近藤利一 不動産コンサルタント
2018年07月07日
2155）雨と不動産・・・豪雨に注意！
気象庁によると・・・。
前線の活動が活発であり、九州から東海、北陸、甲信にかけて、断続的に激しい雨が降り、更に雨の量が増えるでしょう。
過去に経験のないような大雨となる恐れがあり、土砂災害や川の氾濫に厳重な警戒が必要です。
避難に関する情報を確認し、慎重な行動を心がけて下さい。
北海道は日差しがありますが、あすの夜からは再び雨が強まりそうです。
こんな感じの、気象予想なのですが・・・、今回の雨は、相当ヤバそうですね。
本日は、雨と不動産について書かせていただきます。
ここんところ毎日毎日、雨続きで嫌ですね〜。
雨と言っても、我々の生活に支障をきたすようなものや、危険を及ぼすような大雨もあります。
皆さん、今回の雨は、ちょっとヤバそうなので、くれぐれもお気をつけください。
とは言っても・・・天から降ってくる自然現象なので、止めるわけにいかないので・・・、対処方法について書こうと思っているわけですが・・・。
まずは、当たり前の話から・・・・。
気象庁や、市町村等の、防災関係の広報をよく聞きましょう。
あとは、川の水位等も気にしているといいと思います。
まあ、でも、こんなことは、あまり前の事なので、詳しくは書きませんが、とにかく、今回の雨は、かなり酷いようなので、皆様ご注意下さい。
大雨、浸水等は、天災なので仕方がない部分もありますが、防災系については、ある程度は、備えあればなんとかで、普段から、もしもの時の準備をしておくことが重要です。
まずは、家族、社内の人たちの身の安全を確保するために・・・。
・家庭、会社で、避難場所と避難コースを確認しておいて、停電に備えて懐中電灯、ろうそく、情報収集のために携帯ラジオを用意する。
・普段から、断水に備えて飲料水、食料、生活用水を数日分確保し、そろそろやばいかな〜という時には、風呂の水を貯めておく。
・家の家具、電化製品、大切な書類等を、できるだけ高いところに移す。車も、少しでも高い場所に移動しておくと良いです。
・ご家庭の場合は、浸水の可能性があれば、お年寄り、乳幼児、病人、障害者の方などは、できるだけ安全な部屋に移動させる。
以上のことを、準備しておく、心がけておくことは、とても大切です。
一応、弊社には、避難グッズなるものが備えてあり、私用のリュックサックには、水と食料、電池、ライター、万能ナイフ、ラジオ等以外にも、アイコス一式とトランプが入れてありますｗ
とにかく、いざというときに身を守る準備はできています・・・、まあ、車は、保険に入ってあるので・・・まあ、普段乗りの車はどっちでもいいかな〜って感じですが、２４０ｚは、お金の問題ではないので、高いところに避難させようと思っています（笑）
車の話をすると長くなるのでここまでにして・・・。
本日は、浸水被害から、不動産を守る方法を書かせていただきます。
、普段から、排水溝や、雨どい等に詰まりがないか確認しておくことが必要です。
枯葉やゴミが詰まっていると、大雨が降った際に、水が流れが悪く、被害が大きくなることがあります。
Ｕ字溝の蓋の上に物や鉄板を置いているのを、よく見かけますが・・・・、大雨が降ったときのことを考えると、あれは、やったらあかんことです。
その他、普段から、建物の亀裂、屋根の瓦のズレ、ビルなどの屋上は防水の状態をチェックして、気付いたら早めに修理しなくてはいけません。
それでは、本日、ブログを読んでいただいた方々に・・・、浸水時に建物の中への水の侵入を防ぐ、とっておきの方法をお知らせします。
その前に・・・・ここまで書いたところで、本日、何故か、ブログランキングが２位になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。
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投票ありがとうございました
さて、建物水防についてですが・・・浸水の際に水の被害を最小限度に止める方法を教えましょう。
住宅、店舗、ビル等に、土嚢袋とビニールシートを置いておくと良いです。
建物内が浸水しそうな場合に、土のう袋を入り口に並べて、水の侵入を、限りなく少なくします。
でも、もっと効果的なのは・・・・・。
水が侵入しそうな入り口に、まずは、幅いっぱいにビニールシートを敷き、両端に土のう袋を置いて、しっかり踏みつけます。
そして、土のう袋を並べて水の侵入を防げるようにバリケードっぽく隙間がないように並べていきます。
ある程度積んで、バリケードができたら、それをビニールシートで包み込むわけです。
土のう袋が、たくさんある場合は、さらに、ビニールシートで包んだ土のう袋のバリケードの端の部分に、ビニール袋を置いて土のうを積み上げ、土のう袋の間にビニールを置いていきます。
これ、かなり効果的でして・・・、通常の土のう袋バリケードより、効果の高いバリケードを作ることができます。
土のう袋と、ビニールシートで水防バリケードを作るということです。
これ、かなり効果が高いです。
さて、最後となりますが・・・。
大雨の時に、ずぶ濡れになったりして、飲み屋さんなんかに行くと‥。
当然、綺麗な女性がタオルや乾いたおしぼりで、水を吹き払ったりしてくれますが、そういう時って‥
『水も滴る良い男。』というキーワードを盛り込んで話してくることが多々ありますが・・・あれは、お決まりトーク、又は、嘘なので・・・・ｗ
間に受けて、鼻の下伸ばさないように！
まあ、これも、１つの水防ですかね〜（オヤジギャグ笑）
それでは、皆さん、豪雨に気をつけてくださいね〜。
そんなわけで、雨と不動産・・・豪雨に注意！というタイトルで書かせていただきました。
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前線の活動が活発であり、九州から東海、北陸、甲信にかけて、断続的に激しい雨が降り、更に雨の量が増えるでしょう。
過去に経験のないような大雨となる恐れがあり、土砂災害や川の氾濫に厳重な警戒が必要です。
避難に関する情報を確認し、慎重な行動を心がけて下さい。
北海道は日差しがありますが、あすの夜からは再び雨が強まりそうです。
こんな感じの、気象予想なのですが・・・、今回の雨は、相当ヤバそうですね。
本日は、雨と不動産について書かせていただきます。
ここんところ毎日毎日、雨続きで嫌ですね〜。
雨と言っても、我々の生活に支障をきたすようなものや、危険を及ぼすような大雨もあります。
皆さん、今回の雨は、ちょっとヤバそうなので、くれぐれもお気をつけください。
とは言っても・・・天から降ってくる自然現象なので、止めるわけにいかないので・・・、対処方法について書こうと思っているわけですが・・・。
まずは、当たり前の話から・・・・。
気象庁や、市町村等の、防災関係の広報をよく聞きましょう。
注意報：災害が起こるおそれがある場合
警 報：重大な災害が起こるおそれがある場合
情 報：注意報、警報を補完する必要がある場合
あとは、川の水位等も気にしているといいと思います。
まあ、でも、こんなことは、あまり前の事なので、詳しくは書きませんが、とにかく、今回の雨は、かなり酷いようなので、皆様ご注意下さい。
大雨、浸水等は、天災なので仕方がない部分もありますが、防災系については、ある程度は、備えあればなんとかで、普段から、もしもの時の準備をしておくことが重要です。
まずは、家族、社内の人たちの身の安全を確保するために・・・。
・家庭、会社で、避難場所と避難コースを確認しておいて、停電に備えて懐中電灯、ろうそく、情報収集のために携帯ラジオを用意する。
・普段から、断水に備えて飲料水、食料、生活用水を数日分確保し、そろそろやばいかな〜という時には、風呂の水を貯めておく。
・家の家具、電化製品、大切な書類等を、できるだけ高いところに移す。車も、少しでも高い場所に移動しておくと良いです。
・ご家庭の場合は、浸水の可能性があれば、お年寄り、乳幼児、病人、障害者の方などは、できるだけ安全な部屋に移動させる。
以上のことを、準備しておく、心がけておくことは、とても大切です。
一応、弊社には、避難グッズなるものが備えてあり、私用のリュックサックには、水と食料、電池、ライター、万能ナイフ、ラジオ等以外にも、アイコス一式とトランプが入れてありますｗ
とにかく、いざというときに身を守る準備はできています・・・、まあ、車は、保険に入ってあるので・・・まあ、普段乗りの車はどっちでもいいかな〜って感じですが、２４０ｚは、お金の問題ではないので、高いところに避難させようと思っています（笑）
車の話をすると長くなるのでここまでにして・・・。
本日は、浸水被害から、不動産を守る方法を書かせていただきます。
、普段から、排水溝や、雨どい等に詰まりがないか確認しておくことが必要です。
枯葉やゴミが詰まっていると、大雨が降った際に、水が流れが悪く、被害が大きくなることがあります。
Ｕ字溝の蓋の上に物や鉄板を置いているのを、よく見かけますが・・・・、大雨が降ったときのことを考えると、あれは、やったらあかんことです。
その他、普段から、建物の亀裂、屋根の瓦のズレ、ビルなどの屋上は防水の状態をチェックして、気付いたら早めに修理しなくてはいけません。
それでは、本日、ブログを読んでいただいた方々に・・・、浸水時に建物の中への水の侵入を防ぐ、とっておきの方法をお知らせします。
その前に・・・・ここまで書いたところで、本日、何故か、ブログランキングが２位になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。
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投票ありがとうございました
さて、建物水防についてですが・・・浸水の際に水の被害を最小限度に止める方法を教えましょう。
住宅、店舗、ビル等に、土嚢袋とビニールシートを置いておくと良いです。
建物内が浸水しそうな場合に、土のう袋を入り口に並べて、水の侵入を、限りなく少なくします。
でも、もっと効果的なのは・・・・・。
水が侵入しそうな入り口に、まずは、幅いっぱいにビニールシートを敷き、両端に土のう袋を置いて、しっかり踏みつけます。
そして、土のう袋を並べて水の侵入を防げるようにバリケードっぽく隙間がないように並べていきます。
ある程度積んで、バリケードができたら、それをビニールシートで包み込むわけです。
土のう袋が、たくさんある場合は、さらに、ビニールシートで包んだ土のう袋のバリケードの端の部分に、ビニール袋を置いて土のうを積み上げ、土のう袋の間にビニールを置いていきます。
これ、かなり効果的でして・・・、通常の土のう袋バリケードより、効果の高いバリケードを作ることができます。
土のう袋と、ビニールシートで水防バリケードを作るということです。
これ、かなり効果が高いです。
さて、最後となりますが・・・。
大雨の時に、ずぶ濡れになったりして、飲み屋さんなんかに行くと‥。
当然、綺麗な女性がタオルや乾いたおしぼりで、水を吹き払ったりしてくれますが、そういう時って‥
『水も滴る良い男。』というキーワードを盛り込んで話してくることが多々ありますが・・・あれは、お決まりトーク、又は、嘘なので・・・・ｗ
間に受けて、鼻の下伸ばさないように！
まあ、これも、１つの水防ですかね〜（オヤジギャグ笑）
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2018年07月02日
2154）韓国出張（不動産）
今週は、夜の会食３回、別途、韓国出張もありで、かなり忙しかったです。
月曜日の夜、会食があり・・・深夜３時帰宅・・・ブログを書いて・・・４時就寝！
翌朝９時半の飛行機でソウルへ・・・・。
空港からソウル市内に入り食事をして、１４時から某社に行って商談・・・、その後、１５時半から、１７時半までミーティング・・・。
１８時から、会食・・・。
魚介類を水槽から選んで、料理を作ってもらうわけですが・・・。
刺身や、海鮮チジミも旨いですけど・・・。
やはり、今回のソウル出張で、一番旨かったのは、この鍋ですね〜ｗ
魚介、甲殻類・・・山盛り・・・ｗ
この鍋は、辛さ控えめの酸味の効いたスープに、魚介の甘さが加わると・・・なんとも言えない、旨さに変身するんですよね〜。
この出汁の味は、韓国の中でも、かなりのクオリティーで・・・、私の中の、韓国海鮮鍋ランキングでは、釜山の某店に次ぐ・・・２位の旨さですｗ
肝心な出張の話ですが・・・。
不動産の仕事の話で・・・・。
かなりの大きなプロジェクトなんですけど・・・今は、まだ公開できません。
この日は、韓流の芸能人たちも合流して、深夜まで、飲みましたが・・・・。
接待を、受けたのか・・・、こちらが接待したのか・・・両方かな〜・・・親睦会ですねｗ
最後は、明け方のキムチ鍋で締めましたｗ
最後に乾麺を入れて・・・旨かったですｗ
そして、翌日、完全に二日酔い状態！
飛行機の時間まで、少しあったので・・・土産を買いにLINEショップに行きました。
まあ、ちょっと恥ずかしいですが、お決まりの、ブラウン前で写真を撮りまして・・・・ｗ
急いで空港に・・・・。
道が混んでいてヤバイ状況で、ブラウンと写真撮ってる場合じゃないだろうと後悔しながら、空港に向かったのですが・・・。
天は私を見放さなかった。
飛行機が２０分遅れ・・・乗れました〜ｗｗｗ
機内は、ガラガラでした。
帰国して・・・セントレアから、そのまま、名古屋で会食と接待
つまり、月曜日に名古屋で飲んで、火曜日にソウルで飲んで、水曜日には名古屋で飲んで・・・、私の血は、アルコールでできてるのよ〜ん！って感じの三日間で、それはそれは、楽しいようで辛い３日間でした。
そして、木曜からも、アポいっぱいのスケジュールで、全く自由な時間がない感じだったので・・・・・・、週末は、せめて、大好きな車で仕事をしようと思い、２４０ｚでお仕事をしていました。
津島市役所・・・・。
見る人が見るとわかるので、説明しますが・・・、駐禁の場所ですが、１０秒だけ、停車をさせていただき、急いで写真を撮りました。
引き続き、地域の発展のため・・・工場誘致、頑張ります。
販売会をやっている分譲地に・・・。
お客様に会うといけないので、遠くから確認して、隙を狙って行ってきました。
なんとなく、この車では、お客様と会いたくないです。
まあ、スーパーカーみないな高価な車ではなく、４５年前のボロ車なので、それほど問題ではないとは思いますが、遊び車っぽいので・・・、生涯一度の買い物である分譲地の販売会に、趣味の車で行くのは、ほんとうは良くないですよね〜。
その後は、買取の用地の視察を３件ほど周りました。
そんなわけで・・・先週は、ブログを、一回しか更新できていまでんでしたので、言い訳方々、先週一週間の動きを書かせていただきました。
ん・・・何か大事な事があったような・・・。
あっ・・・そういえば、弊社は、６月決算なので、無事に今期も終わりました。
１年、早いですね〜・・・あっと言う間に時がすぎる・・・、この間まで、若手の社長だったのですが・・・、気がつけば、５０近いオッサンになっていました・・・という感じです（笑）
これまで、どれだけの不動産取引をしてきたのか、わかりませんが・・・、住宅系、商工業系、投資系等、目の前にある仕事を真剣に一生懸命、必死でやってきました。
これからも、同じなんだろうな〜ｗ
まあ、この身が動くうちは、休む事なく働くことでしょう。
今期も、頑張ります。
社員皆さん、千代田不動産協力会の皆様、今期も、お疲れさまでした＆ありがとうございました。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。
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月曜日の夜、会食があり・・・深夜３時帰宅・・・ブログを書いて・・・４時就寝！
翌朝９時半の飛行機でソウルへ・・・・。
空港からソウル市内に入り食事をして、１４時から某社に行って商談・・・、その後、１５時半から、１７時半までミーティング・・・。
１８時から、会食・・・。
魚介類を水槽から選んで、料理を作ってもらうわけですが・・・。
刺身や、海鮮チジミも旨いですけど・・・。
やはり、今回のソウル出張で、一番旨かったのは、この鍋ですね〜ｗ
魚介、甲殻類・・・山盛り・・・ｗ
この鍋は、辛さ控えめの酸味の効いたスープに、魚介の甘さが加わると・・・なんとも言えない、旨さに変身するんですよね〜。
この出汁の味は、韓国の中でも、かなりのクオリティーで・・・、私の中の、韓国海鮮鍋ランキングでは、釜山の某店に次ぐ・・・２位の旨さですｗ
肝心な出張の話ですが・・・。
不動産の仕事の話で・・・・。
かなりの大きなプロジェクトなんですけど・・・今は、まだ公開できません。
この日は、韓流の芸能人たちも合流して、深夜まで、飲みましたが・・・・。
接待を、受けたのか・・・、こちらが接待したのか・・・両方かな〜・・・親睦会ですねｗ
最後は、明け方のキムチ鍋で締めましたｗ
最後に乾麺を入れて・・・旨かったですｗ
そして、翌日、完全に二日酔い状態！
飛行機の時間まで、少しあったので・・・土産を買いにLINEショップに行きました。
まあ、ちょっと恥ずかしいですが、お決まりの、ブラウン前で写真を撮りまして・・・・ｗ
急いで空港に・・・・。
道が混んでいてヤバイ状況で、ブラウンと写真撮ってる場合じゃないだろうと後悔しながら、空港に向かったのですが・・・。
天は私を見放さなかった。
飛行機が２０分遅れ・・・乗れました〜ｗｗｗ
機内は、ガラガラでした。
帰国して・・・セントレアから、そのまま、名古屋で会食と接待
つまり、月曜日に名古屋で飲んで、火曜日にソウルで飲んで、水曜日には名古屋で飲んで・・・、私の血は、アルコールでできてるのよ〜ん！って感じの三日間で、それはそれは、楽しいようで辛い３日間でした。
そして、木曜からも、アポいっぱいのスケジュールで、全く自由な時間がない感じだったので・・・・・・、週末は、せめて、大好きな車で仕事をしようと思い、２４０ｚでお仕事をしていました。
津島市役所・・・・。
見る人が見るとわかるので、説明しますが・・・、駐禁の場所ですが、１０秒だけ、停車をさせていただき、急いで写真を撮りました。
引き続き、地域の発展のため・・・工場誘致、頑張ります。
販売会をやっている分譲地に・・・。
お客様に会うといけないので、遠くから確認して、隙を狙って行ってきました。
なんとなく、この車では、お客様と会いたくないです。
まあ、スーパーカーみないな高価な車ではなく、４５年前のボロ車なので、それほど問題ではないとは思いますが、遊び車っぽいので・・・、生涯一度の買い物である分譲地の販売会に、趣味の車で行くのは、ほんとうは良くないですよね〜。
その後は、買取の用地の視察を３件ほど周りました。
そんなわけで・・・先週は、ブログを、一回しか更新できていまでんでしたので、言い訳方々、先週一週間の動きを書かせていただきました。
ん・・・何か大事な事があったような・・・。
あっ・・・そういえば、弊社は、６月決算なので、無事に今期も終わりました。
１年、早いですね〜・・・あっと言う間に時がすぎる・・・、この間まで、若手の社長だったのですが・・・、気がつけば、５０近いオッサンになっていました・・・という感じです（笑）
これまで、どれだけの不動産取引をしてきたのか、わかりませんが・・・、住宅系、商工業系、投資系等、目の前にある仕事を真剣に一生懸命、必死でやってきました。
これからも、同じなんだろうな〜ｗ
まあ、この身が動くうちは、休む事なく働くことでしょう。
今期も、頑張ります。
社員皆さん、千代田不動産協力会の皆様、今期も、お疲れさまでした＆ありがとうございました。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。
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2018年06月25日
2153）不動産仲介と不動産買取の違い（不動産売却）
我々、不動産業界にいる者は、当たり前に分かっているので、今更、何を書いているの？って思うかもしれないが、素人さんというのは、以外と知ってそうで知らない・・・もしくは、自分では、知っていると思っていても、知らないこともあったりするわけで・・・本日は、仲介と買取の違いについて書かせていただきます。
まあ、弊社の場合は、賃貸よりも売買が多いので、売買の仲介と買取の違いについて書きます。
不動産売却について・・・。
仮に・・・、もしも、あなたが、家やマンション、土地等、不動産を所有していたとして、それを売却したいとして・・・、どうしますか？？？
答えは簡単・・・、不動産屋に電話をする、ネットで査定する・・。
まあ、これが正解なんですけど・・・（笑）
その前に、ちょっとだけ不動産の知識として覚えておくといいのですが・・・。
大きく２パターンの売却方法があります。
�｜膕� ��買取 この２つです。
皆さんが、普通に、ネットで検索して、不動産会社に査定をしてもらうのは、ほとんどの場合が、仲介査定です。
はい！ ここで、まずは・・・、仲介とは・・・・。
簡単に説明すると、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・、又は、不動産業者に不動産さんを購入をしたいと探してもらう。
今回は、売却をテーマとしているので、購入の仲介は、置いといて・・・売却の仲介について書きますが・・・・。
売却の仲介とは・・・。
先ほども説明しましたが、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・ということなので・・・。
まずは、不動産の査定をしてもらう→ 不動産業者に売却のお願いをする為に媒介契約をする。
媒介契約というのは・・・・。
不動産業者に対して、あなたの会社にこの物件の売却を任せます！ という契約の事です。
ここまで、大丈夫ですか？
不動産売却には、仲介と、買取の２種類があって、今は、仲介の話をしています・・・不動産を売ってくださいと依頼することが、媒介契約と思えてもらってけっこうです。
この媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
難しいことは、省略します・・・書きません！
超簡単に行きましょう・・・。
・一般媒介契約
あなたの会社に、私の不動産の売却をお願いしますが、他の会社にも依頼するかもしれませんよ〜・・・ということで、何社でも依頼できますし、自分や知人が不動産を購入する人を探せます。
ゆる〜い媒介契約です。
・専任媒介契約
あなたの会社だけに私の不動産の売却をお願いします。でも、自分で購入者を見つけたときは仲介してもらわないかもしれませんよ〜。 ※依頼を受けた不動産業者は、2週間に1回以上、依頼者（売主）に報告必要！
ゆるくも、かたくもない媒介契約です。
・専属専任媒介契約
とにもかくにも、あなたの会社に私の不動産売却の仲介をお任せします。※依頼を受けた不動産業者は、1週間に1回以上報告必要！
かた〜い媒介契約です。
覚え方は簡単で・・・、宅建試験を受ける人以外の素人さんは、３種類の媒介契約を、こう覚えてください。
一般ゆるゆる、専任ゆるかた、専属バリかた・・・、これで、OKです。
この媒介契約を、不動産業者とすることにより、仲介の依頼をしたことになります。
不動産を売却する際の、仲介について・・・不動産を売却したい人が、不動産業者にアクセスをする→査定を行う→査定の根拠等の説明をする→、そして、媒介契約を締結する仲介の依頼をしたことになり、不動産業者は、仲介業務をスタートするわけです。
売却活動をスタートすると、不動産業者は、原則、不動産流通機構に物件を登録して、インターネット、チラシ、等で集客を行います。
そして、購入検討者が現れたら、物件を案内して説明をして・・・購入希望があれば、購入申込書をいただき、価格交渉や購入の条件等があった場合は、売主買主間の調整を行い、売却依頼者（売主）から、売渡承諾書をいただき、契約日を決めます。
契約前に購入予定者（買主）に対して重要事項説明をして、売主、買主の間に仲介という形で入り、売買契約を締結します。
ここまで、まとめると・・・・。
売却相談→査定→媒介契約→広告宣伝→物件案内→契約の調整→重要事項説明→契約という流れです。
契約締結後は、売却者（売主）と購入者（買主）の取引完了に向かい、測量、登記（所有権移転、抵当権抹消）等、又は、買主の融資のサポートをした後に、不動産の引渡しを行い、売却活動は全て終了となります。
そして・・・消費税がかかります。
�｜膕陲砲弔い董△海海泙任箸靴泙垢�・・・ご理解いただけましたでしょうか？
さて・・・続きまして・・・��買取の話に進みましょう。
ここまで、何ら問題なく、スムーズに来ましたが・・・・、これは、うまくいった場合の話です。
全部の取引が、このようにスムーズに事が運ぶわけではありません。
ここで、ひとつ、疑問がわいてきませんか？？？
もしも、不動産が、売れなかったらどうするのか・・・？
売れるまで値下げを続けることになるわけですが・・・！
値段を下げるということは、売れるまで様子を見ながら少しずつ下げていくので、時間がかかる・・・つまり、長期化するわけです。
どれだけ時間をかけてもいいのであれば、問題はないのですが、短期で売却をしたいのであれば、不動産業者に買取をしてもらうという、第二の手段があります。
冒頭に、不動産売却には、�｜膕陲函↓�買取があると説明しましたが・・・この第二の手段が��買取になります。
��買取とは、売却希望者の不動産を、不動産業者が直接買い取るということで、売却希望者は売主、買い取る側の不動産業社は買主となります。
しかし、不動産業者は、買取をした不動産を売却しなくてはいけないので、経費も利益も必要になりますので、当然、買取査定は、仲介査定より低い価格になります。
�｜膕陝↓�買取のメリット、デメリットを簡単に説明します。
�｜膕陲蓮⊂綣蠅�いけば・・・、売主、買主が、仲介業者を介して取引をすることで、売主にとっては高く売却ができますが、売却する期間と価格の保証はなく、やってみなくては結果は分からないのです。
��買取は、不動産業者が買取査定をするので、すぐに売却価格と売却時期を決められますが、仲介よりも安い価格になってしまいます。
それでは、売却を希望する者にとって、どちらが良いのでしょう？？？
高く、早く売れることです。
まあ、それは、なかなか難しいわけですが・・・、基本的には、少しでも高く早く売ろうと仲介業者は頑張るわけです。
しかし、残念なことに、日本の不動産業者の大半は、仲介のみしかしておりません。
大手の不動産業者も、小規模な街の不動産屋も、ほとんどが、�，涼膕陲靴�しません。
仲介しか行っていない不動産業者は、仲介にトライして、無理だと判断した際、もしくは、売却を希望される方が、売却資金を使う時期が早期の場合等に、不動産買取業者に情報を持ち込んで、売却希望者と、買取業者の間に入って、仲介を行います。
つまり、仲介専門の不動産業者に依頼をした、売却希望者は、うまくいけば高く早く売れますが、最悪の場合、買取業者の買取査定で低い価格で売却することになり、更に、仲介手数料を払うことになるのです。
例えば、仲介査定価格が３０００万円・・・・売却スタート・・・。
毎月、１００万円ずつ価格を下げて半年経ったとして、２４００万円・・・。
仲介業者は、買取業者に持ち込んで、買取業者は、２２００万円で買取査定をしました。
売却希望者は、半年かかった挙句の果てに、２２００万円で売却して、更に、８０万円近い仲介手数料を払うことになるわけです。
この場合、買取業者も、仲介業者に仲介手数料を支払うことになるので、当然、買取査定の際に計算をして、買取価格を算出していますので、結局、売却希望者は、本来の買取査定価格よりも、１６０万円も安く売るという計算になるわけです。
整理しましょう。
一番良いのは、仲介業者に依頼をして順調に事が進めば、早く高く売れます。
二番目に良いのが、買取業者に直接依頼をすれば、早いけど安くなります。
最悪なのは、仲介業者に依頼をして、なかなか売れずに買取業者に仲介をされることです。
売却希望者は、最悪の売却という形にならないようにしたいですよね。
売却希望者が、上記のような、最悪の状況にならないように・・・。
弊社では、売却希望者から依頼があり、且つ、弊社の買取規定内の不動産であれば、仲介査定と、買取査定を同時に算出し提示をすることができます。
弊社の売却規定により買取できない不動産もありますが、基本的に市街化区域で道路に面しており、特別な状況、特殊サイズ、再販不可能と判断しない限りは買取します。
弊社に売却の依頼をした売却希望者は、�，涼膕陲如�一番良い形の早い高い売却を目指して売却を開始した後、ご希望の期間を定めて買取査定による、��買取、２番目の売却ができるといことです。
当然、弊社が買主になるので、弊社が買取をした場合には、仲介手数料は必要ありません。
つまり、最悪のパターンである、仲介により、買取業者に売却をするということはないのです。
これが、弊社に売却を依頼する、売却希望者のメリットです。
そんなわけで・・・不動産仲介と不動産買取の違い（不動産売却）というテーマで書かせていただいたわけですが・・・・、実は、今日書いたのは、弊社の、新入社員教育プログラムの一部なのです。
実際は、もう少し細かく書かれていますし・・・、私が、講師をする場合は、間に、面白い実例なんかを混ぜたり、ちょっと遊び心を入れて、集中して聞けるように話すわけですが・・・・。
昨日、ある社員に、新しい新人研修のレジュメの作成をお願いしたところ・・・悩んでいたようなので・・・、不動産仲介と不動産買取の違い（不動産売却）というレジュメの基本構造を、私の言葉で書かせていただきました。
不動産に興味がある素人さんの、不動産の売却についての勉強にもなるかもしれないな〜と思い書かせていただきました。
それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。
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まあ、弊社の場合は、賃貸よりも売買が多いので、売買の仲介と買取の違いについて書きます。
不動産売却について・・・。
仮に・・・、もしも、あなたが、家やマンション、土地等、不動産を所有していたとして、それを売却したいとして・・・、どうしますか？？？
答えは簡単・・・、不動産屋に電話をする、ネットで査定する・・。
まあ、これが正解なんですけど・・・（笑）
その前に、ちょっとだけ不動産の知識として覚えておくといいのですが・・・。
大きく２パターンの売却方法があります。
�｜膕� ��買取 この２つです。
皆さんが、普通に、ネットで検索して、不動産会社に査定をしてもらうのは、ほとんどの場合が、仲介査定です。
はい！ ここで、まずは・・・、仲介とは・・・・。
簡単に説明すると、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・、又は、不動産業者に不動産さんを購入をしたいと探してもらう。
今回は、売却をテーマとしているので、購入の仲介は、置いといて・・・売却の仲介について書きますが・・・・。
売却の仲介とは・・・。
先ほども説明しましたが、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・ということなので・・・。
まずは、不動産の査定をしてもらう→ 不動産業者に売却のお願いをする為に媒介契約をする。
媒介契約というのは・・・・。
不動産業者に対して、あなたの会社にこの物件の売却を任せます！ という契約の事です。
ここまで、大丈夫ですか？
不動産売却には、仲介と、買取の２種類があって、今は、仲介の話をしています・・・不動産を売ってくださいと依頼することが、媒介契約と思えてもらってけっこうです。
この媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
難しいことは、省略します・・・書きません！
超簡単に行きましょう・・・。
・一般媒介契約
あなたの会社に、私の不動産の売却をお願いしますが、他の会社にも依頼するかもしれませんよ〜・・・ということで、何社でも依頼できますし、自分や知人が不動産を購入する人を探せます。
ゆる〜い媒介契約です。
・専任媒介契約
あなたの会社だけに私の不動産の売却をお願いします。でも、自分で購入者を見つけたときは仲介してもらわないかもしれませんよ〜。 ※依頼を受けた不動産業者は、2週間に1回以上、依頼者（売主）に報告必要！
ゆるくも、かたくもない媒介契約です。
・専属専任媒介契約
とにもかくにも、あなたの会社に私の不動産売却の仲介をお任せします。※依頼を受けた不動産業者は、1週間に1回以上報告必要！
かた〜い媒介契約です。
覚え方は簡単で・・・、宅建試験を受ける人以外の素人さんは、３種類の媒介契約を、こう覚えてください。
一般ゆるゆる、専任ゆるかた、専属バリかた・・・、これで、OKです。
この媒介契約を、不動産業者とすることにより、仲介の依頼をしたことになります。
不動産を売却する際の、仲介について・・・不動産を売却したい人が、不動産業者にアクセスをする→査定を行う→査定の根拠等の説明をする→、そして、媒介契約を締結する仲介の依頼をしたことになり、不動産業者は、仲介業務をスタートするわけです。
売却活動をスタートすると、不動産業者は、原則、不動産流通機構に物件を登録して、インターネット、チラシ、等で集客を行います。
そして、購入検討者が現れたら、物件を案内して説明をして・・・購入希望があれば、購入申込書をいただき、価格交渉や購入の条件等があった場合は、売主買主間の調整を行い、売却依頼者（売主）から、売渡承諾書をいただき、契約日を決めます。
契約前に購入予定者（買主）に対して重要事項説明をして、売主、買主の間に仲介という形で入り、売買契約を締結します。
ここまで、まとめると・・・・。
売却相談→査定→媒介契約→広告宣伝→物件案内→契約の調整→重要事項説明→契約という流れです。
契約締結後は、売却者（売主）と購入者（買主）の取引完了に向かい、測量、登記（所有権移転、抵当権抹消）等、又は、買主の融資のサポートをした後に、不動産の引渡しを行い、売却活動は全て終了となります。
※注意・・・不動産会社に仲介を依頼して成約した場合、仲介手数料というものが必要になります。
仲介手数料
・物件価格200万円以下の場合は「5％」の手数料。
・物件価格200万円超〜400万円以下の場合は「4％+2万円」の手数料。
・物件価格400万円超の場合は「3％+6万円」
そして・・・消費税がかかります。
�｜膕陲砲弔い董△海海泙任箸靴泙垢�・・・ご理解いただけましたでしょうか？
さて・・・続きまして・・・��買取の話に進みましょう。
ここまで、何ら問題なく、スムーズに来ましたが・・・・、これは、うまくいった場合の話です。
全部の取引が、このようにスムーズに事が運ぶわけではありません。
ここで、ひとつ、疑問がわいてきませんか？？？
もしも、不動産が、売れなかったらどうするのか・・・？
売れるまで値下げを続けることになるわけですが・・・！
値段を下げるということは、売れるまで様子を見ながら少しずつ下げていくので、時間がかかる・・・つまり、長期化するわけです。
どれだけ時間をかけてもいいのであれば、問題はないのですが、短期で売却をしたいのであれば、不動産業者に買取をしてもらうという、第二の手段があります。
冒頭に、不動産売却には、�｜膕陲函↓�買取があると説明しましたが・・・この第二の手段が��買取になります。
��買取とは、売却希望者の不動産を、不動産業者が直接買い取るということで、売却希望者は売主、買い取る側の不動産業社は買主となります。
しかし、不動産業者は、買取をした不動産を売却しなくてはいけないので、経費も利益も必要になりますので、当然、買取査定は、仲介査定より低い価格になります。
�｜膕陝↓�買取のメリット、デメリットを簡単に説明します。
�｜膕陲蓮⊂綣蠅�いけば・・・、売主、買主が、仲介業者を介して取引をすることで、売主にとっては高く売却ができますが、売却する期間と価格の保証はなく、やってみなくては結果は分からないのです。
��買取は、不動産業者が買取査定をするので、すぐに売却価格と売却時期を決められますが、仲介よりも安い価格になってしまいます。
それでは、売却を希望する者にとって、どちらが良いのでしょう？？？
高く、早く売れることです。
まあ、それは、なかなか難しいわけですが・・・、基本的には、少しでも高く早く売ろうと仲介業者は頑張るわけです。
しかし、残念なことに、日本の不動産業者の大半は、仲介のみしかしておりません。
大手の不動産業者も、小規模な街の不動産屋も、ほとんどが、�，涼膕陲靴�しません。
仲介しか行っていない不動産業者は、仲介にトライして、無理だと判断した際、もしくは、売却を希望される方が、売却資金を使う時期が早期の場合等に、不動産買取業者に情報を持ち込んで、売却希望者と、買取業者の間に入って、仲介を行います。
つまり、仲介専門の不動産業者に依頼をした、売却希望者は、うまくいけば高く早く売れますが、最悪の場合、買取業者の買取査定で低い価格で売却することになり、更に、仲介手数料を払うことになるのです。
例えば、仲介査定価格が３０００万円・・・・売却スタート・・・。
毎月、１００万円ずつ価格を下げて半年経ったとして、２４００万円・・・。
仲介業者は、買取業者に持ち込んで、買取業者は、２２００万円で買取査定をしました。
売却希望者は、半年かかった挙句の果てに、２２００万円で売却して、更に、８０万円近い仲介手数料を払うことになるわけです。
この場合、買取業者も、仲介業者に仲介手数料を支払うことになるので、当然、買取査定の際に計算をして、買取価格を算出していますので、結局、売却希望者は、本来の買取査定価格よりも、１６０万円も安く売るという計算になるわけです。
整理しましょう。
一番良いのは、仲介業者に依頼をして順調に事が進めば、早く高く売れます。
二番目に良いのが、買取業者に直接依頼をすれば、早いけど安くなります。
最悪なのは、仲介業者に依頼をして、なかなか売れずに買取業者に仲介をされることです。
売却希望者は、最悪の売却という形にならないようにしたいですよね。
売却希望者が、上記のような、最悪の状況にならないように・・・。
弊社では、売却希望者から依頼があり、且つ、弊社の買取規定内の不動産であれば、仲介査定と、買取査定を同時に算出し提示をすることができます。
弊社の売却規定により買取できない不動産もありますが、基本的に市街化区域で道路に面しており、特別な状況、特殊サイズ、再販不可能と判断しない限りは買取します。
弊社に売却の依頼をした売却希望者は、�，涼膕陲如�一番良い形の早い高い売却を目指して売却を開始した後、ご希望の期間を定めて買取査定による、��買取、２番目の売却ができるといことです。
当然、弊社が買主になるので、弊社が買取をした場合には、仲介手数料は必要ありません。
つまり、最悪のパターンである、仲介により、買取業者に売却をするということはないのです。
これが、弊社に売却を依頼する、売却希望者のメリットです。
そんなわけで・・・不動産仲介と不動産買取の違い（不動産売却）というテーマで書かせていただいたわけですが・・・・、実は、今日書いたのは、弊社の、新入社員教育プログラムの一部なのです。
実際は、もう少し細かく書かれていますし・・・、私が、講師をする場合は、間に、面白い実例なんかを混ぜたり、ちょっと遊び心を入れて、集中して聞けるように話すわけですが・・・・。
昨日、ある社員に、新しい新人研修のレジュメの作成をお願いしたところ・・・悩んでいたようなので・・・、不動産仲介と不動産買取の違い（不動産売却）というレジュメの基本構造を、私の言葉で書かせていただきました。
不動産に興味がある素人さんの、不動産の売却についての勉強にもなるかもしれないな〜と思い書かせていただきました。
それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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