近藤利一 不動産コンサルタント

2019年03月24日

2205)日本の税制は、社会主義的発想なのか?

皆さんは、資本主義国家と、社会主義国家の違いが分かりますか?

日本は、資本主義国家であるとのことです。

資本主義とは、個人、法人などが、自由に商売をして利益を追求することができることに対して・・・、社会主義は、国民が得た利益を共有し均等に分配するということが基本なんですけど・・・。


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例えば・・・国民が1億人いるとして、食料が8000万人分しかないとしましょう。

資本主義国では、成功者が、一人で、100人分の食料を所有できる人がいて・・・食べ物が全く手に入らない人もいて・・・、一人で一人分の食料を得ている人・・・、いろんな人がいます。

社会主義国では、基本的には、国民一人当たり、0,8人分の食料をみんなで分けて暮らしましょうということなので、みんなで平等に分けるわけです。

まあ、資本主義の世の中だと、金持ちで私腹を肥やすやつと餓死するやつができるので・・・みんな仲良く、平等に暮らそうという・・・人類が生きる上で、資本主義の次のステージが、社会主義・・・社会主義の次のステージが共産主義だという考え方があります。

しかし、資本主義の競争社会であれば、人より頑張って人より収入を得ようとか思う人が多くなるわけですし・・・、何をやっても平等ということであれば、人よりも頑張ろうではなく、人よりも労力を少なく決まった収入を得ようとする人が増えますよね。

そして・・・、アメリカを中心にした資本靫国家と、ロシアを中心にした社会主義国家が、冷戦状態を経て・・・、資本主義に軍配が上がったわけです。

つまり・・・、1億人で8000万人分の食料しかないものを、国民の多くが裕福になろうと努力して、1億人で1億人以上分の食料を得られるようになったのが、資本主義国家・・・、1億人で8000万人分の食料しかないものを、労働意欲、向上意欲が少ない国民が増えて、食料を減らしてしまったというのが、社会主義国家だと・・・私は、そういう解釈しております。

まあ、こんなことは、小学校の社会の事業で習ったことだと思いますので復習程度にしておきまして・・・。

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皆さんは、資本主義の弱点って・・・分かりますか?

自由な資本主義で、いくら国が豊かになったとはいっても・・・、例えば、1人の大金持ちと、1万人の貧乏人という比率になってしまった場合・・・、資産が、一極集中化してしまい、食料も得られない人やお金のない人が増えて、ものを買う人も減り、生産することもできなくなり・・・、資本主義国家を維持できなくなり、経済活動が成り立たなくなって最後は、共倒れ状態になり、国が崩壊してしまうのです。

そうならないように・・・、資本主義国家は、税金や補助金などで、調整をしているわけですが・・・、これも、度がすぎると・・・平等がゆえに労働意欲がわかない社会主義的な国になってしまうわけです。


つまり、必死で寝る間を惜しんで働いて利益を出した人と、適用に働いている人の収入が同じだったら・・・、もしくは、頑張っている人々が、頑張らない方が得だと思わないように・・・適度に、税金を徴収しないと・・・、やる気がない国民が増えて・・・、結局のところ、社会主義国家の崩壊と同じことが起きるわけです。

そういう意味で、日本の政策や、税金の毟り方は、上手だと思います。

今の日本は、諸外国と比べて、比較的貧富の差が少なくで、とんでもない富豪もいないですが、食えなくて餓死する人は、まずいないですからね〜。

まあ、いい国だと思います。


でも、まあ、私個人としては、法人税を会社で払い・・・会社から貰った給料や、その他の収入から税金を払い・・・、ものすごい税金を取られ・・・挙句に、残ったお金から・・・、酒を飲んでもタバコを吸っても税金・・・そして、ものを買えば消費税・・・。

消費税なんて、1千万の車を買えば80万円・・・、1億円の家を建てたとしたら800万円・・・。

税金を徴収された後のものから、また、どんどん税金を徴収されるわけで・・・、たまに、何のために寝る間も惜しんで働いているんだろう?なんてことを思ったります。

まあ、でも・・・そうは言っても・・・日本国が大好きな日本人なので、税金も、税率も、それは仕方がないと思って割り切っていますが・・・。

ただ・・・相続税は・・・、納得いかないんですよね〜!

相続税のない国もある中で、日本は相続税を徴収する国ですし・・・、特に、諸外国に比べて、日本は税率が高い・・・・。

皆さんは、日本の相続税って、どれくらいの税率なのか知ってますか???

税率だけの話をすれば・・・、10%〜55%

しかも、近年、相続税対象者も増やしてしまい・・・、完全に相続税大国日本になってしまったわけです。

まあ、最大55%といっても・・・、10億円相続した人がいるとして、55%の5億5千万円を払わなくてはいけないわけではなくて・・・・、、あれこれショボい控除があるので、実質的には・・・、う〜ん・・・大まかにですが、40%〜45%ぐらいになるんでしょうけどね〜。

それにしても、世界の中でも、かなり高い方なんですけどねw

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格差社会の是正なのか、税収落ち込みの穴埋めをしているのか分かりませんが・・・。

不動産コンサルのクライアントさんの相続税を算出した際に・・・、えっ〜〜〜、嘘やろ???って、驚くこともあります。


まあ、親から全部もらったものなら、ともかくとして・・・・、先日、相談を受けた会長さんなんかは・・・、50年前に起業して、父ちゃん母ちゃんの家内工業から・・・大会社に・・・・。

毎年、会社で法人税をしっかり納めて・・・、個人の給料からも税金を納めて・・・、僅かに残ったお金を、贅沢せずに節約しながらコツコツ貯めて・・・、最終的に、亡くなったら・・・相続人は相続税を、ドカーンと払わなくてはいけないわけです。

そんなわけで・・・、実は、某企業の会長さんの相続税対策をしているのですが・・・・。

会長の顧問税理士さん 『とりあえず、今のままだと、相続人全員分合わせて、ざっと、8億2千万円の相続税を払わなくてはいけませんね。 』

『先生・・・・、100万円贈与や保険関係とかで、相続対策をしての話ですよね?』

会長の顧問税理士さん 『ええ、まあ、やれることはやっていますが・・・、不動産には手をつけていません。 今時、賃貸住宅を建てる時代でもないと思いまして、手つかずでここまできてしまいました。』

会長 『まあ、日本国民の義務だから、払わなくていけないものは払わせてもらうけど、節約できるならそれに越したことはないので、Yさんから近藤さんを紹介していただいたのです。 何か、良い方法はありますか?』

私の不動産コンサルとしてのアドバイス

『とりあえず、不動産の評価を利用して、下げられるところまで下げましょう。  それから、大変失礼なことを言いますが・・・、ご病気とかでなければ、どう見ても、あと3年以上は生きると思いますので・・・、法人にして、その株価も下げましょう。  そして・・・、相続人に残すものを決めて・・・、あとは、全部使い切って死んで行きましょうw 』

会長の顧問税理士さん 『近藤社長・・・、死ぬとか、平気で言っちゃいますけど・・・、まあ、その通りなんですけど・・・少々、控えめの言い方でお願いします。』

会長 『いや、構わんよw 先日も近藤さんから・・・、会長は、病気はないか? あと何年生きたい? 会長が一番幸せだと思える時はどんなときか? 趣味はないか? 相続人の誰にいくらあげたいか? 家族以外で金を残したい女や子供はいるのか?っって、散々聞かれたわ・・・w 』

『家族以外の女子供はいないか?は、失礼だったかもしれませんが・・・、会長は、どうか知りませんが・・・、人間の長い人生の中で、色々、あったりするじゃないですか〜w まあ、そういうことは、最初に聞いておいたほうが、本当の意味で会長に喜んでいただける相続対策ができますので・・・・。』

会長 『あはははw 近藤さんからは、失礼さではなく、真剣さを感じていますよw 私の立場で考えようとしてくれているのは伝わっていますのでご安心ください。』

『会長・・・、まず、そのパチパチ電気を消すのやめませんか? それ、経費で落ちますので・・・。 会長が、頑張って稼いで税金払った後の残ったお金を、そうやって節約してきたわけで・・・、そうやってコツコツ貯めたお金を持っていかれるのは嫌なので・・・、明るいところで、冷暖房もガンガン使って・・・今後は、不自由のない生活をしてください。』

会長 『不自由ではなく・・・これは、癖なんですよ。 うちの父が、節約は美徳という人だったからなのか、私もこの歳になって気がつけば同じことをしています。 娘や孫にも言われるんですけど直らないですわw LEDの電気の消費量の話も、電気をつけたり消したりしているより、つけていたほうが電気代が安いという話も聞いたことがありますが、癖なので、直らないんですよ。』

『なるほど・・・。 まあ、会長は会長の人生観なのでいいのですが・・・、それだけ節約していらっしゃるのに、税金をガバッと持って行かれているわけなので・・・、うまく言えないですが、もっと贅沢してもらいたいな〜って思うわけです。 今回、私が、会長のコンサルを受けた理由は、ただ一つ・・・。 幸せだな〜と感じていただきたい! それに尽きます。 税金を沢山払って、社会貢献できていることが楽しくて仕方なくて幸せと思うのであれば、それはそれでいいですし・・・w』

会長 『そんなことは思っていないです。 できれば、個人資産は、家族に残してあげない。 会社は息子に譲ったが、社員たちとその家族、取引先も大切にしてくれている。 だんだん社長らしくなってきたから会社のことは心配していません。 私は、きれいに人生の幕引きをしたいのです。 父として、夫として、祖父として、迷惑をかけず、できれば私の存在を良き思い出にしてもらいたい。 そんな思いです。』

『まあ、今、会長がポックリ逝っちゃったら・・・、とんでもないことになりますからね。 現預金で相続税は払えませんので、相続人さんたちは、困ってしまいますので・・・。  まあ、元気なうちに、じっくり、きっちり、相続対策をしていきましょう。 とりあえず、私の相続対策の効果が薄れて無駄になるくらい長生きしてくださいねw』

そんな感じで・・・その場は、終わったのですが・・・、実は・・・その翌日・・・・。

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会長が、弊社に来社されました。

会長の話は、相続税に関する話だったのだが・・・・何を言い出すのかと思ったら・・・。

もちろん、相続税は、節税後に払うということなのだが・・・、主要先進国同士で相続税の世界基準を決めて、タックスヘイブンの国にも相続税を導入させないと、相続税がある国から、相続税がない国に、お金が流れてしまうのではないかという話だった。

そんな中で、中国は社会主義であるのに、相続税導入を進めているようだし・・・資本主義である国々も政策の中に社会主義的要素を取り入れた、資本主義国家を目指しているということ・・・。

過去の冷戦状態の中から、資本主義が勝ったわけだが・・・、資本主義が作り出す格差をなくし、多く稼いだ者も稼がない者も・・・、働く人も働かない人も・・・、同じように分配して、平等に暮らせる、資本主義でありながら社会主義的な発想の国家を目指しているのではないかと・・・。

会長的には・・・、それはそれで構わないのだが・・・、格差を減らし、全てを平等にしようとしているから・・・、国民の仕事に対する意識が変わり・・・、国々が衰退すると言いたかったようです。

相続税は、廃止してほしいが、残すなら世界共通・・・、あとは、国々の状況に合わせて、所得税、法人税、消費税で調整をすることで・・・理想の資本主義国家を目指すべきだし・・・、それをすることで、本当の意味での資本主義の勝利が確定するのではないかと・・・、私のところに言いにきたのでした。

『会長・・・、言いたいことはよくわかります。 私も、資本主義と社会主義を勉強しましたし・・・、資本主義の良さも、社会主義の良さも、もっと言うなら、共産主義の良さも理解はしています。 まあ、資本主義をメインに、資本主義を壊さない程度に、少し社会主義を混ぜ込んで大きな格差を生じさせないのがベストですよねw ある程度は、格差がないと、向上意欲を持った人間は減りますからね・・・。』

会長 『そうなんだよ! 近藤社長、話を、まとめるのが上手いなw そういうことなんだ。』

『私も、不動産コンサル業として相続税対策をしながら、不動産売買業では、不動産を売ったり買ったり仲介したりしているので、どっちつかずに聞こえるかもしれませんが・・・、正直、現在の日本の相続税の在り方に対しては、やりすぎだと思います。 でも、ある程度の格差社会は必要だと思いますし、過剰な格差社会は最終的に資本主義を崩壊させるので、ある程度平等という、プチ社会主義的な調整は必要だと思います。』

会長 『そうなんですよ! まあ、でも、ここで、資本主義と社会主義について話し合っても何の意味もないですよね・・・・。 とりあえず、相続対策の件、うちの顧問の税理士に知恵を貸してやってください。宜しくお願いします。』

『はっ? はい・・・???・・・、会長、現在の日本の社会主義寄りな資本主義の話をしてきたのは会長ですよ・・・!!!  散々、話しまくって・・・意味がない!と言われても・・・。 何を話しにこられたのですか???』

会長 『いや・・申し訳ない・・・。 昨晩、寝ながら相続税のことを考えていたら・・・、資本主義と、社会主義のことを考えて・・・、現在の世界の動きや、日本の政策を考えて・・・眠れなくなってしまって・・・。 昨日、ほとんど寝てないんだ。朝は、早く目が覚めるし・・・。』

『あはははw で・・・、会長、私と話して、スッキリしましたか???』

会長 『いや・・・、スッキリしないけど、どうでも良くなってきたから、相続の件、お願いしますという結論なんです。』

『まあ、会長w 今夜は、ゆっくり寝てくださいw 相続対策の件は、お任せください! こんなに減ったのかwって、喜んでいただける結果を出しますのでご安心ください。 それよりも、健康にご留意の上、たくさん寝て、たくさん遊んで好きなことをして、人生を楽しんで長生きしてください。』

そんなわけで・・・、なぜか、相続税話からの・・・資本主義と、社会主義の話に発展・・・、ブログなので、かなり短くしてありますが・・・実は、3時間も話し込んでしまいました。

なんか、久しぶりに・・・レーニン、マルクス、スターリン・・・とかの名前を聞きましたw

まあ、資本主義にも、社会主義にも、いろんな考え方や、形がありますので・・・、あまり、そこには触れたくないのですが・・・これを話し出すと、過去の歴史に遡るわけですが・・・、私としては、今回の会長さんの、言動と動機と行動自体に少し不安を感じました。

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私的には、それよりも何よりも・・・・会長さんの相続税対策!

完璧な相続税対策をしようと思うと、1年+3年+1年=5年

会長さんの相続税対策は、税理士の対策に加えて・・・、私は、国内で相続税の圧縮をして・・・、手間がかかりますが、もしかすると、海外も使わないといけないかもな〜・・・・。

国内だけでも最低5年は時間が欲しいので・・・とにかく、会長さんには、元気で長生きしていただきたいです。

そんなわけで・・・、本当は、相続税の話を書きたかったのですが・・・、日本国の税金は、社会主義的発想なのか?という話になってしまいました。

それでは、今日は、このへんで失礼いたします。



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2019年03月19日

2305)不動産投資家 必見!(2019)

読者の皆様、こんにちは Or こんばんは

不動産コンサルタントの近藤利一です。

しばらく、環境浄化触媒の仕事で、東京とアジア4カ国に行っておりましたので、久しぶりに不動産ブログを書かせていただきます。

実は、長年の読者の方から、不動産ブログなんだから・・・というようなメールを沢山いただいておりまして・・・、確かに、ちょっと不動産から離れすぎだと反省しまして、続編は書いてあるのですが、またの機会に更新するとして、今回は、不動産の話をメインで・・・。

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まずは、最近(2019年)の不動産投資市場の話を書かせていただきます。

皆さんもご存知の通り、昨年から、融資がつきにくい状況になっております。

担保力のある物件を上手にセレクトして、ある程度の与信があれば、全額融資を受けるなどして、かなりのオーバーローンを組んでキャッシュフローを出すことができました。

そんな、不動産投資家ヘブンの時代は、終わりました。

現在は、それなりに自己資金を積まないと、金融機関も融資をしてくれない時代になりました。

こうなると、当然のごとく、買い手は少なくなるなるわけですから・・・収益物件の価格は徐々に下がりますし・・・それでも買う人が少なければ、更に下がります。

今年になってから、不動産は下がる的な記事を目にするようになりました。

私は、このブログ内で、以前から、2018年〜2019年に不動産は下がると書いてきましたが・・・、某銀行の融資の問題発覚ぐらいから、急に、不動産の値下がりの記事が増えてきて、2019年に入った頃から、多くのアナリストや、不動産ど素人の上場企業の社長たちまでもが、不動産は下がるなんてことを言い出しました。

某銀行の件があろうがなかろうが、人口が減るのですから、需要と供給の、需要は少なくなるわけですら、当然に不動産は値下がりします。

そこへきて、金融機関が、間口を狭くしたら・・・緩やかな下落から、暴落へとつながるのは当たり前の話です。

まあ、ここまでは、皆さんも知っていることだと思いますし・・・、詳しくは、もっと専門的に理由付けをする、学者系の不動産ブログを読んでいただいた方がいいと思いますので・・・。

私は、不動産が値下がりする中で、不動産投資家はどうしたらよいのか!というところを書かせていただきます。

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不動産が値下がりをした際に、ある程度下げたところで、買える状況を作っておくことが重要です。

まずは、自分が持っている不動産を、売るもの、残すものと、整理整頓する。
将来的に持っていたら困るようなものは、処分して身軽になり、売却することで自己資金を作れたら最高です。

決算書の内容を良くして、取引銀行を増やし、金融機関との関係を深めておく。
不動産投資家のほとんどは、法人経営をしていると思いますが、働いてもいない家族の給料や、明らかに個人で浪費したようなものに理由をつけて経費計上するのをやめて、バリバリの黒決算にしておきましょう。

よほど安くて美味しい物件以外には、しばらくは手を出さない!
もう昨年あたりがら、徐々に下げだしているので、強気の値段交渉や指値をして行くのもありだと思います。
不動産業者としての私の立場で言わせていただくと、ネチネチ足元を見て交渉していくより、売主さんに気持ちよく損切りしていただけるような、スッキリとした交渉をした方がいいと思います。

ど堝飴困世韻任呂覆、全ての資産を整理整頓して、現金を作っておく!
銀行が貸し渋りをすると言っても、全く貸さないということではないので、ある程度の自己資金を作っておくことが、美味しい物件を買う秘訣です。
買える人が少ない中、買うには、現金があればあるほど有利です!

読者の皆様に、正直に、申し上げると・・・、不動産暴落説のブログを書きつつ・・・、私のクライアント様は、すでに、2018年に入ったころから、ぼちぼち整理整頓に入っておりまして、決算も、変な経費を出さずに、しっかり税金を払って、優良経営の会社にするようにアドバイスをしてきました。

クライアントの中には、不動産の値下がりに備えるべく・・・、オフィスビル1本、レジビル2本と、土地と、ランボルギーニとフェラーリの旧車を売却して現金化した人もいます(笑)

以前のブログに、仮想通貨の億り人で半分売って不動産を購入して、仮想通貨の暴落損を逃れたAくんも、まだ、仮想通貨の値上がりを待ちつつ、コソコソ私に内緒でwビットコインF-Xをやりつつも・・・、節約生活をしつつ、サラリーマンに戻り、コツコツお金を貯めているようです(わざわざ言わないけどバレてます!笑 )

まあ、何にしても・・・2019年後半以降・・・2020年も・・・美味しい買い場が来ると思いますので、このブログの読者様には、買い場に備えて、準備をして、パワーを温存しておくことをお勧めします。(そうは言っても、投資は自己責任でお願いします。)

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ブログの読者さんは、ご存知かと思いますが・・・昨年、バブル真っ盛りの宮古島で、表面利回り10%超えの新築アパートを4棟販売して、即完売でした。

問い合わせ28件、申し込みも10件以上いただいたのですが・・・、購入できた人は、やはり自己資金を沢山持っていた人でした。

これは、基本的に宮古島に支店のない金融機関は、融資をしてくれないからです。
でも、自己資金があれば、その自己資金を元に、宮古島の金融機関と取引を始めることで、融資が受けられます。
そう言った自己資金比率の高いお客様と・・・、全額、現金のお客様と・・・、与信が素晴らしく良く、無担保で貸していただけるお客様・・・そういったお客様が、宮古の美味しい物件を購入することができたということです。

つまり・・・今後、日本全国で、金融機関が不動産投資に対する間口を狭めても、同じようなことになるわけですが・・・、結論として、現金、与信次第で貸してくれるということなので・・・、美味しい物件を買って、今後の不動産投資を拡大する上で重要なポイントとなるわけです。

ここまで・・・読んで・・・私が言いたいことは、ご理解いただけたでしょうか???

せっかく、ここまで書いたので・・・私が、今、目をつけている不動産投資や、その他の投資案件について書かせていただきましょう。


うーんここまで書いたところで・・・新年早々ですが、ブログランキングが2位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


建設・不動産ランキング

投票ありがとうございました


続きです。

単刀直入にもうあげますが・・・私としては、不動産投資や、その他の投資は、当然リスクもありますが・・・、やはり、多少の冒険は必要だと考えております。

もちろん、まずは、かたい不動産投資で土台を作り上げてからの話で、土台がしっかりとしている人に限りますが・・・・。

私が、不動産投資家を見ていて思うのは、ローリスク、ローリターン(LL)、もしくは、ミドルリスク、ローリターン(ML)の物件を保有している人が多いんように思います。

余裕のある範囲内での話ですが・・・、ハイリスク、ハイリターン(HH)・・・、ミドルリスク、ハイリターン(MH)・・・、ミドルリスク、ミドルリターン(MM)を狙って行かなくては、事業を大きく拡大することはできないと思います。

そういう意味では、MMであれば、宮古島、シンガポール・・・、MHであれば、カンボジア・・・、HHは、今は、ないですが・・・。

もちろん、インカムだけではなく、キャピタルという部分も含めての話ですが・・・。利回りだけで事業を拡大させていくには、時間がかかるのです。

不動産投資は、インカムとキャピタルをバランスよく・・・当社の場合は、キャピタルメインでのインカム・・・、不動産投資家の場合は、インカムメインでキャピタルということになるわけですが・・・。

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インカムは、皆さん、勉強しているので、少しキャピタルの話をしますが・・・。

皆さんは、不動産の玄人と素人の違いって、何だと思いますか???

値上がり値下がりの市場に関係なく、利益を出し続けるのが玄人、値上がり値下がりの市場に影響を受けて利益を出したり出せなかったりするのが素人です。

そんなに難しいことではないのですが、要するに、値下がりしている時期であれば、さらにその下で買う! もしくは、相場で買ったとしても、それ以上の付加価値をつけて売る!

キャピタルで出した利益で、インカムで安定性を図るという感じです。


少々話が長くなりましたが・・・。

今日のブログで、私が一番言いたいことは、そろそろ不動産の値下がりによる買い場の準備をされた方がいいんじゃないかな〜・・・ということで・・・。

不動産投資家 必見!(2019)というテーマで書かせていただきました。






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2019年03月04日

2300)不動産コンサルの資格更新の講習

先日、不動産コンサルティングマスターの講習に行って来ました。

素人さんの皆さんは・・・、そもそも・・・不動産コンサルティングマスターって何ですか???

と・・・思われる方々も多いと思うのですが・・・。


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不動産コンサルティングマスターとは・・・。

間違っていたら申し訳ないのですが・・・、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士登録者のうち、不動産コンサルティング技能試験に合格した者で・・・、受験資格となる国家資格登録者として、5年以上の実務経験があれば・・・公認 不動産コンサルティングマスターとして登録できるというもので・・・、公認というか、正規で不動産コンサルをするのに必要なものです。

まあ、こういう書きかたをするとお叱りを受けるかもしれませんが・・・、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士に合格した人で、ある程度の実務経験があれば、それほど難し具はない!と思うのですが・・・・。

どちらかと言うと・・・、試験に合格することが難しいというよりは、不動産に関するプロフェッショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろんのこと、土地や建物の有効活用、不動産投資、不動産関係の相続に対して、専門的知識を身につけて、コンサルティングをすることの方が難しい・・と言う感じなんですが・・・。

私の感覚だと・・・、宅建士の資格を取り、取引主任者として実務を経て・・・、自分自身で更に専門的な知識をつけて、クライアントからの相談に対応し、プロフェッショナルとして専門的かつ、幅広い知識でコンサルティングをするのが、不動産コンサルマスターだと考えています。

例えば、どんな仕事をするのかを説明すると・・・。

私の場合は・・・、直近だと・・・、企業誘致関係で専門的な知識を活かして、調整区域の農振除外、農地転用、事業認定、開発許可取得、地元や行政と、企業の間で、様々な調整をしたり・・・・。

企業の遊休地の有効活用・・・、どの不動産を売って、どの不動産を貸して、どれを残しすとかを・・・、企業の社長や顧問税理士と相談をしながらコンサルをしたり・・・。

医療法人の売買に絡む、理事長個人の不動産屋資産についてコンサルをしたり・・・。

資産家の方々の資産管理や資産運用のコンサルティングをしたりしています。

不動産コンサルの報酬は・・・。

これも、私の場合ですが・・・、数十万〜数千万と、幅が広く、労力というよりは、どれだけクライアントに貢献できたかというのを、報酬基準にしています。


例えば・・、具体的には書けませんが・・・、私がコンサルに入ったことで・・・、数百万円〜数億円・・・プラスになれば、それに対しての報酬をいただきます。

言い方は失礼ですが、私がコンサルして、明らかに数億円得をしたとか・・・、毎月、数十万〜数百万円入ってくるようになったとか・・・、逆に、支出を減らしたとか、失くしたとか・・・そんな仕事をした場合のみ報酬をいただいております。

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これは、不動産取引とは、全く別の報酬になり・・・、仲介手数料ではなく、不動産コンサル料としていただく事になります。

不動産コンサルの難しさ・・・。

知識、技術は、勉強して・・・いろんな実務をしていれば自然に身につきますが・・・・。

私が、これまで、一番大変だったのは・・・、税務です。


事例を挙げると・・・。

私は、不動産会社の代表をしており、会社から給料をもらっているわけですが・・・、コンサルは、個人で確定申告をしています。

私に中では、仲介と、不動産コンサルは、明確に分けています。

使う車、通帳、クライアントとはコンサル契約を交わしていますので、収入も経費もきちんと分けているつもりなのですが・・・、税務調査が入ると・・・、法人の方の調査では、法人で落ちない経費を個人に振り分けているというような疑いをかけられますし・・・、個人の方でも、法人の経費を個人に振り分けて余分に経費を落としているというような疑いをかけられます。

結局、仲介のお客様と、コンサルのお客様が同じである場合や、過去に法人で取引をしたことがあるお客様だと、疑われます。

そういった際は・・・、不動産の仲介をするのは、ここまで・・・、コンサルはここから、ここまでと・・・明確に分かるように書面に残していないと、かなり、つっこまれます。

ですから・・・不動産コンサルで、一番の問題というか大変なのは、税務調査なんです・・・!

まあ、経費なんかは、どっちがどっちというのは難しいので・・・、例えば、仲介手数料が、3000万円だとして、コンサル料が2000万円だとした場合・・・、接待交際費等は、入金ベースの割合で、按分するというのが良いのかもしれませんね。(案)

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すみません・・・話が、少し違う方向に行ってしまいましたが・・・。

不動産コンサルティングマスターは、5年に一度・・・更新があります。

そして・・・更新をするためには・・・。

1.不動産コンサルティングに関する研究報告を提出すること(2000字以上)

2.不動産コンサルティング地方協議会が実施する不動産の「専門教育」を受講すること


3.「不動産フォーラム21」を年間購読したうえで、下記のどちらかを選択。

(1)購読期間中の掲載記事に関するレポートをマイページ上で入力する(800字以上)
(2)掲載記事関連テストに合格すること

4.不動産コンサルティング地方協議会が実施する一定の自主研修会(当センターが更新要件として認定した研修会に限る)もしくは、当センター主催のスペシャリティ講座等を5年間に合わせて3回以上受講すること!

というわけなんですが・・・、私は、最も楽で簡単に更新ができる4をクリアして、更新をしようという魂胆なんですが・・・・w

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話が、つまらないと・・・眠くて仕方ないのを我慢しながら・・・必死で寝ないように聞いているわけですが・・・・。

今回は、素晴らしく、大変勉強になる内容でした。

特に、家族信託の具体例のところなんかは、かなり実務をこなしている感が出ていて・・・、そこらの不動産屋が当たり前に知っている程度の内容ではなく、家族信託を上手に使って、いろんなことができるという内容もあり・・・家族信託も、ここまで進化したか〜wと思うぐらいの、素晴らしい講義でした。

これから、ちょいちょい、不動産コンサルティング地方協議会が実施する講座を受けようかな〜・・・と・・・思ったわけですが・・・。

そんなわけで・・・今回も、無事に更新ができそうです!

最後に皆さん・・・宅建と、不動産コンサルの資格の大きな違いって何か知ってますか???

仲介というのは、売主買主に対して、公平、平等にというのが原則なんですが・・・、不動産コンサルというのは、依頼者の側に立って、徹底して利益を追求するのが原則なのです。

ですから・・・、宅建士よりも、建築士よりも、不動産鑑定士よりも・・・、そこから更にプラスアルファーの専門的要素が必要なのです。

宅建士からの不動産コンサルと、建築士から、鑑定士からと・・それぞれ、コンサルの分野が異なるので・・・一言で不動産コンサルと言っても、多種様々な分野があります。

私の場合は、開発許可関係や、企業をコンサルするのが得意だと思っているのですが、結構、投資家さんや、相続の相談も多いかな〜。

不動産の証券化や、でかいマンションの賃料設定や等価交換なんかは苦手です!笑


特に大手企業なんかは、結構、無駄な不動産を持っていて放置していたり・・・、逆に、ちょっと工夫したら効率が良くなるなんてことが多々あります。

企業の中身を知ると・・・、えっ! 私が株主だったら、これ、怒りまくるぞ!ってことが多々あります。

最近は、きつい総会屋さんとか少ないと思いますが、大株主に教えてあげたいくらい、無駄な不動産を保有している企業もあり・・・、えっ! はぁ〜? マジで・・・? 何やってんの? なんて言葉が出てしまうこともあります。

先日も、ある企業が保有している土地の件で・・、企業側は、『先代の会長が@@された土地で・・・。』なんて話をされたので、有効活用するように、4種類の案を出させていただきました。

人件費や輸送コストのことは、過剰に気にしているのに、不動産に対しては無頓着な企業が多いように思います。

まあ、簿価の問題と、コンプライアンスを重視しながら、整理整頓しなくてはいけないので、大変な部分もありますけど・・・ドーンと、大きな結果を出せた時には、かなり満足感があります。

何にしても、これで、不動産コンサルマスターを更新できたので、今後も、不動産コンサルとして精進してクライアント様のお役に立てるように頑張ります。

あっ! 最後の最後に・・・、不動産コンサルティングマスターなのに、その資格を使わずにいる人が結構多いので・・・、せっかくの資格と知識なので、活用されるといいと思います。

そんなわけで・・本日は、不動産コンサルの資格更新の講習のお話でした。




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