近藤利一 不動産コンサルタント
2018年11月05日
2277) 住宅ローンの借金買取（債権譲渡、債権回収会社）
もしも、あなたが・・・。
ある日突然、あなたの借金は、譲渡されました！・・・と通知が来て、見知らぬ債権回収会社から、返済を迫られらレたらどうしますか？？？
公庫や大手銀行で、住宅ローンを組んで・・・支払いができなくなった・・・、督促状が届いて、その後、契約違反だから、数千万円のお金を一括返済してください！と・・・・。
まあ、月々のローンの支払いが滞っているのに、払えるわけないですよね〜？？？
そうなると・・・、公庫や大手銀行が、債権を、債権回収会社（サービサー）に売ってしまうことがあります。
最近、銀行が、債権回収会社に債権を売ることは、以前より減ったようですが・・・、我々、不動産業者は、１０年以上前に債権譲渡をされたような案件（不動産売却）を取扱うこともありますので・・・・、まだまだ、債権回収会社、もしくは、債権回収会社の下請けみたいな会社とのやりとりは、ちょくちょくあります。
まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社（servicer）もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。
こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。
そういう意図ではないのですが・・・、
ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの？って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。
おっと、その前に・・・。
債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください！
２０年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）が施行されました。
この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社（サービサー）は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収（切り取り）することができるようになったのです。
そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社（サービサー）に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。
つまり・・・・。
�� 銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社（サービサー）に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。
�� 実際に貸し出した債権（債権の簿価）と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。
�� そして、債権回収会社（サービサー）ちゃんは、債権額の３％〜１０％ぐらい？で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。
例えば、住宅ローンの払えない人がいて、３０００万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から２００万円で買ったとしましょう。
銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、２００万円で買った債権を、債務者に、３０００万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。
それで、債務者は、家を２０００万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、２０００万円残ったとしましょう。
債権回収会社は、２００万円で買った債権を、２０００万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。
これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない！ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、５億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。
しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い！
そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。
ブログの続きの、その前に・・・・。
うーんここまで書いたところで・・・、本日、ブログランキングが２位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。
建設・不動産ランキング
投票ありがとうございました
続きです。
冒頭にも申し上げた通り・・・債務者を擁護するつもりはありません。
住宅ローンを、ちゃんと返済して入れば、借金を売り飛ばされることもないわけですし・・・金融機関とも良い関係でいられたわけですからね。
でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。
相談者は、バブルの末期に、超高い住宅を、超高い金利で購入しました。
銀行と、公庫で借り入れをしました。
バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から１０年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。
公庫分は約３０００万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、３万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。
それから１０数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう３万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。
多分、債権は、２００万円〜３００万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。
債務者は、十数年間、公庫が債権譲渡した債権回収会社に３万円ずつ払い、４００万円近く借金を返済・・・元金はあまり減っておりません。
恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。
つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。
任意売却をしようと、弊社に相談に来たのですが・・・、相談者がいうには・・・、債権回収会社は、書類を見ながら・・・、小馬鹿にしたような態度で、『任意売却するなら、いくら払ってくれるつもりですか？』と言い放っただけで・・・、債務者が、逆に、『いくら払えば、競売を取り下げてくださるのですか？』と聞いても明確に回答しないらしく・・・話にならないようです。
そして、裁判所の競売の調査の担当者は・・・。
父親が亡くなった日に連絡があり、調査に行く日程を葬儀の日に設定しようとして・・・、事情を説明すると・・・、『葬儀の日は避けますが、じゃあ、その翌日で・・・。』とのことで、葬儀の翌日に来て、事情聴取のような調査をしていったようです。
そして、固定資産税の滞納をしてたので、行政は・・・、以外と、行政の追い込みが厳しく・・・、杓子定規な冷たい対応プラス・・・、言うことが二転三転していて、分割でいいと言ったり、やっぱり纏めて払ってもらわないと困ると言ったり・・・、共有持分のみでいいと言ったり、最終的には、全部払えと言ったりで・・・・、役所とは思えない口調の追い込みもかけてくるようです。
踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。
確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。
さて、どうしたもんですかね〜・・・。
うーん！
とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。
裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。
問題は、債権回収会社・・・、とりあえず、何か、向こうにミスはないか、うちの顧問弁護士と資料を見ながら作戦会議をするとして、相手も、抜かりなくやってるだろうから好転材料はあまり期待できないが・・・、もう一策、相談者に、もう一度、債権回収会社の担当と面談をしていただき、数点質問をしてもらい、ある内容を伝えるように、宿題を出させていただきました。
これは、もしかすると、債権回収会社の回答次第では、面白い展開になるかもしれません（秘策w）
２０１８年現在、今回の家を売却しても、１０００万円にも満たないわけだが・・・、私としては、債権回収会社に、ある程度の金額を払い競売を取り下げてもらおうと考えている。
その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。
読者の皆さんが疑問に思うかもしれませんので・・・・。
相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・？？？ バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。
では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・？？？ 『借りたものは、できる限り返したかった！』
相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください！』
※債権回収会社（サービサー）とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人（株式会社）をいう。
できるかどうかは・・・わかりませんが、何事もトライすることが大事です！
そんなわけで、精一杯、頑張ろうと思います。
本日も、読者の皆様に、
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最近、銀行が、債権回収会社に債権を売ることは、以前より減ったようですが・・・、我々、不動産業者は、１０年以上前に債権譲渡をされたような案件（不動産売却）を取扱うこともありますので・・・・、まだまだ、債権回収会社、もしくは、債権回収会社の下請けみたいな会社とのやりとりは、ちょくちょくあります。
まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社（servicer）もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。
こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。
そういう意図ではないのですが・・・、
ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの？って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。
おっと、その前に・・・。
債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください！
２０年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）が施行されました。
この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社（サービサー）は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収（切り取り）することができるようになったのです。
そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社（サービサー）に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。
つまり・・・・。
�� 銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社（サービサー）に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。
�� 実際に貸し出した債権（債権の簿価）と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。
�� そして、債権回収会社（サービサー）ちゃんは、債権額の３％〜１０％ぐらい？で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。
例えば、住宅ローンの払えない人がいて、３０００万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から２００万円で買ったとしましょう。
銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、２００万円で買った債権を、債務者に、３０００万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。
それで、債務者は、家を２０００万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、２０００万円残ったとしましょう。
債権回収会社は、２００万円で買った債権を、２０００万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。
これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない！ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、５億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。
しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い！
そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。
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投票ありがとうございました
続きです。冒頭にも申し上げた通り・・・債務者を擁護するつもりはありません。
住宅ローンを、ちゃんと返済して入れば、借金を売り飛ばされることもないわけですし・・・金融機関とも良い関係でいられたわけですからね。
でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。
相談者は、バブルの末期に、超高い住宅を、超高い金利で購入しました。
銀行と、公庫で借り入れをしました。
バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から１０年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。
公庫分は約３０００万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、３万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。
それから１０数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう３万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。
多分、債権は、２００万円〜３００万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。
債務者は、十数年間、公庫が債権譲渡した債権回収会社に３万円ずつ払い、４００万円近く借金を返済・・・元金はあまり減っておりません。
恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。
つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。
任意売却をしようと、弊社に相談に来たのですが・・・、相談者がいうには・・・、債権回収会社は、書類を見ながら・・・、小馬鹿にしたような態度で、『任意売却するなら、いくら払ってくれるつもりですか？』と言い放っただけで・・・、債務者が、逆に、『いくら払えば、競売を取り下げてくださるのですか？』と聞いても明確に回答しないらしく・・・話にならないようです。
そして、裁判所の競売の調査の担当者は・・・。
父親が亡くなった日に連絡があり、調査に行く日程を葬儀の日に設定しようとして・・・、事情を説明すると・・・、『葬儀の日は避けますが、じゃあ、その翌日で・・・。』とのことで、葬儀の翌日に来て、事情聴取のような調査をしていったようです。
そして、固定資産税の滞納をしてたので、行政は・・・、以外と、行政の追い込みが厳しく・・・、杓子定規な冷たい対応プラス・・・、言うことが二転三転していて、分割でいいと言ったり、やっぱり纏めて払ってもらわないと困ると言ったり・・・、共有持分のみでいいと言ったり、最終的には、全部払えと言ったりで・・・・、役所とは思えない口調の追い込みもかけてくるようです。
踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。
確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。
さて、どうしたもんですかね〜・・・。
うーん！
とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。
裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。
問題は、債権回収会社・・・、とりあえず、何か、向こうにミスはないか、うちの顧問弁護士と資料を見ながら作戦会議をするとして、相手も、抜かりなくやってるだろうから好転材料はあまり期待できないが・・・、もう一策、相談者に、もう一度、債権回収会社の担当と面談をしていただき、数点質問をしてもらい、ある内容を伝えるように、宿題を出させていただきました。
これは、もしかすると、債権回収会社の回答次第では、面白い展開になるかもしれません（秘策w）
２０１８年現在、今回の家を売却しても、１０００万円にも満たないわけだが・・・、私としては、債権回収会社に、ある程度の金額を払い競売を取り下げてもらおうと考えている。
その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。
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相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・？？？ バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。
では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・？？？ 『借りたものは、できる限り返したかった！』
相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください！』
※債権回収会社（サービサー）とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人（株式会社）をいう。
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2018年11月01日
2276）日本株と日本不動産価格値下がりの話
先月の初めごろに、中国のスパイチップによるサイバー攻撃疑惑・・・、中国のスパイチップ問題 米国企業30社被害？？？なんてことが話題になり、まあ、それが、大きな原因ではないとは思いますが・・・米株が、大きく下げましたよね〜。
まあ、アップルも、Amazonも、スーパーマイクロも、否定してるようですけどね。
実際のところ、どうなんでしょうね〜？
本当だったら、アメリカの情報が中国に筒抜けで、チップの性能次第では、政治や軍事にも大きな影響を与えてしまう可能性もありますよね〜・・・・。
なんか・・・海外ドラマや、映画の世界ですね。
アップル、Amazon、否定しているようですが・・・実際は、どうなんでしょう？？？
私は、そんな中・・・、新しいMacBookと、iPhoneXSを買いましたｗ
私は、いつも、カバンが、パンパカパンに膨らんでいて、めっちゃ重いのですが・・・、今回のMacちゃんは、１２インチで・・・超薄いので、カバンが、少しだけ薄くなりました。
厳密に言うと・・・約２センチほど小さくなり、約３００クラム軽くなりましたｗ
iPhoneもMacも、けっこう奮発して買ったので・・・仕事頑張ります！
さて・・・話は、戻りますが・・・。
先月は、日本もアメリカも大幅な株安で・・・世界同時株安なんてワードが飛び交った！
私の個人的な意見としては・・・、まあ、経済戦争が始まりつつある状況の中で、いずれ、大恐慌なるものは来るとは思いますが・・・、今回のアメリカ、中国の株安は、その引き金になるとか・・・、そんなに大きな事ではないように思います。
アメリカ株の下落は、いろんな要因が考えられるが、一番大きな影響はヘッジファンドの決算に向けての利確だし・・・、中国株は、中国人民元と中国株安を演出作戦を仕掛けて、中国発世界同時株安で、世界をビビらせたという、アメリカに対しての嫌がらせをしただけです。
その証拠に、先日、10月22日の中国株式相場は急伸！笑
つまり・・・、アメリカ VS 中国の経済戦争前の予兆程度のことであり、アメリカも、中国も然程、やばい状況ではないことがわかる。（詳しくは、各経済指標を見てみてください）
アメリカ、中国は・・・、まだ先なので・・・今回は、どうこうってことはない気がする。
本当にヤバいのは、日本の株、日本の経済にあると思う。
日本の株価の下落の原因を深く考えると、どよ〜〜ん！としてくるというか・・・なんとなく恐ろしくなる。
日本株日本の株式市場は、けっこうな割合で外国人投資家によって持たれているわけで・・・、アメリカ株が暴落すれば、当然に連鎖連動する。
アメリカ株が上がれば日本株も上がり、アメリカ株が下がれば日本株も売られる・・・・。
今回、日本の株価が大幅に下がった理由の一つに、アメリカの下げの影響を少なからず受けているわけだ・・・・。
結局、カーモン
ベイビー アメリカァ〜につられて下げただけか〜みたいにも考えられ・・・、日米双方こんだけ上がってきたんだから、そろそろ一旦調整ってことだと思います。
しかし、まあ・・・、私が、本当にヤバいと思うのは・・・・。
これまで、日本がやってきた・・・日銀による株価のつり上げ目的の、日本株ETFの大量購入は、常識を超えているというか・・・かなりやり過ぎだったと思います。
ちょっと前に、日経でも叩かれてたと思いますが・・・、日銀は、昨年、今年も・・・、日本株（ETF）を買いすぎて、買って買って買いまくって・・・、我々も吊られて買って買って買いまくって・・・今回、ドーンと調整が入ったわけです・・・。
私は、安倍政権を応援していますし・・・安倍さん大好きだし・・・三本の矢で着実に結果を出してきましたので・・・悪口を書くことはありませんが・・・、唯一、株価のつり上げは、少々やりすぎ感がでて、その返しがこわいな〜と思います。
返しがこわいというのは、調整局面での下りが怖いのではなく・・・・、日本株から外国人投資家が、手を引くことが怖いです。
今回の、株価の下落の時に、皆さんは、何か思いませんでしたか？
今までであれば、このように世界的に株価が下がった場合・・・・円が買われて円高になりましたが・・・、今回、円が大きく買われた感じはありませんでしたよね。
これって、以前よりも、海外からの日本の円の信頼が薄らいでいるということであり、安心感、信用が失われようとしているか、海外からの注目度が減っているということだと思うわけです。
とは言っても・・・、現在１ドル、１１２円〜１１３円・・・近々、１ドル１１０〜１０９円ぐらいまでの円高は、近々あるかもしれませんが・・・、以前のような、１００円割れは、考えにくい状況になったのではないでしょうか？
そうはいっても・・・ほとんどの人は、興味がないか・・・、もしくは、日本は、アメリカに次ぐ経済大国であり、安定した国であり、生涯安泰なんて思っているのかもしれませんが・・・、私は、危機感を感じています。
無理やり株価をあげて、景気良く見せてきたけど、そろそろ限界にきている気がするし・・・、ここ十数年、社会保障費を、どんどんジワジワ上げてきて・・・、消費税も上げてきて・・・今度は、いよいよ１０％に・・・。
詳しくは、ネットで調べてもらうと分かりますが・・・国民一人当たりの負担が、どれくらい増えていっているか分かります。
くどいですけど・・・もう一回おさらいをしましょう。
景気が良くなった〜、国民の負担も上がっている〜・・・、実際は、日銀がETF買いまくり作戦で、株価が上がり、景気がよくなった感があるだけなのかもしれない・・・、為替の動きを見ていると、海外勢も、それに気付き始めている・・・株価が下がり、海外勢が手を引き、更に株価が下落・・・、当然景気が下がる・・・国民の負担は上がる一方・・・。
やばくないですか？？？
そこへきて、従来からの大問題である少子高齢化、人口減少・・・、いよいよヤバい感じがします。
そして、株が下がると・・・不動産も下がり始めます。
やはり、以前のブログで私が予想したように、なってきている気がします。
来年あたりは、まずい感じですね。
名古屋も、ぼちぼちタワマンの売り物の価格が、落ち着き・・・逆に少し下がり始めています。。
マンションを、強気の価格で売りに出していた人たちが、売れずに、少しずつ値段をさげていってます。
それで売れた人は、ラッキー池田！・・・、水面下で売りに出していた人も、ぼちぼちヤバいと気付いて・・・大手の不動産屋に・・・媒介を依頼するなんてケースが増えてきました。
今年度の株の動き次第で・・・来年度の不動産価格の動向が・・・。
うむ〜〜〜。
なんか、空気悪いですよね〜。
そうはいっても、どうすることもできませんので・・・、私は、不安に思いながらも、目の前にある仕事を頑張ります。
住宅地を造ったり、工場誘致をしたり・・・商業地の売買をしたり・・・。
とにかく、不動産業者として、自分の職務に邁進していきます。
そんなわけで・・・本日は、最近、私が、不安に思っている、日本株と日本不動産価格値下がりの話について書かせていただきました。
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まあ、アップルも、Amazonも、スーパーマイクロも、否定してるようですけどね。
実際のところ、どうなんでしょうね〜？
本当だったら、アメリカの情報が中国に筒抜けで、チップの性能次第では、政治や軍事にも大きな影響を与えてしまう可能性もありますよね〜・・・・。
なんか・・・海外ドラマや、映画の世界ですね。
アップル、Amazon、否定しているようですが・・・実際は、どうなんでしょう？？？
私は、そんな中・・・、新しいMacBookと、iPhoneXSを買いましたｗ
私は、いつも、カバンが、パンパカパンに膨らんでいて、めっちゃ重いのですが・・・、今回のMacちゃんは、１２インチで・・・超薄いので、カバンが、少しだけ薄くなりました。
厳密に言うと・・・約２センチほど小さくなり、約３００クラム軽くなりましたｗ
iPhoneもMacも、けっこう奮発して買ったので・・・仕事頑張ります！
さて・・・話は、戻りますが・・・。
先月は、日本もアメリカも大幅な株安で・・・世界同時株安なんてワードが飛び交った！
私の個人的な意見としては・・・、まあ、経済戦争が始まりつつある状況の中で、いずれ、大恐慌なるものは来るとは思いますが・・・、今回のアメリカ、中国の株安は、その引き金になるとか・・・、そんなに大きな事ではないように思います。
アメリカ株の下落は、いろんな要因が考えられるが、一番大きな影響はヘッジファンドの決算に向けての利確だし・・・、中国株は、中国人民元と中国株安を演出作戦を仕掛けて、中国発世界同時株安で、世界をビビらせたという、アメリカに対しての嫌がらせをしただけです。
その証拠に、先日、10月22日の中国株式相場は急伸！笑
つまり・・・、アメリカ VS 中国の経済戦争前の予兆程度のことであり、アメリカも、中国も然程、やばい状況ではないことがわかる。（詳しくは、各経済指標を見てみてください）
アメリカ、中国は・・・、まだ先なので・・・今回は、どうこうってことはない気がする。
本当にヤバいのは、日本の株、日本の経済にあると思う。
日本の株価の下落の原因を深く考えると、どよ〜〜ん！としてくるというか・・・なんとなく恐ろしくなる。
日本株日本の株式市場は、けっこうな割合で外国人投資家によって持たれているわけで・・・、アメリカ株が暴落すれば、当然に連鎖連動する。
アメリカ株が上がれば日本株も上がり、アメリカ株が下がれば日本株も売られる・・・・。
今回、日本の株価が大幅に下がった理由の一つに、アメリカの下げの影響を少なからず受けているわけだ・・・・。
結局、カーモン
ベイビー アメリカァ〜につられて下げただけか〜みたいにも考えられ・・・、日米双方こんだけ上がってきたんだから、そろそろ一旦調整ってことだと思います。しかし、まあ・・・、私が、本当にヤバいと思うのは・・・・。
これまで、日本がやってきた・・・日銀による株価のつり上げ目的の、日本株ETFの大量購入は、常識を超えているというか・・・かなりやり過ぎだったと思います。
ちょっと前に、日経でも叩かれてたと思いますが・・・、日銀は、昨年、今年も・・・、日本株（ETF）を買いすぎて、買って買って買いまくって・・・、我々も吊られて買って買って買いまくって・・・今回、ドーンと調整が入ったわけです・・・。
私は、安倍政権を応援していますし・・・安倍さん大好きだし・・・三本の矢で着実に結果を出してきましたので・・・悪口を書くことはありませんが・・・、唯一、株価のつり上げは、少々やりすぎ感がでて、その返しがこわいな〜と思います。
返しがこわいというのは、調整局面での下りが怖いのではなく・・・・、日本株から外国人投資家が、手を引くことが怖いです。
今回の、株価の下落の時に、皆さんは、何か思いませんでしたか？
今までであれば、このように世界的に株価が下がった場合・・・・円が買われて円高になりましたが・・・、今回、円が大きく買われた感じはありませんでしたよね。
これって、以前よりも、海外からの日本の円の信頼が薄らいでいるということであり、安心感、信用が失われようとしているか、海外からの注目度が減っているということだと思うわけです。
とは言っても・・・、現在１ドル、１１２円〜１１３円・・・近々、１ドル１１０〜１０９円ぐらいまでの円高は、近々あるかもしれませんが・・・、以前のような、１００円割れは、考えにくい状況になったのではないでしょうか？
そうはいっても・・・ほとんどの人は、興味がないか・・・、もしくは、日本は、アメリカに次ぐ経済大国であり、安定した国であり、生涯安泰なんて思っているのかもしれませんが・・・、私は、危機感を感じています。
無理やり株価をあげて、景気良く見せてきたけど、そろそろ限界にきている気がするし・・・、ここ十数年、社会保障費を、どんどんジワジワ上げてきて・・・、消費税も上げてきて・・・今度は、いよいよ１０％に・・・。
詳しくは、ネットで調べてもらうと分かりますが・・・国民一人当たりの負担が、どれくらい増えていっているか分かります。
くどいですけど・・・もう一回おさらいをしましょう。
景気が良くなった〜、国民の負担も上がっている〜・・・、実際は、日銀がETF買いまくり作戦で、株価が上がり、景気がよくなった感があるだけなのかもしれない・・・、為替の動きを見ていると、海外勢も、それに気付き始めている・・・株価が下がり、海外勢が手を引き、更に株価が下落・・・、当然景気が下がる・・・国民の負担は上がる一方・・・。
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そこへきて、従来からの大問題である少子高齢化、人口減少・・・、いよいよヤバい感じがします。
そして、株が下がると・・・不動産も下がり始めます。
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名古屋も、ぼちぼちタワマンの売り物の価格が、落ち着き・・・逆に少し下がり始めています。。
マンションを、強気の価格で売りに出していた人たちが、売れずに、少しずつ値段をさげていってます。
それで売れた人は、ラッキー池田！・・・、水面下で売りに出していた人も、ぼちぼちヤバいと気付いて・・・大手の不動産屋に・・・媒介を依頼するなんてケースが増えてきました。
今年度の株の動き次第で・・・来年度の不動産価格の動向が・・・。
うむ〜〜〜。
なんか、空気悪いですよね〜。
そうはいっても、どうすることもできませんので・・・、私は、不安に思いながらも、目の前にある仕事を頑張ります。
住宅地を造ったり、工場誘致をしたり・・・商業地の売買をしたり・・・。
とにかく、不動産業者として、自分の職務に邁進していきます。
そんなわけで・・・本日は、最近、私が、不安に思っている、日本株と日本不動産価格値下がりの話について書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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2018年10月19日
2274) 平成30年度宅地建物取引士 受験生がんばれ！
この季節になると、毎年、思い出す・・・、自分が宅建試験を受けた時の緊張感を・・・。
試験日当日・・・。
緊張したことがない自分が緊張していた。
模擬は、全て４０点以上・・・、過去問系のテストは、４５点以上・・・やることは全てやりつくした・・・あとは、試験を受けるだけ・・・。
絶対的な自信はあるのに、朝から、緊張・・・。
何をしても落ち着かないので、教科書の、まとめを何度も見ていた。
少し早めに試験会場に向かった・・・。
試験会場に到着！
試験中に、うんこをしたくなるといけないので、トイレで出そうとするが・・・でない。
あかん・・・、今、中途半端に刺激すると、試験中に腹が痛くなるかもしれん！
何かが違う・・・いつもの俺と何かが違う・・・いつも通りにやれば受かる・・・、リラックスするんだ！・・・と何度も自分に言い聞かせる。
試験開始！
いつも、４０分〜５０分で、５０問解いていたのに・・・、本試験は、１時間半近くかかった。
試験が終わった直後・・・、今までで、一番出来が悪かったのが分かったので、落ちたと思いました。
問題の、確実に正解を取れているところに印をしておいたのだが、３０問は絶対大丈夫・・・あとは、自信がない！
試験日の夕方・・・各校の解答速報を見る・・・、３８点
各校の予想合格ラインは、３０点〜３４点
たぶん大丈夫だと思い・・・１２月の発表を待った！
平成１０年度宅建試験は、３０点が合格基準点・・・つまり・・・、合格！
そして、何故か、私は、翌年・・・不動産業に従事しながら、宅建の講師のバイトをすることになり・・・、合格したのに・・・更に深いところまで、宅建の勉強をしたｗｗｗ
しかし、今、振り返ると・・・本当に緊張したし・・・当日は、完全にチキンになってたな〜ｗ
これが、２０年前、宅建を受けた時の思い出なんだが・・・、あれほど緊張したことは、あの後、一度もない。
大勢の前で、講演をしたり・・・、でかい不動産取引もしてきたし・・・、社運をかけたプロジェクトもしてきたが・・・、宅建試験を受けた時よりも緊張したことはない・・・（笑）
私の場合、宅建に受かったら不動産屋になる・・・落ちたら別の仕事をする・・・、でも、絶対に不動産屋になりたいし、ならなくてはいけない！
そんな状況だったので・・・、勉強もしたし、一発勝負だったので、緊張もした。
不謹慎かもしれないが・・・、バカラで、とんでもない大金をかけて、カードをめくる瞬間の緊張感と似ている・・・というか、私にとっての宅建試験は、それ以上に緊張したものだった・・・（笑）
何が言いたいのか・・・。
真剣に勉強した人・・・、努力した人・・・、気合を入れまくった人ほど緊張するということだ！
受験生諸君に問いたい！
どれだけ、頑張った？？？
今、どれだけ緊張している？？？
宅建を取ってから２０年になるが、その後の２０年間、私が教えた生徒・・・、それから、弊社の社員たち・・・同業者等・・・、多くの受験生を見てきたが・・・。
今、この時期・・・、自分は、真剣に取り組んだと言える人で、緊張感を持ってピリピリしてる者は、合格する確率が高い。
逆に、たいして勉強もしてないのに、この時期に、緊張感なく・・・のんびり構えている者は、落ちる確率が高い。
まあ、頑張った奴ほど・・・良い結果を出したくて努力したということだから、当然に緊張もするし、不安なんだろう。
あと数日で、宅建試験・・・。
あまり勉強してなかったな〜という人は、とにかく、業法と、法令上を必死で覚えて、一点でも多く取ることを考えましょう。
合格ライン前後かな〜という人は、過去問を解いて、間違えたところの、答え合わせをするだけでなく・・・教科書を開いて、間違えたあたりのところを再度勉強して・・苦手なところを減らす。
頑張って、すでに合格ラインを余裕で超えているような人は、万全な体制を整えるべく、体調管理をしながら、引っ掛け問題対策と、教科書を読み直す感じでいいと思います。
あっ・・・、試験の前に、こんなものを飲むと、リラックスできるかもしれませんねｗ
リラックマァ〜ｗ
うちの社員たちも、今年は７名が受けますが・・・、ピリピリしてる者もいれば、のんびりしている者もいます。
あと数日という時期・・・、海外ドラマを徹夜で見てるとか・・・、会食して飲みに行ってる人もいれば・・・、図書館で勉強している人もいますし・・・、勉強していないふりをしてコソ勉してる人も・・・見つけちゃいました（笑）
うちの息子も受けるみたいですが・・・・、試験日１週間前に、ガンダムのゲームを夜通しやっていたので、私が、怒ったら・・・、『昨年、結局２点足らずで・・・去年までの貯金があるから、明日から勉強すればいい！』とか、屁理屈言ってました。
我が子ながら情けないですが・・・合格は絶望的だと思います！
まあ、うちの子は、論外ですが・・・、うちの社員たちの中で、今年は、２人ぐらい合格するんじゃないかな〜と・・・予想しています。
取引先の営業さんたちや、私の経営者仲間も、何人か受験します。
まあ、不動産業界では、毎年、恒例の一大イベントなので・・・宅建士の人は、高みの見物をしながら、受験するものを応援したり、評論したり・・・。
受験する者にとっては、年に一度の試験ですし・・・業界にいる以上、欲しい資格だと思います。
何にしても、あと数日・・・、数日といっても、もう明後日が試験日です！
ということで・・・受験される皆さん・・・泣いても笑ってもあと２日・・・。
平成30年度宅地建物取引士 受験生がんばれ！
受験する人たちの中には・・・、業界にいるわけでも、業界に入るかどうかも分からないけど、とりあえず受けてみるという人もいますが・・・。
不動産という仕事は、奥が深くて、本当に面白いです。
合格した暁には・・・、是非、不動産業界で仕事をしてほしいと思います！
まあ、そのために、受験をする人、もしくは、すでに業界にいる人が大半でしょうから、言うまでもないかもしれませんが・・・、でも、以外と・・・、とりあえず受けてみるか〜っていとも、意外といるんですよね〜。
くどいけど・・・もう一回・・・、合格したら、是非、不動産業界へ・・ｗ
そして、今現在、不動産業界にいる人は、合格したら・・・、多かれ少なかかれ立ち位置が変わるでしょうから、更に、不動産という仕事が楽しくなるのではないでしょうかｗ
不動産業界の先輩として・・・・＆・・・ 宅建試験の先輩として・・・。
一人でも多くの人に不動産の面白さを知ってもらいたいし・・・、平成30年度宅地建物取引士 受験生全ての人に、がんばれ！と、エールを送りたいです。
そんなわけで・・・本日は、宅地建物取引士試験の話を書かせていただきました。
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試験日当日・・・。
緊張したことがない自分が緊張していた。
模擬は、全て４０点以上・・・、過去問系のテストは、４５点以上・・・やることは全てやりつくした・・・あとは、試験を受けるだけ・・・。
絶対的な自信はあるのに、朝から、緊張・・・。
何をしても落ち着かないので、教科書の、まとめを何度も見ていた。
少し早めに試験会場に向かった・・・。
試験会場に到着！
試験中に、うんこをしたくなるといけないので、トイレで出そうとするが・・・でない。
あかん・・・、今、中途半端に刺激すると、試験中に腹が痛くなるかもしれん！
何かが違う・・・いつもの俺と何かが違う・・・いつも通りにやれば受かる・・・、リラックスするんだ！・・・と何度も自分に言い聞かせる。
試験開始！
いつも、４０分〜５０分で、５０問解いていたのに・・・、本試験は、１時間半近くかかった。
試験が終わった直後・・・、今までで、一番出来が悪かったのが分かったので、落ちたと思いました。
問題の、確実に正解を取れているところに印をしておいたのだが、３０問は絶対大丈夫・・・あとは、自信がない！
試験日の夕方・・・各校の解答速報を見る・・・、３８点
各校の予想合格ラインは、３０点〜３４点
たぶん大丈夫だと思い・・・１２月の発表を待った！
平成１０年度宅建試験は、３０点が合格基準点・・・つまり・・・、合格！
そして、何故か、私は、翌年・・・不動産業に従事しながら、宅建の講師のバイトをすることになり・・・、合格したのに・・・更に深いところまで、宅建の勉強をしたｗｗｗ
しかし、今、振り返ると・・・本当に緊張したし・・・当日は、完全にチキンになってたな〜ｗ
これが、２０年前、宅建を受けた時の思い出なんだが・・・、あれほど緊張したことは、あの後、一度もない。
大勢の前で、講演をしたり・・・、でかい不動産取引もしてきたし・・・、社運をかけたプロジェクトもしてきたが・・・、宅建試験を受けた時よりも緊張したことはない・・・（笑）
私の場合、宅建に受かったら不動産屋になる・・・落ちたら別の仕事をする・・・、でも、絶対に不動産屋になりたいし、ならなくてはいけない！
そんな状況だったので・・・、勉強もしたし、一発勝負だったので、緊張もした。
不謹慎かもしれないが・・・、バカラで、とんでもない大金をかけて、カードをめくる瞬間の緊張感と似ている・・・というか、私にとっての宅建試験は、それ以上に緊張したものだった・・・（笑）
何が言いたいのか・・・。
真剣に勉強した人・・・、努力した人・・・、気合を入れまくった人ほど緊張するということだ！
受験生諸君に問いたい！
どれだけ、頑張った？？？
今、どれだけ緊張している？？？
宅建を取ってから２０年になるが、その後の２０年間、私が教えた生徒・・・、それから、弊社の社員たち・・・同業者等・・・、多くの受験生を見てきたが・・・。
今、この時期・・・、自分は、真剣に取り組んだと言える人で、緊張感を持ってピリピリしてる者は、合格する確率が高い。
逆に、たいして勉強もしてないのに、この時期に、緊張感なく・・・のんびり構えている者は、落ちる確率が高い。
まあ、頑張った奴ほど・・・良い結果を出したくて努力したということだから、当然に緊張もするし、不安なんだろう。
あと数日で、宅建試験・・・。
あまり勉強してなかったな〜という人は、とにかく、業法と、法令上を必死で覚えて、一点でも多く取ることを考えましょう。
合格ライン前後かな〜という人は、過去問を解いて、間違えたところの、答え合わせをするだけでなく・・・教科書を開いて、間違えたあたりのところを再度勉強して・・苦手なところを減らす。
頑張って、すでに合格ラインを余裕で超えているような人は、万全な体制を整えるべく、体調管理をしながら、引っ掛け問題対策と、教科書を読み直す感じでいいと思います。
あっ・・・、試験の前に、こんなものを飲むと、リラックスできるかもしれませんねｗ
リラックマァ〜ｗ
うちの社員たちも、今年は７名が受けますが・・・、ピリピリしてる者もいれば、のんびりしている者もいます。
あと数日という時期・・・、海外ドラマを徹夜で見てるとか・・・、会食して飲みに行ってる人もいれば・・・、図書館で勉強している人もいますし・・・、勉強していないふりをしてコソ勉してる人も・・・見つけちゃいました（笑）
うちの息子も受けるみたいですが・・・・、試験日１週間前に、ガンダムのゲームを夜通しやっていたので、私が、怒ったら・・・、『昨年、結局２点足らずで・・・去年までの貯金があるから、明日から勉強すればいい！』とか、屁理屈言ってました。
我が子ながら情けないですが・・・合格は絶望的だと思います！
まあ、うちの子は、論外ですが・・・、うちの社員たちの中で、今年は、２人ぐらい合格するんじゃないかな〜と・・・予想しています。
取引先の営業さんたちや、私の経営者仲間も、何人か受験します。
まあ、不動産業界では、毎年、恒例の一大イベントなので・・・宅建士の人は、高みの見物をしながら、受験するものを応援したり、評論したり・・・。
受験する者にとっては、年に一度の試験ですし・・・業界にいる以上、欲しい資格だと思います。
何にしても、あと数日・・・、数日といっても、もう明後日が試験日です！
ということで・・・受験される皆さん・・・泣いても笑ってもあと２日・・・。
平成30年度宅地建物取引士 受験生がんばれ！
受験する人たちの中には・・・、業界にいるわけでも、業界に入るかどうかも分からないけど、とりあえず受けてみるという人もいますが・・・。
不動産という仕事は、奥が深くて、本当に面白いです。
合格した暁には・・・、是非、不動産業界で仕事をしてほしいと思います！
まあ、そのために、受験をする人、もしくは、すでに業界にいる人が大半でしょうから、言うまでもないかもしれませんが・・・、でも、以外と・・・、とりあえず受けてみるか〜っていとも、意外といるんですよね〜。
くどいけど・・・もう一回・・・、合格したら、是非、不動産業界へ・・ｗ
そして、今現在、不動産業界にいる人は、合格したら・・・、多かれ少なかかれ立ち位置が変わるでしょうから、更に、不動産という仕事が楽しくなるのではないでしょうかｗ
不動産業界の先輩として・・・・＆・・・ 宅建試験の先輩として・・・。
一人でも多くの人に不動産の面白さを知ってもらいたいし・・・、平成30年度宅地建物取引士 受験生全ての人に、がんばれ！と、エールを送りたいです。
そんなわけで・・・本日は、宅地建物取引士試験の話を書かせていただきました。
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