近藤利一 不動産コンサルタント

2017年11月07日

2195)土木業者 解体業者 選び!(価格)

皆さん、お世話になります・・・・。

本日は、土木業者 解体業者 選び!について書かせていただきますが・・・。


本題に入る前に・・・ブログランキングのバナーをクリックして投票をお願いしたいのと・・・・、昨日、食べた、本シシャモで、アート作品を作りましたので・・・、フェイスブック、コメントで評価していただけるとありがたいですw

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ハマグリの天ぷらの上に、シシャモ(雄)の天ぷらを乗せてみただけですが、自分の中では、けっこうツボに入って笑ってしまったので・・・掲載します。(一人遊びw)


お時間を取らせてすみません・・・本日のブログです

本日は、土木、解体工事の選び方について書かせていただきます。

というのは・・・、各業者、その時々によって、めっちゃ価格が違いますからね〜。

どれくらい違うかというと・・・・。

先日、弊社の造成現場の見積もりが出ました。(3社)

A社 2100万円
B社 1800万円
C社 1740万円

排水経路、舗装、擁壁工事、土搬入、整地、諸経費等・・・。

何故、こんなに差があるのか、分かりますか?

会社の大小、外注か自社施工か、工事の段取りの上手い下手、忙しい時期かどうかによっても変わりますが、そんなものは、違っても10%以下の差であって・・・大きな違いは、土の搬入です。

大量の土の搬入、または、搬出がある場合・・・土の在庫や、扱い方次第で見積もりが大きく変わります。

今回の場合・・・。

土木の見積もりというのは、当然に、重機、人の手配等の工事の段取りによっても変わってくるのですが、今回は、土の搬入で見積もりに大きな差が出ました。

A社は、良質残土の搬入の運搬賃が有料で・・・高いのです。

B社は、良質残土の搬入は無料ですが、整地代が高い。

C社は、良質残土の搬入は無料、整地代が極端に安いのです。

どういう事なのか、もう少し詳しく説明すると、C社は、土の搬入・・・、つまり、良質残土の仕入れ方が上手いのです。

残土というのは、面白いもので、手に入らない時は、土木業社が運搬賃を払うのですが・・・、余っていて搬出に困っている時は、捨てる側が運んでくれますし・・・、搬出側が本当に困っている場合は、お金を払ってくれるのです。

もちろん、土を入れる前に、こちらも物をチェックしますので、同等レベルの良質残土で比較した場合の話ですし・・・、施工技術、近隣対策、保証、メンテ等も、しっかりしている会社です。

これが、また、面白いのが・・・、必ずしも、C社が毎回安いのかというと、そういうわけでもなく、A社、B社が安い場合もあります。

土木の見積もりの見方については、各土木業社の各工事の金額を、面積割り、メートル記載だったらメートル割りにして、見るだけではなく、土の搬入搬出や、経費という部分も比べてみるようにしましょう。

土木工事の土の搬入排出によって見積もりは、こんなに違うということです。

そして・・・、弊社用地課が、C社に連絡をして、どこから、どのような土を持ってくるのかチェックをして、土入れをする前までに、土の土壌汚染チェックをすることを約束していただき・・・、A社と、B社に断りを入れて・・・・、私のところに上がってきたので・・・。

残土のチェックをしっかりするように! 他の、上下水、ガス、電気等の、工事業社を呼んで工程会議をするように言って・・・、C社に決定ということで、決裁印を押しました。


さて、次は、解体工事・・・。

先日、ある木造の大きな屋敷の解体工事の見積もりが出てきました。(3社)

A社 300万円
B社 360万円
C社 480万円

解体工事も、大きく差がありました。

先に書いておきますが・・・三社ともに、近隣対策、マニュフェストも含めて、きちんとしています。

解体工事において大事な事は、近隣対策、マニュフェスト・・・、そして、工事保険です。

解体工事の騒音、振動、埃は、すごいですから、近隣に迷惑がかかることは間違いないわけで、近隣対策については、ご挨拶と工事内容、工期、近隣対策の内容をきちんと説明し、杭や、隣地の家、壁、塀等は、高画質で画像に残しておく必要があります。

マニュフェストは、解体したものを、各、どこに捨てるのかを、きちんと把握しておく必要がありますし、処分した物の伝票等は、提出してもらうようにしておきましょう。

工事保険については・・・、細心の注意を払っていても、事故が起きる可能性は、0%ではありませんので、保険証書のコピーを提出してもらい内容をチェックするようにしましょう。

価格が安くても、近隣対策、マニュフェストがきちんとしていないと後から大問題になることがありますし・・・、何かあった場合の工事保険は必須であり、内容についても把握しておく必要があります。

それらを、きっちりした上で・・・・今回の見積もりは・・・・。

見積もりをみてみると、解体費用自体は大きく変わりません。

A社は、屋敷の周りの樹木の伐採伐根の費用が極端に安い。

B社は、見積もりに詳細記載がなく・・・解体工事一式!と表記してあります(笑)

C社は、屋敷の周りの樹木の伐採伐根の費用が、けっこうかかるんだな〜という感じです。

弊社の用地課が、A社には、処理方法について聞き・・・、B社には、工事内容の確認をして・・・、C社には、お断りの連絡をして・・・・、最終的には、A社になりました。

そして、私のところに用地課から報告が上がってきたので、解体建物の内部の残留物について、木造なのでパイルの心配はしていませんが、地歴調査上、建物のに何か埋まっている可能性があるのかを聞いて、解体ついでに、地中埋設物調査を20ポイントして、その写真と報告書をもらうように指示をして・・・A社に決定、ということで、決裁印を押しました。

余談になりますが・・・。

造成現場、解体現場に、大量の樹木があるような場合は、めちゃくちゃ見積もりの差が開く場合があります。

先日、A社、500万円・・・、B社、1200万円なんてこともありまして・・・・、伐採、伐根、樹木の処理は、山や森を得意とする業者と、そうでない業者では、かなり見積もりが違います。

A社は、地元の農家や林業の方々を使って人件費を削ったり、樹木をチップにしたり・・・かなり工夫をしているようで、B社の半分以下の見積もりが出てきました。


結論!

土木業者 解体業者 選びについて書かせていただきましたが・・・、こうやって、相見積もりすることで、クオリティーを落とさない中で、少しでも安くするように頑張っております。

経費が安く済めば、お客様に値打ちに売却することができますし、更にクオリティーを上げることもできますし・・・、弊社も、値打ちにした分、又は、クオリティーが高くなった分、売れ行きも良くなります。

不動産の仕入れは、物件を安く買うことも重要ですが・・・、きちんとした業社の中から少しでも値打ちに施工してくれる、工事業者を選ぶことも重要ななのです。


このブログの読者の皆様で、これから大きな造成工事や解体工事をされる方は、一報いただければ、私の知る限り最高最良の業者さんをご紹介させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。(※申し訳ないですが・・・ブログは全国区ですが、仕事は、地域限定ですので・・・、業者紹介は、名古屋市内から半径50km圏内にかぎります・・・w)

そんなわけで、本日は、土木業者 解体業者 選び!について書かせていただきました。



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2017年10月30日

2193)  名古屋の土地価格、どこまで上がる?

本日は、高騰する名古屋の地価の話を、名古屋の不動産業者である私の個人的見解で書かせていただきます。

その前に・・・・名古屋駅前、ミッドランドの中国飯店のお話を・・・・。

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福臨門から、七福になり・・・、今回は、中国飯店・・・・。

私の個人的な感想は・・・・上海蟹は、中国飯店のほうが数段旨い!

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北京ダックは・・・、正直、福臨門のほうが、数段旨いと思いました。

点心が旨いのは、七福ですかね〜・・・、まあ、福臨門と、七福は、事実上、ほぼ同じ味なんですけどねw

名古屋の土地価格の話の前に、少しだけ、名古屋グルメ情報をお送りしましたw

さて、本題に行きましょう・・・。

名古屋駅付近の地価は相変わらず高い・・・

今年は、ささしまに、グローバルゲート・・・昨年は、名古屋駅前に大名古屋ビルヂング、JPタワーJRゲートタワー等の高層ビルが建ち・・・また、今後、名鉄・近鉄の名古屋駅も、大型複合ビル建設計画があり、名古屋”への期待感から不動産が爆上げ状態となっています。


とは言っても・・・、名古屋駅を中心に、都心部のみといった感じですけどね・・・。

2017-10-30-10-18-00


我々、愛知の中小の不動産業者たちは、ここ数年、今までありえないほどの価格で物件資料が出てきたので、正直、驚いていたわけだが・・・結局のところ、言い値ではないにしても、それに近い価格で売れているわけで、驚かされ続けてきた。

爆上げ当初、不動産業者としては、名古屋目線でものを考えるので・・・・、『はぁ〜? なんだ、この価格は? 売れるわけないがや〜・・・。』と、東京目線での価格を鼻で笑って見ていたわけだ。

これは、仕方がないと思う。

名古屋の業者は、名古屋の商圏、名古屋の人たちの収入、名古屋のマンション相場を熟知しているわけで、私自身も、名古屋駅から数百メートル離れた土地の所有者から、坪1000万超えで売却依頼を受けた時は、『いくら上がっているとは言っても、坪800万円が限界ですよ! 名古屋で、1000万超えて土地を買って成り立つ商売がありますか?』と、言ったくらいだ。

実際、今でも、そう思っていますw

しかし、そう思いながらも、売れていくわけで・・・、名古屋駅近で、弊社に買えるくらいの土地が出ると、買ってみようかん〜なんて事を思ったりもしますし、ちょっと考えている間に、同業者に買われてしまったりしています。

今まで、高いと思って笑ってみていた物件が・・・、昨年〜今年にかけては、不動産業者自体も、その高騰した価格が、当たり前になってきたわけで・・・、この当たり前に高いというのに、怖さを感じております。

今年の始め頃のブログに、2017年に、下落は始まると予想しましたが・・・、2016年に、中国政府の外貨持ち出しの締め付けが厳しくなり、中国人が不動産の購入を控えるようになり、売りが出だしたのことと・・・トランプ当選で、アメリカの経済の先行きが不安で値下げの予兆みたいなものはありましたが・・・、今のところ、下落が始まったという感じはありません。(アメリカ絶好調)

名古屋は、まだまだ地価が上がるという予想が多い中・・・・。

2017年に、下落が始まるという私の予想は、今のところハズレていますが・・・・・、いつ地価の下落が始まってもおかしくない状況であることは確かだと思います。
(マンションは除く!時間差あり。)


では・・・。

地価の値上がりは、いつまで続くのか???

私は、もう完全に上げ止まったと見ています。

先ほど、私は、名古屋駅近くの土地を買おうと思う時があると書きましたので、素人さんは、上げ止まったのに買おうと考えるのか???って、矛盾しているように思うのかもしれませんが・・・・、

基本的に、我々プロは、高値で出ているような大型物件を買って右から左というようなことはしません。

変形地や、小さな土地を安く買っておいて、周りの土地も纏めてから売ったり・・・、借地権付きのものを安く買って立ち退きをして売ったりするので・・・、現在、商品としてドーンと高値ででているような物件は買わないので、そういう土地を買おうか迷うという話です。(説明)

2015-08-12-23-52-44


話は、戻って・・・地価は上げ止まったと見ています。

理由は・・・。

・昨年、今年とできた、高層ビルにショッピング街やレストランに人が群がっているかというと、予想していたよりも少ないのではないかと思います。

・中心部のマンションは、一般庶民には手が出ない価格になり、一般の人たちが買うよりも投資目的で買われるケースが多い・・・、かといって、郊外にマンションを建てても、戸建てよりも高くなるので売れない状況にあり、戸建てが売れているかというと、人気のエリア以外は、そんなに売れているわけではない!

・愛知県は地価が上がり続け、三重県、岐阜県は、ずっと下がり続けてきて、愛知県の中心部のみ値上がりしている状況で、値上がり地域と、値下がり地域のバランスが、値下がり地域が増えてきている。

・日本の不動産の大株主ともいえるJリートの利回りとかを考えると、そろそろ限界値に近いので、購入を控えていくように思う。

・金融緩和で余ったカネが不動産市場に流れ込んだだけに、本来の需要と供給の良いバランスでの上昇ではないので、そろそろ市場の流れに歪み生じさせそう。

・ダウ、日経ともに、限界値に近い。

逆に好材料は、オリンピック、名古屋はリニア開通、消費税のかけこみぐらい。

全てが、限界に近いわけで高いところにあがりすぎた。

土地の下落が始まらない最後の砦である防波堤は、ありえない金融緩和が続いていることですが・・・、今回は、金融引き締めしないから安心だと思っている人も多いようですが、人口減少という大きな波に、金融緩和という防波堤がいつまで通用するのか・・・。

そして恐ろしいのは、高いところに物体をあげればあげるほどに、高い場所から物を落ちれば、その落下スピードの加速は増加し被害は拡大するわけで・・・、不動産価格も、高水準になればなるほど、下落するときのスピードは加速し破壊力が大きいことになります。

何が引き金になるのかは、分かりませんが・・・私は近々、下がり始め・・・その後一気に、スドーンといくように思います。

本日は、名古屋の土地価格、どこまで上がる?というテーマで書かせていただきましたが・・・、もう上がらない・・・、現在は、上げ止まったと見ています・・・・。 金融引き締め以外の、なにかをきっかけに、ドーンと下がると思っています。

2018年に、ズルズルと下げ始まり・・・2019年は、消費税前の駆け込みで少し戻して・・・オリンピック前には、ズドーンってパターンですかね〜・・・。

オリンピックまで、頑張って維持しても・・・・オリンピック後には、落ち込むでしょうね。

あくまでも、私の個人的な予想にすぎませんが・・・・・。

現在は、まだ不動産価格の値上がりは止まった段階で、下落はしていませんし、名古屋バブルも崩壊していませんが、上がった物は必ず下がるわけで・・・、不動産価格の下落前に売り抜けられるよう、この2〜3年は敏感になった方がよいと思います・・・というのが、私からのアドバイスです。

本日は、名古屋の土地価格、どこまで上がる?というテーマで書かせていただきましたが、書いてみたら、名古屋の土地価格は下がるというお話になってしまいましたね・・・・。



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2017年10月27日

2192)深刻な空き家問題について考えましょう、(人口減少)

現在、日本では、約7に1軒が空き家になっています。

本日は、深刻な空き家問題について考えてみましょう。

先日、不動産コンサル仲間のAさんが、ウインク愛知での講演の後、弊社の名古屋支店に遊びに来てくれました。

Aさんは、コンサル仲間ではありますが、一緒に仕事をしたことはないですし、たまに、不動産取引の相談をされるくらいで、それほど仲が良いわけではありませんが、名古屋に来ると、何故か、ふら〜っと遊びに来て、能書き語って帰っていくんですよね〜w

まあ、そんな話は、どうでもいいのですが・・・。

今回は、空き家問題について、ブツブツ言いだしまして・・・。

2017-10-26-12-05-10


Aさんは、不動産コンサルなら誰でも知っているような、日本の総住宅数は、約6000万戸で、そのうち820万戸が空き家、7件に1件は空き家なんだという話をしだして・・・、田舎は勿論のこと、都会でも、空き家率が増加傾向にある。(以下省略)の話をダラダラとしてくれました。

 『まあ、深刻といえば深刻だけど・・・、意外と、これ旨いな〜・・・最近は、東京バナナも、いろんな種類があるんだな〜・・・・。 いつもありがとね〜w』

不動産コンサルAさん 『近藤社長・・・、総務省・・・政府の、空き家の定義4類型って知ってますか?』

 『うん・・・、東京バナナの種類よりも少ないからわかるよ。 (盟颪筌札ンドハウス系、賃貸系、G簀齋蓮↓な置住宅系・・・、確か、そんな感じだよね?』

不動産コンサルAさん 『ええ、その通りです。 でも、世間一般では、近藤さんの表現でいう、放置系が、7軒に1軒だと思っているんですよ。 別荘や、新築中古問わず、賃貸、売買の物件までカウントしているわけだから、世間一般が考えているほど、深刻というわけではないということですよ。 (以下 能書き省略)』

 『いや・・・。 俺は、総務省の空き家の定義は正しいと思うよ。 どれも空き家には変わりない。 セカンドハウスはともあかく、別荘は、使わずに放置している人も多いし、新築、中古の売却物件も、賃貸物件も、空き家には変わりないじゃん。 需要と供給の問題で、家あまりは、確実に地価が下がるということだよ。 もちろん、超人気のエリアを除いてだけど・・・・。 ど素人相手に、皆さんが思っているほど深刻ではないといえば、へぇ〜そうなんだって思うかもしれんけど、実際、深刻だよ。』

不動産コンサルAさん 『私は、新築まで空き家空き家に入れる総務省の考え方は間違っていると思います。 老朽化した空き家を空き家というべきではないでしょうか。 実際、問題になっているのは、耐震基準に達していない、老朽化した空き家なのですから・・・・。』

 『もちろん、それはそうなんだが・・・、というか、東京バナナが東京駅に売っているのと当たり前ぐらい分かっているけど・・・。 でも、新築だって、空き家の数に入れないと、本当の意味での空き家の数とはいえないでしょう。 俺は、総務省が正しいと思うよ。 経済産業者の太陽光への対応は正しいと思えないけど・・・・w セカンドハウス、新築は、人が住んでるの?』

不動産コンサルAさん 『うーん・・・。 総務省も近藤社長も正しいんだけど、問題となる空き家のみをピックアップしないと、問題は解決しないんです。  総務省も、それなりに把握しているので、平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法を施行したのでしょう。』

 『Aさんのいう空き家は、耐震前の建物の空き家だよね。 防犯上、防災上、景観上の問題だと思うんだけど・・・・、確かに、空き家法の効果はあるかと思うけど、あの3000万円控除は、たいして空き家対策にはなっていないな。 アメとムチを使いたいのだろうが、飴が甘くないw 東京バナナくらい旨味が欲しいな〜・・・、まじ、美味しい・・・5個も食ってしまったw』

皆さん・・・、この3000万円控除ってのが、問題で・・・それはそれは、とっても使えないというか使いにくい控除なんです。

必要用件

〜蠡海粒始の直前において被相続人の居住の用に 供されていたものであること
∩蠡海粒始の直前において当該被相続人以外に居 住をしていた者がいなかったものであること
昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有 建築物を除く。)であること
ち蠡海了から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用 又は居住の用に供されていたことがないこと
(※ 相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該 取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の 用に供されていたことがないこと、かつ、土地につい て相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付 けの用又は居住の用に供されていたことがないこと)

譲渡する際の必要用件

‐渡価額が1億円以下
家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。)、当該譲渡時 において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するも のであること


皆さん、読むのが面倒くさいでしょうから、簡単にいうと・・・。
昭和56年以前に建てられたもので、被相続人が一人暮らしだったもので、亡くなるまで、そこに住んでないといけないわけで(老人ホーム等は基本ダメ)・・・、被相続人死亡後、誰にも貸してない条件で・・・・、こんな3000万円控除は、使える人は少ないでしょう!って話です。


政府は、飴と鞭の使い分けをしているつもりなのでしょうが、ムチを食らって痛い思いをしても、飴玉をもらえる人は少ないということなのです。


会話の続き・・・。

不動産コンサルAさん 『飴鞭の話は違いますね。飴と鞭という表現をされるよりは・・・、空き家に厳しく、税にも厳しいということですよね。 』

 『まあ、そういうことなんだけど・・・。 いちいち、人の話を否定しなくてもいいじゃんw 営業の基本、相手の重要感、有能感、好感を壊してはいけないという基本中の基本ができていないな。 まあ、不動産屋じゃなくて、コンサルしかやってないから、それでいいのかもしれんけど・・・、営業の基本ができてない人が講演するとつまんないんだよな〜w 東京バナナもらっといて、こういう言い方をしたらあかんかもしれんけど・・・w 』

不動産コンサルAさん 『そういう近藤社長こそ、私の有能感を完全に破壊してくれましたよねw』

 『えっ・・・。 A先生、そんなに有能だっけ? 学問上は、俺の数百倍すごいと思うけど、本当にヤバイ時の実戦に使えないんだよね〜w  自分のクライアントの不動産取引の相談をしてこないでねw 』

不動産コンサルAさん 『あはははhw 社長、東京バナナまた持ってきますので、そんなことを言わないでください。』

 『それって、俺のコンサルタント料は、東京バナナってことじゃんw まあいいけど・・・w 次は、ゴマたまごにしてねw』

そんなわけで・・・・不動産コンサルAさん は、夕方の新幹線で東京に帰っていかれました。

今日のブログの写真は、昨日、弊社の不動産買取案件の現場なんですけど・・・。

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こんな空き家の買取が増えてきています。

買取査定に来たのに、家に入れず・・・私は、こんな表情で写真をとりましたwww

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私の写真・・・どうでもいいですね〜www


今後、ますます空き家問題は深刻になります。

そして、我々不動産デベロッパーも、空き家が増えると、供給過多になり売れ行きが悪くなります。

本日は、深刻な空き家問題について考えるということで書かせていただきましたが・・・。

最大の問題は、人口減少であり、日本の全てをマイナスに導く要因になっているわけです。

なんとかしないといけないですけど、人口を増やすには何十年もかかりますし、移民を受け入れるにもいろいろ問題があります。

問題は人口減少・・・・解決策は、やっぱり移民池入れなんですかね〜。(私のブログランキングの問題は、皆さんがバナーをクリックしてくだされば解決しますが・・・w)

人口減少、空き家問題、雇用問題等・・・、今後の政府は、どうしていくんえしょうね〜・・・・。

そんなわけで、本日は、空き家問題&人口減少のお話でした。



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