宅地分譲

2013年11月05日

1690) 敷地延長の土地の工夫

こんにちは・・・・、不動産コンサルティングマスターの近藤です。 

あっ・・・、今日は、マスターというよりは、株式会社千代田不動産の近藤でございます。 

不動産コンサルと、不動産の取引とは、別物ですから・・・・・、ここを分けておかないと・・・・・。

さて、今日の素人さんの為の不動産学校は、土地の話をさせていただきたいと思います。



当社のメイン事業である宅地分譲事業・・・・今期も年間100宅地を目標に頑張っております。

今年は、約60宅地を一括売りしたのと、名古屋市内で、ビルや土地を買い売買したので、宅地分譲セントフィールドを当社から、直接お客様への販売することが少なくなってしまいました・・・・年明けには、一般販売できる物件を出していく予定です。


ワンランク上の住宅用地である宅地分譲をお待ちの皆様、今しばらくお待ちください。


実は、昨日・・・・お客様より苦情をいただいてしまいました。

あま市での、宅地分譲セントフィールドを待ってくださっているお客様からなんですが・・・・。

AMA NORTHの販売の際に、敷地延長の土地を予約しようとしてくださったのですが、敷地延長の土地から売れてしまい、道路付の土地しか残っていない状態でご迷惑をおかけしたのですが・・・・それから、あま市での宅地分譲のお販売を待ってくださっているのです。

1年くらい待っていただいていますし、その後、あま市で13区画を一括売りしたので・・・・、お叱りをいただいても仕方がないのですが・・・申し訳ございません。


このお客様は、あま市内で、どうしても土地が欲しいということなのですが・・・、予算的な問題と、プライバシーの問題で敷地延長の土地に拘りがあり、どうしても、敷地延長の土地じゃないといけないわけですが・・・・。

正直、宅地分譲を企画する際に、なるべく敷地延長ができないようにしたい! もしくは、敷地延長と言っても通路を向い合せにして、駐車場部分を共同使用にして道路のように使っていただくというのが、私の考え方なのですが・・・・、稀に小さな土地を購入した際には、前後ろの2区画の宅地分譲を企画することもあります。

でも、本音で書かせていただきますが、車の出し入れ等を考えると、通路の部分を共同使用できない宅地分譲は、あまり作りたくないというのが正直な気持ちです。
(爆弾発言)


現在、名古屋市中川区で販売をしている、前後2区画の宅地分譲は、車の出し入れが、どうしても気になったので、こんな形の敷地延長の区画にしてみました。


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南側に、共同使用部分を作ってみました。

A区画もB区画も、見通しが悪くなくなることなく、車の出し入れがしやすいですし、お子様の飛び出しも通常よりは安全になります。

A区画B区画共に、車を頭から入れた場合、かなり出やすくなると思います。

それから、通路部分の幅は、3ナンバーの車が増えたので、3m以上取るようにしてあり、この現場も3m確保してあります。

普通車の幅が、3ナンバーの170儖幣紊里發里多いので、車を入れてドアが開けやすい状況にするには3mほしいですよね〜。

確か、軽自動車は現在148cm以内 5・7ナンバーは170cm以内、それを超えると普通乗用車3ナンバーになるはずです。

逆算すると分かると思うのですが、やはり3mは確保したいですよね〜。 

2,5m〜2,8mの通路を見かけることもありますが、共同使用なら問題はないですが、個別で使用するには、車の乗り降りが不便でしょう。

先日、買取案件で、2mの延長敷地の物件がありましたが、買取不可にしました。

昔の団地等は、通路が2m〜2、5mの区画なんて物件もあるのですが・・・・・、先日の買取案件は、どう見ても軽自動車しか駐車できない状況だったので、こ・・・これは買取ができない・・・ということで断りました。

一応、私の車を入れてみましたが、何とか入ったものの、車から降りられない状態・・・(笑)

まあ、最近は、スライド式のドアの車も増えましたけど・・・でも、やっぱり3mはほしいです。

そんなわけで・・・・、中川区の敷地延長は、使い勝手の良い区画になっているのです。


こういう区画の土地の反響が、良いようであれば、私としても、もう少し敷地延長の土地を増やしたいと考えています。 

敷地延長の土地は、坪単価にすると、2割〜3割安く買えますので、その地域の土地に拘る方で、少々予算が足りない場合もエリアを変えないで済むこともありますし、道路から家が丸見えになるのが嫌というプライバシーを気にされる方にも良いのですが・・・・、実際には駐車場等の使い勝手が悪くなる場合が多いので・・・、工夫することで、使い勝手を良くしたいですね〜。


皆さん、私が宅地分譲の区画を企画する場合、何を気にしているか分かりますか?

まずは、家を建てた場合の日照と、車の出し入れです。

それから、お客様の予算が少なく済むように、一般的な住宅メーカーの企画商品が入るように、区画の幅を最低でも7,5m以上にして、3間半の間取りが入るように考えています。

住宅メーカーによっては、企画商品と、フルオーダーでは500万円以上違う場合もありますので、企画が入る寸法にしておくということは重要なのです。

大きな土地を買い、区画割をすると、どうしても使いにくい土地ができるのですが、そういう土地は、区画を大きく取ったり、全体の区画数を1つ減らしたり、道路を規定より広くしたりして、どの区画も住みやすいように区画割をするように心がけています。


ブログに、頻繁に書くことですが・・・・、お客様は、生涯に一度の大きな買い物をするわけで、生涯住むことになる場合が多いわけですから、できる限り住み良い区画を考えるようにしています。

今回、苦情をいただいたお客様にも、少しでも早く、土地を購入していただけるように土地造り、土地探しを頑張ります。

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2013年06月01日

1590) 他県のデベさんからの宅地分譲企画の依頼

前回のブログを読んだ読者さんから、4通のメールをいただきました。

関係者2名・・・・、その他、2名


関係者(スタッフ)から、オーナー(トップ)を説得するので、企画を再開してもらえないですか?とお願いがあったわけだが・・・・・覆水盆に返らず!ということで・・・・お断りをさせていただきました。

宅地分譲の企画を、いっしょに進めていたスタッフの皆さんには、私と経営者側のゴタゴタで、迷惑をかける形になってしまい本当に申し訳なく思っております。


トップの方は、スタッフ皆さんに、『近藤社長と私との間の、理想と現実についてのズレが大きすぎた。 企業な以上、第一に利益を出すことが最重要課題であり、このまま近藤社長と進むと慈善事業になってしまう。』と説明をされたらしいです。

まあ、人というのは、自己の都合の良いように言うものですから・・・・それはそれで仕方がないですが・・・。

当初からの、トップの条件であった、利益率、減歩、工事費用等を、かなり苦労して・・・条件の範囲内に収めたのに、何故、急に利益率を上げたのか・・・・・・???

利益10億よりも、11億欲しいから・・・・なんでしょうけど・・・・・。

約束を守ってきた私に対して、もっと削れ!は、ありえません。

トップがスタッフに説明した通り、利益がなければ会社を維持できませんし・・・・・、企業であれば利益を追求するのは当たり前だと思いますが・・・・・・。

それなら、それで、最初から・・・・、『金儲け第一主義だから、ガッポガッポ儲かる宅地分譲の企画をお願いします。』と頼んでくれれば良いことで・・・・、利益は、これぐらい欲しいから、それをキープした中で、最大限、お客様よりの住宅街をつくってほしいなんて、頼み方をしなければよかったと思うわけです。(まあ、引き受けませんけどw)

近藤社長のお客様第一主義を・・・・・。  住む人の幸せを・・・・・。  震災、津波に怯えながら生活しなくてもいいように・・・・・・。  散々、歯の浮くようなことを言っておいて、実行しない・・・・・、途中から欲がムズムズしてきたのか知りませんが・・・・・、カッコ悪すぎます。

男は、一度口にしたことは、最後までやり通さないとあかんだろう!

そんな思いで・・・・・、手を引いたわけですが・・・・・・・。



ただ・・・・、スタッフの皆さんには、本当に申し訳なかったです。

私の指示で、街やモニュメントを見に愛知県まで足も運んでいただいたし・・・・、企画を愛知県基準で考えて押し切ろうとする私の強引な要望を役所と交渉してくれたり・・・・・、短い間でしたけど、思い出が・・・・・。

まあ、多少、減歩は増えますが、基本的には私の企画を変更する形でやっていくようなので・・・・・、私の思いを、残されたスタッフの方々で、少しでも私とスタッフの当初からの理想の街に近づけるように頑張ってもらいたいです。

そんなわけで・・・・・、申し訳ないですが、私の中では、この企画は終了です。


そして、その他のメール 2名の読者さんは、1人が感想を書いてくださりまして・・・・ありがとうございます。

もう一人は、やはり他県ですが・・・・・宅地分譲の企画をお願いしたいとのことで・・・・・ありがとうございます。  

その後、電話でも話をしましたが・・・・・、至って普通の宅地分譲の企画を・・・ドレスアップしてほしいという依頼でした。

もちろん他県ですが・・・・、再来週、日帰りですが、現地視察に行かせていただくことになりました。


先ほど、場所、区割り図等の資料を送ってもらいましたが・・・・・・、失礼ながら、全区画、同じぐらいの面積で同じ形で、蜂の巣みたいな区割りになっていたのと・・・・、若干北側の区画を考慮しないと、家を建てた時の南との隣棟間隔に問題があるように感じました。

意外と、区画割りをする設計士さんは、こういう系の無難すぎて売れない区画割りをすることが多いのか疑問ですが・・・・、50坪の住宅用地をほしい人が多いのは分かるが、少しぐらいは、40坪の区画や、60坪の区画を作らないと、そこが欲しいけど予算が足りない人や、逆に、予算はいいけど、もう少し広い庭が欲しいとか、駐車場がほしいという人もいるので、宅地分譲を企画するときは、少しぐらいは、違う大きさの土地も必要だと思うんですけどね。

モニュメントや、大きい区画、小さい区画を、どの部分に持ってくるかは、現地を見てみないと何とも判断できないですけどね。

そこらへんは、依頼者と、企画の利益率の問題もありますので・・・・相談をしながら楽しく進めていきたいと思っています。

まあ、何にしても・・・・・、不動産デベロッパーの代表である私に、他県の不動産デベロッパーから、宅地分譲の企画の依頼が来るというのは、プロから依頼を頂くわけで・・・・・本当に嬉しいです。


そして・・・・今回の仕事の報酬についても、依頼者から相談がありました。 

社長さん 『近藤社長にお願いをするとして、コンサルフィーは、如何ほどお支払すればよろしいでしょうか?』

 『うむ〜・・・・・。 いくらでもいいですよw  赤字にならなきゃ何でもいいです(笑)』

社長さん 『あはははw その、いくらでもいいというフレーズが、一番怖いんですけど・・・・あはははw はっきり言っていただいたほうがありがたいです。』

 『ただ・・・・いつも、損をするんですよね〜・・・・・。 コンサル赤字www』

社長さん 『どういうことですか??』

 『例えば・・・・・、東京に講演に行きました。 講演料10万円と、交通費と旅費で5万円頂いたとしましょう。  合計15万円ですよね〜w  ちなみにこの間は、講演をして、その日の夜に、依頼者と打ち上げで銀座に飲みに行って、飲食で40万円ぐらい使ってしまって・・・・依頼者と割り勘で飲んだので、5万円に赤字でした。

社長さん 『あははははははははははwww   なるほど・・・・、近藤社長らしいというか、ブログのまんまですねwww   そんなものは、コンサルフィー別にこちらで接待しますので・・・・・・。』

 『いえいえ・・・・違うんです。 私自身が、接待を受けるのが嫌なので・・・・、まあ、飯ぐらいはご馳走になることもありますが、絶対的に、飲み代は割り勘で飲みたいのです。  人のおごりで酒を飲んでも美味くないというか、遠慮しちゃうので・・・・・俺自身が、割り勘希望なんですw』

社長さん 『あははははw それも近藤社長らしいwww   安心してください・・・・こちらのほうは、一晩に何十万円も使えるような飲み屋は存在しないので大丈夫ですwww』

 『それは、素晴らしい地域ですねw   この間・・・・、住宅メーカーの依頼で大阪に行った時も・・・・・、住宅メーカーの役員と新地で飲んで・・・・・結局、大赤字でした。  高い飲み屋がない地域のみ仕事を受けようかな〜・・・・、そうしたら黒字になるかもしれません。 セット料金3000円ぐらいのスナックしかない地域しか行かないとか・・・・・w』

社長さん 『あははははははw  それでしたら、来てもらえません・・・こちらのほうは、高いところだと、セット料金が1万円ぐらいしますからねw』

 『それぐらいだと・・・・、ギリギリ黒字で帰れるかもしれませんねw でも、俺、ごちそうになるの、まじめに嫌なんですよね〜・・・・。 割り勘で、割り勘負けしないように飲むのが好きなんです(笑)  まあ、私も、コンサルでご飯を食べているわけじゃないので、本当に、いくらでもいいです。  金よりも、楽しければいいんです。』

社長さん 『なるほど・・・・・。 そうじゃないと、お客様第一主義なんてことはできませんよね。 近藤社長は、お客様に喜んでいただけることが楽しい、嬉しい。  人が好き、人が喜ぶと自分も楽しい。  だから宅地分譲をつくる(笑)  納得ですwww』

 『とりあえず、6月中は、忙しいので、日帰りで行きますが・・・・・、仕事をさせていただくことになると、数回は、そちらに行くことになるので・・・・、とりあえず一緒に飲みましょうw 案内だけは、お願いしますw』

社長さん 『わかりました。  そちらはお任せください!  ブログの近藤社長といっしょに飲めるwww  でも、コンサルフィーは、遠慮なくおっしゃってくださいねw』

 『赤字にならないのを希望しているだけで、黒字にならなくてもいいので・・・・・、どうせ半分くらい税金で持ってかれますから・・・・、プラスマイナス0くらいが一番なんですよw  でも、後から、見解の相違とかで・・・・税務署さんに追徴取られると大赤字になりますけどねw』

社長さん 『10万円稼ぐのに、接待交際費を10万円以上使うというのは、普通では考えられないですからね。』

 『ん??? でも、実際に、仕事の繋がりで・・・・・、その仕事の打ち上げや、打ち合わせで飲食をしてるんだから、脱税しているわけでもなんでもないんですけどねw それに、たぶん、半分ぐらいの領収証は失くしていると思うので・・・・それは、個人負担となってしまうわけで・・・、実際は、真面目に計算したら、大赤字だと思います。』

社長さん 『あはははw 近藤社長・・・・本当の意味で、近藤社長の謎が解けました。  早く、お会いしたいです。』

そんなわけで・・・・・。

また新しい・・・・、素敵な出会いが・・・・・・。


ブログで出会った、人との交流w

全国の読者の方や・・・・・、海外の読者の方まで・・・・・ これまで何人とお会いしたのだろう???


昨日まで、凹んでいたのですが・・・・、新しい依頼をいただき、元気を取り戻したのでした。

捨てる神あれば、拾う神あり・・・・・他県のデベの社長さんに感謝です。


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toshikazy at 14:16|PermalinkComments(13)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック

2013年05月25日

1586) 素晴らしい先輩と売主さん

今月末に、弊社が買主で、土地の契約をします。

この土地は、約800坪で、11区画の中型の宅地分譲を計画しています。



お世話になっている、業界の大先輩が仲介に入ってくださり契約をするので、現在、契約書を作っていただいているのですが・・・・。

昨日、契約書の案が送られてきました。

通常の約款に加えて、特約というものがあるのですが・・・・。

この特約には、宅地分譲の開発許可に関して、許可されなかった場合の無条件解約の停止条件や、解体の事等が盛り込まれていました。

まあ、ここまでは、通常の契約書なのですが・・・・・・。


な・・・なんと・・・

広い道路から、弊社が予定をしてる宅地分譲予定地までの進入路沿いの土地を、同じ所有者(売主さん)が所有しているのですが・・・、進入路の道路幅が広くなるように協力するという特約が入っていました。

えっ・・・・・。  これは・・・・。 めちゃくちゃありがたい特約です。

流石、私が尊敬している大先輩・・・・、そこまで売主さんと話をしてくれましたか・・・・(サプライズw)

プロの仕事ですね〜・・・・


もうひとつ、見慣れない特約が・・・・・。

通学路なので、買主(弊社)が工事をする際に、必ずガードマンを付ける事!

当然に、公道を公示する際にはガードマンさんを付けるのですが、敷地内の工事をする際にも、ガードマンを付けるように書いてありました。

この特約は、売主さんの希望によるものらしいです。


私は、その話を聞き、売主さんが、売った後の事まで考えて・・・・その地域の方々に迷惑がかからないように、子供たちが安全に通学できるように、こちらに対してのお願いという事だったので、通常、契約書に書く内容ではないのですが、喜んでOKさせていただきました。

多少、工事費は上がりますが・・・・、売主さんは、弊社の宅地分譲の進入路を、行政の道路として寄付してくださるわけで・・・・・、私としては、その気持ちに応えるには、ご希望通りにガードマンを配置して、近所の方に迷惑がかからない工事をすることです!

普段から、事故と、苦情がないような工事をするように細心の注意を払っていますが・・・・。

今回は、敷地内の工事にもガードマンを配置して、普段以上に近隣に気を遣い工事をさせて頂くつもりです。


仲介というのは、売主と買主の仲人のようなものなんですが・・・・。

私、40代・・・・ 大先輩は70代・・・・・

私も、これまで何百・・・何千という仲介をしてきましたが・・・・・まだまだ未熟です。

大先輩の仕事はスゴいな〜と思いました。



私の知らないところで、大先輩と売主さんの間で、弊社の宅地分譲予定地までの道路幅が、4mから5mにする話をしてあるんですよ。

その代わりに、近隣の小学生の通学路付近での工事の事まで気にかけて契約書を作ってあるのです。


私が尊敬している大先輩の仲介で、素晴らしい売主様と、ご契約させていただける・・・・。

なんてステキな契約なんでしょう



私の生まれる前から不動産業をやってきた大先輩と自分を比べると・・・・、俺もまだまだ修業が足りんな〜。と思ったのでした。

今回も、勉強をさせていただきました。

先輩、ありがとうございました。  

大先輩に仲介していただいた土地を、お客様に喜んで買っていただけるような・・・・あの地域で最高の宅地分譲に仕上げます。

たぶん私のブログを読んでいることはないとは思いますが・・・・ブログ内ではございますが、契約書の案を見て感動したこと・・・・並びに、心より感謝をしていることを書かせていただきました。


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