不動産投資

2017年05月04日

2152)資産形成について 2017年の投資

不動産コンサルタントの近藤利一です。

本日は、まじめに・・・、資産形成について 2017年の投資というテーマで書かせていただきます。

そういえば・・・本題に入る前に・・・、北朝鮮、ミサイル撃っちゃいましたね!

報道によると、失敗して北朝鮮国内に墜落したとのことですが・・・・。

今後、どうなるんでしょうかね〜?

私は、資産形成のひとつとして、なんとなく・・・自宅の近くに土地を買いました。

いざという時には、畑にもできるし、シェルター作ってもいいし・・・、まあ、使い道がなかったら貸し駐車場か、コンテナハウスか倉庫を建てて貸してもいいし・・・きちんとした資産形成というよりは、何かに使えるでしょう的な、なんとなくの資産形成と言ったほうがいいかもしれません。

最悪、うちのワンちゃんのドッグランにしといてもいいと思っています・・・(私)

プロとしては、失格ですね。

人様のことは、リスクを第一に我が事以上に考えるのですが、以外と自分のことは他人事なのかもしれません。

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さて、本題です!

2017年5月・・・ 日本は、景気がいまいちパッとしてない状況・・・、今後、財政問題が深刻化するであろう中で、最大の問題ともいえる少子高齢化が進み、現在の年金制度を維持することが難しくなってきています。

昨年から、アジア全体がキナ臭い雰囲気になり、今年の4月には北朝鮮問題が激化し、米朝緊迫した状況の中で・・・、日本国民は、不安を抱えながらも危機感が少なく、どこか他人事のようだ。

年金があてにならない今、我々国民は、どう資産形成をして、どうやって収入を得て、どう生きていくのか?

皆さんは、自分の資産形成について考えたことがありますか?

資産形成とは、読んで字のごとく、将来の自分と家族を養っていく資産を形成するということなんですけど、大半の方が資産形成をしていないというのが、今の日本の国民の現状です。

これまでは、老後に年金をもらいながら、小さな収入を得ながら生活をしていくという、団塊世代の方々が多かったわけですが、そんな時代は、もう終わります。

世界情勢が緊迫していく中、日本国内の少子高齢化問題が深刻化していく中、あなたは、どうやって生きていきますか???

私が見ていて、最も最悪なパターンというのは、資産形成をしないで老後を迎える人たちです。

第一線で働いてきて、60歳を迎え、還暦の祝いの後は・・・、運が良ければ再雇用、悪ければ団塊ニート・・・。

1年間、普通に生活をするだけで、どれだけのお金が必要ですか?

計算してみてください。

例えば、年金をもらえるまでの間、年金をもらえるようになった後・・・人の寿命は分かりませんが、死ぬまでお金は必要です。

今、年金と貯金で生活していけると思っている人がいるとしたら、それは甘いです。

老後は老後で、いろんなお金が必要になります!

これだけは、強く言わせてください。

幸せに生きたいのであれば、資産形成は必須です!


今の30代資産形成を考えて、40代は資産形成を始めてください。

50代で、まだ資産形成を具体的にしていない人は、すぐに始めてください。

すでに資産を持っている人は、資産運用プラス、新たな資産形成を考えなくてはいけませんし・・・今、資産のない方は資産形成の第一歩に踏み出さなくてはいけません。


資産形成について・・・。

人の資産形成の基本パターンとして、まずは、マイホームを購入します。

資産形成のひとつとして、自分と家族を守ってくれる家、将来、子孫に残してあげたいものという考え方は正しいと思います。

子供や孫に不動産を買っておくというのは、微妙ですね。

微妙というよりは、資力によりますね。

自分の資産形成もできていないのに、むやみやたらに子供や孫の不動産を購入するというのは、どうかと思います。

でも、私から言わせていただくと、家を買うということは、資産形成の第一歩であり、資産形成とは言えません。

もちろん、老後も何らかの収入源が確保されているのであれば、家だけ持っていればいいのかもしれませんが・・・、これからの時代は、家と年金だけでは、幸せに暮らせません。

本当の意味での資産形成とは・・・。

資産形成と、資産運用は、全く別物です。

先日、私のクライアントのAさんが、こんなことを言いました。

クライアントA 『近藤社長、昨年は、アベノミクスで株が上がったので、儲かりました。近藤社長から勧められた、レジの一棟売りも太陽光発電も買わなくて良かったです。 株で儲かったお金を頭金にして太陽光を買いますので、物件をください。』

 『Aさんは、運がいいですね〜w 元金そのままで、株で儲けた頭金分を頭金にして、太陽光発電所が買えるわけですから・・・・・w まあ、たまたま結果が良かった・・・。 でも、それって、まぐれあたりみたいなものじゃないですか。 私は、昨年、太陽光を買うという決断をされたほうが良かったと思います。 これは、結果ではなく、ものの考え方という意味でですけどね。』

クライアントA 『もしも、株で損をしていたら、あの時、収益物件か太陽光を買っておけば良かったな〜と思ってたんでしょうね。 まあ、でも、結果良ければ全て良しなんで・・・、収益物件は売れてしまったかもしれませんが、太陽光は、あるんでしょう? 24円案件で、なるべく担保価値の高い土地をお願いします。』

 『わかりました。 近々、24円案件で、利回り10%以上のものを販売する予定がありますので、その時には声をかけさせていただきまね。 でも、まだ株を続けるんですよね〜? 俺は、Aさんの将来を考えると・・・、今、58歳ですから・・・20年間、安定して収入がある太陽光に全額投資するべきだと思います。 株は、残ったお金で趣味程度でいいんじゃないですか?』

クライアントA 『とりあえず、今回は1区画で・・・。 多分、株で資産を増やしていける気がしますので・・・w 昨年、***の株なんて、頭から尻尾までドンピシャで取りまして・・・・(自慢話なので中略w) この感じだと、今年も来年も、私の今の年収ぐらいは稼げそうな気がします。』

 『Aさん、何度も言いますが、あなたには資産運用ではなく、資産形成が必要なんですよ。 58歳・・・太陽光1つ・・・20年間。毎月15万円・・・、2つあれば、30万円、融資を使ってキャッシュフローを考えてください。 別に太陽光を売りたいから言ってるわけではありません。 24円案件なら、放っておいても売れます。 Aさんの老後を考えると、77歳までの安定収入のほうが良くないですか?』

そんなわけで・・・、たまたま、まぐれ当たりで、株で儲けたので、それで安定収入の太陽光・・・・運の良い人です。

まあ、でも、ほとんどの方は、こんな、まぐれあたりはないわけですから・・・、資産形成と運用を、同じに考えていると、失敗する可能性が高いので間違いと勘違いはしないようにお願いします。

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基本は、ある程度、資産を形成してから運用しないと、運用のほうがリスクが高いので・・・絶対的に安全な資産形成あっての資産運用でなければいけないのです。

資産運用をして、資産形成をするという考え方もありますが・・・、資産がある方は、それでいいのですが、資産がない方は、ある程度の資産を形成しないと、運用はできません。

わかりやすく言うと・・・。

資産形成という目標に向かってスタート→ある程度の資産を作る→資産運用する→新たな資産形成をしながら更に資産運用をする。

つまり、スタートは、資産運用するための資産形成をしなくてはいけないのです。

皆さんは、資産形成と資産運用のリスクの違いってわかりますか???

資産形成は、資産運用よりも低リスクものを選び絶対に目標を達成し軍資金を獲得しなければいけませんし・・・、資産運用は、リスクを分散することにより絶対に資産を減らさず着実に増やしていかなくてはいけません。

結局、どちらも儲けなくてはいけないのですが・・・・(笑)

資産形成は、資産運用の資金を作るということなので、目標を定めて手堅く確実に・・・、資産運用は、目標を定めるのではなく、不動産、株、投資信託、金、等、リスク分散をしながら、着実に増やしていくわけです。

(資産形成)
例えば・・・、8000万円の収益物件を自己資金2000万円、借入6000万円で購入してキャッシュフローが年間400万円ありました。
5年で2000万円を貯めて、今度は1億5000万円の収益ビルを買いました。
2年後に、6000万円の太陽光発電を買い、キャッシュフローが年間1000万円を超えました。

(資産運用)
例えば・・・、不動産と太陽光でシャッシュフロー1000万円、投資信託で200万円、利益が出たな〜・・・、今年は、金が少し上がったな〜・・・株は、トヨタは上がったけど、東芝持ってたから損をしたな〜・・・、でも、トータルしたら、1100万円プラスだったな〜wというのが、資産運用です。

そして、新しい不動産を購入して、資産運用の種類も増えて・・・資産形成をしながらの資産運用をするようになるわけです。

さて、ここで・・・。

資産形成をスタートするには、どうすればいいのか・・・・。

一般的には、稼ぐ、節約する、投資をすると言われていますが・・・。

まあ、間違ってはいませんが・・・、一生懸命働いて、ケチケチ節約して、細々と投資をしても、大きな資産形成をすることは難しいです。

信用つける、借金して収益不動産を買う、それを担保にまた不収益部件を買う・・・、これが、低リスクで一番効率いいです。

信用というのは、預金と勤続年数と勤め先が重要なんですけど・・・自営業や経営者は、審査が厳しいので、やはり預金(自己資金)と、きちんと会社の決算や、個人の申告をすることが大切です。

私は、仕事柄、いろんな方から、資産形成、資産運用の相談をいただきますが・・・。

話を聞くと・・・・、クレジットカードの延滞や、消費者金融で金をつまんでるサラリーマンや公務員や・・・、なんでもかんでも経費にして、過少申告している自営業者や経営者が、けっこう多くて・・・『資産形成したいのに、何故、信用を失くすようなことを、わざわざするの?」って、逆に聞き返すことがあります。

まあ、欲がある方ほど、あれこれ手を出していたり、申告を少なくしているって感じなんでしょうけど・・・、逆に、信用つけて、融資を受けたほうが、レバが効くというか・・・、絶対にいいんですけどね。

収益不動産を買うために融資を受けようと思ったら・・・まずは、最低限、個人の信用・・・そして、自己資金と、物件の担保力!

ただ、最近は、以前のように、物件の担保力で貸してくれなくなったというか、物件に担保力がなくなったというか・・・、人気のエリアの不動産が高くなりすぎましたし、人気エリアでないところの不動産は、少子化の影響で空室リスクが高くなったので・・・新規の収益物件の取得は難しくなりました。

そもそも、人気エリアの利回り5%の物件なんて、うまくもないですし・・・、空室リスクの高いエリアの利回り10%なんて恐ろしくて買えないし・・・、中途半端なところの利回り7%〜8%は、今後の事を考えると不安だし・・・・。

人気エリアの物件に、ある程度自己資金を突っ込んで買うのが安全ですが、資産形成の段階では、それもなかなか難しいです。

新規の方が、簡単に収益不動産を購入できる時代ではなくなったのです。

やはり、今は、太陽光発電が一番だと思います。

一度契約をしたら、20年間、安定して売電収入が得られるわけですから、空室リスクはありません。

あえて言うなら、晴れてくれ〜って思うだけです(笑)

そうは言っても、利回り10%を超えていていなくては、美味しくないですし・・・・、信頼できる太陽光発電業者じゃないと逆にリスクが高くなります。

そして、融資は、政策金融公庫の審査が、けっこうゆるいので、借入も難しくありません。

返済期間15年以上で借り入れをすれば、売電収入で、ローンを払い、キャッシュフローが必ず残ります。

これを、きちんと申告をしていれば、次の物件を狙う事もできます。

もちろん、次の物件の担保力にもよりますが・・・。

仕事の収入と、売電収入を、きちんと申告をすれば、信用は高くなるわけですから、先々良い収益物件が出てきたときに、融資をしてもらえる確率は増えます。

ただ、太陽光発電の欠点は、物件自体に担保力がない・・・つまり、20年後の事を考えると、どうするのそれ?って感じがしますが・・・

まあ、太陽光の話は、後日、24円案件限定販売の時に詳しく書きますので、今回はサラッと書いておきます。

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でも、今の時代の低利回りの物件や空室リスクの高い収益物件を購入するよりは、太陽光発電のほうが安全性は高いです。

今、弊社が自社張りをしている物件も、弊社のお客様の物件も利回り10%以下のものはありませんし、実質利回りも低いもので7%〜8%は出ていますので、20年で考えても空室リスクがない分、損をすることはありません。

資産形成という部分で、2017年は、太陽光発電がベストだと思いますが、来年度、更に売電単価が下がると、収益物件としても旨味がなくなります。

今年は、全量買取の太陽光は最後の年になるでしょう。

来年2018年からの資産形成は、どうなるのでしょう???

前述で述べた通り、アパート、マンションの一棟売りは、旨味がない・・・太陽光の全量買取も終わり・・・。

投資をするといっても、素人が株や為替に投資をするのは、博打をするようなものですし・・・。

近年、本当の意味での少子高齢化、人口減少の影響が出始めましたね。

年金も不安ですし、生活保護だって、いつまで続くのか分かりません。

今後、益々、資産形成というものが、難しくなるのは間違いないです。



読者の皆様、私のクライアント様向けに・・・、資産形成という意味で、昨年から土地付き太陽光発電所の販売をしたり、カラーブロックカフェ&オフィスで、FXの勉強会を開催したりしていますが・・・。

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確か、次回の勉強会は、5月16日だったかな???

これも、本題ではないので・・・、詳しくは、また今度、お知らせします。

そんなわけで・・・。

2017年・・・今年いっぱいは、数少ない旨味のある収益物件と土地付き太陽光で・・・2018年・・・来年からの資産形成については、まだ、これといったものが見つかっていないのが現状です。

相談者の半数以上は、すでに資金、資産のある方ですので、その方々は、それなりの資産運用ができていくのですが・・・、これから資産形成をされる方の、種銭づくりや、確実に増える資産形成の方法を考えていかなくてはいけないです。

皆さんから資金を集めて、共有で大型の収益物件や、メガソーラーを購入して収益をあげて分配する等の安定的な収入を確保するスキームを検討してみたり・・・、現在、高橋式FXの売買アラートシステムの開発を進めていたり・・・、あれこれ模索しています(笑)

メガソーラーは、読者の皆様にお声をかけたら、資金は集まると思いますが、半数以上の方々は、自分で低圧を購入されますので、運営費分利回りが下がるので旨味はないでしょうし・・・、FXのシステムは、高橋式でチャート分析をして買いと売りのポイントをシグナルで知らせるというもので、試作品はできていて、今のところは、順調に利が出ていますが・・・・まだ、皆さんにお出しするには、自信がないというか・・・一歩間違ったら、損害をあたえる可能性がありますし・・・まだまだ恐くてお出しできませんし・・・・。

今年中は、土地付き太陽光と、稀に出てくる収益物件でなんとか、資産形成のお手伝いはできますが・・・来年からは・・・、どうしたもんですかね〜・・・という感じです。

リスクが高いものは、いくらでもありますが、そこは、私のポリシーとして、自分はやっても他人様にお勧めしませんし・・・。

来年から、どうしたもんですかね〜・・・・模索中!

何にしても、資産形成をお考えの方は、2017年度内にスタートされることをお勧めします。

そんなわけで、本日は、読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします






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2016年11月03日

2108)外国人の不動産購入問題

読者の皆様・・・私事でございますが・・・最近、担々麺にハマっておりまして・・・・。

週のうち、3日は、ランチが担々麺という日々を過ごしております。


先日、錦三丁目でビルを買わないか〜という話がありましたので・・・・真昼間っから錦三丁目に行きまして・・・ビルを見てきました。

ソシアルビルを見るときは、夜よりも昼見た方が、いろんな事が分かります・・・もちろん、両方見ないといけませんが・・・。

まあ、その話は、マル秘物件なので詳しく書けませんので、これくらいにしまして・・・・。

本日、物件を見た帰りに・・・担々麺屋に行ってきました・・・・。

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ど〜れ〜に〜、しよう〜かな〜、かみさまの言うと〜お〜り!

『ん・・・・、あれ・・・、金ごま担々麺か〜・・・・、うむ〜・・・本当は、ジンジャーが食べたかったんだけどな〜・・・・、あかん・・・男が、一度決めた事を覆してはいけない・・・。 すみません・・・金ごま担々麺、いっちょぉ〜w 』

いやぁ〜・・・独特の香辛料の中にゴマの風味が効いて、美味しいな〜w

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レンゲに少し汁を入れて、麺を乗せて、さらにその上に野菜をのせて・・・ズルズルって啜るように食べると、口に入った瞬間、ゴマの風味と、香辛料の香りでいっぱいになり、麺を飲み込む・・・、その後に来る、辛さがたまらなく美味というか・・・正直、旨いというよりは、脳に快感を与えるという感じです。

今回は、食べませんでしたが・・・実は、汁なし担々麺にもハマっていまして・・・、ネギとミンチ肉と、辛くて甘酸っぱいタレのコンビネーションが、たまらなく旨いです。

すみません・・・違う種類のブログになっていますね・・・・w

本題に入る前に・・・、本日も、順位が相当まずい状況ですので・・・、ブログランキングの投票をお願いします。


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ありがとうございます。


さて・・・本題に入りますが・・・、この担々麺屋で、知り合いの中国人の社長とバッタリ会ってしまいまして・・・。

まさか、こんなところで知り合いに会うとは思っていないところに・・・・、向こうから声をかけられて、びっくりしてしまいました。

社長 『近藤社長・・・・。』

 『おおおおおおぉぉぉ〜・・・。 しゃ・・・社長・・・びっくりしたぁ〜・・・。中国人も、ここの担々麺食べるんですね〜・・・、ん? 担々麺って、中華といえば中華ですけど・・・、現地の担々麺とは、かなり違う感じですよね〜・・・・。 』

社長 『ここの担々麺は、中国の味に近いですよ。 美味しいです。』

 『そうかな〜・・・。 俺、中国は、いろんなところに行ってるけど、こんなに美味しい担々麺は、中国で食べた事がないけどな〜・・・。 ゴマとミンチ肉と香料と麺のバランスが絶妙だよな〜w』

社長 『私は、好きではないですが、日本人には、汁なし担々麺のほうが人気があるようです。』

 『うん・・・。 確かに旨いよな〜・・・。 汁のある担々麺を食べると、汁なし担々麺が食べたくなるし、汁なしを食べると、普通のがたべたくなるw』

この店の担々麺は、中国人が食べても、相当旨いらしいです。

社長 『ところで、社長のところの国際事業部は、調子いいですか???』

 『いろんな国の方がいるけど、中国人には、苦労してるみたいだよ。 だって、中国人のスタッフが、中国人に売りたくないとか言ってるし・・・。日本や欧米系の担当の社員が羨ましく思えるらしいです。 条件や、交渉で、無理難題を押し付けられたり、お金があるようなことを散々言っておいて、蓋を開けると、大きく吹いたり、全然少なかったり・・・中には、全然持ってないのに、探しに来て、文句ばかり言う人もいるみたいで・・・大変そうです。』

社長 『私は、20年以上日本にいますので、その気持ちは分かります。 私も、商売するのは日本人のほうがいいです。 でも、最近、中国人も買わないでしょう。 本国からお金を持ち出せないので、以前ほど買えないばずです。』

 『そう、みたいだな〜・・・・。 まあ、小さな金額のものなら、カード決済したり、友達数人と日本に来て、お金を集めて買うみたいなこともあるみたいだが、大きな金額は動かせないので、みんな困ってるみたいだな。 うちの中国担当から聞いたよ。』

社長 『まあ、そうでしょうね〜w 』

 『なんか、その含み笑い的な笑顔、嫌だな〜・・・。 何か、方法があるのか???』

社長 『いや・・・。 ないです・・・、最近は、高い物件は買えないので、ビルや大きな土地を買う話は少なくなりました。』

 『まあ、中国人投資家は、お金を日本に持ち込むのが難しくなったというのもあると思うけど・・・、それとは関係なく、実際に、欲しがる中国人も減っていると思うよ。 オリンピックに向けて買いあさっていたけど、日本の不動産が、そこまで上がらない事に気付いたんだよ・・・、最近は、投資目的で欲しがる人も減ってきたし、逆に、売ろうとしている人も、徐々に出てきてる。まあ、以前よりも、円高になったのもあるかもしれんけど。』

社長 『それは、違います。 5万ドルまでしか中国から持ち出せないので、あれこれ工夫をしていたのが、厳しくなり、以前よりも厳しくなり、億を超えるような物件は、買いたくても買えないんですよ。 日本の不動産が高騰すると思っているのは、中国院以外の外国人投資家で、中国人は単純に日本の不動産がほしいんです。』

 『どっちでもいいw 元々、うちは、日本で、永住権を取り真面目に働いている人が相手だから・・・実のところ、あまり影響はないけどね。 そういえば、他所の不動産屋が、俺に中国で元を受け取ってもらって、こっちで円にしてもらえませんか?と頼んできたから・・・、俺は、その元を、どうやって日本に持って帰ってくるんだ?・・・俺は、中国で金をどうするんだ? って、質問したwww 』

社長 『あははははw それは難しいです。 そのお金で中国で物件を購入するならともかく、日本に持って帰るのは無理です。』

 『知ってるよw 何にしても、俺は、何でもかんでも、むやみやたらに売っているわけではないし、資金の調達の協力までして、売ろうとは思わんから・・・、少々美味しい話をされても触りに行こうとは思わない。 きれいなお金で買ってもらわんと・・・・困る。 ブラジルの人たちも、欧米の人たちも、他の国の人たちも、日本で融資を受けるか、ちゃんと資金を用意してきて買ってくれるわけで・・・、どこの国の人だろうが資金の調達には関わりたくないですわ。』

社長 『確かに、日本の金融機関のローンの斡旋ならともかく、外貨を扱うのは、外為法の関係もありますし、触りたくないでしょうね。 中国政府としても、外にお金を出したくないでしょうから、今後、中国人が日本で大きな物件を買うのは、どんどん難しくなるでしょう。 でも、社長・・・   日本人は、中国人が不動産を買うことを嫌っていますが、一度、旅行に来ると日本の良さが分かり、不動産が欲しくなるんですよね。 中国人が日本を好きになるということは悪いことではないと思います』

 『まあ、不動産を買いたいという人の大半は、日本を好きになったから不動産が欲しいと思うわけだし、私としては、日本が好きと言われると嬉しいw 東シナ海等の報道を見ていると、正直、日本人だから、イラッとするけどね。 実際の話、うちに来る中国のお客様は、国民性の違いでは、こちらも苦労はしているけど、反日感情は見えないというか、日本が好きという人が多いよね。』

社長 『そうなんですよ。 日本に来ると、皆さん、日本人に対するイメージが変わります。 中国にいると日本の良さは分かり難いです。 でも、昔よりは日本が好きという中国人が増えました。 私の友達も日本に住みたいという人が増えました。 同じように、日本で投資をしたいという人も増えました。 でも、今は、不動産に投資をするほどお金が持ってこれなくなりました。本当は、中国もGDP2位なんですから、もっと自由に外国にお金を出せるといいんですけど・・・。』

 『別に、中国側の問題だからいいんじゃないの? 正直、私は、外国人の投資家はどうでもいいんですよ。うちは、大きな土地やビルを外国人に売っているのではなく、日本で働いて永住権を持っていて、家が欲しい、マンションが欲しいという外人さんたちに売ってるわけだし・・・、差別も区別もしないけど、分別はあるつもりなので、資金の調達どうこうではなく、日本で真面目に一生懸命働いて頑張っている外国人なのかどうかが肝心なので、変なことをしなければ金が用意できないなら無理して買わなくていいんじゃないですかね〜w』

長くなるので、ここまでとしますが・・・・この後も、不動産の話でエキサイトしまして・・・。

何故か、担々麺屋で、中国人の社長と、何故か、中国人の不動産購入について、語り合ってしまいましたw


私の感触としては、中国人の投資目的の不動産購入は減っていますし、わずかですが、買った不動産を売ろうとしている動きもありますし・・・もう少しすると、かなり売りが出てくるような気がします。

逆に、住宅を買おうとする動きは増えているように思いますが・・・・。

投資が減って実需が増えているわけで・・・何を意味するかは、読者の皆さんがお考えください。

そんなわけで、本日は、担々麺の話と・・・、外国人の不動産購入問題というテーマで書かせていただきました。

ここの担々麺、真面目に旨いです

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2015年09月13日

1994)中級不動産投資家向け収益物件

不動産投資家が多く集まる懇親会に出席しました。

そうは言っても、不動産投資家の会とかではなく・・・ある不動産業者?建設業になるのかな?が主催して、不動産投資家を集めて、しょうもないセミナーをやって、その後、せこい食事で懇親会をやっていただけなんですけど・・・・。


会場で・・・意外とシャンパンは、まあまあ美味しかったのですが・・・。

おっ・・・キャビアだ・・・と、思って食べたら、キャビアに似せた味の、変な魚卵。

おっ・・・生ハムだ・・・と思ったら・・・塩辛いだけの、熟成度が足りない、変な生ハム。

仕方がないので、豚肉のグリルみたいなやつを食べながら、シャンパンを飲んでました。


実は、今回・・・、新築物件の話を30分ほど語らせていただいたのですが・・・、そのうちの10分ぐらいは、新築の用地の取得方法や、築年数が古い物件の処理の方法を話しました。

まあ、新築の話は、ネットで調べればいくらでも出てくるような内容で、ブログに書くような話ではないのですが・・・、利回りが高い古い収益物件を購入して、10年吸ってから立ち退きをして、新築に建て替えるというやり方を話しました。

もちろん、立ち退きの方法や、それ以前に、どういう入居者が立ち退きの場合に苦労するのか等を面白可笑しく話して、こういう奴は入居させたらいけません! でも、そういう人は、こうやって立ち退きをするんですよ〜wと、集まった投資家さんを笑わせながら・・・、出口戦略の重要さを話し・・・、最後は、不動産投資家はお金に細い人が多いが、貯め込んで死ぬだけでは成功者とは言えない、稼いで使って、不動産を残してこそ、不動産投資家としての成功だと話して終わりました。


その後の懇親会では、冒頭に書いた通りシャンパン飲みまくりだったのですが・・・ブログの読者さんから、時折、サインをくださいとか、いっしょに写真を撮ってくださいとかお願いをされて、いつもの感じで近藤スマイルで接しておりました・・・。

すると、一人の不動産投資家さんらしき人が話しかけてきました。 


最近は、不動産投資家も、フレンドリーな人ばかりではなくて・・・、喧嘩を売ってるわけではないのでしょうが・・・、ネットや本で得ただけの頭でっかちの浅い知識で、精一杯背伸びして話しかけてくる人もちょくちょくいらっしゃりまして・・・・。 

要するに、自分の中で考えられる精一杯の不動産投資を、人類史上、最上・・・最高・・・最強の不動産投資術だと思い込み、何を勘違いしているのか分かりませんが、プロに対して、アピールしてくるわけです。


本来、不動産投資というのは、学問上の正論、特殊な手法はあるにしても、何が本当に正しいのかなんてことは無くて、本人に合ってる不動産投資が一番いいわけですから・・・・・・。

そういう時に、私は、ここで相手を打ち負かしても、気分がスッキリするだけで、何の得もないですし、態々敵を作ることはないので・・・・、スゴイですね〜wと言って、やりすごすわけです。


今回、私に話しかけてきた方は・・・、『〇〇先生も・・・ 〇〇さんも・・・、私の不動産投資は、プロ顔負けだと言って、逆に私を尊敬しるなんてことを言ってくれたんですよ。 これだけ短期で、キャッシュフロー1000万円を超えた人は他に知りません・・・・。 本を出版したほうがいいですかね〜。  近藤社長も、住宅系の本ではなく・・・、不動産投資の本でも出されてもいいのではないですか? もしよろしければ、私の事を書いてもらってもいいですよw』と、おっしゃられて・・・・・。

その他・・・・・。

『でも、もう今は、名古屋市内の中心部で、儲かる物件なんて、1つもないですからね〜・・・・。不動産業者も飯を食えないって言ってます。 厳しい時代かもしれませんが、頑張ってくださいねw 自分も、キャッシュフロー1000万円を超えたので、不動産投資家ではなく、不動産事業家として頑張ります。』

私の講演に対しても・・・・・・。

『今日の講演の話なんですけど・・・・、築年数が古い高収益な物件で、短期で回収して、立ち退きして転売をするとかって、今の名古屋の中心部では不可能ですよ。 新築3〜4% 中古でも5〜6%、古くても7〜8%じゃないですか・・・、少し前ならともかく、今の名古屋では、そんな物件はない! 過去の話ですよね。 そういう時代じゃないですよ・・・・今は・・・・。 中心部で利回り10%超える物件なんて、ここ最近お目にかかったことがないです。 過去の儲けた話よりも、今後の話をしてほしかったです。』

通常、ありがとうございます。 厳しい時代ですが、何とか頑張りますと言っておくわけですが・・・・。

ただ・・・・今回は・・・・、あまりにも、上から、いらっしゃったので・・・・。

 『失礼ですけど、それぐらいのレベルの方は、いくらでもいますよ。 個人の不動産投資家の小さな集まりの中での小っさいプチ不動産投資ですね〜w あなただったら、もう少し大きな不動産投資ができるようになると思いますので、更にご経験を積まれたほうが良いと思いますよ。』

相手もカチンときたみたいで・・・・。

相手 『自分は、サラリーマンから、これだけ短期で、キャッシュフロー1000万円を達成したんですよ。 不動産投資家として更に経験と言われましたが、このまま拡大していくだけです。  最終的には、キャッシュフロー3000万円が目標です。 到達したら、相続対策です。 不動産屋さんたちも、私の計画を応援してくれていますし、誰もが凄いと言ってくれます。』

 『そうですか〜・・・。 それは、サラリーマン投資家としての成功であって、不動産投資を事業としての成功ではありません。 いいですか、不動産を舐めてもらっては困ります。 あなたが自慢するキャッシュフロー1000万円って、個人の不動産屋で言うなら、3億チョイの物件の片手数料分です。 2億の物件の両手数料なら、経費を引いても1000万円以上残ります。 それに、私のクライアントの中には、サラリーマンや、自営業者から、キャッシュフロー3000万円を超えた人なんていくらでもいます。 世の中は広いので、井戸の中だけ見ていてはいけません。 そういう意味でも、これからもご経験を積まれて頑張ってくださいねw』

相手 『胃の中の蛙という意味ですか? キャッシュフローが、1000万円を超えたぐらいで自慢をする気はないですが、サラリーマンでありながら、5年という短期で1000万円って人は、なかなかいないと思います。 経営者の方々でも、キャッシュフロー1000万円の物件はなかなか買えないと言ってましたし、自分は、3000万円がゴールであって、そこまで行くスキームはすでにできています。 キャッシュフロー3000万円あれば、そうそう、それを超える人はいないのでは?』

 『あははははw キャッシュフロー3000万円が、すごいという感覚が、すでに井戸の中での話なんですよ。 サラリーマンからコツコツ、キャッシュフローを1000万円にまで引き上げたことは立派だし、成功しているとは思いますが、最強でも、最高でもないので、そこは間違えると、蛙ちゃんって言われてしまいますよ。そもそも、キャッシュフローという言葉を連発すること自体が小さいです。 本物クラスは、ちまちまキャッシュフローを計算しながら生きてないです。』

相手 『キャッシュフローが、不動産投資の失敗、成功のバロメーターじゃないですか。 すべてがキャッシュフローですよね?』

 『あははははw  違う違う・・・・、キャッシュフローは大事だけど、ちょっと違うんだよな〜。 そんなにキャッシュフロー3000万円が欲しかったら、現ナマで3億5千万積んでらっしゃい、来年、確実に3000万円、手の上に乗っけてあげますよ。  地下の高騰で、利回りが良い物件なんてないと思っている、名古屋の丸の内で、利回り11% 3億5千万円の物件を買わせてあげますから・・・・。 まあ、諸費用入れると3億7千万円ぐらいになりますかね〜。 一発で、キャッシュフロー増えて、3000万円を楽に超えますよw』

相手 『そんな物件があるんですか・・・・。 少し値段交渉したら、もっと利回りが上がりますよね〜。 その物件の資料をください。 築年数は・・・? 現在満室ですか?』

 『そんな雑魚い物件ではありません。 値段交渉は1円もできません。 築年数は40年代後半、現在9割入居、満室になれば12%以上でます。 でも、融資特約なんてものは、つけませんし・・・・、築年数で考えると、融資は、かなり難しいです。 個人、法人の信用で融資を受けてください。 まあ、でも、できれば現況渡しで、キャッシュでザラ金決済でお願いします。』

相手、『一度、見せてください。 金融機関にかけあってみます。 』

 『たぶん、最強、最高の不動産投資家の貴方に買える物件では、ありません。 一応、会社のHPに掲載しておきますので・・・、もしも、気に入って、万が一、金が用意できたら連絡をしてください。 でも、普通は、こういう物件は乗せないんですよw 通常は水面下・・・、今回は、特別にHPに載せちゃいますw』

私は、その場から、社員に電話をして・・・・HPに乗せるように指示をしました。

本当は、丸の内で現況11% 満室12%の物件を乗せると、何でも指値すればいいと思っている人や、資金調達もできないので、買う買うって騒ぎ立てる人から、じゃんじゃん電話がかかってくるので、自社の関係のお客様だけに、こっそり持って行こうと思っていたのですが・・・・。

素人不動産投資家さんに、我々は、こういう物件を扱っているからこそ・・・、吸ってから転売、吸ってから解体して土地を売る等・・・・、講演できるんだよ〜wって事を知ってもらいたいので、今回だけは、名古屋の中心部で、こういう物件もあるんだよってことを、HPに掲載させることにしました。

2015-09-02-20-08-00


そんなわけで・・・・、この話は終わるわけですが・・・・・。 

不動産投資家さんの集まりに行くと・・・、キャッシュフローが給料を上回ったぐらいから、自分は、すごいぞW ・・・無敵だぞwって思っている人が多いのですが・・・・、皆さん、意外と質素な感じなんですよね〜。

目先の、小さなお金に追われて、必死で不動産投資をするあまりに、損をしていたりして・・・。

逆に、経営者連中の集まりに行くと、自分は、まだまだと思っている人が多いのですが・・・・、身に着けている物、食べるもの、飲むもの、車等、全てにおいてハイレベルなのです。

それは、不動産投資家のキャッシュフローが、1000万円とか、3000万円という感覚ではなく・・・、年間、遊びで使えるお金が、1000万円とか、3000万円とか、そういう人たちなので・・・・・・その違いだと思います。

遊びで数千万を使える人は・・・・、不動産投資も大きなものを持っていますし・・・、資金力、不動産投資に対する考え方、タイミング等も、遊びと同じぐらい、ハイレベルな方が多いのです。

そして、上には上がいるもので、更にハイレベルな不動産投資をされている方もいます。


なんでもかんでも、交渉してやろう・・・・・、人の迷惑を考えずに、借りれないだろうけど借りることができれば、儲けものだから、買付だしてやろう・・・・、不動産の手数料、リフォーム業者の費用も、叩けるだけ叩いてやろう。

そんな事を考えているうちは、大きな不動産投資なんて、できるようにはなりません。

関係する方々と、良い関係と利益の調和を考えながら、皆様と共にという気持ちがないと成功者にはなれません。


今回、私に話しかけてきた、上から男の蛙ちゃん(相手)も、真面目だし、センスがいいので・・・、自分は初心者レベルの中で、うまくいっただけの事である事を自覚して・・・、おごることなく、常に勉強ということを意識て頑張っていただきたいと思いました。


ということで・・・・、本日は、中級不動産投資家向け収益物件について書かせていただきました。


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toshikazy at 14:19|PermalinkComments(14)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote