近藤利一 不動産コンサルタント

2018年10月11日

2271)タワーマンションについて・・・。

先日、友人のHくんから、こんな素敵なお土産をいただきました。

Caviar House・・・、店の名前なのかな〜?

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キャビアと、スモークサーモンの詰め合わせです。

香港の空港にある、キャビア専門店のものらしいです。

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味は、どんなだったかというと・・・・。

濃厚・・臭くない・・・塩加減が絶妙!

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私が、これまで食べたキャビアの中でも、3本の指に入るな〜と思うぐらいの、旨さでしたし・・・・・、めちゃくちゃシャンパンと合うキャビアでした。

Hくん、ブログを読んでくれていると思いますので・・・、本当に、めちゃくちゃ美味しかったので、また買ってきてくださいw



さて・・・卿のブログです。

今日のブログはタワーマンションの話です。

半年ほど前の話ですが・・・・。

東京のタワーマンションの上層階を3つ、まとめて買わないかという話がありまして・・・、東京まで日帰りで見に行きました。

結論から言うと・・・結局、断りました・・・。


場所は書けませんが、ベイエリアに立つ高層マンションの高層階で、とても良い物件でした。

ただ・・・、不動産業者に持ってくる話としては高い!と感じました。

この話を持ってきた不動産屋は仲介業者で、売主は、中国人・・・・、その前の買主は日本人・・・。

つまり、日本人が、3戸分まとめ買いして、それを中国人に売って・・・、それを、仲介業者が、私に売ろうとしているのです。

物件を見た後・・・案内をしてくれた仲介業者とコーヒーを飲みながら話をしました。

 『いい物件だな〜・・・。ロケーションがいいというか・・・、景色が最高だなw 価格は、あと2割ぐらい、なんとかならんの??? それなら買う!』

仲介業者 『2割ですか・・・・。 今のところ値引きはできないんですよ。 今の売主は、チャイニーズで、転売目的で購入したんですけど、別件で資金が必要になったので買った値段で売却をするのです。 今の価格でも、諸費用分損をするわけです。 売主さんは、かなりの商売人なので、近藤社長が購入されても転売益は出ます。 今の価格で十分美味しいと思いますよ。』

 『あかん! 高い高い・・・。 そのチャイニーズ投資家が、どんだけ賢い商売人か知らんけど、そこらの素人が自己所有するなら、この価格で美味しいと思うかもしれんけど・・・、オリンピック前の、このキナ臭い時期に、そんな冒険はできない! そもそも、今の売主が買った金額も、本当かどうか怪しいし、賢い中国人投資家が利益も出さずに売ろうとしている事自体、ババを掴みそうあわw』

仲介業者 『いえいえ。 売主は、資金が必要なだけで、本当は、持っていたいんです。 それに、これを見てください。 今の売主が、前の所有者から買った時の契約書です。 金額を見てください。   本当に、今の売主が買った金額と同じなんです。  つまり、売主は、諸費用分損をしてでも売るということなんです。 これ以上の価格交渉は、難しいです。』

 『申し訳ないけど、持って帰って検討する余地すらない! この場で断らせてもらいますわ。 さて・・・、今日は、日帰りで、つまんないし・・・、さっさと帰ろ〜・・・泊まりで来た時は、例の六本木の店行こうw また、何か良い話があったら宜しくね。』

そんなわけで・・・・、この件は、終わったわけだが・・・・。

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先日・・・、名古屋の経営者仲間のAくんが、いっしょに飲んでいる時に・・・・。

A社長 『近藤社長・・・、俺、東京の**で、タワマン買いましたよ! 最近、東京で仕事していることが多いですし・・・、息子も東京の大学に行ったので、タワマン持っててもいいかな〜って思いまして・・・、買っちゃいました〜 イエィーw』

 『へぇ〜・・・。 よかったな〜w 今度、俺も泊まらせろよw  **の、どこのマンション買ったの???』

A社長 『あっ! スマホに・・・、う〜ん・・・・、ありました・・・・。 この物件です。』

 『どれどれ・・・。 ん・・・。 えっ・・・。 マジ??? これなんだけど、前に、3戸で、俺に買わないかと話があった物件のうちの一戸じゃん! これと、隣と、その隣・・・・。この資料の金額で買ったの?』

A社長 『いえいえ。 端数を値引きしてもらいましたけど・・・。 近藤社長のところにも話が来ていたんですね。  多分、近藤社長のところに来た時の話よりは高く買っているのは当然なんですけど・・・。 いくらで話が来ていたんですか?』

> 『まあ、いいじゃん! 自己利用と、転売用・・・・、素人と玄人では、価格も違うし・・・・。 自分の価値観なんだから、それでいいじゃんかw そういうのは、聞かないほうがいいんだよ。 』

A社長 『いえいえいえいえいえ・・・。 気になるじゃないですか・・・。 買った不動産屋に文句を言ったりしないので、教えてくださいよw』

 『う〜ん・・・。 まあ、2本ぐらい抜かれてる程度だ! 』

A社長 『2百万ですか???』

 『アホかw 億の買い物だぞ・・・。 2千万に決まってるだろ〜・・・。』

A社長 『マジっすかぁぁぁ〜〜〜! 2千万ですか???』

 『いやいや、俺に話が来た時の、3戸の金額を3で割ったものから計算すると、単純計算で・・・2100万円だ。 まあ、でも、転売には税金や手数料、登記代等、諸費用がかかるから、相手の不動産業者が設けているのは、1500万円ぐらいかな・・・。 仲介業者に手数料を払っていることを計算すると、純利は1千万ってこところだな・・・。 妥当なラインだよ!』

A社長 『え〜〜〜。 なんか、損をした気分だな〜。 近藤社長のところに来た買値より、2100万円高いんですよね?』

 『まあ、仕方ないよ。 Aくんは、プロじゃないんだし・・・。 3戸まとめ買いの話が来ても、買えないでしょ?  自己所有するものとして大事なことは、価格よりも、価値観だよ。 すべては、自己満足の世界だ。 そういう意味では、俺は、いらんことを言ってしまったのかもしれん。 よかったな〜・・・。 めっちゃ値打ちな買い物したな〜。 って、言っておけば、よかったな。 俺も、酒が入っていたからなのか、気遣いできず頭の回転悪すぎた。 ごめん。』

A社長 『いえいえ・・・。 私が、教えてくださいと言ったわけですし・・・。 3戸は、買えないので・・・。 でも、相場ってことですよね?』

 『そうだな〜。 今は、相場だな〜・・・。 この先は、上がるか下がるかは、神のみぞ知るってところなんだけどな(笑)』

A社長 『近藤社長は、下がると思ってるんですよね? そんなお顔をされてます。』


ブログの続きの、その前に・・・・。

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ブログの続きです。

 『たぶんな・・・。 でも、こればっかりは、わからないし・・・。 そもそも、それよりも何よりも、俺は、タワーマンションが好きじゃない!』

A社長 『えっ・・・。 社長のセカンドハウス、東区のマンションの最上階ですよね?』

 『うん! あれ、タワーじゃないよ。 15階建ての15階ってだけ・・・w まあ、A社長も、セカンドハウスならいいんじゃないの。 こっちに立派な家があるし・・・。』

A社長 『なぜ、社長は、タワーマンションが嫌いなんですか???』

 『高層で景色を楽しみたければ、ホテルでもレストランでもいいじゃん。 毎日住むのは、なんとなく嫌・・・。 個人の好みの問題だよ。 あとは、災害時の事を考えると、階段が使える程度の階層には住んでたいよな。 でも、低層階に住むならタワーマンションじゃなくていいし・・・。 それよりも何よりも、昔から、戸建派だからねw』

A社長 『近藤社長の著書にも書いてありましたね(笑)』

 『なんとなく、俺の中では、家は戸建・・・、セカンドハウスなら、マンションでもいいな〜って感じで・・・でも、できれば、タワーマンションは遠慮したい感じ・・・。 不動産のプロとして、タワマンが、ダメだと言ってるわけなじゃないよ。 個人の主観と価値観の問題だからなw 』

A社長 『近藤社長は、何故、タワマンよりも、戸建がいいんですか?』

 『理由は、沢山あるけど、一言で表現すると、集合住宅だから・・・・、逆に、何故、戸建よりもタワマンがいいの? 』

A社長 『私も、一言で表現すると・・・・。 うむ〜・・・。 う〜ん・・・。 ステータス・・・カッコイイから・・・・ですかね〜。 社長、共同住宅だからでは、いまいちわからないので、もう少し具体的に理由を聞かせてください。』

 『Aくんの価値観の中で、かっこいいと思うならいいんじゃないかなw 一応、今、頭に浮かぶ理由を、並べてみようか・・・ でも、タワマン嫌いになるなよ・・・。 仮に毎日生活をするとして・・・。
ゞν冑瑤膿佑伐颪Α´駐車場が遠い B雉淙悗二度手間、もしくは宅配ボックスまで行くのも面倒  ぅ┘譽戞璽拭爾鯊圓弔里嫌 ニ漂匸紊量簑蝓´上下左右、どこかに住人がいる 不動産という感覚よりも会員権的要素が大きい ┫浜費 積立 建て替え 修繕問題等・・・、逆に、良いところは、場所がいい、眺望が良いぐらいかな。 あくまでも、俺の主観ね!』

A社長 『確かに・・・・。 私は、戸建に住んでいて、タワマンは、買っておこうという感じなのでいいけど・・・、 日常、毎日と考えると、私も戸建派かもしれませんw 』

 『タワーマンションって、けっこう憧れて、買う人が多いんだけど・・・、ファミリーだと、結局、戸建に買い換えた!なんて人もいるからね〜。 シングルで一人暮らしとか、老夫婦2人で住むとかならいいのかもしれないけど・・・・。』

A社長 『そうですね〜w でも、自分の娘とか、一人暮らしをさせるなら、アパートとかよりは、防犯上の理由で、タワマンとかのほうがいいですよね〜・・・。』

 『比べるものが、変わってきたな〜www 戸建か、タワマンかの話じゃん・・・。 タワマンか、アパートかって言われたら、タワマンに決まってるだろう〜www』

まあ、そんなこんなで、話で終わりは別の話題に変わったのですが・・・、話しているうちに、タワマンと戸建の比較・・・・、タワマンとアパートの比較になってしまったので・・・・、タワマンと戸建の比較話は、個々の考え方によるので・・・、これくらいにしておいて・・・、それよりも、何よりも・・・、元に話を戻すと・・・、私が纏め買いしようとしていたタワマンを、知人が買ったとは・・・、なんて、世間は狭いのでしょう・・・と思ったというわけです。

ここ近年、タワマンブームで・・・・、めっちゃ数がある中で・・・、たまたま、私に話があって断ったタワマンを・・・、友人が買うとは、夢にも思いませんでした・・・w

そんなわけで、本日は、タワマンについて・・・というテーマで書かせていただきました。





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2018年10月03日

2270)遅すぎる相続対策・・・!

そういえば・・・、この間、あるある探検隊でお馴染みの、松本くんが、遊びに来てくれました

こちらのほうで、仕事があったのか、大阪と東京の間に名古屋があるからなのか、わかりませんが、たまに遊びに来てくれます。。。

あるある探検隊の、まっちゃん・・・、めちゃいい人で、大好きなので・・・、連絡があると・・・、なるべく予定を合わせちゃいます(笑)

そんなわけで・・・。

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まっちゃん 『近藤社長〜、めっちゃ、かっこええですね〜。』

 『俺のこと? そんなん言われたら、照れるがな〜・・・。』

まっちゃん 『車の話でんがなぁ〜・・・。 スポーツカーで・・・赤で・・・、ドライブとか最高ですわ〜・・・車、乗って帰るわ〜。』

 『まあ、ちょっと待って・・・、松本くん、営業で来てるわけじゃないやろ〜、じゃあ、代わりに・・・俺が、やりますわ・・・。 松本、免許を持ってない〜♪ あるある探検隊♫ あるある探検隊♫  あるある、やらせてもらったわ〜w』

まっちゃん 『それ、あかんわ〜・・・。 ギャラ取りますよw』

 『ネタやったのも、考えたのも、俺じゃん・・・。 松本くんがネタやったら、ギャラ必要かもしれんけど・・・、わかった・・・、コーヒーご馳走する・・・。』

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そんなわけで、弊社の名古屋支店でコーヒータイム・・・。

コーヒーを飲んだ後・・・。

 『松本くん・・・、コーヒーで、歯が、茶色になったな〜・・・。』

まっちゃん 『そ・・・そうですか???』

 『じゃあ、ホワイトニングに連れて行ってあげるよ・・・w』

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まっちゃん 『歯、真っ白になりました〜w』

 『あはははw じゃあ、次は、飯でも行こうか・・・w せっかく名古屋に来たんだから、ゆっくりしていきなよ。』

そんなわけで・・・、久々に、お互いの近況報告をして・・・楽しく食事をしました。

松本くん・・・、本当に良い人です。



さて・・・本日の本題です・・・今日は、相続の話なんですけど・・・。

先日の話です・・・。

ブログの読者さんが、私のブログの末尾にあるバナー(近藤社長へのメッセージ)に、コメント的なメッセージをくださりまして・・・。

最初は、身の上話的な感じの相談かな〜と思っていたのですが・・・、実は、ガチな相談でして、実際に、読者さんの叔父様と会ってお話を聞くことになったのですが・・・。


読者さんの祖父から、読者さんのお父様への相続の相談だったので、一般的な事と、軽くアドバイスをさせていただいたのですが、メールを何度か、やりとりしているうちに・・・、意味が分からないのですが、読者のお父様の兄弟から突然電話があり、急遽会う事になったわけです。

読者さんから見ると、叔父さんにあたるわけで・・・、急に、そこに話が飛ぶか?と思ったのですが・・・、その叔父さんというのが、経営者で、けっこう顔が広い方のようで、私と共通の知人も何人かいたりして・・・けっこう強引にアポイントを入れてこられたので、ついつい会ってしまいました。

読者さん・・・→お父様・・・→叔父様・・・私に突然、電話w

読者さんのお父様68歳、叔父様70歳・・・、読者さんのお祖父様 96歳(資産家)

お祖父様の資産総額 約7億円・・・、全く相続対策していない・・・ しかも、お祖母様(配偶者)がご健在・・・。

この資産の一部が、読者さんの手に渡るまでに・・・・、い、い、いくら、相続税を取られると思ってるんですか・・・!という話なんです。

国に、相続税を払うために、これだけの資産を残しているんですか???と聞きたいくらいです。

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しかし、まあ、なんと申しますか・・・読者の、叔父様・・・めっちゃフレンドリーな人というか、初対面とは思えない感じで・・・個性的だったんですけど・・・こういう人、嫌いじゃないです(笑)

 『ひとつ、お伺いしたいのですが・・・、これだけ資産のある人(読者のお祖父様)が、96歳まで、ほとんど相続対策をしてないって・・・今まで、そういった話は、なかったのですか?』

読者の叔父さん 『銀行から、何度か話はあったけど・・・銀行員なんて、数年で転勤してしまう渡り鳥だから信用できんやろ〜。 俺も弟も忙しかったし、親父も、ド偏屈だったから、ほとんど何もしとらんのですわ。』

 『なるほど・・・。 親父も!ってことは、自分たち兄弟も偏屈ってことですか? それから、偏屈だった!って、今は、偏屈ではないんですか?』

読者の叔父さん 『偏屈の息子は偏屈だわ! それにだな〜・・・、偏屈は、死ぬまで偏屈に決まってますわな〜。 ただ、体が弱ってボケてきたから幾分かは、ド偏屈の、ドが取れて、ただの偏屈になったように思いますわ。 まったく、親父は、今では、息子たちに面倒見てもらってるくせに、偏屈なんですわ〜。』

 『あはははw ド偏屈の、ドが取れて、ただの偏屈・・・。面白い表現ですねw  なるほどね〜・・・w あははははw』

読者の叔父さん 『社長さん・・、笑ってますけど・・・何が、なるほど!なんですか? 』

 『すみません。 なるほどと言って笑ったのは、相続対策してない本当の理由が分かったからですよ。 つまり、親父さんが大好きで、相続対策をしようと考えたことがなかったということが、本当の理由ですよね? あはははw お父様への愛情が、ど偏屈という言葉から伝わりましたw いい、親子ですね〜w』

読者の叔父さん 『そういうわけではないけど、最近、弱ってきてるまして、いよいよ相続も考えないとあかんな〜って時に、弟が、息子の知り合いで、まともそうな不動産屋が、おるから相談してみるかって話になり、電話させてもらったんですわ。』

 『あははははw まともそうな不動産屋ですか〜w ありがとうございます。 まともそう!ではなく、まとも!と言っていただけるように頑張らせていただきます。 』

読者の叔父さん 『社長さん前にして申し訳ないですけど、今日、初めて会ったわけだし、まともか、どうか分からんですわな〜。 甥っ子の知り合いだし、共通の知人も何人かいるって分かったから、まともそう!って言ったんですわ。』

 『まともそう!だけで、充分ですよw ただ、最初に言っておきますが、甥っ子さんとも、知り合いというわけではなく、私の書いているブログの読者さんで、メールで何度かやりとりした程度の付き合いなんです。』

読者の叔父さん 『それ、知り合いと違うんですか? 甥っ子が信用している人なんだから、知り合いでしょうが〜。 知り合いと違うという意味ですか?』

 『いえいえ・・・。 知り合いで問題ないです。  で・・・、だいたいの話は、聞いてますし・・・。あとは、不動産、預貯金、生命保険の積み立て分で約7億・・・、その他、何か、株、有価証券等、財産と呼べるものはありますか???』

読者の叔父さん 『財産の表みたいなの見とるでしょう? 多分、あれで全部ですわ。 相続税、いくら払わないといけないか・・・。 それを、いくらに下げることができるのかが知りたいんですわ。』

 『ちょっと待った・・・。 即答を求められるのですか!(笑) わかりました。 概算ですよ・・・。私の単純計算だと、相続税は約1億7千万円・・・、私の言う通りにしていただければ、10分の1の 2000万円ぐらいには出来ると思いますけど・・・。きちんとした金額は、今は、出ませんよ! 私は、不動産屋なので・・・とりあえず税理士入れましょう。 いつも、いっしょに仕事をしている優秀な税理士がいますので・・・。』

読者の叔父さん 『待った待った・・・。 税理士でも弁護士でも、なんでも入れてもらっていいですけど・・・、それよりも、1億7千万が、2千万になるんですか? 』

 『やり方次第です。 私の言う通りにすれば・・・!ですが・・・、人それぞれ、いろんな考え方がありますので・・・。 まずは、調査の時間をください。 その上で、次回は、税理士も交えて話をしましょう。 私が、何パターンかの、相続税対策を提案しますので、そこで、どう進んでいくか弟さんと、お母様と相談していただいて・・・、それから、決めましょう。』

読者の叔父さん 『相続税対策って・・・、どんな手があるんですか? 』

 『基本的には、評価の圧縮です。 実際の価格よりも評価が高い無駄な不動産を売却して、実際の価格よりも評価が安く、後々安定収入が見込める不動産を購入します。 法人作るか、個人でやるかは・・・、スキーム組みながら考えます。 失礼ですが、お父様の寿命予想もしないといけません。』

読者の叔父さん 『・・・・・。 難しいので、甥っ子連れてくるから、また今度ってことで、それで、お願いしますわ。 親父の寿命予測は、神のみぞ知る!なので、誰にも分からんことですが、寿命によって、何か、変わるんですか?』

 『はい! まあ、多分、今、説明しても、わからないと思いますので・・・、甥っ子さんといっしょに来ていただいた時に、資料も作成しておいて、そこで説明します。 しかし、お父様、97歳って・・・、もう少し早くやっておくべきでしたね。 失礼な話ですが、寿命予測が立てにくいです。 まあ、いいか〜w 長生きされているのは、良い事なので・・・相続税対策は、私と税理士が、頑張ります。』

そんなわけで・・・、ブログの読者さんからの話で、相続対策のお手伝いをさせていただくことになりそうなんですけど・・・。

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この日から・・・、読者の叔父さんから、毎日、電話があるのですが・・・、だんだん、敬語を使わなくなり、友達のような会話になってきています。 もちろん、私は、年下なので、敬語っぽく話をさせていただいておりますが・・・。

台風の前の日は・・・台風情報を教えてくださり・・・。

台風当日は、雨戸閉めるとか、家の周りに飛ぶものはないか?とか・・・伊勢湾台風を含む、以前の、台風ネタとか・・・。

昨日なんかは、『社長のところ台風どうだった? うちは、なんともなかったわw 伊勢湾台風級って、嘘ばっかだったな〜w ところで、相続の方、進んでるんか???』と・・・、昔からの知り合いだったかのような・・・(笑)

こういう人、嫌いじゃないというか、意外と好きなんですけど・・・。

でも、毎日電話されても、そんなに早く、相続対策は進まないので・・・、早いところ、甥っ子さん(読者さん)を交えて話をして・・・、担当を甥っ子さんにしていただきたいな〜と・・・。

こうやって、ブログに書かせていただくと・・・、読者さんからの話だけに、なんとなく、そのように対処していただけるのかな〜と・・・そんな思いも込めて、今日のブログを書かせていただきました(笑)




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2018年09月22日

2268)商業施設戦争(大型スーパーマーケット、複合施設)

本日は、皆様が、あまり知らない・・・、食品スーパー、複合型商業施設の仁義なき戦いについて書かせていただきます。

最近、大型のスーパーマーケット、複合施設等の、商業施設が、点在している。

土日になると、近くの駐車場に車を停めることができず、遠くに止めて歩かなくてはいけないぐらいの賑わいです。


食品スーパー各社の競争、戦いは・・・、安くて良いものを仕入れ、お客様に供給するかにあるわけで・・・・、仕入れる物の品質、価格、輸送コストは、もちろんのこと・・・、お客様に楽しく過ごしていただける為に、イベントを企画したり、複合施設にして、ファッション、アミューズメント等、多種のテナントを入れ・・・競合である他の食品スーパーに負けないようにして、戦っている。

まあ、これは、皆さん知っていることなので、詳しくは書かないが・・・農家や、製造元と業務提携をして産地直送・・・、人気のテナントを入れる等・・・試行錯誤をしながら頑張っている。

食品スーパー同士が、こうやって競争してくれるのは、我々、消費者にとっては、とても良いことです。

でも・・・実は・・・、食品スーパーの競争の中のひとつに、用地の取得ということがありまして・・・。

食品スーパー業界各社、商業施設用地の取得、新規出店に力を入れているところが多く・・・、水面下では、仁義なき戦いが繰り広げられています。

もちろん、ホームセンターや、他の商業施設も、郊外型の大型の用地を探しておりますが・・・、その中でも、食品スーパー業界は、特に仁義なき戦いをしている感じです。

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そんなわけで、本日は、食品スーパーの仁義なき戦いの話を書かせていただきます。

多くの食品スーパーは、新しい店舗、又は、複合施設を出店したがっていて・・・・、弊社にも、取りまとめの依頼があるわけだが・・・・。

手慣れている大手食品スーパーもあれば、全く空気が読めないとろもあったり・・・、正攻法のみガチガチなところもあれば・・・、ゆるいところ・・・、コンプライアンス上、大丈夫なのかな〜?なんてところもあったります。

要するに、食品の良し悪しと価格だけではなく、陣取り合戦という意味で・・・、各大手食品スーパーには色があり、大手食品スーパー同士、そこから建設、土木の受注を受けたいゼネコン、土地に関係している不動産業社、その他、諸々・・・、そこで、やったやられたの仁義なき戦いがあるわけです。

何にしても、各社、新店舗を探しているわけですが、他社と商圏が被ることを嫌うこともあれば・・・、あえて商圏を被らせていこうとしたり・・・まあ、いろいろです。

そんなわけで・・・、月に数件は、食品スーパー系の商業施設用地の開発事業部や、ゼネコン、設計士等から、用地を借りたい、買いたい等の相談があります。

ここ最近は、弊社の用地課も本社も、津島市の企業立地で工場用地や、住宅街(自社の分譲地)の、とりまとめと、契約に追われているので・・・、ネタがあっても情報を出さないし、とりまとめの依頼も受けないし・・・・、地域貢献と報酬面においての、やり甲斐という意味で、余程、条件が良くない限り、受ける気もないが・・・・弊社の、土地の取りまとめの実績を聞きつけて、私、もしくは用地課へのアポイントが入ります。

とにかく、新規出店の土地を確保したがっている、食品スーパーが多い!

依頼の種類もいろいろあるのだが・・・、弊社への依頼は、調整区域内での開発案件、土地の取りまとめの依頼が多いです。

当然、調整区域内に、大型の食品スーパーを作るのは、都市計画法上難しいので・・・、行政が絡んだり、区画整理等と絡んだりするわけだが・・・、土地の取りまとめというよりは、開発許可や、地元や、行政と協議がとても大変で、とんでもなく、労力というのか・・・手間暇がかかります。

しかし・・・。

用地の取りまとめをお願いしてくる企業様は、業界の常識を知っている人が多いのだが、中には、全く無知で、無茶な事を言ってくる人もいます。

無茶な事とは、どんな事かというと・・・。

 〇坡慌縦汗斡莪萋發凌千坪〜数万坪の、借地の取りまとめを、仲介手数料のみで、土地の取りまとめと、仲介を依頼してくる。

例えば、坪500円の借地の取りまとめと仲介を、1ヶ月分の仲介手数料のいで依頼をしてくる企業があるわけだが、不動産屋的な見解で言わせてもらうと、数十件の地権者の取りまとめをして、契約をして、決済までの、農地転用、開発許可のお手伝いまでやって、賃料1ヶ月や、保証金の3%では、人件費等の手間暇を考えると赤字になります。
別途、地元説明会の経費や、開発コンサルフィーがないと難しいのに、賃料の1ヶ月で、とんでもなく手間のかかる取りまとめの依頼をしてくるのです。

まあ、借地でも、地権者が少数であったり・・・、坪15万円を超える売買であれば、赤字になることはないのですが・・・、調整区域の農地の取りまとめ等をする場合は、けっこう手間暇かかるんですけど・・・、それを分からず依頼をしてきたり、手間暇を説明しても理解できない企業もあります。

◆ー效和紂売買代金以外にかかる、費用が、理解できない!
調整区域の農地を宅地、雑種地にする場合・・・、農地転用、各種決済金、開発費用、測量費用等がかかります・・・。
調整区域に、商工業施設を誘致してくる場合、基本的には、これらの費用は、買主、又は、借主側の費用負担になりますが・・・、なんで、そんなものを払わなくてはいけないのか?と理解してくれない企業さんもあります。
まあ、△離院璽垢蓮稀なんですけど・・・、調整区域の農地の売買、賃貸をやったことがない企業は、当然、説明を求めてきますし・・・稀に、説明をしても理解してくれない企業もあります。

まあ、商業、工業に限らず、こういう企業様は、取りまとめの依頼があっても・・・。

説明しても理解できなければ・・・、こちらからお断りするので問題はないですけどね。

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すみません・・・話が、調整区域内の開発ということで、難しい方向に行ってしまったので戻しますが・・・・。

その前に・・・・。

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続きです・・・。

大型食品スーパー等、全部の企業は言いませんが・・・・、お客様に販売する商品が、どうこうだけでなく・・・商圏の奪い合いという部分でも、仁義なき戦いをしています。

例えば・・・、弊社が、某大手食品スーパーA社から、土地の取りまとめの依頼をうけて動いているとするじゃないですか・・・。

その噂を聞きつけたB社が、政治や、知人の伝手で、アポイントを入れてきて・・・、A社を断り手を引いてくれないか?とか・・・、別の不動産屋を使い、土地の一部を購入したり、売らせないようにしたり・・・、許認可関係で、行政に難癖をつけたりして、邪魔をしてくることがあります。

A社の近くに、B社のスーパーができたら、商圏が被り、A社の売り上げが落ちるというのは、理解できますが・・・・、あの手、この手で邪魔を入れてくるのは、我々、土地の取りまとめをしている側にしてみると、鬱陶しいですし、面倒くさいですし・・・、中には、そこまで、やるか〜!って、ブログに書けないような手を使ってくることもあるので、本当に面倒くさいです。

まあ、実際の話・・・、大型食品スーパーが指示をしているのか、ゼネコンなのか、専属の不動産会社なのか分かりませんが・・・・、他から邪魔が入り、計画が中止になることがあります。

農地を開発するというのは・・・、地権者はもちろん、行政、土地改良区、地元・・・、政治も絡んでくることがあります。

ある意味・・・ドラマが一本できそうな不思議な話や汚い話もあったりします(笑)

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大型食品スーパーは、お客様に提供する、品質と価格とサービスという部分だけではなく、陣取り合戦的な部分でも、仁義なき戦いが繰り広げられているということです・・・・。

まあ、過去の話になりますが・・・、振り返ると・・・商業地の取りまとめでは、いろいろあったな〜(笑)

そういう意味では、住宅系や、工業系の、土地の取りまとめは、そういうことがないとは言いませんが・・・、商業地のような仁義なき戦が繰り広げられることは少ないです。

まあ、事業用地の取得には、大なり小なり戦いがありますけどね〜w

私も、戦ってる立場なので、それを、どうこう言うつもりはありませんが、相手の邪魔をするより、自分の目標達成に向かい、正々堂々と、一所懸命頑張ったほうが、最終的には良い結果がでます。

最近、弊社は、商業施設用地ではなく、工業施設の取りまとめに力を入れていますが・・・、過去にやってきた、商業施設の取りまとめと比べると、工場誘致は、他社の工場建設を邪魔しようというような動きは少ないので、幾分か仕事が、やりやすいな〜と思う今日この頃です。

平成30年度は、目標・・・3件の工場用地の取りまとめをします・・・頑張ります!

そんなことを思いながら・・・、本日は、大型スーパー同士の仁義なき戦いについて書かせていただきました。





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