不動産投資

2019年05月10日

2223)月の土地が買えるって知ってますか?

皆さん、こんにちは&こんばんは

月の土地が買えるって知ってますか?


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私が知らなかっただけなのかもしれませんが・・・・。

実は、月の土地は、買えるようです。

アメリカの、LunarEmbassy.LLCという会社が販売をしているようです。

以下は、ルナエンバシージャパンのホームページからコピペしました。

月の土地を販売しているのは、アメリカ人のデニス・ホープ氏 (現アメリカルナエンバシー社CEO)
同氏は「月は誰のものか?」という疑問を持ち、法律を徹底的に調べました。すると、世界に宇宙に関する法律は1967年に発効した宇宙条約しかないことがわかりました。
この宇宙条約では、国家が所有することを禁止しているが、個人が所有してはならないということは言及されていなかったのです。
この盲点を突いて合法的に月を販売しようと考えた同氏は、1980年にサンフランシスコの行政機関に出頭し所有権の申し立てを行ったところ、正式にこの申し立ては受理されました。
これを受けて同氏は、念のため月の権利宣言書を作成、国連、アメリカ合衆国政府、旧ソビエト連邦にこれを提出。
この宣言書に対しての異議申し立て等が無かった為、LunarEmbassy.LLC(ルナ・エンバシー社:ネバダ州)を設立、月の土地を販売し、権利書を発行するという「地球圏外の不動産業」を開始しました。


ということなんですが・・・・。

実は、昨日、私宛に、読者さんから、大きな小包が届きまして・・・・。

う〜ん・・・何だろう?・・・と思って、恐る恐る開けたのですが・・・・。

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月の土地の権利書、月の土地の場所を記載した図、月の土地の説明書と、立派なファイルが入っていました。

月の土地は、10口分(10エーカー)・・・約12000坪ぐらいだと思います。

月の土地のプレゼントですが、とても嬉しかったです。

まずは、この月の土地をプレゼントしてくださった読者さんに心よりお礼を申し上げます。

私は、嬉しすぎて・・・この話を、いろんなところでしているわけですが・・・・。

周囲の人の反応は様々で・・・、素敵なプレゼントですね!というもいれば・・・、そんなの貰っても売れるの? 価値があるの?とか・・・まあ、いろいろなんですけど・・・。

私は、贈り物の箱の中身が何か分かった瞬間に、月の土地をプレゼントしてくださるって、素敵なセンスをしてるな〜と思いました。

現実的な話をすれば、月の土地を見に行けるわけでもなく、所有権を持っていても利用できるわけでもないのですが・・・、所有していても固定資産税がかかるわけでもないわけだし・・・。

まあ、この月の土地を売るということをビジネスとして見たときに、隙間というか、抜け穴的な商法だと感じる部分もあります。

この月の土地の販売が始まった頃と違い、今、人類が月に対して身近なものになりつつあり、実際に、宇宙ビジネスを手掛けようとしている会社もあります。

現在、商業宇宙開発は進歩していて、月に行けることを前提にして、月旅行や月面基地開発、月の資源利用を目指しています。

もう少し時代が進むと、月のことが今よりも明らかになり、地球にない物質や、月の資源等・・・いろんな分野で利権の取り合いになるかもしれませんし・・・、この10エーカーの土地の権利なんてものは、あるのかないのかすら分かりません。

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一応、こうやって、場所的なものも記されていますが・・・実際に、どんな場所なのか、高低差が大きいのか、山なのか平地なのかも分かりません・・・・。

実際、すでに全世界で600万人以上が購入しているとか・・・・。

600万人も、こういう遊び心的なものが分かる人がいると思うと、それだけでも楽しくなってきます。

もう少し、月のプロジェクトが進むと、権利の問題で、ゴタゴタするかもしれませんんし・・・所有権自体、無くなってしまいそうな気もしますが・・・・。

そんなことよりも、なんか夢とロマンがあるというか楽しいじゃないですかw

いつか、我々は、気軽に月にいけるようになるのだろうか?とか・・・、この土地を、月に行って肉眼で見ることはできるのだろうか?

そう考えるだけで、ワクワクしてきます。


因みに、この会社は、月の土地以外に、火星や金星の土地も販売しているようです。

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しかし、まあ、なんというか・・・・。

今回、読者さんは、不動産会社の代表である私に、宇宙の不動産をプレゼントしてくださったということなんですが・・・。

月の土地を調べていたら値段がでてきてしまいまして・・・いやらしい話金額が分かったというか・・・。

1エーカー2700円、10エーカーなので、27000円・・・ファイルも数千円ぐらいはするでしょうし・・・月の土地をプレゼントしてくださるために3万円以上も払ってくださったということです。

ありがたいし面白いという嬉しい反面・・・、申し訳ないと思いつつも・・・・。

この月の土地をプレゼントしてくださった読者さんのセンスが素晴らしいというか遊び心が好きというか・・・お会いしたことはありませんが、けっこう話が合いそうです!笑

いつか、この月の土地を見に行ける日がきたら、一緒に、シャンパン持って、月旅行に行きたいですね〜w

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実は・・・。

月の土地は初めてですが、けっこう土地を貰ってくれないかという話は、たまにありまして・・・。

これまでも、山の中の別荘地分譲の原野とか、道路がついていない田舎の土地とか、船がないといけないような島とか・・・。

中には、いただくというか・・・安く買わせていただくこともありますが・・・、島とかは、さすがに・・・。

そう言いながら、別法人で、愛知、岐阜、三重の田舎や、長野、四国、九州等、引き取らせていただいた土地を持っていますが・・・(笑)

読者さん的には、『近藤社長なら何とかできそうなので・・・。』ということなんですが・・・。

『ごめんなさい! 何ともなりましぇ〜ん!!!』としか言えない土地もあったりして・・・。

読者さんからの話なので・・・、一応、あれこれ考えてみるのですが・・・維持費がかかるものは、いただくことも、買うことも、コンサルも、お引き受けできない土地もあります。

でも、今回の月の土地は、夢とロマンがいっぱい詰まっていますので、有り難く頂戴させていただきます。

とりあえず・・・今日は・・・、月を眺めながら酒を飲みたい気分です。

そんなわけで、本日は、月の土地の話でした。




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2018年09月02日

2264)宮古島バブル (不動産投資)

読者の皆様すみません・・・更新が、大変遅れました。

しばらく、宮古島に、不動産投資関係の視察に行っておりまして・・・。


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連日、朝から深夜まで、予定がビッシリ詰まっていて・・・。

昼は、土地を見て回ったり、調査、打ち合わせ、会議など・・・、夜は、お酒の席で・・・、宮古島での睡眠時間は、平均3時間ぐらいで、真面目に、ブログを更新する時間が取れませんでした。

電話で、普段の仕事をしながらの宮古島視察・・・ちょっとだけ、ウミガメ探しに行ったり、有名な観光地に行って写真を撮ったりしましたが・・・、基本は、仕事、仕事、仕事・・・、ちょっぴりプライベートという感じでした。

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しかし、まあ・・・なんというか・・・・。

宮古島、バブってましたね〜。


どこの飲食店も、けっこう人がいっぱいでして・・・、人気店は、予約する取れない・・・、電話もでない・・・、ついでに、いらない情報かもしれませんが、キャバクラも、満席・・・。

そして・・・。

まあ、業界の方なら、噂ぐらいは聞いていると思いますが・・・、宮古島は不動産バブル、建設ラッシュ・・・、賃貸は、全然、足りていない・・・。

因みに、ワンルームマンションの賃料は、10万円・・・、それでも、空きがなく、皆さん、予約して待っている状態なんです。


ホテルの従業員が、ホテルに住んでいるぐらい・・・、建設作業員が、ワンルームに二人、三人住んでいるなんてこともあるようです。

そして・・・・。 

うーんここまで書いたところで・・・、本日、ブログランキングが2位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


建設・不動産ランキング

投票ありがとうございました


続きです・・・・。

そんな状況なのに、何故、不動産投資家が、宮古島に手を出さないのか・・・?

調査してきました・・・答えは、簡単です・・・。

手を出さないのではなく、手が出せないのです。


いろんな問題があります。

今、宮古島で、新築を建てようと思うと・・・建築着工できるのは、2年〜3年後になります。

そして、建築コストが、めちゃくちゃ高い・・・!

某建設業者さんの話によると、坪単価120万円以上・・・!

コンクリートの単価なんて聞いたら、ビビりますよwww

土地も、良い意味でも悪い意味でも、都市計画区域外!

まあ、普通の不動産業者、建設業者が、沖縄県と宮古市役所で調査をして、適当に土地を買って建てようとしたら・・・、余程、慎重にいかないと・・・、無駄な土地を買うことになってしまうかもしれません。

そして、ファイナンスも・・・!

都市計画区域外の土地と建物に、融資・・・、ただでさえ、収益物件の融資が難しくなってきているのに、通常の金融機関は、どうなんでしょうね〜?

地元の銀行評価も、このバブル価格についていけていない!

現金を持っているか、与信の高い人じゃないと、融資は難しいでしょうね〜。

それから・・・・、ブログには書けないことも、あったりして・・・・。

つまり、簡単ではないというか・・・、開発に慣れたプロが、フンドシ締めて、取り掛からないといけないわけで、素人が手を出したくても、手が出せないというような感じなんです。

我々も、何度も、開発会議をやりました。

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何度も、退散してきて・・・会議をやって、次の調査、次の手立てを考える・・・。

土地、建築、コスト、ファイナンス・・・。

あまりに、考えすぎて・・・。


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プールに、落ちましたwww

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まあ、私ごとは、さておきまして・・・。

多々ある、問題を、一つずつ・・・解決をしていかなくてはいけませんでした。

いっしょに行った社長さんたちの、人脈と、知識・・・。

建設のプロフェッショナルが、建築コストを下げること・・・、人脈的なところ、土地の取得関係もクリアー・・・。

不動産関係は、私が担当・・・。

行政、金融機関、地元の人、こちらで事業をしている人たちと、会って会って会いまくって、話を聞いて、聞いて、聞きまくって・・・。

東京、名古屋の人脈も使い・・・、沖縄本島からも、情報を取り・・・、人も紹介してもらい・・・。

いっしょに行った、社長たちと、数日間仮眠しかできない・・・・意味が分からないぐらいのスケジュール、熱い数日間でした。

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そんなわけで・・・。

とりあえず、新築、表面利回り12%ぐらいのものであれば、現実的に可能だな〜というところまでは、持って行けなそうな感じです。

建設も、半年〜10ヶ月後には着工できそうです。

ただ、今は、投資家さんのファイナンスが、まだ、クリアできていないので・・・、現金、もしくは、与信の高い人しか、難しい状態なので・・・今週から、そのあたりを詰めようと考えています。

今週中に、とんぼ返りで、沖縄本島に行かなくてはいけないかもしれません。

なんにしても、今月内には、目処をつけたいところです。

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まずは、私と、経営者仲間で、あえて、ファイナンスにトライして、何棟か建ててみます。

土地、許可、工事関係に、目処がついたわけですし、現在、完全に賃貸物件が足りてないので、利回り12%確実、あとは、ファイナンスを試しながら、その他の問題点が浮上してこないか試しながら、進めていくという感じです。

そんなわけで・・・。

今回の宮古島視察・・・今後、面白いことになりそうで、ワクワクしています。

実りある、熱い数日間でした・・・・。


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う〜ん。

不動産投資について、皆様に、とても良い知らせができそうですが・・・・、もう少し、固めてからのほうがいいかな〜・・・ とりあえず、今回は、ここまでとさせていただきます・・・w


この写真を、帰りの飛行機の窓から撮ったあと、爆睡・・・!

着陸30分前に、CAさんに起こされて・・・シートを戻した後も、また爆睡・・・、飛行機が着陸したのを覚えていないぐらい寝てました(笑)

しかし、まあ、時期的なものもあるとは思いますが・・・、不動産関係だけではなく・・・どんなビジネスをやっても当たりそうな、このバブルな感じ・・・、初めて体験しました。

宮古島バブル・・・恐ろしいですw


そんなわけで・・・読者の皆さん、更新が遅くなり、本当に申し訳ございませんでした。

これに懲りずに、今後とも、末長いご愛読を宜しくお願い致します。

それでは、失礼いたします。




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2018年03月23日

2131)収益と利益と収入の違い(不動産投資)

素人さんが、収益物件を買いまくった時代があった・・・・。

素人さんが、収益物件を建てまくった時代があった・・・・。


そして、じわじわと、都心に向かい押し寄せてくる、人口減少による過疎化の波

家あまりの時代に突入・・・、以前、満室だったアパマンは、徐々に空室が目立ち、田舎もだけど、都会も古いアパマンは、ヤバイ状態のところも多くなってきた。

もちろん、ヤバい状態のところばかりではないが、満室絶好調という物件も少しずつ減ってきているように感じます。

もう、買えば儲かる、建てれば儲かるという時代ではなく、今時は、田舎で満室の収益物件を探すのは難しい状況だし・・・、特に新築は、収益物件というより、相続対策物件と呼び名を変えたほうがよいのではないかと思うぐらいです。

アパマンの空室は増えるし・・・、一般住宅の空き家は増えるし・・・、田舎がヤバいのは当然のことながら・・・近郊都市でも、築年数が古いものや、交通の便が悪いところは、ヤバい状況です。

しかし・・・、それに比べて、都会の人気エリアの収益物件は、地価が高い影響からなのか、相変わらず高く、超低利回り物件として売買されている。


まあ、こんなことは、誰でも知っていることなんで、ここまでは、復習程度の内容なんですが・・・、最近、恐ろしいことが起きているというか・・・、昔から、あったことなんですが、最近は、恐ろしい、経営感覚の賃貸事業者が増えてきたという感じなんです。

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くまちゃんw

何か、恐ろしいかというと・・・・。

レジ物、オフィス、ソシアル等、収益物件のオーナーが、預かっている保証金の返却ができないとか・・・、もしくは、修繕工事や、必要経費を払えないとか・・・、空室が増えたり、無理な不動産投資をしていて金がないという大家が増えたのです。

特に、不動産投資流行りの時に買いまくった、サラリーマン大家に、こういうふざけた輩が多いのです。

預かった金を使い込んでしまっていたり原状回復をしない、つまり、利益と収益の区別ができない大家が増えたということです。

入居者から金を預かった以上、返さなくてはいけないものは、返さなくてはいけませんし・・・、入居者から毎月、賃料をいただいている以上、共用部の修理、修繕は、当たり前にしなくてはいけません。

それを、ケチるならまだしも・・・、実は、払えない・・・なんて大家が増えてきたのです。


ちょいちょい、そんな話を、よく聞くのですが・・・・。

ついこの間までは、他人事のように、へぇ〜って感じで聞いていたのですが、私のところにも、そんな相談がきまして・・・。

先日・・、あるオーナーが、管理会社の悪口を聞かされて、その挙句に、管理会社が、物件の修繕、修理の見積書を持ってきて・・・、『夏のボーナスまで、待ってほしい・・・。』と頼んだのに、早くするように急かされたとか・・・、自分は、『緊急性のあるものは、修理しますけど、今度のボーナスで返すので、立て替えておいてほしい。』と頼んだのに断られたとか・・・。

私としては、相談を受けた以上、オーナー様(相談者)の側に立って考えるようにはしていますが・・・、さすがに、『そこまでして、収益物件のオーナーになることに拘らなくても、もう、この物件を手放してスッキリしません???』と言ってしまいました。

入居者と管理会社が、あまりにも可愛相です・・・・。

実は、この物件は、私が勧めたわけではなく、どちらかというと、購入前に相談を受けたときには、とめたのですが・・・、東京の収益物件専門の不動産業者に押しに押されて購入してしまった物件なのです。

当時から、人口減少、家あまり、地域の過疎化なんてことは、説明していましたし、このブログでも書いていたので、頭では理解していたのでしょうけど、なぜか、買っちゃったみたいです。

まあ、今更、言ってもしかたがないので、ここらでやめておきますが・・・・

ただ、ひとつ・・・、私が、本人に、厳しく言ったのは・・・。

『金を貰っている以上、プロとして、やるべきことは、やらなくてはいけないですよ! それが、できないなら、オーナー失格です。 やめたほうがいいですよ。』

要するに、不動産投資家さんの大好きなキーワードである、キャッシュフローが出るどころか、空室が増えて、収益物件のローンを払うと維持費が捻出できない状況であり・・・、預かったものは使い込んでしまって出せない・・・、逆に、それも底を尽きて、自分のサラリーから払っているという状況なのです。

そして、今回は、管理会社から、修理の見積もりとお願いがきたが、ボーナスが出るまで修理はしないことを正当化して話したかったようで・・・、緊急性があるものは、修理するが、管理会社が、お金を立て替えてくれないと、私に、相談をしてきたわけです。

まあ、だからと言って、私に、お金を貸して欲しいというわけではないようですが・・・、私からは・・・、やることはやらないといけないし、できないなら、売ってすっきりしましょう!ってアドバイスしました。

しかし、これって・・・・。

完全に、オーナー失格だし、それ以前に、経営というものを分かってないですよね。

収益、利益、収入の区別がついていないということです。


このブログで、今更・・・、収益、利益、収入の違いは説明しませんが、保証金を使い込んでいるというのは、収益、利益、収入を、ごちゃごちゃに考えているということなのです。

まあ、財布の中の金は、いっしょにしちゃっても良いかもしれませんが、使ったらいけないお金は、財布から出してはいけないですよね。

もしも、瞬間、出したとしたら、速攻で元に戻しておかないといけないものです。

基本的に、保証金等は「収入」ですが、原状回復に充てた分以外は、退去時に返却しなくてはいけないので「収益」ではありませんので・・・。

経費としての支出は、本来は収益の範囲に、とどめておかなくてはいけないのに、「収益」の意味を理解していないので、「収入」として入ってきた保証金等を経費に充ててしまっているということです。


本来は、保証金に手をつける前に、他のところから埋めなければいけないものです。

保証金等の預かり分に手をつけて、それでも足りなくて、自分の収入から捻出するのって、経営者としては、最悪なパターンです。

これが、会社だったら、人様の預かりに手をつける前に、社長が補填するか、金融機関から借りてくるかの、どちらかであって、預かり金に手をつけてはいけません。

それを、やっちゃってるってことですから・・・、相談者には申し訳ないですが、早めに売って、賃貸オーナーをやめたほうがいいと思います。


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ホタルイカの季節w

まあ、経営者でも、よくあるパターンですけどね。

プリペートカードや、回数券も同じで・・・、利用前は、預かりなので、収入には違いないですが、収益ではないので、本来、別勘定にしておくべきなのに・・・・、収益のように取り扱う経営者が多いですよね。

特に、回数券等は、喫茶店、エステ業界なんかに多いのですが、未利用の回数券を残したまま、潰れちゃうなんてこともありますよね。

まあ、借りたお金を返さないのもいけませんが・・・、一般顧客から預かっているものを、運転資金に回して潰しちゃうのは、一番あかんと思います。

財布の中身だから仕方がないという考え方なんでしょうけど・・・、私から言わせると、未利用分を返金しないで潰したら、それは、詐欺みたいなものです。

皆さんが、何らかの回数券を買って、使い切る前に、回数券を発行した店や会社が潰れてしまったら、嫌ですよね〜。

回数券を買うということは、お得感もあるのでしょうが、継続的に、そのサービスを受けたいということで、代金を前払いしているわけです。

不動産賃貸借の保証金等とは、少し性質が違いますが・・・、お金を受け取った側からすると、収入であることには違いありません。

それを、使い込むのか、使い込む前に補填するのか・・・。

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東名阪、いつも渋滞しとる(T . T)

賃貸事業者も、会社経営者も・・・、一つの財布の中でも、利益・収益・収入の本質的な違いを明確にしておくことが、最低限の常識であり、顧客を守ると同時に、自分を守ることでもあると思います。

それが、できないな〜と思ったら・・・、人様のお金は、お財布の中に入れずに、別にしておくことです。

私は、皆様から、どんぶり勘定だとか、収支計算してるのか?と思われがちですが・・・、確かに、どんぶり勘定で、収支計算できていないのかもしれません。

でも、収益、利益、収入の、根本的な違いだけは、しっかりと分かっていて、人様に迷惑をかけないように、絶対的に拘っているところです。


さて・・・、今日は、ここまで真面目に書いたところで・・・、少し、違う話題を、茶目っ気たっぷりで書こうかと思いましたが・・・、たまには、最初から最後まで、真面目に終わりたいと思います(笑)

因みに・・・、ブログの画像は、本件と関係ないです。

そんなわけで・・・、本日は、収益と利益と収入の違い(不動産投資)について、書かせていただきました。





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