土地分譲

2018年04月01日

2134)事業計画の大切さ・・(分譲地の仕入れ)

いつも、私が後輩経営者に・・・、会社というのは、年商が10億越えるまでは、家内工業!10億を越えると企業になる!という話をします。

じゃあ、100億越えたら、どうなるのか・・・。

それは、今の私には、皆目見当もつきませんが・・・。

ある経営者は、100億越えたら、州境団体になった!と言われましたが・・・www


いまいち、意味が分かりませんw

とりあえず、私の分かるところまでで、書かせていただきますが・・・。

結局のところ、中小企業の経営者というのは、ほとんど同じ道を行くのだと思うが・・・。

最初のうちは、がむしゃらに仕事をして、売上と利益だけを考えているパターンで、細かい決算の中身なんてどうでもよくて・・・、それが、だんだん、分析、事業計画等、安定した売上と利益を出すことを考えるようになっていくんだと思います。

その安定した売上と利益のために、人材の育成、福利厚生等、会社の環境づくりをしていくわけだが・・・。


そういう私も、やはり、同じように・・・、駆け出しの頃は・・・、とにかく毎日、楽しく働く事、お客様に喜んでいただくことだけで・・・、会社なんてものは、社員たちと楽しく仕事して、赤字にならずに黒字に回っていれば、それでいいんだと思っていたのですが・・・。

徐々に、社員も増えて・・・、仕事の土俵も大きくなり資金の流れも同じように大きくなり・・・そうなってくると、やはり、きちんとした、事業計画、目標を立ててやっていかないといけないようになり・・、決算の中身に目が行くようになる。

目標と結果と比べて、いろんな事を考えて・・・、年次決算から、月の決算に目が行くようになる。

安定した決算を迎えるには、月次決算がいかに大事なのかということが分かってくるのです。

月次決算は、リアルタイムの今を教えてくれますし、その先の目標値を定めるのに絶対的に必要です。


経営者は、生き残るためには、正しい目標を設定しなければなりませんが・・・、時代は流れているので、状況は、良い悪いは別にして刻々と変化していきます。

実態の変化に合わせて目標も変えていかなければいけないわけで・・・そういう意味で、月次決算は、経営環境の変化を教えてくれるのです。

昔は、決算直前でバタバタしていましたが・・・、最近は、決算の3ヶ月〜半年前ぐらいから、あれこれ考えるようになりました。

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前日の全体会議で・・・・。

 『まずは・・・皆さん、宅地分譲セントフィールド富吉の最終1区閣に申し込みが入りました。 担当者は、最後の一区画だからといって手を抜くことなく引き渡しまで・・・、その後、お客様の家が完成するまで、きちんとサポートしてください。 宜しくお願いします。』

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うむ〜・・・・。

 『まあ、今年は、工場誘致、MA、宅地分譲も自社売りは、少なかったが、大手住宅メーカーにかなり売却したし、太陽光もそれなりに良かったし、仲介も、そこそこできているし・・・、デベロッパーとして、不動産仲介としても、まあまあだな〜・・ しか〜し・・・6月の決算は良しとして・・・。 来期の事業計画は、どうなっとるんだぁぁぁ〜 特に分譲地に関しては、来期、上半期分の仕入れも足りてない状態じゃないか・・・ 開発事業部、どうなてんの?』

課長 『それにつきましては、私が説明をいたします。 現在、確定しているものは、すでにご承知かと思いますので省略いたします。 1月に予定していた。 2月に予定していたT市も、けっきょくダメで・・・、K市の20区画が契約寸前で流れまして・・・、続きまして、S区の11区画もダメになりまして・・・。 現在、M区の取りまとめは、3件契約が終わっていますが、4件目以降の契約は伸びております。 小型のものでは・・・。』

 『小型は、今回の説明に入れなくてもいい・・・。 10区画以上のものだけでいい。 今の、うちの人手不足の現状で、小型の分譲地を数やって賄うことは厳しいだろう。 小型も重要だが、中型、大型を入れていかないと、用地の担当は、忙しすぎてパンクするぞ。 M区の物件、急げ・・・、来期、せめて上半期の事業計画は固めろ。 あと最低20区画分は固めないとあかん。』

課長 『はい。 わかっております。 今期決算までには、なんとかします。』

 『よ〜く考えてみろ・・・。 俺の関係で仕入れするパターンと、通常の仕入れをするパターンと・・・。 何が違う??? 仕入れができる確率が全然違うだろう! どこまでいっても、情報産業、人だぞ・・・。 初心に返って、新しい人間関係を構築し、今の人間関係を今以上に強固なものにして、信頼できるパートナーを増やすことが、仕入れの近道なんだ・・・。 仲介も同じく・・・まずは、人を大切に!だ・・・。 今までを振り返ると、今が見えるし、今どうしたら未来ができるのかが見えて来る ということで・・・まあ、社員たちに言った以上、俺も、頑張るわ・・・w』

会議の一部を、再現すると、こんな感じだったと思いますが・・・、まあ、とにかく、今期はともかく、来期が見えてこない。

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開発事業部は、弊社の未来を背負っているので、ここから3ヶ月は、来期の準備モードに入ります。

そして、統括事業部、営業部は、決算の調整に入ります。

不動産の決済を、今期6月に決済をするのか、来期7月1日以降にするのか、お客様の諸事業に合わせながらも、・・・決算の着地を調整していかくてはいけません。


まあ、でも、大手のデベロッパーや住宅メーカー、ゼネコン等・・・ある意味すごいですよね〜。

うちみたいな中小は、長期計画でも、1年〜2年・・・、短期だと決算までの3ヶ月内に来期の計画を・・・!なんて言ってられますが・・・、大手だと、3年先〜5年先まで・・・、ある程度の事業計画が立ててあるし・・・、業種によっては、10年先を見据えて事業計画が立ててあるわけで・・・、そういう意味では、弊社も、もう少し先まで事業計画を立てることができるように成長していかなくてはいけないと思います。

正直、不動産という仕事は、計画の立てにくい業種なんですけど・・・、逆に、だからこそ、計画を立てようとする事が大事なんですけどね〜。

仕事だけではなく・・、人の日々の生き方も同じで・・・・。

 ‐錣北槁検計画を立てて、頑張る・・・。

◆〔槁検計画通りにできたかどうかを、チェックして把握して・・・。

 分析して、自分を知る。

ぁ,修靴董△泙真靴燭別槁犬鳩弉茲鯲てる。

これを繰り返していくことで、自分が向上していけるんだと思います。

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そんなわけで・・・。

自分なりに、頭の中で、決算までの3ヶ月の私の行動計画と目標、会社の事業計画と目標を設定しました。


もちろん、私自身もですが・・・、社員たちの行動計画に盛り込む内容も盛りだくさんw

そして、私の行動計画は、仕事だけで手一杯になるようにしました。

現実問題として、仕事だけで目一杯の中に、旅行、マリン、240zの事など、プライベートがガンガンに入ってくるわけで・・・、目一杯のところで、それを確実にこなしながら、新たな予定をガンガン入れる・・・そして、仕事と遊びを両立するわけです。

目一杯に、さらに詰め込むことで、自分の限界を超越できるのだと思いますし・・・これまでも、そうやって超越し続けてきました。

限界、目一杯まで入れて、超越すれば前進・・・超越できなければ、後退です。

そんなわけで・・・決算に向けて公私ともに頑張ります。

まあ、私が、やると言ったからには、すべてを頑張るんですけど・・・・。


ブログでも・・・・募集かけさせていただこう・・・。

このブログは、同業さんも読んでいるので、宣伝しちゃいますが・・・。

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開発案件、取りまとめ中でも構いません・・・。

ご成約した場合・・・、仲介手数料3%+6万円+←消費税・・・再販、コンサル料等は、ご相談くださいw


同業の皆様、分譲用の土地、その他、土地、住宅、マンション、工場、倉庫・・・、不動産と、s30系Zの情報を求めておりますので、宜しくお願い致します。

そんなわけで、本日は、事業計画の大切さ・・(分譲地の仕入れ)というテーマで書かせていただきました。




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2015年12月03日

2020) 分譲地か中古住宅か・・・(守山区 小幡)

弊社の名古屋支店には、毎日、何十物件も買取物件の資料が送られてきます。

そして、その中で、検討できる物件は少なく・・・そして更に購入できる物件は少ない。

そんな中で、最近、弊社が購入した物件、名古屋市守山区の高級住宅街の中にある300坪の中古住宅です。


社内で試算表を見ていたら・・・なんとなく気になる物件が・・・・。

名古屋支店長でもあり用地課長でもなるkちゃんに電話をしました。

 『おいっ、kちゃん、この物件見たいから、現場に連れてって・・・昼飯食うついでと、ドライブ行く感覚で、見に行こうw』

kちゃん 『ちょうど、明日、解体の見積もりに行くのでいっしょにどうですか?』

 『うむ〜・・・。 とりあえず、現場の近くで、美味しいランチの手配を頼むわw 不味いランチだったら、kちゃんだけ、そこから歩いて帰ってねw』

そんなわけで・・・私とkちゃんと解体屋と、3人で現場に行きました。

因みに、時間が押していたので食事は後回しにして現場到着・・・・

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 『ほぉ〜〜〜〜。 なかなか良いところだな〜・・・。 ちょっと高低差はあるけど・・・。確か、300坪で4区画だったな〜・・・。』

kちゃん 『とりあえず・・・車を停めますので・・・現場を見てください。 』

 『よし・・・車を停めたな・・・外に出ろ・・・。 いいか・・・? よ〜いドンッ・・・・。』

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私は、階段を一気に駆け上がり・・・・・。

kちゃん 『社長・・・フライングですよ。 卑怯ですよ・・・w』

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 『早かろうが遅かろうが、俺が勝つんだから問題無い。 基礎体力と、足の長さが違うからなw  GO~ GO~ GO~~~~ w お前ら遅いぞ〜・・・ ハアハア・・・・w 完全に、戦意喪失してるじゃね〜か・・・。 そのやる気の無さが仕事に出るんだよな〜・・・・。』

I社長 『違いますよ・・・。 仕事に使えるように体力を温存してるんですよw』

 『あっ・・・、上から見ると、良い景色だ・・・二人とも髪薄くなったな〜w  んっ・・・、俺、帰るわ・・・。 この家、とっとと壊せ・・・何か嫌な予感がする。 これ以上、中に入るとヤバイ感じがする。』

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kちゃん 『何がヤバイんですか? この家は、心理的瑕疵とか、変なことは、ひとつもありませんよ。 もちろん、破産とかでもないですし・・・何らやばく無い物件ですよ。』

 『分かってるよ。 そういう意味じゃなくって・・・。 うむ〜ヤバイ庭だな・・・、この、一面のコケとか、季節が楽しめる庭とか・・・素晴らしいな〜w』

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kちゃん 『ですね・・・。 南側が、庭になっていて・・・、社長、あっちを見てください。 東側、約150坪が、畑になってるんですよ。』

 『おおおおおぉぉぉ〜w なるほど・・・、ここで、野菜を作ってたんだな〜w おっ、夏みかん? なんだこれ??? 食えるのかな???   おっ・・・意外と、見た目より甘いぞw I社長、ほら、剥いてやるから食ってみろ・・・。』

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I社長 『ありがとうございます。 な・・なんで、社長は、ナイフを持ってるんですか? どこから出したんですか???』

 『世の中物騒だからな・・・というのは冗談で、さっき、拾ったw ほら・・・あそこに木箱があるだろ? あそこにあったw おりゃ〜・・・。 ナイフを投げて、ああやって、きれいに突き刺すのは難しいんだぞwww』

I社長 『しゃ・・・しゃちょ〜・・・。 何で、投げナイフできるんですか? 』

 『芸は身を助けるんだよ。 kちゃん、その木のところに立って、その夏みかんを頭に乗せろ・・・ウイリアムテル遊びをしよう。 一応、顔とかに刺さるといけないから、その木の板で顔をガードしていいから・・・、とりあえず、夏みかん頭に乗せて立ってみて・・・。 たぶん、この距離なら大丈夫。』

kちゃん 『絶対に嫌です。 どうしてもやれと言うなら、会社辞めます。』

 『分かった。 支店長だし、用地のトップなんだし・・・、会社を辞められては困る。じゃあこうしよう・・・、万が一、怪我をしたら、労災使って会社休んでいいから。 それぐらい自信ある。 ハズさないから・・・。 はい、みかん・・・。』

kちゃん 『勘弁してください・・・。 あっ、社長、家の中、見てください。 家の中、すごいんですよ。 金庫室あるし・・・陶芸の作品部屋や、作業室もあるんです。 とにかく、家の中見ましょう。 こちらです・・・、どうぞ・・・。』

 『うむ〜・・・・。 まあ、今日のところは、見逃してやるよ。 じゃあ、中を見ようw』

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kちゃん 『社長、この玄関、素敵だと思いませんか? なんか、古い料理屋の玄関みたいだと思いませんか? けっこう広いですし・・・。』

 『そうだな〜・・・。 こんだけ広いと、鎧と兜が置けるな〜。 虎の剥製とかもいいかもしれん。』

I社長 『趣味悪いっすね〜・・・w ここに花を生けるとかのほうがいいっすよ。 社長・・・ここは、噂の、陶芸の作業場ですね・・・。 ここに釜があったんですね・・。 あっ・・・、こっちの部屋は、作品を並べるところですね』

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 『うむ〜・・・。 それ以上、言うな・・・。 ヤバイ・・・ヤバイぞ・・・。』

I社長 『さっきから、何がヤバイんですか・? この家、何かあるんですか???』

kちゃん 『社長〜〜〜w 上に来てくださ〜い。 景色いいですよ〜w』

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 『おおおおw 名古屋市内の景色とは思えんな〜w 素晴らしいw さすが、高級住宅街、周りの家もでかいし、高台はいいな〜w 守山区の小幡には、こんな自然が残ってたんだな〜。 』

kちゃん 『ここは、風致地区ですからね〜。 敷地の30%は緑地にしないといけないんですよ。 だから、300坪あっても、4区画しかできないのです。 1区画70坪〜80坪で、庭が20坪〜25坪必要なんです。 つまり、自然を残した住環境を・・・・。』

 『それ、自慢?  知ってるよ・・・・。 俺、一応、不動産会社の社長だし・・・。 その知識は、お客様に説明するべきであって、俺に言うべき事なのかな〜? まあ、説明したいなら、続けていいよ。 どうぞ・・・。』

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kちゃん 『もういいです・・・。 お客様に説明します。 もう行きましょう・・・。 』

 『分かった分かった・・・。スネるな・・・。 風致地区の説明聞くから・・・。 最後まで聞くよ・・・聞いた上で、そうなんだ〜って感心すればいいだろ?  さあ、どうぞ・・・。 』

kちゃん 『だから、もういいですって・・・。』

 『だから、聞くって言ってるだろう・・・。 帰りの車の中で聞くよ。 俺が、門を閉めてやるから、車を出せよ・・・・。 』

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私は、家の外に出て、鍵を閉めて、階段を降りて・・・後ろを振り返った。


私は、その瞬間・・・。

前の所有者が、この家で、毎日、この階段を上がり、あの玄関から家に入り、中で陶芸をして・・・。

庭の手入れをしたり、畑で野菜、柿やミカンを作っていた。

なんとなく、その姿が、見えてしまったのです。


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 『I社長・・・・。 この解体工事、いつからだっけ?』

I社長 『いえ・・・、相見積もりってことなんで、まだ時期も決まってませんし、うちが解体をするかどうかも決まっていません。 千代田さんが購入される前に、外から見て概算は出しましたが・・・正式な見積もりはしていません。』

 『そうか・・・。 解体の見積もり、ちょっと待ってくれ・・・。 このまま、中古住宅として売れないかな〜? ヤバイって言っただろ? 見えちゃったんだよ。 前の所有者の生活が・・・。 庭、木々の手間のかけ方・・・、家も、とても大切に住んでいたことも分かったし・・・。 ここを、このまま、大切に使ってくださるお客様を探したほうがいいんじゃないか?』

kちゃん 『社長・・・。 お気持ちは分かりますが・・・、一応、自分には、分譲地の仕入れのノルマもありますし・・・、4区画の仕入れが、1区画になってしまいます。 』

 『うむ〜・・・・。 この石の積み方、庭、建物、内部・・・。 前の所有者は、どれだけの金と手間と愛情を注いだのか、分かっちゃったんだよな〜・・・w 見に来なければよかったな〜・・・。 そしたら、何も考えずに、ぶっ壊せたんだけど・・・。』

kちゃん 『社長・・・、概算ですが、試算表もできてますし、すでに、事業計画も・・・。』

 『うむ〜・・・・。 よしっ・・・。 とりあえず、リフォームの見積もりも出せ。 この土地は、東と西と、両方に道路がある。 つまり、この家を残して中古で売って、東の畑と果樹園の部分を土地として売るというのもアリだよな〜。 つまり、中古1戸と、土地1筆・・・という事業計画も立ててみろ。 その事業計画を見た上で、解体するかどうか決定する。』

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そうは言ったものの・・・、宅地分譲4区画にしたい気持ちもあり・・・、この家の寿命を、もう少し延ばしてあげたい気持ちもあり・・・リフォームも、どこまでやるかって問題もありますし・・・。

どうしたもんですかね〜?


そんなわけで・・・。

まだ、販売はしておりませんが・・・、このまま住んでくれる人がいたら、いいな〜と思うわけで・・・、興味がある方がいらっしゃったら、私宛にご連絡をいただき、ぜひ、一度、見に来てください。


見に来ていただいても・・・最悪、売らないって事もありますが・・・。

何か、壊すのが申し訳ないんですよね〜・・・。

以前も、明治時代からの大屋敷を壊すのが嫌で、宅地分譲の計画をやめて、そのまま売ってしまったことがあるのですが、今回も、私の悪い癖というか、病気が出てしまった感じです。

宅地分譲4区画か・・・、中古住宅として販売するか・・・・、迷いに迷っております。

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2015年09月22日

1997)あま市木田駅近くの住宅用地とシルバーウィークの話

皆さん、シルバーウィークは、如何お過ごしですか?

弊社は、あま市、弥富市、蟹江町で、宅地分譲(土地)の販売会をしております。

新規売り出しの物件としては・・・。


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あま市木田駅の駅近、防犯カメラと、住宅街への入り口以外をフェンスで囲み防犯対策を施してある宅地分譲です。

http://sentfield.chiyoda-f.com/kida/

以前の大口の宅地分譲88区画で、防犯カメラが大好評でしたので、今回、あま市にも導入してみたのですが・・・、お客さまの反応が気になるところです。



この物件の説明の前に・・・シルバーウィークの話を少し・・・・。

社員たちは、販売会、お客様の案内、住宅メーカーさんの相談会での待機等、頑張っていますが・・・。

私と名古屋支店種も、土地探し、物件案内等で、連日動き回っています。

しかし・・・、この大渋滞なんとかならんもんですかね〜???

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小牧南インターから、小牧北インターまでの2kmぐらいの区間が、渋滞で、ほとんど動かずに・・・、抜けるのに2時間かかりました。

実は、前回のブログの1000坪の案内をするために、津島から大口に向かっていたわけですが・・・、通常40分で行ける場所なのですが・・・2時間45分かかりました。

待ち合わせは11時だったのですが、連休中ということで渋滞を予測して、9時20分に出発をしました。

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到着をしたのが、12時15分・・・・つまり、1時間5分の遅刻です。

社会人になってから、約束に1時間5分遅れたことは初めてのことで・・・・。

先方は、連休中だから仕方ないと言ってくれましたが、めちゃくちゃ恥ずかしく申し訳なく、穴があったら入りたい感じでした。

一生の不覚です・・・・。


話は、元に戻り・・・あま市木田の宅地分譲の売り出しの件ですが・・・・。

こちらは、ありがたいことに・・・とりあえず、全区画、一番申し込みが入り、D区画は、2番申し込みまで入りました。

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やはり、こちらのほうでも、住んでいる方の防犯の意識は確実に上がっています。

月額1000円程度であれば、防犯カメラがあったほうがありがたいという意見が多く、又、入り口以外が、高いフェンスで囲まれているというも好評でした。


今回、このセントフィールド木田STは、防犯カメラは、弊社の費用で取り付けて、管理は、防犯の管理会社にお願いをしました。

毎日、防犯カメラの作動チェックをしてくれて・・・、何か事件があった際には、警察からの要請のみ防犯カメラの映像を提出するというシステムです。

月額1000円で管理をしてくれるだけでなく、その中に5年間の修理や点検の費用も入っているので、本当にありがたいです。

弊社の場合は、セントフィールド大口の88区画の管理と合わせてしていただいているので、追加の4区画ということで、月額1000円ということらしいのですが、通常4区画だけだったとしても、1800円程度なので、十分安いと思います。

我々、不動産デベロッパーは、街と人々の安全を考えていかなくてはいけないと思います。

今後、新築の住宅街を企画される同業の方々で興味がある方がいれば、是非、ご紹介をさせていただきたいです。


現在、申し込みは入っていますが、融資不承認、キャンセル等が出る可能性も無きにしも非ずということで、3番申し込みまで受け付けておりますので、愛知県西部で、セキュリティータウンをお探しの方がいらっしゃいましたら、お気軽にお問い合わせ&ご来場ください。

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一応、場所を掲載しておきましたが・・・詳細については、弊社ホームページの新着情報をご覧ください。

千代田不動産ホームページ内 新着情報(チラシ)

そんなわけで、本日は、あま市 初のセキュリティータウン 登場!の話と、シルバーウィークの渋滞の話でした。

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