近藤利一 不動産コンサルタント

2019年05月19日

2226)古いマンション買う? 分譲マンションの建替えについて!

前回のブログにタワマンのことを書かせていただき、ブログの終わり頃に、古いマンションをリフォームして売る業者とゴタゴタしたということを書かせていただきましたが・・・。

読者さんから、その部分へのツッコミや、詳細を書いて欲しいという要望が多かったので書かせていただきます。

なんか・・・こういう事を書いていると・・・だんだん敵が増える気がしますが・・・・。

まあ、そんなわけで・・・やさしく書きますね・・・


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ゴタゴタの始まりは・・・、知人から、中古マンションを購入するという事を聞きまして・・・。

知人が、どう思うって聞かれたので・・・、『俺なら死んでも買わない!』って言ったわけです。

そこが、スタートだったわけですが・・・・。

実は、話の途中・・・後から分かったことなんですけど・・・・・中古マンションの話を聞いたのが・・・タイミングの悪いことに、契約の前日だったのです。

そのマンションというのは、まあまあいい場所にあるのですが、築年数が40年以上経っていて・・・けっこう高い金額だったわけです。

う〜ん・・・そのあたりの新築相場の70%ぐらいの価格でした。


玄関、床、壁、水周り、デザインも今時の感じ・・・・かなりリフォームをしてあるので、金額的に理解はできるのですが・・・、そもそも、近い将来建て替えをしなくてはいけないような古いマンションに、ここまで金をかける意味が分からないし、いくら人気のエリアと言っても、新築の70%は、ないな〜と思うので・・・『俺なら死んでも買わない!』と言ったわけですが・・・・。

知人 『そ、そうですか〜・・・。 死んでも買わないですか〜・・・。 なぜですか?  かなり豪華ですよ! 中は、新築マンションと大差ないですし、エレベーターも一回交換してあるようですし、エントランスも、それなりに・・・。 でも、古い感はありますけどね。』

『わかりますよ。 一応、プロですから、想像つきます。 逆に内装は、安物にしておけばいいものを、しっかりリフォームしちゃってるんですよね。  そこがタチ悪い! うちも、古いマンションを再販するときがありますが、そんなに費用を書けずに、なるべく安く販売できるように、必要最小限のリフォームをして売るようにしています。まあ、場所がいいから、売主さんの意図も分かりますが・・・リフォームに金かけても、築年数が減るわけではないので、勿体無いというのが、私の正直な感想です。 で・・・建て替えの事や、修繕積立金の継承については聞いたの?』

知人 『もちろん! 聞きましたよ! 建て替えの時期が来たら皆さんと話し合って、修繕積立金で建て替えをするんですよね? 多少の清算金はあるかもしれないんですよね? 』

  『ホォ〜〜〜w そうやって説明されたんですか〜w まあ、あながち間違ってはいないですが、そもそも建て替えをするってのは、マンションの住人の5分の4以上が賛成しないといけないんですよ! いろんな人が住んでいて、それが、話し合って、簡単に建て替えようってなりますかね〜? まあ、修繕積立がどれくらい貯まっているとか、敷地がどれぐらいあるとか知りませんから、断言はできませんが、そんな簡単なもんじゃないし・・・おそらく高額な清算金と労力が必要です。』

知人 『建て替えですか〜。 5分の4以上の同意か〜・・・・。清算金って出ことになるってことですか? いくらぐらいなんですか???』

『それは、詳細が分からないので算出はできませんが、平均的には、1000万〜1500万円ぐらいは追い金出さないとあかんでしょうね〜。 建て替え決議、計画でゴタゴタして・・・まあ、建て替えることになったとして・・・、その後、引越し、解体、建設・・・そしてまた引越し・・・。 建て替えできたとして・・・の話ですよ!』

知人 『なるほど・・・。 簡単ではなさそうですね〜。  仮に、5分の4の同意が取れなかったら、どうなるんですか? 皆さん、最終的に困りますから、同意するでしょう?  反対する人いるんですか? 反対する人は、どのような理由で反対するのでしょう???』

『そんなもん、俺に聞かれても知らんですわ〜w 住んでいる人もいろいろですから・・・。 まあ、清算金はらうだけの資力がないとか、空き家にしているから興味ないとか・・・、年齢的に引越しが面倒臭いとか、いろいろあるんじゃないですかね〜? 人それぞれ、生きている以上、それぞれに状況と事情がありますし・・・。』

知人 『それは、そうですね〜・・・。 物件的には、気に入ってるんですが・・・やめたほうがいいですかね〜??? 』

『それは、価値観も人それぞれなので、私は、なんとも言えないですが・・・、一つ言えることは、私だったら死んでも買わない! そういう面倒な事に、自分が関わるのも嫌だし、私の相続人も関わらせたくないです。 新しいのを買って必要なくなったら売る!のであればいいですけど・・・。今から古いのを買って住もうとは思いません。 戸建なら古くても、自分たちの判断でき値して建てるなり売るなり簡単にできるのでいいですけど・・・。』

知人 『そうですか〜・・・。 質問なんですが・・・、不動産の契約はしていないのですが、不動産の購入申し込みはしているのですが、買うのを辞めることはできるんですか?  実は、明日の午後、契約をする事になっているんです。』

『マジっすか〜!!! 明日、ですか〜?  ・・・。 やめれないことはないですけど・・・不動産業者として、その会社の営業さんの気持ちを考えると、可哀想というか・・・、う〜ん・・・。 検討段階ではないんですか???  ・・・・う〜ん・・・まあ、買いましょうw』

知人 『いや・・・。 そこまで聞いちゃったら買えませんよ! ペナルティーとかあるんですか?』

『契約前なんで、ないと思いますが・・・・。 いあぁ〜・・・明日の契約時間まで決まっていて・・・、同業的に・・・、それは、ないですわ〜。 いらん事を言ったな〜。 検討してるかと思ったんで・・・。 でも、俺なら死んでも買わないですけどね。 まあ、買ってあげてください! お金持ちなんだし・・・w』

知人 『お金なんかありませんわ〜。 あかんあかん・・。 ちょっと不動産屋に電話して断ります。 近藤社長! ありがとうございました。 』

そんなわけで・・・。

知人は、明日、契約という中古マンションの契約をやめたわけですが・・・。

向こうの業者さんも、素直に引き下がらなかったようで・・・・。


しばらくして、知人から電話があり・・・、営業マンが今夜、家までくると言っていて、契約は断ったけど、訪問を断りきれなかったから、どうしたらいいかと相談を受けまして・・・・・、おまけに、立ち会って欲しいとお願いされまして・・・私が立ち会う事になってしまったのです。

同業者の営業マンが訪問してきたところに、同業者がいたら嫌だろうな〜と・・・気乗りしなかったのですが・・・、この知人はクルマ仲間ということもあり断れなくて・・・家に行くことになったわけですが・・・・、営業マンのお兄ちゃんも、キャンセルをひっくり返すのにヤル気満々で・・・私は・・・



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ブログの続きです。

知人の家のソファーに座り・・・面が割れると何と無く嫌なので・・・帽子をかぶってサングラスをして対応したのですが・・・、その時の画像はないのですが・・・どんな雰囲気かいうと・・・わりと、これが近いかな〜?

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予定の時間よりも少し早めに、古いマンションを知人に売ろうとしている同業者の知人宅に行きスタンパイをしながら、車の話をしていました。

しばらくすると、古いマンションを知人に売ろうとしている同業者が来ました。

手土産を持って上司を連れて来ていました。

私は、『友人の・・・車仲間の近藤です・・・。』と自己紹介をして、不動産業者さんの方も、きちんとご挨拶をしてくれました。

その後は、おきまりのパターンで、知人がキャンセルをしようとするのを契約をさせようと、一生懸命、頑張っていました。

キャンセルの理由を聞いて、お客様の意見を尊重しながら契約してもらえるよに持ってこうとする。

その姿は、うちの社員に見習わせたいぐらいの熱意で・・・。

とは言っても・・・、うちの社員には、キャンセルのお客様を、ひっくり返してこい!なんていう教育はしていませんが・・・、まあ、弊社の話は置いといて・・・・、まあ、とにかく一生懸命・・・。

でも、大変申し訳なかったのですが・・・今回、私は、知人のキャンセルのサポートをしなくていけません。

『すみません。 ちょっと口を出しますが・・・、マンションの建て替えについて、皆さんで話し合ってとか、修繕積立金がどうこうとか、建て替えの成功例とかを提示していますが・・・。 このマンションの詳細を教えてください! 安心できる材料を提示してくれないと・・・古いマンションを買わないのは、建て替えの時期が近いというところがキャンセルの理由なんだから、一般的な話では納得できないと思いますよ。』

不動産業者 『マンションは、5分の4以上の住民が建て替えに賛成すれば、修繕積立金を使って建て替えをする事になります。 このマンションは、平成13年に内外装、昨年、外装とエレベーターなどを改装して・・・何よりも管理体制もしっかりしており、きちんと管理されております。 建て替えについても、絶対とは申し上げられませんが、問題ないと考えておりますが・・・、具体的にとは、どういう事でしょうか? 何をお知りになりたいですか?』

『う〜ん。 まあ、あのマンションを査定すると、@@@@万円±300万円・・・業者買取だと逆算して$$$$万円ぐらいじゃないですか。 で・・・あのリフォームは、玄関周りに金をかけて、間接照明を上手に使って古さを消して、クロスを部分的に高いのにして、居室はSPだけど・・・。 あとは、扉、水回りも全部交換して、キッチンも鏡面パネルの美しさを生かしてカッコよく仕上げてあるよね。  だいたい、600万円〜700万円ぐらいかかってるよねw 御社の利益は、200万円〜300万円ぐらいかな? 理屈は分かる・・・、根拠の前に・・・建て替えを考えてリフォームしたとは思えないだよな〜w 将来のことを考えていない物件は買えないからキャンセルなんだよ!』

不動産業者 『いえいえ、ご購入いただくお客様のことを考えて、しっかりとリフォームして販売をしております。 近藤さん、詳しいですね〜。 不動産・・・、建設関係の方ですか?』

『まあ、多少かじってる程度ですが・・・。 きちんとリフォームしてあることも理解できますし、管理組合の運営がしっかりしていることもわかります。 そこじゃなくって、この古いマンションの建て替えの時期を考えて、今、この金額で買って、採算合いますかね〜? 新築や築浅の方が良くないですか? 築40年を超えているマンションが新築の価格の7割の値段ですよ! 建て替えを考えたときに、どう考えたら良い買い物なのか、具体的に教えてくださいって言ってるんですよ!』

不動産業者 『何を具体的にご説明させていただけば、ご納得いただけるのでしょうか?』

『う〜ん。 例えば、5分の4以上の賛成が取れるであろうというところの根拠・・・、それに納得できたら、修繕積立金と清算金の想定金額・・・、あのマンションの土地の建ぺい率と容積率から、どれくらいの建物が建てられるとか・・・、想定でもいいからさ〜・・・、プロなら、もう少し、具体的な話をしないと納得行かないと思うよ!  マンションの建て替えの大変さと、手間暇・・・分かって喋ってないでしょう。というか、そこ考えずに買取して再販してるよね???』

不動産業者 『いえいえ。 弊社は、建て替えのことも考慮していますので、こうやってご説明させていただいているんですよ!  ご存知だと思いますが、あの場所は、人気のエリアで・・・・(中略)・・・ですから、建て替えをした際には、価値が上がるので・・・決して買っておいて損をするということはございません。』

『そうかな〜? 容積だろ・・建設費が安めで坪100万円として計算しても・・・11億じゃん・・・今の部屋数からして・・・、共用部だろ・・・、あっ、でも、斜線考えると、容積全部は食えないから・・・う〜ん・・・。 計算し直しだ・・・。えっと・・・(中略)・・・、あはははhw あかん、あかん、話にならん。 解体費、引っ越し代、その間の居住費、安く見積もっても3500万円以上・・・修繕積立がいくら貯まるのか知らんけど、計算上、オタクの言う、多少の清算金でできるわけないだろうw あんたも、計算してみなよ! ほら・・・w』

不動産業者 『・・・。 ・・・・。 そのために修繕積立金が、平成15年から少し上がってるんです。おそらく建て替えも視野に入れてのことだと思います。 マンションというのは、新築時は積立金が安く設定されているのですが・・・・(以下省略)』

『分かった分かったw じゃあ、今の修繕積立金で、あと20年貯めたとしようかw で・・・、あと1回補修工事したとして・・・、ん〜〜〜、キャンセルするマンションの建て替えだし・・・、だんだん計算するのが面倒臭くなってきた・・・。 ちょっと予想でいいから算出して、提示してみてください。 計算するまでもなく、良い買い物とは言えないでしょう???  はい! 計算してみて・・・予想ぐらいの感じしか出ないと思うけど・・・・。』

私は、自分のiPhoneの電卓を渡そうとした。

不動産業者 『・・・・。 ・・・・。 マンションの建て替えは経験がないので、計算自体ができません。 』

『あははははははははwww 言ってることが変でしょうw 建て替えの費用の予想すらできないのに、何を根拠に、今までのことを喋ってたんですか??? 』

不動産業者 『近藤さん、本当に、お詳しいですね〜w 建設関係・・・設計士さんですか? 不動産の知識もあるようですし・・・。もしかして、マンションの修繕関係のお仕事をされているとか・・・w』

『いえいえ。 ちょっと、かじっている程度なんですけど・・・。 私は、こういう者です・・・。』

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ということで・・・、不動産の名刺は出しにくかったので・・・ダイヤニウムの名刺を出して・・・自己紹介と、環境浄化触媒の消臭、抗菌、抗ウィルスの宣伝をさせていただきました。

不動産業者 『そうなんですね〜。 お詳しいので、』

『まあ、そんな話はどうでもいいけど・・・。 営業として、キャンセルを、ひっくり返したいのは分かりますが・・・。 ちょっと厳しくないですか?  御社の商品を貶すつもりはないですけど、こんだけ古いマンションを、いくら内装を綺麗にしているからって、こんな価格で買ったら、先々不安なので、キャンセルをしたいってことなんですよ! ご理解いただけましたか?』

ここで、不動産業者の上司が・・・・。

不動産業者上司 『もういい! おい、帰るぞ!  話にならん!  明日の契約、中止! 部外者が出てきて、あーだ、こーだ言われて・・・話すだけ無駄だ。』

突然豹変して、ものすごい嫌な態度で・・・部下に言い放って、私を睨んで、席を立って帰ろうとした。

『すみませんね〜・・気分を害しましたか? まあ、でも、気持ちは理解できます。 だた・・・、上司がキレて、悪態ついて席を立つって・・・、御社の方針と、おたくの人間性がお粗末すぎる。 ここは、プロなら、悔しくても、承知しました、良い物件をお探しください!ぐらいのことを言って、帰ったほうがいいんじゃないの?  ムカつく、気持ちは分かるけど・・・w』

不動産業者上司 『・・・・。 はい! そうですね・・・。』

そして、私は、紹介者にも言った・・・。

『キャンセルするのを、止めるためにアポイント入れていること分かっているのに、なんでOKしたの?  俺も、ここまで話さなくてはいけなくなったし、この人たちも嫌な思いをしたじゃん。 契約の段取りまでしていたのに申し訳ないって、きちんと断って、買う意思はないと伝えればよかったんじゃないの? まあ、友達として、この物件は買わなくてよかったと思うから結果は良かったと思うけど・・・。』

知人 『ごめん・・・。 それはそうなんだけど・・・。 買うと言った手前、断りづらかったから・・・。 嫌な役をさせてしまって申し訳ない。』

『まあ、これで、区切りがついたから良かったけど・・・w』

続いて・・・不動産業者さんに言いました。

『そういうことなので・・・、あれこれ言ってすみませんでした。 もし、御社の物件で、もう少し新しくて良い物件があれば、また声をかけてあげてください。 次回は、資料を見た時点で、良し悪しを彼にアドバイスしますので・・・。 良いと思えば、今日とは逆に、買うように勧めますw もちろん、あかんと思えば、車仲間なので、あかんと言いますが・・・w』

不動産業者上司 『分かりました。 でも、ご存知だと思いますが、あの地域はなかなか物件が出ない場所なので、正直、ご納得いただける物件を出す自信がありません・・・。』

『ですよね〜。  買って、リフォームして再販するのは、どうしても、こういう感じの物件になりますよね〜。 築浅であれば、数年住んで逃げることもできますので、賃料と比較しての居住費計算が成り立ちますが・・、古いとババ引く可能性が高いので・・・契約日まで決めといて・・・今回は、すみません。 まあ、彼も素人なんで・・・。 良い物件があれば・・・ということで・・・・。』

不動産業者上司 『ご同業の方ですか・・・w なるほど・・・納得できました。 建て替えの算出までされるとは思っていませんでしたw どちらの方ですか???』

『まあ、今回は、車友達に頼まれて!ということなので、まあ、いいじゃないですかw 調べたら分かりますよw そのうち、仕事することもあるかもしれませんし・・・。』

不動産業者上司 『分かりましたw  失礼いたします。  お邪魔しました。』

不動産業者たちは、帰って行きました。

この後は、知人が、申し訳ないと・・・美味しいお鮨屋さんに連れて行ってくれましたが・・・・。

不動産の相談からの・・・嫌な展開になってしまい・・・車仲間の頼みとはいっても、なんとも後味が良くない感じでした。

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まあ、でも・・・・。

古いマンションを購入する際は、建て替えの事とかを考えて購入してください。

だからといって、古いマンションをリフォームして売っているものが悪いというわけではありません。

割高なものは買わないほうがいいという話で・・・、残存期間を考えて割りが合うなら古い物件を買ってもいいと思います。

なんにしても・・・建て替えのことや、居住費の計算をするということが大事だと思います。

そんなわけで・・・本日は、読者さんからのリクエストで・・・、古いマンション買う? 分譲マンションの建替えについて!というテーマで書かせていただきました。




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2019年05月16日

2225)タワーマンションって、どうなの?

読者の皆さん、こんにちは&こんばんはw

先日、近藤社長へのメッセージのメールの中にタワマンについて書いてください!という要望がありましたので、書かせていただこうと思っていますが・・・。

読者さんは、ご家族で住むためのタワマンの購入うぃ迷っていたようです。

東京の某タワーマンションの中古が、以前より価格が下がったということで・・・検討しているようですが・・・、私の回答は・・・、『観てもないのに失礼で須賀、私なら、買いません!』と回答させていただき、その理由を書かせていただきました。

そうしたところ・・・私のように迷っている人がいると思うので、ブログでタワマンについて書いて欲しいという要望がありました。

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う〜ん!

弊社の仲介事業部でもタワマンの取引をしていますし、私の友人、知人もタワマンに住んでいる人がいるので・・・どこまで書いていいのか・・・。


とりあえず、なるべくオブラートに包みながら書きますけど・・・・正直、高いお金を払ってまで買うまでの、タワマンの良さが分からないというか・・・私は、タワマンは買いません。

まあ、人の価値観は其々ですので、私の価値観で書かせていただきます。

今の名古屋市東区になるセカンドハウスも、タワーではなく、15階建ての15階で全部で50戸の中型のマンションで、一応、防犯マンションでセキュリティーレベルが高いし、造りがしっかりしていて隣や下の階の音も聞こえないし、マンションのエントランスまでの雰囲気も気に入ってます。

私が、今のセカンドハウスを購入して、何年かな〜・・・5〜6年になると思うのですが・・・、業界人ということもあり、その頃に、タワマンの計画を知っていましたから購入するか迷いましたが・・・、セカンドハウスとしては、100%あり得ないなと思っていました。

もしも、買うとすれば・・・転売目的であり・・・転売できるかできないかを考えましたが・・・、まあ、名古屋だし利益が出るとしても大したことはないな〜と思って、自分が使いやすいマンションを購入しました。

今のマンションは、RC15階建て最上階・・・コンサルタント事務所として使うために使用することと、遠方から来られた人のゲストハウス、自分が週に1〜2回泊まレルように購入したわけですが・・・朝も昼も夜も、音というものが気になったことがありません。
※名古屋のマンション価格も頭打ちだしそろそろ売ろうかと考えている今日この頃w

その頃、仲良くしていた経済評論家の先生も、東京のタワーマンションを購入して事務所にしていたのですが・・・、その先生の場合は、翌日に東京でTVの撮影や講演などがある時に泊まれるようにしたり、タワマンのリビングを事務所にしてクライアントを呼んだりしていましたが・・・、隣や上の階の人の騒音で悩んでいました。

上層階も隣も、小さな子供のいるご家庭だったようで、子供が走り回る足音や、物音が聞こえるし、たまに壁を叩く音もしていたようで、かなり怒っていました。

『先生、タワマンなんか買うからですよ! オフィス借りた方が良かったんじゃないですか?』

先生 『そんなのは無理だよ! オフィスを借りて、ホテルに泊まって・・・そもそも自分の仕事は近藤さんみたいに社長じゃないんだから、そんな経費が払えるほどの収入はないんですよ! それに音の問題は、マンションの問題ではなく、住民の質の問題で、マンションの部屋選びという博打的要素がある中で、私は最悪の貧乏くじを引いてしまったということなんだと解釈しています。』

『あはははw まあ、先生たちは大人だから、そんなに音を立てないですからね。生活もしているわけじゃないし・・・。 でも、住民の質というものあるかもしれないけど・・・、このタワマンの詳細は知らないけど、私のRC15階建てと、先生の超高層マンションでは、そもそも構造や使ってあるものが違うんですよ! 多分、タワマンの方が、遮音性が優れているとか、思っていらっしゃるんでしょうけど・・・しっかり遮音に気を使ったタワマンもありますが・・・、このタワマンは、おそらく、遮音性に優れていないんでしょうね。』

私は、SRC造りのタワーとRC造りのマンションの構造の違いを説明して・・・、タワーマンションというのは、地震対策として揺れる構造にしてあることと、軽い材料を使用していることや、乾式戸境壁、その他建材のことを説明しました。

先生 『なるほど・・・。その話、いつか使わせてもらいます。 今度、近藤さんのマンションを見せてください!   もうひとつお聞きしますが、最上階であれば良かったということですか?』

『ん〜・・・。今よりはマシ・・・という感じですかね〜。 上の音は無くなりますし、確率の話ですが、最上階は、投資用やセカンドハウスにされている人が多いので、隣の音も音の問題は、あまり聞いたことがないです。 でも、分譲マンション全体を一括りにして、タワマンと、RCマンションを比べると、やはりタワーマンションの方が音の話をされる人が多いように思います。』

先生 『そうですか〜。 内側を、遮音性の高いものでリフォームするとだいぶ違いますか?』

『ん〜・・・。 あまり効果はないと思いますが・・・やらないよりはやった方が、マシになるとは思います。 どちらかというと、音を受ける側よりも、音を出す側がやった方が効果は高いですけど・・・よほど酷くない限り、隣や上の階の人にやってくださいとは言いにくいですよねw』

先生 『なるほど・・・。』

結局、先生は、その後も・・・まだ・・・ここをセカンドハウスとして使っているようですが・・・当初は、ブツブツ言っていたのですが・・・最近は、騒音の話はされなくなりました。

まあ、構造が鉄骨でもRCでもSRCでも、隣との壁がどうなっているのかによって様々で、@@造というのは主要構造部分の話なので、各居室の境を鉄骨鉄筋コンクリートで造るってことではありません。
戸境壁(ござかいかべ)が、何でどうなっているのかで・・音の聞こえ方は変わってきます。

とはいうものの・・・、最近では、超高層のタワーマンションでも高い強度のあるコンクリートを使い、RC造でつくられることが多くなっていますので、以前よりは、だいぶ良いものが増えたと思いますが・・・。

そこらへんのところは、最近は、ネットに詳しく載ってますので・・・マンションを購入する前によく調べればいいのですが・・・マンションというもの自体、ひとつ屋根の下に複数の世帯があるわけなので・・・仕方がないのかもしれませんが・・・、私がタワマンを買わない理由のひとつとしては、音の問題です。


あとは、駐車場から自分の部屋まで遠い。
時間帯によってはエレベーターの待ち時間が長い!
地震の時の揺れ方が気持ち悪い。
災害時の避難や、災害後の復旧までの生活など・・不安!

私が、転売目的以外でタワーを買わない理由です。

ただ、いいな〜と思うところもあります。

マンション内の施設が充実してる物件が多いですよね〜。

それに、眺望が良く・・・ホテルの高層階のような感じがして、とても気持ちいいです。

東京、大阪、名古屋に・・・高層階のマンションや、海外の高層階のコンドミニアムを持っている友人や知人の家に行くと・・・ゴージャスな家具と内装で、ワインセラーとか置いてあって・・・夜景が綺麗で・・・そんな使い方をしている人が多いのですが・・・。

このあたりの部分では、私の15階建ての最上階とは比べ物にならないぐらいいいです・・・やはり、眺望は大事だな〜って思ったりします(笑)

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でも、ひとつ・・・思うことがありまして・・・・。

これは、知人や友人に、いつも言っていることなんですが・・・。

セカンドハウスとしてタワーマンションを買うのは別として、自分や家族が住むのであれば・・・、タワマンの高層階よりも戸建てを買った方がいいんじゃないの?って言っています。

眺望は良くないですが・・・・、自分だけの土地、自分だけの建物で・・・豪邸じゃなくても、小さな土地になるかもしれませんが、遮音性の高いプライバシーを守りセキュリティーの高いものは造れます。

仮に名古屋市内の中心部で8000万円のタワマンを買うのであれば、中心部に近いエリアであれば小さな土地に戸建てを建てることができますし、ちょっと郊外に行けば、3000万円〜4000万円で、まあまあの戸建を買うことができます。

まあ、この話をしだすと・・・以前のブログに書いたような、戸建て派か、マンション派かの話になって行くわけですが・・・私は、戸建て派なので・・・マンションに高いお金を出すなら・・・土地付きの戸建てがいいな〜と思ってしまいます。

タワーマンションが出来始めて、約20年ぐらいですかね〜???

まあ、30年ぐらいは良しとして・・・40年・・・そして訪れる47年・・・。

この期間のメンテは、なんとかなるとして・・・いつかは、建て替えする・・・できるの???

私個人の好みの問題だけではなく、不動産のプロとしても・・・戸建が良いと思います。

もっと深いところまで、突っ込むのであれば・・・・。

マンションは、賃貸!  所有するなら戸建!


もしくは、マンションを買うのであれば、10年以内に売却しながら移り住んで行くのがいいのかな〜なんてことを思ったりします。

どこまでいっても・・・私は、分譲マンションの建て替えを視野に入れて考えてしまいます。

建て替えできるかどうか、わからないようなものを、すっと所有する気はないです。

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そんなわけで・・・私としては、知人友人からタワマンを検討していると相談を受けると・・・・。

戸建の方がいいんじゃない?  もしくは、買っても長年持つものではないよ!と、アドバイスしております。

短期で所有した場合の計算は、書くまでのことではないのですが・・・。

購入価格ー売却価格+諸費用+維持管理費を算出して・・・、所有していた月数で割ると1ヶ月いくら払ったかが出ます。

賃貸は、初期費用と借りていた期間の賃料と共益費を足して、使用した月数で割ると1ヶ月いくら払ったかが出ます。

衣食住の住に、いくらお金をかけるのか・・・。

人それぞれの価値観・・・コスパ感覚も違いますので・・・絶対にこうだ!ということは申しませんが・・・。

私は、マンション(区分所有)という不動産に対して、本日、ブログに書かせていただいたような考え方をしております。

もう少し突っ込むと・・・書きたいけど・・・。

タワマンや一般的なマンションもですが・・・、最近、古いマンションを中だけ、めっちゃ今時のデザインにリフォームして、めっちゃ高く売っているのを見かけますが・・・、それこそ建て替えを考えているのかいないのか・・・売っている側に聞いてみたいです。

実は、先日、そういった物件の件で、他社様と、ちょっとしたトラブルがあったのですが・・・、この話を書くと、長くなるので、またの機会に書かせていただきます。

本日は、タワーマンションって、どうなの?というテーマで書かせていただきました。





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2019年05月14日

2224)ビットコイン上昇 仮想通貨バブルの再来か?

ビットコインバブルの再来か???

ここ最近、仮想通貨相場は、ビットコイン(BTC)が上昇!

チャートも美しい上昇トレンドを形成していて、5月12日にビットフライヤーでは85万円を超えました。

ビットコイン85万円というのは、昨年11月からビットコインが35万円(3100)ドル付近まで急落する前の水準を超えているのです。

つまり、35万円まで下がったビットコインが、85万円ですから約2倍以上になったということです。

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5月11日のチャート(BTC)


以前ブログにも書いた通り、35〜36万円付近で買いを入れてので・・・今のところ絶好調といったところです。

まあ、この先、どうなるのかは分かりませんが・・・、とりあえず、35万円から、40万を超えて、50万円を超えて、66万円を超えて・・・とうとう85万円まで回復したわけです。

最近、好材料ばかりではなく悪材料も出てきていますが・・・、材料に関係なく上がっているというか、特に、ここ数日の上げ方は、尋常じゃないです。


この感じって、2017年の仮想通貨バブルの頃の感じにとてもよく似ている感じなんですよね〜。

このまま、90万円、100万円、120万円、150万円・・・220万円・・・・というように、一気に上がっていくのは難しいかもしれませんが、順調に上がっていくと、月内〜6月には、100万円を超えていくと予想しています。

まあ、そろそろ一旦は、5〜10万円ぐらいの調整は入りそうな気もしてますが・・・。

しかし、相場は、上がる一方ということはないので・・・、今後は、調整を繰り返しながらも、徐々に上に上がっていって・・・100万円前後のあたりからは、上昇速度を上げながら220万円を目指していくと予想しています。

現在の85万円超えのチャートを見ていただくと、こんな感じです。

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まあ、楽観視しているわけではないですが・・・とりあえず、上ヒゲはついているので、調整に入るかもしれませんが、ここ最近、アゲアゲな感じですよね〜・・・・w

ビットコインは、私の周りでは、90万円〜220万円で買っている人たちが多く・・・、損切りした人、マイナスのまま持っている人・・・わずかでが利確した人もいます。

以前のブログにも書きましたが、初期の頃からビットコインをやっていた子は、億り人になり・・・とんでもない額を手にしたので・・・、半分現金化して不動産投資をするようにアドバイスをして・・・現在は、不動産投資家&仮想通貨投資家をしています。
彼の場合は、とんでもなく安いところでビットコインを持っているので、最近、また上がり初め宝なのか・・・、今度の値上がりで、頃合いを見て、また半分利確をして収益物件をもう一つ欲しいなんていう野望を抱いていますwww

私の今後・・・。

私の場合は、売ったり買ったりしながら、なんとかかんとか平均70万円ぐらいで持っていたのですが、35万円付近で買い増しをしたので、今、利確すればそれなりに利益は出ます。

でも、もう少し持っていようと考えていますが・・・。

そして、様子を見ながら少しづつ利確をして、元々口座に入れた元金分を銀行口座に戻して・・・満額口座に戻した時点からは、残りの玉(現物)で更なる上を狙って行こうと思います。

そして、調整はFXで・・・つまり、買いは現物、売りはFXで・・・・という感じです。

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以前のブログでも書きましたが・・・ビットコインについて書かせていただきます。

ビットコインとは、簡単に説明すると、インタネット内のお金のようなもので、つまりは、仮想通貨何ですけど・・・。

実際にビットコインを使うには、ウォレットという、ビットコインの銀行口座的なものを作り、送る側も受け取る側も、ウォレットを持っている必要があります。

決済や送金のために、必ずこの『ウォレット』を使用し、ウォレットを持っている人同士でしかビットコインでの決済・送金することができません。実際に決済や送金するときは、あらかじめ割り振られている自分のIDを、QRコードに変換するなどして取り引きするのが一般的です。

私は、5つの仮想通貨取引会社のウォレットを作りました。

最初に作ったのはコインチェックですが例の事件から使っていませんし、ザイフも口座開設しましたが使っていません。

実際に今、使っているのは、ビットフライヤー、GMO、DMMです。

ビットフライヤーは、使っていますが、最初の頃作ったのでなんとなく今でも使っていますが、いまいち使いにくいのであまりオススメしません。

やはり、後から参入してきた、GMOビットコインと、DMMビットコインは、高機能で使いやすいです。

初心者にオススメなのは・・・・GMO

もちろん、現物とFXと両方できますし、初心者の方には単純で、とても分かりやすいです。

ただ・・・、初心者に分かりやすいという理由の一つに、販売所形式の売買なので単純ということもあります。

セキュリティーレベルが高いという評判がありまして、そういう点では、お勧めしやすいです。

特にFXは、GMO!

なんといっても、FX部門は超一流のGMOだけに信頼度は高いです。

あとは、ビットレくんという、仮想通貨FXのアプリがありまして、これは、かなりの優れもので、スマホで指標を使いこなしたいという人には、とても嬉しい感じです。





【GMOコイン】




DMMも初心者には、わかりやすく・・・普段、使いやすいのが、DMMです。

もちろん、DMMも現物とFXと両方できますし、初心者の方には単純で、とても分かりやすいです。

特にスマホでの操作が単純ですw

7種類の仮想通貨、しかも人気通貨のほとんどを扱っているのでいいですね。

そして、さらに・・・、中級、上級になっても、けっこう使える感じです。





仮想通貨をはじめるなら、DMM Bitcoin


仮想通貨を始めるのであれば・・・以上の2社が、私のお勧めなんですけど・・・。

昔は、ビットフライヤー、コインチェックで仮想通貨取引を始めた人が多いのですが、最近は、GMOやDMMが多くなってきたように思います。

近藤社長的にDMMビットコインと、GMOビットコインと、どちらがお勧めですか?と、メッセージやコメントが来そうな気がするので・・・


先に答えさせていただきますが・・・・。

どちらも同じぐらいお勧めですが・・・究極の選択をするとすれば・・・・、DMMです。

理由は・・・、サイトに進むと、やたらとローラの可愛い画像が出てくるので好感度が高いです


ビットコインのことや、DMMの説明をローラが、してくれている感じで・・・とても良いですw

ローラ・・・


話は戻りますが・・・ 仮想通貨の今後なんですが・・・。

仮想通貨の中で、手堅いのは、やはりビットコイン(BTC)だと思います。

草コインのように、何十倍、何百倍になるなんてことはないでしょうが・・・、もしかしたら、いまの数倍ぐらいまではいくのかもしれません。

そうなるには、ビットコインを使える場所が増えたり、個人間のお金のやり取りをビットコインでできるようにならなくてはいけません。

でも、可能性としては高いように思います。

過去から現代までのお金の歴史を振り返り考えると・・・、今後のビットコインは・・・、この便利さと送金手数料の安さを考えると普及していくように思いますが・・・。

ビットコインは、下手な新興国通貨よりは信用できるように思いますし・・・、多くの国で使える共通通貨としても十分に使えるレベルのクオリティに達していますので、今後、キャッシュレスが進むほどに需要が高くなってくる・・・つまりは、値上がりすると考えています。

あとは、先進国の規制次第ってところもありますが・・・。

先進国は、国々で、自国の通貨を使って、いろんな調整をしたいでしょうから自分の管理下に置けない通貨というのは嫌でしょうが・・・、ある意味、全てがガラス張りになるので、逆に使い方、やり方次第では、めちゃくちゃ便利なツールとしてキャッシュレス化を促進できるように思いますけどね。

ビットコインを使うには、パソコンやスマホなどのインターネット通信環境があれば世界中のあらゆる場所で使用でき、個人間で送金をすることも可能なのです。

ビットコインは主に海外送金する際に非常に便利なお金ですし、送金手数料も安いし、海外に少額でも簡単に送れるので、とても便利です。

それには、まずは、大手や国が仮想通貨に参入してこないといけませんけどね。

近い将来、現在の為替市場のように、日本政府が円高を阻止したとか・・・ではなく・・・、@@政府が、ビットコインの価格を操作した!なんてことがあるのかもしれません。

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2019年5月現在、米中貿易協議が進展なく終わり、トランプ大統領が関税を引き上げて米中貿易戦争が激化しました。

米国大統領トランプを批判する声も多いですが・・・、このまま中国側への技術移転を許していては、都合よく良いとこ取りをされてしまうので・・・、トランプとしても、そこを解決できない以上、追加関税をかけて・・・、それがたとえ、米国自身の景気を後退させてでもやらなきゃいけないってことなんでしょうね〜。

世界経済は、どうなっていくのか・・・、貿易戦争が始まりって感じなんですが決着つくのか無〜?・・・、かつての冷戦時代みたいになっていくのか・・・状態不安な令和元年5月14日・・・という感じ何ですが・・・。

そんな中、ブログを書き終わろうとしている5月14日の午前1時30分のビットコインは・・・。


そろそろ調整が来るかと思っているのですが・・・まだまだ、アゲアゲな感じ・・・。

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5月14日のチャート(BTC)

相当、今回の上げは強い感じがしますが・・・・どこまで上がるのか・・・。

一昨年の年末の、投機的な爆上げで220万円を超えて、その後、35万円まで下がっての、現在85万円を超えました。

前回は、訳も分からず、爆上げして盛り上がった感じなんですけど・・・今回は、仮想通貨も、前の時よりは、投資家に知識も付いているし、ある程度理由をつけながら、着実に上がってきているように見えますが・・・。

先ほども書きましたが・・・国や大手が参入して・・・価格の変動が少なくなり落ち着いてこないと、世界の通貨としては、使いにくいので・・・、実際に実用的に使うには、もう少し時間はかかるでしょうけど、ビットコインは、仮想通貨から、世界共通通貨に近づいていってる気がします。


読者の皆さんで、ビットコインに興味がある人は・・・、あくまでも投資は自己責任でお願いします!ということを前提に、ちょっと投資してみるのも面白いんじゃないかな〜と思います。

1BTCが、220万円を超えるのか・・・ただのゴミになるのか・・・というか、仮想通貨という名前の通り仮装であるならばゴミにもならないかもしれませんが・・・w

そんなわけで、本日は、ビットコイン上昇 仮想通貨バブルの再来か?というテーマで書かせていただきました。





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