、電力会社には、適当にあしらわれているような気がします。

まあ、この話は、これくらいにして・・・。

B斥杆発電のパネルやパワコン等の機材の取引がいい加減なんです。

今年、1月になってから・・・、急に、パネルが在庫不足で納品できないと、商社が言い出しまして・・・、製造元が、急に発表したとかなんとかで・・・、その前後に、パワコンも同じような事がありました。

値段をつり上げるためにやってるのかどうかは知りませんが・・・、こちらは、期日までに設置して、お客様に引き渡しをしなくてはいけないのに・・・、急に物が入らないと言われてしまうと・・・真面目に困りますよね〜。

まあ、そういう商売のやり方なんでしょうけど・・・(苦笑)

い修靴董∈埜紊法ΑΑ税制優遇というか、生産性向上設備促進税制の申請なんですけど・・・、これは、中部経済産業局というところに書類を提出して面接をして約1ヶ月ほどでおりてくるので、まあ、それなりに、きちんとしているのですが・・・。

3月末までに、 銑までの、全てをクリアして、い降りてきてから、3月末までに、連携をしないと、生産性向上***が使えなくなるので、お客様の設備の50%償却ができなくなってしまうわけです。

つまり、時期の読めない、経産省系、電力会社、いい加減な設備の納品、工事(工期)、税制・・・ついでに言うと、農地の場合は、農地転用と地目変更等、全てを期限内に終わらせなくてはいけないわけです。


唯一・・・救いだったのは、弊社の場合は、許認可関係の士業の先生たちや、工事業者や、施工会社の方々が、万全のサポートしてくれて、きちんした仕事をしているということです。

今も、3月の連携に向けて、許認可取得、造成、太陽光の工事を、一生懸命頑張ってくれています。

本当に、ありがたいです。

3月末に絶対に終わらせなくてはいけない工事が、あと16件あります。

弊社と、工事業者、士業の先生たちは、【絶対に期限内に間に合わせる!】と、一丸となり頑張っております。

そんな中・・・先日、とんでもない事件が・・・・。

弊社の関係の、工事部隊が、朝、現場に行くと・・・こんなトラックが、現場に置いてあったのです。

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どこのトラックなのかは、書きませんが・・・・高速道路の関係の工事業者だと言っておきましょう。

工事業者の話によると・・・・。

朝、現場に行ったら、某道路公団系のトラックが2台、ドーンと止まっていた。

工事業者は、私が、工事の日程を間違えているかもしれない・・・、トラックの駐車を許可したのかもしれないと思い・・・・私に連絡をした。

私は、電話に出られない状態でつながらず、折り返しの電話もない!

現場の前を何度も、うろうろしたり、現場前の道路に車を停めてみたりしたが、道路公団系のトラックは、さも許可をもらって停めているような感じで、堂々としているし、一向に車を移動する様子もない・・・・歩いて、現場に入って作業をしようとしたが、それでも、移動する様子はない!

結局、工事ができないということで、職人を返して、自分は他の現場に行ったということでした。

私が、折り返し電話をした時には、もう、帰った後で・・・、私は・・・『はっ? 何で、そいつらに、誰の許可をもらって、ここにトラック停めてるんだ? 今日、工事をするんだけど・・・って言わなかったんだ?』と、怒ったのですが・・・。

ついでに、何故、その、無礼千万な狼藉者どもを、土地から出られないようにして、生け捕りにしなかったんだ???と、問いただしました。

工事業者が言うには・・・、私と連絡が取れなかったし、まさか、道路公団系の車が、地主の承諾なく、トラックを停めて、作業をするなんてことは考えられないと思ったそうです。

まあ、言い訳よりも、大事な事は、3月末まで、土日も工事を入れてるくらいのスケジュールの中で・・・この1日のマイナスを、どう調整するかなんです。

一応、雨、雪、等の予備日で、3日ほどは、余裕があったらしいのですが、先日の雪で、消化してしまっているらしく・・・、ちょっとまずいな〜という感じでした。

結局、他の現場に、人と重機を余分に入れて工期を縮めるしかないということで・・・、もしかすると、少し追加の費用をいただかなくてはいけないかもしれません!とのことでした。

その後、この物件を、購入したお客様にも事情を話して、道路公団に電話をしてもらいました。

すると、道路公団は、すぐに工事業者に確認を入れてくださりまして・・・・。

返事は・・・。

道路公団 『工事業者に問い合わせたところ、道路に停めて作業をしていたので、無断駐車なんかしていない!とのことなんですけど・・・。』

と・・・、しれ〜〜〜っと対応したらしいです。

それを聞いた私は、お客様とお会いして、再度電話をしてもらい、電話を変わってもらいました。

道路公団の方と、電話で、状況と、工事が遅れる事の重大さを説明しながら、メールで無断駐車の焼香の写真を送り・・・・。


 『どう見ても、敷地に停まってますけど・・・。この近所で空き地になっているのは、ここだけなんですけど・・・。』

道路公団は、トボけた挙句に、証拠を突きつけられ、何と言ったと思いますか???

現場で立会いをしたいらしく、都合を聞いてきたのです

普通は、まず、謝りますよね〜・・・・。

そして、事もあろうに、土日はダメ・・・(たぶん休みたいから・・・w)

私は、スケジュール上・・・どうしても、行けないので・・・お客様と、工事業者の社長が行ってくれることになりました。

この話を、工事業者に説明すると・・・『この時期に、1日作業できないことが、どれだけキツイか、わかっとらんですね。 社長、立会いの時に、キレてもいいですか? うちの連中は、3月末まで、休みもないんですよ!』と、激怒・・・。

 『まあ、当日電話に出られなかった俺も悪いかもしれんけど・・・、無断駐車をして、しらを切った挙句に、謝りもしない奴は最悪だわな〜。 まあ、警察沙汰にならん程度に、怒ってもいいんじゃないw』

工事業者 『わかりました。 迷惑はかけませんので、きっちり話をさせてもらいます。』

 『作業員と、重機増やしても、追加は勘弁してね・・・。』

工事業者 『そんなもん、道路公団に請求しますよ!』

 『その顔で、怒鳴り散らして、金を請求したら、脅迫になるとあかんから・・・、きちんと理解していただいて、請求書送らせてもらえよ。 あっ・・・、追加工事代金請求しなくてもいい方法を考えた・・・w』

工事業者 『何ですか?』

『道路公団の工事業者って、素敵な重機を、いっぱい持ってるじゃんw 造成工事を、手伝ってもらう方がいいんじゃない? 高速道路の工事できるんだから、埋め立てや、整地工事ぐらい楽勝だろうwww 金を請求して、変に、ゆすりたかりと間違われてもあかんから、あくまでも、金の問題じゃない! 工期の問題だ!ということで、作業員と重機を借りようw』

工事業者 『それ、名案ですね〜。 工期が縮まったりして・・・w』

 『だよな〜・・・w 道路公団の工事業者、すっげ〜機械、いっぽい持ってるからな〜・・・w よしっ、絶対に金で解決するなよ! 工期伸ばされたわけだから、工期短縮してもらおう。 それが、責任ってやつだわな・・・w』

そんなわけで・・・道路公団、お客様、弊社の工事業者で、明朝、立会いがあります。


しかし、まあ、何というか・・・、太陽光発電というのは、許認可関係〜工事完了まで、工期を遅らせることができないので、けっこう大変です。

読者の皆様にも、弊社の太陽光発電所をご購入いただいておりますが・・・いろいろ諸事情はあっても、弊社が手がける以上、責任を持って、しっかりとやらせていただきますので、ご安心ください!

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2017年01月05日

2126) 太陽光発電所 利回り10%以上 名古屋市近郊

本日から、仕事始めです。

新年、2回目の更新ですので、ブログ内での年始のご挨拶は、いたしませんが・・・、仕事始めということで、朝一番から、夕方まで、ご挨拶、電話等、あけましておめでとうございますを、何百回口にしたのか、分からないくらい、おめでとうございますラッシュでした。

年明け初日は、あけおめ挨拶からの・・・ビジネスの話・・・、別れ際には、再度、本年も宜しくお願いしますと挨拶をする。

毎年の事ですが、皆さん、心新たに、新年の挨拶をする・・・日本の素晴らしい習慣のひとつだと思います。



不動産業者の年末は、契約決済等・・・年始は、挨拶回りで、結局、年末年始は、バタバタとするわけですが・・・。

昨年末は、いまだかつてない、忙しさでした。


12月に入ってから、通常の契約決済以外に、20件以上の太陽光用地の購入契約を締結しました。

そのうちの8割以上は、私と、太陽光事業担当の高橋、統括事業部長で行いました。

その20件超えの契約に、農地転用や、太陽光の申請等が、絡むので・・・それはもう、戦争状態でした。

でも、なんと申しますか・・・、これまで不動産業をやってきて良かったな〜と思った年末でもありました。

物件を出してくださった不動産業者様、その他、協力者の皆様には、本当に感謝しております。

購入した土地も、道路もついていないような土地や、とんでもない田舎や山奥じゃないですよ。

物件の大半は、通常、坪単価1万円で購入できるような土地ではありません。

たまには、頭を上げてみるものですね〜。

『皆さん、お力をお貸しください! 私は、今年の年末までに、30件の太陽光発電用地を購入しなくてはいけません。 坪単価1万円以下で200坪以上の土地を30区画分です。 宜しくお願いします。』

正直、こんなに買えると思っていませんでした。

私の、予想、想像、想定の限界を超えました・・・。

不動産業者の皆さん、協力者の皆さん、大切な土地を売ってくださった地主様・・・本当に、本当に、本当に、ありがとうございました。


本日は、太陽光発電所 10%以上 名古屋市近郊!というブログを書かせていただける事が、とても嬉しく思います。

そして、皆様のご協力により、購入をさせていただいた土地は、すべて坪1万円で販売をしたいと考えています。


さて、本日のブログです。


本日は、太陽光発電いついて・・・、先ほども書かかせていただきましたが・・・・。

感謝の気持ちで、いっぱいで・・・、又、お待たせしているお客様や、新規のお客様に、太陽光物件をお出しできることが嬉しくて、何度も書いてすみません・・・・。

1ヶ月ほど前から、太陽光発電用地の買取を始めましたが、今現在、購入が確定している物件が20件を超え、購入できそうな物件は、15件・・・・ということで、お陰様で、約30件の買取の目標は達成できました。

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これから、順次、物件化していきます。

税制面上の問題で、3月末の連携に向けて、またまた忙しくなりそうですが・・・頑張ります。

現在、土地付き太陽光発電所購入希望者の方々に、物件資料を出した後・・・、新規の方々にも物件をご案内させていただきます。

その第一弾としまして・・・・。


愛西市諸桑発電所F1の販売を開始します。

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名古屋市内から西へ10数キロ、車で20分であり・・・、津島市のヨシヅヤ本店から徒歩6分の場所に、太陽光発電所を・・・・。

太陽光発電が終わった20年後の事を考えると、かなり良い物件だと思います。

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そして、今回の場所は、すでに舗装済です。

元々、近くの店舗の駐車場だったのですが、賃貸借契約が終了しましたので、この度、店舗の駐車場から太陽光発電用地に生まれ変わることになりました。

肝心要の物件の概要については・・・・。

諸桑概要書1


土地の面積については、現在は、最低面積で計算してありますので、ご希望があれば100坪以内であれば増やすことができます。

何故、土地の増減の話をするのかと言いますと・・・近くの店舗が再び駐車場を必要とした際に貸すこともできますし、これは私の個人的な意見ですが、貸しコンテナなどを併設すると面白いと思います。

そして、これが、配置図と、配電図です。

配線図


続いて、シミュレーションの話になりますが・・・・。

利回りは10、2%・・・。

生産性向上を使えば50%償却ができる物件(3月連携可能)ですので、正味12%ぐらいにはなると思います。

詳しくは、シミュレーションの表をご覧ください。

諸桑 シミュレーション


万が一、計算が違っているといけませんので、念のため、税務署、税理士等に、ご確認ください。


太陽光発電について

弊社では、今年から、ビル、マンション等の収益物件の販売を減らし、土地付き太陽光発電所の販売を始めました。

理由は・・・・。

・人気エリアの利回りの低下

不動産価格の高騰により、空室率の低い優良収益物件の利回りが低下しており、維持費や、借入の金利等の経費を差し引くと、いくらも残りません。
つまり、収益物件としての本来の旨味が少ないということです。

・地方都市、田舎の入居率の低下

少子高齢化、人口減少により、空室率が高くなってきており、満室ベースで考えると高利回りの収益物件になるものの、将来的に満室経営するのは難しい状況です。
空室率次第では、キャッシュフローどころか、賃料でローン返済もできないという危険性があります。

・維持管理の手間暇が多い

中古の収益物件の場合は、修繕、管理、入退去の手間がかかります。
不動産業者に一括管理をしてもらうという方法もありますが、修繕費用等は、所有者負担であるため、時期や金額等、先が読めないということであり、物件が古いほどに、リスクが高くなります。


その点、太陽光発電は・・・。

20年間、買取価格が固定されており、過去30年間の日照データーから、利回りが算出してあるので、収益が安定しているのです。

維持管理についても、草の問題、将来1回はパワコンの交換がありますが、太陽光パネル自体は、発電終了時まで、メーカーの保証がついていますので、マンションや商業ビル等の収益物件よりも維持管理費も少なく、将来的にかかる費用も先読みできるわけです。

大都市の収益物件の利回り低下と、田舎の入居率の低下が、見えておりますので、弊社としては、収益ビル等の販売を減らし、収益物件については、太陽光発電所の販売をメインに切り替えたのです。


そして、太陽光発電の固定買取の低下についても、機材が安くなった事と、約50kwのパワコンに対して、70kw以上のパネルを設置する事で、売電単価が高かった頃と、さほど変わらない利回りを実現することができるようになりました。

総出力が約50kwのパワコンに総出力50kw分の太陽光パネルを設置しても、1日のうちパワコンが約50kwで発電する時間は短いわけで、過積載設置をすることにより、パワコンの総出力を約50kwの発電時間を長時間化させることで、売電単価は下がっても、沢山発電をするので・・・、利回り10%を出すことができるわけです。(50kwを超えた部分はカットされます。)

今回の物件の事ではありませんが、仮に例を挙げると・・・。

過去の太陽光発電、1kwh32円×5.000kwh=160.000円(パネル50kw)

現在の太陽光発電1kwh24円×7.500kwh=180.000円(パネル75kw)

過積載の場合・・・、50kwを超えて発電した部分はピークカットされるので、実際は、32円単価の頃より、少し利回りは悪くなるぐらいですが、今の24円単価であれば、利回り10%は、なんとかクリアできるわけです。

しかも、3月末までに連携をすれば、法人と青色申告の個人であれば、生産性向上設備投資促進税制により、50%償却ができます。(実際は、50%に加えて、初年度分+その他で約60%償却)

収益物件としてだけではなく、利益が出ている法人には節税対策にもなるわけです。

本日は、一物件のみの紹介となりますが・・・、その他の物件もございます。

例えば・・・・こんな、32円案件なんかも、あったりして・・・。

komono


ちょっと小型の物件ですが、32円案件です。

ここ近年・・・、人気エリアの収益率の低下、それ以外の場所は空室率上昇・・・、そんな中での、太陽光発電の、固定買取制度の20年、表面利回り10%は、旨みを感じます。

尚、今後、25物件〜30物件ほど販売をする予定でございますので興味のある方は、下部のバナーから、もしくは、千代田不動産 本社まで、お気軽にお問い合わせください。

そんなわけで、本日は、太陽光発電所販売開始のお知らせでした。


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