近藤利一 不動産コンサルタント

2018年05月21日

2146)政策金融公庫(旧国金)と、まる勝Openの話

皆さんは、政策金融公庫という金融機関をご存知ですか?

独立開業等、資金が必要な場合に、お金を借りに行く、公的機関みたいに思っている人が多く・・・、まあ、その通りといえば、その通りなのだが・・・。

国民生活事業は、地域の身近な金融機関として、小規模事業者や創業企業の皆さまへの事業資金融資のほか、お子さまの入学資金などを必要とする皆さまへの教育資金融資などを行っており・・・国民の強い味方というわけです。

銀行等とは、全く別なので、銀行で融資してもらえなくても、以外と融資してもらえたりすることもあり、弊社も、銀行が太陽光発電への融資に積極的ではなかった際に、自社張りの発電所の融資をしてくれたり・・・、経産省の機関であるJPEAの対応が遅く、融資の実行が、かなり遅れたにもかかわらず、待ってくださり、現地や弊社に何度も足を運んで親切丁寧に対応していただき・・・、通常、銀行では、ここまでやってはくれませんので・・・、私としては、かなり好印象を持っておりました。

政策金融公庫というのは、日本の中小企業を応援する、神のような存在だと・・・う〜ん・・・ちょっと言い過ぎですが・・・、そんなこんなで、かなりの政策金融公庫好きでしたw

弊社のレンタル事業部門(ワーキングカフェ、レンタルオフィス)では、起業、独立、開業、事業拡大等をしたいという人たちを応援をしていますが・・・・。

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実際、弊社でも、名古屋を元気な街にしよう!ということで、経営者の育成、独立開業支援をしている、カラーブロックオフィス&カフェ(ワーキングカフェ、レンタルオフィス)でも、年に数回、資金調達セミナーを開催していますが、その中でも、政策金融公庫からの融資という分野は、最も大きく取り上げて、政策金融公庫を薦めています。

名古屋 丸の内 カラーブロックオフィス&カフェ

その後、実際に、弊社と提携している、支援機関の士業の方々が、資金計画等、公庫との事前相談等、参加者の資金調達のアドバイスやお手伝いをすることもあるわけですが・・・。

最近、立て続けに・・・3件ほど、あれっ?と思うような事がありまして・・・。

まずは、関西圏の某県の政策金融公庫なんですけど・・・、弊社のお客様が太陽光発電の申し込みをしたのですが、机の中に書類が放置されていたようで、遅れ遅れの対応・・・、行くたびに、条件などが二転三転する・・・日程等の約束をしても守らず延期の連絡すらしてこない・・・。
結局、最後に激詰めしたら何度も説明をしているのに、内容を理解できていなかったというオチだったのですが・・・無事に満額借りることができましたが、めっちゃ遅れました。

あとは、愛知県内の某支店なんですけど・・・、ブロックカフェのお客様が、美容系で独立開業しようと公庫に申し込みを入れたのですが、ものすごく横柄な態度であったようで・・・。
まあ、最初は、私も、申し込む側の問題もあるのかと思っていたので、『どこまで言っても、金を借りる側なので、多少の失礼は仕方ないですよ。めげずに頑張りましょうw』なって言っていたのですが、そうでもないようで・・・。
事業計画書を出すと・・・『事業計画書が、非の打ち所がなさすぎますね。』と言われて、書類を雑に扱われたり・・・、女性なのに、かなりプライベートな、融資と関係ないようなことを聞かれたり・・・、申し込みの際に『宜しくお願いします。』と頭を下げると、『決めるのは自分じゃないので・・・。』と、書類を雑に扱われ、嫌な態度ととられたり・・・自分は犯罪者で、相手は警察官で、取り調べを受けているようだとおっしゃってました。。
まあ、この件も、結果としては・・・、1000万円以上借りれたんですけどね〜・・・。

最後に、これも愛知県内の某支店に、ブロックかオフィスの会員さんが、既存の飲食店舗から移転をするために政策金融公庫に相談に行ったのですが・・・。
全てにおいて、木で鼻をくくったような言い方で、言うこと成すこと全否定・・・、現在の売り上げ利益を見ながら、相談者を嘘つき呼ばわりで、めちゃくちゃ対応が悪く・・・、あまりにも言種が酷かったので、本店に電話をして抗議をしたようです。
態度は直ったものの、抗議したこともチクチク言われたようで・・・・。
この件は、申し込みはしたものの、残念ながら融資を受けることができませんでした。

まあ、政策金融公庫も、いろんな担当者がいますので・・・当たり外れはあるのでしょうが・・・、ここ最近、立て続けにあったので、ブログに書かせていただきました。

語弊があるといけませんので・・・・。

政策金融公庫に融資を申し込んだ場合、基本的には、公庫の対応方針は、素晴らしく、窓口の方も、担当者も、電話や不意の来訪者の質問にも、親切に対応してくださるし・・・、手続きや融資に対しても、スピーディーに適確に対応してくれます。

稀に、変なのに当たるということと、ここのところ、稀な担当者が続いたということですw

そんなこんなで・・本日は、政策金融公庫の話を書かせてただきましたが・・・。

弊社のカラーブロックオフィス&カフェから、また一人・・・。

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名古屋市北区、大曽根に・・・、とんちゃん 焼肉 まる勝、オープン!

そんなわけで・・・社員数名を連れて、大曽根の まる勝へ・・・・。

場所は、国道19号線沿いの大きな交差点の角のビルの一階です。

 『オープン・・・おめでとうございます。』

まる勝 店主 『ありがとうございます。』

と・・・、きちんとご挨拶をさせていただいた後・・・・。

 『おっしゃぁ〜〜w 行くぞぉぉぉ〜w 祝だ〜祝だぁぁぁ〜w 祭りだ祭りだぁぁ〜w 店のシャンパンとワイン、あるだけ出せぇ〜・・・w 肉も、全員ギブアップと言うまで出して出して出しまくれぇぇぇ〜www』

まる勝 店主 『マジっすか・・・。』

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乾杯イッキの儀・・・。

 『シャンパングラスに満タン注いで・・・、乾杯したら、3秒で空にする・・・それが祝いの酒だ・・・。 かんぱ〜いw』

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会食 焼きまくり食いまくりの儀

 『肉だ肉だ・・・焼いて焼いて焼きまくれ〜・・・w オープン初日で、店の内装を茶色くするぞぉ〜w 焼けぇぇぇぇ〜・・・ファイヤ〜w』

結局、入店から、3時間半、シャンパン3本、ワイン4本・・・ビール数え切れない・・・、肉は、焼きっぱなし・・・。

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ということで・・・最後の締めの言葉・・・・。

閉会の儀

『本日は、おめでとう。 お世辞抜きで、旨かった・・・w この味、この場所、そして、**ちゃんの気合い、この3つがあれば、必ず、この店は繁盛する・・・。 オープンで話すことではないが・・・酔っ払っているからOK牧場・・・、**ちゃん、政策金融公庫では悔しい思いをしただろう。 味、努力、人脈、人間性まで否定されたわけだ。 でも、これが現実だ・・。 それを違うと肯定し、証明するには、ここを成功させることだ・・・・。 開業資金が足りずに、金策に走り回った事、そして協力してくれた人たちへの恩を一生忘れたらあかん。 1年365日、そのうち360日は外食をしている私が言うんだから間違いない。 この店は、当たり!だw 以上・・・ まる勝の成功、大繁盛を祈念して締めの挨拶とさせていただきます。』

そんなわけで・・・、名古屋の、カラーブロックオフィス&カフェの会員さんの店の移転の手伝いができました。

ここから、何十店舗増えるのか・・・私は、楽しみでしかたありません。

名古屋の大曽根から・・・、まずは、東海三県・・・その後は全国へ・・・・。

この味と、経営者の心意気であれば、成功間違い無しと確信しております。

お近くの読者の皆さんも応援してあげてくださいw

そんなわけで・・本日は、政策金融公庫(旧国金)と、まる勝Openの話ということで失礼いたします。





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2018年05月15日

2145)店舗 事務所は、借りるか買うか・・・。

読者の皆さん・・・。

最近、不動産のコメントやメッセージよりも、240zへのコメント、メッセージのほうが多いのですが・・・、人気ブログランキング 建設、不動産部門1位のブログとして、これでいいのだろうか?

今日は、真面目に不動産の話を書かせていただきます。



店舗や事務所というのは、基本的に借りるというパターンが多い。

まあ、普通、一般的に、借りるということを考えますよね。

私自身も、これまで、弊社のお客様や、コンサルをしているクライアント様には、税務上の問題、初期投資の問題で、借りた方が良いと、賃借を勧めてきたわけですが・・・・。


固定概念というのは、いけませんね〜!

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最近の仕事の流れで、賃借の方が得なのか、売買の方が得なのか、深く考えさせられるような事があり・・・、買うという選択も悪くないな〜と思ったわけです。

もちろん、状況や場所にもよりますが・・・。

昔から・・・、というか、特に昔の人は・・・、借りるものは所詮借り物・・・、店舗も、会社の事務所も、社屋も買った方が良いという人が多かったわけです。

それが、近年は、買うよりも借りた方が得だし、リスクが少ないという考え方をする経営者のほうが増えまして・・・、私も、当たり前のように、借りるか買うかは、借りたほうが得・・・、しかし、最終的に資産として残るとか、金融機関、世間の信用の問題を考えるのであれば、買うのもありだとアドバイスをしてきました。

もう一点・・・、経営というのは、良い時ばかりではなので・・・、不動産を持っているということは、資金調達面でも、会社を清算する場合を考えると・・・買うのもありです。

もちろん、住居に関しては、私の著書でも、以前ブログでも書いた通り、損得勘定だけではなく、買うほうが良い!と断言したわけですが・・・、事業用に関しては、やはり、基本は賃借のほうが良いが、購入する選択もあおれはそれでありだという感覚でいました。

実際にメリットとデメリットを挙げてみますが・・・。

事務所、店舗を借りる場合のメリットとデメリット

・賃料・管理費は全額経費として経費計上することができますが、どれだけ払っても自分のものにはなりません。
・事務所、店舗、初期費用は賃借する方が少なくなりますが、初期投資した費用に対する返金は、ほとんどない。
・その時の状況に合わせて、場所、規模を手軽に変えることができるが、その分移転に伴う費用がかかります。

事務所、店舗を買う場合のメリットとデメリット

・最終的に資産として残りますし、一応、資産としての減価償却を経費として計上することが出来るが、原則、経費計上するというわけにはいかない。
・企業として信用と格があがり、信頼性が高まりますが、拡張や縮小やビジネススタイルの変化に対応しづらい。
・担保としての不動産を利用し保有することが出来き、つまり借り入れなどで有利になることもありますが、固定資産税や建物メンテナンスの費用が発生します。
・売却するタイミングによっては、利益となる可能性もあり、逆に減損する可能性があります。

こうやって見てみると・・・どうですか?

なかなか難しい選択になりますが・・・、私としては、コンサルという立場で話をする際には、戸建はプライベートな事なので、買うべき!・・・、しかし、ビジネスの場合は、やはり、全額経費で落ちるし、初期投資が少ないという点で、賃借で・・・と言わざるを得ないわけです。


しかし、時代の影響にもよりますが・・・最近私が、相談を受ける企業様の場合・・・、不動産を借りるのではなく買っておいて良かったというケースが多いんですよね〜。

もちろん、時代を読むという点で、今後は、場所によっては、絶対的に借りておいたほうが良いと思うところもあるのですが・・・・。

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今回のブログは、何が言いたいのか・・・・。

コンサルとしては、数字を弾き出して、借りて商売したほうが得だと言わなくてはいけないのですが・・・、実際に最終最後は、買って商売をしてきた人のほうが、完全に勝ち組になっているということが言いたいのです。


例えば、ここ近年、取引をさせていただいた企業、自営業のお客様の話になるのですが・・・。

20年〜50年やってきた、製造業、パチンコ店、診療所、飲食店・・・全て、数十億、もしくは、数億の現金が残ったわけです。

もちろん、事業をしている間の経費を計算したら、利確なのか、損切りなのかは分かりませんが・・・・、とにかく、売却した際に、現金がドカーンと残ったわけです。

これは、得なのか、損なのか・・・、購入した時期、維持費を考えると・・・、ただの貯金に過ぎず、本当のところのプラスマイナスは知りません。

でも、こういう場合にの・・・賃貸を解約より、不動産を売却したときのほうが、明らかに、お客様の顔が明るい(笑)


要するに、次の展開等の明るい話が多いのです。


賃貸の解約で、ありがとうございましたという言葉を頂くことは少ないですが・・・、不動産の売却の場合、ほとんどのお客様が、ありがとうございましたという言葉をいただきます。

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これまで、私は、ビジネス、事業に対して、経費面での損得勘定を重視してコンサルをしてきましたが・・・、今後は・・・・。

ちまちま、目先の損得で経費計算をすると、賃貸のほうが得ですが・・・、資産イコール、貯金と信用ですから、帰るのであれば買いましょう!・・・とアドバイスをしようと思います。

それは、私が、これまで、多くの人と接して不動産の仕事をしてきた経験値をもとに・・・、価格が上がろうが下がろうが、自分の貯金、資産という意味で不動産は買いましょう!と、他のコンサルとは、違う、近藤流のコンサルをしていこうと思います。

長年、商売をした上で・・・、多かれ少なかれ、お金が残るというのは、良いことです(笑)

それを、個人のものにするのか、次の事業に使うのか、借金の返済をするのか・・・、いずれも、現金は現金・・・金は金ですからね〜。

超大手企業や、将来亭に資産とならないような不動産を除き・・・、これまで、目先の経費を計算して借地を探してきた企業様にも、今後は、戸建同様に、購入を勧めていこうと思います。

簡単に書いていますが・・・、顧問税理士や会計士がいる中で、事業者に、この選択をさせるのは、けっこう大変なんですけど・・・事業者の明るい未来のために、『不動産は、賃貸ではなく売買ですよ!』とガンガン押していきます。

俺は、税理士や、会計士じゃないで・・・(笑)

不動産を、少しでも安く手に入れ、有効に活用できることをコンサルする立場なので・・・、目先の計算ばかりして、ちょっと勘違いしていました。

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実は、先日も・・・名古屋市東区の土地を、知人の飲食店経営者が、『近ちゃんところの看板が立っている泉一丁目の土地を購入したい。 土地建物でいくらぐらいかな〜?』と相談してきたのに・・・。

売り上げと利益の予想(事業計画)を聞いて・・・、『う〜ん。 買うより賃貸んんじゃないの〜?それくらいの利益で、購入すると重いんじゃないの〜?』なんて話をしてしまいましたが・・・。

よくよく考えたら、ある程度現金もあるみたいだし、名古屋の一等地に不動産を持つというのも、悪い選択ではなかったようにも思います。

まあ、今更、やっぱり購入のほうが・・・なんて話は、恥ずかしいのでしませんが・・・(笑)

もう一件・・・、最近、名古屋の某タワーオフィスに入った企業の社長にも、タワーのオフィスを借りる金があるなら、ビルの一本も買ったらどうだ?とアドバイスするべきでした。

まあ、皆さん、それぞれ、いろんな考え方があるかもしれませんが・・・・。

私は、不動産のプロであるわけですから、不動産コンサルらしくコンサルしないと意味がないwww

本当に、目先の算数に、とらわれすぎてました・・・・。

戸建と同じく、不動産は、借りるものではなく・・・買うことができるのであれば買うのが正解!ということで・・・・本日は、店舗 事務所は、借りるか買うか!について書かせていただきました。



・・・ということで・・・不動産ブログとしては、ここまでとさせていただきますが・・・、実は、ユーチューブで、240zのレストアの動画を作ってみました。

もしよろしければ、ご覧ください。



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2018年05月12日

2144)別荘地の状況とオールフェアレディ2018

先日、富士スピードウェイの帰りに、エクシブ山中湖Sanctuaryに行ってきました。

エクシブは、豪華な施設と部屋があり、食事も、まあまあ食べられますし・・・、特別感もあり、とても良い施設です。

今回、富士スピードウェイで開催されたイベントの帰りに、240zで、エクシブに行ったわけですが・・・、豪華な造りと、スタッフ皆さんの、おもてなしが、あたたかく迎えてくれましたし・・・、車のことまで、いろいろと気遣いをしてくださり・・・流石、リゾートトラストだな〜と思ったわけですが・・・。

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今回、山中湖まで来たついでに・・・、弊社のお客様から相談を受けていた、別荘地を見てきました。

地図、公図、Googleearthを使い探しましたが、場所すらわかりませんでした。

なんとか処分したいと言ってましたが、測量するにも、売るにも、貸すにも、場所が分からない状態で車、なんともしようがありません。

太陽光発電ができれば買取を検討するか、お客様が土地活用で発電所をつくってもいいかな〜と・・・そんなことも考えていたのですが・・・・これでは無理です。

まあ、仮に、場所の特定ができたとしても、建物もなく、道すらない感じなので、売れないでしょうね〜。

やはり、このまま持っていただくしかないですね〜・・・。

まあ、それはそれとして・・・・、エクシブ山中湖サンクチュアリの部屋からの写真を一枚・・・載せさせていただきます。

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久しぶりに、富士山を見ながら、ゆっくりしましたが・・・やっぱり、富士山は美しいですね〜・・・癒されました・・・・。

こんな景色が見える別荘があったらいいな〜なんてことも瞬間思いますが、エクシブに来ればいつでも泊まれますし、料理も、洗濯も、掃除もしなくていいので、別荘よりも、会員制リゾートのほうが私はいいです。

正直・・・、他の方も、そんな人が増えまして・・・、投資家、富裕層の方も、別荘は、持っていてもいかずに放置してある人が多いです。

そんな時代ですよね〜w

弊社のお客様や、私がコンサルをしているクライアント様から、別荘や別荘地をどうしたら良いのか?という相談がちょいちょいあります。

実は以外と別荘関係について、処分に困っているという相談が多い・・・。

特に不動産コンサルのほうでは、富裕層のお客さまからのご相談に乗ることが多いので・・・、けっこう皆さん困っておりまして・・・・。。

昭和40年代、50年代年代の高景気で、別荘ブームが起こり、別荘地、別荘が飛ぶように売れまして・・・・、中部圏だと、岐阜の、ひるがの・恵那、関東圏では、軽井沢・清里周辺が有名で、富裕層は勿論のこと、経営者〜サラリーマンまで、別荘や別荘地を買うという時代がありました。

現在、その別荘や別荘地を持っているのは、70代、80代・・・、もしくは、それを相続したという人たち・・・、使いもしないものに、毎年、費用を払っているというケースが多く、ほとんどの人は、それを売却したいと思い、相談をしてくるわけだが・・・。

しかし、今や、別荘は、売ろうとしてもなかなか売れないものにありましたし・・・、別荘地等は、草生え状態で放置、もっとタチが悪いものは、開発途中で道路もなく放置されているものまであります。

別荘は、数百万程度で売りに出されているが、なかなか売れない状況・・・。

別荘地については、売りに出すことすらなかな難しいなんていう状況です。


所有者からの相談もですが、相続人からの相談が年々増えていくという状況です。

このまま、いくと、処分できないような別荘は、今度、2〜3世代・・・、もしかすると、ずっと誰かが相続をして維持していかなくては仕方がないのかもしれません。

ここ近年は、こういった別荘、別荘地などは、場所の特定ができて日当たりさえ良ければ、太陽光発電所にするように勧めています。

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立地、日当たり、規模、天候にもよりますが、晴れれば、1日、6000円〜1万円・・・月額で、15万円〜20万円ぐらいは稼いでくれますからね〜。

今の売電価格だと、もう少し落ちるかもしれませんが・・・、それでも、別荘地として放置しておくよりは、良いとお思います。


ただ・・・太陽光すらできない場所も多く・・・、また、設置できても日当たりが十分取れない土地も多いので、すべての土地でできるわけではないんですけどね〜。

まあ、もしよろしければ・・・、読者の皆様の中で、遊ばせている土地があり、太陽光発電の事をもう少し詳しく知りたいな〜という人がいらしゃれば、お気軽にお問い合わせください。(中部、関東、関西に限ります。)


さて、話は変わりますが・・・・。

今回の、オールフェアレディーについて、少し、書かせていただきます。


私の愛車、240zのレストアも、なんとか間に合いましたので・・・5月5日のオールフェアレディーに行ってきましたw

興味がある方は、以下のサイトを御覧ください。

http://s30zcar.jp/meeting/2018/fuji/index.html


とりあえず、一応、レストア完成したので・・・ご覧ください。

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まあ、これはこれで、大変でした・・・・。

昭和48年の車を新車並みにするわけですから・・・、部品を揃えて・・・、新品がないものは、磨くか、作るかして・・・・完成させるわけですが・・・。

その前に、車を全部バラして、ボディー関係は、鉄色になるまで塗装を剥がして、補修して磨いて、整えて・・・。

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エンジン、ミッション、デフ等はも、バラして、ブラストして磨き上げて・・・。

将来的に、維持できるように・・・、又は、ハイパワーに耐えられるように、スポット増しできるところをしまくって、鉄板あてたり、パイプフレームを入れたりして、補強、強化したり・・・。

パワーウィンドウ、パワステ、バックモニター、車庫調、大型のラジエター、ソレックス等・・・取り付けて・・・・古き良きものを残しながら、なるべく快適に乗れる車にしたわけです。

なんとか5月3日に完成させて・・・、5月5日の、オールフェアレディーに参加できました・・・。

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私としては、相当、やり込んだつもりですが・・・、全国、世界には、上には上がいるもので・・・、すごいです。

私は、古いS30系しか興味がないので、他の型は全く見ていませんが、30系のZは、全部、穴があくほど見てきました。

まあ、不動産ブログなので、簡単に書かせていただくというか、詳しくは書きませんが・・・、オリジナルの美しいZ、L型をチューニングしてあるZ、エンジンを載せ替えて、とんでもないモンスターマシーンにしてあるZ・・・、技術、工夫、愛情、バシバシに感じまして・・・、俺も、まだまだだな〜と思ったわけです。

でも、日産の80周年記念カラーに塗ったということで珍しいのか、雑誌の取材は、いっぱい受けました。

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カラーのこともですが・・・・、かなり大掛かりで6人体制で一気に仕上げたというのに驚いていて・・・、普通は、一人か二人で、コツコツやるのですが、材料を揃えておいて、数ヶ月で仕上げるというのが、珍しいようです。

特に、フレームの歪みを最小限にするために、左右同時にスポット増しをするとか、比重計算をしながら、強化をしていくとか、力を逃す部分を考えてあるとか、そのあたりは、かなり食いついて取材をしてくれました。

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某車雑誌の記者さんは、色と、バンパーレスを気に入ってくれてましたが・・・・w

また、雑誌に載ったら、ブログに書かせていただきますね。

さて・・・・、まあ・・・、しかし・・・、とても良い刺激になりました。

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レストアに力を貸してくださった皆さん・・・相当頑張ってくれたのですが・・・・、こんな感じでは、話にならないと、マニアの方から、ご指導をいただきました。

もちろん、仕事としては、最高の仕事がしてありますが・・・、エンジン自体が、L型の2400では、話にならないらしく・・・、L型2800を乗せて、3100ccにして、ソレックスは、50π、各部を社外品に交換しないと、個体や足を、ここまで強化した意味がないらしいです(笑)

詳しい方々から、いろいろご指導いただき、ちょっとビビったのですが・・・、調べたら、そこまで、費用がかかるわけではないようなので・・・、エンジンだけでなく、空調関係・・・、内装のメーター周り等・・・、もっとハイテク装備を充実させて、来年のオールフェアレディまでには、俺の240Zを完成させようと思っています。(新しい課題w)

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まあ、キャブにこだわりながら、今時の空調を、どう取り付けるのか・・・、このあたりは、車関係の方々だけではなく、車のメーカーさんの技術部門や、車のエアコン関係のメーカーのエンジニア等ににも、相談しないと難しいと思いますが・・・人脈辿って頑張ってみたいと思います。

さてさて・・・最後の最後に・・・。

富士五湖の周辺、富士の裾野は、自然が多く、とても美しいのですが・・・、自然の中に、不動産業者が立てた、無駄にカラフルな看板があるのは、嫌ですね〜・・・。

まあ、風景を阻害しないものなら良いのですが、違和感満載で、やたら目立つ色とか・・・、とくに嫌なのは、何年前に立てたのか分からないような、傾いて剥げたような看板は、本当に見苦しいです!

物件と看板の管理をしていないんでしょうけど・・・・、このあたりは、自己の商売だけではなく、もう少し気を使っていただきたいな〜と思いながら、看板を横目に車を走らせていました。

まあ、でも・・・、山中湖に泊まり、少しだけの休息・・・良い気晴らしになりました。

今週は、連休明けでバタバタして、更新が遅くなりましたが・・・、今年のゴールデンウィークのメインイベント・・・、オールフェアレディーの話と、別荘地の状況について書かせていただきました。




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