太陽光発電

2016年09月27日

2101)収益物件発表会

先日、不動産業者5人で集まって、イタリアンの個室で2016収益物件発表会をしました。

この集まりは、毎年、10月〜12月に開催されるのですが・・・。

5人の不動産屋が、特殊な収益物件を仕込んだ話を順番にしていって、表面利回りと実質利回りのパーセンテージを発表し、自慢しあって、金、銀、銅の入賞者を決めて、入賞者3人で、残りの2人の、食事代と飲み代を払うという、とてもくだらない会合なのだが・・・。

要するに、5人分の飲食代を入賞者三人で割って払うということなのですが・・・。

因みに、昨年、私は、4位で・・・金銀銅の三者に、会計の度に『近藤さんと、**さんは、儲かってないから俺たちが払うよ〜w』と、高額の食事代と飲み代を払ってもらい、めちゃくちゃ悔しい思いをしました。

なぜか、5人とも、高価なカバン、高価な腕時計をして、シャンパン、ワインを、ガバガバ飲んで、派手な感じでありながら・・・、収益物件の話を小声でしているわけで・・、実は、一般の投資家から見たら、とんでもない化け物連中の集まりに見えるのかもしれません。

昨年の優勝者は、愛知県の某幹線道路沿いの調整区域の農地を、ありえない激安な価格で取得して、20年の事業用定借で飲食店に貸して、表面利回り36%の仕込みをしたOさんが金に輝いた。

2位と3位は、ビルだったので投資した金額は、大きかったのですが、利回りは30%に達することができず・・・O社長の、ぶっちぎりの優勝でした。

私も、津島駅の近くのビルで、利回り30%超えを狙って行ったのですが・・・入居者のドタキャンで・・・、結局、利回り20%の、あま市の貸地で・・・4位でした。

さて・・・そろそろ今年の勝負の話に・・・。

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一人目 

借地権付きの建物を購入し、土地の所有者と話し合い、激安で土地を売ってもらい、その建物を貸して、利回り23%の収益物件にしたらしい。

証拠の品として、建物、土地、それぞれの売買契約書と、建物を貸した時の賃貸借契約書を持参していた。

私のコメント 『う〜ん! 交渉力ってやつですねw 』


二人目

大きな工場を、かなり安く購入して、その一部に建っていたいた社員寮を残して、残りの土地を売却したようです。

要するに、大きな土地なので、かなり安く購入できた上に、敷地内にあった寮(RC3階)を、近所の会社の社員寮として現状のまま貸したので、仕入れを坪単価割りで計算すると取得単価が安く、利回り32%の収益物件となったのだ・・・。

私のコメント 『流石ですね〜・・・。 収益も羨ましいけど、大型の土地の仕入れが羨ましい。』


三人目 地方都市の駅前の寂れたボロビルを、解体費がかかるということで、土地代以下で購入し、一棟貸しをした。 利回り24%

私のコメント 『地域密着、商工会や、ロータリークラブの偉い様だけあるな〜w』


四人目 コンクリートや混載ガラが、めちゃ埋まっているという噂の土地(調整の雑種地)を、ただ同然で購入し、運送会社に貸した・・・それでも、借地料が安いので、表面利回り17%

私のコメント 『そんな物買って、将来、どうするの? 埋まっている物を処分したら、10年分の利益が吹っ飛ぶんじゃないですかw 利回り0%かも・・・w』

ここまでの発表では、利回り32%の寮を仕込んだS社長がトップ・・・ 最下位は、ゴミ、ガラの埋まった糞地を買って運送屋に貸したO社長・・・。

ここで、私の順番が来ました。

五人目(私)

 『皆んな、すごいな〜・・・。 俺は、これだよ・・・。』

2016-09-19-13-41-31


O社長 『太陽光ですか〜・・・。 27円? 32円案件ですか? 美味しいのが、残っていたわけですね。』

M社長 『美味しいと言っても、所詮、12〜13%ぐらいですか?』

S社長 『近藤社長の事だから、もう少し利回りいいんじゃないですか??? 最近、販売用の、太陽光を大量に購入しようとしていると風の噂で聞きましたが・・・。でも、最近は、27円案件ですら、プレミア価格なので・・・、頑張っても、そんなに利回りの良くはありませんよね?』

O社長 『要するに、売電価格の高いIDを取ってある土地を安く仕入れて、現在の設備価格で仕込めたってことですよね〜。』

 『そんな美味しいのがあればいいのですが・・・、残念ながら24円案件なんですよ。』

ここで、四人の方々は、私が最下位だと思い・・・気の毒そうな感じを醸し出しながらも・・・目は笑っていた・・・。

Sー2社長 『それで、利回り何%なんですか???』

 『う〜ん・・・。 例えば、太陽光パネルとパワコンの取得価格が0円だとして、移設費と土地の取得で500万円だとして・・・売電収入を遠慮しながら・・・少なく見て、年間180万円の収入があったら、利回りは何%になるでしょう???』

S社長 『35・・・いや・・・36%か・・・。太陽光の設備が0円、土地取得と移設費用で500万円って・・・、どういう事ですか???』

 『うちが買い取りをした倉庫の屋根に乗っていた大量の太陽光パネルとパワコンを、、倉庫の解体工事前に撤去してきて、100万円で買った土地に架台を設置して、太陽光の設備を移設して、フェンスを立てたとしたら・・・、約500万円で太陽光50kwの設備を500万円で買ったことにならないか?』

O社長 『いや・・・それは、ちょっと違わないですか? その倉庫が建ってる土地の仕入れ金額を・・・、あっ・・・いやっ・・・違う、その倉庫を壊して更地にして分譲地にするとして、通常は、解体をして廃棄するものを移設したのだから、逆に、そこから太陽光パネルの処分代と解体代を引いてもいいぐらいだわな・・・。 太陽光の設備費が売買代金に含まれていなければの話だが・・・。』

 『弊社的にの話ですが、当然宅地分譲を目的として購入しているので、倉庫は解体、太陽光は廃棄処分という予定で試算を組んで購入しているので、太陽光は捨てるはずのものなのです。 税務上は、きちんとしてありますけどね。』

M社長 『まあ、税務上の話をするなら、皆さんの物件だって、税務上は正規に処理をしているが、それと取得原価の解釈は違うだろう。実際に収益物件としての利回りの競争なので、今回は、近藤社長が金メダルでいいですよ。 近藤社長金です。 おめでとうございます。 本日の支払いは、上位三人でお願いします。』

オッシャァァァ〜 金メダル決定

 『それでは、私が金という事で・・・大変恐縮ではございますが・・・恒例、行事でありますので、ちょっと失礼させていただいて・・・・。 おいおい、お前ら儲かってないんだろ〜w 今日は、俺たち金銀銅の三者で払ってやるから、残りの雑魚どもは、好きなだけ飲んで食ってくれぇ〜w』

S社長 『あははははw 近藤社長が太陽光の写真を見せてくれた瞬間、俺が、金だ〜w 勝ったと思いましたよ・・・・出し方が、意地悪いっすね〜w 』

 『いえいえ、所詮、中古パネル並べただけなんで・・・たいしたことないっすよ。』

O社長 『意地が悪いんじゃなくて、性格が悪いんですよw まあ、私の発言を人は、負け惜しみというのかもしれませんが・・・・。』

M社長 『この収益物件発表会は、何億儲けた〜何千万儲けた〜っていう一般的な自慢話ではなく、収益率で競うというのがいいですね〜w 何と言っても、発想が、スキームが不動産屋独特で面白いw』

O社長 『この会は、素晴らしくハイレベルな集まり・・・勉強会ですよ。 恐らく全員各々が何か刺激をうけるでしょうからね〜。 』

S-2社長 『それは、そうなんですけど・・・、皆さん、もう少し地味な格好で集まりませんか? 格好が派手すぎませんか? 如何にもTHE 不動産屋ですよ・・・・。』

 『あはははははw そういうS-2社長が、一番派手じゃね〜か・・・w』

S-2社長 『そうですかね〜? ところで近藤社長、かなりの太陽光に力を入れているようですが・・・発表会に出品した物件以外の太陽光は、何%のものを仕込んでいるのですか?』

 『う〜ん・・・。 それが・・・まあ、自社で張るのは平均10〜11%ぐらいかな〜。 太陽光発電が屋根に乗ってる倉庫や工場で、宅地分譲できそうな物件があったら紹介してくださいw』

O社長 『そんなのがあったら、みんな、自社で買いますわw』

 『ですよね〜・・・。』

そんなわけで・・・金、優勝ということで・・・、しっかりと食事代と飲み代を払わせていただき、今年の発表会は終わりました。


また、来年の発表会に向けて、仕込みをしないと・・・・。

とりあえず、春日井市と、東区泉の立ち退き案件の、どちらかが、来年の発表会に出品できそうなので・・・、頑張りますw

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toshikazy at 02:23|PermalinkComments(4)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

2013年11月01日

1687) 太陽光発電用地を安く買う方法!

太陽光発電は、20年の固定買取契約の終了後どうなるのか?

そんなこと分かるわけない・・・・というのが私の答え。

現在、田舎の山を買い漁り、次々とソーラーパネルを並べている投資家や企業が多いが、20年後、買った土地をどうするつもりなのだろう???


広大な使わない土地を持つことの苦しさを知っているのだろうか?

一度開発したところを、野ざらしで放置することだけはやめていただきたいと思う。


そんなことを考えていると、私は、田舎の山を買って太陽光発電をする気にはならない!

少し前のブログにも書いたが、私は、20年後に太陽光のソーラーパネルを置く以外にも、使えるような土地を購入して、太陽光発電事業をしている。

正直、愛知県西部の市街化区域に近い調整区域の雑種地、もしくは新宅地の相場は坪5万〜8万円くらいするのだが、それを3万円前後で購入できるように・・・・・そんな土地を探しているが、なかなか難しい。

そんな、私の考え方に共感してくださっている人は沢山いる。


しかし、問題は、この用地の確保であり、現在、20年後に使えるであろう土地が欲しいと言っている投資家は、順番待ちの状態です。

待ってくださっている皆さん、お待たせしてしまって本当に申し訳ございません。

出たら連絡します・・・・出なかったらごめんなさい。という状況なのだが・・・・・。


そんなわけで・・・、山の中の土地のように坪1万円前後で買えるような土地ではないのだが、坪3〜4万では買えるような土地探しを頑張っている。

とりあえず、自社の太陽光発電の展示場用地は、愛知、岐阜、三重に、いくつか確保しました。

後は、お願いをされている投資家さんたちの分を、申込み順に・・・・・ここからが大変です。

投資家さんたちから、ちょくちょく電話を頂き、『まだ出ませんか?』聞かれるのですが・・・・正直、なかなか難しい状況で順番待ち・・・・すみません。

さて・・・当社が、どうやって、安い土地を手に入れたのか・・・・・・。

激安で、地主様が手放す土地・・・・・。

雑草の森になっていて、ずっと放置してあるような土地です。
  

そういう土地の所有者を調べて・・・・・太陽光発電の土地として購入させていただきたいとお願いをする。

ただ、それだけです。


10件ぐらい回ると、1〜2人は、毎年、固定資産税を払ったり、消防署や市役所から、草を刈ってほしいと苦情があるから困っていて、安くても良いから引き取ってほしいと言う人がいるのです。

そんな土地を、現況渡しという条件で購入するのです。

でも・・・・、草を刈った後・・・・こんな物がでてくる事もあります。  


写真 1 酷いゴミ山


草刈の後、不法投棄されたであろうゴミを集めてみた。

そして、表層から100mmのゴミも、重機で集めてみた・・・・・・・。

約200坪の土地に、これだけの混合ゴミ・・・・・・処理代金、約80万円 


土地代金、諸費用、草刈り、ゴミの処理、整地、・・・・、坪単価3,4万円

因みに、ここは、市街化区域から約100メートルの市街化調整区域で、幅員5mの公道に面しています。 


何が言いたいのか・・・・・

20年後、太陽光発電の需要がなくなったとしても、売却、もしくは賃貸の需要がある可能性が、非常に高い土地なのです。 


そして、この土地の現在の相場は、通常だと坪単価7〜8万円ですし、市街化区域に近いので、20年後に、この土地が、無価値になる可能性は限りなく低いのです。

今の相場の坪7〜8万とかで売れると思っていませんし、値上がりする可能性は限りなく低いですけどね(笑)

20年後に、買ったくらいの価格で売るか、賃貸で、坪300円前後で貸せればいいな〜くらいの感覚なんですけど、坪1万円で20年後に使い道がなくなる可能性が高い土地を買うよりは良いな〜と考えています。

因みに、今回、この土地での太陽光の設備は、サンヨーホームズにお願いする事にした。

各社、見積もりと、シミュレーションを出し、会社の信用力等を考慮して、最終的に、サニックスとサンヨーホームズと2社に・・・・、最終的に、お付き合いをしている中で、最も誠実な会社で、私が信用できるサンヨーホームズにした。

少々、価格が高いので利回りは少し落ちるが・・・・、これまで長い付き合いをしてきた中で、太陽光という分野だけではなく、戸建て住宅、マンション、リフォーム等の、お客様への対応を見ていて、この会社であれば、太陽光を扱っている会社に多い、設置して終わりということはなく、20年間の長いお付き合いをする上で、私が、最も安心できる会社だからです。

ちょっと話が、土地の話から外れましたが・・・・・・。

今回、この土地購入は、自分で言うのもなんですが・・・良い仕事ができたな〜と思っています。 

土地の売主さんにとっては、草生えの状態で放置して苦情が来たりしなくなった。

当社は、相場よりも安く土地が買えた。

そして、私が、この土地を買って良かった1番の理由は、近所の方々が、すごく喜んで下さったことです。



この件に関しては、20年の近所付き合いになるので、社員ではなく、私が近隣の挨拶に行きました。

その時に、近所の方が、これからは、草が生えたまま放置されたり、ゴミを捨てっぱなしになったりすることがなく、きれいになると言って、めちゃくちゃ喜んでくれました。

森林伐採をして太陽光を設置するのではなく、地域をきれいにしながらの太陽光設置!

太陽光発電の展示場(千代田不動産太陽光発電所)ということで、大きな分譲地を開発するのと違い、小さなプロジェクトなんですが、良い仕事ができたな〜と思っています。

土地を相場より安く買えて、皆さんに喜んでいただきながら、太陽光発電という環境を考えた事業ができることが、私としても本当に嬉しいです。

今回のブログに、土地を安く買う方法を書いて・・・・同業者の方は、アホじゃないか?と思うかもしれませんが・・・・。

全国には、草生えになっていたり、ゴミが放置されていて、近隣に迷惑がかかっているような土地って沢山あると思うんですよね〜。

私としては、そういう土地を、きれいにして、どんどん太陽光発電用地にしてもらいたいのです。
 


不動産業者さんや、太陽光を返答している投資家さんが、このブログを見て・・・・、あの土地、草生えで放置されているな〜なんてことを思い出していただき、そういう土地が、きれいに整備されて、太陽光発電の用地になれば、私としても、嬉しいです。

ということで・・・・本日は、太陽光発電用地を安く買う方法!を書かせていただきました。

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2013年07月17日

1620) 電力自由化と固定買取について・・・。(読者さんのコメント)

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さて・・・・今日のブログです。

太陽光で電気を作る

神からの恩恵を電気に変えて使う!

素晴らしい事だと思いませんか?

ドラゴンボールに例えるなら、太陽光発電は太陽拳みたいなものですし、私のブログランキングは元気玉みたいなものです


先日、読者の方から、発送電分離 電力自由化と固定買取制度についてのコメントをいただきました。

当社は今後、太陽光発電に力を入れていくつもりです。

第一の理由は、太陽光発電は、CO2排出量や原油消費量を大幅に減らすことができ、ひいては地球環境の保護につながるクリーンなエネルギーだから、この自然の恵みエネルギーから電気を作るという事業に係わっていきたいと思っているからです。

第二の理由は、現在、数百件の方の不動産管理をしておりますが、アパート、マンション、駐車場の空きが増えていますし、借地の返却により、個人の方が所有している遊休地が年々増えている状況ですので、それに代わる投資や資産活用として提案しようと考えているからです。

現在、太陽光については、20年間、固定買取をしてもらえるので20年は安心なんですが、20年後どうなるのかという不安と・・・、もうひとつ、電力の自由化の問題があります。


買取制度は、ともかく電力の自由化について詳しいわけではありませんが、私の分かる範囲内で個人的見解を述べたいと思います。

読者さんからのコメントです。


6. Posted by 発送電分離 電力自由化と固定買取制度 2013年07月14日 18:17

疑問に思う事がありますが、発送電分離 電力自由化が
行われば太陽光は、どこが買い取ってくれるようになるのでしょうか?

また電力自由化と固定買取は矛盾しますね。
電気代を安くする為の電力自由化なのに、一方で
自然エネルギーは高く買取しますよという事なのだから
電力自由化と固定買取がセットの場合 発電事業者は
自然エネルギーの方が明らかに得なのだから自然エネルギーばかりに流れて電気代が上がる事は必然
火力発電などを行う事業者が減って結局は火力発電の維持の為に補助金が使われる事になるのかな?
そういう私も太陽光を設置してますが。


まず電力自由化とは、簡単に説明をすると、私たちが家で使う電気にも規制を、その地域の大手電力会社から買っています。

東京に住む人は東京電力、大阪に住む人は関西電力、名古屋に住み人は中部電力というように、決まった地域(ちいき)の電力会社からしか電気を買えないわけです。

それが自由化されると、他の地域の電力会社から買えるようになるわけです。


いろんな電力会社ができれば、競争原理で、電気料金が安くなると予想して自由化を目指しているわけです。

世の中の流れから見ても、時期はともかく、自由化される傾向にあります。

ただ・・・・国が買取価格を決めてしまった以上、公平性を保つために、電気の買取価格は一律にしなくてはいけないと思うのですが・・・・そうしないと発送電した後、元々ある発電会社と新規参入者の公平な競争が成り立ちません。

つまり、発送電分離・再生可能エネルギーと新規参入者を競争させるという、自由化は、現状では基本的に両立が不可能な状態だと考えています。

それに、私の個人的な考え方だと、電力の自由化というのは、まだその時期ではないと思います。

理由は、今の段階で自由化しても、電気料金は逆に高くなる可能性のほうが高いからです。

自由化して、現在の大手電力会社以外が参入してくるには、設備投資に莫大な費用がかかるわけで、競争をさせれば安くなるという問題ではないのです。

それに、電気代を安くする競争をすることにより、安定した供給ができなくなる可能性も高いですし、小さな電力が社で停電した際の予備電源にコストをかけられるのか?そのあたりの問題もあるのではないでしょうか?

海外では自由化が進んでおりますが、電気代が下がり、安定した電気が供給されているという成功例は多くはないようです。

そう考えると、311の震災の件も解決していないのに、小規模な会社を参入させて電力の自由化をするなんて発想自体が、おかしいと思うのですが・・・・・皆さんはどうお考えなんでしょうか。


やはり私は、今の大手電力会社が、原子力や火力をなるべく減らして、太陽光や風力などの発電を増やすほうが良いと思いますが、正直、太陽光も自然エネルギーというメリットばかりではなく、自然エネルギーだからこそのデメリットもあります。

電力の買取価格が下がるのは仕方がないと思いますが、とにかく今は、自由化よりも、大手各社が自然エネルギーでの発電に力を入れ、その太陽光発電から安定した電気を供給することが第一なのではないでしょうか。

自然エネルギーのデメリットですが・・・・、太陽光は、太陽光だけに、雨、曇り、夜間は、ほとんど発電はできませんし、風力発電は風が吹かないと発電はできないわけで、これは、調子よく発電ができた時の電気を溜めておかなくてはいけないのです。

しかし、蓄電池の費用というのは、恐ろしいほど高いのです。


何が言いたいのか・・・・、そろそろ結論付けましょう。

自然エネルギーのの蓄電はコストがかかりすぎる・・・・もちろん蓄電池は必要ですが、大量に持つ必要はないと思うのです。

基本は、自然エネルギーを、適量の蓄電池で補充しておく・・・・・そして、バックアップに使うが、足りない時は火力発電をする。

つまり、このコンビネーションができる電力会社じゃないと、電力は安定しないと言うのが私の結論なんです。


自由化というのは、誰でも電気事業に参入できるのではなく、最低限、安全に安定した電気を供給できる設備と規模、そして、責任能力があるところ以外は参入させないほうが良いでしょうし・・・、今のところ、全国の電力会社でしか、安全に安定した電気を供給できるところはないように思います。


ということで・・・・読者さんのコメントへの回答は、今の状況で電力の自由化なんてものは、矛盾どころかありえないというのが、私の回答です。

素人考えかもしれません・・・・・この程度の事しか書けなくて、申し訳ないです。

そして、私は、太陽光の普及に力を入れるということです。

更に最後に・・・、ピカチュウの発電能力はすごいな〜ということで今日のブログを終わります

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