新築分譲住宅

2014年03月30日

1764) 注文住宅仕様と、ローコスト分譲仕様

ここ数年、パワービルダーのローコスト分譲住宅が多くなりました。

その影響で、地域の分譲住宅会社は、厳しい状況に陥り・・・、あそこの会社は無くなった・・・・、あそこの会社は、分譲住宅から宅地分譲に切り替えた・・・、あそこは、この地域から撤退した・・・・。

なんて、ことになっておりますが・・・・皆さんの地域では、どんな状況なのでしょうか?
 


3000万円の分譲住宅のすぐ近くで、2480万円のパワービルダーの激安分譲住宅が売り出された・・・・、そして、どんどん値段が下がり、最終1980万円で売れた・・・・。

その差、1千万円・・・激安分譲住宅の土地は、10坪ほど小さく、建物は、賃貸のアパマンに近い感じ。

我々プロは、建てている姿も比べる・・・・しかし、素人さんは、建ってから比べる・・・。

その地域の分譲住宅業者が、残れるか、残れないか・・・・・まあ、これも、お客様が決める事なので・・・・、残れなかった業者は仕方ないと思うのですが・・・・。

我々不動産デベロッパーが同じものを同じ価格で出せるかと言われれば、土地の利益を0にすれば、出せないこともない・・・・・、しかし、分譲業者の仕入れ価格では、建物の価格勝負のみになるので負ける。

宅地分譲をやっている不動産デベロッパーは建物で負けても、土地を安く造るので、なんとか合わせられないこともないのだが・・・・・。

個人的な意見だが・・・、正直私は、造りたくないし・・・・、お客様の立場で考えると、住みたくない・・・・。

そこで・・・・私は、考えた・・・・

あえて、注文住宅仕様で・・・、分譲住宅を造って勝負してみよう。

もちろん・・・、利益なんてものは、極限まで落としてだが・・・・、良い物を、少しでも安く出してみたらお客様はどういう反応を示すのだろう???


 『ねぇ・・・・、最近、パワービルダーの分譲って、どう思う?』

社員 『うちは、宅地分譲と仲介がメインなので、あまり影響はないですけど・・・・。 ただ、分譲を造っても、価格だけ比べられてしまうので・・・正直、分譲住宅は、あまりやりたくないですね〜。』

 『ほぉ〜〜〜。 なるほど・・・・。  今の、お客様は、値段だけで、物や大工の質や、デザイン、動線、土地の形状は比べてくれないのか???』

社員 『比べない事はないのでしょうけど・・・・。 分譲住宅という、ひとくくりの中で、500万円も差が開いたら、やはり安い方に行くんじゃないですか???』

 『うむ〜・・・・。 上等じゃね〜か・・・・。  500万円以上価値のあるものを、500万円未満の差額で出せばいいってことだよな〜。 要するに、それだけの価値があるとお客様に分かっていただければいいわけだ。  よし・・・、A建設に力を貸してもらい造ろう・・・・。』

社員 『また・・・採算考えずに、やっちゃうんですか?  A建設さん、嫌がりませんか? この忙しい時期に・・・・。』

 『うむ〜・・・・。 採算は、考えなくもないが、男には採算よりも大事な物があるだろう。 A建設の社長は、それが分かる男だ・・・・心配するな・・・・いい仕事するし・・・・頼んでみよう、ジェット仲間だし・・・・・。』

社員 『あるんですか? 土地???』

 『あるんだよな〜・・・・これが・・・w 愛西市・・・・しかも、佐屋駅、徒歩圏だ・・・w』

そんなわけで・・・・。


愛西市、佐屋、千代田不動産、分譲住宅、土地


弊社の注文住宅仕様で、分譲住宅を造ってみました。 

A建設の社長・・・・ありがとう・・・・男の中の男だ・・・・本当にありがとう。

そして、その下請けさん、協力会社の皆さん、ありがとうございました。

そんなわけで・・・・消費税増税前後ということで、同業者さんが売り出しを控えている中、売り出しをしてみました。


佐屋 愛西、千代田不動産 分譲住宅、土地、間取り、住宅


同業の方もOK、冷やかしでもいいので、見に来てください。 

 『今回の、販売作戦を言う・・・・・、まずは、近くの激安分譲を探せ・・・・、弊社の分譲を見に来ていただいたお客様に、激安の分譲の場所を教えて見てきて比べてもらうんだ。 この作戦、名付けて・・・、プロジェクトTKだ。』

社員 『社長・・・・TKの意味はなんですか??? 利一のTと、近藤のKですか?』

 『違う・・・、他社のTと、比べてのKだ・・・・。 プロジェクト、』

社員 『・・・・・・・・・・。 これは、笑うところなんですかね〜???』

 『プロジェクト、他社と比べて・・・ 笑ったら・・・・KILL YOU・・・・。』

社員 『笑いませんけど・・・・・w そのやり方は、まずくないですか? お客様が、ご自身で他社の物を見に行かれるのはいいんでしょうけど、わざわざ、見てきてくださいって、場所を教えるのはまずいと思います。』

 『そうか〜・・・・・。 まあ、そうだわな〜・・・・。 じゃあ場所を言わずに、他社と比べてみてくださいと言うだけにしておこう。 それなあ、問題ないだろう・・・。』

そんなわけで・・・・、プロジェクトTKは、あえなく却下されました。 

そして・・・・私の、第二の提案・・・。  

 『うむ〜・・・・。 そういえば、話が変わるんだけど・・・・。  今、2000万くらい使いたいんだけど・・・。』

社員B 『・・・・・・・・。 な・・・何に使うんですか? まさか・・・・車ですか? 船・・・、リゾート会員権とか・・・・。』

 『違う・・・・・・・・。  激安分譲を買う・・・・、そして、そこを見学できるようにして、うちの分譲と比べてもらうんだ・・・・。 壁とか床も、部分的に、引っぺがして、うちの使っている建材を埋め込んだり、住設機器を並べたり・・・・、うちが買って、自分の物を、お客様に見せて比べてもらうなら、問題ないだろう???』

社員B 『そこまでしなくても、お客様は分かりますし・・・・心配しなくても売れますよ・・・・。 』

 『そういう問題じゃなくて・・・・、比較対象をしてほしいんだ。 例えば、建材や住設機器だけではなく、例えば、木工事の合わせとかの大工仕事の違いとか・・・・土地の大きさとか、設計の、お客様に対しての気遣いや、配慮とか・・・、とにかく比べてもらえる、比較用展示場が欲しい・・・・、他社の名前を出さなければ、問題ない気がするんだけどな〜。 うちの顧問弁護士に聞いて、問題ないなら買おう。』

社員B 『そんな事のために、家を一軒買うなんて、無茶苦茶ですよ。  そもそも、その家は、買って比較展示場で使った後、どうするんですか???』

 『うむ〜〜〜〜・・・・・・。 出口戦略か・・・・。 戸建賃貸にして貸すか・・・、うちで手を入れて中古住宅で売るか・・・・・、そのまま、少しずつパーツを取り除きながら、いろいろと徹底的に研究して、ここ、こんな工事がしてありますよ〜w とか、逆に、意外としっかりやってありますね〜wなんてことを、ブログにアップするってのが、一番やってみたいんだが・・・・。昔、モデルガンとかバラして遊んだんだけど、高いモデルガンと、安いモデルガンって、全然違うんだよな〜・・・。 』

社員B 『社長・・・・、それ、ブログのネタとしては、全国から脚光を浴びるかもしれませんけど・・・、部長に言ったら、絶対に怒ると思いますよ。  バラバラにして、組み立てしないで、結局は更地にして売っちゃうことになるんでしょうし・・・・、間違いなく損失が出るわけですから、それは、事業ではなく趣味の世界です。』

 『激安分譲を買って、バラしてみました〜って、やってみたいんだよな〜。』

社員B 『やめましょう。 そんな予算があるのなら、うちの分譲に使ったほうがいいですよ。』

そんなわけで・・・・、第二案も、かる〜く却下されました。

これで、プロジェクトTKは、完全に却下されてしまったわけですけど・・・・・・。

でも、正直・・・、いつかは、この企画をやってみたいですね〜。

意外と、パワービルダの分譲に押されている、分譲屋さんとかから、寄付金や、見学のお願いがきたりして・・・・・なんて、甘い事を考えているわけですが・・・・。

と・・・・社内での、社員たちとの会話をブログに書いてしまったわけですが・・・・・。

とりあえず、他社の話は置いといて・・・、当社の分譲の良さを広告に掲載して、通常通りの、分譲販売を頑張りたいと思っています。


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2013年06月16日

1600) 動画作成・・・セントフィールド名古屋WEST

毎朝、会社に出勤して・・・・まず最初にやることは・・・・・・。

コーヒーを飲みながら・・・・何となく社員たちと打ち合わせをしながら・・・・・・FAXや、メールを見ます。

それが終わると、私宛の封書や手紙を開きながら・・・・・・ブログをチェックするわけですが・・・・・。



今朝、出社すると・・・・コーヒーよりも先に・・・、当社の統括事業部 企画広報担当の佐伯さんが・・・・・。 

佐伯さん 『しゃ・・・・シャチョシャチョシャチョ・・・シャチョォォォ〜〜〜、分譲住宅のブログいいですねぇぇぇ〜・・・・・・。 あの〜実は・・・・』

 『あ・・・・・あ・・・ありがとう・・・・。 まずは、コーヒー飲ませて・・・・・・。』

佐伯さん 『ス・・・スミマセン・・・・。』

佐伯さんは、一旦、引っ込んだ物の、私がコーヒーを飲み終わるのを待っているようで・・・・・、佐伯さんの眼鏡の中から、すごい視線を感じて・・・・・落ち着いてコーヒーが飲めなかった。

ジ〜〜〜〜・・・・・・・。 ジト〜〜〜・・・・・・・・。

 『さ・・・さ・・・佐伯さん、先に話を聞かせていただきます・・・・。』 

佐伯さん 『社長のブログを拝見しましたけど・・・・、実は、今回、社長が企画された大治町の採算度外視分譲住宅の動画を、各北棟、南棟で作成したのですが・・・・・社長のメールに送っておきましたので見てください。』

 『おおおおおおぉぉぉ〜〜〜〜、分譲の動画かぁぁ〜・・・・。 どれどれ・・・・・・。』





佐伯さん 『どうですか?』 ジ〜〜〜・・・・・・。  ジ〜〜〜〜・・・・・・・。(視線が怖い・・・。)

 『ほぉ〜〜〜w 自分で撮影して編集したんだな・・・・。 素人にしては、なかなかの出来だね〜・・・。 さすが企画広報担当、SAEKI姉・・・。と・・・・とりあえず、次のを見させていただきますから、ちょっと待ってね・・・・。』




佐伯さん 『どうですか? 一本に纏めたほうがいいですか???』

 『ん〜〜〜〜〜〜・・・・・・。 いや・・・・これはこれでいいけど・・・・、一本に纏めたのも欲しいな〜。 一本に纏めるときに・・・・・せっかくだから、もう少し各部を出して、セントフィールドという街を数秒間映してから、各分譲住宅のほうに行くといいんじゃないかな〜?』

佐伯さん 『はい! わかりました。 すぐに取りかかかります。』

 『もう一つ・・・・・セントフィールドの宣伝は分かるが、当社の商品なんだから、千代田不動産というのも題名に入れてくれないと・・・・ちょっと、まずいな・・・・。 これからは、必ず入れようねwww』

佐伯さん 『は・・・・はい・・・・すみませんでした・・・・。』(ショボ〜〜〜ン・・・・。。。)

 『急に・・・・そこまでテンションを下げなくても・・・・・、佐伯さんは、95%できているんだよ・・・・、足りない5%を指摘しただけだから・・・・・、落ち込むのも、5%くらいにしてくれないかな〜・・・・w』

佐伯さん 『えっ・・・・、社長・・・・ 本当に95%できてますか・・・・・ キャァァァァwww ヤッターw』

 『急にそこまで、テンション上げなくても・・・・落ち着いて・・・とりあえず落ち着こう・・・・・。』(喜怒哀楽の激しい佐伯姉さん)

ということで・・・・・当社初の、分譲住宅紹介の動画ということで・・・・・・。


でも、こうやって、社員たちが、自主的に何かをしてくれるのって・・・・社長としては、本当に嬉しいことです。 



うちの会社は、社長が、自分のやりたいことだけやって生きているような・・・・・ 


ブログ


つまり、こんな奴なので・・・・、けっこう皆が自主的にいろいろやってくれます・・・。

先日も、各事業所のトップたちが、いろいろ話し合い、たくさんの提案をしてくれました。

まあ、お願いもされましたけど・・・・・・(笑)

私は、基本的には、一生懸命努力をしているのであれば、営業成績の事で怒ったりはしません。

どちらかと言うと、お客様第一主義ではない、営業の仕方をする奴を叱り飛ばします。

営業職というのは、型にはめると、実力が出ないものですから・・・・、お客様第一主義以外の事は、基本的に放置です。

まあ、営業としては、叱られることは少ないので・・・・・成績が悪い時は営業会議で、成績を発表するのが辛いくらいかな〜?

何にしても、営業マンが自由に動き、自由な提案ができるというのは良いことです。(却下することもありますが・・・。)


そんなわけで・・・・今回、佐伯さんが作ってくれた動画も、すごく嬉しかったです。
 



あっ・・・・・。 このままでは・・・・まずい・・・・。

近藤利一 講演


ドラゴンボールの悟空の格好で終わるのは、まずい! 

初めて、ブログを見た読者は、なんちゅうふざけた奴だと思うかもしれないので、不動産相談会で、真面目に、仕事(講演)をしている姿も、ブログに載せておきます。 



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toshikazy at 01:58|PermalinkComments(23)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

2013年06月15日

1599) 限定二棟のみ 今年の採算度外視分譲 

愛知県西部で住宅をお探しの皆様、お待たせいたしました。


今年も、限定2棟だけですが・・・・採算度外視分譲の企画をしました。

宅地分譲セントフィールド名古屋WEST 33区画の完売の感謝の気持ちを込めて・・・・。

今期も、たくさんの方々にお世話になりました。

そんなわけで・・・・、今年も、採算度外視分譲の企画をさせていただき・・・・・・。

セントフィールド名古屋WEST内に、2棟だけ、分譲住宅を造りました。



SENTFIELD THE ECOLOGY  
(セントフィールド ザ エコロジー)

ohharuomote


太陽光発電付 注文住宅仕様 耐震等級2クラス

価格は、北棟、南棟、どちらも・・・・・ 2980万円(税込) 

ohharubunjyouura


間取りは、A棟はこんな感じで・・・・・B棟はこんな感じです。(詳しくは画像を拡大してください。)

そして・・・・今回、どんな採算度外視なのかを説明すると・・・・。

大治
宅地分譲、セントフィールド名古屋WEST(大治町)の中で・・・。

A区画の土地販売価格は、1480万円

B区画の土地販売価格は、1580万円 


そして、土地と建物と外構工事、消費税込み

2980万円



さて、ここで問題です。

分譲住宅2980万円から、土地の価格を引くと、いくらになるでしょう???

北区画の建物は???

南区画は建物は???

外構工事費用もかかりませんし・・・・。

消費税込みの価格です。


そして、この仕様です。


太陽光発電付 

注文住宅仕様 

耐震等級2クラス



そして当然ですが・・・・・。

写真のように、地盤の強度をチェックして、柱状改良工事をしてあります。


注文住宅の見積もりを取られたことがある方だったら、この採算度外視具合を分かって頂けると思います。  



そんなわけで・・・・・・。

本日、15日の朝10時より・・・・・千着順、申込受付開始です。

各棟、先着順で3番申し込みまで受け付けます。

3番申し込み終了後、販売を終了させていただきますので・・・・興味のある方は早めにご来場ください!




ということで・・・・ここから先は、今日のブログです。

今日は、本社と名古屋支店で、数件のアポイントがありますが、できる限り、採算度外視分譲の販売会場に行くつもりです。

振り返れば、ここの土地、3000坪弱を纏めるのは大変だったな〜・・・。

名古屋と隣接している大治町の役場近くで、35宅地分の宅地分譲ができて本当に良かったです。

35宅地のうち、33区画を販売して・・・・・・2区画を、毎年恒例の採算度外視分譲住宅にしたわけですが・・・・。

実は、今年の初めごろ・・・・、ある不動産業者が、『この2つの土地を買いたいというパワービルダーがいるから売ってほしい!』と頼まれて・・・・・、義理がある不動産業者だったので、迷ったのですが・・・・、『ここは、採算度外視分譲をやるからお売りできません。』とお断りさせていただいたのです。

本音で言わせていただくと、当社も、在庫を減らしたかったので・・・・、お断りしながらも、しばらくは、何となく思うものがあったのですが・・・・・。

先日、完成した姿を見て・・・・そんな気持ちも吹っ飛びました(笑)

造って良かったです!

どんな方が、ここに住んでくださるのか・・・・・・・、とても楽しみです・・・・。


そんなわけで・・・・・、私も、なるべく現地に行ってお客様と話をしたいと思っております。

が・・・・・・・昨日の夕方・・・・・・社員との会話・・・・。

 『お〜いw 明日、俺、けっこうバタバタなんだけど・・・・合間を見て現地に行くからな〜。』

社員 『・・・・・・。 別に、大丈夫ですよ・・・・・。』

 『それって・・・・行かなくても大丈夫という意味???』

社員 『い・・・いいえ・・・・。 そういう意味じゃないですけど・・・・忙しいなら、無理して来ていただかなくても大丈夫という意味です。。。』

 『うむ〜・・・・・。 本当は、来てほしくないんだろう???』

社員 『そういうわけじゃないですけど・・・・、社長、お客様と話しこんじゃうし・・・・、営業内のルールを無視して、好き勝手するので・・・・、来てくださってもいいけど・・・・立ち話程度ならいいですけど、営業をしないでください。』

 『まあ、営業内のルールもあるのは分かるが・・・・・、一応、社長なんだし、この企画は、俺の企画なんだし・・・・・、俺の会社だぁぁぁ〜〜〜!と キレてもいいか???』

社員 『それは・・・・、そういう意味じゃなくて・・・、我々営業の中で、ルールを決めて、それを守りやっているので、社長の独断と偏見でお客様に営業をされると、後からいろいろ問題が起きるんです。 すみません。』

 『まあ、わからなくもないから・・・・俺は、営業しない・・・・。 まあ、ブログの読者や、お客様と世間話をするか・・・、お客様の子供と遊んでいるようにするわ。』

そんなわけで・・・・・、私は、一切営業をしませんが・・・・・やはり現場には顔を出すつもりです。

確かに、急に現場に行って営業をしても、状況も把握できていないわけだし・・・・社員たちの接客の順番もあるわけだし・・・・・、詳しいことを聞かれても説明できない部分もあるし・・・・・。

世間話程度にしておかないと、営業にも・・・・、お客様にも迷惑をかけてしまうかもしれませんよね〜・・・トホホ。。。


ということで・・・・・本日の朝10時から受け付け開始ということで・・・・・。

今回の採算度外視分譲を、皆さんに見ていただきたく・・・・・興味のある方も、ない方も・・・・、たくさんの皆様に見ていただきたいです。

読者、同業者、冷やかしも大歓迎です・・・・・。


と・・・・書くと・・・・、また営業部の連中にブツブツ言われそうですが・・・・・、できるだけたくさんの方々に見ていただきたいというのが私の本音です(笑)

それでは、たくさんの皆様のご来場をお待ちしております。


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toshikazy at 00:00|PermalinkComments(10)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote