不動産投資

2018年03月23日

2131)収益と利益と収入の違い(不動産投資)

素人さんが、収益物件を買いまくった時代があった・・・・。

素人さんが、収益物件を建てまくった時代があった・・・・。


そして、じわじわと、都心に向かい押し寄せてくる、人口減少による過疎化の波

家あまりの時代に突入・・・、以前、満室だったアパマンは、徐々に空室が目立ち、田舎もだけど、都会も古いアパマンは、ヤバイ状態のところも多くなってきた。

もちろん、ヤバい状態のところばかりではないが、満室絶好調という物件も少しずつ減ってきているように感じます。

もう、買えば儲かる、建てれば儲かるという時代ではなく、今時は、田舎で満室の収益物件を探すのは難しい状況だし・・・、特に新築は、収益物件というより、相続対策物件と呼び名を変えたほうがよいのではないかと思うぐらいです。

アパマンの空室は増えるし・・・、一般住宅の空き家は増えるし・・・、田舎がヤバいのは当然のことながら・・・近郊都市でも、築年数が古いものや、交通の便が悪いところは、ヤバい状況です。

しかし・・・、それに比べて、都会の人気エリアの収益物件は、地価が高い影響からなのか、相変わらず高く、超低利回り物件として売買されている。


まあ、こんなことは、誰でも知っていることなんで、ここまでは、復習程度の内容なんですが・・・、最近、恐ろしいことが起きているというか・・・、昔から、あったことなんですが、最近は、恐ろしい、経営感覚の賃貸事業者が増えてきたという感じなんです。

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くまちゃんw

何か、恐ろしいかというと・・・・。

レジ物、オフィス、ソシアル等、収益物件のオーナーが、預かっている保証金の返却ができないとか・・・、もしくは、修繕工事や、必要経費を払えないとか・・・、空室が増えたり、無理な不動産投資をしていて金がないという大家が増えたのです。

特に、不動産投資流行りの時に買いまくった、サラリーマン大家に、こういうふざけた輩が多いのです。

預かった金を使い込んでしまっていたり原状回復をしない、つまり、利益と収益の区別ができない大家が増えたということです。

入居者から金を預かった以上、返さなくてはいけないものは、返さなくてはいけませんし・・・、入居者から毎月、賃料をいただいている以上、共用部の修理、修繕は、当たり前にしなくてはいけません。

それを、ケチるならまだしも・・・、実は、払えない・・・なんて大家が増えてきたのです。


ちょいちょい、そんな話を、よく聞くのですが・・・・。

ついこの間までは、他人事のように、へぇ〜って感じで聞いていたのですが、私のところにも、そんな相談がきまして・・・。

先日・・、あるオーナーが、管理会社の悪口を聞かされて、その挙句に、管理会社が、物件の修繕、修理の見積書を持ってきて・・・、『夏のボーナスまで、待ってほしい・・・。』と頼んだのに、早くするように急かされたとか・・・、自分は、『緊急性のあるものは、修理しますけど、今度のボーナスで返すので、立て替えておいてほしい。』と頼んだのに断られたとか・・・。

私としては、相談を受けた以上、オーナー様(相談者)の側に立って考えるようにはしていますが・・・、さすがに、『そこまでして、収益物件のオーナーになることに拘らなくても、もう、この物件を手放してスッキリしません???』と言ってしまいました。

入居者と管理会社が、あまりにも可愛相です・・・・。

実は、この物件は、私が勧めたわけではなく、どちらかというと、購入前に相談を受けたときには、とめたのですが・・・、東京の収益物件専門の不動産業者に押しに押されて購入してしまった物件なのです。

当時から、人口減少、家あまり、地域の過疎化なんてことは、説明していましたし、このブログでも書いていたので、頭では理解していたのでしょうけど、なぜか、買っちゃったみたいです。

まあ、今更、言ってもしかたがないので、ここらでやめておきますが・・・・

ただ、ひとつ・・・、私が、本人に、厳しく言ったのは・・・。

『金を貰っている以上、プロとして、やるべきことは、やらなくてはいけないですよ! それが、できないなら、オーナー失格です。 やめたほうがいいですよ。』

要するに、不動産投資家さんの大好きなキーワードである、キャッシュフローが出るどころか、空室が増えて、収益物件のローンを払うと維持費が捻出できない状況であり・・・、預かったものは使い込んでしまって出せない・・・、逆に、それも底を尽きて、自分のサラリーから払っているという状況なのです。

そして、今回は、管理会社から、修理の見積もりとお願いがきたが、ボーナスが出るまで修理はしないことを正当化して話したかったようで・・・、緊急性があるものは、修理するが、管理会社が、お金を立て替えてくれないと、私に、相談をしてきたわけです。

まあ、だからと言って、私に、お金を貸して欲しいというわけではないようですが・・・、私からは・・・、やることはやらないといけないし、できないなら、売ってすっきりしましょう!ってアドバイスしました。

しかし、これって・・・・。

完全に、オーナー失格だし、それ以前に、経営というものを分かってないですよね。

収益、利益、収入の区別がついていないということです。


このブログで、今更・・・、収益、利益、収入の違いは説明しませんが、保証金を使い込んでいるというのは、収益、利益、収入を、ごちゃごちゃに考えているということなのです。

まあ、財布の中の金は、いっしょにしちゃっても良いかもしれませんが、使ったらいけないお金は、財布から出してはいけないですよね。

もしも、瞬間、出したとしたら、速攻で元に戻しておかないといけないものです。

基本的に、保証金等は「収入」ですが、原状回復に充てた分以外は、退去時に返却しなくてはいけないので「収益」ではありませんので・・・。

経費としての支出は、本来は収益の範囲に、とどめておかなくてはいけないのに、「収益」の意味を理解していないので、「収入」として入ってきた保証金等を経費に充ててしまっているということです。


本来は、保証金に手をつける前に、他のところから埋めなければいけないものです。

保証金等の預かり分に手をつけて、それでも足りなくて、自分の収入から捻出するのって、経営者としては、最悪なパターンです。

これが、会社だったら、人様の預かりに手をつける前に、社長が補填するか、金融機関から借りてくるかの、どちらかであって、預かり金に手をつけてはいけません。

それを、やっちゃってるってことですから・・・、相談者には申し訳ないですが、早めに売って、賃貸オーナーをやめたほうがいいと思います。


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ホタルイカの季節w

まあ、経営者でも、よくあるパターンですけどね。

プリペートカードや、回数券も同じで・・・、利用前は、預かりなので、収入には違いないですが、収益ではないので、本来、別勘定にしておくべきなのに・・・・、収益のように取り扱う経営者が多いですよね。

特に、回数券等は、喫茶店、エステ業界なんかに多いのですが、未利用の回数券を残したまま、潰れちゃうなんてこともありますよね。

まあ、借りたお金を返さないのもいけませんが・・・、一般顧客から預かっているものを、運転資金に回して潰しちゃうのは、一番あかんと思います。

財布の中身だから仕方がないという考え方なんでしょうけど・・・、私から言わせると、未利用分を返金しないで潰したら、それは、詐欺みたいなものです。

皆さんが、何らかの回数券を買って、使い切る前に、回数券を発行した店や会社が潰れてしまったら、嫌ですよね〜。

回数券を買うということは、お得感もあるのでしょうが、継続的に、そのサービスを受けたいということで、代金を前払いしているわけです。

不動産賃貸借の保証金等とは、少し性質が違いますが・・・、お金を受け取った側からすると、収入であることには違いありません。

それを、使い込むのか、使い込む前に補填するのか・・・。

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東名阪、いつも渋滞しとる(T . T)

賃貸事業者も、会社経営者も・・・、一つの財布の中でも、利益・収益・収入の本質的な違いを明確にしておくことが、最低限の常識であり、顧客を守ると同時に、自分を守ることでもあると思います。

それが、できないな〜と思ったら・・・、人様のお金は、お財布の中に入れずに、別にしておくことです。

私は、皆様から、どんぶり勘定だとか、収支計算してるのか?と思われがちですが・・・、確かに、どんぶり勘定で、収支計算できていないのかもしれません。

でも、収益、利益、収入の、根本的な違いだけは、しっかりと分かっていて、人様に迷惑をかけないように、絶対的に拘っているところです。


さて・・・、今日は、ここまで真面目に書いたところで・・・、少し、違う話題を、茶目っ気たっぷりで書こうかと思いましたが・・・、たまには、最初から最後まで、真面目に終わりたいと思います(笑)

因みに・・・、ブログの画像は、本件と関係ないです。

そんなわけで・・・、本日は、収益と利益と収入の違い(不動産投資)について、書かせていただきました。





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2017年12月23日

2208)小額での不動産投資

本日は、小額で出来る不動産投資というテーマで書かせていただきます。

先日、知人の紹介の、hideさんという、不動産投資家?・・・厳密に言うと不動産投資会社の社長?みたいな方が、来社されて相談を受けました。

相談内容は、相続対策と、テナントとのゴタゴタの相談だったので・・・、たいした内容ではないので、相続は家族信託を勧めて、テナントとのゴタゴタは、hideさんが、気が弱いだけの話で、貸主が強硬手段に出れば何てことなく片付く事だったので、目には目を歯に歯を・・・って感じのアドバイスをしておきました。

2017-12-16-17-08-32

最近、私のお気に入りの、トランプの置物ですw

まあ、hideさんの問題は、たいしたことないのですが・・・・。

hideさんの、不動産投資術が素晴らしい・・・w

hideさんの、不動産投資の手法を聞いて驚きました。

hideさんが、小額の資金を投下しているだけなのに、ものすごい収益率・・・、利益率と言った方が良いのかもしれませんが、とにかく、投下金額のわりに、返りが多いのです。

ただ・・・この手法を、不動産投資と呼んでいいのか悪いのか微妙ですが・・・。

通常不動産投資というのは、大きく自己資金を出すとか、金融機関から資金を借りるとかして、不動産を購入して、そこから賃料などの継続的に安定した収益を上げられる可能性が高く、安定資産として所有するメリットも大きいわけですが・・・・。

hideさんは、投下資金が少ないのに、大きな利益を生んでいるのです。

hideさんの不動産投資の手法。

15年前に、名古屋の近郊都市で、土地450坪のところに、当時、2LDKが20戸(表面利回り11%)のアパートを1億3000万円で購入したらしいのだが・・・・。

皆さん、何か、お気づきだろうか???

土地が400坪あって、2LDKが20戸ということは・・・、土地が無駄に広いということです。

要するに、2LDKが20戸あって、駐車場が30台分あるわけで・・・当時、駐車場が8台分空いてたらしいのですが、今の所有者が購入してから、駐車場の位置を整理整頓して、8台分を開けて、そこに貸しコンテナ倉庫を作り、利回りを13%まで上げたわけです。

まあ、ここまでぐらいのことをする人は、ちょっと知恵のある人ならできることなので、これくらいの工夫をする人は、ゴロゴロいるわけですが・・・。

hideさんは、ここで、貸しコンテナ収益を覚えました。

それから、大手の建設会社を脱サラして・・・、法人を立ち上げて・・・、借地を探しては、貸しコンテナを増やし、5カ所で、貸しコンテナ事業をするようになりました。

そして、hideさんは、貸しコンテナに出入りする法人さんと仲良くなり・・・、倉庫の需要が高いという事を知り・・・、ボロボロの貸し工場を借りて、中を区切って、4社が使える、貸し倉庫を始めました。

hideさんは、ここで、貸し倉庫業を覚えました。

そして、名古屋市内の西部、北部に、大きな貸し倉庫と貸し工場を借りて、同じように増やしていきました・・・・。

その後、ビルを借りて、レンタルスペースに・・・。

調整区域の雑種地を借りて、資材置き場として貸したり・・・、リサイクル回収のボックスを設置したり、コインランドリーをやったり・・・・約12〜13年で、会社の売り上げ、利益、資産も増えて・・・。

2年前に名古屋の一等地に約4億のオフィスビル(表面利回り8%)を一本、自己資金を40%出して買いました。

最初の収益物件は、ともかく、その後、ビルを買うまで・・・、要するに、転借(又貸し)と、置いておくだけ手のかからない商売で、利益を生んできたわけです。

これを不動産投資と言ってもよいのかどうかは分かりませんが・・・、hideさん、ご自身は、不動産投資と呼んでいます

 『まあ、お悩みの事は、これで気が楽になったと思いますが・・・。 それにしても、すごいですよね〜w 一つの商売を見ると小さいですけど、これだけ集めると、すごい売り上げと利益ですね〜w そこらの小さな会社より売り上げも利益もデカイですねwww hideさん、お一人で会社をやってるってことですが、立派な社長ですよw』

hideさん 『いえいえ・・・。 社長というのは、近藤さんみたいに会社があって社員さんが大勢いてのことで、私は、ただの不動産投資家ですよ。』

 『これって、事業、ビジネスですよ・・・そもそも不動産投資という枠に入るんですかね〜?』

hideさん 『事業だとおっしゃるなら不動産賃貸業ですけど・・・、どこまでいっても、不動産投資家です。 又貸し不動産投資家ですwww』

 『あはははw まあ、儲かってるんですから、どっちでもいいですw しかし、何が、すごいって、貸主に又貸しをOKさせてしまうところが凄い・・・あとは、どれも、借りる時の保証金の額も、月額賃料も安いじゃないですかw』

hideさん 『コンビニが潰れて、なかなか借り手がつかないところとか、草ぼうぼうで放置してある土地とか、借り手がつかないボロボロで汚い工場や倉庫とか・・・・。 けっこう探して、足元見て交渉しますからね〜w』

 『そうですよね〜。 地主にしてみると、固定資産税と小遣いが出ればいいや〜ぐらいの感覚の値段で貸してますよね〜。 あはははw 不動産屋顔負けって感じの交渉術ですねw hideさん、社長なのに失礼だけど、うちに来て働いてほしいぐらいですw』

hideさん 『えっ・・・。 いいですよ・・・。 社長のノウハウ吸収したいですし・・・、時間がある時出社で良ければ、使ってください。 社長と話していると、素人とプロの違いを感じるので、少しでもプロに近づきたいです。 来年から、出社してもいいですか?』

 『ちょ・・・ちょっと待った・・・・。 冗談ですよ・・・。 働いてほしい!じゃなくて、働いてほしいぐらい!って、言ったじゃないですか〜・・・・。 そんな、hideさん、社長なので、使いにくいですから・・・。 そもそも俺より人生の先輩なんだし・・・w』

hideさん 『アルファードの運転手しますので・・・。・・・・。 ここに来る前にブログ読みましたwww』

 『あははw ありがとうございます。 読んだら必ず、ブログランキングのクリックをしてくださいねw』

hideさん 『わかってますよw 毎日します。』

その後、ブログの話や、著書の話等・・・雑談を交えて、いろんな話をしたわけで・・・。


hideさんの会社の決算書を見せていただいたり、借りた金額、貸している金額、収入等の話を聞いて、私なりに分析したのですが・・・。

買わずに賃借して、それを賃貸することで・・・ものすごく、恐ろしいほど小額の資金で、収益を得ているわけで、こういうやり方で、ここまで事業を伸ばせるんだ〜!なんてことを思ったわけです。

やっぱり、これは不動産投資というよりは・・・不動産投資40%で、60%が、ビジネスだと思います。

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そもそも、不動産投資は、何のためにするのでしょう???

超大きく分類して・・・2種類!

相続対策か・・・、将来の不安解消のため・・・、どちらかです。


相続税対策

簡単に言うと、将来の相続税の支払いの額を下げるってことなんですけど・・・。

例えば・・・、現在私がやっている仕事が、資産が約5億、相続税が1億4千万・・・、評価が2億だけど、実勢価格が5億5千万のビルを半分ぐらい借金して買うことにより、アバウト計算で3億5千万の評価減プラス借金による相続税対策ができます。

これにより、相続税は、1億4000万円から、数百万になり・・・さらに、収益物件ですので、毎月、賃料が入ってきます。

相続税対策として、収益物件を購入する方は、意外と多いです。

将来の不安解消

現代の日本では、老後の年金問題や、経済悪化等、将来的に不安を感じているという人がほとんどなのではないかと思いますが・・・、安定した収入がほしいという理由で不動産投資を始める人も多いです。

それに、なんといっても、不動産は、インフレに強いですからね〜・・・強いだろうと言った方が良いかもしれませんが・・・。

お金の価値が下がって物が高騰した場合、普通に考えればですが・・・基本的には不動産価格も同じように上がりますし、当然、賃料も上がると考えられます。
もちろん、人口減少という大きな問題も抱えているので、必ずしも上がるとは言えませんけどね。

結局、何が言いたいのか・・・・・。

hideさんが、不動産で財を成してきた手法は、購入する物件が少ないということは、相続税対策も然程しなくて済みますし・・・、将来の不安解消という意味でも有効というか、素晴らしい。

まあ、やり方次第のところもありますが・・・、買うよりも借りるほうが、投資金額が少ないですし、転売差益を、きっちち出していけるのであれば、利幅も大きい・・・。

つまり、この又貸しの手法は、購入して貸すよりも、リスクが少なく、リターンが大きいのではないかと思ったわけです。

この手法を、事業(ビジネス)としての要素が大きいので、不動産投資と呼んでいいのかどうかは、分かりませんが・・・、本人が言うには、『賃貸するにしても、資金は出している!』とのことですので、まあ、確かに、そういう意味では投資なのかもしれません。

hideさん以外にも、又貸しで利を出している人もいますが・・・、それにしても、hideさんは、スバ抜けているというか、素晴らしいサクセスストーリで成長されていますし・・・、自分一人で、不動産が働いてくれるシステムを目の当たりにしたわけで・・・、私としても、ここまでの決算書を見せられると、ちょっと不動産投資について考えさせらたという話でした。

でも、まあ、意外と小さな事で、深刻な顔をして相談をしてきたので、素人っぽい可愛いところもあるな〜とか、思ったりしたわけでしたw


さて・・・話は変わりますが・・・。

私が溺愛している、昭和48年式、フェアレディー240zも、少しずつですが、素敵なレディーになってきております(笑)

とりあえず、Yahooオークション中毒患者というか、大常連状態になりパーツを買いまくり、走る止まるを完璧にできるようにしまして・・・、その後、快適に乗れるように、パワーウィンドー、ナビ、バックモニターをつけまして・・・。

今回は、エンジンからの排気・・・つまり、タコ足つけて、44年前のボロボロになったマフラーを交換しました。

とりあえず、近藤社長 フェアレディー240z奮闘記の第四話をYouTubeにアップしましたのでご覧ください。


動画を作成してくれているSくん、いつもありがとうw

何なのでしょう、この感覚は・・・44年前の車が、可愛くてしかたないです。

ハンドルもクラッチも重いし、エアコンも付いてないような車なんですけど・・・


別に日産の回し者じゃないですけど・・・、読者の皆さん、セカンドカーは、旧車のフェアレディーZがいいですよ!(笑)

240z S30zは、数も少ないですし・・・不動産を持っているより値上がりするんじゃないかな〜・・・w

不動産ブログなのに、余計な話ですね・・・すみません。

・・・。 本日は、小額での不動産投資について書かせていただきました。



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2017年05月04日

2152)資産形成について 2017年の投資

不動産コンサルタントの近藤利一です。

本日は、まじめに・・・、資産形成について 2017年の投資というテーマで書かせていただきます。

そういえば・・・本題に入る前に・・・、北朝鮮、ミサイル撃っちゃいましたね!

報道によると、失敗して北朝鮮国内に墜落したとのことですが・・・・。

今後、どうなるんでしょうかね〜?

私は、資産形成のひとつとして、なんとなく・・・自宅の近くに土地を買いました。

いざという時には、畑にもできるし、シェルター作ってもいいし・・・、まあ、使い道がなかったら貸し駐車場か、コンテナハウスか倉庫を建てて貸してもいいし・・・きちんとした資産形成というよりは、何かに使えるでしょう的な、なんとなくの資産形成と言ったほうがいいかもしれません。

最悪、うちのワンちゃんのドッグランにしといてもいいと思っています・・・(私)

プロとしては、失格ですね。

人様のことは、リスクを第一に我が事以上に考えるのですが、以外と自分のことは他人事なのかもしれません。

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さて、本題です!

2017年5月・・・ 日本は、景気がいまいちパッとしてない状況・・・、今後、財政問題が深刻化するであろう中で、最大の問題ともいえる少子高齢化が進み、現在の年金制度を維持することが難しくなってきています。

昨年から、アジア全体がキナ臭い雰囲気になり、今年の4月には北朝鮮問題が激化し、米朝緊迫した状況の中で・・・、日本国民は、不安を抱えながらも危機感が少なく、どこか他人事のようだ。

年金があてにならない今、我々国民は、どう資産形成をして、どうやって収入を得て、どう生きていくのか?

皆さんは、自分の資産形成について考えたことがありますか?

資産形成とは、読んで字のごとく、将来の自分と家族を養っていく資産を形成するということなんですけど、大半の方が資産形成をしていないというのが、今の日本の国民の現状です。

これまでは、老後に年金をもらいながら、小さな収入を得ながら生活をしていくという、団塊世代の方々が多かったわけですが、そんな時代は、もう終わります。

世界情勢が緊迫していく中、日本国内の少子高齢化問題が深刻化していく中、あなたは、どうやって生きていきますか???

私が見ていて、最も最悪なパターンというのは、資産形成をしないで老後を迎える人たちです。

第一線で働いてきて、60歳を迎え、還暦の祝いの後は・・・、運が良ければ再雇用、悪ければ団塊ニート・・・。

1年間、普通に生活をするだけで、どれだけのお金が必要ですか?

計算してみてください。

例えば、年金をもらえるまでの間、年金をもらえるようになった後・・・人の寿命は分かりませんが、死ぬまでお金は必要です。

今、年金と貯金で生活していけると思っている人がいるとしたら、それは甘いです。

老後は老後で、いろんなお金が必要になります!

これだけは、強く言わせてください。

幸せに生きたいのであれば、資産形成は必須です!


今の30代資産形成を考えて、40代は資産形成を始めてください。

50代で、まだ資産形成を具体的にしていない人は、すぐに始めてください。

すでに資産を持っている人は、資産運用プラス、新たな資産形成を考えなくてはいけませんし・・・今、資産のない方は資産形成の第一歩に踏み出さなくてはいけません。


資産形成について・・・。

人の資産形成の基本パターンとして、まずは、マイホームを購入します。

資産形成のひとつとして、自分と家族を守ってくれる家、将来、子孫に残してあげたいものという考え方は正しいと思います。

子供や孫に不動産を買っておくというのは、微妙ですね。

微妙というよりは、資力によりますね。

自分の資産形成もできていないのに、むやみやたらに子供や孫の不動産を購入するというのは、どうかと思います。

でも、私から言わせていただくと、家を買うということは、資産形成の第一歩であり、資産形成とは言えません。

もちろん、老後も何らかの収入源が確保されているのであれば、家だけ持っていればいいのかもしれませんが・・・、これからの時代は、家と年金だけでは、幸せに暮らせません。

本当の意味での資産形成とは・・・。

資産形成と、資産運用は、全く別物です。

先日、私のクライアントのAさんが、こんなことを言いました。

クライアントA 『近藤社長、昨年は、アベノミクスで株が上がったので、儲かりました。近藤社長から勧められた、レジの一棟売りも太陽光発電も買わなくて良かったです。 株で儲かったお金を頭金にして太陽光を買いますので、物件をください。』

 『Aさんは、運がいいですね〜w 元金そのままで、株で儲けた頭金分を頭金にして、太陽光発電所が買えるわけですから・・・・・w まあ、たまたま結果が良かった・・・。 でも、それって、まぐれあたりみたいなものじゃないですか。 私は、昨年、太陽光を買うという決断をされたほうが良かったと思います。 これは、結果ではなく、ものの考え方という意味でですけどね。』

クライアントA 『もしも、株で損をしていたら、あの時、収益物件か太陽光を買っておけば良かったな〜と思ってたんでしょうね。 まあ、でも、結果良ければ全て良しなんで・・・、収益物件は売れてしまったかもしれませんが、太陽光は、あるんでしょう? 24円案件で、なるべく担保価値の高い土地をお願いします。』

 『わかりました。 近々、24円案件で、利回り10%以上のものを販売する予定がありますので、その時には声をかけさせていただきまね。 でも、まだ株を続けるんですよね〜? 俺は、Aさんの将来を考えると・・・、今、58歳ですから・・・20年間、安定して収入がある太陽光に全額投資するべきだと思います。 株は、残ったお金で趣味程度でいいんじゃないですか?』

クライアントA 『とりあえず、今回は1区画で・・・。 多分、株で資産を増やしていける気がしますので・・・w 昨年、***の株なんて、頭から尻尾までドンピシャで取りまして・・・・(自慢話なので中略w) この感じだと、今年も来年も、私の今の年収ぐらいは稼げそうな気がします。』

 『Aさん、何度も言いますが、あなたには資産運用ではなく、資産形成が必要なんですよ。 58歳・・・太陽光1つ・・・20年間。毎月15万円・・・、2つあれば、30万円、融資を使ってキャッシュフローを考えてください。 別に太陽光を売りたいから言ってるわけではありません。 24円案件なら、放っておいても売れます。 Aさんの老後を考えると、77歳までの安定収入のほうが良くないですか?』

そんなわけで・・・、たまたま、まぐれ当たりで、株で儲けたので、それで安定収入の太陽光・・・・運の良い人です。

まあ、でも、ほとんどの方は、こんな、まぐれあたりはないわけですから・・・、資産形成と運用を、同じに考えていると、失敗する可能性が高いので間違いと勘違いはしないようにお願いします。

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基本は、ある程度、資産を形成してから運用しないと、運用のほうがリスクが高いので・・・絶対的に安全な資産形成あっての資産運用でなければいけないのです。

資産運用をして、資産形成をするという考え方もありますが・・・、資産がある方は、それでいいのですが、資産がない方は、ある程度の資産を形成しないと、運用はできません。

わかりやすく言うと・・・。

資産形成という目標に向かってスタート→ある程度の資産を作る→資産運用する→新たな資産形成をしながら更に資産運用をする。

つまり、スタートは、資産運用するための資産形成をしなくてはいけないのです。

皆さんは、資産形成と資産運用のリスクの違いってわかりますか???

資産形成は、資産運用よりも低リスクものを選び絶対に目標を達成し軍資金を獲得しなければいけませんし・・・、資産運用は、リスクを分散することにより絶対に資産を減らさず着実に増やしていかなくてはいけません。

結局、どちらも儲けなくてはいけないのですが・・・・(笑)

資産形成は、資産運用の資金を作るということなので、目標を定めて手堅く確実に・・・、資産運用は、目標を定めるのではなく、不動産、株、投資信託、金、等、リスク分散をしながら、着実に増やしていくわけです。

(資産形成)
例えば・・・、8000万円の収益物件を自己資金2000万円、借入6000万円で購入してキャッシュフローが年間400万円ありました。
5年で2000万円を貯めて、今度は1億5000万円の収益ビルを買いました。
2年後に、6000万円の太陽光発電を買い、キャッシュフローが年間1000万円を超えました。

(資産運用)
例えば・・・、不動産と太陽光でシャッシュフロー1000万円、投資信託で200万円、利益が出たな〜・・・、今年は、金が少し上がったな〜・・・株は、トヨタは上がったけど、東芝持ってたから損をしたな〜・・・、でも、トータルしたら、1100万円プラスだったな〜wというのが、資産運用です。

そして、新しい不動産を購入して、資産運用の種類も増えて・・・資産形成をしながらの資産運用をするようになるわけです。

さて、ここで・・・。

資産形成をスタートするには、どうすればいいのか・・・・。

一般的には、稼ぐ、節約する、投資をすると言われていますが・・・。

まあ、間違ってはいませんが・・・、一生懸命働いて、ケチケチ節約して、細々と投資をしても、大きな資産形成をすることは難しいです。

信用つける、借金して収益不動産を買う、それを担保にまた不収益部件を買う・・・、これが、低リスクで一番効率いいです。

信用というのは、預金と勤続年数と勤め先が重要なんですけど・・・自営業や経営者は、審査が厳しいので、やはり預金(自己資金)と、きちんと会社の決算や、個人の申告をすることが大切です。

私は、仕事柄、いろんな方から、資産形成、資産運用の相談をいただきますが・・・。

話を聞くと・・・・、クレジットカードの延滞や、消費者金融で金をつまんでるサラリーマンや公務員や・・・、なんでもかんでも経費にして、過少申告している自営業者や経営者が、けっこう多くて・・・『資産形成したいのに、何故、信用を失くすようなことを、わざわざするの?」って、逆に聞き返すことがあります。

まあ、欲がある方ほど、あれこれ手を出していたり、申告を少なくしているって感じなんでしょうけど・・・、逆に、信用つけて、融資を受けたほうが、レバが効くというか・・・、絶対にいいんですけどね。

収益不動産を買うために融資を受けようと思ったら・・・まずは、最低限、個人の信用・・・そして、自己資金と、物件の担保力!

ただ、最近は、以前のように、物件の担保力で貸してくれなくなったというか、物件に担保力がなくなったというか・・・、人気のエリアの不動産が高くなりすぎましたし、人気エリアでないところの不動産は、少子化の影響で空室リスクが高くなったので・・・新規の収益物件の取得は難しくなりました。

そもそも、人気エリアの利回り5%の物件なんて、うまくもないですし・・・、空室リスクの高いエリアの利回り10%なんて恐ろしくて買えないし・・・、中途半端なところの利回り7%〜8%は、今後の事を考えると不安だし・・・・。

人気エリアの物件に、ある程度自己資金を突っ込んで買うのが安全ですが、資産形成の段階では、それもなかなか難しいです。

新規の方が、簡単に収益不動産を購入できる時代ではなくなったのです。

やはり、今は、太陽光発電が一番だと思います。

一度契約をしたら、20年間、安定して売電収入が得られるわけですから、空室リスクはありません。

あえて言うなら、晴れてくれ〜って思うだけです(笑)

そうは言っても、利回り10%を超えていていなくては、美味しくないですし・・・・、信頼できる太陽光発電業者じゃないと逆にリスクが高くなります。

そして、融資は、政策金融公庫の審査が、けっこうゆるいので、借入も難しくありません。

返済期間15年以上で借り入れをすれば、売電収入で、ローンを払い、キャッシュフローが必ず残ります。

これを、きちんと申告をしていれば、次の物件を狙う事もできます。

もちろん、次の物件の担保力にもよりますが・・・。

仕事の収入と、売電収入を、きちんと申告をすれば、信用は高くなるわけですから、先々良い収益物件が出てきたときに、融資をしてもらえる確率は増えます。

ただ、太陽光発電の欠点は、物件自体に担保力がない・・・つまり、20年後の事を考えると、どうするのそれ?って感じがしますが・・・

まあ、太陽光の話は、後日、24円案件限定販売の時に詳しく書きますので、今回はサラッと書いておきます。

2017-03-12-13-10-10


でも、今の時代の低利回りの物件や空室リスクの高い収益物件を購入するよりは、太陽光発電のほうが安全性は高いです。

今、弊社が自社張りをしている物件も、弊社のお客様の物件も利回り10%以下のものはありませんし、実質利回りも低いもので7%〜8%は出ていますので、20年で考えても空室リスクがない分、損をすることはありません。

資産形成という部分で、2017年は、太陽光発電がベストだと思いますが、来年度、更に売電単価が下がると、収益物件としても旨味がなくなります。

今年は、全量買取の太陽光は最後の年になるでしょう。

来年2018年からの資産形成は、どうなるのでしょう???

前述で述べた通り、アパート、マンションの一棟売りは、旨味がない・・・太陽光の全量買取も終わり・・・。

投資をするといっても、素人が株や為替に投資をするのは、博打をするようなものですし・・・。

近年、本当の意味での少子高齢化、人口減少の影響が出始めましたね。

年金も不安ですし、生活保護だって、いつまで続くのか分かりません。

今後、益々、資産形成というものが、難しくなるのは間違いないです。



読者の皆様、私のクライアント様向けに・・・、資産形成という意味で、昨年から土地付き太陽光発電所の販売をしたり、カラーブロックカフェ&オフィスで、FXの勉強会を開催したりしていますが・・・。

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確か、次回の勉強会は、5月16日だったかな???

これも、本題ではないので・・・、詳しくは、また今度、お知らせします。

そんなわけで・・・。

2017年・・・今年いっぱいは、数少ない旨味のある収益物件と土地付き太陽光で・・・2018年・・・来年からの資産形成については、まだ、これといったものが見つかっていないのが現状です。

相談者の半数以上は、すでに資金、資産のある方ですので、その方々は、それなりの資産運用ができていくのですが・・・、これから資産形成をされる方の、種銭づくりや、確実に増える資産形成の方法を考えていかなくてはいけないです。

皆さんから資金を集めて、共有で大型の収益物件や、メガソーラーを購入して収益をあげて分配する等の安定的な収入を確保するスキームを検討してみたり・・・、現在、高橋式FXの売買アラートシステムの開発を進めていたり・・・、あれこれ模索しています(笑)

メガソーラーは、読者の皆様にお声をかけたら、資金は集まると思いますが、半数以上の方々は、自分で低圧を購入されますので、運営費分利回りが下がるので旨味はないでしょうし・・・、FXのシステムは、高橋式でチャート分析をして買いと売りのポイントをシグナルで知らせるというもので、試作品はできていて、今のところは、順調に利が出ていますが・・・・まだ、皆さんにお出しするには、自信がないというか・・・一歩間違ったら、損害をあたえる可能性がありますし・・・まだまだ恐くてお出しできませんし・・・・。

今年中は、土地付き太陽光と、稀に出てくる収益物件でなんとか、資産形成のお手伝いはできますが・・・来年からは・・・、どうしたもんですかね〜・・・という感じです。

リスクが高いものは、いくらでもありますが、そこは、私のポリシーとして、自分はやっても他人様にお勧めしませんし・・・。

来年から、どうしたもんですかね〜・・・・模索中!

何にしても、資産形成をお考えの方は、2017年度内にスタートされることをお勧めします。

そんなわけで、本日は、読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします






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toshikazy at 13:18|PermalinkComments(7)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote