livedoor不動産ブログ
June 04, 2008
３６６） 京都へ研修旅行 ＆ デザイン、照明
すみません、更新が遅れました。
昨日から、社員たち（参加者１１人）を連れてエクシブ京都へ研修旅行に行ってきました。
私はエクシブの中では、蓼科が大好きなのですが、今回は、社員たちが、どうしても京都に行きたいと言うので、あまり乗り気ではなかったのですが、エクシブ京都へ行きました。
私が、会員権を買うときに、浜名湖を勧められたのですが、『蓼科じゃなきゃ死んでも買わない！ １週間以内に蓼科を持ってきてくれたら買う！』と言って、蓼科は売り切れていたのに、子供のように駄々をこねて買ったくらい蓼科が好きなのです。
しかし、行ってみて・・・エクシブ京都の斬新なデザインと豪華さに圧倒させられました。
感動・・・・。
建物の内装というものの見方が変わりました。
ガラス（アクリル？）と、高級感のある焦げ茶色の木質と、白い石、それを引き立たせるオブジェと照明。
今更ですが、照明（光）の力って、すごいな〜と思いました。
ちょうど今、買取した、築１５年の中古住宅があるので、採算ド返しで、リフォームをしちゃおうかなｗ
焦げ茶色の床、真っ白なクロス、所々にアクリル板を埋め込んで、スポットや間接照明を上手く使い、超ゴージャスな空間を演出してみようかな？
エクシブのような、豪華な材料は使えませんが、私の出来る範囲で、挑戦してみようと考えています。
とりあえず明日から、建材と照明の勉強をしてみます。
今まで、興味を持つと、見よう見まねの独学（ゴルフは除く）で、自分の物にしてきましたが、今回も頑張って、何とか自分の納得の行く物にしようと思っています。
ん・・・、あのアクリルやガラスと照明の使い方・・・エクシブ以外の、どこかでも、見た気がする・・・・・・。
どこだっけ？？？
リッツ？ ロイヤルパーク？ アルマーニタワー？？？
よくわかんないが、とにかく勉強し研究し挑戦してみよう！！！
ブログ仲間の工務店さん、参考になりそうな本やＨＰがあったら教えてください。
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私はエクシブの中では、蓼科が大好きなのですが、今回は、社員たちが、どうしても京都に行きたいと言うので、あまり乗り気ではなかったのですが、エクシブ京都へ行きました。
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しかし、行ってみて・・・エクシブ京都の斬新なデザインと豪華さに圧倒させられました。
感動・・・・。
建物の内装というものの見方が変わりました。
ガラス（アクリル？）と、高級感のある焦げ茶色の木質と、白い石、それを引き立たせるオブジェと照明。
今更ですが、照明（光）の力って、すごいな〜と思いました。
ちょうど今、買取した、築１５年の中古住宅があるので、採算ド返しで、リフォームをしちゃおうかなｗ
焦げ茶色の床、真っ白なクロス、所々にアクリル板を埋め込んで、スポットや間接照明を上手く使い、超ゴージャスな空間を演出してみようかな？
エクシブのような、豪華な材料は使えませんが、私の出来る範囲で、挑戦してみようと考えています。
とりあえず明日から、建材と照明の勉強をしてみます。
今まで、興味を持つと、見よう見まねの独学（ゴルフは除く）で、自分の物にしてきましたが、今回も頑張って、何とか自分の納得の行く物にしようと思っています。
ん・・・、あのアクリルやガラスと照明の使い方・・・エクシブ以外の、どこかでも、見た気がする・・・・・・。
どこだっけ？？？
リッツ？ ロイヤルパーク？ アルマーニタワー？？？
よくわかんないが、とにかく勉強し研究し挑戦してみよう！！！
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May 21, 2008
３５１） 不動産投資 都市集中化
２〜３日、仕事や接待が忙しくて更新ができませんでした＞＜
これまで、不動産投資について、現金による投資が有利であることや、地価が下がるという話、投資流行で供給過多になってきたという話を、個人的な意見ではありますが、述べて参りました。
そして、沢山のメールを頂きましたが、自分が所有していらっしゃる投資物件の概要と現状について、私の意見を求めるというものが多かったです。
しかし、不動産投資というものは、そんな簡単なものではなく、材料がメール２〜３行で、判断するのは、無理です・・・＞＜
現地へ行き、周辺の調査や、物件の調査をしなければ、何とも言えません。
せっかく、メールを頂きましたが、お答えできなくてすみません。
皆さんが一番心配されているのは、空室の問題だと感じたので、大雑把ではありますが、不動産投資について私の個人的な意見を書きましょう。
↓いくらなんでも、大雑把すぎるかな？？？
全国規模で不動産投資を見た場合、以前書いたように、先行き不安な先細り産業で、空室が増え、損切り、破産等をしねくてはいけないオーナーさんも増えると思います。
私は、全員が損をするから気をつけて！と書いた覚えはありません。
今までよりも、負け組が増えるから危機感を持ち慎重に投資をしてほしいと書いたのです。
つまり、勝ち組、負け組が、はっきり分かれるでしょうが、その中で勝ち組は必ずいるわけですから、負けないでくださいよ〜！と言いたいのです。
まず、今後の不動産投資は、何が有利なのか・・・・・。
都会か田舎かと言われれば、当然、都会が有利だと思います。
それから、当然に交通の便が良い場所のほうが良いでしょうね。
基本中の基本の回答ですが、東京、名古屋、大阪の便利な場所に投資物件を持つのが、最も有利だと思います。
それから、くどいですが、都会ほど利回りが低い傾向があるので、なるべく多くの自己資金を入れたほうが良いでしょうね。
イールドギャップ対策とでも言っておきましょうｗ
何故、今後も都会が有利なのかわかりますか？
人口が減少して地価が下がるから、都会に住みやすくなる！という単純な理由だけではありません。
マイホーム（マンション含む）を取得したいという人が減っているのです。
昭和の日本は、貧しい中１組の夫婦が何人も子供を作り、長男以外は、家から出てくらすということが多かったのです。
そして、家から出た多くの人たちは、俺も、マイホームが欲しい！と思い、自分の所得で買えるマイホームを取得してきました。
会社まで、２時間かけて通勤してでも、家が欲しいという人が沢山いたわけです。
それに対して、今の若い世代は、兄弟が少なく、生まれた時から裕福に育ち、いつかは家を持ってやる〜！という意識が薄い人が多いのです。
会社まで２時間かけて通勤しなければならない場所に家を買うくらいなら、都会で賃貸に住んでいたほうが良いという人が増えたのです。
つまり、昔の日本人に比べ現代の日本人は、家の所有より、便利さを求める人が増えたということです。
そして今後も、生まれた時から便利な道具に囲まれている人たちは、家の所有より、便利さを重要視していくと思います。
こんな人も・・・＾＾；
前に、２０代の男の子が家賃を、月に８万円以上払っていると言ったので、私は、
『それだけ払っているのなら、３５年払いで分譲マンションでも買ったら〜？』と言ったことがあります。
男の子は、こう言いました。
『え〜嫌ですよ！ だって、３０年後に、築３０年のマンションに、８万円払うなんて考えられないですよ〜。』
『賃貸に住んでいたら、１０年ごとに、その時の自分に適した場所に住めるじゃないですか〜？ ずっと新しいところに住みたいですしね〜♪』
不動産を売っている立場の不動産業者社長の私が、男の子に何て言ったかというと・・・。
『俺のマイホームというプライド捨てたら、それが一番賢いかもな〜ｗｗｗ』
男の子は、不思議そうな顔をして言いました。『プライドって、何のプライドですか？』
前々から、マイホームを取得したい人が減っているとは、聞いていましたが、この時に、これからはの日本人は、便利さを最重要視するのだと思いました。
つまり、昭和のドーナツ化現象は、ドーナツが小さくなり、最終的に団子になってしまうと言いたいのです。
そして、団子部分の不動産投資が有利だと思うのです。
しかし、団子の中でも、常に競争社会な訳で・・・。
それが、家賃競争であるのか、居住性の競争であるのかは別にして、競争ができる状態・・・いつでも家賃を下げるなり、リフォームや修繕をする等の競争できる状態。
つまり、団子の地域に自己資金を沢山入れて購入して、資金的に余裕をもって経営するということが、最も有利な不動産投資なのだと思います。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日、前のブログのほうが、解り易くて面白かったと電話をくれた、アゲアゲさん、今日は、わかりやすい内容だったと思いますが、いかがでしたか？
また、お叱りのメールやコメントがあるといけませんので、言っておこう。
マイホーム所有に、拘る人が少なくなってきているというだけで、マイホーム派の人もいます！
もう一つ・・・、田舎の不動産投資や、不動産売買が、全部ダメになるとはいっているわけではありませんよ！
偏った思想だから、ブログやめろ〜なんてことを言う奴がいるのです・・・＞＜
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これまで、不動産投資について、現金による投資が有利であることや、地価が下がるという話、投資流行で供給過多になってきたという話を、個人的な意見ではありますが、述べて参りました。
そして、沢山のメールを頂きましたが、自分が所有していらっしゃる投資物件の概要と現状について、私の意見を求めるというものが多かったです。
しかし、不動産投資というものは、そんな簡単なものではなく、材料がメール２〜３行で、判断するのは、無理です・・・＞＜
現地へ行き、周辺の調査や、物件の調査をしなければ、何とも言えません。
せっかく、メールを頂きましたが、お答えできなくてすみません。
皆さんが一番心配されているのは、空室の問題だと感じたので、大雑把ではありますが、不動産投資について私の個人的な意見を書きましょう。
↓いくらなんでも、大雑把すぎるかな？？？
全国規模で不動産投資を見た場合、以前書いたように、先行き不安な先細り産業で、空室が増え、損切り、破産等をしねくてはいけないオーナーさんも増えると思います。
私は、全員が損をするから気をつけて！と書いた覚えはありません。
今までよりも、負け組が増えるから危機感を持ち慎重に投資をしてほしいと書いたのです。
つまり、勝ち組、負け組が、はっきり分かれるでしょうが、その中で勝ち組は必ずいるわけですから、負けないでくださいよ〜！と言いたいのです。
まず、今後の不動産投資は、何が有利なのか・・・・・。
都会か田舎かと言われれば、当然、都会が有利だと思います。
それから、当然に交通の便が良い場所のほうが良いでしょうね。
基本中の基本の回答ですが、東京、名古屋、大阪の便利な場所に投資物件を持つのが、最も有利だと思います。
それから、くどいですが、都会ほど利回りが低い傾向があるので、なるべく多くの自己資金を入れたほうが良いでしょうね。
イールドギャップ対策とでも言っておきましょうｗ
何故、今後も都会が有利なのかわかりますか？
人口が減少して地価が下がるから、都会に住みやすくなる！という単純な理由だけではありません。
マイホーム（マンション含む）を取得したいという人が減っているのです。
昭和の日本は、貧しい中１組の夫婦が何人も子供を作り、長男以外は、家から出てくらすということが多かったのです。
そして、家から出た多くの人たちは、俺も、マイホームが欲しい！と思い、自分の所得で買えるマイホームを取得してきました。
会社まで、２時間かけて通勤してでも、家が欲しいという人が沢山いたわけです。
それに対して、今の若い世代は、兄弟が少なく、生まれた時から裕福に育ち、いつかは家を持ってやる〜！という意識が薄い人が多いのです。
会社まで２時間かけて通勤しなければならない場所に家を買うくらいなら、都会で賃貸に住んでいたほうが良いという人が増えたのです。
つまり、昔の日本人に比べ現代の日本人は、家の所有より、便利さを求める人が増えたということです。
そして今後も、生まれた時から便利な道具に囲まれている人たちは、家の所有より、便利さを重要視していくと思います。
こんな人も・・・＾＾；
前に、２０代の男の子が家賃を、月に８万円以上払っていると言ったので、私は、
『それだけ払っているのなら、３５年払いで分譲マンションでも買ったら〜？』と言ったことがあります。
男の子は、こう言いました。
『え〜嫌ですよ！ だって、３０年後に、築３０年のマンションに、８万円払うなんて考えられないですよ〜。』
『賃貸に住んでいたら、１０年ごとに、その時の自分に適した場所に住めるじゃないですか〜？ ずっと新しいところに住みたいですしね〜♪』
不動産を売っている立場の不動産業者社長の私が、男の子に何て言ったかというと・・・。
『俺のマイホームというプライド捨てたら、それが一番賢いかもな〜ｗｗｗ』
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前々から、マイホームを取得したい人が減っているとは、聞いていましたが、この時に、これからはの日本人は、便利さを最重要視するのだと思いました。
つまり、昭和のドーナツ化現象は、ドーナツが小さくなり、最終的に団子になってしまうと言いたいのです。
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それが、家賃競争であるのか、居住性の競争であるのかは別にして、競争ができる状態・・・いつでも家賃を下げるなり、リフォームや修繕をする等の競争できる状態。
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May 15, 2008
３４６） 不動産投資 失敗は最小限度に！
前回、その人に合った不動産投資を奨めるという話をしましたが・・・・。
それは、所詮、私の裁量での判断で、必ずしも正解とは言えません。
私は、不動産の売買で、年商１０００万円以下から〜年商１０億以上の会社に成長させたという実績はありますが、不動産投資で会社を成長されてきたわけではありません。
ただ・・・年間、数百件の不動産を扱っているので、いろいろな人を見るのです。
売却の依頼を受けるときには、当然に、理由を聞くわけです。
もちろん出世売りの人もいますが、多くの人は、失敗売りのほうですね〜＞＜
そして、失敗売りの原因を辿ると、甘さと、無理という結果に行きつくことが多いのです。
今回、土地や、家の売却は置いといて、投資物件の売却を例にあげてみましょう。
経営者仲間の話ですが、本業は、うまくいってるが、最近、投資物件のほうの空室が増えてきて、収入より出て行くほうが多くなってきた。と相談を受けたことがあります。
マイナスのままローンを払って行くより、損してでも売りたいと言うのです。
そして、私は、市場調査をしました。
原因は、近くで新築が増えて、供給過多を起こしていることと、新築と家賃が数千円しか変わらないということで、この地域で新規に借りたいという人が、新築のほうに取られてしまっているということにあったのです。
家賃を下げるにも、買った当初の利回りが低いので、大きく下げることもできない状況なのです。
大幅に改装して、今時のデザインにするにも、費用がかかるし・・・。
結果・・・『社長〜 何とかして〜 』
結局、４年前に１億８０００万円で買った一棟売り中古マンションを、１億４０００万円で売りました。
なぜ、1億４０００万円になったかは、経年による評価だけではなく、家賃を下げて空室を満室にして、利回り１０％に合わせたからです。
１億４０００万円 利回り１０％ 現在満室という状況にして売却しました。
単純計算では、４０００万円のマイナスですが、購入時の経費やら、減価償却や、入って来た家賃やら、その他諸々足し引きした結果、２２００万円のマイナスでした。
幸い本業が、うまくいってたので、処理できましたが、不動産投資１本でやっていたら、破産していたかもしれません。
不動産投資で損して売却した話は、まだまだあります。
細かくは書きませんが、買ったばかりのマンションで、自殺者がでたケース。
恐い人に入居されてしまい両隣と上の階が空室になったしまったケース。
物件の南側に大きな分譲マンションが建ってしまったケース。
不動産の仲介をやっていると、いろいろ見ちゃうんです。
金利の上昇、供給過多、老朽化だけではなく、時に、予測不可能な、とんでもないことが起きる場合があるのです。
私は、当社のお客様にレバレッジ大きい不動産投資は、恐くて奨められません。
ですから、失敗しても、やり直すことができる範囲の投資を奨めるのです。
不動産投資・・・投資と名のつく以上、リスクはあります。
でも、そのリスクを最小限にして、投資を始めてもらいたいです。
しかし、不動産投資で一攫千金と考え、人生を賭けてでも、やりたいという人は、止めません。
但し、私は、奨めませんし、物件を売りません！
税金対策とかレバレッジ効果を活かしてとか、言う人もいますが、私は、基本的に自己資金比率を高くして不動産投資をすることをお勧めします。
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それは、所詮、私の裁量での判断で、必ずしも正解とは言えません。
私は、不動産の売買で、年商１０００万円以下から〜年商１０億以上の会社に成長させたという実績はありますが、不動産投資で会社を成長されてきたわけではありません。
ただ・・・年間、数百件の不動産を扱っているので、いろいろな人を見るのです。
売却の依頼を受けるときには、当然に、理由を聞くわけです。
もちろん出世売りの人もいますが、多くの人は、失敗売りのほうですね〜＞＜
そして、失敗売りの原因を辿ると、甘さと、無理という結果に行きつくことが多いのです。
今回、土地や、家の売却は置いといて、投資物件の売却を例にあげてみましょう。
経営者仲間の話ですが、本業は、うまくいってるが、最近、投資物件のほうの空室が増えてきて、収入より出て行くほうが多くなってきた。と相談を受けたことがあります。
マイナスのままローンを払って行くより、損してでも売りたいと言うのです。
そして、私は、市場調査をしました。
原因は、近くで新築が増えて、供給過多を起こしていることと、新築と家賃が数千円しか変わらないということで、この地域で新規に借りたいという人が、新築のほうに取られてしまっているということにあったのです。
家賃を下げるにも、買った当初の利回りが低いので、大きく下げることもできない状況なのです。
大幅に改装して、今時のデザインにするにも、費用がかかるし・・・。
結果・・・『社長〜 何とかして〜 』
結局、４年前に１億８０００万円で買った一棟売り中古マンションを、１億４０００万円で売りました。
なぜ、1億４０００万円になったかは、経年による評価だけではなく、家賃を下げて空室を満室にして、利回り１０％に合わせたからです。
１億４０００万円 利回り１０％ 現在満室という状況にして売却しました。
単純計算では、４０００万円のマイナスですが、購入時の経費やら、減価償却や、入って来た家賃やら、その他諸々足し引きした結果、２２００万円のマイナスでした。
幸い本業が、うまくいってたので、処理できましたが、不動産投資１本でやっていたら、破産していたかもしれません。
不動産投資で損して売却した話は、まだまだあります。
細かくは書きませんが、買ったばかりのマンションで、自殺者がでたケース。
恐い人に入居されてしまい両隣と上の階が空室になったしまったケース。
物件の南側に大きな分譲マンションが建ってしまったケース。
不動産の仲介をやっていると、いろいろ見ちゃうんです。
金利の上昇、供給過多、老朽化だけではなく、時に、予測不可能な、とんでもないことが起きる場合があるのです。
私は、当社のお客様にレバレッジ大きい不動産投資は、恐くて奨められません。
ですから、失敗しても、やり直すことができる範囲の投資を奨めるのです。
不動産投資・・・投資と名のつく以上、リスクはあります。
でも、そのリスクを最小限にして、投資を始めてもらいたいです。
しかし、不動産投資で一攫千金と考え、人生を賭けてでも、やりたいという人は、止めません。
但し、私は、奨めませんし、物件を売りません！
税金対策とかレバレッジ効果を活かしてとか、言う人もいますが、私は、基本的に自己資金比率を高くして不動産投資をすることをお勧めします。
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