近藤利一 不動産コンサルタント

2020年08月20日

離婚の慰謝料と財産分与(No. 2444)

飲み友達のGくんから、盆明け早々・・・離婚問題の相談・・・

しかも、自分の離婚ではなく、娘の離婚相談だったのですが・・・。


内容的には、娘の旦那の夜遊びが過ぎて・・・、娘は、旦那が浮気した事を知り、探偵を使って証拠をつかんだ。

娘の旦那は、娘に謝ったけど許してもらえず離婚することになった。

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飲み友達のGくんは、娘を自分の会社で働かせていて過剰に給料を払ったり、美容系の仕事の収入もあったことから・・・、家や土地など、不動産を購入させていて、娘名義の株や財産があるのだが、結婚してから手に入れたものが多いので・・・、娘の旦那は、浮気を認めて慰謝料と養育費は払うから、結婚してから手に入れた財産の半分ぐらいは欲しいと言っているらしい!

もう少し細かいところまで話をすると、飲み友達のGくん的には、自分の会社で給料を払って、通常では考えられない給料を払っていたのと・・・娘は自分でも美容の仕事していて、財産を増やせたわけで、娘の旦那の年収は、600万円程度で娘の方は、収入は、倍以上で、はるかに年収が高い状態で・・・、嫁の息子が浮気して離婚することになったのに、財産を半分欲しいという主張は、あり得ない!
貯金半分で、手を打って・・・、不動産は、娘の名義のままにしておきたいらしい。

 『俺、不動産屋であって、弁護士ではないから、とりあえず弁護士紹介するよ! 慰謝料請求も含めて、きっつい弁護士紹介するわ。 でも、あれこれ、作戦を立てても、娘婿に、それなりには、持っていかれるな! あとは、過剰に給料払っていたというのは、自分で言ったらあかんよw』

Gくん 『わかってます。 結婚してから作った財産は、基本、半分ずつですよね。 納得がいかんだけなんですよ! 娘が可哀想で・・・。』

『婿さん、呼びつけて、話し合いをした方が早いんじゃない? もしかしたら、仲直りできるかもしれんし・・・。』

Gくん 『いや、そういう話をする気はないです。 感情的になってしまうから、自分は出ない方がいいかな〜と・・・。』

『なるほど・・・。 感情的になって、婿に、お前の浮気心は、とっても理解できるけど、何故、バレないようにやらなかった!って怒ってしまうってことか・・・www 婿に、浮気した事を怒ることはできるのか?』

Gくん 『・・・・。 いや〜・・本当に、そうですよね〜! そもそも、飲み行ってる先の店の女なので、家庭を壊そうなんて気はないと思うんですよ。 娘も、飲み屋の女と浮気したぐらい許してやればいいのに・・・。 でも、もう拗れてしまっているので、今の心境としては、浮気しといて財産半分くれとか、男として女々しいぞ!って怒りの気持ちです!』

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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『あはははw 男としての立場より、親としての立場で・・・まあ、そうなるわな〜w よしっ! 婿がOKすれば、うちで不動産を格安で買い取ってあげるよ! 現金化して分けた方がいいだろ? そのあと、経費分と手数料分を上乗せして、娘名義か、会社名義で買ってくれればいいじゃん。それくらいなら協力するよ!』

Gくん 『それって、問題あるんじゃないですか?』

『コソコソやると、後で問題が起きる可能性があるわな。 つまり、買取再販を、婿が、納得すれば問題ない! まとめて買うから、安くしてって話で、納得するんじゃない? コロナ渦の中で、時間をかけて売って、今後の相場なんて、どうなるか分からないし・・・、婿も、離婚するなら、さっさと決着して、さっさと好きな女でも作って楽しみたいだろうw』

Gくん 『そんなことをするぐらいだったら、婿に話して、分配割合を負けてもらえばいいだじゃないですか?』

『それはそうだよ! 話したくないというから、究極の方法を話しているだけで、それで決着つくなら、俺の出る必要はないじゃん!  ただ、俺、半値ぐらいで話をするつもりでいるよw まずは、弁護士から、徹底抗戦する構えで、しれ〜っと内容証明送らせておいて、そこから、俺が、和解の話として、不動産の買取の話を持っていく! 全部買って現金化するといいながら、コロナを理由に叩きまくる! 以上!』

Gくん 『それで、納得しますかね〜? 』

『多分ね。 ポイントは、娘に言って、娘婿を、できるだけ文無し状態にしておくことから始めて・・・兵糧攻めしておくんだよ! そこから、弁護士から内容証明! その後、俺が、大金を払う用意があると話を持っていく!  それで、ダメなら、第二段目の秘策がある・・・それは、俺の口からではなく、弁護士から説明させるよ! で・・、どんだけ、財産あるの? 不動産の住所地番全部教えてくれたら、金額出すよ。 その上で作戦会議をしよう。』

Gくん 『わかりました。 とりあえず、兵糧攻めの件を実行、財産目録を作ってきます。』

『あはははw 冗談、冗談w  最悪の場合、そういう方法もなきしもあらず。  まずは、弁護士に相談して・・・。 そこからだよ! 無駄に、俺に手数料分稼がせなくてもいいから・・・。何が言いたかったかというと、いろんな方法があるよ!ってことだよw でも、兵糧攻めは、早めにやった方が、全てにおいていいね!』

その後、Gくんは・・・、娘の旦那のことを、浮気するなら娘を傷つけないようにやれとか・・・、男のくせに財産半分欲しいとかありえんとか・・・、佐々木希のお父さんの気持ちが分かるとか・・・、かなり愚痴を言って、その他、雑談をして、帰って行きました。

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娘の旦那が浮気をした事に対しては、全く怒っていなかったのは、笑えましたし・・・、Gくんが、それを言わない事で、私としては、相当、イジりましたけど・・・最後まで、浮気については怒っていませんでした。

私は、娘がいないので、そこのところは、よく分からないのですが・・・ 娘の旦那が浮気をしたとして・・・、父親は、腹が立たないものなのでしょうか?


何にしても、Gくんも奥様の前では、『浮気するなんて許せん!』と、そこは強調して怒った方が、何かと良いかと思うのですが・・・・。

まあ、それはそれとして・・・・、皆さん、よく勘違いしていらっしゃるのですが・・・。

浮気の慰謝料と離婚の財産分与を一緒に考えてしまうのですが、慰謝料は、慰謝料なので、財産分与とは、基本的には、関係ないので・・・、結婚してから作った財産は、半分ずつですからね。


そんなわけで・・・離婚の慰謝料と財産分与の話でした。






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2020年08月09日

2020年後半 不動産価格どうなる?(No. 2441)

コロナウイルスにより世界経済は大打撃を受けておりますが・・・、そんな中で、最近、私が皆さんから受ける質問・・・ほとんどが、以下の2つ!

 愽堝飴魂然覆蓮∈8紂△匹Δ覆襪隼廚い泙垢?』
◆愽堝飴唆罰Δ蓮現在、どんな状況ですか?』


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ブログを書いたり、講演で話したり、出版社の本の執筆、不動産講習会のレジュメを作ったりしてきたということもあり・・・、不動産投資家、不動産業者、経営者、その他、多くの方から、質問されるので・・・私なりに自分の考えを述べるわけだが・・・。

 愽堝飴魂然覆蓮∈8紂△匹Δ覆襪隼廚い泙垢?』

『下がるに決まってるでしょう。 上がる要素って何がありますか?』

上がる要素については、まともな答えが返ってきたことはない!

人口増えるのか? 経済発展してるのか? 景気いいのか? 

未だに、東京オリンピックで・・・・なんてことを言った人がいたが、まあ、それが一番まともな答えというか、まあ、一応、答えられただけマシな答え・・・というぐらいで・・・、皆さま、ご存知の通り、経済回復の唯一の希望の星ですが、こんなものは、今となっては、オリンピックを開催した際に、コロナ前よりも、不動産価格が上がるとか・・・、私はありえないと思いますし・・・、むしろ、オリンピック開催よりも、オリンピック後の経済と不動産価格の方が気になるところです。

あとは、仲の良い評論家の先生が・・・、『ハイパーインフレになったら、不動産の価格は上がるw』とか冗談を言っていたが、ハイパーインフレになったら、お金の価値がバカ下がりするので、不動産価格が上がったとしても価値が上がることにはならない。

私も、下がって欲しくはないけど・・・申し訳ないけど、不動産価格は、下がる・・・・!

私のブログは、普段、こういうものを載せないのですが・・・まあ、今回は、一応、SBI証券「東証REIT指数」を載せてみます・・・、こんな感じです。

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◆愽堝飴唆罰Δ蓮現在、どんな状況ですか?』

まあ、1月までは、今まで通りでしたが・・・2月の半ばをすぎた頃から、東京の不動産業者たちの一部が騒ぎ始めました。

特に、投資系の不動産屋たちが、オリンピックに向けて投資マンションを購入していた投資家たちが引いた・・・そして、2月の後半になると、一棟売りの物件、都内の商業地を触っている不動産屋たちも、動きが悪くなったと・・・、大阪、名古屋の中心部の物件を取り扱っている業者たちも、騒ぎだし・・・。

私は、ブログで、不動産は下がると2年ほど前から書いてきましたが・・・天井っぽい感覚を持ちつ、多少、動きが悪くなってきたな〜くらいに思っていたところに・・・東証REITが、下がり出して・・・、3月、ドカーン・・・と暴落したわけです。

もう、この頃・・・3月半ばになると、お客様の動きが止まり・・・コロナの広がりと共に・・・、お客様の動きは、ほとんどなくなりました。

そして、日本全国全国津々浦々の不動産業者たちは、動きが止まったことを知り・・・休業はしないものの、半分以上の社員を休ませたり、リモートワークなんて感じになってきたわけですが・・・。

3月は、まだ弊社も、社内で、コロナ対策ルールを決めて、検温、マスク着用、アルコール消毒したり、あれこれしながら・・・、契約、決済を半分ぐらい延期しながらも、なんとかやってきたわけですが・・・。

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もう4月なんて、不動産業界全体が悲惨な状態でした・・・弊社も、お恥ずかしい話・・・、売上は、前年同月比80%減・・・、契約、決済は、ほとんど延期・・・、商工業系、投資系は、キャンセルや、解約もありました。

ただ、弊社の場合・・・、抗菌抗ウイルス事業の、株式会社ダイヤニウムの方で、マスクや、アルコール、抗菌抗ウイルス剤が、Yahoo!ニュース他、メディアの影響で、爆発的に売れまして・・・、不動産業の一部の社員を、そちらに派遣したりで、休またり、自宅待機させた人数は、少なく済みましたが・・・・。

この時期は、同業の社長たちと・・・、ズームなどで、仕事の話をしても・・・何人休ませたとか、何人在宅勤務だとか・・・、契約決済の延期や中止の話など・・・中には、、社員の8割を休ませていたなんてところもあったりして・・・不動産業界の4月、5月は、悲惨な状況でした。

私も、業歴二十数年・・・こんな経験をしたのは初めてで・・・、前年同月比80%減というのは、ヤバイという感覚よりは・・・、コロナごときに負けたというか・・・、自分の力の無さが、悔しくて悔しくて・・・、『くやしぃ〜〜〜〜〜!』って感じでした!

まあ、以前から決まっていたものを、パラパラやりながら・・・新規契約が取れないのは、悔しかったですね〜。

めちゃくちゃ嫌な奴発言をしますが・・・、他業種の営業マン時代から不動産業界に入ってからも、普通に働いていたら、人並み以上にできたので成績なんて気にしたことはありませんでしたが・・・(嫌な奴発言w)

焦ったり、もがいたりして、必死になっても、前年比マイナスになるなんて・・・、人生始まって以来というか・・・本当にマジで超糞悔しい!

そんな中、不動産部門で、唯一、良かったのは・・・太陽光事業部・・・!

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太陽光発電は、設置してあるだけなのに、全く影響を受けていない・・・・!

弊社の賃貸部門も、賃料交渉が入り減額になっているというのに・・・、賃貸仲介の部門も、キャンセルや延期で影響を受けたのに・・・、こいつらときたら・・・・、ボサ〜っと、突っ立ってるだけで・・・なんの影響もなく稼いでくれた!

おまけに、土地付き太陽光発電分譲も、欲しい欲しいと、投資家さんたちから頼み込まれまして・・・、長年お付き合いしている投資家さんで断りきれずに・・・、自社で権利を持っているIDで、自社張りように残してあるもの中から少しだけですが、売却をしてしまいました。

昔の言葉で、芸は身を助ける!という言葉があるが・・・、今回のコロナでは、太陽光は身を助ける!という感じだったw

そして・・・6月〜7月、少しずつ不動産も動き出したかな〜と思っていた矢先に・・・、またコロナが広がり・・・、4月ほどではないにしても・・・・今また、止まっている状況です。

1月2月の時点では、不動産業界が、こうまで影響を受けるとは思っていなかっったわけですが・・・、影響を受けましたし・・・、まだまだこれから大きな影響が出てくると思います。

それに、付随、随伴して・・・、時間差はあるものの、建設、土木は、今後、かなり大きな影響を受けるでしょう。

弊社の建設土木事業部も、企業誘致の関係で、来年の3月ぐらいまでは、仕事がありますが、来年の4月以降の仕事の予定は、入っておらず・・・、今年、延期になったものが来年の早い時期に再開すればいいのですが・・・そうじゃないと、建設、土木も影響を受けます。
う〜ん・・・あまり気乗りはしないですが、うちも、もしかすると、公共工事の方に手を出していかないといけない時がくるかもしれないな〜!

そろそろ、不動産価格の話に戻りますが・・・・。

今後、不動産価格は、どうなるのか・・・下がるに決まっているわけですが・・・どのように下げるのかを予想したいと思います。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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先ほど、東証リートに少しだけ触れましたが・・・、もう一回、出しますね。

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東証リート指数を見ると分かりますが・・・、2200から1200まで下がり、現在1700あたりで推移しています。

不動産業界の不動産取引件数動きには似ている気がしますが・・・・価格とは、ちょっと違いますよね〜・・・・。

こんなもの、不動産価格との直接的な関係は薄いじゃないかと思われる人もいるかと思います。

まあ、ネットか何かで、東証リートとは・・・で、調べていただくと分かりますが、その通りです。

しかし、私は、少し違う見方をしておりまして・・・、これって、時間差で・・・今後の不動産価格が、ここに反映されているような気がするのです。


う〜ん・・・。

ここからの表現は、少し難しいですが・・・、

そもそも、東証REITは、東京証券取引所に上場している不動産投資信託の全体の動向を表す指数です。それを、東京証券取引所が毎日算出・公表しているもので、不動産投資信託市場全体がどのような動きをしているかを知るうえでとても便利な指数であり・・・、不動産価格の直接的な動きとは違うのですが・・・・。

ですから、今回の私の見方は、変な見方・・・ということを把握していただいた上で・・・。

このREITの動き方を見ていると、私の今後の不動産価格予想と重なるのです。


つまり、今後は、半年〜1年遅れで、不動産価格が、こんな動きをするのではないかと予想しているのです。

今回の雰囲気だと、タイムラグ的に、半年〜1年遅れで、REITの動きを遅れてなぞるように、不動産価格は下がり、半値戻しで推移すると思います・・・・、ここから先は、まだREITの動きには反映されていませんが・・・私は、ジリジリと下がっていくように予想しています。

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不動産の市場は、リートの動きとは異なり・・・、今年の1月2月までは、動きがあり・・・、3月4月5月と動かない状況になり・・・6月7月は、少し動き出したものの、8月現在、不動産価格は、下げに転じる動きをしています。

つまり、REITで言うと、2月後半あたりの動きをしている感じであり・・・、市場は、今下げ始まった感じなので・・・、この後、不動産価格は、一旦、かなり大きな下げに転じると予想しているのです。

不動産価格は、このREITの動きを、半年〜1年遅れで追うかように、動いていくように思います。

ちょっと変わった見方ですが、私の今後の不動産価格の予想と、東証リート指数のチャートの形があまりにも重なって見えたので書かせていただいたわけですが・・・・。

因みに東証REITが、この後、なぜ、ジリジリ下げると予想をしているのか・・・・、REITって、外国人投資家の影響が大きいので、このまま上に抜けないと、外国人投資家は、徐々に引き上げていくと思うので・・・・、ジリ下げしながら、もう一度、3月の底を試しにいくと思います。

半年〜1年遅れで不動産価格が、REITの動きを後追いすると考えたときに・・・、もう少しすると・・・不動産価格はドカーンと下がるんじゃないかな〜と・・・。

その後、半分ぐらいまで戻してきて・・・ジリジリ下がっていくと思いますが・・・、まあ、コロナの影響次第で変わるかもしれませんが・・・、今の感じだと、不動産価格が、コロナ前の価格に戻るには、何か起爆剤がない限り、下がって半分戻してまた下がる!

実需の住宅系は、それなりに動くようにはなるでしょうが・・・不動産投資は、ダメでしょうね〜。

まあ、あくまでも私の個人的な予想ですが・・・・コロナに負けないように頑張りましょう!

2020年後半 不動産価格どうなる?というテーマで書かせていただきました。




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2020年08月04日

不動産業界あるある 昔と今・・(No. 2440)

本日は、どこの業界でもある職業病的な不動産業界あるあるを書かせていただきたいと思います。

私が書くと、ひと昔前の不動産業界あるあるになってしまうかもしれませんが・・・。

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本題に入る その前に・・・ひと昔前の、そのまた昔の私が若い頃というか、20年以上前の話になりますが・・・。

それはもう個性が強い不動産屋の社長様方が沢山いらっしゃって・・・。

ベンツ、BMW、クラウンなど、大きな車に乗り・・・仏壇みたいな金ピカのロレックスをして、ブランド物のセカンドバッグを持って・・・ゴルフ、酒、女・・・豪快に遊び回っている感じでしたけど・・・。

そんな社長たちの下で、社員たちは、俺も社長みたいになるんだ〜って・・・目をギラギラさせた人が多かったわけです。

大手の不動産業者さんも、いろんなタイプの人がいましたが、今よりは、かなり濃いキャラの人が多かったです。

もちろん、大手、中小共に、堅物のような人も、大人しい人もいましたけど・・・今よりは、昔の方が濃いキャラの人が多かった気がします。

私が二十代の駆け出しの頃、不動産会社の社長だった人たちは、50代、60代、70代の戦前、戦中生まれの成り上がり社長が多かったので、口は悪いし、態度も悪いし、飲みに行ったりしても破茶滅茶な人たちがいました。

私も、気が短かったので・・・、何度も口論になったり、殴り合いの喧嘩をしたこともありました。
もちろん、私から手を出したことは一度もありませんでしたが、口論から・・・、相手が手を出したり、物を投げられて当たったりして、掴み合い、殴り合いになったことは何度かあります。

今の若い不動産屋さんたちは、信じられないかもしれませんが・・・。

ちょっと出過ぎたり、やり過ぎたりすると・・・、怖い人から電話がかかってきたり、呼びつけられたり、会社に来られたり・・・これ、昭和の話じゃないですよ・・・平成の話ですよ・・・平成10年ぐらいまでは、そんなこともありました。

まあ、いろいろあれこれ引っくるめてまとめて言わせていただくと・・・、とにかく、不動産業界は、どちらかというと、派手でワイルドな業界でした。

当時、私は・・・、宅建業法で暴力沙汰は絶対にダメなはずなのにな〜・・・、取引では、宅建業法的にありえない取引だな〜・・・、社会人としてありえない人たちだな〜・・・、なんてことも度々ありまして・・・・まあ、今では、笑い話ですが、愉快、豪快な大先輩たちが大勢いらっしゃりました!笑笑

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そういった先輩たちも、体を壊されて大人しくなったり、亡くなられた人もいますし・・・、昔、金をばらまいて豪遊していたような人たちは、もうほとんど業界には残っていないですね〜。
業界の質の向上という意味では良かったと思いますが、ちょっと寂しい気がします。


今は・・・昭和の先輩たちを見てきた人たち、我々世代で、派手にやってる人は、僅かに残っていますが・・・、ベンツに乗って、金時計して、セカンドバッグを持って、昼間っから愛人連れて仕事しているような人は、もういませんね〜w

そういう不動産屋第一主義という業界の中で、仕事に関しては、真面目に誠実に、お客様第一主義でやってきたので、今の私があるわけですが・・・・すみません・・・自画自賛しちゃいましたw

まあ、昔の不動産屋の話は、これくらいにしまして・・・・現代の話に・・・。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


そう思うと・・・現代の不動産業界は、かなり変わりました。

不動産業界以外の素人さんのたちから、現代の不動産業界が、どう見えるのか分かりませんが・・・。

社長たちも、格好はジェントルマンっぽい人・・・、ビジネスは、宅建業法遵守して・・・、経営者としても、きちんとした考え方をしている人が大半です。

社員も、明るく爽やかで、オシャレな人が多く、女性の営業さんも多くなりました、

社内も、明るくオシャレなオフィスにしてあり、気軽に相談しやすい雰囲気にしてあり、昔の不動産業界のイメージはなくなりました。

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クリーンでソフトな不動産業界の中での、不動産業界あるあるですが・・・。

・経営者も若い子もプライド高めの人が多いからなのか・・・、まあまあ自分を出してくる人が多い!

・コミュ力が高いと見せたいからなのか、経営者も若い子も、天気や気温、どうでもいい世間話をしたりする人が多い!

・実力がない人ほど、業界内を転々と渡り歩き一ヶ所に定着せず、履歴書が一枚で書ききれないような人が他の業界より多い!

・クリーンなイメージだけで、実は、未だに体育会系のブラック企業が多い!

・未だに、ブランド物好きな人が多いw

この手のことを詳細に書き出すと、相当、長文化するので、これくらいにして・・・。

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続いて・・、職業病的な、不動産業界あるあるを書きましょうw

・土地の間口や奥行きを、歩幅で測ったり、ブロックや側溝の数で算出したりする。(私もですw)

・休みの日や旅行中でも、その地域の坪単価や、用途地域などを予想してしまう。(私もですw)

・無意識のうちに、売地の看板や、空家、空地のことが頭にインプットしている。(私もですw)

・車に、汚れてもいい靴、軍手などが積んであり、使う時にドヤ顔で出してくる。(私は違います!)

・人の複雑な人生模様に慣れ過ぎて、死、離婚、破産に慣れてしまっている。(多分、私もです。。)

・街を歩いていると、無意識に境界や越境を確認している。(私もですw)

・マンションを見ると、分譲か賃貸かを予想して、高確率で当ててしまう。(当然、私もです。)

・何気なく、賃貸マンションやアパート等の建物を見ながら、頭の中で査定して、賃料も予想して、表面利回りを計算してしまう。(私は違います・・・実質利回りを計算してしまいます。)

・田舎に行くと、犬の糞を踏まないように気をつける!(私のことです。)

ということで・・・。

この不動産業界あるあるを読んで、自分もだぁ〜と項目が、5つ以上ある不動産業者さんは・・・相当、不動産業界にドロドロに浸かっています!笑

まあ、どんな業界にも、職業病的な、あるあるが存在すると思うのですが・・・。

本日は、不動産業界あるある 昔と今・・というテーマで書かせていただきました。





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